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1、快速开发型房地产企业快速开发型房地产企业 运营管理介绍运营管理介绍20112011年年0808月月目目 录录一、企业介绍一、企业介绍二、运营管理的控制目标二、运营管理的控制目标三、运营管理的把控的各个环节三、运营管理的把控的各个环节四、保障执行力的体制四、保障执行力的体制五、思考五、思考一、企业介绍一、企业介绍速度快：土地摘牌后5个半月开盘；规模大：超大的土地储备、200个左右的在建楼盘，150多个在售项目标准化：户型、外立面、大门入口、综合楼、运动中心、剧场、中心景观园林均 标准化；中国标准化运营的精品地产领导者付款迟：土地款、规费等大额款项延期支付；办证晚：预售前集中突击办证；现金流快集团
2、组织架构集团组织架构一、企业介绍一、企业介绍董事局董事局主席财务中心人力资源中心营销中心监察中心经营中心管理中心成本质量控制中心设计院园林集团招投标中心产品质量监察中心开发建设监察中心技术组计划组 .地区公司组织架构地区公司组织架构董事长预决算审计部财务部产品质量监察中心监察室营销部计划部开发部总工室工程部招投标部采购部合同管理部预决算集团直管工程技术部人事部物业公司一、企业介绍一、企业介绍二、运营管理的控制目标二、运营管理的控制目标项目总成本利润损失间接成本直接成本工期成本最佳工期最佳工期工期工期成本决策模型成本决策模型二、运营管理的控制目标二、运营管理的控制目标土地储备多，应付土地款金额大
3、；在建工程面积大，应付工程款压力大；银行贷款、债劵融资成本高，还本付息压力大；有苛刻的对赌协议必须要有极高的资金使用效率和充沛的现金流！开发节奏：快！快！二、运营管理的控制目标二、运营管理的控制目标项目总成本工期现金流目标开盘工期目标开盘工期(项目竣工工期项目竣工工期)工期工期现金流决策模型现金流决策模型项目现金流一、企业介绍一、企业介绍二、运营管理的控制目标二、运营管理的控制目标三、运营管理的把控的各个环节三、运营管理的把控的各个环节四、保障执行力的体制四、保障执行力的体制五、思考五、思考三、运营管理把控的各个环节三、运营管理把控的各个环节1、业务流程业务流程：标准化的业务流程与时间控制；2
4、、拿地环节拿地环节：协议拿地，较强的议价能力，前期（规划、产品定位）提前介入；3、设计环节设计环节：产品标准化，缩短设计周期，降低设计费用；4、招标环节招标环节：集团战略合作伙伴、地区公司战略合作伙伴、咨询类年度标等；提 高工作流程的同时，有效降低采购成本；5、报建环节报建环节：指向性明确的工作目标；6、建设环节建设环节：高效的施工组织，连续施工作业，快速的施工节奏；7、财务环节财务环节：缓缴土地款，争取减免部分规费；快速融资下款、快速销售回款； 控制工程款支付节奏；8、销售环节销售环节：简单有效的销售策略；9、结转环节结转环节：手续交楼，提前结转；10、结算环节结算环节：严格的签证、委托审批
5、审核流程；严格的结算审批时效制度；三、运营管理把控的各个环节三、运营管理把控的各个环节1、业务流程业务流程： 工作流程： 开盘模板工期： 工期模板与人数模板三、运营管理把控的各个环节三、运营管理把控的各个环节2、拿地环节拿地环节： 上半年6月30日前可摘牌的项目可以拿，确保当年12月底前开盘； 下半年仅在10月、11月拿项目，确保来年上半年的销售； 协议拿地，不参与公开拍卖，保证金超过2亿或地价款20%的项目不要。 土地从挂牌至摘牌大约一个月时间，营销部负责在摘牌前一周至半个月确定项目的产品定位、户型比、装修标准等要点；各项目均采用精装交付的型式。 地区公司开发部摘牌前15天提供充分的设计条件
6、，地区公司总工室与集团设计院在摘牌后 2天内下发总归三、运营管理把控的各个环节三、运营管理把控的各个环节3、设计环节设计环节： 标准化建筑设计：缩短设计周期三、运营管理把控的各个环节三、运营管理把控的各个环节3、设计环节设计环节：标准化材料应用：降低采购成本三、运营管理把控的各个环节三、运营管理把控的各个环节3、设计环节设计环节：标准化楼盘配置：适合大规模复制三、运营管理把控的各个环节三、运营管理把控的各个环节4、招标环节招标环节：集团战略合作单位：总包单位、装饰单位、铝合金单位、园建单位、电梯单位、软装家私单位等均为全国性大型企业或上市公司。既保证施工质量，又因大宗采购有效降低成本；地区公司
7、战略合作单位：主要为总包单位、桩基单位等，省内前五强或当地前三强。范围的划定能保证企业的施工能力和施工质量；咨询类或设备类等相关企业年度合作单位：勘探单位、设计单位、检测单位、消防单位、空调厂家、泳池设备厂家等采用年度标型式。保证最短时间内参与到项目建设环节中来。综合楼、样板房桩基施工处在关键节点，该部分桩基工程地区公司自行招标。三、运营管理把控的各个环节三、运营管理把控的各个环节5、报建环节报建环节：取得取得“总规非正式批复总规非正式批复”：在未缴纳土地款、规费等情况下，确定总归方案 友好协商死磨硬泡先斩后奏取得先行施工许可批复取得先行施工许可批复：要确保在无任何证照情况下正常施工，保证材料
8、报验与隐蔽工程验收；突击证照办理突击证照办理：开盘前一个月付土地款，一个月内完成从土地证到预售证的办理工作；协调处理各种处罚协调处理各种处罚；三、运营管理把控的各个环节三、运营管理把控的各个环节6、建设环节建设环节：首期开盘范围内无地下室：首期开盘范围内无地下室：中心园林、综合楼、样板楼栋下无地下室，缩短施工周期；但同时也牺牲无地下室楼栋的品质，增加了地下室的工程造价；样板房楼栋样板房楼栋：与总工室配合，尽量采取预制工程桩，缩短工期；主体结构四层施工时，即开始三层样板房砌体施工；四层楼面满做防水；三、运营管理把控的各个环节三、运营管理把控的各个环节6、建设环节建设环节：综合楼：综合楼：出0.0
9、0装饰单位备料，结构封顶装饰单位进场施工；园林园建园林园建：土方平衡方案确定后即开始人工湖驳岸施工，3个月后种植大树，4个月开始硬质铺装，开盘前15天开放综合楼开放大门广场开放三、运营管理把控的各个环节三、运营管理把控的各个环节6、建设环节建设环节：园林园建开放样板房开放联合监理模式联合监理模式：甲方行使监理职责。三、运营管理把控的各个环节三、运营管理把控的各个环节7、财务环节财务环节：缓缴土地款：项目总负责沟通协调减免部分规费、人防报建等规费：开发部负责协调积极融资：有专门的资金部，负责融资快速回款：营销内勤与资金部共同配合控制工程款支付节奏：减少行政处罚额度：开发部负责协调三、运营管理把控
10、的各个环节三、运营管理把控的各个环节8、销售环节销售环节：产品定位向上延伸，产品价格向下延伸；高端中端低端定位价格三、运营管理把控的各个环节三、运营管理把控的各个环节8、销售环节销售环节：实景展示，所见即所得；标准化营销推广：发布渠道标准化围挡广告、报广、短信、车身等； 广告文案标准化开盘必特价，特价必升值；首期销售充足的货量：开盘面积不小于10万方；不捂盘、不惜售；能降价，能抛售；三、运营管理把控的各个环节三、运营管理把控的各个环节9、结转环节结转环节：香港联交所上市，对结转要求的文件、证照等与内地有差异。最低要求取得五方验收：勘察、设计、施工、监理、建设。仅外立面完成，未竣工验收，与业主办
11、理手续交楼（赠送物业费），即可结转，确认收入。物业费由地产公司支付给物业公司。三、运营管理把控的各个环节三、运营管理把控的各个环节10、结算环节结算环节：签证、委托的控制：有严格的审批权限和报审的时效限制，超出时效的一律不预办理；结算审核有严格的制度和时效要求。四、保障执行力的体制四、保障执行力的体制各个环节的节点计划要被严格落实，需要组织有超强的执行力各个环节的节点计划要被严格落实，需要组织有超强的执行力保障执行力的措施保障执行力的措施1、强势的企业文化2、详细的工作指引3、激进的节点计划4、严格的考核体系四、保障执行力的体制四、保障执行力的体制1、强势的企业文化紧密型集团化管理模式中央集权 四、保障执行力的体制四、保障执行力的体制2、详细的工作指引1、房地产开发建设管理制度2、基坑招标指引3、产品质量监督办法4、大型土石方管理办法四、保障执行力的体制四、保障执行力的体制3、激进的节点计划1、地区公司年度开发计划2、项目月度计划3、专项考核计划4、融资考核节点计划四、保障执行力的体制四、保障执行力的体制4、严格的考核体系1、融资、回款、证照、拓地等均有专项考核四、保障执行力的体制四、保障执行力的体制4、严格的考核体系2、工程、营销等专项考核四、保障执行力的体制四、保障执行力的体制4、严格的考核体系3、失职问责制度谢谢 谢谢 大大 家家
