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1、光大上江商业光大上江商业【二00七年三月】光大上江商业光大上江商业市市场场篇篇光大上江商业光大上江商业环岛路概述环岛路概述1.1.道路宽道路宽4040米米2.2.连通滨江路及鹤洞桥连通滨江路及鹤洞桥3.3.较大车流，人流略为提升较大车流，人流略为提升4.4.有机会带来外区消费人群有机会带来外区消费人群5.5.光大上江商业光大上江商业革革新新路路榕榕 景景 路路金金 沙沙 路路南南 田田 路路宝宝 业业 路路工工 业业 大大 道道 北北珠 江环环 岛岛 路路光大花园光大花园光大花园光大花园富富力力现现代代广广场场凤安花园凤安花园富泽园富泽园金沙花园金沙花园金碧湾金碧湾天鹅湾天鹅湾租价：约租价：约
2、80-15080-150元元/ /售价：约售价：约28,000-30,00028,000-30,000元元/ /光大上江商业光大上江商业革革新新路路榕榕 景景 路路金金 沙沙 路路南南 田田 路路宝宝 业业 路路工工 业业 大大 道道 北北珠 江环环 岛岛 路路光大花园光大花园光大花园光大花园富富力力现现代代广广场场凤安花园凤安花园富泽园富泽园金沙花园金沙花园金碧湾金碧湾天鹅湾天鹅湾租价：约租价：约80-12080-120元元/ /售价：约售价：约23,000-28,00023,000-28,000元元/ /( (暂未有成交记录暂未有成交记录) )光大上江商业光大上江商业革革新新路路榕榕 景景
3、 路路金金 沙沙 路路南南 田田 路路宝宝 业业 路路工工 业业 大大 道道 北北珠 江环环 岛岛 路路光大花园光大花园光大花园光大花园富富力力现现代代广广场场凤安花园凤安花园富泽园富泽园金沙花园金沙花园金碧湾金碧湾天鹅湾天鹅湾租价：约租价：约90-18090-180元元/ /售价：约售价：约15,000-20,00015,000-20,000元元/光大上江商业光大上江商业革革新新路路榕榕 景景 路路金金 沙沙 路路南南 田田 路路宝宝 业业 路路工工 业业 大大 道道 北北珠 江环环 岛岛 路路光大花园光大花园光大花园光大花园富富力力现现代代广广场场凤安花园凤安花园富泽园富泽园金沙花园金沙花
4、园金碧湾金碧湾天鹅湾天鹅湾售价：约售价：约40,000-4540,000-45, ,000000元元/ /临街租价：约临街租价：约250-300250-300元元/ /内铺租价：约内铺租价：约160-250160-250元元/ /临街售价：约临街售价：约54,000-58,00054,000-58,000元元/ /内铺售价：约内铺售价：约30,000-40,00030,000-40,000元元/ /( (目前经营状况较不理想目前经营状况较不理想) )光大上江商业光大上江商业革革新新路路榕榕 景景 路路金金 沙沙 路路南南 田田 路路宝宝 业业 路路工工 业业 大大 道道 北北珠 江环环 岛岛
5、路路光大花园光大花园光大花园光大花园富富力力现现代代广广场场凤安花园凤安花园富泽园富泽园金沙花园金沙花园金碧湾金碧湾天鹅湾天鹅湾租价：约租价：约80-15080-150元元/ /售价：约售价：约28,000-30,00028,000-30,000元元/ /租价：约租价：约80-120元元/售价：约售价：约18,000-23,000元元/租价：约租价：约90-180元元/售价：约售价：约15,000-20,000元元/ 临街租价：约临街租价：约250-300元元/ 内铺租价：约内铺租价：约160-250元元/临街售价：约临街售价：约54,000-58,000元元/内铺售价：约内铺售价：约30,0
6、00-40,000元元/售价：约售价：约35,000-40,000元元/光大上江商业光大上江商业启示：启示：1.新居民区，可供应的商铺大多为社区配套新居民区，可供应的商铺大多为社区配套2.片区商业氛围暂未成熟，购铺多为长线投资片区商业氛围暂未成熟，购铺多为长线投资3.片区内小面积商铺较受欢迎片区内小面积商铺较受欢迎4.片区内短期没有新推商铺片区内短期没有新推商铺5.发展商的口碑及实力对市场有一定号召力发展商的口碑及实力对市场有一定号召力6.富力现代广场经营状况不理想富力现代广场经营状况不理想7.光大上江商业光大上江商业定定 位位 篇篇光大上江商业光大上江商业项目理解项目理解光大上江商业光大上江
7、商业革革新新路路榕榕 景景 路路金金 沙沙 路路南南 田田 路路宝宝 业业 路路工工 业业 大大 道道 北北珠 江环环 岛岛 路路光大花园光大花园光大花园光大花园富富力力现现代代广广场场凤安花园凤安花园富泽园富泽园金沙花园金沙花园金碧湾金碧湾天鹅湾天鹅湾本本项项目目光大上江商业光大上江商业光大鸟瞰图光大鸟瞰图位置分析位置分析人流较少人流较少定向性消费定向性消费三面单边商业（欠缺人流互三面单边商业（欠缺人流互动，最后一期商铺）动，最后一期商铺）光大区内人流非常稀（人流光大区内人流非常稀（人流分析论述）分析论述）临近江边有较好景观临近江边有较好景观光大上江商业光大上江商业商业建筑面积：约商业建筑面
8、积：约12,35812,358 首首 层：约层：约6,2646,264 二二 层：约层：约6,0946,094光大上江商业光大上江商业项目面临的项目面临的定位及推广难点定位及推广难点光大上江商业光大上江商业1.1.人流较少人流较少2.2.周边环境及交通条件有待完善周边环境及交通条件有待完善3.3.项目周边商业气氛差（三面单边商业）项目周边商业气氛差（三面单边商业）4.4.所处区域的商业辐射力偏弱所处区域的商业辐射力偏弱5.5.项目自身规模对商业业态有局限项目自身规模对商业业态有局限6.6.业态种类需配合住宅形象，考虑产品定位业态种类需配合住宅形象，考虑产品定位7.7.项目的平面布局对商业功能的
9、分布造成影响项目的平面布局对商业功能的分布造成影响8.8. 光大上江商业光大上江商业目标客户群定位目标客户群定位光大上江商业光大上江商业1.经纬投资客户资源库经纬投资客户资源库2.经纬曾代理海珠区域项目的客户资源经纬曾代理海珠区域项目的客户资源3.关注该区域投资物业的客户关注该区域投资物业的客户4.具有购买及投资意欲的用家具有购买及投资意欲的用家5.光大及周边的居住群体光大及周边的居住群体6.目标客户群定位目标客户群定位 光大上江商业光大上江商业项项目目各各项项市市场场定定位位光大上江商业光大上江商业光大花园光大花园上江组团裙楼商业项目上江组团裙楼商业项目可行性业态探讨可行性业态探讨光大上江商
10、业光大上江商业光大花园光大花园上江组团裙楼商业项目上江组团裙楼商业项目一般社区配套商业一般社区配套商业光大上江商业光大上江商业光大花园光大花园上江组团裙楼商业项目上江组团裙楼商业项目可行性业态探讨可行性业态探讨冲印店冲印店家政服务家政服务健身健身美容美发美容美发干洗店干洗店便利店便利店五金店五金店中介公司中介公司鲜花店鲜花店康乐棋牌康乐棋牌书吧书吧小食店小食店便利快餐店便利快餐店宠物店宠物店面包店面包店书报亭书报亭光大上江商业光大上江商业特色业态建议一：中高档次消费场所特色业态建议一：中高档次消费场所红酒专卖店红酒专卖店光大上江商业光大上江商业特色茶艺坊特色茶艺坊光大上江商业光大上江商业运动精
11、品店运动精品店光大上江商业光大上江商业特色业态建议二：主题餐饮特色业态建议二：主题餐饮光大上江商业光大上江商业雅致咖啡馆雅致咖啡馆光大上江商业光大上江商业风情酒吧风情酒吧光大上江商业光大上江商业特色业态建议三：特色业态建议三：WORKSHOPWORKSHOP光大上江商业光大上江商业创意工作室创意工作室光大上江商业光大上江商业自由自由SOHOSOHO间间光大上江商业光大上江商业1.项目集中光大住宅组团中最高端客户群项目集中光大住宅组团中最高端客户群2.打造为海珠区另类购物铺王新焦点打造为海珠区另类购物铺王新焦点3.成为区域内最具使用价值及投资价值的成为区域内最具使用价值及投资价值的商用物业商用物
12、业4.必须与众不同，具有独特性、唯一性，必须与众不同，具有独特性、唯一性，区隔竞争对手区隔竞争对手定位理念定位理念光大上江商业光大上江商业形象定位形象定位光大上江商业光大上江商业项目名称建议项目名称建议“尚”时尚高尚上等“都”重要地域之含义光大尚都铺王新生代光大尚都铺王新生代光大上江商业光大上江商业星光星光 璀璨的商业之星璀璨的商业之星汇汇 聚集多元化特色经营商户聚集多元化特色经营商户光大上江商业光大上江商业其他后选命名建议其他后选命名建议光大上江商业光大上江商业初步形象建议初步形象建议光大上江商业光大上江商业光大尚都新生代铺王光大尚都新生代铺王光大上江商业光大上江商业光大上江商业光大上江商业
13、销售热线：销售热线：8888 8888 88888888光大上江商业光大上江商业铺王新生代铺王新生代销售热线：销售热线：8888 8888 88888888光大上江商业光大上江商业光大上江商业光大上江商业商业新焦点商业新焦点领秀新海珠领秀新海珠光大上江商业光大上江商业上江组团裙楼商业上江组团裙楼商业上江组团上江组团上江组团裙楼商业上江组团裙楼商业项目立面优化项目立面优化及及亮点设计建议亮点设计建议上江组团裙楼商业上江组团裙楼商业上江组团裙楼商业上江组团裙楼商业上江组团裙楼商业上江组团裙楼商业光大上江商业光大上江商业建筑及装修风格建议建筑及装修风格建议光大上江商业光大上江商业构建绿色和谐社区商业
14、构建绿色和谐社区商业光大上江商业光大上江商业配合住宅形象，提升商铺档次配合住宅形象，提升商铺档次光大上江商业光大上江商业通透富有现代感的橱窗展示通透富有现代感的橱窗展示光大上江商业光大上江商业动感时尚的商业包装动感时尚的商业包装光大上江商业光大上江商业二楼外飘阳台及特色柱面设计二楼外飘阳台及特色柱面设计注：有关外飘阳台建议，再与建筑规划部再探讨其可行性注：有关外飘阳台建议，再与建筑规划部再探讨其可行性光大上江商业光大上江商业特色外飘设计特色外飘设计光大上江商业光大上江商业万科小区型万科小区型配套商业风格配套商业风格光大上江商业光大上江商业内部间隔设计建议内部间隔设计建议光大上江商业光大上江商业
15、首层商铺首层商铺7487482682682,7402,7402,2302,230首首 层：约层：约6,2646,264276276以小面积为主，约以小面积为主，约70-9070-90光大上江商业光大上江商业二层商铺二层商铺二二 层：约层：约6,0946,0941,3521,3522,7402,7402,0022,002都有垂直梯至首层都有垂直梯至首层光大上江商业光大上江商业功能规划布局建议功能规划布局建议光大上江商业光大上江商业光大上江商业光大上江商业冲印店冲印店面包店面包店建议小区配套业态建议小区配套业态光大上江商业光大上江商业书报亭书报亭光大上江商业光大上江商业休闲书吧休闲书吧光大上江商业
16、光大上江商业鲜花店鲜花店注：以上几类相关小区配套商业图片仅供参考注：以上几类相关小区配套商业图片仅供参考光大上江商业光大上江商业经纬经营手法经纬经营手法1.一般传统小区配套商业一般传统小区配套商业专铺专营专铺专营2.打造特色、另类小区配套商业打造特色、另类小区配套商业租金回报保证租金回报保证 行业回报保证行业回报保证光大上江商业光大上江商业光大上江商业光大上江商业特色雅致餐饮特色雅致餐饮光大上江商业光大上江商业风情酒吧风情酒吧光大上江商业光大上江商业城市精英社城市精英社独一无二，无敌江景独一无二，无敌江景WORKSHOPWORKSHOP8 8小时商铺小时商铺2424小时营运小时营运光大上江商业
17、光大上江商业中高档次消费品中高档次消费品红酒专卖店红酒专卖店光大上江商业光大上江商业中高档次消费品中高档次消费品茶艺坊茶艺坊光大上江商业光大上江商业艺术精品专卖艺术精品专卖光大上江商业光大上江商业项目亮点项目亮点设计建议设计建议光大上江商业光大上江商业码头前布置，增强凝聚力码头前布置，增强凝聚力精品休闲娱乐设施精品休闲娱乐设施光大上江商业光大上江商业特色标识，引导人流特色标识，引导人流光大上江商业光大上江商业特色标志景观，成就又一观赏热点特色标志景观，成就又一观赏热点注：可放置在东西两边商业街主入口注：可放置在东西两边商业街主入口光大上江商业光大上江商业临江边设立特色景观，吸引人流聚集临江边设
18、立特色景观，吸引人流聚集光大上江商业光大上江商业万科小区商业配套风格万科小区商业配套风格统一门面招牌规格统一门面招牌规格光大上江商业光大上江商业特色灯箱、飘旗，增强商业气氛特色灯箱、飘旗，增强商业气氛光大上江商业光大上江商业统一形象标识，增强商业氛围统一形象标识，增强商业氛围光大上江商业光大上江商业光大上江商业光大上江商业临江商铺休闲绿化广场临江商铺休闲绿化广场光大上江商业光大上江商业码头前或临江边商铺主入口设绿化广场，聚集人气码头前或临江边商铺主入口设绿化广场，聚集人气光大上江商业光大上江商业营营 销销 篇篇光大上江商业光大上江商业销售策略销售策略经纬之销售理念经纬之销售理念l游击营销游击营
19、销特定群体，集中推广特定群体，集中推广l直击抢滩直击抢滩事件营销，引发热销事件营销，引发热销l逆向推广逆向推广否决法定位，主打目标客户群否决法定位，主打目标客户群l借力打力借力打力善用利好借势，迅速消化善用利好借势，迅速消化光大上江商业光大上江商业1011122007年7月2008年1月推货节奏推货节奏公开发公开发公开发公开发售期售期售期售期销售销售销售销售延续期延续期延续期延续期销售进程销售进程预热期预热期预热期预热期二层商铺二层商铺二层商铺二层商铺首层尾货首层尾货首层尾货首层尾货营销中心开放营销中心开放营销中心开放营销中心开放二层单位意向登记二层单位意向登记二层单位意向登记二层单位意向登记
20、铺皇单位接受竞标铺皇单位接受竞标铺皇单位接受竞标铺皇单位接受竞标首层首层首层首层商铺商铺商铺商铺铺皇单位开标铺皇单位开标铺皇单位开标铺皇单位开标宣传活动宣传活动98情景包装商铺展示情景包装商铺展示情景包装商铺展示情景包装商铺展示光大上江商业光大上江商业时间：时间：时间：时间： 2007200720072007年年年年7 7 7 7月中旬月中旬月中旬月中旬-9-9-9-9月底月底月底月底推广重点：通过环岛路的通车及交楼利好，强势力输出项目形象推广重点：通过环岛路的通车及交楼利好，强势力输出项目形象推广重点：通过环岛路的通车及交楼利好，强势力输出项目形象推广重点：通过环岛路的通车及交楼利好，强势力
21、输出项目形象软硬件配合：取得预售证、商业示范区整体包装工程完成软硬件配合：取得预售证、商业示范区整体包装工程完成软硬件配合：取得预售证、商业示范区整体包装工程完成软硬件配合：取得预售证、商业示范区整体包装工程完成推广主题推广主题推广主题推广主题商业新焦点，领秀新海珠商业新焦点，领秀新海珠商业新焦点，领秀新海珠商业新焦点，领秀新海珠阶段一阶段一 ：市场预热：市场预热期期软性渗透：软性渗透：软性渗透：软性渗透： 大型综合型商用物业密锣紧鼓筹备中大型综合型商用物业密锣紧鼓筹备中大型综合型商用物业密锣紧鼓筹备中大型综合型商用物业密锣紧鼓筹备中 双地铁交汇处即将启动双地铁交汇处即将启动双地铁交汇处即将启
22、动双地铁交汇处即将启动 光大全新组团即将入住光大全新组团即将入住光大全新组团即将入住光大全新组团即将入住 全新概念投资物业即将面市全新概念投资物业即将面市全新概念投资物业即将面市全新概念投资物业即将面市光大上江商业光大上江商业3 3 3 3）区域渗透宣传）区域渗透宣传）区域渗透宣传）区域渗透宣传 户外广告、候车亭广告、区域户外广告、候车亭广告、区域户外广告、候车亭广告、区域户外广告、候车亭广告、区域夹报夹报夹报夹报主要工作事项：主要工作事项：2 2 2 2）销售资料准备）销售资料准备）销售资料准备）销售资料准备 落实有关收费标准、合同、价目表落实有关收费标准、合同、价目表落实有关收费标准、合同
23、、价目表落实有关收费标准、合同、价目表等等等等1 1 1 1）示范区包装设计）示范区包装设计）示范区包装设计）示范区包装设计 9 9 9 9月前完成商业示范区的整体包装月前完成商业示范区的整体包装月前完成商业示范区的整体包装月前完成商业示范区的整体包装4 4 4 4）销售工作配合）销售工作配合）销售工作配合）销售工作配合 销售人员培训及销讲，客户意向登记及销售人员培训及销讲，客户意向登记及销售人员培训及销讲，客户意向登记及销售人员培训及销讲，客户意向登记及储备储备储备储备光大上江商业光大上江商业时间：时间：时间：时间： 2007200720072007年年年年10101010月月月月-11-1
24、1-11-11月月月月推广主题推广主题推广主题推广主题海珠商业新焦点，地域投资新机会海珠商业新焦点，地域投资新机会海珠商业新焦点，地域投资新机会海珠商业新焦点，地域投资新机会阶段二阶段二 ：公开发售：公开发售软性渗透：软性渗透：软性渗透：软性渗透： 大型综合性商用物业密锣紧鼓筹备中大型综合性商用物业密锣紧鼓筹备中大型综合性商用物业密锣紧鼓筹备中大型综合性商用物业密锣紧鼓筹备中 双地铁交汇处即将启动双地铁交汇处即将启动双地铁交汇处即将启动双地铁交汇处即将启动 50505050万常住人口高尚社区的消费商圈万常住人口高尚社区的消费商圈万常住人口高尚社区的消费商圈万常住人口高尚社区的消费商圈 全新概念
25、之投资物业全面发售全新概念之投资物业全面发售全新概念之投资物业全面发售全新概念之投资物业全面发售推出单位：首层商铺推出单位：首层商铺推出单位：首层商铺推出单位：首层商铺活动推广：营销中心启用活动推广：营销中心启用活动推广：营销中心启用活动推广：营销中心启用 业主推介会业主推介会业主推介会业主推介会 铺皇单位接受竞标铺皇单位接受竞标铺皇单位接受竞标铺皇单位接受竞标营销推进：消化首层单位，为二层营销推进：消化首层单位，为二层营销推进：消化首层单位，为二层营销推进：消化首层单位，为二层WORKSHOPWORKSHOPWORKSHOPWORKSHOP累积客户累积客户累积客户累积客户光大上江商业光大上江
26、商业时间：时间：时间：时间： 2007200720072007年年年年11111111月月月月-2008-2008-2008-2008年年年年1 1 1 1月月月月推广主题推广主题推广主题推广主题全新商务理念，无敌江景全新商务理念，无敌江景全新商务理念，无敌江景全新商务理念，无敌江景WORKSHOPWORKSHOPWORKSHOPWORKSHOP阶段三阶段三 ：销售延续期：销售延续期软性渗透：百变商务，魔方空间软性渗透：百变商务，魔方空间软性渗透：百变商务，魔方空间软性渗透：百变商务，魔方空间 WorkshopWorkshopWorkshopWorkshop 开启开启开启开启24242424小
27、时商住新模式小时商住新模式小时商住新模式小时商住新模式推出单位：二层商铺推出单位：二层商铺推出单位：二层商铺推出单位：二层商铺活动推广：铺皇单位开标活动推广：铺皇单位开标活动推广：铺皇单位开标活动推广：铺皇单位开标 情景装修铺位开放情景装修铺位开放情景装修铺位开放情景装修铺位开放营销推进：一二手联动销售，运用经纬客户资源，促进销营销推进：一二手联动销售，运用经纬客户资源，促进销营销推进：一二手联动销售，运用经纬客户资源，促进销营销推进：一二手联动销售，运用经纬客户资源，促进销售使业绩节节攀升售使业绩节节攀升售使业绩节节攀升售使业绩节节攀升光大上江商业光大上江商业相相关关活活动动建建议议光大上江
28、商业光大上江商业活动一活动一 业主开放日（产品推介会）业主开放日（产品推介会）暂定时间：暂定时间：20072007年年1010月上旬，商铺营销中心启用当天月上旬，商铺营销中心启用当天地地 点：商铺营销中心点：商铺营销中心推介对象：经纬客户资源推介对象：经纬客户资源+ +光大新老业主光大新老业主 活动形式：互动酒会、抽奖活动形式：互动酒会、抽奖活动内容：轻松的氛围下向目标客户描述地域发展前景、活动内容：轻松的氛围下向目标客户描述地域发展前景、项目独特投资前景等项目独特投资前景等光大上江商业光大上江商业挑选部分铺皇单位挑选部分铺皇单位（建议设置首二层联体（建议设置首二层联体WORKSHOPWORK
29、SHOP示范铺、配精装修）示范铺、配精装修）接受底价竞标，为全新概念的商务产品的销售造势接受底价竞标，为全新概念的商务产品的销售造势活动二活动二 铺皇单位竞标铺皇单位竞标光大上江商业光大上江商业围围墙墙包包装装建建议议光大上江商业光大上江商业围墙包装建议围墙包装建议光大上江商业光大上江商业光大上江商业光大上江商业贵我双方达成合作共识贵我双方达成合作共识我司继续提供相关特色形象包装建议我司继续提供相关特色形象包装建议注：以上仅为我司对本项目作出的初步方案光大上江商业光大上江商业缔造无数经典与神话缔造无数经典与神话經經 緯緯 物物 業業KINGSWICK PROPERTY CONSULTANTSKINGSWICK PROPERTY CONSULTANTS
