《房地产评估第3讲》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产评估第3讲（104页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1第第3 3讲讲 成本法成本法3.1 3.1 成本法的基本原理成本法的基本原理成本法的基本原理成本法的基本原理 3.2 3.2 房地产重置成本及估测房地产重置成本及估测房地产重置成本及估测房地产重置成本及估测 3.3 3.3 房地产贬值及估测房地产贬值及估测房地产贬值及估测房地产贬值及估测3.4 3.4 房地产价值估算房地产价值估算房地产价值估算房地产价值估算3.5 3.5 房屋完损等级评定标准房屋完损等级评定标准房屋完损等级评定标准房屋完损等级评定标准3.6 3.6 成本法应用举例成本法应用举例成本法应用举例成本法应用举例23.1 3.1 成本法的基本原理成本法的基本原理3.1.1 3.1.
2、1 3.1.1 3.1.1 成本法的基本概念成本法的基本概念成本法的基本概念成本法的基本概念成本法是通过估测房地产的重置成本，然后成本法是通过估测房地产的重置成本，然后成本法是通过估测房地产的重置成本，然后成本法是通过估测房地产的重置成本，然后扣除房地产各种贬值，以确定评估对象房地扣除房地产各种贬值，以确定评估对象房地扣除房地产各种贬值，以确定评估对象房地扣除房地产各种贬值，以确定评估对象房地产价值的评估方法。产价值的评估方法。产价值的评估方法。产价值的评估方法。33.1 3.1 成本法的基本原理成本法的基本原理3.1.2 3.1.2 3.1.2 3.1.2 成本法的理论依据成本法的理论依据成
3、本法的理论依据成本法的理论依据成本途径的理论依据是劳动价值论。从卖方的成本途径的理论依据是劳动价值论。从卖方的成本途径的理论依据是劳动价值论。从卖方的成本途径的理论依据是劳动价值论。从卖方的角度来看，在出售房地产时，其愿意接受的价角度来看，在出售房地产时，其愿意接受的价角度来看，在出售房地产时，其愿意接受的价角度来看，在出售房地产时，其愿意接受的价格，不能低于其为开发建造该房地产所花费的格，不能低于其为开发建造该房地产所花费的格，不能低于其为开发建造该房地产所花费的格，不能低于其为开发建造该房地产所花费的代价（包括建造费用、税金、利润等）。代价（包括建造费用、税金、利润等）。代价（包括建造费用
4、、税金、利润等）。代价（包括建造费用、税金、利润等）。43.1 3.1 成本法的基本原理成本法的基本原理3.1.3 3.1.3 3.1.3 3.1.3 成本法的适用条件和范围成本法的适用条件和范围成本法的适用条件和范围成本法的适用条件和范围成本途径适用的条件：成本途径适用的条件：成本途径适用的条件：成本途径适用的条件：原则上所有房地产都可以使用成本法，但成本原则上所有房地产都可以使用成本法，但成本原则上所有房地产都可以使用成本法，但成本原则上所有房地产都可以使用成本法，但成本法更适用于那些既无收益资料又很少发生市场法更适用于那些既无收益资料又很少发生市场法更适用于那些既无收益资料又很少发生市场
5、法更适用于那些既无收益资料又很少发生市场交易的其他方法无法进行评估的房地产。交易的其他方法无法进行评估的房地产。交易的其他方法无法进行评估的房地产。交易的其他方法无法进行评估的房地产。 53.1 3.1 成本法的基本原理成本法的基本原理3.1.3 3.1.3 3.1.3 3.1.3 成本法的适用条件和范围成本法的适用条件和范围成本法的适用条件和范围成本法的适用条件和范围公益性房地产公益性房地产公益性房地产公益性房地产具有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造具有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造具有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造具有独特设计或只针对个别用户的特殊需
6、要而开发建造的房地产的房地产的房地产的房地产在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中。在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中。在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中。在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中。单纯的建筑物价格单纯的建筑物价格单纯的建筑物价格单纯的建筑物价格成本法估价的注意事项成本法估价的注意事项应采用客观成本而非实际成本；在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整；在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。73.1 3.1 成本法的基本原理成本法的基本原理3.1.4 3.1.4 3.1.4 3.1.4 成本法的操作步骤成本法的操作步骤成本
7、法的操作步骤成本法的操作步骤成本法的评估步骤一般分为下列四步成本法的评估步骤一般分为下列四步成本法的评估步骤一般分为下列四步成本法的评估步骤一般分为下列四步: : : :（1 1 1 1）收集有关房地产开发的成本、税费、利润）收集有关房地产开发的成本、税费、利润）收集有关房地产开发的成本、税费、利润）收集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；等资料；等资料；等资料；（2 2 2 2）估算房地产的重置成本；）估算房地产的重置成本；）估算房地产的重置成本；）估算房地产的重置成本；（3 3 3 3）估算房地产的各种贬值；）估算房地产的各种贬值；）估算房地产的各种贬值；）估算房地产的各种贬值；（4
8、4 4 4）求取最终评估价值。）求取最终评估价值。）求取最终评估价值。）求取最终评估价值。83.2 3.2 房地产重置成本及估测房地产重置成本及估测3.2.1 3.2.1 3.2.1 3.2.1 房地产重置成本房地产重置成本房地产重置成本房地产重置成本房地产的重置成本是指按照评估时的价格水平房地产的重置成本是指按照评估时的价格水平房地产的重置成本是指按照评估时的价格水平房地产的重置成本是指按照评估时的价格水平重新建造或购置全新的房地产所花费的全部成重新建造或购置全新的房地产所花费的全部成重新建造或购置全新的房地产所花费的全部成重新建造或购置全新的房地产所花费的全部成本。本。本。本。房地产重置成
9、本分为更新重置成本和复原重置房地产重置成本分为更新重置成本和复原重置房地产重置成本分为更新重置成本和复原重置房地产重置成本分为更新重置成本和复原重置成本。成本。成本。成本。93.2 3.2 房地产重置成本及估测房地产重置成本及估测3.2.1 3.2.1 3.2.1 3.2.1 房地产重置成本房地产重置成本房地产重置成本房地产重置成本1 1 1 1）更新重置成本（）更新重置成本（）更新重置成本（）更新重置成本（ 建筑物重置价格建筑物重置价格建筑物重置价格建筑物重置价格 ）更新重置成本是根据当前的实际情况，即根据更新重置成本是根据当前的实际情况，即根据更新重置成本是根据当前的实际情况，即根据更新重
10、置成本是根据当前的实际情况，即根据当前的技术、工艺，当前的人工、材料、机械当前的技术、工艺，当前的人工、材料、机械当前的技术、工艺，当前的人工、材料、机械当前的技术、工艺，当前的人工、材料、机械的价格水平，重新建造一幢与原建筑物在功能、的价格水平，重新建造一幢与原建筑物在功能、的价格水平，重新建造一幢与原建筑物在功能、的价格水平，重新建造一幢与原建筑物在功能、效用上相同的新建筑物的正常成本。效用上相同的新建筑物的正常成本。效用上相同的新建筑物的正常成本。效用上相同的新建筑物的正常成本。 103.2 3.2 房地产重置成本及估测房地产重置成本及估测3.2.1 3.2.1 3.2.1 3.2.1
11、房地产重置成本房地产重置成本房地产重置成本房地产重置成本2 2 2 2）复原重置成本（）复原重置成本（）复原重置成本（）复原重置成本（ 建筑物重建价格建筑物重建价格建筑物重建价格建筑物重建价格 ）复原重置成本是在当前的人工、材料、机械等复原重置成本是在当前的人工、材料、机械等复原重置成本是在当前的人工、材料、机械等复原重置成本是在当前的人工、材料、机械等价格水平条件下，用与评估对象完全相同的建价格水平条件下，用与评估对象完全相同的建价格水平条件下，用与评估对象完全相同的建价格水平条件下，用与评估对象完全相同的建筑材料、建筑技术和工艺，重新建造一幢与原筑材料、建筑技术和工艺，重新建造一幢与原筑材
12、料、建筑技术和工艺，重新建造一幢与原筑材料、建筑技术和工艺，重新建造一幢与原建筑物完全相同的新建筑物的正常成本。建筑物完全相同的新建筑物的正常成本。建筑物完全相同的新建筑物的正常成本。建筑物完全相同的新建筑物的正常成本。 113.2 3.2 房地产重置成本及估测房地产重置成本及估测3.2.1 3.2.1 3.2.1 3.2.1 房地产重置成本房地产重置成本房地产重置成本房地产重置成本重置造价是建筑承包商（建筑施工企业）所收重置造价是建筑承包商（建筑施工企业）所收重置造价是建筑承包商（建筑施工企业）所收重置造价是建筑承包商（建筑施工企业）所收取的价格，对开发商或业主来说，它是建设过取的价格，对开
13、发商或业主来说，它是建设过取的价格，对开发商或业主来说，它是建设过取的价格，对开发商或业主来说，它是建设过程中发生的成本。而重置成本是开发商销售给程中发生的成本。而重置成本是开发商销售给程中发生的成本。而重置成本是开发商销售给程中发生的成本。而重置成本是开发商销售给最终消费者时所收取的价格。最终消费者时所收取的价格。最终消费者时所收取的价格。最终消费者时所收取的价格。3 3 3 3）重置造价）重置造价）重置造价）重置造价123.2 3.2 房地产重置成本及估测房地产重置成本及估测3.2.2 3.2.2 3.2.2 3.2.2 房地产重置成本的估测房地产重置成本的估测房地产重置成本的估测房地产重
14、置成本的估测房地产重置成本的构成通常由如下房地产重置成本的构成通常由如下房地产重置成本的构成通常由如下房地产重置成本的构成通常由如下6 6 6 6项构成，项构成，项构成，项构成，即即即即: : : :土地取得成本，开发成本，管理费用，投土地取得成本，开发成本，管理费用，投土地取得成本，开发成本，管理费用，投土地取得成本，开发成本，管理费用，投资利息，销售税费，开发利润。资利息，销售税费，开发利润。资利息，销售税费，开发利润。资利息，销售税费，开发利润。133.2 3.2 房地产重置成本及估测房地产重置成本及估测1 1 1 1）土地取得成本）土地取得成本）土地取得成本）土地取得成本 （1 1 1
15、 1）通过征用农地取得土地）通过征用农地取得土地）通过征用农地取得土地）通过征用农地取得土地 土地取得成本包括：农地征用费和土地使用土地取得成本包括：农地征用费和土地使用土地取得成本包括：农地征用费和土地使用土地取得成本包括：农地征用费和土地使用权出让金。土地取得成本应按国家和当地政权出让金。土地取得成本应按国家和当地政权出让金。土地取得成本应按国家和当地政权出让金。土地取得成本应按国家和当地政府规定征地补偿标准和土地出让金标准计算。府规定征地补偿标准和土地出让金标准计算。府规定征地补偿标准和土地出让金标准计算。府规定征地补偿标准和土地出让金标准计算。 征地费用构成征地费用构成征地费用构成征地
16、费用构成pp 土土土土地地地地补补补补偿偿偿偿费费费费-一一一一般般般般按按按按该该该该耕耕耕耕地地地地被被被被征征征征用用用用前前前前三三三三年年年年平平平平均均均均年年年年产产产产值值值值的的的的6 6至至至至1010倍计算。倍计算。倍计算。倍计算。pp 青苗补偿费。青苗补偿费。青苗补偿费。青苗补偿费。pp 地上附着物补偿费地上附着物补偿费地上附着物补偿费地上附着物补偿费( (包括农田基础设施、树木、迁坟等包括农田基础设施、树木、迁坟等包括农田基础设施、树木、迁坟等包括农田基础设施、树木、迁坟等) )。pp 安置补助费安置补助费安置补助费安置补助费( (包括劳动力安置补助费、超转人员生活补
17、助包括劳动力安置补助费、超转人员生活补助包括劳动力安置补助费、超转人员生活补助包括劳动力安置补助费、超转人员生活补助费等费等费等费等) )。pp 房屋拆迁安置补偿费房屋拆迁安置补偿费房屋拆迁安置补偿费房屋拆迁安置补偿费( (此处指农村房屋拆迁安置补偿费，此处指农村房屋拆迁安置补偿费，此处指农村房屋拆迁安置补偿费，此处指农村房屋拆迁安置补偿费，其构成参见城市房屋拆迁安置补偿费其构成参见城市房屋拆迁安置补偿费其构成参见城市房屋拆迁安置补偿费其构成参见城市房屋拆迁安置补偿费) )。pp 耕地占用税。耕地占用税。耕地占用税。耕地占用税。pp 耕地开垦费。耕地开垦费。耕地开垦费。耕地开垦费。pp 新菜地
18、开发建设基金新菜地开发建设基金新菜地开发建设基金新菜地开发建设基金( (征用城市郊区的菜地征用城市郊区的菜地征用城市郊区的菜地征用城市郊区的菜地) )。pp 征地管理费征地管理费征地管理费征地管理费( (是由用地单位在征地费总额的基础上按一定是由用地单位在征地费总额的基础上按一定是由用地单位在征地费总额的基础上按一定是由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用，其收取标准根据征地包干方式的不比例支付的管理费用，其收取标准根据征地包干方式的不比例支付的管理费用，其收取标准根据征地包干方式的不比例支付的管理费用，其收取标准根据征地包干方式的不同，为征地费总额的同，为征地费总额的同，为征
19、地费总额的同，为征地费总额的1.51.53 3) )。pp 政府规定的其他有关税费。政府规定的其他有关税费。政府规定的其他有关税费。政府规定的其他有关税费。1415（2 2 2 2）通过城市房屋拆迁取得土地）通过城市房屋拆迁取得土地）通过城市房屋拆迁取得土地）通过城市房屋拆迁取得土地 1 1 1 1）土地取得成本）土地取得成本）土地取得成本）土地取得成本 土地取得成本包括：房屋拆迁补偿安置费和土土地取得成本包括：房屋拆迁补偿安置费和土土地取得成本包括：房屋拆迁补偿安置费和土土地取得成本包括：房屋拆迁补偿安置费和土地使用权出让金。土地取得成本应按国家和当地使用权出让金。土地取得成本应按国家和当地
20、使用权出让金。土地取得成本应按国家和当地使用权出让金。土地取得成本应按国家和当地政府规定拆迁安置补偿费标准和土地出让金地政府规定拆迁安置补偿费标准和土地出让金地政府规定拆迁安置补偿费标准和土地出让金地政府规定拆迁安置补偿费标准和土地出让金标准计算。标准计算。标准计算。标准计算。3.2 3.2 房地产重置成本及估测房地产重置成本及估测城市房屋拆迁安置补偿费的构成如下城市房屋拆迁安置补偿费的构成如下城市房屋拆迁安置补偿费的构成如下城市房屋拆迁安置补偿费的构成如下： 1. 1. 被拆除房屋及附属物补偿费。被拆除房屋及附属物补偿费。被拆除房屋及附属物补偿费。被拆除房屋及附属物补偿费。 2. 2. 购建
21、拆迁安置用房费。购建拆迁安置用房费。购建拆迁安置用房费。购建拆迁安置用房费。 3. 3. 安置补助费安置补助费安置补助费安置补助费( (包括被拆迁人搬家补助费、提前搬包括被拆迁人搬家补助费、提前搬包括被拆迁人搬家补助费、提前搬包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费迁往远郊区县安置补助费、一次
22、性异地安置补助费) )。 4. 4. 被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费。补助费。补助费。补助费。 5. 5. 房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费。房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费。房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费。房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费。 6. 6. 政府规定的其他有关税费。政府规定的其他有关税费。政府规定的其他有关税费。政府规定的其他有关税费。1617（3 3 3 3）通过市场交易取得土地）通过市场交易取得土地）通过市场交易取得土地）通过市场交易取得土地 1
23、1 1 1）土地取得成本）土地取得成本）土地取得成本）土地取得成本 土地取得成本包括：土地价款和买地缴纳的税费土地取得成本包括：土地价款和买地缴纳的税费土地取得成本包括：土地价款和买地缴纳的税费土地取得成本包括：土地价款和买地缴纳的税费（手续费、契税等）。土地取得成本可按实际支（手续费、契税等）。土地取得成本可按实际支（手续费、契税等）。土地取得成本可按实际支（手续费、契税等）。土地取得成本可按实际支出额或通过与类似土地进行比较分析后确定。出额或通过与类似土地进行比较分析后确定。出额或通过与类似土地进行比较分析后确定。出额或通过与类似土地进行比较分析后确定。 3.2 3.2 房地产重置成本及估
24、测房地产重置成本及估测182 2 2 2）房地产开发成本）房地产开发成本）房地产开发成本）房地产开发成本 开发成本可分为土地开发成本和房屋建造成本开发成本可分为土地开发成本和房屋建造成本开发成本可分为土地开发成本和房屋建造成本开发成本可分为土地开发成本和房屋建造成本两部分，是在取得土地后进行土地开发和房屋两部分，是在取得土地后进行土地开发和房屋两部分，是在取得土地后进行土地开发和房屋两部分，是在取得土地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等。具体包括：建设所需的直接费用、税金等。具体包括：建设所需的直接费用、税金等。具体包括：建设所需的直接费用、税金等。具体包括：3.2 3.2 房地产
25、重置成本及估测房地产重置成本及估测19（1 1 1 1）勘察设计及前期工程费）勘察设计及前期工程费）勘察设计及前期工程费）勘察设计及前期工程费 2 2 2 2）房地产开发成本）房地产开发成本）房地产开发成本）房地产开发成本 包括可行性研究、规划、勘察、设计及场地包括可行性研究、规划、勘察、设计及场地包括可行性研究、规划、勘察、设计及场地包括可行性研究、规划、勘察、设计及场地临时用水、用电及场地平整等工程前期所发临时用水、用电及场地平整等工程前期所发临时用水、用电及场地平整等工程前期所发临时用水、用电及场地平整等工程前期所发生的费用。前期工程费用可按工程设计预算生的费用。前期工程费用可按工程设计
26、预算生的费用。前期工程费用可按工程设计预算生的费用。前期工程费用可按工程设计预算计算或以建筑安装工程费用为基数采用比率计算或以建筑安装工程费用为基数采用比率计算或以建筑安装工程费用为基数采用比率计算或以建筑安装工程费用为基数采用比率的方法来确定。的方法来确定。的方法来确定。的方法来确定。 3.2 3.2 房地产重置成本及估测房地产重置成本及估测20（2 2 2 2）基础及配套设施建设费）基础及配套设施建设费）基础及配套设施建设费）基础及配套设施建设费 2 2 2 2）房地产开发成本）房地产开发成本）房地产开发成本）房地产开发成本 包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃包括所需的道路、给水、
27、排水、电力、通讯、燃包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等的建设及非经营性配套工程费用。基气、热力等的建设及非经营性配套工程费用。基气、热力等的建设及非经营性配套工程费用。基气、热力等的建设及非经营性配套工程费用。基础设施建设费应按国家和地方政府颁发的城市规础设施建设费应按国家和地方政府颁发的城市规础设施建设费应按国家和地方政府颁发的城市规础设施建设费应按国家和地方政府颁发的城市规划定额指标计算；配套费一般依据详细规划和施划定额指标计算；配套费一般依据详细规划和施划定额指标计算；配套费一般依据详细规划和施划定额指标计算；配套费一般依据详细
28、规划和施工图预算计算，如果有完整的建筑工程决算资料，工图预算计算，如果有完整的建筑工程决算资料，工图预算计算，如果有完整的建筑工程决算资料，工图预算计算，如果有完整的建筑工程决算资料，可通过对原工程决算数进行调整修正后确定。可通过对原工程决算数进行调整修正后确定。可通过对原工程决算数进行调整修正后确定。可通过对原工程决算数进行调整修正后确定。 3.2 3.2 房地产重置成本及估测房地产重置成本及估测21（3 3 3 3）公共事业配套费）公共事业配套费）公共事业配套费）公共事业配套费 2 2 2 2）房地产开发成本）房地产开发成本）房地产开发成本）房地产开发成本 主要包括公共建筑配套费、公共交通
29、配套费、主要包括公共建筑配套费、公共交通配套费、主要包括公共建筑配套费、公共交通配套费、主要包括公共建筑配套费、公共交通配套费、绿化费、自来水建设费、污水处理建设费、供绿化费、自来水建设费、污水处理建设费、供绿化费、自来水建设费、污水处理建设费、供绿化费、自来水建设费、污水处理建设费、供电建设费、煤气建设费等。根据国家和地方政电建设费、煤气建设费等。根据国家和地方政电建设费、煤气建设费等。根据国家和地方政电建设费、煤气建设费等。根据国家和地方政府规定的费用标准计算。府规定的费用标准计算。府规定的费用标准计算。府规定的费用标准计算。3.2 3.2 房地产重置成本及估测房地产重置成本及估测22（4
30、 4 4 4）建筑安装工程费）建筑安装工程费）建筑安装工程费）建筑安装工程费 2 2 2 2）房地产开发成本）房地产开发成本）房地产开发成本）房地产开发成本 3.2 3.2 房地产重置成本及估测房地产重置成本及估测建筑安装工程费是开发商（建设单位）向承包商建筑安装工程费是开发商（建设单位）向承包商建筑安装工程费是开发商（建设单位）向承包商建筑安装工程费是开发商（建设单位）向承包商（施工单位）支付的工程款，包括承包商的直接（施工单位）支付的工程款，包括承包商的直接（施工单位）支付的工程款，包括承包商的直接（施工单位）支付的工程款，包括承包商的直接费、间接费、利润和税金等。建筑安装工程费一费、间接
31、费、利润和税金等。建筑安装工程费一费、间接费、利润和税金等。建筑安装工程费一费、间接费、利润和税金等。建筑安装工程费一般按施工图预算计算，如果有完整的建筑工程决般按施工图预算计算，如果有完整的建筑工程决般按施工图预算计算，如果有完整的建筑工程决般按施工图预算计算，如果有完整的建筑工程决算资料，可通过价格指数调整或采用其他方法通算资料，可通过价格指数调整或采用其他方法通算资料，可通过价格指数调整或采用其他方法通算资料，可通过价格指数调整或采用其他方法通过对原工程决算数进行调整修正后确定；也可以过对原工程决算数进行调整修正后确定；也可以过对原工程决算数进行调整修正后确定；也可以过对原工程决算数进行
32、调整修正后确定；也可以采用与类似单位工程造价比较的思路确定。采用与类似单位工程造价比较的思路确定。采用与类似单位工程造价比较的思路确定。采用与类似单位工程造价比较的思路确定。233 3 3 3）管理费用）管理费用）管理费用）管理费用 管理费用包括开发商管理人员的工资、办公费、管理费用包括开发商管理人员的工资、办公费、管理费用包括开发商管理人员的工资、办公费、管理费用包括开发商管理人员的工资、办公费、差旅费等。可按土地取得成本与开发成本之和差旅费等。可按土地取得成本与开发成本之和差旅费等。可按土地取得成本与开发成本之和差旅费等。可按土地取得成本与开发成本之和乘以一定的比率计算。乘以一定的比率计算
33、。乘以一定的比率计算。乘以一定的比率计算。3.2 3.2 房地产重置成本及估测房地产重置成本及估测244 4 4 4）投资利息）投资利息）投资利息）投资利息 3.2 3.2 房地产重置成本及估测房地产重置成本及估测以土地取得成本、开发成本以土地取得成本、开发成本以土地取得成本、开发成本以土地取得成本、开发成本( ( ( (包括管理费用包括管理费用包括管理费用包括管理费用) ) ) )之之之之和为基数计算投资利息。和为基数计算投资利息。和为基数计算投资利息。和为基数计算投资利息。254 4 4 4）投资利息）投资利息）投资利息）投资利息 3.2 3.2 房地产重置成本及估测房地产重置成本及估测利
34、息率应选择评估基准日建设银行基本建设贷利息率应选择评估基准日建设银行基本建设贷利息率应选择评估基准日建设银行基本建设贷利息率应选择评估基准日建设银行基本建设贷款的利率，如果选择一年期贷款利率，则用复款的利率，如果选择一年期贷款利率，则用复款的利率，如果选择一年期贷款利率，则用复款的利率，如果选择一年期贷款利率，则用复利计息；如果选择与项目建设期相同期限的贷利计息；如果选择与项目建设期相同期限的贷利计息；如果选择与项目建设期相同期限的贷利计息；如果选择与项目建设期相同期限的贷款利率，则采用单利计息。款利率，则采用单利计息。款利率，则采用单利计息。款利率，则采用单利计息。264 4 4 4）投资利
35、息）投资利息）投资利息）投资利息 3.2 3.2 房地产重置成本及估测房地产重置成本及估测土地取得成本的计息期一般为整个开发建设期；土地取得成本的计息期一般为整个开发建设期；土地取得成本的计息期一般为整个开发建设期；土地取得成本的计息期一般为整个开发建设期；开发成本和管理费用的计息期一般为开发建设开发成本和管理费用的计息期一般为开发建设开发成本和管理费用的计息期一般为开发建设开发成本和管理费用的计息期一般为开发建设期的一半。期的一半。期的一半。期的一半。计算投资利息计算投资利息 计算投资利息计算投资利息某土地开发项目取得土地的费用和该阶段某土地开发项目取得土地的费用和该阶段的税费共的税费共30
36、0万元，取得土地后即开始动万元，取得土地后即开始动工，将土地开发成熟地后转让，开发期为工，将土地开发成熟地后转让，开发期为2年，同期银行贷款年利率为年，同期银行贷款年利率为8%，计算，计算土地取得费用的利息。土地取得费用的利息。 29305 5 5 5）开发利润）开发利润）开发利润）开发利润 开发利润是在正常情况下开发商所能获得的平开发利润是在正常情况下开发商所能获得的平开发利润是在正常情况下开发商所能获得的平开发利润是在正常情况下开发商所能获得的平均利润。开发利润通常以土地取得成本、开发均利润。开发利润通常以土地取得成本、开发均利润。开发利润通常以土地取得成本、开发均利润。开发利润通常以土地
37、取得成本、开发成本和管理费用之和为基数按行业平均利润率成本和管理费用之和为基数按行业平均利润率成本和管理费用之和为基数按行业平均利润率成本和管理费用之和为基数按行业平均利润率水平计算。水平计算。水平计算。水平计算。3.2 3.2 房地产重置成本及估测房地产重置成本及估测316 6 6 6）销售税费）销售税费）销售税费）销售税费3.2 3.2 房地产重置成本及估测房地产重置成本及估测（1 1 1 1）销售费用，包括广告宣传、销售代理费等。）销售费用，包括广告宣传、销售代理费等。）销售费用，包括广告宣传、销售代理费等。）销售费用，包括广告宣传、销售代理费等。按房地产售价的一定比例计算。按房地产售价
38、的一定比例计算。按房地产售价的一定比例计算。按房地产售价的一定比例计算。（2 2 2 2）销售税金及附加：包括营业税、城市维护）销售税金及附加：包括营业税、城市维护）销售税金及附加：包括营业税、城市维护）销售税金及附加：包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。按税法规定的有关规定计建设税和教育费附加。按税法规定的有关规定计建设税和教育费附加。按税法规定的有关规定计建设税和教育费附加。按税法规定的有关规定计算。算。算。算。（3 3 3 3）其他销售税费：包括由卖方承担的印花税、）其他销售税费：包括由卖方承担的印花税、）其他销售税费：包括由卖方承担的印花税、）其他销售税费：包括由卖方承担的印花税、
39、交易手续费等。按税法及政府的有关规定计算。交易手续费等。按税法及政府的有关规定计算。交易手续费等。按税法及政府的有关规定计算。交易手续费等。按税法及政府的有关规定计算。营业税营业税营业税营业税l l纳税人：转让土地使用权或销售不动产的单位和个纳税人：转让土地使用权或销售不动产的单位和个纳税人：转让土地使用权或销售不动产的单位和个纳税人：转让土地使用权或销售不动产的单位和个人。人。人。人。l l税额为营业额的税额为营业额的税额为营业额的税额为营业额的5%5%。l l营业额：纳税人的价格明显偏低又无正当理由的，营业额：纳税人的价格明显偏低又无正当理由的，营业额：纳税人的价格明显偏低又无正当理由的，
40、营业额：纳税人的价格明显偏低又无正当理由的，主管税务机关可按纳税人当月销售的同类不动产的主管税务机关可按纳税人当月销售的同类不动产的主管税务机关可按纳税人当月销售的同类不动产的主管税务机关可按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格，或纳税人近期销售的同类不动产的平均平均价格，或纳税人近期销售的同类不动产的平均平均价格，或纳税人近期销售的同类不动产的平均平均价格，或纳税人近期销售的同类不动产的平均价格，或成本加一定利润，核定其价格，或成本加一定利润，核定其价格，或成本加一定利润，核定其价格，或成本加一定利润，核定其营业额营业额营业额营业额。32城市维护建设税城市维护建设税城市维护建设税城市维护建设
41、税 加强市政维护建设，扩大和稳定城市维护建设的资金来源，其加强市政维护建设，扩大和稳定城市维护建设的资金来源，其加强市政维护建设，扩大和稳定城市维护建设的资金来源，其加强市政维护建设，扩大和稳定城市维护建设的资金来源，其直接和间接的受益范围都相当广泛。直接和间接的受益范围都相当广泛。直接和间接的受益范围都相当广泛。直接和间接的受益范围都相当广泛。 以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据。以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据。以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据。以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据。 纳税人所在地在市区的，税
42、率为营业税税额的纳税人所在地在市区的，税率为营业税税额的纳税人所在地在市区的，税率为营业税税额的纳税人所在地在市区的，税率为营业税税额的7%7%，在县城、，在县城、，在县城、，在县城、镇的，税率为营业税税额的镇的，税率为营业税税额的镇的，税率为营业税税额的镇的，税率为营业税税额的5%5%，其他地区为营业税税额的，其他地区为营业税税额的，其他地区为营业税税额的，其他地区为营业税税额的1%1%。33教育费附加教育费附加 教育费附加是国家为了加快教育事业的发教育费附加是国家为了加快教育事业的发展，扩大中小学教育经费的来源，而向单位和展，扩大中小学教育经费的来源，而向单位和个人征收的附加费用。以用于改
43、善中小学基础个人征收的附加费用。以用于改善中小学基础教育设施和办学条件。教育设施和办学条件。 教育费附加以各单位和个人实际交纳的增教育费附加以各单位和个人实际交纳的增值税、消费税、营业税的税额为计征依据，教值税、消费税、营业税的税额为计征依据，教育费附加率为育费附加率为3 3，一般月末提取，次月初交，一般月末提取，次月初交纳。其计算和核算口径与城市维护建设税相同。纳。其计算和核算口径与城市维护建设税相同。34353.2 3.2 房地产重置成本及估测房地产重置成本及估测 例例例例3-1 3-1 3-1 3-1 某钢筋混凝土结构建筑物，已使用某钢筋混凝土结构建筑物，已使用某钢筋混凝土结构建筑物，已
44、使用某钢筋混凝土结构建筑物，已使用10101010年。年。年。年。经调查测算，重新建造全新状态的该建筑物的投经调查测算，重新建造全新状态的该建筑物的投经调查测算，重新建造全新状态的该建筑物的投经调查测算，重新建造全新状态的该建筑物的投资额为资额为资额为资额为950950950950万元，其中，土地取得成本为万元，其中，土地取得成本为万元，其中，土地取得成本为万元，其中，土地取得成本为300300300300万元，万元，万元，万元，建设期为建设期为建设期为建设期为2 2 2 2年，假定第一年投入建造成本的年，假定第一年投入建造成本的年，假定第一年投入建造成本的年，假定第一年投入建造成本的60%6
45、0%60%60%，第二年投入第二年投入第二年投入第二年投入40%40%40%40%，均为均匀投入，管理费用为投，均为均匀投入，管理费用为投，均为均匀投入，管理费用为投，均为均匀投入，管理费用为投资额的资额的资额的资额的3%3%3%3%，基本建设贷款年利率为，基本建设贷款年利率为，基本建设贷款年利率为，基本建设贷款年利率为8%8%8%8%，总投资利，总投资利，总投资利，总投资利润率为润率为润率为润率为20%20%20%20%，销售税费为，销售税费为，销售税费为，销售税费为55555555万元。试计算该建筑万元。试计算该建筑万元。试计算该建筑万元。试计算该建筑物的重置成本。物的重置成本。物的重置成
46、本。物的重置成本。363.2 3.2 房地产重置成本及估测房地产重置成本及估测解：土地取得成本解：土地取得成本解：土地取得成本解：土地取得成本=300=300=300=300万元万元万元万元 开发成本开发成本开发成本开发成本=950=950=950=950300=650300=650300=650300=650（万元）（万元）（万元）（万元） 管理费用管理费用管理费用管理费用=9503%=28.5=9503%=28.5=9503%=28.5=9503%=28.5（万元）（万元）（万元）（万元） 投资利息投资利息投资利息投资利息=300=300=300=300（1+8%1+8%1+8%1+8%）
47、2 2 2 21 1 1 1 +(650+28.5)60%+(650+28.5)60%+(650+28.5)60%+(650+28.5)60%（1+8%1+8%1+8%1+8%）1.51.51.51.51 1 1 1 +(650+28.5)40%+(650+28.5)40%+(650+28.5)40%+(650+28.5)40%（1+8%1+8%1+8%1+8%）0.50.50.50.51111 =110.38 =110.38 =110.38 =110.38（万元）（万元）（万元）（万元）373.2 3.2 房地产重置成本及估测房地产重置成本及估测开发利润开发利润开发利润开发利润=(950+2
48、8.5)20%=195.7=(950+28.5)20%=195.7=(950+28.5)20%=195.7=(950+28.5)20%=195.7（万元）（万元）（万元）（万元）销售税费销售税费销售税费销售税费=55=55=55=55万元万元万元万元重置成本重置成本重置成本重置成本= = = =土地取得成本土地取得成本土地取得成本土地取得成本+ + + +开发成本开发成本开发成本开发成本+ + + +管理费用管理费用管理费用管理费用+ + + +投投投投资利息资利息资利息资利息+ + + +销售税费销售税费销售税费销售税费+ + + +开发利润开发利润开发利润开发利润=300+650+28.5
49、+110.38+195.7+55 =300+650+28.5+110.38+195.7+55 =300+650+28.5+110.38+195.7+55 =300+650+28.5+110.38+195.7+55 =1339.58=1339.58=1339.58=1339.58（万元）（万元）（万元）（万元）某地块面积为某地块面积为80,00080,000平方米，是通过平方米，是通过城镇城镇土地出让而取得的，出让金为土地出让而取得的，出让金为2020万元万元/ /亩，亩，拆迁费拆迁费3030万元万元/ /亩，开发费亩，开发费3.753.75亿元亿元/ /平方平方公里，土地开发周期为两年，第一年
50、投公里，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的入开发费占总开发费的40%40%，目前市场上，目前市场上地产开发的投资报酬率为地产开发的投资报酬率为10%10%，银行贷款，银行贷款利率为利率为6%6%，试评估该土地经开发后的价格。，试评估该土地经开发后的价格。381 1 1 1、估算土地取得成本、估算土地取得成本、估算土地取得成本、估算土地取得成本 土地取得成本出让金拆迁费土地取得成本出让金拆迁费土地取得成本出让金拆迁费土地取得成本出让金拆迁费 202020203030303050505050万元万元万元万元/ / / /亩亩亩亩 750750750750元元元元/ / / /平方米平
51、方米平方米平方米2 2 2 2、估算土地开发成本、估算土地开发成本、估算土地开发成本、估算土地开发成本 土地开发成本土地开发成本土地开发成本土地开发成本3.753.753.753.75亿元亿元亿元亿元/ / / /平方公里平方公里平方公里平方公里 375375375375元元元元/ / / /平方米平方米平方米平方米3 3 3 3、估算投资利息、估算投资利息、估算投资利息、估算投资利息 假假假假定定定定土土土土地地地地取取取取得得得得成成成成本本本本一一一一次次次次性性性性投投投投入入入入，因因因因计计计计息息息息期期期期为为为为两两两两年年年年，土土土土地地地地开开开开发发发发成成成成本本本
52、本分分分分阶阶阶阶段段段段均匀投入，则：均匀投入，则：均匀投入，则：均匀投入，则： 投投投投 资资资资 利利利利 息息息息 750750750750（ 1 1 1 1 6%6%6%6%）2 2 2 2 1111 37540%37540%37540%37540%（ 1 1 1 1 6%6%6%6%）1.51.51.51.5 1111 37560%37560%37560%37560% （1 1 1 16%6%6%6%）0.50.50.50.51111 92.7092.7092.7092.7013.7013.7013.7013.706.656.656.656.65 113.05(113.05(113
53、.05(113.05(元元元元/ / / /平方米平方米平方米平方米) ) ) )394 4 4 4、估算开发利润、估算开发利润、估算开发利润、估算开发利润 开发利润（开发利润（开发利润（开发利润（750750750750375375375375）10%10%10%10% 112.5(112.5(112.5(112.5(元元元元/ / / /平方米平方米平方米平方米) ) ) )5 5 5 5、计算土地价格、计算土地价格、计算土地价格、计算土地价格 土地单价土地单价土地单价土地单价750750750750375375375375113.05113.05113.05113.05112.5112.
54、5112.5112.5 1,350.55(1,350.55(1,350.55(1,350.55(元元元元/ / / /平方米平方米平方米平方米) ) ) ) 土地总价土地总价土地总价土地总价1,350.5580,0001,350.5580,0001,350.5580,0001,350.5580,000 108,044,000(108,044,000(108,044,000(108,044,000(元元元元) ) ) )即该地块经开发后的价格为即该地块经开发后的价格为即该地块经开发后的价格为即该地块经开发后的价格为108,044,000108,044,000108,044,000108,044,
55、000元。元。元。元。 40练习：某市经济技术开发区内有一块土地面积练习：某市经济技术开发区内有一块土地面积为为1500015000平方米，该地块的土地征地费用为每亩平方米，该地块的土地征地费用为每亩1010万元，土地开发费为每平方公里万元，土地开发费为每平方公里2 2亿元，土地亿元，土地开发周期为开发周期为2 2年，年，第一年投入开发费占总开发费第一年投入开发费占总开发费第一年投入开发费占总开发费第一年投入开发费占总开发费的的的的35%35%35%35%，直接成本利润率为，直接成本利润率为，直接成本利润率为，直接成本利润率为10%10%10%10%，当地土地出让，当地土地出让，当地土地出让，
56、当地土地出让增值收益率为增值收益率为增值收益率为增值收益率为15%15%15%15%，银行贷款年利率为，银行贷款年利率为，银行贷款年利率为，银行贷款年利率为6%6%6%6%，试评，试评，试评，试评估土地价值。估土地价值。估土地价值。估土地价值。411.计算土地取得费 土地取得费 10万元/亩150（元/平方米） 提示：1亩667平方米2.计算土地开发费土地开发费 2（亿元/平方公里）200（元/平方米） 提示：1平方公里106平方米习题讲解3.计算投资利息 土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则土地取得费利息150（16%）2118.54（元/平方米）土地开发费利息20035%
57、（16%）1.5120065%（16%）0.51 10.23（元/平方米）习题讲解4.开发商利润（150200）10%5.土地出让增值 （取得费开发费利息利润）15%前五步之和（没有税费）6.计算土地价值。 土地单价（1）（2）（3）（4）（5） 15020018.5410.233562.07475.84（元/平方米） 土地总价475.8415 0007 137 600（元）习题讲解453.2 3.2 房地产重置成本及估测房地产重置成本及估测3.2.3 3.2.3 3.2.3 3.2.3 房地产重置造价的估测房地产重置造价的估测房地产重置造价的估测房地产重置造价的估测指数调整法是运用建筑造价指
58、数或变动率，将指数调整法是运用建筑造价指数或变动率，将指数调整法是运用建筑造价指数或变动率，将指数调整法是运用建筑造价指数或变动率，将评估对象建筑物的原始成本调整到评估时点的评估对象建筑物的原始成本调整到评估时点的评估对象建筑物的原始成本调整到评估时点的评估对象建筑物的原始成本调整到评估时点的现行造价的方法。现行造价的方法。现行造价的方法。现行造价的方法。 1 1 1 1）指数调整法）指数调整法）指数调整法）指数调整法463.2 3.2 房地产重置成本及估测房地产重置成本及估测3.2.3 3.2.3 3.2.3 3.2.3 房地产重置造价的估测房地产重置造价的估测房地产重置造价的估测房地产重置
59、造价的估测 例例例例3-23-23-23-2房屋建造时的造价指数为房屋建造时的造价指数为房屋建造时的造价指数为房屋建造时的造价指数为110%110%110%110%，评估时，评估时，评估时，评估时点的造价指数点的造价指数点的造价指数点的造价指数135%135%135%135%，原始单位造价为，原始单位造价为，原始单位造价为，原始单位造价为600600600600元元元元/ / / /平方平方平方平方米，用指数调整法调整后的评估时点的造价为：米，用指数调整法调整后的评估时点的造价为：米，用指数调整法调整后的评估时点的造价为：米，用指数调整法调整后的评估时点的造价为：1 1 1 1）指数调整法）指
60、数调整法）指数调整法）指数调整法600135%/110%=736.36600135%/110%=736.36600135%/110%=736.36600135%/110%=736.36（元（元（元（元/ / / /平方米）平方米）平方米）平方米）473.2 3.2 房地产重置成本及估测房地产重置成本及估测3.2.3 3.2.3 3.2.3 3.2.3 房地产重置造价的估测房地产重置造价的估测房地产重置造价的估测房地产重置造价的估测单位比较法是以房屋建筑物为整体，根据不同单位比较法是以房屋建筑物为整体，根据不同单位比较法是以房屋建筑物为整体，根据不同单位比较法是以房屋建筑物为整体，根据不同类型的
61、房屋建筑物选取与其造价最密切相关的类型的房屋建筑物选取与其造价最密切相关的类型的房屋建筑物选取与其造价最密切相关的类型的房屋建筑物选取与其造价最密切相关的计量单位作为比较的基础，通过相似房屋建筑计量单位作为比较的基础，通过相似房屋建筑计量单位作为比较的基础，通过相似房屋建筑计量单位作为比较的基础，通过相似房屋建筑物评估时点的单位造价资料，进行适当的调整物评估时点的单位造价资料，进行适当的调整物评估时点的单位造价资料，进行适当的调整物评估时点的单位造价资料，进行适当的调整修正来估算评估对象房屋建筑物重置造价的方修正来估算评估对象房屋建筑物重置造价的方修正来估算评估对象房屋建筑物重置造价的方修正来
62、估算评估对象房屋建筑物重置造价的方法。法。法。法。 2 2 2 2）单位比较法）单位比较法）单位比较法）单位比较法483.2 3.2 房地产重置成本及估测房地产重置成本及估测3.2.3 3.2.3 3.2.3 3.2.3 房地产重置造价的估测房地产重置造价的估测房地产重置造价的估测房地产重置造价的估测 例例例例3-33-33-33-3某可比实例建筑物的造价为某可比实例建筑物的造价为某可比实例建筑物的造价为某可比实例建筑物的造价为700700700700元元元元/ / / /平方平方平方平方米，评估对象的建筑面积为米，评估对象的建筑面积为米，评估对象的建筑面积为米，评估对象的建筑面积为10001
63、00010001000平方米，根据平方米，根据平方米，根据平方米，根据评估人员测算，可比实例与评估对象之间差异评估人员测算，可比实例与评估对象之间差异评估人员测算，可比实例与评估对象之间差异评估人员测算，可比实例与评估对象之间差异的修正系数应为的修正系数应为的修正系数应为的修正系数应为1.051.051.051.05，则评估对象的总造价为：，则评估对象的总造价为：，则评估对象的总造价为：，则评估对象的总造价为：2 2 2 2）单位比较法）单位比较法）单位比较法）单位比较法7001.051000 =73.5（万元）493.2 3.2 房地产重置成本及估测房地产重置成本及估测3.2.3 3.2.3
64、 3.2.3 3.2.3 房地产重置造价的估测房地产重置造价的估测房地产重置造价的估测房地产重置造价的估测 例例例例3-4 3-4 3-4 3-4 某可比实例建筑物的造价为某可比实例建筑物的造价为某可比实例建筑物的造价为某可比实例建筑物的造价为800800800800元元元元/ / / /立立立立方米，评估对象的建筑面积为方米，评估对象的建筑面积为方米，评估对象的建筑面积为方米，评估对象的建筑面积为1500150015001500立方米，根立方米，根立方米，根立方米，根据评估人员测算，可比实例与评估对象之间差据评估人员测算，可比实例与评估对象之间差据评估人员测算，可比实例与评估对象之间差据评估
65、人员测算，可比实例与评估对象之间差异的修正系数应为异的修正系数应为异的修正系数应为异的修正系数应为0.960.960.960.96，则评估对象的总造价，则评估对象的总造价，则评估对象的总造价，则评估对象的总造价为：为：为：为：2 2 2 2）单位比较法）单位比较法）单位比较法）单位比较法8000.961500 =115.2（万元）503.2 3.2 房地产重置成本及估测房地产重置成本及估测3.2.3 3.2.3 3.2.3 3.2.3 房地产重置造价的估测房地产重置造价的估测房地产重置造价的估测房地产重置造价的估测概算指标调整法是概算指标中的类似建筑物概算指标调整法是概算指标中的类似建筑物概算
66、指标调整法是概算指标中的类似建筑物概算指标调整法是概算指标中的类似建筑物的相关参数经调整后得到评估对象造价的方的相关参数经调整后得到评估对象造价的方的相关参数经调整后得到评估对象造价的方的相关参数经调整后得到评估对象造价的方法。法。法。法。 3 3 3 3）概算指标调整法）概算指标调整法）概算指标调整法）概算指标调整法513.2 3.2 房地产重置成本及估测房地产重置成本及估测3.2.3 3.2.3 3.2.3 3.2.3 房地产重置造价的估测房地产重置造价的估测房地产重置造价的估测房地产重置造价的估测 例例例例3-43-43-43-4在概算指标中，某房屋建筑物与评估在概算指标中，某房屋建筑物
67、与评估在概算指标中，某房屋建筑物与评估在概算指标中，某房屋建筑物与评估对象的各分部分项工程项目除层高外，其他对象的各分部分项工程项目除层高外，其他对象的各分部分项工程项目除层高外，其他对象的各分部分项工程项目除层高外，其他部分都相同，指标中的层高为部分都相同，指标中的层高为部分都相同，指标中的层高为部分都相同，指标中的层高为2.82.82.82.8米，评估对米，评估对米，评估对米，评估对象为象为象为象为3 3 3 3米。指标中单位建筑面积墙体砌砖工程米。指标中单位建筑面积墙体砌砖工程米。指标中单位建筑面积墙体砌砖工程米。指标中单位建筑面积墙体砌砖工程量为量为量为量为0.334 0.334 0.
68、334 0.334 立方米，造价为立方米，造价为立方米，造价为立方米，造价为58.1358.1358.1358.13元元元元/ / / /平方米平方米平方米平方米建筑面积。则：建筑面积。则：建筑面积。则：建筑面积。则：3 3 3 3）概算指标调整法）概算指标调整法）概算指标调整法）概算指标调整法523.2 3.2 房地产重置成本及估测房地产重置成本及估测3.2.3 3.2.3 3.2.3 3.2.3 房地产重置造价的估测房地产重置造价的估测房地产重置造价的估测房地产重置造价的估测评估对象的单位建筑面积墙体砌砖工程量为：评估对象的单位建筑面积墙体砌砖工程量为：评估对象的单位建筑面积墙体砌砖工程量
69、为：评估对象的单位建筑面积墙体砌砖工程量为：0.3343/2.8=0.3580.3343/2.8=0.3580.3343/2.8=0.3580.3343/2.8=0.358（立方米）（立方米）（立方米）（立方米）应调增的造价为：应调增的造价为：应调增的造价为：应调增的造价为：58.13(32.8-1)=4.1558.13(32.8-1)=4.1558.13(32.8-1)=4.1558.13(32.8-1)=4.15（元（元（元（元/ / / /平方米）平方米）平方米）平方米）调整后的工程造价为：调整后的工程造价为：调整后的工程造价为：调整后的工程造价为：58.13+4.15=62.2858.
70、13+4.15=62.2858.13+4.15=62.2858.13+4.15=62.28（元（元（元（元/ / / /平方米）平方米）平方米）平方米）3 3 3 3）概算指标调整法）概算指标调整法）概算指标调整法）概算指标调整法533.2 3.2 房地产重置成本及估测房地产重置成本及估测3.2.3 3.2.3 3.2.3 3.2.3 房地产重置造价的估测房地产重置造价的估测房地产重置造价的估测房地产重置造价的估测概算指标一般是各地造价管理部门为进行造价概算指标一般是各地造价管理部门为进行造价概算指标一般是各地造价管理部门为进行造价概算指标一般是各地造价管理部门为进行造价管理和指导在总结已完工
71、程资料的基础上编制管理和指导在总结已完工程资料的基础上编制管理和指导在总结已完工程资料的基础上编制管理和指导在总结已完工程资料的基础上编制的，现在很多造价咨询单位、评估单位，施工的，现在很多造价咨询单位、评估单位，施工的，现在很多造价咨询单位、评估单位，施工的，现在很多造价咨询单位、评估单位，施工企业为方便评估和快速报价，也编制自己的概企业为方便评估和快速报价，也编制自己的概企业为方便评估和快速报价，也编制自己的概企业为方便评估和快速报价，也编制自己的概算指标。算指标。算指标。算指标。3 3 3 3）概算指标调整法）概算指标调整法）概算指标调整法）概算指标调整法543.2 3.2 房地产重置成
72、本及估测房地产重置成本及估测3.2.3 3.2.3 3.2.3 3.2.3 房地产重置造价的估测房地产重置造价的估测房地产重置造价的估测房地产重置造价的估测工料测量法是一种重新编制建筑物工程造价的工料测量法是一种重新编制建筑物工程造价的工料测量法是一种重新编制建筑物工程造价的工料测量法是一种重新编制建筑物工程造价的方法，当没有以上资料时才会使用此方法。工方法，当没有以上资料时才会使用此方法。工方法，当没有以上资料时才会使用此方法。工方法，当没有以上资料时才会使用此方法。工料测量法是先估算建筑物所需各种人工、机械、料测量法是先估算建筑物所需各种人工、机械、料测量法是先估算建筑物所需各种人工、机械
73、、料测量法是先估算建筑物所需各种人工、机械、设备、材料的数量，然后逐一乘以评估时点相设备、材料的数量，然后逐一乘以评估时点相设备、材料的数量，然后逐一乘以评估时点相设备、材料的数量，然后逐一乘以评估时点相应的单价和人工费标准，再将其相加来估算建应的单价和人工费标准，再将其相加来估算建应的单价和人工费标准，再将其相加来估算建应的单价和人工费标准，再将其相加来估算建筑物造价的方法。筑物造价的方法。筑物造价的方法。筑物造价的方法。 4 4 4 4）工料测量法）工料测量法）工料测量法）工料测量法 553.3 3.3 房地产贬值及估测房地产贬值及估测3.3.1 3.3.1 3.3.1 3.3.1 房地产
74、贬值含义及分类房地产贬值含义及分类房地产贬值含义及分类房地产贬值含义及分类房地产贬值是指房地产由于使用、技术进步以房地产贬值是指房地产由于使用、技术进步以房地产贬值是指房地产由于使用、技术进步以房地产贬值是指房地产由于使用、技术进步以及外部因素等影响，造成房地产价值降低。及外部因素等影响，造成房地产价值降低。及外部因素等影响，造成房地产价值降低。及外部因素等影响，造成房地产价值降低。 房地产贬值额是房地产在评估时点的重置成本房地产贬值额是房地产在评估时点的重置成本房地产贬值额是房地产在评估时点的重置成本房地产贬值额是房地产在评估时点的重置成本与其市场价值之间的差额。与其市场价值之间的差额。与其
75、市场价值之间的差额。与其市场价值之间的差额。1 1 1 1）房地产贬值的含义）房地产贬值的含义）房地产贬值的含义）房地产贬值的含义 563.3 3.3 房地产贬值及估测房地产贬值及估测3.3.1 3.3.1 3.3.1 3.3.1 房地产贬值含义及分类房地产贬值含义及分类房地产贬值含义及分类房地产贬值含义及分类（1 1 1 1）实体性贬值）实体性贬值）实体性贬值）实体性贬值2 2 2 2）房地产贬值的分类）房地产贬值的分类）房地产贬值的分类）房地产贬值的分类（2 2 2 2）功能性贬值）功能性贬值）功能性贬值）功能性贬值（3 3 3 3）经济性贬值）经济性贬值）经济性贬值）经济性贬值573.3
76、 3.3 房地产贬值及估测房地产贬值及估测3.3.2 3.3.2 3.3.2 3.3.2 房地产实体性贬值估测房地产实体性贬值估测房地产实体性贬值估测房地产实体性贬值估测成新率法是先根据对房地产现实状况的考察、成新率法是先根据对房地产现实状况的考察、成新率法是先根据对房地产现实状况的考察、成新率法是先根据对房地产现实状况的考察、鉴定，从新旧程度的角度确定出其成新率，然鉴定，从新旧程度的角度确定出其成新率，然鉴定，从新旧程度的角度确定出其成新率，然鉴定，从新旧程度的角度确定出其成新率，然后根据其成新率计算出房地产的贬值额的方法。后根据其成新率计算出房地产的贬值额的方法。后根据其成新率计算出房地产
77、的贬值额的方法。后根据其成新率计算出房地产的贬值额的方法。1 1 1 1）成新率法）成新率法）成新率法）成新率法583.3 3.3 房地产贬值及估测房地产贬值及估测3.3.2 3.3.2 3.3.2 3.3.2 房地产实体性贬值估测房地产实体性贬值估测房地产实体性贬值估测房地产实体性贬值估测房地产实体性贬值额房地产实体性贬值额房地产实体性贬值额房地产实体性贬值额= = = =房地产重置成本房地产重置成本房地产重置成本房地产重置成本（1-1-1-1-成成成成新率）新率）新率）新率）1 1 1 1）成新率法）成新率法）成新率法）成新率法593.3 3.3 房地产贬值及估测房地产贬值及估测3.3.2
78、 3.3.2 3.3.2 3.3.2 房地产实体性贬值估测房地产实体性贬值估测房地产实体性贬值估测房地产实体性贬值估测1 1 1 1）成新率法）成新率法）成新率法）成新率法房地产成新率通常采用观察法和使用年限法估房地产成新率通常采用观察法和使用年限法估房地产成新率通常采用观察法和使用年限法估房地产成新率通常采用观察法和使用年限法估测。测。测。测。603.3 3.3 房地产贬值及估测房地产贬值及估测3.3.2 3.3.2 3.3.2 3.3.2 房地产实体性贬值估测房地产实体性贬值估测房地产实体性贬值估测房地产实体性贬值估测1 1 1 1）成新率法）成新率法）成新率法）成新率法（1 1 1 1）
79、观察法）观察法）观察法）观察法观察法又称打分法，它是根据现场调查、鉴观察法又称打分法，它是根据现场调查、鉴观察法又称打分法，它是根据现场调查、鉴观察法又称打分法，它是根据现场调查、鉴定，直接对房地产各个部位的成新进行打分，定，直接对房地产各个部位的成新进行打分，定，直接对房地产各个部位的成新进行打分，定，直接对房地产各个部位的成新进行打分，加权平均后得出房地产的成新率。加权平均后得出房地产的成新率。加权平均后得出房地产的成新率。加权平均后得出房地产的成新率。 613.3 3.3 房地产贬值及估测房地产贬值及估测3.3.2 3.3.2 3.3.2 3.3.2 房地产实体性贬值估测房地产实体性贬值
80、估测房地产实体性贬值估测房地产实体性贬值估测1）成新率法）成新率法打分法是把建筑物分为结构、装修、设备三个部打分法是把建筑物分为结构、装修、设备三个部打分法是把建筑物分为结构、装修、设备三个部打分法是把建筑物分为结构、装修、设备三个部分，评估人员依据建筑物不同成新率的评分标准，分，评估人员依据建筑物不同成新率的评分标准，分，评估人员依据建筑物不同成新率的评分标准，分，评估人员依据建筑物不同成新率的评分标准，通过现场勘察，对每个部分在按不同项目分别打通过现场勘察，对每个部分在按不同项目分别打通过现场勘察，对每个部分在按不同项目分别打通过现场勘察，对每个部分在按不同项目分别打分，并对结构、装修和设
81、备三个部分的得分分别分，并对结构、装修和设备三个部分的得分分别分，并对结构、装修和设备三个部分的得分分别分，并对结构、装修和设备三个部分的得分分别给出不同的权重（或称修正系数），最后根据加给出不同的权重（或称修正系数），最后根据加给出不同的权重（或称修正系数），最后根据加给出不同的权重（或称修正系数），最后根据加权平均值确定建筑物的成新率。权平均值确定建筑物的成新率。权平均值确定建筑物的成新率。权平均值确定建筑物的成新率。 623.3 3.3 房地产贬值及估测房地产贬值及估测3.3.2 3.3.2 3.3.2 3.3.2 房地产实体性贬值估测房地产实体性贬值估测房地产实体性贬值估测房地产实体性
82、贬值估测1）成新率法）成新率法成新率成新率成新率成新率= = = =（结构部分合计得分（结构部分合计得分（结构部分合计得分（结构部分合计得分GGGG装修部分合装修部分合装修部分合装修部分合计得分计得分计得分计得分SSSS设备部分合计得分设备部分合计得分设备部分合计得分设备部分合计得分BBBB）/100/100/100/100G G G G、S S S S、B B B B分别为结构部分、装修部分和设备部分别为结构部分、装修部分和设备部分别为结构部分、装修部分和设备部分别为结构部分、装修部分和设备部分的权重分的权重分的权重分的权重63建筑名称建筑名称建筑名称建筑名称结构类型结构类型结构类型结构类型
83、建造建造建造建造年份年份年份年份层层数数层层数数建筑面建筑面建筑面建筑面积积积积部分部分部分部分序号序号序号序号项目项目项目项目评分评分评分评分结结结结构构构构部部部部分分分分1 1地基基础地基基础地基基础地基基础2 2承重构件承重构件承重构件承重构件3 3非承重墙非承重墙非承重墙非承重墙4 4屋面屋面屋面屋面5 5楼地面楼地面楼地面楼地面6 6（1+2+3+4+51+2+3+4+5）装装装装修修修修部部部部分分分分7 7门窗门窗门窗门窗8 8外装修外装修外装修外装修9 9内装修内装修内装修内装修1010顶棚顶棚顶棚顶棚1111细木装修细木装修细木装修细木装修1212（7+8+9+10+117
84、+8+9+10+11）设设设设备备备备部部部部分分分分1313水卫水卫水卫水卫1414电气照明电气照明电气照明电气照明1515暖气暖气暖气暖气1616（13+14+1513+14+15）总计总计总计总计成新率成新率成新率成新率房屋建筑物成新率评定表房屋建筑物成新率评定表房屋建筑物成新率评定表房屋建筑物成新率评定表643.3.2 3.3.2 3.3.2 3.3.2 房地产实体性贬值估测房地产实体性贬值估测房地产实体性贬值估测房地产实体性贬值估测3.3 3.3 房地产贬值及估测房地产贬值及估测 例例例例3-63-63-63-6对某建筑物进行评估，经评估人员现对某建筑物进行评估，经评估人员现对某建筑
85、物进行评估，经评估人员现对某建筑物进行评估，经评估人员现场勘查、打分，结构、装修和设备部分的得场勘查、打分，结构、装修和设备部分的得场勘查、打分，结构、装修和设备部分的得场勘查、打分，结构、装修和设备部分的得分分别为分分别为分分别为分分别为86868686、75757575和和和和80808080，三部分的权重分别为，三部分的权重分别为，三部分的权重分别为，三部分的权重分别为0.750.750.750.75、0.120.120.120.12和和和和0.130.130.130.13，则该建筑物的成新率为：，则该建筑物的成新率为：，则该建筑物的成新率为：，则该建筑物的成新率为：（860.75+75
86、0.12+810.13860.75+750.12+810.13860.75+750.12+810.13860.75+750.12+810.13）100=84%100=84%100=84%100=84%653.3 3.3 房地产贬值及估测房地产贬值及估测3.3.2 3.3.2 3.3.2 3.3.2 房地产实体性贬值估测房地产实体性贬值估测房地产实体性贬值估测房地产实体性贬值估测2 2 2 2）使用年限法）使用年限法）使用年限法）使用年限法使用年限法又称直线法，它是根据现场调查、使用年限法又称直线法，它是根据现场调查、使用年限法又称直线法，它是根据现场调查、使用年限法又称直线法，它是根据现场调查
87、、鉴定，估测出房地产实际已使用年限和尚可使鉴定，估测出房地产实际已使用年限和尚可使鉴定，估测出房地产实际已使用年限和尚可使鉴定，估测出房地产实际已使用年限和尚可使用年限，然后通过这两个参数计算出房地产的用年限，然后通过这两个参数计算出房地产的用年限，然后通过这两个参数计算出房地产的用年限，然后通过这两个参数计算出房地产的成新率。成新率。成新率。成新率。 663.3 3.3 房地产贬值及估测房地产贬值及估测3.3.2 3.3.2 3.3.2 3.3.2 房地产实体性贬值估测房地产实体性贬值估测房地产实体性贬值估测房地产实体性贬值估测2 2 2 2）使用年限法（公式）使用年限法（公式）使用年限法（
88、公式）使用年限法（公式）67各种结构房屋的经济耐用年限的参考值一般为：各种结构房屋的经济耐用年限的参考值一般为： 1 1 钢结构：生产用房钢结构：生产用房7070年，受腐蚀的生产用房年，受腐蚀的生产用房5050年，非生产用房年，非生产用房8080年；年； 2 2 钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构( (包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架- -剪力墙结构等剪力墙结构等) )：生产用房：生产用房5050年，受腐蚀的生产用房年，受腐蚀的生产用房3535年，非生产用房年，非生产用房6060年；年； 3 3 砖混结构一等：生产用房砖混结构一等：生产用房4040年，
89、受腐蚀的生产用房年，受腐蚀的生产用房3030年，非生产用房年，非生产用房5050年；年； 4 4 砖混结构二等：生产用房砖混结构二等：生产用房4040年，受腐蚀的生产用房年，受腐蚀的生产用房3030年，非生产用房年，非生产用房5050年；年； 5 5 砖木结构一等：生产用房砖木结构一等：生产用房3030年，受腐蚀的生产用房年，受腐蚀的生产用房2020年，非生产用房年，非生产用房4040年；年； 6 6 砖木结构二等：生产用房砖木结构二等：生产用房3030年，受腐蚀的生产用房年，受腐蚀的生产用房2020年，非生产用房年，非生产用房4040年；年； 7 7 砖木结构三等：生产用房砖木结构三等：生产
90、用房3030年，受腐蚀的生产用房年，受腐蚀的生产用房2020年，非生产用房年，非生产用房4040年；年； 8 8 简易结构：简易结构：1010年。年。非生产用房的耐用年限和残值率非生产用房的耐用年限和残值率非生产用房的耐用年限和残值率非生产用房的耐用年限和残值率钢筋混凝土结构：钢筋混凝土结构：钢筋混凝土结构：钢筋混凝土结构： 6060年，年，年，年，0 0砖混结构一等：砖混结构一等：砖混结构一等：砖混结构一等：5050年，年，年，年，2 2砖混结构二等：砖混结构二等：砖混结构二等：砖混结构二等：5050年，年，年，年，2 2砖木结构一等：砖木结构一等：砖木结构一等：砖木结构一等：4040年，年
91、，年，年，6 6砖木结构二等：砖木结构二等：砖木结构二等：砖木结构二等：4040年，年，年，年，4 4砖木结构三等：砖木结构三等：砖木结构三等：砖木结构三等：4040年，年，年，年，3 3简易结构：简易结构：简易结构：简易结构：1010年，年，年，年，0 0耐用年限建筑物已使用年限耐用年限建筑物已使用年限耐用年限建筑物已使用年限耐用年限建筑物已使用年限+ +尚可使用年限尚可使用年限尚可使用年限尚可使用年限6869n如如如如果果果果在在在在耐耐耐耐用用用用年年年年限限限限内内内内每每每每年年年年的的的的折折折折旧旧旧旧额额额额相相相相等等等等，则则则则建建建建筑筑筑筑物每年的折旧为：物每年的折旧
92、为：物每年的折旧为：物每年的折旧为：703.3 3.3 房地产贬值及估测房地产贬值及估测3.3.2 3.3.2 3.3.2 3.3.2 房地产实体性贬值估测房地产实体性贬值估测房地产实体性贬值估测房地产实体性贬值估测2 2 2 2）使用年限法（公式）使用年限法（公式）使用年限法（公式）使用年限法（公式） 例例例例3-73-73-73-7某房地产建筑结构为钢筋混凝土结构，某房地产建筑结构为钢筋混凝土结构，某房地产建筑结构为钢筋混凝土结构，某房地产建筑结构为钢筋混凝土结构，重置成本为重置成本为重置成本为重置成本为900900900900万元，该房地产已经使用了万元，该房地产已经使用了万元，该房地产
93、已经使用了万元，该房地产已经使用了15151515年，年，年，年，经分析，其总使用年限为经分析，其总使用年限为经分析，其总使用年限为经分析，其总使用年限为60606060年，则该房地产的年，则该房地产的年，则该房地产的年，则该房地产的实体性贬值额为：实体性贬值额为：实体性贬值额为：实体性贬值额为： 某某建建筑筑物物建建筑筑面面积积为为320m2，重重置置价价为为2500元元/m2，耐耐用用年年限限为为40年年，已已使使用用7年年，残残值值率率为为4。试试用用耐耐用用年年限限法估算其现值。法估算其现值。 71V800000192007665600（元）（元）某建筑物耐用年限为60年，建成2年后才
94、补办土地使用权出让手续，确定的土地使用权年限为70年。该建筑物至评估基准日已使用8年，则按使用年限法确定的损耗率为（）。A.11.11%B.11.43%C.12.90%D.13.33% 损耗率1成新率8/60100%13.33% 733.3 3.3 房地产贬值及估测房地产贬值及估测3.3.2 3.3.2 3.3.2 3.3.2 房地产实体性贬值估测房地产实体性贬值估测房地产实体性贬值估测房地产实体性贬值估测2 2 2 2）修复费用法）修复费用法）修复费用法）修复费用法如果房地产通过修复恢复原有功能，则可用修如果房地产通过修复恢复原有功能，则可用修如果房地产通过修复恢复原有功能，则可用修如果房地
95、产通过修复恢复原有功能，则可用修复费用数额作为房地产的实体性贬值额。复费用数额作为房地产的实体性贬值额。复费用数额作为房地产的实体性贬值额。复费用数额作为房地产的实体性贬值额。743.3 3.3 房地产贬值及估测房地产贬值及估测3.3.2 3.3.2 3.3.2 3.3.2 房地产实体性贬值估测房地产实体性贬值估测房地产实体性贬值估测房地产实体性贬值估测3 3 3 3）修复费用法）修复费用法）修复费用法）修复费用法需要注意以下两点：需要注意以下两点：需要注意以下两点：需要注意以下两点：（1 1 1 1）房地产的贬值是否可以修复）房地产的贬值是否可以修复）房地产的贬值是否可以修复）房地产的贬值是
96、否可以修复（2 2 2 2）是否同时修复了实体和功能）是否同时修复了实体和功能）是否同时修复了实体和功能）是否同时修复了实体和功能753.3 3.3 房地产贬值及估测房地产贬值及估测3.3.2 3.3.2 3.3.2 3.3.2 房地产实体性贬值估测房地产实体性贬值估测房地产实体性贬值估测房地产实体性贬值估测4 4 4 4）综合法）综合法）综合法）综合法综合法是修复费用法与成新率法或直线法在房综合法是修复费用法与成新率法或直线法在房综合法是修复费用法与成新率法或直线法在房综合法是修复费用法与成新率法或直线法在房地产实体性贬值估算时的联合运用。地产实体性贬值估算时的联合运用。地产实体性贬值估算时
97、的联合运用。地产实体性贬值估算时的联合运用。 763.3 3.3 房地产贬值及估测房地产贬值及估测3.3.2 3.3.2 3.3.2 3.3.2 房地产实体性贬值估测房地产实体性贬值估测房地产实体性贬值估测房地产实体性贬值估测4 4 4 4）综合法）综合法）综合法）综合法房地产实体性贬值额房地产实体性贬值额房地产实体性贬值额房地产实体性贬值额= = = =房地产的重置成本房地产的重置成本房地产的重置成本房地产的重置成本（1-1-1-1-成新率）成新率）成新率）成新率）+ + + +局部损坏修复费用局部损坏修复费用局部损坏修复费用局部损坏修复费用 773.3 3.3 房地产贬值及估测房地产贬值及
98、估测 例例例例3-8 3-8 3-8 3-8 某钢筋混凝土结构建筑物，总使用年某钢筋混凝土结构建筑物，总使用年某钢筋混凝土结构建筑物，总使用年某钢筋混凝土结构建筑物，总使用年限为限为限为限为50505050年，使用维修状况正常，实际使用年限为年，使用维修状况正常，实际使用年限为年，使用维修状况正常，实际使用年限为年，使用维修状况正常，实际使用年限为13131313年。经调查测算，其结构部分的重置成本为年。经调查测算，其结构部分的重置成本为年。经调查测算，其结构部分的重置成本为年。经调查测算，其结构部分的重置成本为1500150015001500万元。又知，近期遇到一次特殊恶劣的天气万元。又知，
99、近期遇到一次特殊恶劣的天气万元。又知，近期遇到一次特殊恶劣的天气万元。又知，近期遇到一次特殊恶劣的天气条件使其外墙面和门窗等部位有明显破损，其修条件使其外墙面和门窗等部位有明显破损，其修条件使其外墙面和门窗等部位有明显破损，其修条件使其外墙面和门窗等部位有明显破损，其修复费用为复费用为复费用为复费用为25252525万元；装修部分重置成本为万元；装修部分重置成本为万元；装修部分重置成本为万元；装修部分重置成本为250250250250万元，万元，万元，万元，平均寿命为平均寿命为平均寿命为平均寿命为5 5 5 5年，已使用年，已使用年，已使用年，已使用3 3 3 3年；设备部分重置成本年；设备部
100、分重置成本年；设备部分重置成本年；设备部分重置成本为为为为130130130130万元，平均寿命为万元，平均寿命为万元，平均寿命为万元，平均寿命为10101010年，已使用年，已使用年，已使用年，已使用8 8 8 8年。试计年。试计年。试计年。试计算该建筑物的实体性贬值额。算该建筑物的实体性贬值额。算该建筑物的实体性贬值额。算该建筑物的实体性贬值额。783.3 3.3 房地产贬值及估测房地产贬值及估测解：结构部分实体性贬值额解：结构部分实体性贬值额解：结构部分实体性贬值额解：结构部分实体性贬值额=15001350=390=15001350=390=15001350=390=15001350=3
101、90（万元）（万元）（万元）（万元）装修部分实体性贬值额装修部分实体性贬值额装修部分实体性贬值额装修部分实体性贬值额=2501-=2501-=2501-=2501-（5-35-35-35-3）5=1505=1505=1505=150（万（万（万（万元）元）元）元）设备部分实体性贬值额设备部分实体性贬值额设备部分实体性贬值额设备部分实体性贬值额=1301-=1301-=1301-=1301-（10-810-810-810-8）10=10410=10410=10410=104（万元）（万元）（万元）（万元）建筑物修复费用建筑物修复费用建筑物修复费用建筑物修复费用=25=25=25=25万元万元万元
102、万元实体性贬值总额实体性贬值总额实体性贬值总额实体性贬值总额=390+150+104+25=699=390+150+104+25=699=390+150+104+25=699=390+150+104+25=699（万元）（万元）（万元）（万元）某建筑物的建筑面积为某建筑物的建筑面积为500500mm2 2，重置价格为，重置价格为36003600元元/ /mm2 2，经济寿命为，经济寿命为5050年，有效年龄为年，有效年龄为1010年。其年。其中，门窗等损坏的修复费用为中，门窗等损坏的修复费用为2 2万元；装饰装修万元；装饰装修得重置价格为得重置价格为600600元元/ /mm2 2，平均寿命为
103、，平均寿命为5 5年，年龄年，年龄为为3 3年；设备的重置价格为年；设备的重置价格为6060万元，平均寿命为万元，平均寿命为1515年，年龄为年，年龄为1010年。残值率假设均为零。请计年。残值率假设均为零。请计算该建筑物的物质折旧额。算该建筑物的物质折旧额。该建筑物的物质折旧额计算如下：门窗等损坏的修复费用=2（万元）装饰装修的折旧额=6005003/5=18（万元）设备的折旧额=6010/15=40（万元）长寿命项目(基础、墙体、梁、屋顶等)的折旧额=（3600500-20000-600500-600000）10/50=17.6（万元）该建筑物的物质折旧额=2184017.6=77.6（万
104、元） 813.3 3.3 房地产贬值及估测房地产贬值及估测3.3.3 3.3.3 3.3.3 3.3.3 房地产功能性贬值估测房地产功能性贬值估测房地产功能性贬值估测房地产功能性贬值估测房地产功能性贬值是指由于技术革新、建筑工房地产功能性贬值是指由于技术革新、建筑工房地产功能性贬值是指由于技术革新、建筑工房地产功能性贬值是指由于技术革新、建筑工艺改进、建筑设计理念更新，引起原有建筑物艺改进、建筑设计理念更新，引起原有建筑物艺改进、建筑设计理念更新，引起原有建筑物艺改进、建筑设计理念更新，引起原有建筑物在建筑风格、建筑物内外布局、建筑物的基本在建筑风格、建筑物内外布局、建筑物的基本在建筑风格、建
105、筑物内外布局、建筑物的基本在建筑风格、建筑物内外布局、建筑物的基本装修和设备陈旧落后，建筑物不能满足现实生装修和设备陈旧落后，建筑物不能满足现实生装修和设备陈旧落后，建筑物不能满足现实生装修和设备陈旧落后，建筑物不能满足现实生产、经营或居住的需要，使其价值降低。产、经营或居住的需要，使其价值降低。产、经营或居住的需要，使其价值降低。产、经营或居住的需要，使其价值降低。823.3 3.3 房地产贬值及估测房地产贬值及估测3.3.3 3.3.3 3.3.3 3.3.3 房地产功能性贬值估测房地产功能性贬值估测房地产功能性贬值估测房地产功能性贬值估测（1 1 1 1）修复原有功能使其能够满足现实需要
106、，如）修复原有功能使其能够满足现实需要，如）修复原有功能使其能够满足现实需要，如）修复原有功能使其能够满足现实需要，如改变原有设计布局、更新装修或设备，则所花费改变原有设计布局、更新装修或设备，则所花费改变原有设计布局、更新装修或设备，则所花费改变原有设计布局、更新装修或设备，则所花费的修复费用相当于功能性贬值额。的修复费用相当于功能性贬值额。的修复费用相当于功能性贬值额。的修复费用相当于功能性贬值额。可采取以下估测方法：可采取以下估测方法：可采取以下估测方法：可采取以下估测方法：833.3 3.3 房地产贬值及估测房地产贬值及估测3.3.3 3.3.3 3.3.3 3.3.3 房地产功能性贬
107、值估测房地产功能性贬值估测房地产功能性贬值估测房地产功能性贬值估测（2 2 2 2）与房地产的实体性贬值一起考虑，确定包）与房地产的实体性贬值一起考虑，确定包）与房地产的实体性贬值一起考虑，确定包）与房地产的实体性贬值一起考虑，确定包括功能贬值因素在内的综合成新率。括功能贬值因素在内的综合成新率。括功能贬值因素在内的综合成新率。括功能贬值因素在内的综合成新率。可采取以下估测方法：可采取以下估测方法：可采取以下估测方法：可采取以下估测方法：843.3 3.3 房地产贬值及估测房地产贬值及估测3.3.4 3.3.4 3.3.4 3.3.4 房地产经济性贬值估测房地产经济性贬值估测房地产经济性贬值估
108、测房地产经济性贬值估测房地产的经济性贬值是指由于宏观经济环境、房地产的经济性贬值是指由于宏观经济环境、房地产的经济性贬值是指由于宏观经济环境、房地产的经济性贬值是指由于宏观经济环境、市场竞争、政府有关房地产制度及政策、税收市场竞争、政府有关房地产制度及政策、税收市场竞争、政府有关房地产制度及政策、税收市场竞争、政府有关房地产制度及政策、税收政策、交通管制、自然环境、人口因素、人们政策、交通管制、自然环境、人口因素、人们政策、交通管制、自然环境、人口因素、人们政策、交通管制、自然环境、人口因素、人们的心理因素等外界条件的变化，使建筑物的利的心理因素等外界条件的变化，使建筑物的利的心理因素等外界条
109、件的变化，使建筑物的利的心理因素等外界条件的变化，使建筑物的利用率下降，收益损失，导致其价值降低。用率下降，收益损失，导致其价值降低。用率下降，收益损失，导致其价值降低。用率下降，收益损失，导致其价值降低。853.3 3.3 房地产贬值及估测房地产贬值及估测3.3.4 3.3.4 3.3.4 3.3.4 房地产经济性贬值估测房地产经济性贬值估测房地产经济性贬值估测房地产经济性贬值估测（1 1 1 1）与外部条件没有发生变化前相同的房地产）与外部条件没有发生变化前相同的房地产）与外部条件没有发生变化前相同的房地产）与外部条件没有发生变化前相同的房地产交易价格进行比较，二者交易价格之间的差额交易价
110、格进行比较，二者交易价格之间的差额交易价格进行比较，二者交易价格之间的差额交易价格进行比较，二者交易价格之间的差额即为经济性贬值。即为经济性贬值。即为经济性贬值。即为经济性贬值。可采取以下估测方法：可采取以下估测方法：可采取以下估测方法：可采取以下估测方法：863.3 3.3 房地产贬值及估测房地产贬值及估测3.3.4 3.3.4 3.3.4 3.3.4 房地产经济性贬值估测房地产经济性贬值估测房地产经济性贬值估测房地产经济性贬值估测（2 2 2 2）对于收益性房地产可用房地产未来收益净）对于收益性房地产可用房地产未来收益净）对于收益性房地产可用房地产未来收益净）对于收益性房地产可用房地产未来
111、收益净损失额折现的方法估测经济性贬值。损失额折现的方法估测经济性贬值。损失额折现的方法估测经济性贬值。损失额折现的方法估测经济性贬值。可采取以下估测方法：可采取以下估测方法：可采取以下估测方法：可采取以下估测方法：873.3 3.3 房地产贬值及估测房地产贬值及估测3.3.4 3.3.4 3.3.4 3.3.4 房地产经济性贬值估测房地产经济性贬值估测房地产经济性贬值估测房地产经济性贬值估测（3 3 3 3）与实体性贬值、功能性贬值一起考虑估测）与实体性贬值、功能性贬值一起考虑估测）与实体性贬值、功能性贬值一起考虑估测）与实体性贬值、功能性贬值一起考虑估测综合成新率。综合成新率。综合成新率。综
112、合成新率。可采取以下估测方法：可采取以下估测方法：可采取以下估测方法：可采取以下估测方法：883.3 3.3 房地产贬值及估测房地产贬值及估测3.3.4 3.3.4 3.3.4 3.3.4 房地产经济性贬值估测房地产经济性贬值估测房地产经济性贬值估测房地产经济性贬值估测如果外界条件变化后的房地产交易价格高于以如果外界条件变化后的房地产交易价格高于以如果外界条件变化后的房地产交易价格高于以如果外界条件变化后的房地产交易价格高于以前的价格，或者房地产预期收益增加，则房地前的价格，或者房地产预期收益增加，则房地前的价格，或者房地产预期收益增加，则房地前的价格，或者房地产预期收益增加，则房地产存在经济
113、性溢价。产存在经济性溢价。产存在经济性溢价。产存在经济性溢价。可采取以下估测方法：可采取以下估测方法：可采取以下估测方法：可采取以下估测方法：893.4 3.4 房地产价值估算房地产价值估算基本公式基本公式基本公式基本公式房地产价值房地产价值房地产价值房地产价值= = = =土地重置成本土地重置成本土地重置成本土地重置成本+ + + +建筑物重置成本建筑物重置成本建筑物重置成本建筑物重置成本- - - -建筑物贬值建筑物贬值建筑物贬值建筑物贬值房地产价值房地产价值房地产价值房地产价值= = = =土地重置成本土地重置成本土地重置成本土地重置成本+ + + +建筑物重置成本建筑物重置成本建筑物重
114、置成本建筑物重置成本建筑物成新率建筑物成新率建筑物成新率建筑物成新率903.4 3.4 房地产价值估算房地产价值估算3.4.1 3.4.1 3.4.1 3.4.1 新开发土地价值的估测新开发土地价值的估测新开发土地价值的估测新开发土地价值的估测 新开发土地评估价值新开发土地评估价值新开发土地评估价值新开发土地评估价值= = = =土地的取得成本土地的取得成本土地的取得成本土地的取得成本+ + + +土地土地土地土地开发成本开发成本开发成本开发成本+ + + +管理费用管理费用管理费用管理费用+ + + +投资利息投资利息投资利息投资利息+ + + +销售税费销售税费销售税费销售税费+ + +
115、+开开开开发利润发利润发利润发利润913.4 3.4 房地产价值估算房地产价值估算3.4.1 3.4.1 3.4.1 3.4.1 新开发土地价值的估测新开发土地价值的估测新开发土地价值的估测新开发土地价值的估测新开发区某宗土地的单价新开发区某宗土地的单价新开发区某宗土地的单价新开发区某宗土地的单价=(=(=(=(取得开发区用地取得开发区用地取得开发区用地取得开发区用地的总成本的总成本的总成本的总成本+ + + +土地开发总成本土地开发总成本土地开发总成本土地开发总成本+ + + +总管理费用总管理费用总管理费用总管理费用+ + + +总投总投总投总投资利息资利息资利息资利息+ + + +总销售
116、税费总销售税费总销售税费总销售税费+ + + +总开发利润总开发利润总开发利润总开发利润)()()()(开发区开发区开发区开发区用地总面积用地总面积用地总面积用地总面积开发完成后可转让土地面积的开发完成后可转让土地面积的开发完成后可转让土地面积的开发完成后可转让土地面积的比率比率比率比率)用途、区位等因素修正系数用途、区位等因素修正系数用途、区位等因素修正系数用途、区位等因素修正系数923.4 3.4 房地产价值估算房地产价值估算3.4.1 3.4.1 3.4.1 3.4.1 新开发土地价值的估测新开发土地价值的估测新开发土地价值的估测新开发土地价值的估测 例例例例3-9 3-9 3-9 3-
117、9 某新成片开发的建筑用地，总面积某新成片开发的建筑用地，总面积某新成片开发的建筑用地，总面积某新成片开发的建筑用地，总面积35353535平方公里，取得该块待开发土地的成本为平方公里，取得该块待开发土地的成本为平方公里，取得该块待开发土地的成本为平方公里，取得该块待开发土地的成本为28282828亿亿亿亿元，将其开发成具备元，将其开发成具备元，将其开发成具备元，将其开发成具备“五通一平五通一平五通一平五通一平”条件的熟地条件的熟地条件的熟地条件的熟地的开发成本为的开发成本为的开发成本为的开发成本为55555555亿元，假设管理费用、投资利亿元，假设管理费用、投资利亿元，假设管理费用、投资利亿
118、元，假设管理费用、投资利息、销售税费和开发利润分别为投资额的息、销售税费和开发利润分别为投资额的息、销售税费和开发利润分别为投资额的息、销售税费和开发利润分别为投资额的2.5%2.5%2.5%2.5%、4%4%4%4%、5.5%5.5%5.5%5.5%、15%15%15%15%，开发完成后可转让的土地面，开发完成后可转让的土地面，开发完成后可转让的土地面，开发完成后可转让的土地面积的比率为积的比率为积的比率为积的比率为60%60%60%60%。试估测该土地开发完成后可转。试估测该土地开发完成后可转。试估测该土地开发完成后可转。试估测该土地开发完成后可转让熟地的平均单价。让熟地的平均单价。让熟地
119、的平均单价。让熟地的平均单价。933.4 3.4 房地产价值估算房地产价值估算3.4.1 3.4.1 3.4.1 3.4.1 新开发土地价值的估测新开发土地价值的估测新开发土地价值的估测新开发土地价值的估测开发完成后可转让熟地的平均单价开发完成后可转让熟地的平均单价开发完成后可转让熟地的平均单价开发完成后可转让熟地的平均单价=(=(=(=(取得开发区用地的总成本取得开发区用地的总成本取得开发区用地的总成本取得开发区用地的总成本+ + + +土地开发总成本土地开发总成本土地开发总成本土地开发总成本+ + + +总管理费用总管理费用总管理费用总管理费用+ + + +总投资利息总投资利息总投资利息总
120、投资利息+ + + +总销售税费总销售税费总销售税费总销售税费+ + + +总开发利总开发利总开发利总开发利润润润润) ) ) )(开发区用地总面积开发区用地总面积开发区用地总面积开发区用地总面积开发完成后可转让土地开发完成后可转让土地开发完成后可转让土地开发完成后可转让土地面积的比率面积的比率面积的比率面积的比率) ) ) )943.4 3.4 房地产价值估算房地产价值估算3.4.1 3.4.1 3.4.1 3.4.1 新开发土地价值的估测新开发土地价值的估测新开发土地价值的估测新开发土地价值的估测开发完成后可转让熟地的平均单价开发完成后可转让熟地的平均单价开发完成后可转让熟地的平均单价开发
121、完成后可转让熟地的平均单价=(28+55)=(28+55)=(28+55)=(28+55)（1+2.5%+4%+5.5%+15%1+2.5%+4%+5.5%+15%1+2.5%+4%+5.5%+15%1+2.5%+4%+5.5%+15%）（3535353560%60%60%60%）=5.0195=5.0195=5.0195=5.0195亿亿亿亿/ / / /平方公里平方公里平方公里平方公里=501.95=501.95=501.95=501.95元元元元/ / / /平方米平方米平方米平方米953.4 3.4 房地产价值估算房地产价值估算3.4.2 3.4.2 3.4.2 3.4.2 新建房地产
122、价值的估测新建房地产价值的估测新建房地产价值的估测新建房地产价值的估测 新建房地产评估价值新建房地产评估价值新建房地产评估价值新建房地产评估价值= = = =土地取得成本土地取得成本土地取得成本土地取得成本+ + + +土地开土地开土地开土地开发成本发成本发成本发成本+ + + +建筑物建筑安装成本建筑物建筑安装成本建筑物建筑安装成本建筑物建筑安装成本+ + + +管理费用管理费用管理费用管理费用+ + + +投资投资投资投资利息利息利息利息+ + + +销售税费销售税费销售税费销售税费+ + + +开发利润开发利润开发利润开发利润新建建筑物价值新建建筑物价值新建建筑物价值新建建筑物价值= =
123、 = =建筑物建筑安装成本建筑物建筑安装成本建筑物建筑安装成本建筑物建筑安装成本+ + + +管理管理管理管理费用费用费用费用+ + + +投资利息投资利息投资利息投资利息+ + + +销售税费销售税费销售税费销售税费+ + + +开发利润开发利润开发利润开发利润963.4 3.4 房地产价值估算房地产价值估算3.4.3 3.4.3 3.4.3 3.4.3 旧房地产价值的估测旧房地产价值的估测旧房地产价值的估测旧房地产价值的估测 旧房地产评估价值旧房地产评估价值旧房地产评估价值旧房地产评估价值= = = =土地取得成本土地取得成本土地取得成本土地取得成本+ + + +土地开发土地开发土地开发土
124、地开发成本成本成本成本+ + + +建筑物建筑安装成本建筑物建筑安装成本建筑物建筑安装成本建筑物建筑安装成本+ + + +管理费用管理费用管理费用管理费用+ + + +投资利投资利投资利投资利息息息息+ + + +销售税费销售税费销售税费销售税费+ + + +开发利润开发利润开发利润开发利润- - - -建筑物贬值建筑物贬值建筑物贬值建筑物贬值 旧建筑物价值旧建筑物价值旧建筑物价值旧建筑物价值= = = =建筑物建筑安装成本建筑物建筑安装成本建筑物建筑安装成本建筑物建筑安装成本+ + + +管理费管理费管理费管理费用用用用+ + + +投资利息投资利息投资利息投资利息+ + + +销售税费销售
125、税费销售税费销售税费+ + + +开发利润开发利润开发利润开发利润- - - -建筑物贬建筑物贬建筑物贬建筑物贬值值值值 973.4 3.4 房地产价值估算房地产价值估算 例例例例3-10 3-10 3-10 3-10 某宗房地产的占地总面积为某宗房地产的占地总面积为某宗房地产的占地总面积为某宗房地产的占地总面积为 2000200020002000平平平平方米，容积率为方米，容积率为方米，容积率为方米，容积率为1.51.51.51.5。土地是。土地是。土地是。土地是15151515年前以每亩年前以每亩年前以每亩年前以每亩20202020万万万万元的价格通过征用农地取得的，现时重新取得元的价格通
126、过征用农地取得的，现时重新取得元的价格通过征用农地取得的，现时重新取得元的价格通过征用农地取得的，现时重新取得该类土地每平方米需要该类土地每平方米需要该类土地每平方米需要该类土地每平方米需要4000400040004000元；地上建筑物是元；地上建筑物是元；地上建筑物是元；地上建筑物是13131313年前建成交付使用的，建筑物的原始成本为年前建成交付使用的，建筑物的原始成本为年前建成交付使用的，建筑物的原始成本为年前建成交付使用的，建筑物的原始成本为每平方米建筑面积每平方米建筑面积每平方米建筑面积每平方米建筑面积700700700700元，现时的该类建筑物的元，现时的该类建筑物的元，现时的该类
127、建筑物的元，现时的该类建筑物的重新购建价格为每平方米建筑面积需要重新购建价格为每平方米建筑面积需要重新购建价格为每平方米建筑面积需要重新购建价格为每平方米建筑面积需要2100210021002100元，元，元，元，估计现时该建筑物有估计现时该建筑物有估计现时该建筑物有估计现时该建筑物有7.57.57.57.5成新。试估算该房地产成新。试估算该房地产成新。试估算该房地产成新。试估算该房地产的现时总价和单价。的现时总价和单价。的现时总价和单价。的现时总价和单价。985.4 5.4 房地产价值估算房地产价值估算土地的重置成本土地的重置成本土地的重置成本土地的重置成本=20004000=800=200
128、04000=800=20004000=800=20004000=800（万元）（万元）（万元）（万元）房屋建筑物的重置成本房屋建筑物的重置成本房屋建筑物的重置成本房屋建筑物的重置成本=20001.52100 =20001.52100 =20001.52100 =20001.52100 =630=630=630=630（万元）（万元）（万元）（万元）房屋建筑物的成新为房屋建筑物的成新为房屋建筑物的成新为房屋建筑物的成新为75%75%75%75%房地产的现时总价房地产的现时总价房地产的现时总价房地产的现时总价=800+63075%=1272.5=800+63075%=1272.5=800+6307
129、5%=1272.5=800+63075%=1272.5（万（万（万（万元）元）元）元）房地产的现时单价房地产的现时单价房地产的现时单价房地产的现时单价=1272.510000=1272.510000=1272.510000=1272.510000（20001.520001.520001.520001.5）=4241.67=4241.67=4241.67=4241.67（元（元（元（元/ / / /平方米）平方米）平方米）平方米）本章习题某一房地产，土地总面积5000m2，是6年前通过征用农地取得，当时费用1000元/m2，现时取得该类土地，每m2需2500元，地上建筑总建筑面积15000m2，
130、是5年前建成交付使用的，当时建筑造价900元/m2，现时建造同类建筑物每m2为1500元，估计该建筑物有八成新，该类建筑物的耐用年限为40年，残值率为6%，观察法和耐用年限法的成新率各占50%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。（计算结果以元为单位） 解答土地价值：2500*5000=12500000元建筑物重置价：15000*1500=22500000元成新率：1-（1-6%）*5/40=88%综合成新率：（80%+88%）/2=84%建筑物现值：22500000* 84%=1890万元房地产总价值：1250+1890=3140（万元）单价：3140万元/1.5=2093.33元/
131、平方米101本章小结本章小结成本法是通过房地产成本的各构成部分的累加成本法是通过房地产成本的各构成部分的累加成本法是通过房地产成本的各构成部分的累加成本法是通过房地产成本的各构成部分的累加来估算房地产价值的方法，其基本步骤是先求取来估算房地产价值的方法，其基本步骤是先求取来估算房地产价值的方法，其基本步骤是先求取来估算房地产价值的方法，其基本步骤是先求取评估对象在评估时点时的重置成本，然后扣除贬评估对象在评估时点时的重置成本，然后扣除贬评估对象在评估时点时的重置成本，然后扣除贬评估对象在评估时点时的重置成本，然后扣除贬值，以此估算评估对象的客观合理价值。值，以此估算评估对象的客观合理价值。值，
132、以此估算评估对象的客观合理价值。值，以此估算评估对象的客观合理价值。102本章小结本章小结成本法的评估步骤一般分为下列四步成本法的评估步骤一般分为下列四步成本法的评估步骤一般分为下列四步成本法的评估步骤一般分为下列四步: : : :收集有收集有收集有收集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；估算关房地产开发的成本、税费、利润等资料；估算关房地产开发的成本、税费、利润等资料；估算关房地产开发的成本、税费、利润等资料；估算房地产的重置成本；估算房地产的各种贬值；求房地产的重置成本；估算房地产的各种贬值；求房地产的重置成本；估算房地产的各种贬值；求房地产的重置成本；估算房地产的各种贬值；求取最终评
133、估价值。取最终评估价值。取最终评估价值。取最终评估价值。103思考题思考题1.1.1.1.简述成本法的含义及理论依据。简述成本法的含义及理论依据。简述成本法的含义及理论依据。简述成本法的含义及理论依据。2.2.2.2.简述成本法的适用条件和范围。简述成本法的适用条件和范围。简述成本法的适用条件和范围。简述成本法的适用条件和范围。 3.3.3.3.房地产重置成本由哪些因素构成？房地产重置成本由哪些因素构成？房地产重置成本由哪些因素构成？房地产重置成本由哪些因素构成？4.4.4.4.常用的重置造价的求取方法有哪些？常用的重置造价的求取方法有哪些？常用的重置造价的求取方法有哪些？常用的重置造价的求取
134、方法有哪些？5.5.5.5.在确定建筑物总使用年限时在确定建筑物总使用年限时在确定建筑物总使用年限时在确定建筑物总使用年限时, , , ,建筑物按结构分为建筑物按结构分为建筑物按结构分为建筑物按结构分为哪几类？哪几类？哪几类？哪几类？6.6.6.6.常用的房地产实体性贬值计算方法有哪些？常用的房地产实体性贬值计算方法有哪些？常用的房地产实体性贬值计算方法有哪些？常用的房地产实体性贬值计算方法有哪些？104思考题思考题7.7.7.7.怎样理解成本法中的开发利润怎样理解成本法中的开发利润怎样理解成本法中的开发利润怎样理解成本法中的开发利润? ? ? ?8.8.8.8.什么是房地产的更新重置成本和复
135、原重置成本什么是房地产的更新重置成本和复原重置成本什么是房地产的更新重置成本和复原重置成本什么是房地产的更新重置成本和复原重置成本? ? ? ?9.9.9.9.怎样理解总使用年限、已使用年限、尚可使用怎样理解总使用年限、已使用年限、尚可使用怎样理解总使用年限、已使用年限、尚可使用怎样理解总使用年限、已使用年限、尚可使用年限之间的关系？年限之间的关系？年限之间的关系？年限之间的关系？10.10.10.10.房地产评估中贬值的本质是什么？与会计折旧房地产评估中贬值的本质是什么？与会计折旧房地产评估中贬值的本质是什么？与会计折旧房地产评估中贬值的本质是什么？与会计折旧概念有哪些区别？概念有哪些区别？概念有哪些区别？概念有哪些区别？11.11.11.11.为什么确定房地产贬值必须进行现场鉴定？为什么确定房地产贬值必须进行现场鉴定？为什么确定房地产贬值必须进行现场鉴定？为什么确定房地产贬值必须进行现场鉴定？
