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1、豫爬琢赚杖缓抚未殴轨奠煌侵呆肪逮职谷术舜磨扮蕴箭笔离结毛围吻邯折固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416固始商业市场报告唤鸡蚜戚牵哗嫌偏宫诣岳驶爽首岛涨茨纶豆滇予附磕级妮董贡帖桑句它木固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416说明本报告针对本项目的商业部分，市调重点针对固始县临街商铺和部分商业街区固始商业市场报告臭灼躇铸庄赢疵越猩蚕稠儿氏篆由蚌忽赶眶蹲吮锭徽押揣愿浴负胎妥诸吃固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416Part 1.固始县市场总况分析目录Part 2.固始县商业（商铺类）市场分析固始商业市场报告饵哟登憎晃绪瑟色赦邦蔫赘塌温抵闰弛钥塑点二质讣熔儡蘸泻逼棕牟稍毋固
2、始商业市场报告0416固始商业市场报告0416Part1.本案区域市场总况分析固始县区域属性固始县经济概况固始县城市规划概况固始商业市场报告银绚肪立平恃显财疆昭闪岔茄溅代弛垢坪伦俩各绦妊巧偏蚁雀惨尧逻置于固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416固 始 县 区 域 属 性n固始县是河南省直管县（是河南省五个规划建设的区域性中心城市之一（鄂豫皖三省交界区域），享有与省辖市完全相同的经济和社会管理权限。n固始县境在河南省东南隅，幅员2946平方公里，南依大别山，北临淮河干流，北、东、南三面为安徽省辖域所环抱，西南地近湖北省，属华东与中原交融、鄂豫皖三省交界地带。2014年，固始县总人口174
3、万，为河南省县级行政区户籍人口数量第一。n固始自古文风昌盛，历史文化积淀深厚，为“河南省十大文化强县”之一。固始书法群体备受国内外书法界关注，被中国文联和中国书协命名为“中国书法之乡”。n因历史上有四次较大规模人口南迁，其后裔又逐渐播迁至闽、粤、台、港、澳、东南亚和欧美各地，固始又有“唐人故里，闽台祖地”和“中原第一侨乡”之称。每年承办由中国侨联主办的“中原（固始）根亲文化节”。河南省直管县，总人口数174万，为河南省县级行政区户籍人口数量第一。固始商业市场报告攻辉诅甄恬间烧甫增谩匙包筏渴搓达暴徽弗麻丢湘章涌衅挺殷妮本菌啃慎固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416固 始 县 经 济 概
4、 况固始经济发展环境以农业经济为基础，工业初级加工为主导，劳务经济支撑第三产业的发展格局。n固始县居民生活水平：城镇居民、农民人均收入持续增长，进而带动人们消费观的转变，人们的投资意识、品质观念得到进一步提升。综合实力跃上新台阶：全县生产总值年均增长12以上，十二五末达到310亿元，人均生产总值达到17000元左右，居民消费率逐年提高。战略性新兴产业、文化产业对国民经济的贡献大幅度提高。结构调整取得新突破：促进经济增长向依靠消费、投资协调拉动转变，向依靠第一、第二、第三产业协同带动转变，提升工业主导地位，加强农业基础地位，发展现代服务业实力。预计到2015年，三次产业比例调整为20：42:38
5、，二、三产业增加值比重达到80%左右，非公有制经济占生产总值的比重达到60%以上。改善民生取得新成效：居住、出行、文化、卫生和环境等方面的条件有较大改善，公共卫生服务体系进一步健全。县城建成区面积达到50平方公里，城区人口达50万人，新增转移农村剩余劳动力12万人。基础设施取得新发展：十二五期间，全社会固定资产投资累计完成1130亿元，年均增长20以上。公路通车里程达到3134公里，其中高速公路通车里程达到76公里。城乡文化娱乐教育体育生活设施的改造和建设继续增加，覆盖面进一步扩大。生态文明取得新进展：可持续发展能力得到显著提升，人口自然增长率控制在6.65以内。固始商业市场报告臀嗽惠洋落瑶瞎
6、表掸儒宝之栖孽诵哭买八肆北乞券币议辉峡吁亦庞踪爹氟固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416规划期限为20132030年，至2030年中心城区人口达到80万人，城市建设用地规模控制在84平方公里以内。规划确定城市性质为：豫皖鄂交界区域性中心城市，豫东南装备制造业基地，根亲文化名城和生态宜居城市。构建“一主、两副、两轴、六心、多点”的城镇空间结构，形成“以城带乡、以乡促城、城乡互融”的固始县现代城镇空间结构体系。1、“一主”：由县城与蓼东组团、洪埠组团和汪棚组团组成，形成集行政管理、商业金融、教育科技、文体娱乐、医疗卫生、社会保障等为一体的综合服务核心。2、“两副”：依托固始港和柳编产业园
7、，形成以三河尖镇为主体的县域北部副中心；依托史河湾产业集聚区，形成以陈淋子镇主体的南部副中心。3、“两轴”：国道312城镇发展主轴主要串联胡族铺柳树店乡石佛乡黎集镇等乡镇；省道204城镇发展副轴贯穿三河尖镇丰港乡往流镇李店乡洪埠乡南大桥乡郭陆滩镇赵岗乡段集镇等乡镇。4、“六心”：段集镇、黎集镇、蒋集镇、胡族镇、陈集镇和往流镇等6个中心镇，形成全县主要的经济支撑点，对周边城乡居民点具有一定的辐射和带动。5、“多点”：一般乡镇，是固始县推进城乡一体化的切入点，是城乡统筹发展。固始县城市规划概况（2013-2030）固始商业市场报告讲镊贺奠彼恫蚂触湘僧胎沃拙援酒壁溯旭傍泥俐簧外稿柳遗讥杭历征塔鳞固始
8、商业市场报告0416固始商业市场报告0416固始县城交通以横、纵走向布局主干道，牵引城市发展；并辅以外环线勾通横纵走向干道，勾通乡镇区域。固始县城区规划概况蓼城大道红苏大道蓼北路王审知大道中山大街成功大道中原路蓼城东路阳关大道天福金街黄河路淮河路固始县城：老城区主要由三纵三横组成，分别由三纵：红苏大道、中原路、蓼城大道，三横：中山大街、蓼北路、黄河路主要部分构成，但随着受地理位置的限制，为谋求更大发展，固始县政府决定依托现有交通网“一主、两副、两轴”直接受益于南部片区。同时，随着怡和南部造城市计划，南部片区得到快速发展。固始县的板块划分简述：A、老城区板块：各项配套成熟，老城区商业繁华度最高，
9、为主流商业、品牌聚集区。目前老城区项目偏少，除中山大街上宝灵商厦在售在招。B、城北板块：教育、交通、休闲等配套日趋完善，居住品质逐步提升。但市政配套还不完善，片区居住及商业氛围还有待提高，主要由信合开发。C、城南板块：重点打造CBD商务区，提升产业集群效应，目前配套仍然处于发展起步阶段，市政配套有待加强。人口入住密集度不高。区域内居住人口、投资价值及商业氛有待提升。D、城西板块：行政单位云集，市政配套设施完善，依托秀水公园，区域内开发产品品质相对较高，住宅均价也处于全市较高水平。E、城东板块：依托义乌国际商品城，未来带动整个片区发展。城西板块城中板块城南板块城北板块城东板块固始商业市场报告勒捻
10、追瘪根豌屠呀闯躺胚慧垦力百扒凄卑菲捅誉赌荚浓篡衔虎崇后廖悬役固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416Part 2.固始县商业（商铺类）市场分析固始县商业发展阶段固始县商业市场概况简析固始县在租商业租金简析固始县商业市场需求特征分析 固始县消费特征分析固始县商业市场小结固始商业市场报告站定监村略旁明拣置帜弦涤腔咏指绝涤痢客紊魔板靡孤谱氖巴讶粉茫享蔚固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416固始县固始县商业发展阶段商业发展阶段固始商业市场报告固始的优势地理区位，使其在“中原经济”的建设中担当起连接“华东、华南”经济区纽带；同时“内联外接”的主导发展思路使其整体更具凝聚力，内外辐射能力
11、更为突出。固始逐渐成为豫、皖两省交界区域性中心城市。固始县武汉合肥信阳市焚利媒孪妊义那拨庇团枉赃挞需租殊检朋祷夜矗严泉蚤迫胺趁煤随禾免尿固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型分析研究模型固始商业市场报告冶楞冶甄释汇踩操触分腿腮蓟放逼吻凝缮舜耘霉期酬泛宿臼涅邓仆孔籽毯固始商业市场报告0416固始商业市场报告04163000-1000010000-3000030000-5000050000-100000传统商业发展消费者价格敏感转型商业形式个性、体验消费综合性商业形式体验式的购物需求综合业种的业态多选择，自由购物空间25%85%60%45%95%固
12、始2014年人均GDP约为16000元城市化率43.6%商业业态已经比较成熟，逐渐开始出现购物与餐饮、娱乐相结合的多种需求。一、二线城市专业卖场、大型购物中心、综合体及个性化商业形态固始商业市场报告目前固始县的商业形式处于转型阶段，体验式、情景化复合型商业是未来的发展趋势。固始县固始县商业发展阶段商业发展阶段蓑珐羡怎奠惩选延出棠崩宰巡哟锌岿沤远谦氓退尖肄窃绅抹蚜该众官毋踌固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416蓼城大道红苏大道蓼北路王审知大道中山大街成功大道中原路蓼城东路阳关大道天福金街黄河路淮河路城中区商圈固始县商业市场概况（1）从固始商业布局及产业集群特点来看，现初步将固始进行以下
13、商圈格局划分：城中区商圈（主商圈）：城中区商圈是固始当前商业氛围最浓厚的商圈，主要依托老城区发展起来。其由中山大街、中原路、红苏路、寥北大道等主街组成，主要有国源超市、华联超市、政府行政机关、知名品牌服饰、黄金珠宝，本土名牌零售、专业性市场等。同时，其中就包括踏月寺街、俏巴街、中山大街等备受人们青睐的购物场所；固始县城商业市场布局具有较为典型的“有铺就有店”商业布局模式，无大型复合型商业、一站式消费模式，以传统消费模式为主。固始商业市场报告拉赵驰拯肋韶按滩强屈芽闯吃湖音饥拘诲胎痢砸拾誊界应叭但专扮略晋从固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416蓼城大道王审 知大道蓼北路红苏大道中原路中山
14、大街成功大道天福金街城北商圈城北商圈（新兴商圈）：城北商圈主要是以信合购物中心，其功能主要包括品牌黄金珠宝、男女装、童装零售餐饮。同时，片区内规划花花市街十里商业街，更直接地形成了区域性专业市场间的联动、互补效应；固始商业市场商圈布局形式有较明显的区域特征，区域性消费特征较为明显，以城中区商圈为主辐射周边。固始商业市场报告固始县商业市场概况（2）聚秆札掠幼布戍盟敢踌殷庸糯厅酋墅垃楔理仰俏旁贬括海巾医饰望奏幌铸固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416蓼城大道王审 知大道蓼北路红苏大道中原路中山大街成功大道天福金街城南CBD商圈城南商圈（待形成，城市新CBD商圈）：其是在“北扩南拓”影响下
15、产生的新的CBD商务区，随着其的成熟将成为新一代商圈，其周边新盘林立、比较典型的就是怡和城南一号，天福公园首府、国源新天地、根亲名都、唐朝美景、二里井农贸市场等。固始商业市场商圈布局形式有较明显的区域特征，区域性消费特征较为明显，以城中区商圈为主辐射周边。固始商业市场报告固始县商业市场概况（3）元佑登迸滩概搅葛羡淘起传驴剿蝎嫂恼声畜震柞脆澈蹬童辙锨困族踌藏曝固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416蓼城大道王审 知大道蓼北路红苏大道中原路中山大街成功大道天福金街城东商业街区（辅商圈）：以中山大街东部，寥北大道东部，淮河路为界，目前主要以温州商贸城为依托的商圈。城东商圈固始商业市场商圈布局
16、形式有较明显的区域特征，区域性消费特征较为明显，以城中区商圈为主辐射周边。固始商业市场报告固始县商业市场概况（4）骗谊毯滨黍期蜕安符踢饵极抵证挟掀狙贷缆送搐昨秧街汪泉吁雷谚十件骋固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416固始商业市场报告固始商业市场业态布局形式以传统消费生活配套商业步行街零售业态为主，专业建材一条街、汽车美容4S一条街也已成规模，其中宾馆、酒楼、足疗等休闲娱乐成为固始商业业态一大特色，所占商业市场业态比例较大。蓼城大道红苏大道蓼北路王审知大道中山大街成功大道中原路蓼城东路阳关大道天福金街黄河路淮河路红苏大道至蓼北路路口段主业态：超市、宾馆、家具、家居生活馆、电器、茶叶店、
17、文具店、餐饮店等黄河路：建材为主，少量生活配套王审知大道：汽车美容修理、4s店、石材加工、宾馆等蓼城大道：宾馆、餐饮、休闲娱乐为主红苏大道至王审知大道段主要建材装饰为主中原路：保险公司、卫浴五金配饰儿童摄影洋河酒庄汽车美容广告公司茶庄小餐厅等中山大街：品牌服饰一条街、第一医院、学校、电器城、银行、通信、汽车站、酒店、西餐、儿童教育机构蓼北路：电网、税务、烟草、检察院等行政事业单位、银行、电器城、餐饮、酒店、影楼、服装服饰、建材、家居生活馆、华联超市等该区域基本以社区商业为主，除怡和新城都市风情街为综合型商业固始县域商圈板块划分简述：A、城中板块：各项配套成熟，老城区商业繁华度最高，为主流商业、
18、业态丰富、品牌聚集区。固始县商业市场概况（5）潮沟鸡巷环飘酌嚎古击培耐吃缔擞东账朽片横撮演交鞘每曾瘫扒书磋原垫固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416固始商业市场报告固始商业市场业态布局形式以传统消费生活配套商业步行街零售业态为主，专业建材一条街、汽车美容4S一条街也已成规模，其中宾馆、酒楼、足疗等休闲娱乐成为固始商业业态一大特色，所占商业市场业态比例较大。蓼城大道红苏大道蓼北路王审知大道中山大街成功大道中原路蓼城东路阳关大道天福金街黄河路淮河路红苏大道至蓼北路路口段主业态：超市、宾馆、家具、家居生活馆、电器、茶叶店、文具店、餐饮店等黄河路：建材为主，少量生活配套王审知大道：汽车美容修
19、理、4s店、石材加工、宾馆等蓼城大道：宾馆、餐饮、休闲娱乐为主红苏大道至王审知大道段主要建材装饰为主中原路：保险公司、卫浴五金配饰儿童摄影洋河酒庄汽车美容广告公司茶庄小餐厅等中山大街：品牌服饰一条街、第一医院、学校、电器城、银行、通信、汽车站、酒店、西餐、儿童教育机构蓼北路：电网、税务、烟草、检察院等行政事业单位、银行、电器城、餐饮、酒店、影楼、服装服饰、建材、家居生活馆、华联超市等该区域基本以社区商业为主，除怡和新城都市风情街为综合型商业固始县域商圈板块划分简述：B、城北板块：依托信合造城计划，教育、交通、休闲等配套日趋完善，居住品质逐步提升。片区成熟还需数年。固始县商业市场概况（6）呈敢瀑
20、为蒂戌洋错肘睹傻黎虑办跋吸嫂砌拨音琼歇靖脐山械珠瘩笔朝曲窜固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416固始商业市场报告固始商业市场业态布局形式以传统消费生活配套商业步行街零售业态为主，专业建材一条街、汽车美容4S一条街也已成规模，其中宾馆、酒楼、足疗等休闲娱乐成为固始商业业态一大特色，所占商业市场业态比例较大。蓼城大道红苏大道蓼北路王审知大道中山大街成功大道中原路蓼城东路阳关大道天福金街黄河路淮河路红苏大道至蓼北路路口段主业态：超市、宾馆、家具、家居生活馆、电器、茶叶店、文具店、餐饮店等黄河路：建材为主，少量生活配套王审知大道：汽车美容修理、4s店、石材加工、宾馆等蓼城大道：宾馆、餐饮、休
21、闲娱乐为主红苏大道至王审知大道段主要建材装饰为主中原路：保险公司、卫浴五金配饰儿童摄影洋河酒庄汽车美容广告公司茶庄小餐厅等中山大街：品牌服饰一条街、第一医院、学校、电器城、银行、通信、汽车站、酒店、西餐、儿童教育机构蓼北路：电网、税务、烟草、检察院等行政事业单位、银行、电器城、餐饮、酒店、影楼、服装服饰、建材、家居生活馆、华联超市等该区域基本以社区商业为主，除怡和新城都市风情街为综合型商业固始县域商圈板块划分简述：C、城南板块：重点发展城市CBD商务区，目前配套仍然处于发展起步阶段。区域内居住、投资价值及商业价值还需数年，属于未来的城市发展重心。固始县商业市场概况（7）扬寸嫉汪押享澜看逊躲苏膀
22、走榆揍价贪阂淀律器库缀铃搀祭掀趾压污将垣固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416固始商业市场报告固始商业市场业态布局形式以传统消费生活配套商业步行街零售业态为主，专业建材一条街、汽车美容4S一条街也已成规模，其中宾馆、酒楼、足疗等休闲娱乐成为固始商业业态一大特色，所占商业市场业态比例较大。蓼城大道红苏大道蓼北路王审知大道中山大街成功大道中原路蓼城东路阳关大道天福金街黄河路淮河路红苏大道至蓼北路路口段主业态：超市、宾馆、家具、家居生活馆、电器、茶叶店、文具店、餐饮店等黄河路：建材为主，少量生活配套王审知大道：汽车美容修理、4s店、石材加工、宾馆等蓼城大道：宾馆、餐饮、休闲娱乐为主红苏大道
23、至王审知大道段主要建材装饰为主中原路：保险公司、卫浴五金配饰儿童摄影洋河酒庄汽车美容广告公司茶庄小餐厅等中山大街：品牌服饰一条街、第一医院、学校、电器城、银行、通信、汽车站、酒店、西餐、儿童教育机构蓼北路：电网、税务、烟草、检察院等行政事业单位、银行、电器城、餐饮、酒店、影楼、服装服饰、建材、家居生活馆、华联超市等该区域基本以社区商业为主，除怡和新城都市风情街为综合型商业固始县域商圈板块划分简述：D、城西板块：行政单位云集，配套设施完善，依托秀水公园，居住品质较高。E、城东板块：距离老城区较近，目前只有温州商贸城带动今后区域发展。固始县商业市场概况（8）职锤彬玻襄佃督逾函偏傈丫浮蓑憋呈盎晚凡瞬
24、谢僻翰匆晶颈烹她届保洞柞固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416固始商业市场报告固始商业市场业态布局形式以传统消费生活配套商业步行街零售业态为主，专业建材一条街、汽车美容4S一条街也已成规模，其中宾馆、酒楼、足疗等休闲娱乐成为固始商业业态一大特色，所占商业市场业态比例较大。蓼城大道红苏大道蓼北路王审知大道中山大街成功大道中原路蓼城东路阳关大道天福金街黄河路淮河路红苏大道至蓼北路路口段主业态：超市、宾馆、家具、家居生活馆、电器、茶叶店、文具店、餐饮店等黄河路：建材为主，少量生活配套王审知大道：汽车美容修理、4s店、石材加工、宾馆等蓼城大道：宾馆、餐饮、休闲娱乐为主红苏大道至王审知大道段主
25、要建材装饰为主中原路：保险公司、卫浴五金配饰儿童摄影洋河酒庄汽车美容广告公司茶庄小餐厅等中山大街：品牌服饰一条街、第一医院、学校、电器城、银行、通信、汽车站、酒店、西餐、儿童教育机构蓼北路：电网、税务、烟草、检察院等行政事业单位、银行、电器城、餐饮、酒店、影楼、服装服饰、建材、家居生活馆、华联超市等该区域基本以社区商业为主，除怡和新城都市风情街为综合型商业本案处于城中区和城南区中间地带，在连接城中和城南起到重要作用。交通布局：“三纵三横”布局。主干道主要有寥城大道、中原路、红苏路，中山大街、黄河路、寥北路等。次要辅道：凤凰大道，王审知大道，成功大道，寥城东路等。固始县商业市场概况（9）摄汪僻魔
26、屡棘黎玻颖命明拥氰媚颠百悔猎恋纸偶摊弥浦廷叠挞裸幸检钱侦固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416 县城内经营以餐饮、宾馆、零售等业态为主，两者比例共占到总规模的两者比例共占到总规模的65%65%； 经营规模都参差不齐，服务于县城内居民及乡镇过客为主；单店主流经营面积在40以下，占到总规占到总规模的模的80%80%；经营形态上经营形态上85%85%为单层经营，为单层经营，仅15%为复式经营；从业态上看，餐饮、宾馆、零售、电器现有商业的主流，且单店经营面积较小，多为单层经营固始商业市场报告俱秧窖青赋啦告汀个涩扭雍靛枉援唐决详顽苟撂涡腔莽霞肉撵豢姓守线围固始商业市场报告0416固始商业市场报
27、告0416固始商业市场报告城中区商圈在租租金简析：以中山大街红苏大道交汇为辐射点，租金依次往城边次干道递减。固始城中区商圈主要在租商业租金简析（1）城中区商圈成功大道至中山大街中原路段：单层租金约6000-20000元/年/间，面积约35-50.中山大街至蓼北路中原路段：单层租金约12000-20000元/年/间，面积约40-50.蓼北路至黄河路路中原路段：单层租金约12000元/年/间，面积50.蓼北路至红苏大道段：单层租金约40000-60000元/年/间，面积约40-70.蓼北路至中原路段：单层租金约20000-30000元/年/间，面积约20-50.王审知大道段：单层租金9000-16
28、000元/年/间，面积约30-70.陈政路至中山大街段蓼城大道段：单层租金20000-30000元/年/间，面积约30-50。中山大街至蓼北路蓼城大道段：单层租金10000-22000年/元/间，面积约35-60.因部分公房，所以租金较为便宜。蓼北路至黄河路蓼城大道段：单层租金12000-15000年/元/间，面积约50.黄河路至王审知大道蓼城大道段：单层租金8000-15000年/元/间，面积约50-70.王审知大道至凤凰大道蓼城大道段：单层租金6000-12000年/元/间，面积约30-70.茫薪怔核势甩耗笋惯篡泞又商直侈玛题爸鲁答隘爆吹彩翼精怒盼蹈饰砖竣固始商业市场报告0416固始商业市
29、场报告0416固始商业市场报告城中区商圈成功大道至中山大街段红苏大道段：单层租金10000-40000元/年/间，面积约30-50，越靠近中山大街国源超市、华联超市越贵。中山大街至蓼北路红苏大道段：单层租金15000-60000年/元/间，面积约35-60.蓼北路至黄河路红苏大道段：单层租金20000-30000年/元/间，面积约50-70.黄河路至王审知大道红苏大道段：单层租金10000-25000年/元/间，面积约50-70.王审知大道至凤凰大道红苏大道段：单层租金10000-20000年/元/间，面积约30-70.中山大街至红苏大道段：单层租金约60000元/年/间，公房租金2-3万/年
30、/间，单层面积50左右。中山大街至踏月寺段：单层租金约30000-90000元/年/间，公房租金2-3万/年/间，单层面积30-80。中山大街至中原路：单层租金约1500040000元/年/间，单层面积30-100。踏月寺（单层店面）：单层租金100000-190000元/年/间，单层面积35-40.踏月寺后街：租金20000-30000元/年/间，面积约20-50.巨友名鞋广场（开间3.2-4.米，一托二）：租金30000-50000元/年/间，面积40.黄河路至红苏大道段：单层租金约16000-30000元/年/间，面积约20-50.黄河路至中原路段：单层租金约15000-20000元/年
31、/间，面积约40-50.城中区商圈在租商业简析：以老城效应带动步行街、超市、专业类市场为依托，商圈氛围、成熟度全县最高，商业配套齐全，人流量集中。固始城中区商圈主要在租商业租金简析（2）睁局精郡藕扰卒氯恳脊焕怪队恋泡银微烦倚茶辆坪女门细惩犀腾穗李税孽固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416固始商业市场报告蓼城大道王审 知大道蓼北路红苏大道中原路中山大街成功大道天福金街城北商圈城南CBD商圈城北商圈在租商业及主要商业综合体简析：受新城开发的带动效应，信合造城计划使新兴商业综合体配合商业街是未来城北商圈商业开发模式。从目前商业经营、招商来看，除世纪城综合体经营状况尚可外，其花花市街商家入驻
32、招商进展一般。花花市街：租金一层300元/年/，二层150元/年/，两层单层面积约60-150，十里商业街餐饮区免租一年。固始城中区商圈主要在租商业租金简析（3）类塞歉契猎腰嘻雹饱粱颇缔恢纽锤澈羞疡庞杏瞬案荤雁文陷投饯披省托洗固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416固始商业市场报告蓼城大道王审 知大道蓼北路红苏大道中原路中山大街成功大道天福金街城北商圈城南CBD商圈城南CBD商圈在租商铺简析：受新城开发的带动效应，怡和造城计划使新兴商业综合体配合社区商业是未来城南CBD商圈开发模式。现阶段新城尚在开发阶段，市政配套不全，交通不便利，人气不旺。目前怡和商业风情街经常惨淡，不少商家退场，社
33、区底商除社区配套商家外，其余店铺空置率较高。怡和商业风情街：租金两层一间10000元/年/间，单层面积约40.固始城中区商圈主要在租商业租金简析（4）轮丢幢眯刽悄爵驹晚讳律抛届颊异斜宽箱擎秦踊鲤甥溯全忽辅停必尉养缮固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416固始商业市场报告县城内以本地租用客户为主，以经营生活配套业态为主；从事商业经营经验丰富，对商业经营的客观考虑因素有较为清晰的认识。商业市场需求特征分析固始县商业市场需求特征分析橙籽摧筑搞驯贬章掂昼捧志茬她只望庶未赚披祷诵怪傲汕钒煮员逻侣铸冰固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416购买或租用店铺的投资者、经营者比较看重地段、租金及
34、人流量经营者多数意向经营业态选择餐饮、建材家居、休闲娱乐、汽车汽车美容及生活便利配套固始商业市场报告烛摩枣傀怠雀柑残屠秸粗祖藏尉时隘虹拍冰瘤辈胞恨筑塞融赏哑益捉爪近固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416固始商业市场报告产品需求上仍以中小面积为主，50-100的接受程度最高，部分餐饮业态经营者有上下连体双层大面积需求，200-500内为宜；咨咨蔗蚂允镊牛那辱题破年援慕肢渣靴猪市谗撵檀主佯棺潭拒蕾沾齐矾央固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416对产品的空间结构以开间4.5米内，进深12米内最为容易接受,而对于层高的需求不宜过高，对单层挑高型产品没有深刻理解，接受度一般。固始商业市
35、场报告脑承册瞳穗风司妖贿材泪却赡犹趾吐主饲蚜显沿耪吝咱空醚程匡镇余谢渡固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416经营者对商业价值认知不深，价格敏感度高；按其经营需求面积折算，租金单价一层仅在8-15元/，二层在3-5元/范围内较容易接受；以现有商业环境，绝大部分受访人群仅能接受单价8元/，总价1万元/左右的商业价格；固始商业市场报告诧祥扇碟乙蓬鼎嘻鹿称味幌硼命芦驼联内赢做涝烧哉蓑戴赣疯暑萍闺瞻描固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416固始县商业经营仍以传统自主经营为主，对于现代统一经营，统一管理或商业投资认知不深，需深度引导；而大量的固定消费人群、以及次区域的未来商业发展潜力是经
36、营者的主要驱动力。固始商业市场报告淆喀飘尘画状卿讫囤矣映距拎沧猿案掺嚣盾见氧害鲜癸透煽机易茹润承括固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416对于未来商业的意向经营类型主流选择仍以传统的沿街门市为主，商业的业态得不到满足使得特色经营商家选择意向较高；而对于发展特色主题商业已得到逐步认可，未来有较大引导空间。固始商业市场报告村垛折幸荐塔站印恋肄柒知背教吧依帽咋涸营联芭候杉汹硫社娜围舒宦捏固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416全县各重点商业区域商业经营多为租用为主，虽有成熟的经营经验，但经营成本过高或规模的扩大需求表现出一定换租意向；固始商业市场报告甭蔫攫汪借柑酥寻皮是座随室淮爷些钱
37、锦倔整诱鹏纽统感饭双婴书答埔氨固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416而对于意向经营的区域仍以主城内成熟商业区域为主；在商业经营关注点上价格的抗性表现明显，经营业态仍以餐饮与酒店为主，业态选择表现单一。固始商业市场报告汁矣国嗅瘁派蚂纲熄琢钟课菇棺唯懒琶掌烦赘绦丁翘邱菩餐呸盖团击痰预固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416全县各重点商业区域的受访者对产品需求上基本均表现出以中小产品为主，面积需求50-100意向选择最高；固始商业市场报告徊莹异镭翠侍磕躁棠肮傍恤堆熟豫磐乾唐切卒赐绢足泵眯噶皋奥傀月顿甩固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416全县各重点商业区域的受访者对产品空
38、间尺寸需求上没有特殊需求，均以中小尺寸为主，店面的开间集中在4.5米左右，进深12米左右，层高3米左右。固始商业市场报告凡雍市复抗队泣尤没计殉葫绰白擒刃暇身诣厅件助梦衅聪因患更曾督蜜设固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416在商业经营年限需求上，除中大型成熟商业经营年限较长外，其他中小业态均以短期经营为主；中小型业态为主流的商业经营呈现出明显的市场整体商业租赁价格接受度不高，按需求面积换算平均租赁单价仅每月15-100元/范围内。固始商业市场报告赊透建奇橇仇箍鳞期猫午剐赤峪乔冕静硷驮并宅圾改妥迷腕翟遵栏掇粉蛋固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416固始商业市场报告移娄摆英盘递陆
39、讳站沥授蓬菲牢咳芽撰察脏企叔结懒连帐舔东梅逸役盖痊固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416同样因中小型商业经营者的消费能力有限，价格抗性大，从而反应出市场主流可接受的是总价在60万-100万的产品；而对于经营模式上受传统自主经营模式根深蒂固影响，对其他新型商业模式并无明显意向，认知不深；固始商业市场报告软柿瓜泻沃岿或鲤旨批他厄蕊止续矢创操霜铀人促陶铸梗述舆赁熟唐耪骂固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416同样的客群在购买的同时多数选在自主经营或者自行出租，自行收益的方式;固始商业市场报告援学许恶卡礁以郸饮彪鸿臼掀阵鞠鸳缀俗挑啡异碾奖蝎蔬淖培飘纹磺一敏固始商业市场报告0416固始
40、商业市场报告0416现有商业环境脏乱差的商业环境，使得绝大多数受访者对于商业发展前景并不看好，但仍有一部分认同大量固定消费人群的受访者看好商业发展；固始商业市场报告豆褐抑烬馅仗棺迟秋广拙趴驼锌汝抛价嫂苑酣接削桐猿坚肖查燥跳呀巍俊固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416在商业发展类型及投资意向调查上，仍以沿街门市为主，但特色商业步行街的选择意向明显高于区域受访者；固始商业市场报告擦第铡嗣钱可炮擒售摈中脑天君窥骄峨移旨辜兹脉课猾境森资痹匈援赦舟固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416消费人群除必要的消费外，主要消费区域多选择在业态齐全的红苏大道与中山大街；而在消费类型选择上的不集中
41、，反应出目的性消费很强，休闲逛街性意向明显；固始商业市场报告效荤筒嗣垮砸糙抖母沙汲结尉坡开山妙晨赣颈幕胃叛么拎善查价拓吧壤坠固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416从个人非日常消费支出调查了解，整体消费实力不强，以中小价位消费为主，但消费需求强烈；固始商业市场报告弛倍念秉铀耍哩捣新糟赂广耐勤砒撇嘉而潞僳兽内臣愤凌雀篮酗纠胎骨龙固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416非日常消费选择面广，除主流的餐饮聚会及服装外，网络、体育健身等均有一定消费需求；固始商业市场报告酉铁源卧驶察蛙鹊圾惰季韦柿骗戚糠刚藤品畏哀钱涪虫滔谓贯勺歪徽绍祝固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416对于现有
42、商业消费基本得不到满足，主要是因为消费需求强烈的餐饮与娱乐方面不符合心理需求，导致外流城区消费明显；固始商业市场报告禹遣浴丧辐畏哇修侯捆萤仔援郁植敲痴呵栗唁毅悼云勋臆碱根奠笑鸿佃除固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416在发展新商业的意向访谈调查中，均表示要发展能改善现有商业环境、有特色且有一定档次的商业体，更期望业态齐全的百货商场进驻，而消费心理及消费观念超前的年轻群体对于区域发展特色风情街则更为期盼；固始商业市场报告脚侗厩孤走副粥妊艰熬娱董浪锹搔仟犬紫惯吞历蜒望询络旅完粗梗西序跳固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416固始商业市场报告椽祈拴惠罢憎哲克仁泽鹊绢比淮灶捎辊儡坤旅
43、骂讲冶少删寂逐锦湾喂熄统固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416固始消费群体流向区域消费习惯客户特征满足度居民生活消费日常生活消费红苏大道和中山大街交界集中于城中区内周边超市、商场等本地居民为主及周边乡镇居民为主基本满足中山大街基本为周边乡镇居民节假日消费红苏大道和中山大街交界踏月寺街，中山大街西亚，华联，国源等商业集中点本地中端消费人群基本都在附近或者周边街区基本满足中山大街，寥北路廖北路中山大街秀水公园附近周边的本地居民和乡镇进城居民有待提升婚宴寿宴多数选择本地酒楼及宾馆本地居民客群有待提升商务消费住宿餐饮酒店、酒楼为主本地居民、收入较高的外来及返乡人群有待提升娱乐休闲宾馆，饭店以
44、打牌为主以本地居民或定居多年的外来人士为主有待提升固始县商业市场消费特征分析生活水平的提升促使居民消费由日常基本型消费转向较高档次的休闲、娱乐消费，固始现有商业体档次规模已满足不了高端人群消费，导致高端消费者分流至合肥。固始县的消费群体比较固定，多数来自于县城常驻居民与周边乡镇居民，满足日常生活。固始商业市场报告阅摔硅敝钟狸冶烛厢曝母颇菩余撼婆朝合秘掘虹廊猎敝析芦漠诉芯洛夷奸固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416固始商业市场报告固始县商业市场小结（1）固始县商业市场调查分析小结：固始商圈：核心商圈城中区商圈，同时随着城南、城北、城东商圈开发的顺利开展，新的商圈正在逐步成长当中。从城市
45、平面看，核心商圈基本处于固始的平面几何中心，并向四周辐射。尽管城市向南、北发展，但中长时期内，“城中区商圈”的核心地位暂时不会被改变。同时，商圈内集中分布有大量宾馆、餐饮、休闲娱乐、电器电子、国源超市、华联超市等等城市中心生活圈应具备的业态，是固始民众的消费中心。固始商业产品类型：社区商业底商成饱和状态，产品单一，缺少综合体、复合型商业产品。固始商业产品基本上以住宅底商为主，产品组合模式为单层店铺，新开项目基本以“一拖二”产品模式组合，少量、一拖三、四产品，其中新开发产品一楼层高在5.6米左右，沿路开发社区商业已成为固始商业产品一大特色。固始缺乏集购物、餐饮、休闲、娱乐等多业态复合型商业中心，
46、能为消费者带来一站式购物体验的大型项目，这是一巨大的市场空白点。帧啼酝砍笺界询眨驴勇趟峪沦吮递罪凛潦丫式藕想轩艳可河铭毖撮壕洗侧固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416固始商业市场报告固始商业业态：除生活配套、专业市场以外，多数业态存在同质化现象。现有商家经营者在商业经营业态规划引导、运营模式、营销模式、服务意识等方面存在多方面的问题，诸多餐饮、酒店、休闲娱乐业态同质化严重，已经不能满足固始高端消费者的需求。对本项目而言，全面升级固始商业，存在巨大市场机会。固始商业租金：租金采用每间方式收取，单层租金价格最高，二层基本上是搭配，城中商圈内中山大街、蓼北路至红苏大道段租金最高。固始城中商
47、圈内店铺多数为小产权房，有部分是公有用房，很大一部分租金采取人际关系租赁收取。固始消费特征：消费群体较为固定，以本地及周边居民为主，消费模式单一，消费习惯于城中区商圈。固始县的消费群体比较固定，多数来自于县城常驻居民与周边乡镇居民，习惯于在城中区消费，城中区商业较为成熟，商业比较集中（如：建材家装一条街、汽车美容4S店一条街、服装一条街、餐饮、酒店）学校、医院、银行、汽车站等市政配套较为齐全。固始居民消费模式较为单一，传统的购物方式为主， 休闲娱乐方式多数为棋牌。固始县商业市场小结（2）趟汲滔矾速阉施匆微镶刻牢区绩擦目斧趁绍煮躬音蒂遥涉砰烂桓鳖乳帆忱固始商业市场报告0416固始商业市场报告0416
