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1、商业业态规划标准零售购物饮食餐饮休闲娱乐休闲娱乐要素要求区位/商圈大型商业区底层或高密度居住区附近，公交线密集，使得消费者易达；但要求与居民区保持一定距离物业要求面积3000-4000平米，通常两层，不排斥地下面积层高不小于2.8米楼板承重350公斤/平米配套设施供电500KVA、可接220V民用电及380V工业用电；供水200吨/天；化油池通常3-5吨、烟道1-2个规格为80CM-100CM广告位要求3-15米的门头广告位停车位一个拥有200个包房的KTV应需要200个停车位，以4.5平米一个车位计算停车场面积应在900平米以上装修要求做墙体隔音及内部小面积分割改造合作方式租期5年以上租金2
2、-3元/天*平方米休闲娱乐KTV&夜总会选址要求注：夜总会开店与量贩式注：夜总会开店与量贩式KTV没有实质性区别，主要区别在于：没有实质性区别，主要区别在于：1、夜总会的包间内一般都有独立的洗手间，（小包间几乎没有）而量贩式KTV的洗手间均设在公共区域。2、夜总会泊车位的要求比较高，基本配置为一个包间一个车位（并提供专人泊车及管理服务）3、夜总会不设自选超市，为包间内订单。品牌物业要求地理要求费用宝乐迪建筑面积 800-5000商务、商业、交通中心地段有一定的广告位交通流动性好，进出便利商标许可费200元/间*月包间数量 25培训费免物业功能 商业服务装修费3.5万/间（平均）层高4m租赁年限
3、 5年钱柜店铺面积 500商业集中区、中/高档住宅区、城市人口密度较大的区域加盟费10万欢乐迪建筑面积 2000加盟服务费40-100万包间数量 40经营管理费3%月营业额agogo建筑面积 2500-4500 当地核心的商业商主干道两侧，铺面朝向主干道与学校、医院距离不小于200米层高4.2m自由港建筑面积 1000加盟费20万经营管理费营业额.6%/月休闲娱乐KTV&夜总会国内前线KTV品牌要求休闲娱乐洗浴中心-桑拿项目数量单位面积面积（）面积比前台大厅15006.25%男桑拿区1150018.75%女桑拿去17509.38%自主餐厅15006.25%按摩室6010/间6007.50%VI
4、P包间2040/间80010.00%休息室8012/间96012.00%套间（棋牌室）3030/间90011.25%游泳池16257.81%公共部分86510.81%合计8000100.00%面积规划标准休闲娱乐洗浴中心-桑拿功能要求一、五星级洗浴中心营业面积须达到8000以上二、多功能区面积达200三、桑拿房面积大于70四、按摩区面积大于800，具有5种以上的特色浴种五、此外，五星级洗浴中心必须有单独按摩室20间以上，其中包含5个豪华套件。六、具备外币兑换业务，提供物件存放业务，提供机票车票订购业务，具备接待洽谈功能。休闲娱乐洗浴中心-桑拿配套要求一、锅炉根据项目规模要求，建议必须具备60万
5、大卡的锅炉，北京90%的洗浴中心都是用锅炉烧水，用锅炉则会用到柴油，一般一吨水至少耗油3公升，如果本项目考虑使用温泉，则没有必要考虑这些。二、泳池在桑拿房的旁边必须设立一个泳池，面积为国家规定面积的一半即可，国家规定的面积为1250三、包房洗浴中心有10-15%的包房是不能投入经营的，主要是考虑所辖派出所，社会人员，内保，特殊服务生的占房率和使用率，同时还可能要招待一些朋友所用。休闲娱乐洗浴中心-桑拿建筑要求1.洗浴场所不许设置在地下二层及二层以下。当设置在地下一层时，地下一层地面与室外出口地坪的高差不应大于10米；其安全出口不应少于两个，当一个厅的面积小于50时，可设一个安全出口。2.凡建筑
6、面积大于3000的经营场所，均应设置火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统。设置在地下建筑面积大于500的经营场所，均应设置火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统和消防防烟、排烟设施。3.经营场所按照建筑灭火器配置设计规范配置灭火器材，设置报警电话，保证消防设施、设备完好有效。4.洗浴中心的建筑承载按照建筑设计荷载规范室外给水设计规范建筑给水排水设计规范等相关规范中对洗浴中心的等级规模进行施工设计n增大人流量增大人流量n消费群体年龄分布广：复合型的观影群体将为购物消费群体年龄分布广：复合型的观影群体将为购物中心带来各种层面的消费者中心带来各种层面的消费者n观众消费能力高：喜欢看电影的观众消费能力高：喜
7、欢看电影的90%以上是中高收以上是中高收入家庭，消费能力强入家庭，消费能力强n消费时间长：可将消费者在购物中心的停留时间由消费时间长：可将消费者在购物中心的停留时间由1-2小时增长到小时增长到3-4小时。时间越长，消费增加，有力小时。时间越长，消费增加，有力拉动餐饮和其他消费需求拉动餐饮和其他消费需求休闲娱乐影院选址原则选址原则n布局合理：影厅布局，出入场流线，小卖售票位置，放映机房等布局合理：影厅布局，出入场流线，小卖售票位置，放映机房等n位置和其性质相适应位置和其性质相适应1、容量大，设备完善，经营管理好的影院应设在繁华的商业地段。、容量大，设备完善，经营管理好的影院应设在繁华的商业地段。
8、2、一般标准的电影院则适用于居民区，近郊或市区内网点的补白。、一般标准的电影院则适用于居民区，近郊或市区内网点的补白。n要与商业、服务的设施相配合（不要让观众专为看电影而来，看完电影要与商业、服务的设施相配合（不要让观众专为看电影而来，看完电影别无去处。）别无去处。）n层高要求：层高不低于层高要求：层高不低于6米、跨距不小于米、跨距不小于8米。米。影院数量和规模确定指标影院数量和规模确定指标基本观众人数；每个基本观众每年看电影的场数每年放映天数；每天放基本观众人数；每个基本观众每年看电影的场数每年放映天数；每天放映场数；年平均上座率；其他经济水平、消费能力、文化消费能力，生映场数；年平均上座率
9、；其他经济水平、消费能力、文化消费能力，生活习惯，自然环境等因素。活习惯，自然环境等因素。休闲娱乐影院选址要求大地影院金逸影视商圈区位二、三级城区中主要商圈；3公里内不少于20万人城市商圈；有独立的垂直交通成熟商圈或有潜力的商圈；购物中心内物业要求面积、楼层1500；项目顶层不高于6层3000-6000（底层面积、不含夹层）3-5层层高、柱距净高不低于6米；柱距不低于10米层高9m以上（可2层打通）物业形状影厅内中空楼板承重400kg/450kg/配套设施给排水/排油/排污/烟道：消防安全到位；供配电负荷：300KVA；给排水/排油/排污/烟道：供配电负荷：250-380kw有相对独立的垂直电
10、梯装修毛坯毛坯交通及停车与商场主通道相连，门面12-20米，合作方式自营租期15年、免租6个月租金面议自营租期20年保底租金和票房提成休闲娱乐影院n购物中心n百货商店n便利店n专业店n专卖店n超市零售购物业态对比业态购物中心百货商店超市专业店专卖店便利店仓储店规模5万-15万平米为宜规模大，营业面积在5000平方米以上标准超市:500-1500平米;大型综合超市:2500-5000;超大型:6000-10000具备一定规模,根据具体市场和产品特性而定根据具体经营的商品而定,一般在50-600平米面积在100平方左右规模较大产品/业态内部结构由百货店或超市为核心店，集零售、餐饮、娱乐于一体；核心
11、店面积不超过总面积80商品结构以服装、家庭用品为主、种类齐全以食品为经营重点，满足食品一次性购全商品结构体现专业性和深度性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90以上商品结构以著名品牌、大众品牌为主以速成食品、饮料、小百货为主经营范围广泛，如食品、日用品、耐用品零售购物客户目标顾客以流动顾客为主中高收入人群、客户来源范围广大众化消费、客户来源根据超市规模和定位有所不同客户覆盖面广针对特定消费人群、经济实力较强附近居民购物方式柜台销售和开架销售相结合开架自选、自我服务、平价销售、一次结算的售货方式定价销售和开架面售定价销售和开架销售开架自选、统一结算开架售货、批量作价经营特色卖场租赁制；
12、布局统一规划，店铺独立经营；服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐于一体。卖场租赁制、种类齐全、高毛利平价销售、满足日常用品一次性购全同类商品大规模集中式营销。由卖场租赁发展到自营品牌专卖、量小、质优、高毛利平价、服务群众生活，营业时间长物业及选址要求购物中心选址要素：n区位：1、中心商业区或城乡结合部的交通要道；2、交通易达性：车称10-30分钟3、购物人口分析n用地经济状况：进行可获得性分析n用地物理状况：1、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当2、用地平整性：地竖向高差变化不宜过大3、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞4、郊区用地的视觉可见性5、用地周围状况零售购物购物中心类型业态效用主力店高
13、端百货、大型超市、家居、建材等有利影响：集客能力；品牌效应；带动作用；广告效应；长期租约不利影响：租期很长，物业的后期处置要受限制；主力店的租金非常低；常带有排他性协议；与整体的磨合难度大，需防范法律风险次主力店知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场所聚客能力；租金回报远高于主力店；在营业时间、管理成本、经营灵活性等方面比主力店占有优势品牌店饰品、服饰、化妆品等购物中心盈利最多的部分；可丰富购物中心的功能；个性品牌能聚集各类客源n功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。一些大型的购物中心甚至包含了酒店和办公的功能。n黄金比例：最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：18：30n
14、业态组合：主力店、次主力店、独立店。“主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店”。零售购物选址基本要求百货商店要要 素素要要 求求商商 圈圈城市核心商圈交通便利城市人口：40万以上物物业业要要求求建筑楼高三层以上面积5000-20000，单层面积5000 平米左右中庭面积(包含电梯井)至少500 单层店面积：15,000以上层高首层层高5m，二层以上层高4.5m；柱距8m8m配套设施扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要双向每层4部以上，最好有两部观光电梯。楼板承重450kg/停车场100个/10000合作方式合作方式免租期1年左右 租赁年限1020年零售购物百货商
15、店代表品牌新世界天虹百货零售购物p品牌特点品牌特点百货店连锁营运商 发展定位:“高档奢侈品”发展方针：主攻高端消费市场、高档名品百货、时尚百货p顾客定位顾客定位中高收入阶层 p发展状况发展状况目前拥有30家自营店及经营10家管理店。，业务已快速扩张至全国26个城市. 已经呈现出购物中心的特点。百货商店零售购物百盛案例百盛案例上海九海百盛百货业态布局上海九海百盛百货业态布局6F6F文化用品、音像制品、大小家电、工艺礼品、家居.5F5F游戏广场、美食小吃；2-4F2-4F化妆品、男女休闲装、时装、包袋、运动用品、内衣1F1F皮具、国际化妆品、麦当劳、意大利休闲餐厅 银行；-1F-1F平价超市百货商
16、店零售购物新世界新世界 新世界新世界p品牌特点品牌特点n市场定位：中高档路线的n目标顾客：高雅、时尚的中青年n针对不同城市的消费特征而制订不同的市场策略p经营战略经营战略n高雅、时尚的中高收入阶层 p发展状况发展状况n分布于全国20多个大中城市百货商店零售购物新世界案例新世界案例沈阳中华路新世界沈阳中华路新世界业态布局业态布局6F6F家居配饰、家居用品5F5F运动服装、休闲服饰、童装、牛仔服饰、女士内衣4F4F男士正装、配饰3F3F少淑女装、时尚手表2F2F女士职业装、女士配饰、化妆品1F1F国际名品、珠宝、名表-1F-1F男女皮鞋、男女手袋新世界新世界百货商店零售购物 p品牌特点品牌特点n2
17、008年5月5日，茂业国际于香港上市n1997年3月开设了首家百货店深圳东门店.公司在珠三角、长三角、西南区共拥有15家百货门店.中国百货业的龙头2005年6月，公司成功收购A股上市公司成商集团p经营定位经营定位n时尚生活方式缔造者 p发展状况发展状况2008年01月2007年10月n四川绵阳店开业;n江苏无锡清扬店正式开业;2006年06月成商集团完成股权分置改革;百货商店零售购物 p品牌特点品牌特点n太平洋SOGO百货集团秉持“改革、速度、挑战改革、速度、挑战”的经营行动方针，以专业、系统的管理制度。全力投资开拓百货事业连锁规模，未来将更积极在全国各城市开拓新店。p经营定位经营定位n时尚生
18、活方式缔造者 p发展状况发展状况n太平洋百货集团为台北太平洋SOGO百货集团事业之一。太平洋SOGO百货创立于1987年11月11日，为一个综合型的百货事业体。1993年开始进入大陆百货零售市场，目前太平洋SOGO百货集团在海内外共设有14家店。 百货商店零售购物太平洋案例太平洋案例上海徐家汇太平洋百货上海徐家汇太平洋百货业态布局业态布局1F1F化妆品 香水 钟表 名品 女鞋 2F2F少女流行服饰 休闲鞋 表 饰品 眼镜 少女休闲装 彩妆 护肤品 3F3F服饰 少淑服饰 餐厅 杂货内衣 补妆室 4F4F淑女套装 黄金珠宝 皮包皮件 餐厅 售后服务中心 5F5F绅士杂货 男仕内睡衣 袜子 西服
19、衬衫 领带 男仕精品 用品 皮包皮件 旅行箱 男鞋 烟具用品 商务休闲服 钟表 内衣 餐厅 修改室 6F6F休闲服饰 牛仔服饰 休闲包 鞋 少男服饰 户外旅游用品 运动服饰7F7F保健器材 手机 相机 烹煮锅具 卫浴芳香用品 美容SPA馆&教室 贵宾厅 电器用品 瓷器 家用寝具 PDA 翻译机 MP3 文教 8F8F童装 童鞋 育婴室 孕妇装及用品 贺卡 活动会馆 婴童家具 玩具 婴儿用品 儿童学习用品 B1B1香烟 洋酒 冰淇淋 茶叶 寿司 巧克力 面包 蛋糕 比萨 休闲小食 百货商店零售购物 p品牌特点品牌特点n集 团：中国一航中国一航 成立时间：19841984年年n经营方式：中外合资中
20、外合资n全国分布：3333家直营商场及1 1家特许经营商场。n荣 誉：连续7 7年年中国零售百强零售百强p经营模式、理念经营模式、理念n模 式：“百货百货+ +超市超市+X +X n天虹商场：“便捷、一次购足、质量可靠便捷、一次购足、质量可靠 n天虹百货：“服务专业、时尚品牌选择性强、环境优雅服务专业、时尚品牌选择性强、环境优雅” p发展状况发展状况“深圳市信誉好商店” “中国零售百强企业中国零售百强企业”“中国连锁百强企业中国连锁百强企业” “广东连锁商业最佳门店” 全国首家在线支付网上购物商城 0404年销售额年销售额2525亿元人民亿元人民币币天虹百货天虹百货百货商店零售购物百货商店对比
21、案例案例天虹天虹茂业茂业太平洋太平洋新世界新世界百盛百盛地地 址址南山区文心五路保利文化广场C区深圳市福田区华强北路2009号 上海市徐汇区衡山路932号沈阳巿和平区中华路88号淮海路与陕西南路口 商商 圈圈南山中心区 华强北商圈 徐家汇商业中心区 繁华商业中心中华路商圈淮海路商圈顾客特征顾客特征中产阶层 高中低收入阶层 高中低收入阶层 中青年、中高收入阶层 中高收入阶层 物业形态物业形态4层八层地下一层、地上八层 六层六层面积规模总营业面积1.5万平方米总营业面积8万平方米总营业面积3万平方米经营面积约44,000平方米经营面积28000平方米周边配套周边配套保利文化广场 海岸城地铁1号线
22、国美 苏宁立体交通 繁华商业中心星级酒店、百货商场、超级巿场密集地铁一号线 多家商场 超市百货商店零售购物代表品牌：宜家代表品牌：宜家 家得宝家得宝 百安居百安居 国美国美 苏宁苏宁专业店零售购物选址要求n一般包括家居建材、家电专业店、药品专业店、办公用品专业店、玩具专业店、服饰店（ApparelShop）等。2、物业基本要求1、商圈基本要求n选址多样化：多设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内；n商圈范围不定，目标市场多为流动顾客。主要满足消费者对某类商品的选择性需求n营业面积根据主营商品特点而定；n设有一定规模的停车场专业店零售购物代表品牌：宜家代表品牌：宜家 p品牌特点品牌特点n采购
23、模式：全球化的采购模式采购模式：全球化的采购模式n产品系列：宜家办公、家庭储物、儿童宜家产品系列：宜家办公、家庭储物、儿童宜家n推广口号：生活，从家开始推广口号：生活，从家开始 p经营理念经营理念n“提供种类繁多、美观实用、老百姓买得起的家居用品”。p发展状况发展状况n宜家家居在全球34个国家和地区拥有240个商场,其中有6家在中国,分别在北京、上海、广州、成都、深圳和南京。根据规划，至2010年，宜家在中国内地的零售商场将达到10家。专业店零售购物p品牌特点品牌特点n先进的管理模式 雄厚的资金支持 全球化的采购网络p经营策略经营策略n低价采购、低成本控制、多区域运营、规模收益p发展状况发展状
24、况n截止至2006年12月底，百安居在中国25个城市拥有58家商店，包括上海、北京、深圳、广州、青岛、杭州、苏州、武汉、南京、昆明、福州、无锡、哈尔滨等。计划在2010年在30多个城市开设100家商店。专业店零售购物 本报告是严格保密的.p品牌特点品牌特点n全球领先的家居建材用品零售商 全球第三大零售集团 p经营理念经营理念n“绿色环保” p发展状况发展状况n家得宝在2006年底成功收购了家世界在北京、天津、青岛、西安、郑州、沈阳6个城市的12家连锁店，经过8个月的整合于今年8月26日在中国正式营业。 专业店零售购物选址要求代表品牌代表品牌 百安居百安居 宜宜 家家商圈商圈物物业业要要求求建筑
25、建筑单层两层，底层是自选区和家居用品区，二层是样板间、沙发区、家具区和一个可容纳500人的餐厅；.面积面积800010000 平米标准店面积2.8万3.5万平方米层高层高建筑层高8.5米，可用净空高度6.2米 拥有800个免费停车位的地下停车场，面积为170平方米的儿童天地和咖啡厅。柱距柱距9米*9米以上 楼板承楼板承重重2.5吨/平方米停车场停车场停车位不少于300个800个免费停车位的地下停车场合作方式合作方式家居商场零售购物中国3C家电连锁零售企业的领先者n中国3C（家电、电脑、通讯）家电连锁零售企业领先者n1990年成立，至2007年在中国190多个城市拥有超过600家连锁店，销售规模
26、在100家连锁企业中，位居三甲n经营理念强调“品牌、价格、服务一步到位”坚持“专业自营”服务方针。以连锁店服务为基石努力打造中国最优秀的连锁服务品牌家居商场零售购物n中国第一家连锁型家电销售企业，也是中国大陆最大的家电零售连锁企业。n成立于1987年，至今已在250个城市拥有直营门店800余家，先后收购永乐和大中n经营理念商者无域，相融共生、薄利多销、服务当先n品牌形象“谦虚的行业领袖”、“成本控制专家”、“消费行家和服务专家”、“供应链管理专家”家居商场零售购物n百思买（世界最大家电零售企业）旗下企业，中国家电零售连锁的前四强企业n成立于1998年，已在全国七十余个大中城市开设专业化连锁卖场
27、136余家n经营理念“以顾客为中心”的商业理念提倡关注顾客、关注供应商、关注员工家居商场零售购物苏宁电器国美电器五星电器商圈区位城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利商业街店：临街商铺（一层），处于市级商圈、区级商圈；店中店：大型商场或大型超市内，或接近电器或日用消费品区，市级区级商圈社区店：紧邻大型社区，社区人口10万特定市场店：手机、IT一条街枢纽店：地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成一定规模的商圈交通便利的副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈；地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心；江苏、浙江、广东等地的县级市，内陆省份发展较快的县级市，副省级以
28、上城市的较发达的郊区县核心商圈；城市或区域的商业中心，人流量大，物业要求产权独立、清晰产权独立、清晰产权独立、清晰产权面积3000平方米以上小型店：3050平米。中型店：80120平米、160240平大型店：260320平米；旗舰店：400平米左右3000平米以上楼层地级市不超过四楼，楼层县级不超过三楼从一楼开始，地级市不超过四楼，楼层县级不超过三楼地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼停车场开阔的停车场地同苏宁同苏宁广场开阔的门前广场同苏宁同苏宁配套合格的消防、供水供电、空调系统，扶梯和货梯（两层以上）同苏宁同苏宁合作方式长期租赁长期租赁租期10年以上家居商场零售购物物业要求超市零售
29、购物选址基本要求要素要求商圈经济发达、城市化水平30%以上；交通便利；商圈人口规模5-10万之间，人均收入大于1000元/月，人均商品性消费支出大于300元/月物业要求建筑最好框架结构面积5000-20000，单层面积5000平米左右层高楼层不超过三层，首层层高5.5m，二层以上层高4.5m柱距8米8米为宜物业纵深以30-50米为佳楼板承重800kg/停车场设有与商店营业面积相适应的停车场合作方式免租期1年左右租赁年限1020年超市零售购物世界最大的连锁零售商n美国最大的私人雇主和世界最大的连锁零售企业n1962年成立，在全球开设了6,600多家商场，2007年营业额3511亿美圆，居全球之冠
30、n沃尔玛在中国1996年进入中国，在深圳开设了第一家沃尔玛购物广场和山姆会员商店，至今已在40个城市开设了104家商场。含沃尔玛购物广场、山姆会员商店、沃尔玛社区店三种业态n经营理念从“天天平价，始终如一”到“优质低价”；“一站式”购物新概念；会员制；严格的成本控制体系超市零售购物本报告是严格保密的.世界第二大国际化零售连锁集团n大卖场业态的首创者，欧洲第一大零售商，世界第二大国际化零售连锁集团n成立于1959年，现拥有11,000多家营运零售单位，业务范围遍及30个国家和地区n家乐福在中国1995年进入中国，已进入了中国25个城市，开设了109家大型超市n经营理念以低廉的价格、卓越的顾客服务
31、和舒适的购物环境为广大消费者提供日常生活所需的各类消费品；“开心购物家乐福”；“一站式购物”超市零售购物 本报告是严格保密的.泰国正大集团旗下企业泰国正大集团旗下企业n泰国正大集团旗下企业泰国正大集团旗下企业n泰籍华人谢易初创办泰籍华人谢易初创办n易初莲花在中国易初莲花在中国1997第一次进驻中国（上海浦东），已在中国开了第一次进驻中国（上海浦东），已在中国开了70多家购物中心多家购物中心 n经营理念经营理念品种齐全、天天低价、一站式购物；品种齐全、天天低价、一站式购物；做做“中国最值得信赖的零售商之一中国最值得信赖的零售商之一 ”n品牌诉求品牌诉求“莲花莲花”为佛教圣花，象征着吉，追求社会和
32、集团事为佛教圣花，象征着吉，追求社会和集团事业的共同发展祥业的共同发展祥 ；为避讳，更名为为避讳，更名为“卜蜂莲花卜蜂莲花” 超市零售购物 本报告是严格保密的.n大型连锁商业企业、中国连锁大型连锁商业企业、中国连锁30强、中国强、中国500强强n1996年年4月成立于深圳，至今在华南、西北、西南、月成立于深圳，至今在华南、西北、西南、华北等华北等23个城市拥有大型门店、社区超市近百家个城市拥有大型门店、社区超市近百家 n经营理念经营理念为顾客创造服务、为员工创造机会、为社会创造财富；为顾客创造服务、为员工创造机会、为社会创造财富；大、平、鲜、全大、平、鲜、全精耕细作、注重小事、快速反应、快速调
33、整精耕细作、注重小事、快速反应、快速调整 整洁的环境、优质的商品、实惠的价格、快捷的服务整洁的环境、优质的商品、实惠的价格、快捷的服务（ZYSK核心价值观）核心价值观）超市零售购物 本报告是严格保密的.n国有控股企业集团国有控股企业集团华润（集团）旗下零售连锁企业品华润（集团）旗下零售连锁企业品牌牌n主营大卖场、生活超市、便利超市三种业态主营大卖场、生活超市、便利超市三种业态n截止截止2007年年12月，华润万家在全国拥有门店月，华润万家在全国拥有门店2450家家 ，2007年销售额突破年销售额突破500亿元，蝉联中国连锁超市第一位亿元，蝉联中国连锁超市第一位 n经营理念经营理念时尚、品质、贴
34、心、新鲜、低价、便利时尚、品质、贴心、新鲜、低价、便利 n发展战略发展战略全国发展、区域领先、多业态协同全国发展、区域领先、多业态协同 超市零售购物n中国规模最大的大型连锁商业集团之一北京华联集团旗下企业n成立于1996年6月，现有60余家门店n主要经营大型综合超市和生鲜超市，向顾客提供物美价廉，品质优良的生鲜、食品、百货等民生必需品n经营理念以人为本、诚实守信的企业理念，以对员工、顾客、供应商、合作伙伴的真诚和信用超市零售购物选址要求选址要求沃尔玛沃尔玛家乐福家乐福易初莲花易初莲花商圈区位商圈区位1.5公里范围10万以上，2公里12-15万临交通主干道，至少双向四车道，无明显阻隔；以中青年为
35、主，收入水平高；无经营面积超过5000平方米同类业态交通方便（私家车、公交车、地铁、轻轨）；人口密度相对集中，两条马路交叉口，其一为主干道交通便利；社区密集区物物业业要要求求面积面积15000平方米以上，不超过两层，总建筑面积2万4万平方米2万平米左右建筑物建筑物纵深40-50米米以上；临街面大于70米米长宽比例10：7或10：6临街面不少于8080米、矩形或梯形地块米、矩形或梯形地块层高层高5米米卖场净高5.3-5.5;后仓6.8-7.5柱距柱距8-9米米10.8*10.8楼板承重楼板承重卖场 800kg/平米,后仓冷库10001200 停车场停车场300个以上顾客免费停车位 ，20个以上免
36、费货车停车位免费提供至少600个机动车停车位，非机动车停车场地2000平米400600 车位(上海,北京,广州)150300车位(其他) ;6001000自行车位 相关配套相关配套电动扶梯；电源稳定，配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表货梯两层2部5吨;三层加1部3吨货梯。如有地下室，必有货梯直达供水 200250吨/天;供气排水通道通风发电机消防环保其他其他2个主出入口；外立面广告3个；广场个；广场转租租户由家乐福负责管理免费广告牌：高炮2个；门头2个合作方式合作方式租赁期限20年或20年以上租金较低、长期的租赁合同（一般是20年30年）超市零售购物人人乐人人乐华润万家华
37、润万家北京华联（大型综超）北京华联（大型综超）商圈区位商圈区位一二线城市大型商业地块和住宅密集区城市商业中心、规划中的大型商业地块、住宅密集区 ;位于城市主干道、十字路口 A、城市规模：、城市规模：省城或中心城市；常住人口100万以上，年均消费6000元以上B、商圈要求：、商圈要求：一级商圈：密集住宅区，3公里内50万人以上，邻主干道8条以上公交线，店面日均人流8万二级商圈：3公里内30万以上，有6条以上公交线，日均人流量6万以上三级商圈：3公里内20万以上，4条以上公交线，店面日均人流量4万以上；C、3公里内竞争对手不超过2家。物物业业要要求求面积及楼层面积及楼层3层以内单层3000平方以上
38、，共8000-15000首层最佳，不超过三个楼层 ；共8000以上 共12000平方米。单层12000。多层6000平方米/层。库房2000平方米；办公600平方米；卸货区300平方米。层高层高4.2米以上5.5米最佳 不低于5米5米柱距柱距8*88*8建筑主体建筑主体物业尽量方正框架或排架结构楼面载荷：卖场4千牛/平方米，库房5千牛/平方米 配套设施配套设施有空调、电梯、消防; 排水/排污/排油通道卸货平台：高0.8米，宽8米，进深5米。卸货通道（消防通道）宽幅：3米;地下室防水：用电量0.12千伏安/平米停车位停车位150个以上停车位 需配备大型停车场，数量不小于1个车位/60 合作方式合
39、作方式租赁自营租期20年 免租12个月以上租赁、自建 租赁、期限20年 超市零售购物便利商店的国际共通语言便利商店的国际共通语言 n1927年年7-11便利店诞生于美国、后引入日本便利店诞生于美国、后引入日本n全球店面数目逾三万家、是全球最大连锁店体系全球店面数目逾三万家、是全球最大连锁店体系 经营策略经营策略n准确定位：准确定位：早出晚归、贪图方便的高收入职业人士n集中开店，多种服务：集中开店，多种服务：送货上门，冲洗相片，代收水电费，代售邮票、门票、飞机票，代办旅游，金融保险等n开展电子商务：开展电子商务：旅行、音乐、照相、礼品和手机、书籍、汽车服务、信息服务等；将商品扩大到几十万种n发展
40、物流配送业务发展物流配送业务便利店零售购物 本报告是严格保密的.选址要求选址要求n选址出发点：便捷选址出发点：便捷n选址忌讳点：道路狭窄处、小停车场、人口稀少选址忌讳点：道路狭窄处、小停车场、人口稀少处及建筑物狭长处及建筑物狭长n选址地点：选址地点：离居民生活区较近的地方、上下班途中、停车离居民生活区较近的地方、上下班途中、停车场附近、办公楼和学校附近场附近、办公楼和学校附近n选址亮点：选址亮点：有红绿灯的地方，越过红绿灯的位置最佳，它便于顾客进入；有红绿灯的地方，越过红绿灯的位置最佳，它便于顾客进入；有车站的地方，车站下方的位置最好，来往顾客购物方便；有车站的地方，车站下方的位置最好，来往顾
41、客购物方便；有斜坡的地方，坡上比坡下好，因坡下行人较快，不易引起注意有斜坡的地方，坡上比坡下好，因坡下行人较快，不易引起注意便利店零售购物要素要素要求要求商圈商圈以商店所在点为中心，半径300米左右（中小城市为500米左右），目标人口在2600-3000人；选择居民区附近，该地区固定顾客较多；选择地铁或车站附近，流动顾客较多；选择写字楼、影剧场、医院、学校等客流较大场所；一般300米内无相同性质竞争者物物业业要要求求产权产权清晰且至少可使（租）用6年楼层独立商铺或楼房底层，门面展开宽度不少于6米面积60120平方米配套设施同时配备上水和下水；一般可的、快客等需要2530KW的总电量，而全家、罗
42、森等需要要有35KW以上的电量。在选铺时一定要搞清楚可扩容电量的上限其他无台阶、无遮拦、有店招、最好有两面以上的开面（橱窗展）合作方式合作方式租金：3-8元/平米.天；租期：一般5年以上便利店零售购物饮食餐饮 本报告是严格保密的.物业及选址要求物业及选址要求连锁快餐店连锁快餐店普通餐饮普通餐饮火锅店火锅店商圈选择商圈选择繁华商业街市、车站、空港码头，及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市 商务型餐厅:以商务酬宾为销售对象，选址于商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市大众餐厅:以家庭个人消费为主位于社区型或便利型商业街市。 以大众消费为主，选址于人口不少于5万人的居住区域
43、或社区型、区域型、都市型商圈 立店障碍立店障碍经消防、环保、食品卫生治安等行政管理部门会审；污染源米外；周边无异议 同右；大餐厅，设置疏散通道；门前禁忌有有封闭交通隔离栏、高于1.8米的绿化及电线杆同普通餐饮同普通餐饮物物业业要要求求建筑要求建筑要求200-500平米框架结构; 层高不低于4.5米;位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面商务型1501000平方米、大众型80200平方米；除剪力墙或承重墙挡门、挡窗外，各建筑结构形式均适合；餐厅门前须有相应的停车场 120500平方米平方米 、厨房可小于营业面积的三分之一；框架式建筑；楼上商铺亦可；其余同餐厅 配套设施配套设施电力不少于
44、20千瓦/100平方米;有充足的自来水供应;有油烟气排放通道，污水排放、生化处理装置，厨房污水排放的生化处理装置及油烟气排放的通道 同普通餐饮同普通餐饮合作方式合作方式租期5年以上大众化快餐店:24元平米/天消费型快餐店630元租期三年以上低层为1.5元平米/天以上,具体视地段商圈而定;楼上租金略低租期2年以上视商圈、路段、位置而定，一般不高于4元/（平方米天）代表品牌代表品牌麦当劳、肯德基、必胜客麦当劳、肯德基、必胜客小肥羊、谭鱼头小肥羊、谭鱼头饮食餐饮 本报告是严格保密的.物业及选址要求物业及选址要求茶坊、酒吧、咖啡茶坊、酒吧、咖啡 面馆面馆面包、面点房面包、面点房商圈选择商圈选择选址多高
45、雅路段，具有清净、优雅的环境；以文化、情调、特色，以及舒适和愉悦来吸引消费者；消费对象具有一定的消费能力和文化修养 满足人们速食的要求；宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过10人次的区域各种商圈均可开设；品牌企业多开设在繁华的区域型、社区型的商业街市上 立店障碍立店障碍须经消防、治安、食品卫生等行政管理部门会审同意 ；国家对酒吧课以重税与普通餐厅相同与普通餐厅相同立店须经食品卫生监督部门会审核准，方可经营；离污染源10米以上物物业业要要求求建筑要求建筑要求50400平方米 ；对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异；层高不低于2.8米 ；如与居民相邻，设置隔音层 80-200平米；平米
46、；其余与普通餐厅相同其余与普通餐厅相同60120平方米 ；框架式结构；层高不低于2.8米；门面宽度6米以上，橱窗开阔配套设施配套设施电力按每100平米10千瓦配置自来水供应 与普通餐厅相同与普通餐厅相同与普通餐厅相同与普通餐厅相同合作方式合作方式租期2年以上租金320元/（平方米天）租期2年以上租金25元/（平方米天）租期2年以上一般企业35元/（平方米天）代表品牌代表品牌星巴克星巴克马兰拉面、面点王马兰拉面、面点王金蝶轩金蝶轩饮食餐饮 本报告是严格保密的.餐饮娱乐餐饮娱乐饮食餐饮 本报告是严格保密的.全球最大连锁快餐企业全球最大连锁快餐企业麦当劳麦当劳n全球最大连锁快餐企业，全球餐饮业最有价
47、值品牌全球最大连锁快餐企业，全球餐饮业最有价值品牌n以出售汉堡为主的连锁经营快餐店，代表一种美国以出售汉堡为主的连锁经营快餐店，代表一种美国式的生活方式式的生活方式n麦当劳品牌拥有超过麦当劳品牌拥有超过31000家快餐厅，分布在全球家快餐厅，分布在全球121个国家和地区个国家和地区 n麦当劳在中国麦当劳在中国 1990年麦当劳在深圳开设中国第一家餐厅年麦当劳在深圳开设中国第一家餐厅670家餐厅遍布家餐厅遍布25个省和直辖市的个省和直辖市的108个次级行政区域个次级行政区域 n经营之道经营之道1、QSCV原则，即质量、服务、清洁和价值原则，即质量、服务、清洁和价值2、严格的检查监督制度、严格的检
48、查监督制度 和完备的培训体系和完备的培训体系3、联合广告基金制度、联合广告基金制度 4、以租赁为主的房地产经营策略、以租赁为主的房地产经营策略（负责代加盟商寻找合适的开（负责代加盟商寻找合适的开店地址，并长期承租或购进土地和房屋，然后将店面出租给各加盟店，获取其中店地址，并长期承租或购进土地和房屋，然后将店面出租给各加盟店，获取其中的差额。这是麦当劳公司收入的主要来源。麦当劳收入的的差额。这是麦当劳公司收入的主要来源。麦当劳收入的13来自直营店，其余来自直营店，其余来自加盟店，其中，房地产收入占这部分收入的来自加盟店，其中，房地产收入占这部分收入的90 ） 饮食餐饮 本报告是严格保密的.选址要
49、求选址要求麦当劳麦当劳选址原则：方便顾客选址原则：方便顾客1、针对目标消费群：、针对目标消费群：定位于年轻人、儿童和家庭成员；2、着眼于今天和明天：、着眼于今天和明天：讲究20年不变3、讲究醒目：、讲究醒目：一楼或二楼的临街店堂，有透明落地玻璃窗4、不急于求成、不急于求成5、优势互动：、优势互动：选择品牌知名度和信誉度较高的“家乐福”、“沃尔玛”等知名百货企业来开店中店选址步骤选址步骤1、市场调查和资料信息收集：、市场调查和资料信息收集：包括人口、经济水平、消费能力、发展规模和潜力、收入水平、以及前期研究商圈的等级和发展机会及成长空间等。2、对不同商圈中的物业进行评估：、对不同商圈中的物业进行
50、评估：包括人流测试、顾客能力对比、可见度和方便性的考量等，以得到最佳的位置。在了解市场价格、面积划分、工程物业配套条件及权属性质等方面的基础上进行营业额预估和财务分析，最终确定该位置是否具备条件。3、投资回报与风险评估、投资回报与风险评估饮食餐饮 本报告是严格保密的.世界著名的炸鸡快餐连锁企业世界著名的炸鸡快餐连锁企业 肯德基肯德基n全球最大的餐饮连锁企业全球最大的餐饮连锁企业百胜餐饮集团旗下企业百胜餐饮集团旗下企业n在全球拥有在全球拥有10000多家餐厅多家餐厅 n肯德基在中国肯德基在中国肯德基于肯德基于1987年进入古都北京年进入古都北京 截止到截止到2007年年11月底，肯德基在中国大陆
51、月底，肯德基在中国大陆200多个城多个城市已经拥有市已经拥有2000余家餐厅余家餐厅 成功秘诀：成功秘诀：1、崇尚团队精神，永远向充满朝气、勇于挑战自己、崇尚团队精神，永远向充满朝气、勇于挑战自己的年轻人敞开大门，并注重对员工的培训，鼓励员工的年轻人敞开大门，并注重对员工的培训，鼓励员工和肯德基共同成长和肯德基共同成长 2、原始而神秘的配方、原始而神秘的配方3、特许经营：、特许经营：“不从零开始不从零开始”：肯德基将一家成熟：肯德基将一家成熟的、正在盈利的餐厅转手给加盟者的、正在盈利的餐厅转手给加盟者 饮食餐饮 本报告是严格保密的.1、商圈的划分与选择、商圈的划分与选择2、聚客点的测算与选择、
52、聚客点的测算与选择l划分商圈。划分商圈。采取记分法。把商圈采取记分法。把商圈分成好几大类，有市级商业型、区分成好几大类，有市级商业型、区级商业型、定点消费型、还有社区级商业型、定点消费型、还有社区型、社商务两用型、旅游型等等型、社商务两用型、旅游型等等l选择商圈。选择商圈。在商圈选择的标准上，在商圈选择的标准上，一方面要考虑餐馆自身的市场定位，一方面要考虑餐馆自身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度熟度l确定商圈内最主要的聚客点。确定商圈内最主要的聚客点。努力争取在最聚客的地方和其附近努力争取在最聚客的地方和其附近开店。通过采集来的人流数据进行开店。通过
53、采集来的人流数据进行估算估算l考虑人流的主要动线会不会被考虑人流的主要动线会不会被竞争对手竞争对手肯德基肯德基选址步骤选址步骤饮食餐饮 本报告是严格保密的.物业及选址要求物业及选址要求餐饮娱乐餐饮娱乐麦当劳麦当劳肯德基肯德基商圈选择商圈选择商业区、商住区、写字楼区、交通纽；临街，场地开阔、进出方便 同麦当劳（跟进战略）同麦当劳（跟进战略）物物业业要要求求经营面积经营面积400平米左右350平米门面12米物业形状物业形状尽量方正或整齐、临街有大窗同麦当劳同麦当劳层高柱距层高柱距层高不小于3.5米;柱距6米以上净高不低于3米楼板承重楼板承重部分区域500公斤/平米，大部区域350公斤/平米 厨房区
54、楼板负荷为450公斤/平米餐厅区活荷载为250公斤/平米供电供水供电供水提供或有位置建设给排水/排油/排污/道：配电负荷：250千伏安 200KW的用电量；25吨水/天提供或有位置建设给排水/排油/排污/道硬件设施硬件设施提供室外安装空调和排烟机位置 提供室外安装空调和排烟机位置提供两条电话线路停车位停车位有停车位（专用最佳，公用也可） 提供临时卸货车位其他其他外墙可设置店标和指示标 门脸上方提供招牌安装位置餐厅温度冬天应不低于15度，夏天不高于25度，春秋季应在20-25度之间合作方式合作方式直营或加盟租赁 15年或以上免租期商议;直营或加盟租期10年以上饮食餐饮 本报告是严格保密的.全球最
55、大的比萨专卖连锁企业全球最大的比萨专卖连锁企业 必胜客必胜客n全球最大的餐饮连锁企业全球最大的餐饮连锁企业百胜餐饮集团旗下企业百胜餐饮集团旗下企业n1958年成立，在全球多个国家和地区拥有年成立，在全球多个国家和地区拥有1.35万家分万家分店店 n必胜客在中国必胜客在中国1990年进入中国，已在中国年进入中国，已在中国50多个城市开设了多个城市开设了187家连锁店家连锁店 n品牌诉求品牌诉求从从“休闲餐饮休闲餐饮”到到“欢乐餐厅欢乐餐厅 ”，消费群以年轻一族为主，消费群以年轻一族为主，注重时尚流行注重时尚流行 n经营战略经营战略全球战略：目标市场营销战略全球战略：目标市场营销战略 （STP营销
56、），即细分市场、营销），即细分市场、选择目标市场和产品选择目标市场和产品(或服务或服务)定位。定位。中国战略中国战略1、加强大城市、拓展中小城市（四线市场）；、加强大城市、拓展中小城市（四线市场）；2、叫停特许加盟，只采取直营模式；叫停特许加盟，只采取直营模式；3、衍生品牌、衍生品牌必胜宅急必胜宅急送送 ；4、本土化经营、本土化经营饮食餐饮 本报告是严格保密的.选址要求选址要求必胜客必胜客要素要素要求要求商圈商圈大城市及发展潜力较好的中小城市商业区、商住区、写字楼区、交通枢纽或旅游商圈物物业业要要求求经营面积经营面积单层450480平米双层500600平米楼板承重楼板承重大于450公斤/平米供
57、水供电供水供电供水需2分管。排水需要4分管。水压2.53.5公斤，保证每天20吨；250千瓦通风通暖通风通暖留有排烟出口，可放通风机；需安装8台十匹机，有放置外机的地方 排污环保排污环保排污需要4分管，并有3-4立方米的隔污池 ；满足正常的环保条件合作方式合作方式直营饮食餐饮 本报告是严格保密的.世界领先特种咖啡零售商，烘焙者和品牌拥有者世界领先特种咖啡零售商，烘焙者和品牌拥有者 星巴克星巴克n星巴克（星巴克（Starbucks）咖啡公司成立于）咖啡公司成立于1971年，是世年，是世界领先的特种咖啡的零售商，烘焙者和品牌拥有者界领先的特种咖啡的零售商，烘焙者和品牌拥有者 n在北美，拉丁美洲，欧
58、洲，中东和太平洋沿岸在北美，拉丁美洲，欧洲，中东和太平洋沿岸37个国个国家拥有超过家拥有超过12,000多家咖啡店多家咖啡店 n星巴克在中国星巴克在中国1999年进入中国，星巴克在大中华区开设了年进入中国，星巴克在大中华区开设了430多家多家门店，其中约门店，其中约200家在大陆地区家在大陆地区 n经营理念经营理念提供最优质的咖啡和服务，营造独特的提供最优质的咖啡和服务，营造独特的“星巴克体验星巴克体验”，让星巴克店成为人们的，让星巴克店成为人们的“第三生活空间第三生活空间” n品牌定位品牌定位目标市场：注重享受、休闲、崇尚知识尊重人本位的目标市场：注重享受、休闲、崇尚知识尊重人本位的富有小资
59、情调的城市白领；富有小资情调的城市白领； “多数人承担得起得奢侈品多数人承担得起得奢侈品” 饮食餐饮 本报告是严格保密的.星巴克选址要求星巴克选址要求星巴克星巴克星巴克选址星巴克选址1234商业要求商业要求建筑要求建筑要求其他要求其他要求合作方式合作方式省内一类城市市区省内一类城市市区 市内核心的商圈市内核心的商圈 商圈内展示面好，核心位置商圈内展示面好，核心位置 面积面积150平方米，首层平方米，首层层高层高4米以上米以上给排水给排水/排油排油/排污排污/烟道烟道供配电负荷：供配电负荷：100千瓦千瓦有招牌位及广告悬挂点有招牌位及广告悬挂点租期租期10-15年年 饮食餐饮 本报告是严格保密的.中式快餐行业的领先者中式快餐行业的领先者n1996年成立，目前在深圳和广州拥有年成立，目前在深圳和广州拥有55家直营分店、家直营分店、1 个食品配送中心的现代大型中式快餐连锁企业个食品配送中心的现代大型中式快餐连锁企业n中国快餐连锁十大著名品牌企餐业、中国饮企业中国快餐连锁十大著名品牌企餐业、中国饮企业100强、中华餐饮名店、最具影响力深圳知名品牌强、中华餐饮名店、最具影响力深圳知名品牌n经营理念经营理念不为面食而面食，却以面食作文章不为面食而面食，却以面食作文章 争创中式快餐之王争创中式快餐之王 面点王面点王饮食餐饮
