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1、1庆阳西峰城市综合体项目前期策划定位报告2013.元2目录PartI.住宅部分PartII.商业部分PartIII. 综合楼部分PartIV. 整体规划建议3PartI.住宅部分4市场现状2012年度，市场呈现出鲜明的“先热再冷又热”整体走势，虽四季度成交有所回升，总成交量受市场政策影响不如往年。时间段去化量价格走势备注2012.1-2012.41254套市场均价4600-4700元/现有楼盘大多于此阶段集中认购开盘2012.5-2012.976套市场均价4600-4700元/6-8月接近零去化2012.10-2013.1768套市场均价4700-4800元/成交量出现复苏合计2098套整体均
2、价4650-4750元/*进入2010年，庆阳西峰年均市场成交量在30-35万（约合3000-3200套）5市场供求根据2010年起在庆阳西峰地区开盘销售的商品房项目供求信息，3年间共计去化量逾120万，现有存量约164万。项目名称总建筑面积（）现有存量（）销售均价（元/）庆化苑二区210,0002,0004800公园首府55,85721,0004850恒美奥运康城280,00014,0004700亨星锦绣城193,5282,3004700东墅一品230,0007,8004660金江名都325,000325,0004800凤凰大境800,000800,0004750御景城124,67111,0
3、004798城中央101,38368,0004650幸沁聚缘60,00033,0004250豪庭名苑56,2825,3005000豪庭春天200,000200,000待定长庆陇东佳园150,000150,000待定合计2,786,7211,639,40047236结合近几年庆阳西峰的住宅市场情况，受限价政策影响显著，价格趋于平稳，在产品方面深挖是唯一突围之道。趋势预判政策打压存量较低刺激土地成交放大政策再次打压存量继续扩大需求逐步缓慢释放开始消化部分存量传统旺季需求有所集中释放上图为国内十大重点城市08年1月-12年11月商品住宅成交面积走势，比较12年庆阳西峰地区的商品住宅成交状况，与其10
4、年阶段走势极其相似。在庞大消费力与需求的支撑下市场仍然进入了11年，虽然其中受到政策压力的影响较大，同样影响较大的因素在于前阶段的需求集中释放使得消费力与需求成为可被压抑部分，政策将投资需求挤压出局之后，市场进入持续低迷期。相比庆阳西峰地区有限的消费力与需求量以及现状下庞大的市场存量压力，未来市场竞争压力将会空前巨大，有针对性、高品质高信价比的产品将成为市场突围的唯一出路。7目前庆阳西峰商品住宅市场主力产品段为85-100的二房和100-130三房；市场热销产品的分析如下：市场产品庆阳西峰地区商品房项目房型配比70以下70-9090-110110-130130-150150以上12%26%29
5、%21%8%4%庆阳西峰地区商品房项目热销三房产品分析面积段客厅餐厅厨房公卫面宽进深阳台面宽进深100-1304.2m4.2m5.52.8m3m6.65主卧次卧客卧/书房面宽进深阳台主卫面宽进深阳台面宽进深3.6m4.2m54.13.3m3.6m53.3m3m庆阳西峰地区商品房项目热销二房产品分析面积段主卧次卧面宽进深阳台主卫面宽进深86-1003.3m3.9m4.5有无皆可3m3.2m客厅餐厅厨房公卫面宽进深阳台面宽进深3.9m4m5.52.8m2.6m75庆阳西峰热销二房产品主要共同点为：96以下二房均为中间套，方正全南，适用度高；96以上二房有边套出现，狭长户型，较不理想；主卧与次卧的设
6、置较为常规，主卧面积13-14，主次卧面积差在2-3，极少主卧设独立卫生间；客厅面积大多在15.6-17，而餐厅大多数都在8以下，适用度较低，难以被严格定义为二房二厅；庆阳西峰地区在售项目二房产品受得房率较低或二次户型调整等影响，设计不理想的项目较多。庆阳西峰热销三房产品主要共同点为：三房产品作为区域传统主流产品，或由于较缺乏三房两厅类产品经验，客厅设置较为传统，餐厅则存在与二房相同的适用度低的问题；主卧设计多见设置主卫，面积大多在16以上，但与其余房间面积差均较大，普遍超过4-5。8区域市场目标客户的购房偏好调查主要结果如下：市场需求类别描述调整备注家庭总收入集中在2-10万根据采样目标实际
7、情况，此项应调整为5-10万目前户型三房最多居住习惯决定了目前市场主力面积段在80-100二房和100-130三房目前面积90-110的三房最多110-130次之购买动机改善型需求最多首套与子女婚房次之改善型需求决定了较大的户型仍可作为主力产品的一部分，而首套与子女婚房则将开启小户型在庆阳西峰市场的前景承受总价35万以下和35-45万居多根据采样目标收入状况，此项可调整为50-65万（低价心理）影响因素交通及商业配套最多地段、景观次之此项结果充分说明了本项目要在庆阳西峰南部新区树立标杆，需要对于商业开发和运营投入较大关注需求户型对三房需求最多，其次是两房利用“偷面积”，在控制总面积与总价段的基
8、础上，小户型三房具备一定市场潜力，同时市场主力100-130三房仍可作为主力产品之一户型关注户型朝向最多，楼层次之对于本项目产品设置的指导住房朝向南北通透空间偏好大客厅、大阳台景观面起居室通过对部分市场潜在目标客户购房偏好的问卷调查，对于本项目产品设置提供如下指导性意见：本项目户型配比可在市场项目户型配比的基础上，将主力产品段设置在110-130三房，加大小户型（80-90）产品比例；本项目入市初期，大户型总价段需要控制在50-60万元的范围，小户型总价段控制在35-45万元的范围；本项目产品设置可考虑加大客厅面宽部分，杜绝客厅、主卧等主要功能间南向少采光/无采光的户型设置；加大商业方面的宣导
9、力度和招商运营力度，对本项目未来营销存在较大决定性意义；9结合市场现状、产品分析、需求整理得出本项目如下建议：项目建议编号户型套内面积得房率建筑面积A1四房二厅二卫109.03以80%计算136.29A2三房二厅二卫96.82121.03A3一房二厅一卫62.1877.73A4二房二厅一卫75.0493.8本项目户型配比拟算户型面积65以下75-90105-125145以上复式合计面积比例4%39%52%5%以17万计算户数113套829套（80计）826套（107计）57套1825套10PartII.商业部分11目前庆阳西峰地区集中商业仍集中在老城区，零售商业极度过剩，新开业的丽晶百货或将开
10、启购物中心化开端。集中型商业B1：东方百佳综超1F：化妆品、运动休闲、黄金珠宝、钟表眼镜、皮鞋箱包2F：潮流淑女装、青春休闲装、男士商务装、西裤3F：时尚女装、针毛内衣、童装玩具、床纺用品、羽绒服4F：钱柜KTV5F：桌球、旱冰场民生百货（15000）传统百货+综超+娱乐B1：东方百佳综超1F：化妆品、黄金珠宝、钟表眼镜、皮鞋箱包2F：潮流女装、饰品3F：休闲女装、内衣4F：时尚男装5F：数码家电、家居国芳百盛（18000）传统百货+综超B1：酷客淘宝街（散售格子铺）1F：化妆品、男女皮鞋、黄金珠宝、名表眼镜2F：男士精品、箱包皮具丽晶百货（42000）传统百货+餐饮+娱乐3F：男士精品、箱包
11、皮具4F：女时装、箱包皮具5F：运动休闲、玩具、儿童游乐、布艺家纺6F：美食广场、主题餐厅&自助餐饮（大部分仍在装修）7-8F：奥斯卡国际影城、健身房、电玩中心、瑜伽馆、KTV（招商阶段，尚未开业）12庆阳西峰地区集中型商业现状表现为业态合理性低、消费档次低、购物环境差，为本项目树立新标杆创造了机会。集中型商业X轴：业态丰富度Y轴：项目体量Z轴：客流量单一业态2.5万5万0.2人次/min1人次/min5人次/min丽晶百货民生百货国芳百盛金象商厦双业态配置购物中心华兴美食城恒隆商厦消费环境压抑舒适非品牌品牌档次国内品牌合营品牌丽晶百货金象商厦恒隆商厦国芳百盛民生百货13目前庆阳西峰南部新城区
12、主要商业业态为街铺型商业，各个新建项目均建有裙房街铺，与市场需求对比处于过饱和状态。街铺型商业针对庆阳南部新区已交房裙房街铺（共计606个，约2.4万）进行调研，空置面积超过26%（空置商铺231个，共计6237），现有经营街铺业态配比零售：餐饮：娱乐：服务=24.83%：22.12%：0.56%：18.28%。而未交房项目中，商铺总量月34万，待售存量超过22万，一层裙房街铺均价20000元/左右。案名庆化苑二区嘉鑫苑恒美奥运城东墅一品 天富大厦华兴商贸城昊鑫嘉园昊鑫时代广场公园首府 金江名都城中央丽晶百货合计商业面积8300150002000023000300005000080006486
13、01000050000992150000339081剩余存量1200100001600003000050000800036000100005000099210221121价格1500014000-1800015000-25000售罄待定待定待定待定15800待定待定售罄14根据对区域人口量、消费力&消费结构及市场现状的综合分析，本项目集中商业开发量约4.4万，街铺商业开发量约2.5万平米较为合适。商业开发体量业态业种支撑依据区域容量集中型街铺型备注零售2011年庆阳市221.48万常住人口产生112.14亿元社会零售总额；南部新区未来五年内预计人口可达到10万人以上（产业导入6-7万+现有购房
14、约1.14万户）；预计未来南部新区将产生24亿元/年社会零售总额，其中30%将在百货类商家进行消费体现，约合7.2亿元；常规百货类商家拓店要求门店年坪效为1-1.2万元/m2；6万m21.5万m21.2万区域零售商业未来容量较大，但目前由于入住人口量仍较低，零售市场亦受老城区牵引较大，商业氛围养成仍需时间，初期不宜将零售商业布置过多；集中型商业部分宜考虑利用知名品牌百货进驻作为打造商业氛围的助力，街铺型商业部分则考虑中档品牌小型零售补足初期消费结构的中下层部分。综超卖场南部新区未来五年内预计人口可达到10万人以上（产业导入6-7万+现有购房约1.14万户）；常规综超/卖场类商家拓店要求每1.2
15、万m2无竞争辐射人口10万（1.5-2公里内）；1.2万m21.2万m2作为区域生活型商业空白的填补，综超卖场的设置是必不可少的，它也将为项目吸引人流起到举足轻重的作用。餐饮根据针对区域人口消费结构调查，其生活消费支出比例为零售：餐饮：娱乐：其他=50%：30%：15%：5%；本项目零售类商业开发面积1.5万m2；3.6万m21万m21万根据人口消费结构零售与餐饮比例原应为2.7万：1.62万，但由于餐饮相比零售更能带动人流导入，且庆阳西峰地区餐饮业态普遍较受消费关注，故少量提高了餐饮业态的比例。娱乐根据针对区域人口消费结构调查，其生活消费支出比例为零售：餐饮：娱乐：其他=50%：30%：15
16、%：5%；由于新区娱乐业态目前尚无规模经营，考虑适当扩容；1.8万m21万m2目前庆阳西峰地区品质较好、信价比较高的娱乐商家数量极低，南部新区数量更少，利用娱乐业态可有效延长本项目商业部分消费时长，故略微提高娱乐业态比例。合计12.4万3.4万（地下1万）2.2万在街铺型商业部分溢出体量中，考虑配合社区生活需要，配置金融网点、美容美发、社区卫生院、幼儿园等服务型业态。15中型餐饮本项目商业部分需通过一定时间养成商业氛围，故考虑采用一站式购物中心（中高档）+餐饮娱乐楼（中档）+休闲步行街（中低档）格局进行规划。业态规划综超/卖场（1.2万m2左右）B11F2F3F4F品牌百货（1.5万m2左右）
17、特色餐饮+美食广场单层面积0.5万m2，合计2.5万m2（考虑整体持有，1F局部门面可出售）专业产品店(0.1万m2）单层面积0.2万m2，合计1万m2（1-2F可分割销售，3-5F持有出租）5F影院+电玩KTV+桌球等16PartIII.综合楼部分17庆阳西峰办公市场仍处于起步阶段，未来入市量较大，市场需求受三产比例较低限制，并不明显，短期内风险仍较大。办公发展建议序号项目名称办公面积建筑结构销售率出租率1陇东大厦21000分割套型商住混合90%均价6000元/40%2昊鑫时代广场14000整层自由分割 未开盘3华兴商贸城25000分割套型未开盘4恒美奥运康城10500分割套型商住混合未开盘
18、均价5300元/5兆星大厦7350整层自由分割（一层一家）只租不售70%合计77850标准办公与商住兼具待入市量较大（49500）由于庆阳西峰目前三产比例较低（2012年前三季度第三产业增加值96.66亿元，占比23.96%，增长率14.1%，环比超过2011年12.4%的增长率），但由于基础较低，且大部分第三产业集中于金融行业，实际城市第三产业发展较为缓慢，直接导致标准办公楼的需求较为低下，商住混合楼的出现，也昭示着庆阳西峰地区办公市场的正处于起步初期，短期内办公物业的投入应进行一定控制，不宜过多投入。18序号项目名称酒店等级客房数量门市价/协议价平均入住率1嘉馨国际三星标准112标准间：2
19、58/228商务间：278/228豪华套：480/438行政套：580/53860%2庆阳宾馆五星标准239标准间：680/480行政套：1088/888总统套：10880/4888属于政府单位，不愿透露入住情况3皇朝酒店三星标准118标准间：388/218豪华间：488/31865%4熙和金村商务酒店148标准间：168/148豪华套：1880/88885%5新城宾馆商务酒店168标准间：198/118大床间：188/11255%6雄越大酒店 四星标准260标准间：488商务套：688豪华套：888新开业，政府合作单位7阳光天湖四星标准145标准间：268/228豪华套：666/588别墅区
20、：688/398属于政府单位，不愿透露入住情况8正阳国际四星标准122标准间：380/198豪华套：880/35250%9喜来登规划在建，目前暂无官方信息，仅见工地看板广告庆阳西峰酒店市场逐渐向南区移动，高入住率往往出现在品质较高或信价比较高商务/星级酒店。酒店市场19目前庆阳西峰酒店市场需求较为稳定，供给则较为单一，随着城市经济的稳步发展，需求也将逐步扩大，市场仍具有较大发展空间。酒店客群由于目前庆阳西峰地区的酒店客群区别于常规旅游城市，受季节性影响较小，且对于酒店存在硬性需求，因此随着地区经济的进一步发展，该地区对于酒店的需求仍有一定的增长空间。20通过对同区位类似档次却经营状况截然不同的
21、两家酒店的对比发现，打造“小而全的精品商务酒店”是切入庆阳西峰酒店市场的契机。酒店发展建议对比酒店客房数门市价/协议价早餐供应入住率餐饮配套会议配套娱乐配套商业配套设备水平服务响应熙和金村148标准间：180/148大床间：280/148自助早餐85%4F大型宴会厅5F各种包房配置完善5F餐饮区域可用于会议棋牌娱乐房外设小卖部水果超市国产金牌卫浴专设冲淋间中央空调中控多点照明设置每层均设楼管，常务值守，服务响应时间在3-5分钟新城宾馆168标准间：198/118大床间：188/112无早餐供应55%2-3F新开朝天门火锅城无会议室棋牌娱乐房内设卖品部新开综超与银行网点杂牌卫浴无冲淋间传统管道采
22、暖中控单点照明设置每层均设楼管，但仅作为工作间，服务响应时间在5分钟以上该两家酒店同出世纪广场西侧，直线距离约150米，客房数量与住宿价格相差较少，但由于熙和金村酒店牺牲了部分的客房数（新城宾馆将部分楼层租赁作为办公使用）配备了相对较高标准的餐饮及会议配套，同时在硬件上增加了一部分投入，并在服务品质与细节方面进行了一定的提升，其成为目前区域内经营最为火爆的一家商务酒店，同时也是目前庆阳西峰地区经营状况最为良好的酒店。21基于“兼顾当前市场，把握未来机遇”的考虑，本项目综合楼部分建议利用精品商务酒店提升品质，标准商务办公试水未来市场。综合楼建议酒店及配套1.08万m2左右办公综合楼1.08万m2
23、左右6F-14F15F-23F18层（6-23层）单层1200，合计2.16万m2（酒店及配套部分持有，办公综合楼部分可租可售）现有市场未来机会22PartIV.整体规划建议23集中商业A（5F）集中商业B（5F）综合楼（23F）集中商业A内部可考虑采用传统百货布局，集中商业B内部则可采用店中店形式；可考虑在集中商业4F部分开始A与B进行完全连通，4F以下部分通过连廊连通。南侧主入口保持原设计位置不做调整，以保证南侧商业人流引导需要，将卫生院与会所等设置其两侧。零售零售&服务零售&服务餐饮餐饮会所主景观轴餐饮零售&服务零售还建部分考虑采用一栋两单元住宅“骑”6层5000商业形式设置零售&服务幼儿园充分发掘区位价值，可考虑在街角部位将商铺设置成三层，单层面积也略微放大。集中商业与步行街间的连通开口务必设置与零售业态对接北侧入口向西移动，避开未拆迁区域，保证该入口西侧部分整体形象与商铺不受未拆迁部分影响，且保证一期街铺部分开发量不会过多。24请各位领导、同事多多指正，给予意见！
