名仕大厦项目发展规划提案

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1、 谨呈济南万基置业有限公司谨呈济南万基置业有限公司谨呈济南万基置业有限公司谨呈济南万基置业有限公司 【名仕大厦名仕大厦】项目发展规划提案项目发展规划提案提案框架提案框架宏观投资环境宏观投资环境SWOTSWOT分析及初步定位分析及初步定位 项目板块解析项目板块解析市场解读市场解读营销推广思路营销推广思路物业管理建议物业管理建议写字楼写字楼写字楼写字楼市场分析市场分析市场分析市场分析房地产房地产市场概况市场概况 第一部分第一部分 宏观投资环境宏观投资环境- - - - - - - - 对于一艘盲目航行的船来说，任何方向的风都是逆风。对于一艘盲目航行的船来说，任何方向的风都是逆风。对于一艘盲目航行的

2、船来说，任何方向的风都是逆风。对于一艘盲目航行的船来说，任何方向的风都是逆风。提案框架提案框架宏观投资环境宏观投资环境SWOTSWOT分析及初步定位分析及初步定位 项目板块解析项目板块解析市场解读市场解读营销推广思路营销推广思路物业管理建议物业管理建议写字楼写字楼写字楼写字楼市场分析市场分析市场分析市场分析房地产房地产市场概况市场概况济南城市发展定位济南济南宏宏观观投投资资环环境境连接京津冀经济区、长江连接京津冀经济区、长江三角洲经济区的京沪沿线经三角洲经济区的京沪沿线经济发展轴上的重要交通枢纽济发展轴上的重要交通枢纽和物流中心和物流中心黄河下游的经济中心、金黄河下游的经济中心、金融中心、文化

3、中心融中心、文化中心山东的政治中心山东的政治中心济南市济南市济南城市性质及地位宏宏观观投投资资环环境境山东省的政治、经济、文化、山东省的政治、经济、文化、科教和旅游中心；科教和旅游中心；济南成为全国首个济南成为全国首个BRTBRT推广推广示范城市，北园大街为首条，示范城市，北园大街为首条，主城区拟定为主城区拟定为“四横五纵四横五纵”，经七路、洛源大街线路在，经七路、洛源大街线路在规划之列。规划之列。县西县西巷巷泉城广泉城广场北侧场北侧改造改造芙容街、芙容街、曲水亭街曲水亭街改造改造银座晶都国际本案省政府省政府省人大省人大省政协省政协文文文文文文文文文文文文建工、山建工、山师、体院、师、体院、山

4、大、广电山大、广电大大旅游旅游商业商业办公办公图图 例例政务政务文文文教文教宏宏观观投投资资环环境境济南城市性质及地位济南快速公交线网布局主要考虑中心城区和东、西部新城的联系，并将济南BRT线网布局划分为“支持型走廊”、“引导型走廊”。支持型走廊位于二环路以内、中心城区现客流较集中的区域。东西向有北园大街、经一路、经四路、经七路经七路和经十路，其中北园大街、经七路适合建设经七路适合建设BRT系统系统；南北向的纬十二路、纬二路、历山路历山路、二环东路中，纬二路是建设BRT系统的最优走廊。年，济南市修建条城区道路，总长度共计公里，这条路为：二环东路，快速路公里；经七路（程），主干路，公里济南城市性

5、质及地位交通济南市旅游局“十一五”旅游规划把明湖北路以南、东西以护城河为界、南以泺源大街以北为界，主要包括趵突泉、大明湖、芙蓉街历史街区、泉城路、泉城广场、环城公园等景区（点）定为中央游憩区中央游憩区。包括：以三大泉群、大明湖、泉城广场和环城公园为主体的泉池园林景观区、以泉水和府城民居为主体的芙蓉街历史街区和西门地区泉城路南门地区的济南中心商业区。 链接：链接：中央游憩区（中央游憩区（RBD，Recreational Business District），国外也叫商业游憩区。），国外也叫商业游憩区。就是每一个城市应该有自己最具吸引力的一片街区，这个地方不是旅游景区景点，而是最全面体现和展示城市

6、的生活、城市的文化的场所，这也是构建功能化城市的内容。一个中央游憩区大体上需要几个要素，第一个是步行街。第二是有娱乐场所。第三就是各种各样的小商业。第四是小饮食。第五是各类的文化体现。 中央游中央游憩区憩区济南城市性质及地位旅游三团三廊三团三廊三团三廊三团三廊 天圆地方天圆地方天圆地方天圆地方济南城市性质及地位商业泉城广场北侧改造规划泉城广场北侧改造规划泉城广场北侧改造规划泉城广场北侧改造规划济南城市性质及地位商业济南快速济南快速20042004年年2 2月提交市政府批准的月提交市政府批准的济南市商业网点发展规划济南市商业网点发展规划确定济南市商业网点总体布局为确定济南市商业网点总体布局为“三

7、、一、四、六三、一、四、六”结构：构筑三结构：构筑三大商圈（老城市商圈、主城商圈和城区商圈），其中将古城区传统大商圈（老城市商圈、主城商圈和城区商圈），其中将古城区传统中心商业区提升为都市级商业中心，着力打造现代化都市商业中心中心商业区提升为都市级商业中心，着力打造现代化都市商业中心新形象，形成立足济南，服务山东，辐射华东、华北及环渤海地区新形象，形成立足济南，服务山东，辐射华东、华北及环渤海地区的大都市级商业中心。的大都市级商业中心。20042004年年3 3月中旬公示的济南市泉城广场北侧地区城市规划设计方案，月中旬公示的济南市泉城广场北侧地区城市规划设计方案，规划范围为济南市黑西路与泉城路

8、、榜棚街与天地坛街之间，总用规划范围为济南市黑西路与泉城路、榜棚街与天地坛街之间，总用地面积约地面积约8.498.49公顷，有、两套设计方案，均采用公顷，有、两套设计方案，均采用“三团三廊三团三廊”的规划结构模式，形成的规划结构模式，形成“三纵一横三纵一横”的环形交通系统，新建部分总的环形交通系统，新建部分总建筑面积均在建筑面积均在3030万平方米以上。万平方米以上。 济南城市经济发展概况宏宏观观投投资资环环境境济南市近五年来的国济南市近五年来的国民经济一直保持持续、民经济一直保持持续、 快速、健康的发展势快速、健康的发展势头。头。20042004年国内生产总值年国内生产总值增长势头达到了近五

9、增长势头达到了近五年来的最高值，同比年来的最高值，同比增长增长18.3618.36。目前数据统计显示，济南市目前数据统计显示，济南市20052005年前三季度年前三季度GDPGDP为为1327.51327.5亿元亿元, ,比比去年同比增长去年同比增长15.9%15.9%；人均工资收入同比增长；人均工资收入同比增长19.1%19.1%。 济南市一、二、三产业历年发展比例济南市一、二、三产业历年发展比例单位单位:亿元亿元济南城市经济发展概况作为省会城市，济作为省会城市，济南以第二、三产业为主导产业，第三产业高于第二南以第二、三产业为主导产业，第三产业高于第二产业显示城市的商业化程度较高，并逐年增长

10、，在一定程度上也增加产业显示城市的商业化程度较高，并逐年增长，在一定程度上也增加了对写字楼的需求。了对写字楼的需求。经济结构调整有新进展。经济结构调整有新进展。2004年年三次产业比例由上年末的三次产业比例由上年末的7.67.6：44.644.6：47.847.8变化为变化为7.37.3：45.945.9：46.8,46.8,第二产业比重上升第二产业比重上升1.31.3个百分点。个百分点。全年现代服务业实现增加值全年现代服务业实现增加值299.5亿元，增长亿元，增长13.5%，在第三产业增，在第三产业增加值中所占的比重为加值中所占的比重为39.5%。 宏宏观观投投资资环环境境 单位：万美元单位

11、：万美元济南城市经济发展概况宏宏观观投投资资环环境境外商投资逐年增长, 外来企业对中高档物业消化能力强。据统计，2005年上半年先后有5家世界500强企业落户济南，至此，500强在济总数已达23户，泉城魅力初显。 居住成为城市居民消费的热点之一。2004年末城市居民人均住宅使用面积19.5平方米，比上年增加0.65平方米。宏宏观观投投资资环环境境居民收入与消费情况2004年，实现社会消费品零售总额621.0亿元，增幅逐季升高，城市市区居民（非农业）人均可支配收入和人均消费性支出分别达到12005元和8581元， 分别增长9.0% 和2.2%。2004年在各项消费中，用于购年在各项消费中，用于购

12、房的消费支出同比下降房的消费支出同比下降0.3个百分个百分点，归结原因：点，归结原因：一是济南消费者历经多年房地一是济南消费者历经多年房地产市场变化消费更加趋于理性；产市场变化消费更加趋于理性；二是和近两年济南市总体房地二是和近两年济南市总体房地产市场有效供给不足有关。产市场有效供给不足有关。 宏宏观观投投资资环环境境居民收入与消费情况小结：小结： 城市居民消费能力不断增强，购房需求加大，但由于市场、政城市居民消费能力不断增强，购房需求加大，但由于市场、政策、消费心理等多种因素影响，住宅市场存在调整，刺激了商业地策、消费心理等多种因素影响，住宅市场存在调整，刺激了商业地产投资的力度。产投资的力

13、度。 小小 结结宏观经济增速较高。济南二、三产业一直保持持续、快速、健康发展，宏观经济将继续保持稳定增长态势。社会经济稳定发展为房地产业的发展奠定了坚实的经济基础，不过近期内由于宏观政策影响，短期内市场中会出现非结构性行业调整。居民可支配收入稳步增长，国家“十一五”规划为济南社会经济突飞猛进的发展指明了方向。金融业、高科技产业将推动济南市投资环境的改善，外商投资的不断增长也将促进城市投资环境优化。宏宏观观投投资资环环境境 第二部分第二部分 市场解读市场解读- - - - “- - - - “交换一个苹果交换一个苹果交换一个苹果交换一个苹果, ,各得一个苹果各得一个苹果各得一个苹果各得一个苹果;

14、 ;交换一个思想，各得两个思想交换一个思想，各得两个思想交换一个思想，各得两个思想交换一个思想，各得两个思想” ”。提案框架提案框架宏观投资环境宏观投资环境SWOTSWOT分析及初步定位分析及初步定位 项目板块解析项目板块解析市场解读市场解读营销推广思路营销推广思路物业管理建议物业管理建议写字楼写字楼写字楼写字楼市场分析市场分析市场分析市场分析房地产房地产市场概况市场概况 市场解读市场解读第一节第一节 济南市房地产市场概况济南市房地产市场概况第二节第二节 济南市写字楼市场分析济南市写字楼市场分析 一、济南写字楼市场供需分析一、济南写字楼市场供需分析 二、济南在售写字楼楼盘特征二、济南在售写字楼

15、楼盘特征 三、济南写字楼市场板块划分及对比分析三、济南写字楼市场板块划分及对比分析市市场场概概况况小小结结 城市固定资产投资高速增长城市固定资产投资高速增长房地产市场供求两旺，结构差异大房地产市场供求两旺，结构差异大 城市规划与中疏战略影响城市规划与中疏战略影响 市场解读市场解读第一节第一节 济南市房地产市场概况济南市房地产市场概况市市场场概概况况小小结结 城市固定资产投资高速增长城市固定资产投资高速增长房地产市场供求两旺，结构差异大房地产市场供求两旺，结构差异大 城市规划与中疏战略影响城市规划与中疏战略影响20032003年，全市完成全社会固定资产年，全市完成全社会固定资产投资投资504.9

16、504.9亿元，亿元，20042004年全市完成年全市完成固定资产投资固定资产投资651.72651.72亿元，同比增亿元，同比增长长29.08%29.08%。房房地地产产市市场场概概况况城市固定资产投资高速增长20042004年济南市完成房地产开发投年济南市完成房地产开发投资资110.2110.2亿元。亿元。以上数字可以说明：以上数字可以说明：一、近年来固定资产投资保持较一、近年来固定资产投资保持较高增速发展，同时加快了房地产高增速发展，同时加快了房地产投资的步伐；投资的步伐；二、二、20042004年房地产投资额占固定年房地产投资额占固定资产投资总额的资产投资总额的16.9%16.9%，说

17、明济南，说明济南房地产投资目前正处于一个良性房地产投资目前正处于一个良性稳健发展状态。稳健发展状态。房地产市场供求两旺，结构差异大分析一：分析一：房地产施工面积稳步增长，房地产施工面积稳步增长，20042004年商年商品房销售额同比增长品房销售额同比增长60.6%60.6%，市场供求，市场供求两旺；两旺；从近几年的房地产供求市场看，住宅从近几年的房地产供求市场看，住宅市场一直保持高速发展势头，占据主市场一直保持高速发展势头，占据主体地位，商业地产投资比重保持稳定体地位，商业地产投资比重保持稳定态势；态势；房房地地产产市市场场概概况况房地产市场供求两旺，结构差异大分析二：分析二：20042004

18、年住宅投资额达年住宅投资额达87.187.1亿元，占整个房地产开发投资比重的亿元，占整个房地产开发投资比重的79%79%，比上年同期下降，比上年同期下降3.53.5个百分点，个百分点，商业营业用房开发投资比商业营业用房开发投资比重为重为13.5%13.5%，同比上升，同比上升6.46.4个百分点，投资力度明显增大，同时，个百分点，投资力度明显增大，同时，写字楼投资有一定幅度的下降。写字楼投资有一定幅度的下降。20052005年年1-81-8月份，房地产开发完成投资同比增长月份，房地产开发完成投资同比增长13.1%13.1%，其中住，其中住宅完成宅完成51.651.6亿元，与去年同期持平，占全部

19、投资的亿元，与去年同期持平，占全部投资的80.1%80.1%，仍，仍旧是房地产投资的主体，但所占比重比去年同期下降旧是房地产投资的主体，但所占比重比去年同期下降10.410.4个百个百分点。分点。办公楼投资完成办公楼投资完成2.62.6亿元，同比增长亿元，同比增长120.5%120.5%，写字楼市，写字楼市场进入新一轮的增长周期。场进入新一轮的增长周期。房地产市场保持稳定发展态势，但开发结构差异较大，其中，房地产市场保持稳定发展态势，但开发结构差异较大，其中，住宅开发占绝对主体地位，自去年开始商业投资比重增长趋势住宅开发占绝对主体地位，自去年开始商业投资比重增长趋势明显。明显。房房地地产产市市

20、场场概概况况城市整体规划及发展方向济济南市的城市南市的城市规规划划总总体体发发展展战战略略总结总结成十个字：成十个字：东东拓、西拓、西进进、南控、北跨、中疏。、南控、北跨、中疏。 疏中东拓西进北跨南控泉泉城城核核心心商商务务圈圈 济济南市房地南市房地产产投投资趋势资趋势，势势必会遵循城市必会遵循城市规规划十字划十字总总体体战战略。略。 “十一五十一五”规规划和十字方划和十字方针针的的贯彻贯彻，必将，必将带动带动整个整个济济南的快速南的快速发发 展，房地展，房地产产投投资资随之随之进进入一个新的快速提升期。入一个新的快速提升期。 其中，泉城核心商其中，泉城核心商务务圈的中疏圈的中疏战战略，将使市

21、中心区域更加青略，将使市中心区域更加青睐睐于高档物于高档物业业的投的投资资建建设设，并且更加注重，并且更加注重产产品品品品质质和档次的提升。和档次的提升。房房地地产产市市场场概概况况中疏，对泉城核心商务圈的影响 泉城核心商泉城核心商务务圈以泉城广圈以泉城广场场 为为中心，中心，是泉城的特色标志是泉城的特色标志 区，环境优美，经济交流频区，环境优美，经济交流频 繁，是体现泉城特色的商业繁，是体现泉城特色的商业 中心、旅游中心和经济文化中心、旅游中心和经济文化 中心。中心。本本项目项目泉城核心商务圈拥有良好的人文环境、优美的自然环境，是商业投泉城核心商务圈拥有良好的人文环境、优美的自然环境，是商业

22、投资之首选区间。资之首选区间。便利的道路交通情况为核心商务圈的又一特大优势。便利的道路交通情况为核心商务圈的又一特大优势。“中疏中疏”战略将促使泉城核心商务圈的房地产投资向低密度开发转战略将促使泉城核心商务圈的房地产投资向低密度开发转变，避免了市中心的过度开发与产品的无差异化建设。变，避免了市中心的过度开发与产品的无差异化建设。房房地地产产市市场场概概况况房地产市场持续升温，开发结构不协调。房地产市场持续升温，开发结构不协调。房地产市场持续升温，开发结构不协调。房地产市场持续升温，开发结构不协调。住宅投资增长迅速，写字楼投资相对趋缓。住宅投资增长迅速，写字楼投资相对趋缓。住宅投资增长迅速，写字

23、楼投资相对趋缓。住宅投资增长迅速，写字楼投资相对趋缓。 十字战略促使济南房地产开发十字战略促使济南房地产开发十字战略促使济南房地产开发十字战略促使济南房地产开发“ “有疏有重有疏有重有疏有重有疏有重” ”。 其中，东拓战略促使东部高新科技区以第二产业为主要发展方向；便利的道路交通和密集的经济交流，为中部核心商务圈的泛CBD区繁荣带来了特大优势，房地产开发趋向于低密度、高档次物业类型。写字楼市场回暖。写字楼市场回暖。写字楼市场回暖。写字楼市场回暖。 2005年国家先后出台了一系列针对商品房价格涨幅过快的重大调控措施，1-8月份，房地产开发投资同比增长13.1%，其中住宅完成额与去年同期持平，办公

24、楼投资完成2.6亿元，同比增长120.5%，写字楼市场开始回暖，进入新一轮的增长周期。 市场概况小结市场概况小结房房地地产产市市场场概概况况 市场解读市场解读第二节第二节 济南市写字楼市场分析济南市写字楼市场分析一、济南写字楼市场供需分析一、济南写字楼市场供需分析三、济南写字楼市场板块划分及对比分析三、济南写字楼市场板块划分及对比分析二、济南在售写字楼楼盘特征二、济南在售写字楼楼盘特征一一一一、写字楼市场供需分析1、济南写字楼投资比例：房地产总额增长快，写字楼投房地产总额增长快，写字楼投房地产总额增长快，写字楼投房地产总额增长快，写字楼投资趋缓。资趋缓。资趋缓。资趋缓。 2001-2004年，

25、房地产投资额平均每年以20%左右的速度增长，而写字楼的投资额趋向平缓，所占比重趋于降低。写字楼进入新一轮发展周期。写字楼进入新一轮发展周期。写字楼进入新一轮发展周期。写字楼进入新一轮发展周期。2005年1-8月份，写字楼完成投资额2.6亿元，同比增长了120.5%，同时，随着政策的不断调整和科技、金融、贸易等方面突飞猛进的发展，写字楼市场将逐渐走向成熟和规范化，写字楼市场的供需增长将进入新一轮发展周期。( (同比增长同比增长120.5%)120.5%)一一一一、写字楼市场供需分析2、济南在售写字楼供应量：济南各区写字楼供应量区域历下区市中区历城区天桥区槐荫区合计面积（万）58.314.620.

26、30.3295.5比例（%）61.0515.2921.260.312.0910020042004年济南在售写字楼总面积为年济南在售写字楼总面积为95.595.5万。其中历下区占万。其中历下区占 61.05%61.05%，中央商务区占绝对比重；历城区为，中央商务区占绝对比重；历城区为21.26%21.26%，这与，这与 济南经济发展济南经济发展“东拓东拓”战略相符合。战略相符合。 一一一一、写字楼市场供需分析3、2005年济南新投入市场规模型写字楼状况：名称名称建筑面建筑面积积（）（）现现状状区位区位租售形式租售形式嘉汇环球广场43000尚未开工西北商务区售海蔚广场40000地基已起中东商务圈售

27、特区数码港53000主体建设中东商务圈售普利海辰大厦30000主体完工中央商务区售历东商务大厦36000主体完工中央商务区售明珠国际商务港91729现房西北商务区售发展大厦24000现房中东商务圈售东环国际广场150000现房中东商务圈售三庆世纪财富中心350000现房东部高新区售目前超过目前超过1 1万平米较大规模的写字楼有近万平米较大规模的写字楼有近1010个，均采用个，均采用“只只售不租售不租”营销模式，目前济南超过营销模式，目前济南超过1010万以上的写字楼盘万以上的写字楼盘已经超过三个，如：三庆世纪财富中心、环保科技园国际已经超过三个，如：三庆世纪财富中心、环保科技园国际商务中心和东

28、环国际广场，目前均在对外发售中。商务中心和东环国际广场，目前均在对外发售中。 一一一一、写字楼市场供需分析4、济南写字楼市场迎来新发展：新城市规划及新城市规划及新城市规划及新城市规划及“ “十一五十一五十一五十一五” ”战略带动发展。战略带动发展。战略带动发展。战略带动发展。济南市东拓、西进、中疏、南控、北跨的城市规划发展战略，新的商业经济增长点以市中心为基点，“东西两翼”展开，此发展战略提升了济南市房地产的总体升值潜力，为济南写字楼市场提供了更多的机会。房地产投资势头强劲，带动写字楼市场的增长。房地产投资势头强劲，带动写字楼市场的增长。房地产投资势头强劲，带动写字楼市场的增长。房地产投资势头

29、强劲，带动写字楼市场的增长。房地产投资平均每年以20%左右的速度增长，写字楼近几年的投资趋势有小幅回落，2005年的投资势头看好，对于以二、三产业为主力产业的城市来说，经济的迅猛发展和房地产投资的不断增长，势必会为写字楼市场带来新的发展空间。需求空间较大。需求空间较大。需求空间较大。需求空间较大。数据显示，目前济南的写字楼市场销售率和租赁率较高，需求市场具有较大空间，随着济南宏观投资环境的优化，写字楼市场将迎来新的发展。二、济南在售写字楼楼盘特征 建筑及物业形态建筑及物业形态 容积率容积率 销售率销售率 配套设施配套设施 户型分割特点户型分割特点 价格及销售方式价格及销售方式 建筑及物业形态建

30、筑及物业形态 高层是写字楼主流。高层是写字楼主流。高层是写字楼主流。高层是写字楼主流。当前 济南市写字楼在租售楼盘 中，其建筑形态绝大部分 为高层，如明珠国际商务 港、金龙大厦、银座数码 广场和历东商务大厦等； 其次是小高层和多层。二、济南在售写字楼楼盘特征 建筑及物业形态建筑及物业形态酒店内写字间：酒店内写字间：酒店内写字间：酒店内写字间：这种物业主要集中在以泉城广场为中心的中央商务区，多为四星级、五星级酒店，此类型写字间档次有所提升，但缺乏专业商务办公楼的氛围和配套设施；新入市混合物业：新入市混合物业：新入市混合物业：新入市混合物业：目前部分新入市项目为酒店与写字间的混合形式，但以商务办公

31、为主要功能，酒店为配套经营产业，如明珠国际商务港、东环国际广场等，这些项目体量普遍较大，自身配套较好，因所处区域板块较偏，周边配套不完善，商业氛围尚未成熟，因此导致物业档次及市场影响力的提升受限。纯写字楼物业：纯写字楼物业：纯写字楼物业：纯写字楼物业：当前济南市办公楼以纯写字楼为主，但因地段、目标商圈定位、周边及自身配套等因素，项目以中档为主，物业档次再次提升的局限性大。商住两用写字楼。商住两用写字楼。商住两用写字楼。商住两用写字楼。市场总量最少，档次偏低。二、济南在售写字楼楼盘特征 容积率容积率容积率普遍较高。容积率普遍较高。容积率普遍较高。容积率普遍较高。济南市写字楼项目除东部高新区及东外

32、环区域的世纪财富中心、发展大厦的容积率相对较低外，其他区域的大部分写字楼容积率在4-8之间。二、济南在售写字楼楼盘特征 销售率销售率写字楼的销售率较高。写字楼的销售率较高。写字楼的销售率较高。写字楼的销售率较高。据目前市场资料统计显示，除今年新入市的少量写字楼楼盘外，在售写字楼平均销售率50%以上，销售率超过70%的写字楼占总数的2/3，多数写字楼的销售已近尾声，这表明了目前写字楼市场具有较大的需求缺口。 二、济南在售写字楼楼盘特征 配套设施配套设施项目配套缺陷多。项目配套缺陷多。项目配套缺陷多。项目配套缺陷多。各项目所处地段和板块差异较大，项目周边及自身配套各有优劣。如金龙大厦，地处泺源大街

33、西首，位置优越，金融、餐饮、休闲等配套设施完善，但周边环境噪杂，混乱的回民小区为项目的安全防护增加了威胁，周遭商业氛围也略显不足，项目档次提升困难。项目定位区域化程度高。项目定位区域化程度高。项目定位区域化程度高。项目定位区域化程度高。新入市写字楼盘，物业类型多元化，建筑形象定位较高，目标商圈一般限于某区域之内，多数为区域商圈的标志性建筑，但物业档次的进一步提升较难实现。新增项目亮点多。新增项目亮点多。新增项目亮点多。新增项目亮点多。新入市项目具有一定的创新性和多元性，如东环国际广场配有会所空中花园和商场，明珠国际商务港集酒店、商住、写字间为一体，配套和物业管理均采用星级酒店式运作模式。二、济

34、南在售写字楼楼盘特征 户型分割特点户型分割特点户型选择宽泛。户型选择宽泛。户型选择宽泛。户型选择宽泛。济南市场的写字楼小户型分隔主要在30150，大户型分隔区间集中在2005000。有部分写字楼可以自由分隔，如：世纪财富中心等。商住两用式户型较差商住两用式户型较差商住两用式户型较差商住两用式户型较差。部分商住两用式户型设计较差，如东环国际商务港C、D座，户型设计压抑，采光差；三庆汇文轩户型设计较好，但内部通道空间显得比较拥挤。新概念户型。新概念户型。新概念户型。新概念户型。写字楼市场中不断涌现出满足客户多样化需求的产品，其户型面积和结构具有灵动性和个性化安排的特点，如特区数码港的LOFT工作室

35、，自由商务间，垂直体验走廊等；但一定程度上无法满足高端客户总部经济的物业需求。二、济南在售写字楼楼盘特征 价格及销售方式价格及销售方式市中心区域售价最高。市中心区域售价最高。市中心区域售价最高。市中心区域售价最高。济南市在售写字楼均价在6000-6500元/之间，位于市中心区域板块的写字楼均价约为9000元/。付款方式灵活。付款方式灵活。付款方式灵活。付款方式灵活。绝大部分楼盘在付款方式上采用了灵活选择及适当优惠的方法，一般楼盘都可以进行商业贷款，首付在40%左右。二、济南在售写字楼楼盘特征项项 目目明珠国际商务港My office创展中心金龙大厦世纪财富中心东环国际广场发展大厦嘉汇环球广场均

36、价均价元元/ /6600590070003900570055005100项项目目海蔚广场特区数码港普利海辰大厦大学科技园历东商务大厦 中银 大厦三箭银苑均价均价元元/ /51006150700030006600100007000三三三三、济南写字楼市场板块划分及对比分析 济南写字楼市场四大集聚板块济南写字楼市场四大集聚板块济南写字楼市场四大集聚板块济南写字楼市场四大集聚板块 A A区区区区- -东部高新区东部高新区东部高新区东部高新区 ：济南东部高新科技开发区 B B区区区区- -中央商务区中央商务区中央商务区中央商务区：经十路-文化西路-泺源大街-泉城路-解放路中央商圈 C C区区区区- -

37、中东商务圈中东商务圈中东商务圈中东商务圈 ：文化东路-山大路-花园路-二环东路合围商务区 D D区区区区- -西北商务圈西北商务圈西北商务圈西北商务圈 ：杆石桥以西，经十路-北园大街中间区域 商圈B B区区C C区区A A区区D D区区济南四大板块写字楼供应比例济南四大板块写字楼供应比例济南四大板块写字楼供应比例济南四大板块写字楼供应比例l 中央商务区占据了写字楼总量的44%，写字楼分布密集。l 中东商务圈占据了29%的席位，可以看出以中央商务区为经 济发展的龙头，在实现“东拓”战略过程中不断带活了交界区域 的商圈发展。l 东部经济目前尚处于不断提升的过程。l 西北区域以中低端物业为主，写字楼

38、分布较为疏松。三三三三、济南写字楼市场板块划分及对比分析 名称名称建筑面建筑面积（积（）售价售价(元）元）中银大厦4800010000金汇大厦（齐鲁证券大厦）6000010000普利海辰大厦300007000普利历东商务大厦360006600丰利大厦2000010000三箭银苑800007000金龙大厦880007000胜利大厦2300013000中央商务区中东部商务区西北区域商务区东部高新科技园区三三三三、济南写字楼市场板块划分及对比分析 四大板块写字楼四大板块写字楼四大板块写字楼四大板块写字楼销售销售销售销售市场比较市场比较市场比较市场比较名称名称建筑面积（建筑面积（）售价售价三庆世纪财富

39、中心3500003900环保科技园国际商务中心1000003400大学科技园1000003000名称名称建筑面积建筑面积（）售价售价创展中心360005900特区数码港530006150发展大厦240005500东环国际广场1500005700海蔚广场1500005100名称名称建筑面积建筑面积（）售价售价明珠国际商务港920006600嘉汇环球广场430005100三三三三、济南写字楼市场板块划分及对比分析 四大板块写字楼四大板块写字楼四大板块写字楼四大板块写字楼销售销售销售销售市场比较市场比较市场比较市场比较 中央商务区以均价9000元/独占鳌头，中东部商务区和西北区域价格相当，均价在60

40、00-7000元/，东部高新科技园区最低，均价4000元/左右。三三三三、济南写字楼市场板块划分及对比分析 四大板块写字楼市场四大板块写字楼市场四大板块写字楼市场四大板块写字楼市场销售价格走势销售价格走势销售价格走势销售价格走势近两年及近两年及2005上半年四大区域销售价格走势上半年四大区域销售价格走势l 销售价格稳中有销售价格稳中有销售价格稳中有销售价格稳中有升。升。升。升。近三年来，济南市写字楼价格处于稳中有升发展态势，但整体涨幅不大。l 区域之间价位差区域之间价位差区域之间价位差区域之间价位差异较大。异较大。异较大。异较大。中心区域售价一直保持最高，东部区域价格最低，从价格走势图可以看出

41、，两级价格相差额度较大。名称名称建筑面积建筑面积（）租赁价格租赁价格（元（元/ /天）天）汇宝大厦460003.1明珠国际商务港920002名称名称建筑面积（建筑面积（）租赁价格（元租赁价格（元/ /天）天）三庆世纪财富中心3500001凯贝特高新产业基地500001.3齐鲁软件园1560001.1-1.4环保科技园国际商务中心1000000.8留学人员创业园597001.6保税大厦110000.9大学科技园1000001中东部商务区西北区域商务区东部高新科技园区三三三三、济南写字楼市场板块划分及对比分析 四大板块写字楼四大板块写字楼四大板块写字楼四大板块写字楼租赁租赁租赁租赁市场比较市场比较

42、市场比较市场比较名称名称建筑面积（建筑面积（）租赁价格（元租赁价格（元/ /天）天）大东科技城200001.7嘉恒商务大厦560000.8-1.8东方丽景大厦190001.2发展大厦240002.2东环国际广场1500001.5二建融基大厦680001.1三三三三、济南写字楼市场板块划分及对比分析 四大板块写字楼四大板块写字楼四大板块写字楼四大板块写字楼租赁租赁租赁租赁市场比较市场比较市场比较市场比较名称名称建筑面积（建筑面积（）租赁价格（元租赁价格（元/ /天）天）玉泉森信大酒店480004索菲特写字楼890004.5中银大厦480003.3金汇大厦（齐鲁证券大厦）600004山东新闻大厦5

43、00004普利海辰大厦300003丰利大厦200003三箭银苑800002金龙大厦880003.5中信广场300003.5华能大厦300003.8胜利大厦230004中央商务区l房地产房地产E E网网房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。三三三三、济南写字楼市场板块划分及对比分析 四大板块写字楼市场四大板块写字楼市场四大板块写字楼市场四大板块写字楼市场租金走势租金走势租金走势租金走势租金浮动区域化。租金浮动区域化。 东部新入世项目采用租金“稳步上升”营销策略，预计两年内涨幅在0.2元/天； 中东部写字楼竞争较为激烈，部分商住两用式写字楼租金有所下滑，幅度在 0.2元

44、/天左右； 西北区域部分酒店内写字间，租金受周边新入世项目影响有所下降，降幅在0.1-0.3元/天； 中央商务区写字楼出租率高，租金稳中有升，保持健康发展态势；板块租金有较大差距。板块租金有较大差距。板块租金有较大差距。板块租金有较大差距。目前中央商务区的写字楼租金最高，平均租金超过3.5元/天，东部高新开发区最低，平均在1.2左右，西北区域板块和中东商务区分别位居其次，依次平均在2.5元/天、1.5元/天。市场存在空白区。市场存在空白区。市场存在空白区。市场存在空白区。尽管写字楼市场投入绝对量不断增长，但因为地段差异、产品差异因素影响，看则过热的写字楼市场实际存在开发结构、开发区域上“供不应

45、求”的状况。三三三三、济南写字楼市场板块划分及对比分析 四大板块写字楼市场四大板块写字楼市场四大板块写字楼市场四大板块写字楼市场配套及客群配套及客群配套及客群配套及客群比较比较比较比较区域区域物业配套物业配套入住企业入住企业入住行业入住行业中央商务区比较完善外地或外企公司办事处、分公司所占比例较大，本地知名大型企业下属部门办公机构等。银行、保险、网络、证券、地产、代理等等，行业门类最为齐全。中东部商务区中等层次本地大型公司所占比例较多，少量的外企和外地企业。多为从事网络、电子信息、电脑软硬件类的企业，专业化较强。西北区域高新区中等层次本地中小企业为主，国外大型企业的办事处、代理商等。经贸、旅游、餐饮、网络信息等相关行业，专业集中化不明显。东部高新科技园区比较差发展完善中主要是从事科研研发类的创业型企业。规模不大，知名度不高，处于积累阶段。主要是生物医药、软件研发、网络通讯等高新技术产业。同时注重国家高新技术企业优惠政策的企业。l房地产房地产E E网网房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。