03开平项目定位报告1

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1、开平市场调研报告佛山世联2010.9.23.本报告解决的问题：本报告解决的问题：开平房地产市场发展得怎么样？开平房地产市场发展得怎么样？本项目地块该如何定位才能快速开发，本项目地块该如何定位才能快速开发，实现开发商目标？实现开发商目标？一、项目属性界定v开平印象开平印象v地块解析地块解析项目属性项目属性开平概况开平概况城市功能城市功能城市经济城市经济项目位置项目位置项目四至项目四至交通、配套交通、配套地块指标地块指标开平开平简介简介地理位置：地理位置：开平市东北连新会，正北靠鹤山，东南近台山，西南接恩平，西北邻新会，位于五邑的中心。行政区划：行政区划：开平市是江门市辖区内的一个县级市，下辖2个

2、街道办事处和13个镇。面积人口：面积人口：开平市面积1659平方公里，人口67.82万人。人文：人文：开平市是全国著名侨乡，旅居海外的华侨、华人、港澳台同胞共75万人，分布在世界上67个国家和地区。开平市也是闻名遐迩的碉楼之乡。开平地处五邑中心，紧靠鹤山和恩平，本开平地处五邑中心，紧靠鹤山和恩平，本地户籍人口约地户籍人口约68万人万人,华侨华侨75万。万。城市城市人口人口开平市人口增长率不高，外来人口少，难开平市人口增长率不高，外来人口少，难以支撑房地产快速发展。但农村人口较多以支撑房地产快速发展。但农村人口较多城市化进程对房地产发展提供很大契机。城市化进程对房地产发展提供很大契机。u从历年人

3、口增长来看，开平保持基本稳定低位增长。年人口增长率不足0.2%。外来人口不足，难以支撑房地产的高速发展。u开平市农业人口占64%，非农业人口占36%，城市中心人口仅24.5万。u一方面，开平目前城市人口数量不足以支撑开平房地产的发展。另一方面，从农村人口大幅占比来看，可见开平的城市化还有很大潜力，未来可能仍有很多农村人口涌入城市，对项目消化形成支撑。启示：农村人口占比较大，城市化进程将给开平房地产提供契机20082008年开平人口迁移数量年开平人口迁移数量迁入迁出净迁移暂住人口省内迁入省外迁入迁往省内迁往省外4368196340751685168557165592地理地理形态形态潭江北潭江自西

4、向东横贯市腹，江景资源丰富，潭江自西向东横贯市腹，江景资源丰富，开平市区范围内以潭江为中心形成地势低开平市区范围内以潭江为中心形成地势低洼地带。洼地带。 潭江、苍江相会，穿流而过，水深河宽，河道密集，临江面多，江景资源丰富，但存在水灾隐患。地势自南北两面向潭江河各地带倾斜。开平经济欠发达，工业污染较少，而且拥有大量江景，环境优美。当地人生活节奏缓慢，下午经常可以看到很多中年妇女和老人在河边喝茶聊天城市城市布局布局长沙新区长沙旧区祥龙片区三埠片区三江片区城市中心商业集中区域新兴工业产业集群区域传统老城区地标商业及居住区文教体卫及居住区目前开平以长沙片区为城市中心，周边区目前开平以长沙片区为城市中

5、心，周边区域各有特点，相对独立但又相辅相承。域各有特点，相对独立但又相辅相承。交通交通现状现状陆路：开阳高速公路与325国道横贯全境地，从广州乘坐客车或自驾车到开平车程约1小时20分。水路：同时潭江南北贯穿开平，直达新会、市区，流汇入海市区内有很多水道，但以桥梁连接，保证交通的通达性不受阻。新昌长沙10分钟开平城际交通便利，佛开高速及开平城际交通便利，佛开高速及325国道国道横贯开平境地，城市外部通达性强。内部横贯开平境地，城市外部通达性强。内部各区连接性强，保证通达性不受影响。各区连接性强，保证通达性不受影响。佛山市325325国道国道城市城市经济经济开平开平GDP总量位于江门倒数第三，整体

6、经总量位于江门倒数第三，整体经济增长缓慢，人民消费缓慢平稳发展。济增长缓慢，人民消费缓慢平稳发展。u与五邑地区横向比较，开平的国内生产总值位于江门市的倒数第三，落后于江门经济平均发展水平，仅仅高于鹤山和恩平，整体产值不高，经济整体水经济整体水平略差；平略差；u从区域看，开平、鹤山、恩平，均处于江门以北，即开平处于江门北区经济洼地。u从增速来看，开平增速处于江门倒数第一。u从历年开平经济增长情况来看，开平经济增长速度处于10%上下盘整，表明表明当地人民的消费力处于平当地人民的消费力处于平稳发展阶段。稳发展阶段。2005-2009开平开平GDP2009年江门各区年江门各区GDP城市城市经济经济开平

7、市人均收入水平居五邑地区排名倒数开平市人均收入水平居五邑地区排名倒数第三，年增长率落后于其他地区，说明居第三，年增长率落后于其他地区，说明居民购买力和消费潜力有限。民购买力和消费潜力有限。u从江门市的对比来看，开平的人均GDP仅仅高于恩平市，反映当地人民收入水平较低。u从在岗职工年均工资收入水平看，开平仅仅高于台山和恩平，为19022元。即月均收入为1585元/月。u从人均收入水平增长率来看，开平仅为9%，位居全市倒数第一。反映出该市人民收入增长缓慢，且增长动力不足。启示：居民消费能力有限，难以支撑房价的持续高涨固定固定投资投资开平固定资产投资不足，其中农村建房占开平固定资产投资不足，其中农村

8、建房占比较大的比例，房地产发展后劲有限。比较大的比例，房地产发展后劲有限。u2008开平固定资产投资为484372万元，在江门市仅高于恩平，可见开平发展动力不足,同时房地产发展基础较薄弱房地产发展基础较薄弱。u开平2005年至2008年全市固定资产投资呈逐年递增的态势发展，说明开平的固定资产投入规模逐年扩大，发展水平逐年提高，房地产发展空间及潜力较大。房地产发展空间及潜力较大。u开平固定资产农村私人建房投资占了很大一部分，可见农村自建房农村自建房占了房地产市场一席之地。全社会固定资产投资基本建设投资更新改造投资房地产开发投资其他投资城镇私人建房投资农村私人建房投资484372167497101

9、5464353514190013029764100%34.58%20.96%8.99%29.3%0.03%6.14%2008年开平固定资产投资分类年开平固定资产投资分类产业产业结构结构2010年上半年，纺织化纤、食品、水暖卫浴纺织化纤、食品、水暖卫浴三大产业实现规模以上工业总产值99.34亿元，占全市规模以上工业总产值的61.23%。平市成立了开平碉楼旅游发展公司，打造新型旅游支柱产业。2010年上半年，全市共接待国内外游客213万人次，同比增长8.4%，实现旅游总收入11.08亿元，同比增长14.9%。今年上半年，开平市完成生产总值91.36亿元，同比增长12.3%，实现地方财政一般预算收入

10、5.29亿元，同比增长20.23%；全市三大产业结构调整为10.98：47.04：41.98，第三产业比重比上年提升2.58个百分点，第三产业对经济的拉动作用明显增强第三产业对经济的拉动作用明显增强。开平二三产业均衡发展，开平二三产业均衡发展，第二产业处于平第二产业处于平稳发展阶段稳发展阶段。纺织，食品，水暖卫浴三足。纺织，食品，水暖卫浴三足鼎立，以碉楼为特色的旅游业发展迅速。鼎立，以碉楼为特色的旅游业发展迅速。总计总计第一产业第一产业第二产业第二产业第三产业第三产业91.36 91.36 10.03 10.03 42.98 42.98 38.35 38.35 单位（亿元）旅游旅游产业产业碉楼

11、是开平的特色旅游业，于碉楼是开平的特色旅游业，于2007年成功年成功申遗。其具有避盗防涝申遗。其具有避盗防涝 、抗日据点的作、抗日据点的作用，同时代表了中国华侨文化与贡献。用，同时代表了中国华侨文化与贡献。著名碉楼有：马降龙碉楼方氏灯楼雁平楼清朝末年和民国时期，美国、加拿大等国实施排华政策，在海外恶劣的生存环境迫使开平华侨只能将传宗接代的愿望寄托在家乡。他们把建房、买田、娶亲看作在外拼搏的最高人生目标，不断将自己积蓄的血汗钱寄回开平，从而为开平碉楼与村落的建设提供了充实的经济基础。开平印象开平印象 梳理梳理开平属于典型的三线城市，总体经济水平较低，其中开平属于典型的三线城市，总体经济水平较低，

12、其中工业发展不工业发展不发达，可以预见当地经济难以有爆发性增长。发达，可以预见当地经济难以有爆发性增长。开平以长沙为市中心，其他各区功能独立。城际交通便利，各区通达开平以长沙为市中心，其他各区功能独立。城际交通便利，各区通达性强。江景资源丰富，属于宜居城市。性强。江景资源丰富，属于宜居城市。开平地处五邑中心，人口开平地处五邑中心，人口6868万。但市中心人口仅万。但市中心人口仅2424万多，证万多，证明房地产市场容量有限。明房地产市场容量有限。农村人口占比农村人口占比64%，城市化给房地产发，城市化给房地产发展提供契机。展提供契机。12开平人均收入水平较低，城镇人口收入不足开平人均收入水平较低

13、，城镇人口收入不足2 2万，消费能力相对有万，消费能力相对有限，难以支撑当地房价持续高涨。限，难以支撑当地房价持续高涨。34一、项目属性界定v开平印象开平印象v地块解析地块解析项目属性项目属性项目位置项目位置项目四至项目四至交通、配套交通、配套地块指标地块指标开平概况开平概况城市功能城市功能城市经济城市经济项目位置开平市南安路开平市南安路占地面积约约42927.7平方米平方米总建筑面积128783.1平方米平方米地下建筑面积 平方米平方米地上建筑面积 平方米平方米计算容积率面积 平方米平方米容积率13地块地块指标指标地块方正规整，便于产品排布。地块指标地块方正规整，便于产品排布。地块指标灵活，

14、占地规模属于当地大型社区，中大灵活，占地规模属于当地大型社区，中大规模项目。规模项目。容积率可控的条件下容积率做多少才合适？容积率做多少才合适？适合做什么产品？适合做什么产品？针对的客户是谁？针对的客户是谁？122.5M137.7M226M224M地块内部平整，周边居住氛围浓厚，但商地块内部平整，周边居住氛围浓厚，但商业氛围相对不足。业氛围相对不足。地块西北侧房改房地块西北侧房改房地块西侧房改房地块西侧房改房地块西南侧怡景园地块西南侧怡景园地块北侧学校地块北侧学校地块北侧碧桂园地块北侧碧桂园地块东侧树林地块东侧树林地块南侧自建别墅区地块南侧自建别墅区地块东南侧住宅规划用地地块东南侧住宅规划用地

15、项目项目四至四至地块东地块东南侧印南侧印染厂染厂地块南侧有地块南侧有高压线高压线项目项目区位区位项目位于开平未来都市核心区，将成为开项目位于开平未来都市核心区，将成为开平优先发展区域和都市生活圈聚集地，未平优先发展区域和都市生活圈聚集地，未来区域升值潜力巨大。来区域升值潜力巨大。摘自开平市市域功能区规划：规划按照“中心极化、重点发展、有序推进、协同发展”的发展思路，构建开平市域“一核、两轴、三心、三组团、三角带联动发展”的城镇发展空间。一核是指长沙、一核是指长沙、三埠两个街道办事处；三埠两个街道办事处；两轴是指开阳高速发展轴、325国道发展轴；三心是指水口镇、苍城镇、赤坎镇三个中心镇；三组团是

16、指百合镇、蚬冈镇组团，金鸡镇、赤水镇组团，马冈镇、龙胜镇、大沙镇组团；三角带是指三个中心镇之间形成的三角组团。都市生活圈：包括沿325国道的三埠三埠、长沙街道办和水口镇西、南部等区域。该区域是中心城区所在地，土地开发密度、人口密度较大，以发展人居、教育、行政、文化和第三产业为主。都市核心圈片区片区规划规划项目位于都市生活圈的纯粹居住规划区域，项目位于都市生活圈的纯粹居住规划区域，北临潭江，南接教育用地发展区域。片区北临潭江，南接教育用地发展区域。片区居住价值将得到进一步提升。居住价值将得到进一步提升。规划说明;1、城市以潭江，苍江为轴，东西向拓展。2、充分利用现在的城市景观改善江景资源，形成良

17、好的生活景观。3、城市工业主要沿规划国道于城市北部布置，保证便捷的交通。居住主要沿河发展，形成多组团形态。公共服务设施布置于居住区内。本案本案居住用地文教体卫公共绿地江恩城际线：蓬江区（向西）江恩城际线：蓬江区（向西）开平开平台山台山恩平恩平开平段路线规划：水口开平段路线规划：水口-月山月山-长长沙沙-塘口塘口-百合百合规划规划利好利好根据珠江三角洲地区城际轨道交通同城化规划（修编）的要求，到2030年前，珠三角将建设23条、线路总长为1890公里的城际轻轨，形成“三环八射”的基本构架，形成同珠三角广州、珠海、佛山各城市间有轻轨相通。届时，珠三角9个城市1小时内可互相通达，形成真正意义上的大珠

18、三角“1小时生活圈”。江恩城际线从蓬江区向西直至开平市、台山市和恩平市。该项目的建成将与在建的广珠城际轨道交通江门支线结合，为台山市对外经济交往和居民出行提供极大的便利。城市轻轨连接广州、佛山、珠海等发达城城市轻轨连接广州、佛山、珠海等发达城市。开平城市价值将加快兑现，本项目的市。开平城市价值将加快兑现，本项目的区域价值也将得到提升。区域价值也将得到提升。项目项目配套配套项目周边生活配套齐全，教育资源丰富，项目周边生活配套齐全，教育资源丰富，但配套设施档次较低。但配套设施档次较低。编码对应各种配套1 1新荻中学新荻中学2 2迳头中学迳头中学3 3中国南方电网中国南方电网4 4伟伦电视广播伟伦电

19、视广播大学大学5 5中国移动通信中国移动通信6 6迳头市场迳头市场7 7迳头大酒店迳头大酒店8 8新安小学新安小学9 9天天娱乐城天天娱乐城1010丽江海鲜酒楼丽江海鲜酒楼本案本案12中国南方电网中国南方电网78910丽江海鲜酒楼丽江海鲜酒楼34伟伦电视广播伟伦电视广播大学大学5中国移动通信中国移动通信迳头市场迳头市场6交通交通条件条件交通方面，三江大道连接南北，交通方面，三江大道连接南北，325国道、国道、佛开高速贯穿东西，对项目形成陆路双向佛开高速贯穿东西，对项目形成陆路双向拉动，本项目的通达性高，可进入性强。拉动，本项目的通达性高，可进入性强。本案本案1。公交线路：开平。公交线路：开平7

20、路，开路，开平平8路，开平路，开平12路半小时到路半小时到达三江、市政府、中心医院，达三江、市政府、中心医院，金山公园等金山公园等2。8分钟即可抵达市中心，分钟即可抵达市中心，28分钟可达水口、赤坎等镇分钟可达水口、赤坎等镇区。由开平到中山区。由开平到中山40分钟车分钟车程，到广州白云机场程，到广州白云机场90分钟分钟车程，到珠海车程，到珠海120分钟车程，分钟车程，到深圳到深圳150分钟车程。分钟车程。3.市区三埠港有客轮直达香市区三埠港有客轮直达香港，行程仅港，行程仅4小时，与珠三小时，与珠三角城市间的交通十分便利。角城市间的交通十分便利。水口水口赤坎广州G325三江大道三江大道佛开高速佛

21、开高速台山交通交通条件条件本项目无突出景观资源优势，仅在北面享本项目无突出景观资源优势，仅在北面享有二线江景资源，但有一定距离。有二线江景资源，但有一定距离。本项目本项目北面临潭江支流，步行约3分钟。属于二线江景。0.16公里最宽河道0.18公里属性属性界定界定区位区位 开平未来核心区域，属都市生活圈开平未来核心区域，属都市生活圈环境环境 环境清静，居住氛围浓厚环境清静，居住氛围浓厚配套配套 生活配套齐全，但档次较低生活配套齐全，但档次较低交通交通 公共交通欠发达的地方公共交通欠发达的地方资源资源 二线望江，江景资源不突出二线望江，江景资源不突出属性界定：三线城市边缘项目属性界定：三线城市边缘

22、项目PART1 项目属性界定PART2 市场分析市场分析? ?PART3 客户分析PART4项目定位市场分析：市场分析：宏观房地产市场宏观房地产市场个盘调研个盘调研报告思路导图报告思路导图 PART5经济测算市场市场开平中心区房地产市场调研开平中心区房地产市场调研开平人居住物业形态？开平人居住物业形态？开平房地产均价水平？开平房地产均价水平？开平市场容量？开平市场容量？开平市场产品特征？开平市场产品特征？普通自建房普通自建房：一般35层，单层面积70120平米左右；密度高，绿化空间（花园）小；高层利用率低，空间浪费；私密性及安全性低。区域：各片区均有此物业类型，但以近郊占多数特点：由于自建房是

23、当地村镇居民在收入大幅度增加后自行设计修建的，缺乏规划与设计，总体上档次会比较低。自建别墅自建别墅：购买宅基地，然后自建别墅，一般为3层左右。之前地价较为便宜，但目前较少此类宅基地出售。区域：祥龙、市府、迳头片区，小规模集中分布形态：现代、欧式、古典外立面，前后花园，内置高档植被配置：部分配置红外线防盗系统，摄像头监控设备，但总体而言安全性仍存在问题。物业物业形态形态自建房自建房:该形态在开平市中心区总体占比该形态在开平市中心区总体占比较小，约较小，约15%左右，主要分布在市政府周左右，主要分布在市政府周边和各沿江区域。边和各沿江区域。普通单位房普通单位房：一般67层，一梯四户的步梯房；密度高

24、，绿化空间（花园）小；楼龄10年以上。区域：沧江、潭江一河两岸附近，老城区内特点：由于大部分为早期单位集资修建的，用于职工福利分配，缺乏规划与设计，总体上档次会比较低，外立面残损破旧。普通商品房普通商品房：单体楼，一般67层，一梯三或四户的步梯房；密度高，绿化空间（花园）小或无花园；售楼部简陋，就设在一层临街面。区域：各片区内均有此类型物业特点：均为私人老板开发物业，档次低外立面简易，大多为100140的三房产品，价格低廉。单体楼：开平市中心区的主流物业形态，单体楼：开平市中心区的主流物业形态，约占比约占比65%。该物业形象低端，缺乏园林。该物业形象低端，缺乏园林绿化及社区配套，逐渐被市场淘汰

25、。绿化及社区配套，逐渐被市场淘汰。物业物业形态形态品牌发展商项目：占地面积较大，有一定的社区规模，小区配套设施齐全，绿化面积较大，有正规的物业管理。区域：主要集中在三江、益华-市府、迳头片区特点：外立面风格统一，楼房品质感强，规模大盘，社区内物业产品类型较丰富、价格较高，品牌口碑较好。小规模项目：占地面积较小；楼体密度较高，绿化空间（花园）小；产品多为市场主流产品。区域：主要集中在长沙、祥龙、市府片区特点：规模较小，均为本地开发商开发物业，独立社区，有物业管理但水平较低，物业类型较为单一，价格为中档水平。规模社区：目前在售楼盘约规模社区：目前在售楼盘约10个，该物业个，该物业形态在开平中心区占

26、比较小，约形态在开平中心区占比较小，约20%。表。表明高端项目较少，房地产发展空间较大。明高端项目较少，房地产发展空间较大。物业物业形态形态碧桂园.阳光水岸汇龙湾地产地产发展发展房地产房地产投资投资住宅住宅办公楼写办公楼写字楼字楼商业营商业营业用房业用房其他其他435354353536511365115005002408240841164116100%84%1%6%9%u开平市的房地产市场业态以住宅占到了绝大部分，商业用房占了6%，几乎没有办公楼和写字楼u开平本地城市发展缓慢，第二产业发展水平较低，办公楼和写字楼需求量有限。开平房地产业态结构不均衡，以满足基本开平房地产业态结构不均衡，以满足基

27、本居住需求为主，商业及写字楼需求少。房居住需求为主，商业及写字楼需求少。房地产发展处于初级阶段未来发展潜力较大。地产发展处于初级阶段未来发展潜力较大。市场市场表现表现成交量：成交量：05年至年至09年成交量在年成交量在25万上下万上下浮动。价格：浮动。价格： 市场价格呈阶段性波动爬市场价格呈阶段性波动爬升，均价水平突破升，均价水平突破3300大关。大关。海伦堡入市，入市价均价海伦堡入市，入市价均价2800-3000元元/平米平米大量楼盘存在市场供应，成交量大幅大量楼盘存在市场供应，成交量大幅度提高度提高说明：2010年成交量和均价均以目前在售项目为基础，进行市场预估。2010年开平房地产正处于

28、初级阶段向中级阶段的演变，低端单体步梯楼市场没落，逐渐被小高层、高层电梯小区项目所替代。因此2010年房地产整体均价出现大幅度爬升。市场市场表现表现2005-2009开平房地产开发比例不足开平房地产开发比例不足25% ，开发节奏严重滞后。消化面积整体高于，开发节奏严重滞后。消化面积整体高于竣工面积竣工面积.结论：在市场整体开发节奏缓慢，导致市场供不应求。说明开平后市市场容量可能存在增结论：在市场整体开发节奏缓慢，导致市场供不应求。说明开平后市市场容量可能存在增长空间，一旦市场供货量足够，市场消化量可能出现相对大幅度提升。长空间，一旦市场供货量足够，市场消化量可能出现相对大幅度提升。开发商出于对

29、开平市场容量的预估和对开平后市容量增长的不看好预期，均采取延缓工程进度，每年只推少量新货的方法，进行开发。导致2005-2009年开平房地产施工报建面积远远大于房地产的竣工面积，开发节奏严重滞后。由于每年市场上开发商所推货量不多，供应量有限，而市场存在持续的刚性需求，因此2005-2009年市场整体表现为供不应求。开平总体住房以普通单位房，单体商品房，自建村屋，自建别墅等物业开平总体住房以普通单位房，单体商品房，自建村屋，自建别墅等物业形态为主，房地产开发速度缓慢，但发展潜力与空间巨大。形态为主，房地产开发速度缓慢，但发展潜力与空间巨大。开平房地产发展正从初级阶段往中级阶段发展，小区条件，物管

30、水平、开平房地产发展正从初级阶段往中级阶段发展，小区条件，物管水平、园林、小区配套逐年得到提升。人们的置业关注点越来越多。园林、小区配套逐年得到提升。人们的置业关注点越来越多。物业形态物业形态发展水平发展水平市场表现市场表现价格水平价格水平开平市场开发节奏严重滞后，整体表现供不应求。开平市场开发节奏严重滞后，整体表现供不应求。整体均价突破整体均价突破3300大关，个盘对区域价格影响巨大大关，个盘对区域价格影响巨大宏观市场宏观市场 总结总结市场初判：本项目处于一个房地产初级发展的市场，高端项目少，均价水平低。市场初判：本项目处于一个房地产初级发展的市场，高端项目少，均价水平低。调研开平房地产市场

31、调研开平房地产市场调研开平购买商品房客户是谁，来自哪里？开平购买商品房客户是谁，来自哪里？开平在售楼盘哪种户型最畅销，价格如何？开平在售楼盘哪种户型最畅销，价格如何？开平目前在售个盘消化速度如何开平目前在售个盘消化速度如何未来竞争态势未来竞争态势开平房地产项目板块分布图开平房地产项目板块分布图迳头板块迳头板块 天福豪庭天福豪庭天福豪庭天福豪庭 天御天御天御天御云景云景云景云景 云顶华庭云顶华庭云顶华庭云顶华庭 凯龙湾凯龙湾凯龙湾凯龙湾长沙新区板块长沙新区板块长沙旧区板块长沙旧区板块 东方明珠东方明珠东方明珠东方明珠三江板块三江板块 海伦堡海伦堡海伦堡海伦堡 宝丽花园宝丽花园宝丽花园宝丽花园 宝

32、堤花园宝堤花园宝堤花园宝堤花园祥龙板块祥龙板块 汇景湾汇景湾汇景湾汇景湾 丽景华庭丽景华庭丽景华庭丽景华庭新昌板块新昌板块 颐翠园颐翠园颐翠园颐翠园 风采花园风采花园风采花园风采花园售完售完在售在售未售未售 碧桂园碧桂园碧桂园碧桂园 阳光水岸阳光水岸阳光水岸阳光水岸 怡景园怡景园怡景园怡景园 片区研究案例选取：目前区域主要在售楼盘（海伦堡、天福豪庭、天御云景、凯龙湾、汇景湾）以及与本项目具有直接可比意义的临近项目（碧桂园阳光水岸） 在售物业大多集中在长沙新区板块，印证了目前城市向北发展的说法板块竞争态势：目前以长沙新区为热点竞争板块。板块竞争态势：目前以长沙新区为热点竞争板块。板块板块板块板块

33、板块特征板块特征板块特征板块特征长沙新区长沙新区长沙新区长沙新区热点供应和成交板块，新兴高端楼盘板块，后续发展潜力充足。代表楼盘：天御云景，热点供应和成交板块，新兴高端楼盘板块，后续发展潜力充足。代表楼盘：天御云景，天富豪廷天富豪廷 均价：均价：3500-40003500-4000长沙旧区长沙旧区长沙旧区长沙旧区板块物业形态以单体楼为主，进入开发衰退期，在售楼盘不足，发展重心向北转移，板块物业形态以单体楼为主，进入开发衰退期，在售楼盘不足，发展重心向北转移，发展潜力不足。代表楼盘：东方明珠发展潜力不足。代表楼盘：东方明珠三江板块三江板块三江板块三江板块目前在售楼盘海伦堡一盘独大，具有明显的规划

34、利好优势，将成为未来的热点开发板目前在售楼盘海伦堡一盘独大，具有明显的规划利好优势，将成为未来的热点开发板块。块。 均价：均价：3400-42003400-4200祥龙板块祥龙板块祥龙板块祥龙板块板块以自建别墅及单体楼项目为主，片区居住氛围浓厚，房地产项目极少，且基本无板块以自建别墅及单体楼项目为主，片区居住氛围浓厚，房地产项目极少，且基本无新增土地供给，发展潜力不足。新增土地供给，发展潜力不足。代表楼盘：汇景湾代表楼盘：汇景湾 均价：均价：35003500新昌板块新昌板块新昌板块新昌板块以单体楼为主要物业形态，目前板块进入开发尾期，多为低档楼盘，无小区和园林概以单体楼为主要物业形态，目前板块

35、进入开发尾期，多为低档楼盘，无小区和园林概念，价格制胜。念，价格制胜。代表楼盘：风采花园，怡翠园代表楼盘：风采花园，怡翠园 均价：均价：2500-28002500-2800迳头板块迳头板块迳头板块迳头板块城市边缘板块，开平唯一全国品牌开发商进驻板块，间接提升该片区的受关注度。城市边缘板块，开平唯一全国品牌开发商进驻板块，间接提升该片区的受关注度。代表楼盘：碧桂园代表楼盘：碧桂园 洋房均价：洋房均价：2800-34002800-3400界定标准：有完整的小区概念以电梯楼为主有完整的园林概念包括会所等配套设施楼距足够，居住舒适度高中高端中高端楼盘楼盘迳头板块迳头板块 天福豪庭天福豪庭天福豪庭天福豪

36、庭 天御天御天御天御云景云景云景云景长沙新区板块长沙新区板块长沙旧区板块长沙旧区板块三江板块三江板块 海伦堡海伦堡海伦堡海伦堡祥龙板块祥龙板块 汇景湾汇景湾汇景湾汇景湾新昌板块新昌板块售完售完在售在售未售未售 碧桂园碧桂园碧桂园碧桂园 阳光水岸阳光水岸阳光水岸阳光水岸物业地址物业地址开平市三埠区迳堤路开平市三埠区迳堤路1313号号开发商开发商开平市新智合房地产开发有限公司（碧桂园开平市新智合房地产开发有限公司（碧桂园控股）控股） 代理商代理商碧桂园物业管理有限公司碧桂园物业管理有限公司建筑类型建筑类型别墅、洋房别墅、洋房占地面积占地面积约约5.45.4万万建筑面积建筑面积约约4.54.5万万容

37、积率容积率0.990.99开盘时间开盘时间20102010年年5 5月月产品构成产品构成101101套连排别墅，套连排别墅，200200套洋房。套洋房。目前销售目前销售别墅已售别墅已售9494套，销售率为套，销售率为93.193.1，洋房已售，洋房已售150150套，销售率为套，销售率为7575，总体销售率为，总体销售率为81.181.1装修情况装修情况毛坯、精装修毛坯、精装修当前均价当前均价洋房毛坯价为洋房毛坯价为2800280034003400元元/ /，装修价为，装修价为36003600元元/ /，别墅双拼均价，别墅双拼均价5600560060006000元元/ /，别墅联排均价别墅联排

38、均价3500350036003600元元/ /碧桂园阳光水岸碧桂园阳光水岸产品以连排别墅和产品以连排别墅和6 6层洋房为主，开售半年销售率已达层洋房为主，开售半年销售率已达81.181.1，在开平市而言是走货最快的楼盘。，在开平市而言是走货最快的楼盘。典型品牌发展商项目：典型品牌发展商项目：33003600元元/，目前销售率约，目前销售率约81%35003600元/43004800元/56006000元/碧桂园：以碧桂园在三线城市强大的碧桂园：以碧桂园在三线城市强大的品牌影响力品牌影响力与与低低价价攻占市场。攻占市场。 周边环境周边环境: : 新荻中学 迳头市场、沟通100服务厅 富琳纺织 自

39、建别墅项目交通：项目交通： 地处迳头，紧邻潭江，由项目至新昌只需3分钟左右，交通在迳头片区而言是最便利的。洋房产品户型特点：布局合理紧凑，公摊面积少，实洋房产品户型特点：布局合理紧凑，公摊面积少，实用率高。联排别墅一层为架空停车，二层以上为起居。用率高。联排别墅一层为架空停车，二层以上为起居。8989119119高层户型联排别墅户型双拼别别墅产品户型特点：三层设计，双拼别别墅产品户型特点：三层设计，4 4房房3 3厅，实用厅，实用率高。但户型单一，私密性和舒适度不高。率高。但户型单一，私密性和舒适度不高。推货策略：以别墅启动建立项目高端形象。少量精装推货策略：以别墅启动建立项目高端形象。少量精

40、装修洋房提升项目品质感，低总价小三房保证走货速度。修洋房提升项目品质感，低总价小三房保证走货速度。N47（43套）5房2厅204.22-220.16一号楼（30套）3房-4房135.83-145.74G10-C（16套）4房2厅214.96-218.74G10X（12套）4房2厅214.46-219.11G11X（18套）5房2厅243.68-249.52G11-C（12套）5房2厅214.08-253.80二号楼（88套）2房-3房69.92-130.33J15sa（72套）2房-3房65.15-128.98J31a（10套）4房两厅139.61-145.40别墅：别墅：204-254平米平

41、米第一批第一批第第二二批批第二批第二批第二批第二批项目第一批：项目第一批：2010年5月入市，以连体别墅启动市场，唤起开平客户的注意力，为以后的洋房入市作价格铺垫。洋房：洋房：65-145平米平米洋房：洋房：70-130平米平米洋房：洋房：136-146平米平米项目第二批：项目第二批：2010年7月入市，以6层洋房攻占市场，以低价格和抓准市场空白点出击。1401508383120120别墅产品走货速度：开盘别墅产品走货速度：开盘2 2个月，月均走货个月，月均走货2424套，销套，销售率达售率达9393，在开平市场而言走货最快。，在开平市场而言走货最快。走货分析：走货分析：速度：速度：别墅产品平

42、均每月走货24套，目前处在消化尾货阶段，剩余4套。原因原因：走货速度如此快主要是因为有28套14连排与12套12连排，低价格的别墅产品迎合了开平客户想住别墅但又没有充足资金的心理，即使项目周边的资源配套并不完善，碧桂园仍以其强大的品牌影响力和低价格攻占市场，取得良好口碑。洋房产品走货速度：开盘洋房产品走货速度：开盘4 4个月，月均走货个月，月均走货7575套，销套，销售率达售率达7575，在开平市场而言走货最快。，在开平市场而言走货最快。走货分析走货分析：洋房产品主流户型为80-130的3房2厅，平均每月走货75套，现时剩下的单位以130的三房产品为主。主力户型：主力户型：90-130三房三房

43、畅销产品畅销产品：90三房三房剩12套，主要是03和04单位剩9套，主要是03和04单位剩10套，主要是04单位剩6套，主要是01单位剩3套，主要是6楼单位剩4套，全部是6楼单位剩6套，主要是03单位建筑面积段建筑面积段户型户型套套数数占比占比65-702房房73.586-92 3房房2厅厅7738.5126-1363房房2厅厅7738.5139-1464房房2厅厅3919.5合计合计200100洋房户型配比洋房户型配比主力户型主力户型碧桂园客户分析：碧桂园客户分析： 教师教师/ /公务员公务员/ /个体老板个体老板/ /银行职员银行职员/ /医生为主，少医生为主，少量台山及华侨客户。客户来源

44、主要以新昌、长沙为主。量台山及华侨客户。客户来源主要以新昌、长沙为主。物业类型物业类型客户构成客户构成平均年龄段平均年龄段偏好类型偏好类型购房因素购房因素洋房产品洋房产品普通公务员、教师、银行、普通公务员、教师、银行、邮电等事业单位职员邮电等事业单位职员3040岁岁80-120的三房产的三房产品品离学校比较近，大品牌，离学校比较近，大品牌，总价低总价低别墅产品别墅产品长沙、新昌生意人，高级长沙、新昌生意人，高级公务员，高级教育者公务员，高级教育者4060岁岁204-220至市区车程仅至市区车程仅10分钟，分钟，总价低，碧桂园大品牌总价低，碧桂园大品牌典型客户语录：典型客户语录：五金店老板胡先生

45、：碧桂园品牌好嘛，而且价格又便宜，最重要的是我工作的地方在新昌，如果在长沙过来等红绿灯很麻烦的，还不如在迳头买房子啦！交通更方便！装饰材料店老板吴先生：现在通货膨胀那么厉害，钱放着都会贬值啦，买房的话就这样放着都不会亏本啊，我看重的就是碧桂园的品牌，小区管理比较完善，让人安心有保障。碧桂园优劣势分析：大品牌影响力和低价格优势明显碧桂园优劣势分析：大品牌影响力和低价格优势明显突出，定位为性价比最高的楼盘。但项目所在片区存突出，定位为性价比最高的楼盘。但项目所在片区存在水浸隐患。在水浸隐患。优势劣势关键词排序：知名品牌、价格、物业管理、小区形象关键词排序：片区、浸水问题、工厂项目优势分析：项目优势

46、分析：v项目为知名开发商碧桂园开发，在开平具有项目为知名开发商碧桂园开发，在开平具有强大的品牌影响力；强大的品牌影响力；v碧桂园高素质的物业管理为客户提供了安心碧桂园高素质的物业管理为客户提供了安心的保障；的保障；v园林契合当地人的购房需求，小区形象打造园林契合当地人的购房需求，小区形象打造成功；成功；v价格处于长沙片区的中等水平，吸引了想要价格处于长沙片区的中等水平，吸引了想要追求大品牌但购买力略显不足的客户群体。追求大品牌但购买力略显不足的客户群体。项目劣势分析：项目劣势分析：v项目所在的迳头片区是之前的老城区，交通项目所在的迳头片区是之前的老城区，交通不便利，环境较为杂乱；不便利，环境较

47、为杂乱；v地处潭江支流附近，在雨季或水库泄洪时会地处潭江支流附近，在雨季或水库泄洪时会浸水；浸水；v项目周边有一个富琳纺织厂，容易受到影响。项目周边有一个富琳纺织厂，容易受到影响。启示：碧桂园与本项目相邻，优劣势相似度高，可借鉴其产品定位及启示：碧桂园与本项目相邻，优劣势相似度高，可借鉴其产品定位及推售策略，降低开发风险推售策略，降低开发风险. .物业地址物业地址开平市三江大道开平中颐海伦堡开平市三江大道开平中颐海伦堡开发商开发商开平海伦堡房地产开发有限公司开平海伦堡房地产开发有限公司建筑类型建筑类型多层洋房，别墅多层洋房，别墅占地面积占地面积33万万建筑面积建筑面积约约70万万容容 积积 率

48、率2.24开盘时间开盘时间2008年年5月月目前销售目前销售目前主要推三期尾货和目前主要推三期尾货和4期新货期新货装修情况装修情况毛坯毛坯物业费物业费1.5元元当前均价当前均价40004300元元/中颐海伦堡中颐海伦堡产品以产品以5-65-6联排别墅和多层联排别墅和多层110-170110-170平米中大面积舒适型平米中大面积舒适型3-43-4房为主。目前在售为三期尾房为主。目前在售为三期尾货及四期产品。货及四期产品。典型高端代表楼盘：均价：典型高端代表楼盘：均价：4000-4300元元/，在售销售率约，在售销售率约80%海伦堡总体规划及推货节奏：以低价临路小面积单位入海伦堡总体规划及推货节奏

49、：以低价临路小面积单位入市，低开高走，价值平稳拉升。年消化面积约市，低开高走，价值平稳拉升。年消化面积约8 8万平米万平米推货节奏紧密，推货量大推货节奏紧密，推货量大2年推出年推出2500套，约套，约30万平米，以中大户型洋房和万平米，以中大户型洋房和中小面积联排别墅为主。中小面积联排别墅为主。1期期2期期2期期3期期4期期项目项目1 1期：期：2008年5月入市，以临路小面积小高层单位和中央大面积小高层单位启动市场。项目项目2 2期：期：2009年7月入市，以中央小高层和联排别墅为组合，推出市场，拔升项目高度。项目项目3 3期：期：2009年11月入市，以临路别墅和中大面积小高层洋房入市。项

50、目项目4 4期：期：2010项目南面小高层浅水湾单位入市。别墅：别墅：215-216平米平米洋房：洋房：120-160平米平米洋房：洋房：70-160平米平米洋房：洋房：120-160平米平米别墅：别墅：280-360平米平米在售在售在售在售规划用地规划用地海伦堡：大盘优势海伦堡：大盘优势/ /自身配套打造自身配套打造/ /外部教育配套完善外部教育配套完善/ /交交通便利通便利周边配套周边配套: :小区设精英幼儿园，邻近开侨中学、宝源小学。中医院小区配套小区配套: : 8万平米三大主题商业配套，环球美食世界、环球购物公园，购物就在家门口，四星级酒店会所已正式开业，可享受西餐、泳池、球类、康体等

51、众多服务。项目交通资源：项目交通资源： 地处三江大道和325国道的交汇处，交通便利；离开阳高速5分钟车程，离开平市区5分钟车程，有12路、8路、3-2路公交车325国道国道三江大道三江大道医院医院 开乔中学开乔中学 海伦堡畅销户型解析：快销产品为海伦堡畅销户型解析：快销产品为120120的三房单位的三房单位户型特点：厅大房大全部全部 客厅和主卧朝南设置客厅和主卧朝南设置厅出阳台设置分摊少，户型实用率高分摊少，户型实用率高厨房带生活阳台，功能齐全快销产品：快销产品：120平米平米3房房2厅：厅：120平米平米3房房140平米平米3房房户型分析：户型分析：总价角度：120平米三房，总价4850万1

52、40平米3房，总价6070万户型角度：由于当地房价不高，3房户型符合当地消费者主流消费观念。舒适度角度：从户型的舒适度来说，120平米3房，舒适度足够。空间角度：120平米3房面积浪费少，实用面积多，符合当地人消费群体务实的消费理念。海伦堡客户分析：海伦堡客户分析： 高端改善型为主高端改善型为主/ /中高端收入消费群构成（本地生中高端收入消费群构成（本地生意人，教师、银行、邮电、公务员、温州投资客）意人，教师、银行、邮电、公务员、温州投资客） 物业类物业类型型客户构成年龄段偏好产品购房因素洋房产洋房产品品当地教师、银行、当地教师、银行、邮电职员邮电职员3035岁岁80120三房三房就近工作点，

53、注重项目品质，社区就近工作点，注重项目品质，社区规模较大规模较大改善型居住的本改善型居住的本地人、公务员，地人、公务员，医生医生3040岁岁140160四房四房项目是目前本地综合素质较高的楼项目是目前本地综合素质较高的楼盘，需求产品符合家庭结构盘，需求产品符合家庭结构别墅产别墅产品品温州投资客，高温州投资客，高级公务员，银行级公务员，银行高管高管3045岁岁215-215别墅保值能力强，升值潜力大，且别墅保值能力强，升值潜力大，且项目总价低，项目总价低，项目参加温州房展拉动投资客户本地生意人，企本地生意人，企事业领导事业领导 3550岁岁250-300本地终极高端改善性住户，注重品本地终极高端

54、改善性住户，注重品质和社区，圈层口碑效应影响质和社区，圈层口碑效应影响医院张主任：海伦堡110-120的房子当然卖得好啦，整个社区又那么大，园林也很漂亮，物业管理是最高档的，住起来肯定舒服！教育办黄主任：我们这里就有一些老师就去买了海伦堡，开乔中学也离得比较近，所以相对多的老师在那里买。也不会选择那种太大吧，三房比较合适他们三房比较合适他们，人口也不是很多，夫妻一个房、孩子一个，另外一个就做书房用。典型客户语录：典型客户语录：海伦堡优劣势分析：大盘优势和规划利好明显突出，海伦堡优劣势分析：大盘优势和规划利好明显突出，定位为本地最高端的楼盘，同时得到本地高端及外地定位为本地最高端的楼盘，同时得到

55、本地高端及外地投资客户的认可。投资客户的认可。优势劣势关键词排序：大盘优势、交通、内部环境、社区配套、物管水平关键词排序：新区、周边配套、价格过高项目优势分析：项目优势分析：v项目利用地域、交通为基础，利用政府规项目利用地域、交通为基础，利用政府规划三江大道的利好，打造项目划三江大道的利好，打造项目v大盘优势全面突出，开平品质标杆楼盘的大盘优势全面突出，开平品质标杆楼盘的缔造者缔造者v在小区的形象打造上较成功，能有效吸引在小区的形象打造上较成功，能有效吸引开平的高端市场；开平的高端市场；v契合开平客户的配套需求（游泳池、智能契合开平客户的配套需求（游泳池、智能化保安、商业街），形成口碑；化保安

56、、商业街），形成口碑；项目劣势分析：项目劣势分析：v项目属于开平新区，周边配套不成熟；项目属于开平新区，周边配套不成熟；v地处的主要交通干道交汇处，易受一定噪地处的主要交通干道交汇处，易受一定噪音干扰；音干扰；v项目户型定位过于高端，在营造市场知名项目户型定位过于高端，在营造市场知名度的同时，易受到本地客户的排斥。度的同时，易受到本地客户的排斥。v小区造价过高，相对于本地房价无竞争优小区造价过高，相对于本地房价无竞争优势势启示：在本项目无大盘优势和规划利好的条件下，如何拔高项启示：在本项目无大盘优势和规划利好的条件下，如何拔高项目形象，有效抓住本地中高端客户？目形象，有效抓住本地中高端客户？5

57、3物业地址物业地址开平市长沙区良园路开平市长沙区良园路3535号号开发商开发商开平国泰康庭置业有限公司（金山中学西侧）开平国泰康庭置业有限公司（金山中学西侧）物管公司物管公司开平市天富豪庭物业管理有限公司开平市天富豪庭物业管理有限公司建筑类型建筑类型别墅、多层、小高层别墅、多层、小高层“电梯洋房电梯洋房”占地面积占地面积约约4040万万建筑面积建筑面积约约6262万万容积率容积率1.501.50开盘时间开盘时间20052005年年1010月，月，6 6期于期于0909年年1010月开售月开售产品构成产品构成6 6期产品有期产品有380380套洋房和套洋房和2828套复式套复式目前销售目前销售洋

58、房已售洋房已售244244套，销售率为套，销售率为64.21%64.21%；复式已；复式已售售1212套，销售率为套，销售率为42.86%42.86%，6 6期整体销售率期整体销售率为为63%63%。装修情况装修情况毛坯毛坯当前均价当前均价2780-53802780-5380元元/ /平米平米天富豪庭天富豪庭在售产品以洋房为主，开售在售产品以洋房为主，开售1 1年销售率达年销售率达64.2164.21，在开平市而言是走货较快的楼盘。，在开平市而言是走货较快的楼盘。典型规模大盘：典型规模大盘：2800-5300元元/，在售货量销售率，在售货量销售率64%天富豪庭：大盘优势天富豪庭：大盘优势/ /

59、教育资源丰富教育资源丰富/ /项目区位价值项目区位价值/ /交通便利交通便利 周边配套周边配套: :离开平汽车总站义祠车站约300米，坐拥梁金山，东临开平著名的“金山中学”，西接“世界谭氏中学”和市一级规划小学，南靠长沙区政府，北依金山公园。项目500米范围内单位众多、学校林立、酒店密布、交通便捷。小区配套小区配套: :小区公共配套齐备，康体、休闲、购物等设施一应俱全（游泳池、篮球场、网球场和会所等等），全天候封闭式的物业管理。项目交通资源：项目交通资源： 项目处于良园路侧，邻近274省道，毗邻325国道，交通便利；离开平汽车总站只有300米，外出方便。销售情况：销售情况：6 6期销售率为期销

60、售率为64.21%64.21%，整体销售率达，整体销售率达86%86%，目前尾货销售阶段，新一期别墅组团开始蓄客。，目前尾货销售阶段，新一期别墅组团开始蓄客。 项目共分为富华、富丽、富景、富鸿、富豪五个组团，规划总入住项目共分为富华、富丽、富景、富鸿、富豪五个组团，规划总入住15571557户，户，约约54505450人，是目前开平规模最大的高尚园林小区之一。人，是目前开平规模最大的高尚园林小区之一。项目项目6 6期：期：项目现时正推6期富丽组团中的6栋单位，有380套洋房，面积段在95-223，销售率是64.21%；28套复式，面积段在164-348，销售率为42.86%。6 期期6 期期未

61、开发未开发项目未开发：项目未开发：项目未开发区域有65套别墅，总建面约为2.8万平方米。产品分析：以中大户型产品为主，而洋房产品即使面产品分析：以中大户型产品为主，而洋房产品即使面积在积在200200也只是做四房产品。也只是做四房产品。 洋洋房房户户型型配配比比面积段面积段（）（）户型户型套数套数户型户型占比占比已售已售销售销售占比占比9595两房两厅一卫两房两厅一卫5 51.3%1.3%4 480%80%114-123114-123三房两厅两卫三房两厅两卫19319350.9%50.9%13713771%71%133-146133-146三房两厅两卫三房两厅两卫10102.6%2.6%2 2

62、20%20%167-168167-168四房两厅三卫四房两厅三卫727218.9%18.9%606083%83%192192四房两厅三卫四房两厅三卫36369.5%9.5%111131%31%207-223207-223四房两厅三卫四房两厅三卫646416.8%16.8%303047%47%合计合计380380100%100%24424464%64%主流产品：114-123三房；畅销产品：114-123三房、167-168四房。复复式式户户型型配配比比面积段面积段（）（）户型户型套数套数户型户型占比占比已售已售销售销售占比占比164164三房两厅两卫三房两厅两卫1 13.5%3.5%1 110

63、0%100%213-270213-270四房三厅三卫四房三厅三卫151553.6%53.6%7 747%47%303-348303-348六房三厅六卫六房三厅六卫121242.9%42.9%4 433%33%合计合计2828100%100%121243%43%复式的主流产品和畅销产品：213-270的四房。优劣势分析：大盘优势突出，片区升值潜力较大，客优劣势分析：大盘优势突出，片区升值潜力较大，客户公认的高端项目，但目前周边配套未成熟。户公认的高端项目，但目前周边配套未成熟。优势劣势关键词排序：区域价值、规模优势、物管水平高、配套齐全、产品线丰富关键词排序：噪音、周边配套、楼距小项目优势分析：

64、项目优势分析：v项目是开平目前规模最大的楼盘之一，大盘项目是开平目前规模最大的楼盘之一，大盘优势突出；优势突出；v所在片区为长沙新区，区域发展速度较快，所在片区为长沙新区，区域发展速度较快，升值潜力较大。升值潜力较大。v物管水平较高；物管水平较高；v小区配套完善，有游泳池、篮球场和会所等小区配套完善，有游泳池、篮球场和会所等设施；设施；v均价在均价在2780-53802780-5380元元/ /平米的水平，产品线平米的水平，产品线丰富，客户可选择性大。丰富，客户可选择性大。项目劣势分析：项目劣势分析：v项目地处主要交通干道，会受到一定噪音影项目地处主要交通干道，会受到一定噪音影响；响；v周边商

65、业配套还未成熟。周边商业配套还未成熟。v高层之间楼距较小，对视严重，采光受一定高层之间楼距较小，对视严重，采光受一定影响。影响。总结：项目规模大，物业管理以及小区内配套均是开平开创先总结：项目规模大，物业管理以及小区内配套均是开平开创先河，高端形象得到开平本地客户的认可。河，高端形象得到开平本地客户的认可。地理位置地理位置开平市祥龙中路开平市祥龙中路3333号汇景湾号汇景湾 发 展展 商商开平市汇景湾物业发展有限公司开平市汇景湾物业发展有限公司 项目目规模模社区占地社区占地5076950769平方米，总建筑面平方米，总建筑面积积130000130000平方米，容积率平方米，容积率2.06%2.

66、06%，绿化率绿化率30%30%，停车位，停车位500500多个。多个。 入市入市时间20092009年年8 8月月销售均价售均价均价均价33003300元元/ /平方米平方米 物管公司物管公司开平雅怡物开平雅怡物业发展有限公司展有限公司项项目目户户型型128-177128-177三房四房平三房四房平层，198-388198-388复式。复式。项目定位目定位纯水岸名宅，水岸名宅，纯自然生活自然生活项目配套目配套社区商业街、游泳池、滨水休闲步社区商业街、游泳池、滨水休闲步道、老人和儿童广场道、老人和儿童广场 项目卖点项目卖点户户向江，家家向南，人车分流户户向江，家家向南，人车分流汇景湾汇景湾江景

67、资源项目：江景资源项目：3300元元/，入市，入市1年销售率年销售率56%59户型特点1.户户向江，户户朝南2.入户花园+中心景观阳台3.带生活阳台和工作阳台4.复式带多功能房和超大空中花园汇景湾户型配比及特点：汇景湾户型配比及特点： 汇景湾以汇景湾以134-215134-215的四房为主力户型，户型舒适度的四房为主力户型，户型舒适度高但实用率较低。高但实用率较低。建筑面积段户型套数占比平层128-1773房2厅10418.5134-2504房2厅40071.2复式198-3883-5房2厅5810.3合计合计562100启示：该项目位置、环境、户型设计均得到认可，但面积过大，启示：该项目位置

68、、环境、户型设计均得到认可，但面积过大，总价过高是其销售缓慢的主要原因。总价过高是其销售缓慢的主要原因。地理位置地理位置开平市长沙区长青路开平市长沙区长青路6 6号号 发发 展展 商商开平市云景房地产开发有限公司开平市云景房地产开发有限公司 项目规模项目规模项目占地项目占地2.52.5万平方米，总建筑面积达万平方米，总建筑面积达1212万平方米，是开平市区中心大规模项目。万平方米，是开平市区中心大规模项目。项目绿化率高达项目绿化率高达41%41%，中心园林面积超过，中心园林面积超过1 1万平方米万平方米 入市时间入市时间20102010年年2 2月月1 1日日销售均价销售均价均价均价43004

69、300元元/ /平方米平方米 物管费物管费1.501.50元元/ /平方米平方米月月 项目户型项目户型160-192160-192三房可三房可变四房四房项目定位项目定位城央豪城央豪门，荣耀地，荣耀地标项目配套项目配套超超1000010000水景园林，叠景架空层花园。水景园林，叠景架空层花园。 商业街，游泳池，球场商业街，游泳池，球场项目卖点项目卖点开平市中心，市政配套完善；开平市中心，市政配套完善；2727层电梯洋层电梯洋房，全城仰望；超宽楼距，南北对流房，全城仰望；超宽楼距，南北对流天御天御云景云景城市商业核心地带项目：城市商业核心地带项目：4300元元/,目前销售率目前销售率40%B3栋标

70、准层户型B1栋标准层户型B2栋标准层户型户型户型建筑面积建筑面积套数套数三房二厅二卫二阳台一三房二厅二卫二阳台一入户花园一空中花园入户花园一空中花园 160-169160-169105105三房二厅二卫二阳台一三房二厅二卫二阳台一入户花园一空中花园入户花园一空中花园1921921515合计合计120120户型特点：户型特点：方正实用，实用率高，南北对流，通风采光一流超宽楼距，尽揽中心园林泳池水景超大空间百变空间，3房变4房卧室飘窗弧形设计，突现身份尊贵天御云景户型配比及特点：天御云景户型配比及特点：天御云景以天御云景以160-169160-169的三房、四房为主，带书房、双的三房、四房为主，带

71、书房、双套间以及主卧带衣帽间套间以及主卧带衣帽间. .中小面积中小面积3房洋房产品房洋房产品市场市场表现表现消化量：中高端市场年消化量最高消化消化量：中高端市场年消化量最高消化8万平米万平米/年。畅销户型：年。畅销户型：3房单位，面积越房单位，面积越小，消化速度越快。小，消化速度越快。物业形态项目区位面积畅销产品消化速度核心卖点均价别墅海伦堡三江板块200-350平米215-216平米大盘优势/规划利好5000天富豪庭长沙新区板块230-580平米230平米大盘优势/区域优势5000碧桂园迳头板块210-250平米基本售罄约2万平米/年品牌/价格4000-5000洋房海伦堡三江板块80-160

72、平米120平米3房整体8万平米/年大盘优势/规划利好4000-4300天富豪庭长沙新区板块120-190平米120平米3房约6万平米/年大盘优势/区域优势2800-4000天御云景长沙新区板块160-190平米160平米约6万平米/年地段/周边配套4300汇景湾祥龙板块128-177平米128平米约6万平米/年江景/户型3500198-388平米（复式）198平米碧桂园迳头板块80-130平米90平米3房约4.5万平米/年品牌/价格2800-3400250平别墅产品走量快平别墅产品走量快高端高端楼盘楼盘消化消化速度速度集中集中在在6-8万万/年年中高端楼盘高端楼盘客户组成分析物业类型项目面积（

73、）总价区间（元/）客户行业客户区域客户年龄别墅+复式单位海伦堡200-350100-180万开平市生意人，温州投资客，高级公务员，企事业领导、银行高管开平、广州、温州4565岁天富豪庭230-580100-300万开平市生意人，高级公务员，教育体系高管，银行、邮电等高管开平4565岁碧桂园210-25080-120万长沙、新昌生意人、高级公务员、高级教育者新昌、长沙4550岁汇景湾198-38880-160万祥龙生意人，高级公务员祥龙、长沙4555岁洋房海伦堡80-16032-64万普通公务员、教师，银行，邮电职员，企业中层三江、长沙3045岁天富豪庭120-19030-66万普通公务员、教师

74、，银行，邮电职员，企业中层三江、长沙2546岁天御云景160-19068-80万生意人，中层公务员，教师，邮电小领导，企业中层祥龙、长沙3050岁汇景湾128-17742-60万中层公务员，教师，邮电小领导，企业中层祥龙3040岁碧桂园80-13024-44万普通公务员、教师、银行职员新昌，迳头2540岁客户客户构成构成高端楼盘客户构成较为单一，以开平生意高端楼盘客户构成较为单一，以开平生意人，和具有稳定相对高收入的事业单位的人，和具有稳定相对高收入的事业单位的客户为主。客户为主。低端低端楼盘楼盘界定标准：无完整的小区概念以步梯楼为主基本无小区园林概念无会所等配套设施排布紧密，楼距较低迳头板块

75、迳头板块 凯龙湾凯龙湾凯龙湾凯龙湾长沙新区板块长沙新区板块长沙旧区板块长沙旧区板块三江板块三江板块祥龙板块祥龙板块 丽景华庭丽景华庭丽景华庭丽景华庭新昌板块新昌板块售完售完在售在售未售未售 风采花园风采花园风采花园风采花园65物业地址物业地址开平市祥龙中路开平市祥龙中路开发商开发商开平市港东房地产开发有限公司开平市港东房地产开发有限公司建筑类型建筑类型步梯，小高层洋房步梯，小高层洋房占地面积占地面积3.4万万建筑面积建筑面积约约6万万消化率消化率60%容容 积积 率率1.94开盘时间开盘时间2008年年12月月装修情况装修情况毛坯毛坯物业费物业费1 元元/平米平米当前均价当前均价2800元元/

76、3400元元/丽景华庭丽景华庭 项目销售速度较为缓慢，年均消化量不足项目销售速度较为缓慢，年均消化量不足1.81.8万平米，消化速度缓慢。万平米，消化速度缓慢。潭江畔的经济社区：均价步梯潭江畔的经济社区：均价步梯28002800元元/ /，电梯电梯34003400元元/ /，年消化量约，年消化量约1.81.8万平米万平米丽景华庭：居住氛围浓厚丽景华庭：居住氛围浓厚/ /配套完善配套完善/ /交通便利交通便利周边配套周边配套: :潭江半岛酒店祥龙小学祥龙市场风采华侨中学风采中学祥龙公园祥龙河滨风味食街等项目交通资源：项目交通资源：位于祥龙老城区，交通便利三江大道三江大道丽景华庭主要客户构成：主要

77、客户构成：附近学校教师、本地生意人123456789101112丽景华庭的产品配比中，丽景华庭的产品配比中，140140160160的的3 3房房2 2厅厅2 2卫的产品占比最高，为卫的产品占比最高，为56.1%56.1%；其次是；其次是160160180180的的4 4房房2 2厅厅2 2卫，卫，占占20.1%20.1%。丽景华庭户型配比及特点：丽景华庭户型配比及特点： 丽景华庭以丽景华庭以140-160140-160的三房为主力户型，其中的三房为主力户型，其中120-140120-140的三房产品为畅销户型。的三房产品为畅销户型。面积段面积段户型户型户数户数总户数总户数120以下以下2房房

78、2厅厅2卫卫24241201402房房2厅厅2卫卫4763房房2厅厅2卫卫721401603房房2厅厅2卫卫1201384房房2厅厅3卫卫123房房2厅厅3卫卫61601804房房2厅厅2卫卫2828200以上以上复式复式2525合计合计291丽景华庭畅销户型解析：总价丽景华庭畅销户型解析：总价/3/3房房/ /朝南朝南/ /实用率高实用率高户型特点：厅大房大全部全部 客厅和主卧客厅和主卧朝南设置，南北对朝南设置，南北对流流厅出阳台设置分摊少，户型实分摊少，户型实用率高用率高厨房带生活阳台，功能齐全140平米平米3房房2厅厅；总价：3940万69物业地址物业地址开平市长沙光华路开平市长沙光华路

79、 开发商开发商开平市龙辉房地产有限公司开平市龙辉房地产有限公司建筑类型建筑类型8-9层步梯和电梯楼层步梯和电梯楼建筑面积建筑面积1期期2.1万平米万平米开盘时间开盘时间2008年年目前销售目前销售开盘开盘147套，剩余套，剩余47套，销售率套，销售率68%装修情况装修情况毛坯毛坯产品产品平层：平层：130-190平米平米 复式：复式：190-250物业费物业费0.8元元当前均价当前均价步梯：步梯：2800 电梯：电梯：3400推广方向推广方向爱上城市中心的纯粹水岸爱上城市中心的纯粹水岸凯龙湾凯龙湾主打城市中心水岸价值，产品以主打城市中心水岸价值，产品以130-140130-140舒适舒适3 3

80、房为主，产品定位低端。总体走货较慢，年均走货房为主，产品定位低端。总体走货较慢，年均走货不足不足1000010000平米平米开平市中心中低端滨水楼盘：开平市中心中低端滨水楼盘：2800-3400元元/，年消化量不足，年消化量不足1万万周边配套周边配套: :生活配套生活配套平市旅游购物街、幸福市场、千惠连锁超市开平城市广场政府配套：政府配套：开平市委、市政府、人大、政协等机关在楼盘附近，教育配套教育配套学校、医院、保险、银行以及小区配套小区配套: : 项目本身仅有物业管理的概念，基本依托外部配套项目资源：项目资源：地处市中心地处市中心2 2级圈层，交通便利级圈层，交通便利南向望江，居住舒适度高南

81、向望江，居住舒适度高凯龙湾：市中心地段优势凯龙湾：市中心地段优势/ /依托外部配套依托外部配套/ / 居住环境纯粹居住环境纯粹/ /交通便利交通便利工商局工商局市政府市政府环保局环保局水利局水利局司法局司法局幕村小学和幕村小学和医院医院凯龙湾畅销户型解析：南向、户型实用率高、户型舒凯龙湾畅销户型解析：南向、户型实用率高、户型舒适度高适度高户型特点户型特点：步梯楼，分摊少全部全部 客厅和主卧朝南设客厅和主卧朝南设置置厅出阳台设置厨房带生活阳台，功能齐全厅大，主卧大，居住舒适度高130平米平米3房房凯龙湾客户分析：凯龙湾客户分析： 相对稳定中等收入消费群构成（邮局，教师、公务相对稳定中等收入消费群

82、构成（邮局，教师、公务员、电力系统工作人员）员、电力系统工作人员）物业类物业类型型客户构成偏好产品购房因素洋房产洋房产品品教师、邮局教师、邮局120130三房三房就近工作点，住在市中心，配套完善就近工作点，住在市中心，配套完善公务员，电力系公务员，电力系统工作人员统工作人员140160四房四房市中心，环境纯粹，配套完善，江景资源市中心，环境纯粹，配套完善，江景资源邮局王先生：凯龙湾的房子都蛮好阿，在市区里面，什么都很方便。而且价格也不贵，公积金就可以支付月供拉，也没什么压力。电力系统张小姐：我们单位有好多同时都在这里买了，这里离市区又近，生活配套都很方便，同时还有江看，最重要的是这边环境比较单

83、纯，旁边就是富人区。典型客户语录：典型客户语录：凯龙湾优劣势分析：市中心区配套及南向江景优势突凯龙湾优劣势分析：市中心区配套及南向江景优势突出，但定位及推广过于低端，居住舒适度差，不能有出，但定位及推广过于低端，居住舒适度差，不能有效抓住本地高端客户，浪费地块本身有利资源。效抓住本地高端客户，浪费地块本身有利资源。优势劣势关键词排序：市中心，配套，交通，水岸，关键词排序：产品密度高、形象低端，无园林，宣传推广不足项目优势分析：项目优势分析：v项目利用地域、交通为基础，利用政府规项目利用地域、交通为基础，利用政府规划三江大道的利好，打造项目划三江大道的利好，打造项目v项目比邻开平中心区域，生活配

84、套齐全项目比邻开平中心区域，生活配套齐全v项目价格适中，能迎合当地中低端置业需项目价格适中，能迎合当地中低端置业需求；求；v比邻别墅富人区，居住环境纯粹比邻别墅富人区，居住环境纯粹项目劣势分析：项目劣势分析：v项目定位低端，给人以小区低档形象项目定位低端，给人以小区低档形象v项目基本宣传推广不足项目基本宣传推广不足v小区楼体排布过于密集，居住舒适度不高小区楼体排布过于密集，居住舒适度不高启示：在本项目无中心配套和南水岸资源的条件下，如何在拔启示：在本项目无中心配套和南水岸资源的条件下，如何在拔高项目形象的基础上，有效抓住本地中高端客户？高项目形象的基础上，有效抓住本地中高端客户？风采花园风采花

85、园地理位置地理位置开平市新昌开平市新昌项目规模项目规模约约13万平米万平米入市时间入市时间2007销售均价销售均价目前目前23002400元元销售率销售率60%物管费物管费楼梯房楼梯房0.5元元项目户型项目户型90120三房产品三房产品项目定位项目定位新昌经济型楼盘新昌经济型楼盘项目配套项目配套社区底层商业社区底层商业项目卖点项目卖点价格低廉价格低廉/小区管理小区管理/生态车库生态车库新昌低档社区，均价：新昌低档社区，均价：2300-24002300-2400元元 年消化量：年消化量：2 2万平米万平米启示：产品价格低但项目形象差，客户不会认可，因此低价低启示：产品价格低但项目形象差，客户不会

86、认可，因此低价低端项目走货速度慢。端项目走货速度慢。低端楼盘市场表现分析项目区位物业形态畅销产品消化速度核心卖点均价丽景华庭祥龙洋房（120-200）140平米3房1.8万平米/年区域优势/价格2500-3000凯龙湾长沙新区洋房（130-190）130平米3房约1万平米/年大盘优势/区域优势2800-3400复式（190-250）190平米3房风采花园新昌板块洋房（90-120）120平米洋房约2万平米/年价格优势2300-2400越小面积越小面积3房洋房房洋房产品走量越快产品走量越快低端楼盘消化低端楼盘消化速度集中在速度集中在1-2万万/年年市场市场表现表现畅销户型：畅销户型：3房单位，面

87、积越小，消化速房单位，面积越小，消化速度越快；消化速度：整体消化速度缓慢，度越快；消化速度：整体消化速度缓慢，消化量消化量1-2万平米万平米/年年低端客户组成：以具有相对稳定工作的教低端客户组成：以具有相对稳定工作的教师，公务员和农村城市化客户为主，注重师，公务员和农村城市化客户为主，注重总价，但购买力有限。总价，但购买力有限。客户客户构成构成整体形象过于低端，口碑过差中高端楼盘高端楼盘客户组成分析物业类型物业类型项目面积总价区间客户行业客户区域客户年龄洋房电梯丽景华庭120-20038-64万周边公务员，银行，邮电，电信等事业单位职员 祥龙30-45岁凯龙湾130-25044-85万新昌生意

88、人，公务员新昌4550岁步梯丽景华庭120-20028-52万周边教师，酒店职员祥龙2540岁凯龙湾130-25038-64万周边教师，公务员企事业员工、银行、电力系统人员 长沙3040岁风采花园90-12020-27万农村城市化客户新昌本地居民新昌，迳头3055岁在售市场 总结中高端楼盘低端楼盘年消化量单价畅销户型客户6-8万平米1-2万平米3房单位，面积越小越畅销3房单位，面积越小越畅销3400-42002300-3400周边生意人，高级教师，公务员银行，邮电，电信等事业单位职员教师，公务员、银行，邮电，电信等事业单位职员，农村城市化人员在售市场表现：开平市场中高端楼盘走量远远高于低端楼盘

89、，说明开平市场正处于初级阶段向中级阶段发展；同时出于控制总价和客户实际需要的考虑，3房单位，面积越小，走货越快。在售项目客户构成：本地市场客户构成较为单一。启示：从市场供货产品来看，很少有启示：从市场供货产品来看，很少有160160、170170的大平面产品；的大平面产品；超过超过160160、170170的产品与别墅产品比较，客户宁愿选择别墅产的产品与别墅产品比较，客户宁愿选择别墅产品。品。11年1季度11年2季度11年3季度11年4季度12年1季度12年2季度12年3季度12年4季度新增项目供应新增项目供应海伦堡，可持续推售货量约15万平米。预计以140-160平米洋房为主天富豪庭，可持续

90、推售货量约4万平米。预计以250-500平米别墅为主天御云景，可持续推售货量约4万平米。以160-190平米洋房为主云顶华庭，可持续推售货量约4.9万平米。以160-190平米洋房为主凯龙湾2期，长沙板块，预计以130-190平米大面积 洋房为主东方明珠，长沙旧区板块，预计可持续推货量约21万，预计以126-450平米大面积 洋房为主汇景湾，可持续推售货量约4万平米。以160-190平米洋房为主供应货量：未来供应货量：未来2年供应总量达年供应总量达52.9万平，万平，竞争相对激烈主要集中在长沙片区。项目竞争相对激烈主要集中在长沙片区。项目所在片区所在片区迳头未来竞争压力不大。迳头未来竞争压力不

91、大。未来未来竞争竞争三江片区长沙新区长沙旧区祥龙片区未来未来竞争竞争别墅供应量：未来一年的别墅供应主要来别墅供应量：未来一年的别墅供应主要来自于天富豪庭，供应量约为自于天富豪庭，供应量约为2.8万平方米。万平方米。20112011年别墅供应量年别墅供应量项目区位货量预计主力面积段核心卖点天富豪庭长沙新区板块2.8万平米250-500（别墅）大盘/区位汇总汇总2.82.8万平米万平米2011-20122011-2012年已知项目竞争态势年已知项目竞争态势项目区位货量预计主力面积段核心卖点海伦堡三江板块15万平米140-160大盘/规划天富豪庭长沙新区板块4万平米250-500（别墅）大盘/区位天

92、御云景长沙新区板块4万平米160-190区位云顶华庭长沙新区板块4.9万160-190区位凯龙湾2期长沙新区板块120-140区位/江景东方明珠长沙旧区板块21万平米126-145江景汇景湾祥龙板块4万平米128-177江景汇总汇总52.952.9产品竞争：项目所在板块存在市场空缺，产品竞争：项目所在板块存在市场空缺，90-120平米小户型市场和平米小户型市场和250平米以下别平米以下别墅存在空缺墅存在空缺主力面积别墅：主力面积别墅：250-500洋房：洋房：120-160平米平米长沙板块竞争激烈长沙板块竞争激烈本片区存在市场空缺本片区存在市场空缺未来未来竞争竞争地理位置地理位置开平市东兴大道

93、梁金山旁开平市东兴大道梁金山旁 发 展展 商商开平市比华利投资有限公司开平市比华利投资有限公司 项目目规模模项目共项目共6 6栋，每栋栋，每栋1717层层入市入市时间20102010年年9 9月月2828日日销售均价售均价均价均价40004000元元/ /平方米平方米 物管物管费1.501.50元元/ /平方米平方米月月 项项目目户户型型160-192160-192三房可三房可变四房四房项目定位目定位城央豪城央豪门，荣耀地，荣耀地标项目配套目配套有中心游泳池有中心游泳池项目卖点项目卖点南北向、大间距、低密度。紧邻梁金南北向、大间距、低密度。紧邻梁金山公园山公园云顶华庭：长沙新区的中等规模项目，

94、云顶华庭：长沙新区的中等规模项目，9月月28日开盘。日开盘。云顶华庭云顶华庭东方明珠花园东方明珠花园地理位置地理位置位于开平市，南靠凤阳路，东临新港路，位于开平市，南靠凤阳路，东临新港路，西面为金华路，北临苍江西面为金华路，北临苍江 发发 展展 商商南海九江长信房地产有限公司南海九江长信房地产有限公司项目规模项目规模小区占地小区占地42240平方米，总建筑面积平方米，总建筑面积211096平方米，由近平方米，由近18栋多层与小高栋多层与小高层组成，首期以层组成，首期以6栋高层入市。栋高层入市。入市时间入市时间2010年年11月月销售均价销售均价价格未定价格未定物管费物管费电梯房电梯房1元，楼梯

95、房元，楼梯房0.5元元项目户型项目户型126450三房、四房及复式产品三房、四房及复式产品项目定位项目定位“尊贵、品味、生态、关怀尊贵、品味、生态、关怀”项目配套项目配套小区园林小区园林/生态车库生态车库项目卖点项目卖点江景资源江景资源/园林景观园林景观/生态车库生态车库沧江江畔品质社区，沧江江畔品质社区，11月即将入市项目月即将入市项目未来供应市场 总结启示：随着未来房价的增长趋势，产品面积必定会基于控制总价而随之下启示：随着未来房价的增长趋势，产品面积必定会基于控制总价而随之下降。降。9090三房、三房、120120130130三房、三房、140140改善型四房将是未来的趋势。改善型四房将

96、是未来的趋势。供应量：未来供应量：未来2 2年供应总量达年供应总量达52.552.5万平米，竞争相对激烈，但主要万平米，竞争相对激烈，但主要集中在长沙片区，本项目所在片集中在长沙片区，本项目所在片区未来区未来1 1年面临的竞争压力不大。年面临的竞争压力不大。产品供应：项目所在板块存在市产品供应：项目所在板块存在市场空缺，场空缺，90-12090-120小户型市场和小户型市场和250250平米以下别墅存在空缺平米以下别墅存在空缺本项目应抓住市场空档期，尽快开发，抢占市场机遇本项目应抓住产品空缺，建议往小面积三房及小面积别墅方向考虑。房地产市场房地产市场 总结总结宏观市场宏观市场在售项目在售项目未

97、来竞争未来竞争启示启示开平房地产市场由初级阶段逐步向中级阶段发展，在整体开发节奏滞后，市场表现供不应求，整体价格水平为3300元/。在售项目中，中高端项目比低端项目走货速度快。畅销户型体现在120左右的三房产品，滞销产品为160以上的大面积产品，同时客户构成较为单一未来房地产市场竞争逐渐加大，主要集中在长沙片区，本项目所在片区为市场空白点，未来竞争压力较小。小户型三房及小面积别墅为市场空缺产品未来房地产市场竞争逐渐加大，主要集中在长沙片区，本项目所在片区为未来房地产市场竞争逐渐加大，主要集中在长沙片区，本项目所在片区为市场空白点，未来竞争压力较小。小面积三房及小面积别墅为市场空缺产品市场空白点

98、，未来竞争压力较小。小面积三房及小面积别墅为市场空缺产品未来房地产产品将会随着房价的增长而控制产品面积。未来房地产产品将会随着房价的增长而控制产品面积。PART1 项目属性界定PART2市场分析PART3 客户分析？客户分析？PART4项目定位客户分析：客户分析：客户访谈客户访谈客户定位客户定位报告思路导图报告思路导图 PART5经济测算客户客户开平中心区客户调研开平中心区客户调研我们的核心客户在哪里？我们的核心客户在哪里？我们的客户需要什么类型的产品？我们的客户需要什么类型的产品？我们的客户需要什么面积的产品？我们的客户需要什么面积的产品？市场调查市场调查为了彻底弄清项目对于客户的置业驱动点

99、，建立项目与客户沟通的桥梁，我们进行了大规模的市场调研。调研区域：调研区域：迳头、新昌、三江、祥龙等地。调研对象：调研对象：每个区域各阶层人员：原住民、外来生意人、本地生意人、打工族、公务员等。调研目的：调研目的：了解目标消费群的消费心理及行为习惯；弄清他们对项目地块的看法，对项目的看法，置业的影响因素，购房需求，等。以深度访谈为主，主要和客户面对面交流，亲眼探测其置业态度和方向。序号序号客户名称客户名称来源来源序号序号客户名称客户名称来源来源1林女士新昌16胡先生新昌2云女士新昌17熊先生新昌3陈女士新昌18张先生新昌4林先生新昌19周先生长沙5余先生新昌20姚先生长沙6陈先生新昌21潘先生

100、长沙7陈先生新昌22劳女士三江8谭女士新昌23张女士三江9吴先生新昌24张先生祥龙10张先生新昌25李女士祥龙11王女士新昌26陈先生祥龙12余先生新昌27司徒先生迳头13李先生新昌28于先生迳头14陈女士新昌29陈女士迳头15张女士新昌30李女士迳头客户客户样本样本共选取有效客户样本共选取有效客户样本30个，以本项目距离个，以本项目距离最近的客户为主要访谈对象：最近的客户为主要访谈对象： 73%新昌新昌客户和迳头客户。客户和迳头客户。区域区域个数个数占比占比新昌新昌181860%60%迳头迳头4 413%13%长沙长沙3 310%10%三江三江2 27%7%祥龙祥龙3 310%10%总数总数

101、3030100%100%有效样本客户量共30个，以新昌客户为主，共18个，占比60%，其次为迳头客户和长沙客户。客户客户来源来源新昌和迳头板块对项目区域的接受度较高，可作为本项目核心启动客户来源长沙和祥龙板块存在一定量的潜在客户，可作为项目后期客户消化片区接受度：从客户对本项目片区的接受片区接受度：从客户对本项目片区的接受度来看迳头和新昌接受度最高，可作为本度来看迳头和新昌接受度最高，可作为本项目的核心客户，其次为祥龙、长沙片区。项目的核心客户，其次为祥龙、长沙片区。核心片区客户都是谁？核心片区客户都是谁？本地、周边老板购买意愿购买意愿洋房、 高端洋房楼王、别墅强强弱弱购买倾向购买倾向群体特征

102、群体特征居住状况居住状况企业工作者，对价格及交通敏感。多数为外来人员。在当地已工作多年，购房意向不明确。老板或者准老板多数是本地人，少有外来人员。自建房、单位宿舍自建房、本地购房自建房、外区住房购买类型购买类型新购再购再购了解他们的生活消了解他们的生活消费习惯费习惯了解中层客户的购房了解中层客户的购房意向和关注点意向和关注点了解公务员的附加了解公务员的附加值需要值需要了解佛山教师的了解佛山教师的置业驱动点置业驱动点高层人员中层人员教师、公务员政府官员或企业高管，因地缘关系部分有定居迳头的需要。基本上居住在出租屋、企事业单位大部分已购房新购、再购物业类物业类型型客户名客户名称称 单位单位现在居房

103、现在居房情况情况 片区片区认可认可度度 面积总区间要面积总区间要求求朝向朝向户型选择户型选择需求需求顾忌因素顾忌因素别墅张先生五金店店铺楼上高450别墅朝南别墅物管、环境，户型余先生五金店店铺楼上高200别墅无要求别墅花园，物管，实惠最重要是抵买熊先生钢材经营户店铺楼上低250 别墅朝南别墅南北通透、价格陌生张先生钢材经营户店铺楼上高230 别墅朝南别墅物管，户型，环境客户客户需求需求别墅客户考虑因素：物管别墅客户考虑因素：物管/花园面积。花园面积。户型：户型：200-250/朝南朝南物业类物业类型型客户名客户名称称 单位单位现在居房现在居房情况情况 片区片区认可认可度度 面积总区间要面积总区

104、间要求求朝向朝向户型选择户型选择需求需求顾忌因素顾忌因素洋房陈女士银行自建房中朝南三房两厅园林，电梯，环境购物不便李先生退休公务员公家房高朝南三房一厅、两厅环境，园林，电梯林女士新昌油漆店店铺后屋高100左右朝南三房一厅交通，物价谭女士食品辅料店新昌住宅楼低100左右朝南三房两厅电梯浸水王女士参茸店店铺楼上高100左右朝南三房两厅带装修、7层左右江景陈先生涂料油漆店新昌住宅楼高100以上朝南三房两厅有装修、有电梯升值机会陈女士邮政储蓄低100三房南北三房两厅污染问题、交通和配套张女士长安门诊部高100三房南北三房两厅云女士药店中110三房朝南三房两厅，南北对流朝向，园林工厂、中医院和布局余先生

105、五金店自建房高120朝南环境，户型吴先生装饰材料店铺对面住宅楼高120朝南物管林先生中国银行商品房中120朝南三房两厅环境，园林，电梯胡先生五金店1套洋房1套别墅高120三房朝南三房电梯，小高层，带装修 靠近工作地点和有地上停车位陈先生油漆店自建房高160复式朝南复式环境，楼间距升值机会洋房客户考虑因素：环境洋房客户考虑因素：环境/园林园林/电梯电梯/楼距楼距/带装修。户型：带装修。户型：100-120 /三房三房 /朝南朝南客户客户需求需求欧式外立面案例：中海文华熙岸别墅、天湖郦都高层高端客户需求高端客户需求“颜色明亮鲜艳点，特别是在江边那里更适合，看了心情舒畅啊！”“别墅是外国传来的，当然

106、要选西式的啦，所以欧式好点。”“欧式感觉舒服很多，符合我们当地人的风格吧。”“现代式比较实用，但不够豪气卖不起价，欧式够气派，但是造价高，与之相配的家具装修的费用也会高些”“欧式还是能显示个人身份，够气派！”“色调活泼些，档次也高。”理由理由建筑风格：雍容华贵的欧式风格成为多数客建筑风格：雍容华贵的欧式风格成为多数客户的首选户的首选客户客户需求需求客户综合考虑因素：园林需求多，但要求不高；客户综合考虑因素：园林需求多，但要求不高；对电梯需求较普遍；对车位需求不高。对电梯需求较普遍；对车位需求不高。客户名称客户名称 单位单位面积总区间要求面积总区间要求朝向朝向园林园林电梯电梯车位需求车位需求陈女

107、士银行朝南李先生退休公务员朝南林女士新昌油漆店100左右朝南交通，物价谭女士食品辅料店100左右朝南王女士参茸店100左右朝南7层左右陈先生涂料油漆店100以上朝南陈女士邮政储蓄100三房南北张女士长安门诊部100三房南北云女士药店110三房朝南余先生五金店120朝南吴先生装饰材料120朝南物管林先生中国银行120朝南胡先生五金店120三房朝南陈先生油漆店160复式朝南客户需求客户需求欧式现代简约新古典选择程度：欧式 新古典 现代简约别墅风格选择别墅风格选择洋房风格选择洋房风格选择欧式欧式客户需求客户需求现代现代选择程度：欧式 =现代简约客户需求客户需求超过一半的客户选择精装修，约超过一半的客

108、户选择精装修，约40%客户偏好毛坯。客户偏好毛坯。李太太：“我就喜欢直接买了就可以用的，带装修不用我们花时间和精力去想这个事情嘛。”林先生：“带装修卖可以啊，就像碧桂园那里，可以省一笔。除了首期就不用付装修费用了，很好。”陈先生：“都差不多吧，有些人还是喜欢自己去装修，现代人也喜欢有个性的东西。如果我买的话，可能就选回毛坯好了，自己花点时间去装修装修也是没问题的。”教育配套教育配套私人会所私人会所休闲配套休闲配套儿童场所儿童场所健身配套健身配套商业配套商业配套配套需求强烈度：配套需求强烈度： 健身配套健身配套教育配套教育配套商业配套商业配套u幼儿园 u大型超市u购物商场 u篮球场u网球场u游泳

109、池u乒乓球室u健身房u儿童游乐室u艺教室u棋牌室u茶艺馆 客户需求客户需求分类分类客户类型客户类型客户特征客户特征需求产品需求产品可承受总价可承受总价核心客户核心客户迳头迳头-新昌片区高端客户新昌片区高端客户新昌做生意的老板、银行高层、企事业单位高层思想及居住观念相对思想及居住观念相对传统，向往别墅居住传统，向往别墅居住偏好；多次置业经验偏好；多次置业经验别墅（别墅（250左左右）右）洋房（带精装洋房（带精装修）修）130-140别墅别墅100-150万万洋房：洋房：50-60万万重要客户重要客户长沙、祥龙片区客户：长沙、祥龙片区客户：老板、公务员、教职员新昌片区中等收入客户新昌片区中等收入客

110、户老板、公务员、企事业单位职员等有稳定收入及较高公有稳定收入及较高公积金；思想相对务实；积金；思想相对务实；注重居住环境与品质注重居住环境与品质90-120三房三房32-45万万游离客户游离客户周边农村人口周边农村人口被政府征地后涌入城市购房向往城区生活；觉得向往城区生活；觉得在城区有套房子特别在城区有套房子特别有面子；有面子；为改善生活条件而置为改善生活条件而置业；业；100-130方方36-48万万偶得客户偶得客户台山客户、华侨台山客户、华侨经济能力较强，关注经济能力较强，关注总价，看重地段总价，看重地段别墅或别墅或130方方以下以下120万以下万以下客户客户定位定位本项目核心客户以迳头本

111、项目核心客户以迳头新昌片区客户为新昌片区客户为主，个体老板及企事业高层为主要构成。主，个体老板及企事业高层为主要构成。开平客户选择：别墅开平客户选择：别墅/ /舒居型洋房舒居型洋房/ /经济适用房经济适用房客户分类户型分类别墅150-160120-130100以下普通公务员中高层官员企业主个体户国企中高层国企普通员工本地人私企中高层私企普通员工本地中高素质产品虽然供应较少，但有部分资源型产品满足本地中高端客户需求。目标客户置业关键点：居住环境纯粹/私密性本地市场供应量多，并以价格取胜，市场竞争激烈。目标客户置业关键点：地段/环境好方向性选择方向性选择片区空白市场。目标客户置业关键点：性价比高分

112、类具体说明方案说明方案评估契合度方案一以经济型适用房（90平米以下）为主纯经济型适用房体量较大，销售周期相对长对项目而言，核心策略在于以价格取胜方案二以改善型洋房（130-140平米）为主项目地段相对偏离中心，没有强势景观资源对项目而言，核心策略有较强的核心竞争力方案三以舒适型洋房（150-160平米）为主方案四以别墅为主客户来源广，对地段要求不高体量小，销售周期短，易于实现高价快速回笼资金目标从体量从体量/ /销售周期角度看，与项目地块条销售周期角度看，与项目地块条件较为契合的方案一、四可行性较强。件较为契合的方案一、四可行性较强。方向性选择方向性选择PART1项目属性界定PART2 市场分

113、析PART3 客户分析PART4项目定位经济测算：经济测算：不同方向下的收益对比不同方向下的收益对比方案排布方案排布报告思路导图报告思路导图 PART5 经济测算？经济测算？定位定位策略策略1.为了控制项目建筑成本，项目洋房以为了控制项目建筑成本，项目洋房以17层小高层为主。层小高层为主。2.为了实现利润最大化，项目以实现最高覆盖率为了实现利润最大化，项目以实现最高覆盖率28%计算计算。方向性选择小高层+别墅小高层方案是否可行的关健：方案是否可行的关健：消化速度如何？经济指标是否更可观？哪种方案最可行？哪种方案最可行？方向方向选择选择纯别墅低层+别墅约226m高压线临路纯别墅下的产品排布纯别墅

114、下的产品排布纯别墅纯别墅方向方向纯别墅方向占地面积覆盖率覆盖面积层数户均面积套数建筑面积容积率429270.2812019.563250144360000.84144套别墅，建筑面积套别墅，建筑面积36000n前提：最高覆盖率28%，别墅平均面积250平米说明：覆盖面积=占地面积*覆盖率套数=覆盖面积/户均基底面积建筑面积=套数*户均建筑面积容积率=建筑面积/占地面积纯洋房下的产品排布纯洋房下的产品排布北北34m约224m18层18层18层18层18层18层18层18层18层18层18层18层18层约226m中心园林18层18层18层18层122m面宽33m进深18m小高层产品借鉴小高层产品借

115、鉴1800033100纯洋房纯洋房方向方向17栋洋房，建筑面积栋洋房，建筑面积98260n前提：一梯三户合理覆盖率24%，栋基底面积340平米，18层小高层说明：商业按照进深10米总长180米计算覆盖面积=占地面积*覆盖率栋数=覆盖面积/栋均基底面积建筑面积=栋数*17层*栋均基底面积容积率=建筑面积/占地面积本方案排布楼栋数为了保持35米至40米的楼间距，以保证居住的舒适度纯洋房方向占地面积覆盖率覆盖面积栋均基底面积栋数建筑面积容积率商业洋房4292728%1800 10219.56 340 17 982602.33 18层18层18层18层18层18层18层约226m18层18层18层小高

116、层小高层+别墅产品排布别墅产品排布122m小高层小高层+别墅别墅10栋洋房，建筑面积栋洋房，建筑面积71600n前提：最高覆盖率28%，栋基底面积340平米，18层小高层n临路区域布满洋房，中间优质单位布满别墅，别墅面积：250说明：覆盖面积=占地面积*覆盖率栋数=覆盖面积/户均基底面积建筑面积=栋数*17层*户均基底面积容积率=建筑面积/占地面积本方案排布楼栋数为了保持高层与高层之间35米至40米的楼间距，高层与独栋之间保持15米，别墅与高层之间保持20米左右，以保证居住的舒适度别墅+洋房方向占地面积覆盖率覆盖面积洋房别墅基底面积套数建筑面积容积率商业洋房+别墅基底面积栋数429270.28

117、180010219.56340108048 716001.67约26m低层低层+别墅产品排布别墅产品排布25m17m50m入口大门18m6m122m低层低层+别墅别墅8栋低层，建筑面积栋低层，建筑面积40600n前提：最高覆盖率28%，n临路摆情景洋房，栋基底面积340平米，5层小高层n中间优质单位布满别墅，别墅面积：250说明：覆盖面积=占地面积*覆盖率栋数=覆盖面积/户均基底面积建筑面积=栋数*17层*户均基底面积容积率=建筑面积/占地面积高层与独栋之间保持15米，别墅与高层之间保持20米左右，以保证居住的舒适度别墅+低层方向占地面积覆盖率覆盖面积情景洋房别墅基底面积套数建筑面积容积率情景

118、洋房+别墅基底面积栋数429270.2812019.56850880108406000.95从市场收益和消化角度出发，建议采用情景洋房从市场收益和消化角度出发，建议采用情景洋房+别墅或纯别墅的物业类型别墅或纯别墅的物业类型指标指标对比对比方方案案产产品品类类型型占地占地面积面积产品产品配比配比面积面积段段套套数数建筑建筑面积面积综合容综合容积率积率预估单预估单价区间价区间销售额销售额（万元）（万元）建筑成建筑成本本土地成土地成本楼面本楼面地价地价( (元元/ /平米）平米）开发开发成本成本小计小计（万（万元）元）利润利润（万（万元）元）利润利润率率（万（万元）元）消化消化速度速度（400套/年

119、）消化消化速度速度（250套/年）方案一别墅42937别墅200-250144360000.84 47001692012001073.4 8184 8736 107%1年1.5年方案二小高层42937洋房90-15086798260320031443.2150018873 30930 164%2.2年3.5年商铺50-601800800014401500合计1000602.33 49803.2386.2 方案三小高层+别墅42937洋房90-13051057800320018496150014244 11092 78%1.3年2 年别墅200-2504812000450054001200商铺5

120、0-601800800014401500合计716001.67 25336539.7 方案四情景洋房+别墅42937情景洋房120-16064896032002867.212008180 7648 93%1年1.5年别墅200-250108270004800129601200合计359600.84 15827.21074.6 备注：地价按60万/亩计PART1 项目属性界定PART2市场分析PART3客户分析PART4 项目定位？项目定位？项目定位：项目定位：客户定位客户定位形象定位形象定位报告思路导图报告思路导图 PART5经济测算我们卖的不是现在,而是一种未来.我们卖的不是房子,而是一种生

121、活;我们卖的不是地段,而是一张城市名片！繁华 地段 成熟 配套 城市 中心 只为驾御城市的您！质气未来核心城区未来核心城区 高性价比精品社区高性价比精品社区长城长城公馆公馆附件 客户访谈明细新昌药店老板，需求新昌药店老板，需求110110三房两厅产品，对景观资源有三房两厅产品，对景观资源有需求，对迳头片区接受度中等。需求，对迳头片区接受度中等。11.1.个人情况：个人情况：云小姐 ， 30岁左右，新昌药店经营者。2.2.对产品的需求：对产品的需求：三口之家，需要110三房两厅，坐北朝南，房子的布局一定要好，要方便主人摆东西，海伦堡的布局就很差。近一点江就好一点，如果周边有山就更好了。喜欢欧式的

122、外立面。3.3.对项目所在地块的印象：对项目所在地块的印象：那里的交通还可以，起码比海伦堡那边的交通好。但是听说有中医院在那边，又脏又乱，会有化学物品污染的，那就肯定不好了。碧桂园在那里有房子，它的品牌是很好，但是那个地方不行啊！4.4.对价格的要求：对价格的要求：20003000/5.5.对本项目看法：对本项目看法：周边有市场很方便买东西，学校也还可以，但是有制衣厂不好，那个厂开了很多年了，也很大，不会搬了。6.6.对本项目的建议：对本项目的建议：价格一定要起好，样板房弄得好一点人家去看才会觉得好。油漆涂料店老板娘，新开平人，现居住于新昌二手房，暂油漆涂料店老板娘，新开平人，现居住于新昌二手

123、房，暂无置业意愿，对迳头片区接受度高。无置业意愿，对迳头片区接受度高。2客户其他客户其他信息：信息：该店主营油漆、涂料等装修用料老公是江西人，自己是四川人，在开平生活10多年店铺月收入6000以上1.1.个人情况：个人情况：林小姐， 30岁左右，新开平人，在新昌生活10几年，经营油漆涂料店。2.2.置业情况：置业情况：目前一家三口住在店铺附近二手住宅楼，将近20年楼龄。暂无置业打算。现在楼价太贵，小孩还小，够住就可以了，过多几年再考虑。3.3.如置业，对产品的需求：如置业，对产品的需求：100左右，3房1厅，喜欧式外立面，带装修的，要有车位，朝南4.4.对项目所在地块的印象：对项目所在地块的印

124、象：从我们这里过去十几分钟就到了，空气好，环境好，物价低，但据说地质不好。5.5.对价格的要求：对价格的要求：25万左右6.6.对本项目看法：对本项目看法：安静，适合居住7.7.对本项目的建议：对本项目的建议：价格不要太高新昌中国银行柜员，暂无购房、投资意愿。对迳头片区接新昌中国银行柜员，暂无购房、投资意愿。对迳头片区接受度中等。受度中等。31.1.个人情况：个人情况：陈小姐， 27岁左右，中国银行新昌地区分行银行柜台从业员。2.2.置业情况：置业情况：目前住在有6、7年楼龄的自建房。暂不考虑买房或投资。3.3.如置业，对产品的需求：如置业，对产品的需求：100，南北对流，毛坯交楼，喜欢现代的

125、外立面，最好有装修和电梯。4.4.对项目所在地块的印象：对项目所在地块的印象：对迳头很陌生，平时没什么事情不会到迳头那边去，看过碧桂园，觉得环境可以，但购物非常不便，尤其是卖菜等。5.5.对价格的要求：对价格的要求：3000/1.1.个人情况：个人情况：林先生， 28岁左右，中国银行新昌地区分行银行柜台。2.2.置业情况：置业情况：目前居住三房两厅的商品房。3.3.对产品的需求：对产品的需求：南北对流，三房两厅，实用面积为120平米左右合适，毛坯，喜欢欧式外立面，最好有电梯和车位。4.4.对项目所在地块的印象：对项目所在地块的印象：比较偏僻，同时也比较安静，对迳头没有太强的抵触心理，能接受到迳

126、头片区置业。5.5.对价格的要求：对价格的要求：3000/左右6.6.对本项目看法：对本项目看法：银行职员公积金很多，行长每个月公积金为4000元，职员大部分有私家车，其他的有摩托，新昌片区靠近迳头片区，因此新昌片区的银行职员有可能会到迳头那边置业7.7.对本项目的建议：对本项目的建议：建高层新昌中国银行柜员，能够接受到迳头片区置业。需求新昌中国银行柜员，能够接受到迳头片区置业。需求120120三房两厅，毛坯交楼，对迳头片区接受度中等。三房两厅，毛坯交楼，对迳头片区接受度中等。4五金店老板，需求五金店老板，需求120120平米洋房，认可本片区居住价值，平米洋房，认可本片区居住价值，对迳头片区接

127、受度高。对迳头片区接受度高。5客户其他客户其他信息：信息：余先生，50岁上下，新昌五金店老板从事五金行业，在开平拥有店铺，属于开平当地高端客户有 3个 儿 女 ，其中2个已经结婚，一个正在读大学，家庭成员人数较为庞大。认可本项目地段，熟知碧桂园，但未出手购买。1.1.个人情况：个人情况：余先生， 新昌五金店老板，现居深村自建房，考虑改善住房条件，但不看好投资。2.2.对项目地块的评价：对项目地块的评价：项目在开平的南区，相对比较静，没长沙那边那么多车，晚上的时候还可以去河堤散一下步，挺舒服的。而且项目这边空气比较好，周边的交通虽然不是很方便，但是反正自己有车，都可以接受拉。3.3.对对本本项项

128、目目的的产产品品需需求求：一定要有园林、和会所，项目园林要漂亮，同时一定要有电梯，方便很多，以后随着发展，开平的房子都会有电梯。而且带装修卖，比不带装修卖要好得多，不需要房子很大，120平米就足够了，但是一定要朝南。我们这边不太能接受别的朝向的房子。4.4.对本项目客户的看法：对本项目客户的看法：定位中高端，区分客户层次。5.5.对本项目的建议：对本项目的建议：物业管理要严格；社区园林漂亮、绿化多。最好可以带装修卖，6.6.接受价格：接受价格：本项目带装修3500元/平米上下油漆、涂料店老板朋友，认可迳头的居住价值，需求油漆、涂料店老板朋友，认可迳头的居住价值，需求160160复式单位，注重楼

129、间距、户型、车位和项目配套。对迳复式单位，注重楼间距、户型、车位和项目配套。对迳头片区接受度高。头片区接受度高。6客户其他客户其他信息：信息：涂料店老板的朋友熟悉开平房产市场觉得开平现售项目普遍存在楼间距不够的情况曾经想购置复式单位，但 是 觉 得200多 方 面积太大最终没成交1.1.个人情况：个人情况：陈先生， 50岁左右，开平本地人，熟悉开平房产市场。2.2.置业情况：置业情况：目前一家四口住在新昌的住宅楼，楼龄较长，有置业需求。3.3.对产品的需求：对产品的需求：160左右的复式单位，欧式外立面，带装修。4.4.对项目所在地块的印象：对项目所在地块的印象：居住环境好。5.5.对价格的要

130、求：对价格的要求：最好不超过3000。6.6.对本项目看法：对本项目看法：那个地块建别墅的话没市场，因为没景观，升值机会不大。如果是建那种2000/的那种走货快。如果价钱去到2500、2600走货会比较慢。7.7.对本项目的建议：对本项目的建议：建高层，最少要有3个房，有电梯，楼层高一点能望到江景，楼间距一定要够，现在市面上的盘楼间距都不够，只有汇景湾相对好一点，还有车位一定要足，最好是地下一层、一层、二层都设为停车场。要有会所，有复式单位也不错。还有就是户型方面不要所有房间都在同一边，那样子浪费空间。至于朝向最好是南向，南北对流，像现在的碧桂园如果换作在江的对岸，南面面江那会更加好！油漆店老

131、板，了解片区情况，需求油漆店老板，了解片区情况，需求160160平米复式单位，平米复式单位，注重楼距和车位，对迳头片区接受度高。注重楼距和车位，对迳头片区接受度高。7客户其他客户其他信息：信息：陈先生，45岁上下，油漆店老板从事油漆行业，在开平拥有店铺，属于开平当地高端客户有 2个 儿女，一家4口家庭喜欢饮茶，同时熟悉开平房地产。认可本项目地段，熟知碧桂园，但未出手购买。1.1.个人情况：个人情况：陈先生， 新昌油漆店老板，现居深村自建房，考虑改善住房条件，认为房价一定会上涨，但开平投资利润空间低。2.2.对项目地块的评价：对项目地块的评价：认为项目居住环境都不错，也不介意项目周边配套低端的问

132、题，认为自己有车到哪里都很方便，因此不介意项目配套不足和交通不便的劣势，认为城市往北发展，项目升值机会不大。3.3.对对本本项项目目的的产产品品需需求求：项目最好是欧式外立面，一定要有园林，同时楼体之间的间距一定要足够，居住起来才比较舒适。觉得高层居住较为舒适，要有电梯，由于项目本身交通不便利，项目一定要满足车位要求。要求项目产品朝南，同时认为中间客厅，两侧卧室的户型浪费公共空间少，同时私密性强。4.4.对本项目客户的看法：对本项目客户的看法：定位中高端，区分客户层次。5.5.对本项目的建议：对本项目的建议：间距够宽，一定要满足车位配比。6.6.接受价格：接受价格：本项目带装修3000元/平米

133、上下糕点西饼辅料经营者，了解地块周边情况，需求糕点西饼辅料经营者，了解地块周边情况，需求100100左右左右3 3房，关注浸水问题，对迳头片区接受度低。房，关注浸水问题，对迳头片区接受度低。8客户其他客户其他信息：信息：该店主营面包、西饼辅料1.1.个人情况：个人情况：谭女士， 52岁左右，开平本地人，在新昌经营糕点西饼辅料店。2.2.置业情况：置业情况：目前一家三口住在迳头对岸住宅楼，楼龄约有15年。3.3.对产品的需求：对产品的需求：100左右，朝南，最少3房，要有园林，要现代外立面。4.4.对项目所在地块的印象：对项目所在地块的印象：环境好，比较安静。但会浸水、每年5月雨季开始，只要上面

134、水库一泄洪，这边一定淹。我在阳台上望过去一片汪洋。5.5.对价格的要求：对价格的要求：总价20-30万。 6.6.对本项目看法：对本项目看法：如果能解决浸水问题就最好 。7.7.对本项目的建议：对本项目的建议：最好还是带装修，建高一点也没所谓，最好是那种有电梯的。新昌装修材料经营者，认可迳头的居住价值有投资意识，新昌装修材料经营者，认可迳头的居住价值有投资意识，需求需求120120产品，对迳头片区接受度高。产品，对迳头片区接受度高。9客户其他客户其他信息：信息：该店主营瓷砖、水暖产品有投资意识，觉得钱放着会贬值，买房的话就算放着都不会亏本在新昌生活多年1.1.个人情况：个人情况：吴先生， 48

135、岁左右，开平本地人，在新昌经营装修材料店。2.2.置业情况：置业情况：目前一家四口住在店铺对面住宅楼，将近20年楼龄。在碧桂园阳光水岸购买了1套别墅、1套洋房。3.3.对产品的需求：对产品的需求：120，南北对流，要现代外立面，物业管理好。4.4.对项目所在地块的印象：对项目所在地块的印象：对碧桂园阳光水岸评价较高，看重了碧桂园的品牌，认为小区物业管理比较完善，让人安心、有保障，有很多在新昌做生意的人和公务员都愿意过来买。交通还算比较便利。认可迳头居住环境，每天很多人都特地到迳头散步，以前新昌和迳头都属于台山管，距离也比较近，所以有些台山人想住得好一点也会考虑过来这边买房，带装修会更好。5.对

136、价格的要求：对价格的要求：3000/6.对本项目看法：对本项目看法：据说是别墅用地，但一直没动静，我感觉如果不是像碧桂园这样的品牌发展商要在这地段建太高端的项目估计行不通，建议你们建那种7、8层的洋房买2000多估计还行。7.7.对本项目的建议：对本项目的建议：不适合建高端产品。新昌五金材料经营者，换房需求强烈，关注新昌五金材料经营者，换房需求强烈，关注450450别墅别墅产品，产品， 对迳头片区接受度高。对迳头片区接受度高。10客户其他信客户其他信息：息：该店主营五金配件、日丰管等在新昌居住了10几年1.1.个人情况：个人情况：张先生， 50岁左右，开平本地人，在新昌经营五金配件、管道材料店

137、。2.2.置业情况：置业情况：目前一家三口住在店铺上层，楼龄约有13年，有强烈的换房需求。3.3.对产品的需求：对产品的需求： 450的别墅，外立面设计要比较时尚，户型要设置的比较合理、比较人性化。4.4.对项目所在地块的印象：对项目所在地块的印象： 环境好，没新昌那么嘈杂，交通也方便，自己开车最多5分钟左右就到了，平时有空也经常会过去江边运动，感觉还是不错的。5.5.对价格的要求：对价格的要求：只要有合适的，价钱贵一点也可以接受。6.6.对本项目看法：对本项目看法：以前听说过那边会建别墅，如果是真的的话我们会考虑，因为现在这个地方比较杂，而且孩子现在也大了，以后还要考虑到娶老婆的问题，所以比

138、较想买个别墅。7.7.对本项目的建议：对本项目的建议：建别墅，估计很多在新昌做生意的人都会愿意过去买。参茸补品经营者，需求参茸补品经营者，需求100100左右的左右的3 3房房2 2厅，注重景观、厅，注重景观、朝向。对迳头片区接受度高。朝向。对迳头片区接受度高。11客户其他信客户其他信息：息：该店主营参茸、补品等高档药材客户主要来自医院、台山1.1.个人情况：个人情况：王女士， 48岁左右，开平本地人，在新昌经营参茸补品店。2.2.置业情况：置业情况：目前一家五口住在店铺上层，楼龄将近20年。有换房需求，喜欢欧式外立面。3.3.对产品的需求：对产品的需求：现在3个孩子都在广州工作、读书，不常回

139、家住。所以100左右，南向，3房2厅就差不多了，最好带装修。这样我们入住的时候也不用再花太多的钱在装修上，要有车位停车。4.4.对项目所在地块的印象：对项目所在地块的印象：居住环境好、交通方便。有空我们都会过去散步，不过你们那个地块好像看不到江景。5.5.对价格的要求：对价格的要求：20几万会比较适合。6.6.对本项目看法：对本项目看法：没有江景，建不了太高端的项目。7.7.对本项目的建议：对本项目的建议：建7层左右的洋房。新昌五金物料经营者，需求新昌五金物料经营者，需求100100三房两厅，认可迳头的三房两厅，认可迳头的居住环境，注重价格和园林配套。对迳头片区接受度高。居住环境，注重价格和园

140、林配套。对迳头片区接受度高。12客户其他客户其他信息：信息：该店主营五金配件现在城市朝北发展感觉现在新昌商业气氛逐渐减淡，有将商铺北迁的可能1.1.个人情况：个人情况：余先生， 48岁左右，开平本地人，在新昌经营五金店。2.2.置业情况置业情况：目前一家五口住在店铺楼上，将近20年楼龄。3.3.对产品的需求：对产品的需求：100左右，三房两厅，南北对流南北对流，有园林，电梯的话更好。4.4.对项目所在地块的印象：对项目所在地块的印象：交通方便、环境好，晚上很多人喜欢去散步。那边江边还有一个污水处理厂，已经投入使用。不知道会不会影响生活，去那边买房的多为做生意或公务员。5.5.对价格的要求：对价

141、格的要求：最高单价不要超过3500/，总价20多万比较适合。6.6.对本项目看法：对本项目看法：以前说过会建别墅，但感觉行不通。7.7.对本项目的建议：对本项目的建议：建洋房。退休公务员，了解迳头周边环境，需求退休公务员，了解迳头周边环境，需求3 3房产品，对迳房产品，对迳头片区接受度高。头片区接受度高。13客户其他客户其他信息：信息：退休公务员，喜欢在附近商铺闲坐，关注社会民生喜欢迳头的环境，常去散步1.1.个人情况：个人情况：李先生， 60岁左右，开平本地人，退休公务员。2.2.置业情况：置业情况：目前在公产房居住。3.3.对产品的需求：对产品的需求：最少3房、朝南、有电梯、欧式。4.4.

142、对项目所在地块的印象：对项目所在地块的印象：迳头环境好，比较适合居住，喜欢到那边的江边散步。5.5.对价格的要求：对价格的要求：3000左右6.6.对本项目的看法：对本项目的看法：不能建太高端的项目。7.7.对本项目的建议：对本项目的建议：这边投资利润低，别墅行不通，你们就建高层，那种三房一厅或者两厅的，17、8层，南北对流，3000左右的会比较好，然后小区管理得比较好就可以了。如果是想面对中下阶层的话就建2000左右的 100-120加柴房的那种，走货快！新昌邮政储蓄所职员，需求新昌邮政储蓄所职员，需求100100平米的三房产品，注重周平米的三房产品，注重周边环境与配套。对迳头片区接受度低。

143、边环境与配套。对迳头片区接受度低。141.1.个人情况：个人情况：陈小姐 ， 27岁左右，在新昌工作。2.2.置业情况置业情况: : 新昌商品房。3.3.对产品的需求：对产品的需求：100平米左右的三房产品，南北对流，周边环境好，现代外立面，有电梯的最好。4.4.对项目所在地块的印象：对项目所在地块的印象：那里的交通一般，但是就是比较偏僻，还是一个工业区！5.5.对价格的要求：对价格的要求：2500/6.6.对本项目看法：对本项目看法：那里的污染太重了，而且不觉得那里的配套好。7.7.对本项目的建议：对本项目的建议：价格如果相差500-600元/平米就会考虑。15长安门诊部的医生，需求长安门诊

144、部的医生，需求100100平米的三房产品，注重小区平米的三房产品，注重小区物管，对迳头片区接受度高。物管，对迳头片区接受度高。1.1.个人情况：个人情况：张女士 ， 40岁左右，在新昌工作。2.2.置业情况：置业情况：新昌自建房3.3.对产品的需求：对产品的需求：需要100平米左右的三房产品，一定要有物管，但是不需要娱乐配套，现代外立面，最好有电梯。4.4.对项目所在地块的印象：对项目所在地块的印象：那里的交通很方便，比较安静，没有那么多车。5.5.对价格的要求：对价格的要求： 3000/左右6.6.对本项目看法：对本项目看法：那里买什么都很方便，如果没有污染就很好。7.7.对本项目的建议：对

145、本项目的建议：小区管理一定要好。五金店老板，需求五金店老板，需求120120平米的三房产品，要求离工作地方平米的三房产品，要求离工作地方近的，对迳头片区接受度高。近的，对迳头片区接受度高。161.1.个人情况：个人情况：胡先生 ， 35岁左右，在新昌工作。2.2.置业情况：置业情况：在风采花园有一套房子，一年多的楼龄，在碧桂园阳光水岸也买了一套79万左右的别墅。购房考虑因素为：离工作地点比较近的，不用太繁华，安静一点反而更好，一定要南北对流。3.3.对迳头片区的看法：对迳头片区的看法：那里的交通一般，比较安静，住得还可以，在那里买房的人有50%是新昌人。4.4.对对产产品品需需求求：需要120

146、平米左右的三房产品，有电梯最好但是不要太高，20层以下就可以了，太高人就会太多，喜欢现代外立面。5.5.对本项目的看法：对本项目的看法：那里还可以，跟工作的地方比较近。6.6.对本项目的建议：对本项目的建议：一定要有地上停车位，不能有地下室，价格不能比碧桂园高，带装修的3500元/以下就可以了。1.1.个人情况：个人情况：熊先生， 38岁左右，湖南人，经营钢材装饰材料贸易，店面位于新昌区的风采花园。2.2.置业情况：置业情况：现居住在店面二楼，店面约100平米。3.3.对产品的需求：对产品的需求：250别墅，朝南4.4.对项目所在地块的印象：对项目所在地块的印象：没什么特别的印象，开平经济发展

147、相对缓慢，房地产市场不够成熟，认为开平房地产现已达到瓶颈，对开平楼价持不升不跌的观点。在开平，外地人都会购买便宜的房子，本地人都购买中颐海伦堡和碧桂园。5.5.对价格的要求：对价格的要求：50006000/6.6.对本项目看法：对本项目看法：不会考虑到迳头那边居住。7.7.对本项目的建议：对本项目的建议：产品质量要好，但价格要比碧桂园低。钢材私营企业主，湖南人，目前居住在风采花园，关注产钢材私营企业主，湖南人，目前居住在风采花园，关注产品质量、环境，对迳头片区接受度低。品质量、环境，对迳头片区接受度低。171.1.个人情况：个人情况：张先生， 36岁左右，湖南人，从事钢材装饰材料贸易，店面位于

148、新昌区的风采花园。2.2.目前置业情况：目前置业情况：现居住在店面二楼,老家有自建房。3.3.对产品的需求：对产品的需求：230别墅4.4.对项目所在地块的印象：对项目所在地块的印象：靠近江边，环境、空气好，5.5.对价格的要求：对价格的要求： 50006000/6.6.对本项目看法：对本项目看法：不会购买该项目产品自住，但如果价格合适考虑投资或购买商铺。很多农村的人搬到这边来住。7.7.对本项目的建议：对本项目的建议：设计、质量要好，要有园林。18钢材私营企业主，湖南人，目前居住在风采花园，不考虑钢材私营企业主，湖南人，目前居住在风采花园，不考虑买房，考虑买商铺，对片区认知度高。买房，考虑买

149、商铺，对片区认知度高。客户其他信客户其他信息：息：来开平做生意4年店面位于新昌区的风采花园店 面 租 金900元/月有3个小孩，在迳头读书迳头中国南方电网经理，开平中端客户、喜欢高层，迳头中国南方电网经理，开平中端客户、喜欢高层，需求需求120120平米单位，对迳头片区接受度高。平米单位，对迳头片区接受度高。19客户其他客户其他信息：信息：周先生，30岁上下，中国南方电网经理从事电力维修行业，属于开平当地中高端客户有 1个 儿女，一家3口家庭认可本项目地段，熟知碧桂园，但认为碧桂园户型不太考究1.1.个人情况：个人情况：周先生， 迳头南方电网经理，现居长沙自建房，考虑改善住房条件，但不考虑本片

150、区。2.2.对项目地块的评价：对项目地块的评价：认为项目地处偏僻，周边有2个大型的制衣厂，制衣厂本身进行火力发电，会造成污染，同时认为本项目地处农村郊区，空气质量不好，配套也不方便。认为自己不适应本片区的生活。3.3.对对本本项项目目的的产产品品需需求求：项目一定要有园林，同时楼体之间的间距一定要足够，需求140-160中级改善型住房，同时需要南北对流，最好是18-19层的电梯楼，需要园林、会所配套。最好建设车位比1：1的车库，建议项目车库建立在项目首层。4.4.对本项目客户的看法：对本项目客户的看法：定位中高端，区分客户层次。5.5.对本项目的建议：对本项目的建议：间距够宽，一定要满足车位配

151、比。6.6.接受价格：接受价格：本项目带装修3000元/平米上下1.1.个人情况：个人情况：姚先生， 36岁左右，与妻子一起经营中国福利彩票销售点。2.2.置业情况：置业情况：三口之家，现居长沙约有十几年楼龄的三房两厅，面积约为110。3.3.对产品的需求：对产品的需求：南北对流，三房两厅，4.4.对项目所在地块的印象：对项目所在地块的印象：环境和空气质量好，但项目所在较为偏僻，交通不便，周边商业配套不完善，再往南就是农村了，而且迳头那边经常浸水。5.5.对开平楼盘的看法：对开平楼盘的看法：开平不同广州、佛山，广州、佛山都很多外地人撑起楼价。开平的年轻人都到大城市发展，普通工薪阶层月薪1500

152、元以下，供房子有点难。台山很多人会过来开平买房，因为开平的规划比台山好，台山跟开平接壤地区来这里比去台南还近，所以这些地方的人到这边买房比到他们的市中心买房方便。高层洋房在开平较少，有天御云景，但我不喜欢，觉得居住不是太合适，太吵杂了，觉得现在住的地方最好。6.6.对价格的要求：对价格的要求：首付20万以下可接受。7.7.对本项目的建议：对本项目的建议：要么做低端产品，要么做高端产品，做别墅的话，独栋比联排、双拼好。经营福利彩票销售点，现居长沙，满意目前居住环境，暂经营福利彩票销售点，现居长沙，满意目前居住环境，暂无置业或投资意愿，对迳头片区接受度中等。无置业或投资意愿，对迳头片区接受度中等。

153、20客户其他客户其他信息：信息：该 店 位于 新 昌批发街，为 福 利彩 票 销售点店 面 租金 一 千多每月儿 子 10岁新昌农信社职员，关注附加值高的产品，需求新昌农信社职员，关注附加值高的产品，需求130130平米的平米的三房两厅产品，对迳头片区接受度低。三房两厅产品，对迳头片区接受度低。211.1.个人情况：个人情况：潘先生， 28岁左右，三口之家，新昌农信社职员。2.2.置业情况：置业情况：现居长沙住房。3.3.对对产产品品需需求求：要带装修的房子，一定要有板房看。要130平米三房两厅的产品，最少有一个套房，园林好一点，小区管理好一点，周围环境好一点，配套好一点。4.4.对项目所在地

154、块的印象：对项目所在地块的印象：开平以后的房地产都会往北发展的，不会往迳头那边发展的。而且迳头的地头不好，交通不便利，离市区太远了。5.5.对价格的要求：对价格的要求：精装修4000元/平米。6.6.对本项目的看法：对本项目的看法：周边有两个纺织厂，如果那两个厂不搬，对居住环境会有影响。而且周围还有一个学校，每天早上都会很吵的，现在基本上学校都会有校车的，所以小孩上学都很方便，住的地方旁边有没有学校都没有关系。7.7.对本项目的建议：对本项目的建议：价格一定要吸引，比长沙那边的房子便宜500-600元那么就会考虑在那边置业。中国工商银行开平三江支行行长，喜欢精装修，需求中国工商银行开平三江支行

155、行长，喜欢精装修，需求33003300元元/ /平米洋房，对迳头片区接受度低。平米洋房，对迳头片区接受度低。221.1.个人情况：个人情况：劳小姐， 30岁左右，中国工商银行开平三江支行行长，开平本地人。2.2.置业情况：置业情况：长沙商品房3.3.对产品的需求：对产品的需求：要求南北对流，户型为三房两厅，喜欢精装修洋房，对碧桂园阳光水岸精装修的房子很满意，对园林要求不高。在价格差距不大的情况下选择高层电梯洋房。4.4.对项目所在地块的印象：对项目所在地块的印象：迳头比较偏僻，离中心区远交通不方便，且该片区经常会淹水，淹水时与外交通中断，不考虑在迳头置业。5.5.对价格的要求：对价格的要求：

156、3300元/平米以下6.6.对本项目看法：对本项目看法：客户群体为收入较低或不熟悉开平的人群客户其他客户其他信息：信息：一家三口，女儿5岁新昌门诊部医生，开平本地人，关注价格低的产品，需新昌门诊部医生，开平本地人，关注价格低的产品，需求求120-130120-130平米的三房，对迳头片区接受度中等。平米的三房，对迳头片区接受度中等。231.1.个人情况：个人情况：张小姐，40岁左右，就职于新昌门诊部。2.2.对迳头片区的评价：对迳头片区的评价：迳头那边商业不行，做住宅太安静了，那里没有多少人住的，没什么人气。而且迳头的房子都很贵，交通很差，骑摩托车的人很多，还会浸水，那边都是工厂，会有污染，学

157、校也不是名校。不过现在也有很多新房子建在那边，但是这里的流动人口很少。3.3.假假如如有有置置业业打打算算，对对产产品品的的需需求求：南北朝向，120-130平米三房的产品，价格在2000元/平米以内，2000-3000元/平米就很难接受了。希望毛坯交楼，觉得带装修的房子会有陷阱，没保障。价格便宜，要有商业配套。4.4.对开平房地产发展的看法：对开平房地产发展的看法：开平吃的东西不便宜，但房子会比较便宜。现在很多华侨回来都会回乡下建别墅，不会自己买房子。海伦堡其实也没有很多人买，楼梯房可以不用交物管费。5.5.对本项目的建议：对本项目的建议：价格一定要吸引，比长沙那边的房子便宜500-600元

158、那么就会考虑在那边置业。1.1.个人情况：个人情况：张先生， 28岁左右，从事烟酒、茶叶零售批发生意。2.2.置业情况：置业情况：五口之家，目前居住在位于祥龙的自建房中，共四层，每层四个房间，已有十几年楼龄。3.3.对产品的需求：对产品的需求：200左右别墅、南北对流、园林绿化、物业管理4.4.对产品外立面的需求：对产品外立面的需求：欧式5.5.对项目所在地块的印象：对项目所在地块的印象：迳头比较偏僻，交通不方便，商业配套不完善，很少到迳头去。有两个朋友在迳头的碧桂园购买了别墅，觉得周围环境还可以，比较安静。6.6.对开平楼盘的看法：对开平楼盘的看法：开平在五邑地区的楼价中排名倒数第二，最低的

159、是恩平。开平的房地产市场发展还不成熟，没有拥有真正物业管理的楼盘楼盘。7.7.对价格的要求：对价格的要求：6000/左右8.8.对本项目的建议：对本项目的建议：建别墅烟酒、茶叶批发零售商，注重地段、户型、物业管理、小烟酒、茶叶批发零售商，注重地段、户型、物业管理、小区整体环境，对迳头片区接受度高。区整体环境，对迳头片区接受度高。24客户其他客户其他信息：信息：该店位于新昌批 发 街 ，主营烟酒、茶叶平时不在开平购物，喜欢去广 州 、台山购物。保险从业人员，需求保险从业人员，需求120120三房产品，对迳头无明显抗三房产品，对迳头无明显抗性，对迳头片区接受度高。性，对迳头片区接受度高。25客户其

160、他客户其他信息：信息：该店主营瓷砖、水暖产品有投资意识，觉得钱放着会贬值，买房的话就算放着都不会亏本在新昌生活多年1.1.个人情况：个人情况：李女士， 33岁左右，开平本地人，保险从业人员。2.2.置业情况：置业情况：现居住于祥龙自建房，有换房需求。3.3.对本项目的产品需求：对本项目的产品需求：120、三房、南北对流。4.4.对本项目所在地块的印象：对本项目所在地块的印象：那边江边早晚都好多人去散步，环境应该还可以，但是听说会水浸，总的来说是个比较陌生的地方。5.5.对价格的要求：对价格的要求：3000/ 6.6.对本项目看法：对本项目看法：在碧桂园附近的话应该还是不错的。7.7.对本项目的

161、建议：对本项目的建议：想想有什么方法能解决水浸的问题。退休教师，需求退休教师，需求100100三房单位，认可迳头居住价值，三房单位，认可迳头居住价值，对片区接受度高。对片区接受度高。26客户其他客户其他信息：信息：退休教师儿子是教师，儿媳是公务员觉得开平现在的房价太高，买房的话首期付15万太高了1.1.个人情况：个人情况：陈先生， 65岁左右，开平本地人，退休教师。2.2.置业情况：置业情况：目前一家三口居住在祥龙自建房。3.3.对本项目的产品需求：对本项目的产品需求：100，三房，南北对流，公摊部分少一些。4.4.对本项目所在地块的印象：对本项目所在地块的印象：听说那边有个碧桂园，那应该是比

162、较不错的，新昌那边很多人都会过去散步什么的。5.5.对价格的要求：对价格的要求：电梯房2000/ 、步梯房1500 / 。6.6.对本项目的建议：对本项目的建议：建比较经济的产品。1.1.个人情况：个人情况：司徒先生， 26岁左右，广告行业从业者。2.2.置业情况：置业情况：现居位于项目地块旁边父亲户下房改房。3.3.对产品的需求：对产品的需求：需求实用面积为120左右、四房两厅的歩梯洋房；4.4.对项目所在地块的印象：对项目所在地块的印象：若塘口有轻轨的话可能会带动项目成交；项目附近污染企业很多，如纺织厂、印染厂，特别是印染厂排出的废气很多，风一吹过来就会很臭，排出的污水能令鱼死，在东侧还有

163、垃圾区，周边环境不好。5.5.对价格的要求：对价格的要求：接受价格歩梯房3000元/平米、电梯房3400元/平米；歩梯房物管费50元/月，电梯房物管理100元/月；喜欢带装修的。6.6.对本项目看法：对本项目看法：现农村实行土地流转制，农民卖地后会拿分红到镇区购买房子；或者是外地人会购买本项目产品，迳头当地人不会购买；跟开平交界的台山人也会到这里购买；325国道附近的工业园区里面的中高层职工收入高，可能会成为高端产品的消费对象。广告行业从业者，了解项目所在地块。需求广告行业从业者，了解项目所在地块。需求120 120 四房产四房产品，对迳头片区接受度高。品，对迳头片区接受度高。27中国南方电网

164、职工，需求中国南方电网职工，需求120120平米单位，注重价格。对平米单位，注重价格。对迳头片区接受度低。迳头片区接受度低。28客户其他客户其他信息：信息：于先生，23岁上下，中国南方电网职工从事电力维修行业，属于开平当地中端客户土生土长迳头人，渴望城市中心，向外发展。1.1.个人情况：个人情况：于先生， 迳头南方电网职工，现居迳头自建房，考虑改善住房条件，但不考虑本片区。2.2.对项目地块的评价：对项目地块的评价：认为项目地处偏僻，晚上非常冷清，不适合年轻人，同时本地由于社区杂乱，因此治安条件不大好。同时认为制衣厂存在污染，项目交通也不方便。离旺区太远。3.3.对对本本项项目目的的产产品品需

165、需求求：项目一定要有会所，因为喜欢运动，所以需要运动的场地。需求100平米左右3房产品，对朝向无特别要求，认为舒适性就好。对园林无特别要求。4.4.对本项目客户的看法：对本项目客户的看法：定位低端，价格取胜。5.5.对本项目的建议：对本项目的建议：以价格取胜，核心客户为农村城市化客户。6.6.接受价格：接受价格：本项目带装修3000元/平米上下迳头沟通迳头沟通100100服务厅柜员，了解地块周边环境，在市中服务厅柜员，了解地块周边环境，在市中心有房，无置业意愿，对迳头片区接受度中等。心有房，无置业意愿，对迳头片区接受度中等。291.1.个人情况：个人情况：陈小姐， 28岁左右，迳头沟通100服

166、务厅柜台。2.2.置业情况：置业情况：在长沙有房，不考虑在迳头置业。3.3.如置业，对产品的需求：如置业，对产品的需求：120，三房4.4.对项目所在地块的印象：对项目所在地块的印象：虽然是在这边工作，但是不会考虑在这边置业，因为现在开平整体上是朝北面发展，而迳头这边恰好相反是在南边，生活配套不完善，没车的话交通会是个难题。5.5.对价格的要求：对价格的要求：2000/左右6.6.对本项目看法：对本项目看法：不适合建太高端的产品7.7.对本项目的建议：对本项目的建议：建小户型估计会比较好。迳头沟通迳头沟通100100服务厅大堂负责人，了解地块周边情况，服务厅大堂负责人，了解地块周边情况，需求需

167、求130-170130-170的洋房或别墅，对迳头片区接受度高。的洋房或别墅，对迳头片区接受度高。30客户其他客户其他信息：信息：一家三口，有时加上双方长辈，共七口人 孩子尚在学龄前，需要一个较为安全的活动空间1.1.个人情况：个人情况：李小姐，30岁左右，在迳头沟通100服务厅工作。2.2.置业情况：置业情况：目前不在迳头居住，有置业需求。3.3.对产品的需求：对产品的需求：洋房的话需要130-170，有别墅更好，地上有3层就足够了。4.4.对项目所在地块的印象：对项目所在地块的印象：适合居住。我去碧桂园看过，那里的户型不好，楼梯太矮，看起来不舒服。你们地块旁边有个垃圾场，如果开发的话要清理下。5.5.对价格的要求：对价格的要求：价格洋房30-40万，别墅80万左右。6.6.对本项目看法：对本项目看法：如果你们户型比碧桂园好，价格比他们便宜的话，一定会卖得好！7.7.对本项目的建议：对本项目的建议：如果有别墅的话更好，大家庭可以住在一起，大概3层就足够了，最好每层都有家庭厅。小区园林配套让小孩有充足的活动空间，有足够的车位，交楼的时候毛坯就可以了。