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1、2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 建业城建业城 三期三期营销推广思路营销推广思路易易居中居中国郑州分公司国郑州分公司20082008年年2 2月月2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789目录目录第一部分 三期的营销目标第三部分 三期营销推广思路、定位基点、核心策略、营销实施总纲、推广建议、执行排期第四部分 三期销售策略第二部分 三期产品解析2008房地产营销
2、策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789第一部分 三期的营销目标2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 那么，那么，2008年，作为运营后的项目三期，我们简要达年，作为运营后的项目三期，我们简要达到怎样的目标？到怎样的目标？ 07经过濮阳建业人的全年努力，建业城热销龙城！经过濮阳建业人的全年努力，建业城热销龙城！总体目标总体目标品牌目标品牌目标价格目标价格目标2008房地产营销策划
3、大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789未来十年，濮阳人居典范未来十年，濮阳人居典范确确立建业的市场主立建业的市场主导导地位地位三期成功推售，基本清盘，三期成功推售，基本清盘，一期、二期全部售罄；一期、二期全部售罄；三期均价三期均价26002600元元/ /平平方米方米 销售目标销售目标价格目标价格目标品牌目标品牌目标 总体目总体目标标 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789三期销售目
4、标三期销售目标项目名称目名称总销面面积（万（万m m2 2）总销套数套数总销金金额（万）（万）预计均价均价（元（元/ m/ m2 2）开开盘日期日期成成销面面积（万（万m m2 2）成成销套数套数成成销金金额（亿）建建业城城（三期）（三期）3.57072629284260026006 6月月（第一（第一组团）8 8月月（第二（第二组团）4.83321.37注：成销面积指1月16日统计面积2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789第二部分 三期产品解析2008房地产营销策划大全策划人
5、士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789三期产品构成三期产品构成户 型型面面积（）（）计算面算面积（）（）套套 数数（套）（套）套数比例套数比例（%）总面面积（）（）总面面积比例比例（%）二房二二房二厅一一卫85以内以内8542 16.0%3571 10%小三房二小三房二厅二二卫115以内以内11547 17.8%5356 15%大三房二大三房二厅二二卫130以内以内13069 26.2%8927 25%顶退三房退三房110-120以内以内11531 11.9%3571 10%四房二四房二厅二二卫155以内以内
6、15546 17.6%7141 20%叠加叠加1.2层260以内以内26014 5.2%3571 10%叠加叠加3.4层260以内以内26014 5.2%3571 10%合合 计262 100%35707100%2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317891、三房面积所占比例达到50%，套数比达到55.9%,且120以内的户型 比例达到35%，这将对项目的价格提升起到积极的作用！2、二房，四房面积所占比分别为10%和20%，产品线得到了丰富；3、别墅产品面积比例达到20%，项目三期的
7、档次将会得到质的提升，同 时也是影响三期销售周期的主要因素。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 经过1年的洗练，市场对项目的接受度大大提高，“躬耕於产品时代” 的建业人，也通过对项目的一、二期的总结，设计了濮阳独有的产品：三期产品解读三期产品解读三期建筑三期建筑风格设计风格设计北欧风格北欧风格简约流畅冷峻厚重线条线条色调色调现代主义现代主义2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 Q
8、Q:69031789构建三期产品的价值体系构建三期产品的价值体系三期产品三期产品价值体系价值体系1 1、2 2期项目形象期项目形象升级换代的产品升级换代的产品简约流畅简约流畅震撼的实景现代主义建筑升级力作的户型合理面积控制合理面积控制北欧风格的建筑龙形水系龙形水系坡地景观坡地景观珍稀树种珍稀树种历久弥新历久弥新尺度感的享受尺度感的享受多样户型配比多样户型配比入户花园设计入户花园设计冷峻厚重冷峻厚重2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789第三部分 三期营销推广思路2008房地产营销
9、策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317891、定位基点、定位基点 结合项目一二期的营销回顾、三期的产品解析及市场现状，我们在08年度的三期营销推广中将会面临哪些市场疑难点呢？对这些关键点我们又将如何一一突破呢？这将是制定本期推广策略的重要核心。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178911、在未来暗潮涌动的市场竞争中，我们如何掌握胜算？10、如何才能打通项目的营销通路？9、当地各类传统
10、媒介收效较弱，我们将如何选择？8、前期营销概念宽泛，市场影响力不够，我们将如何扭转？7、三期产品过渡超前，如何让市场接受我们？6、品牌头牌尚未奠定，如何树立建业的濮阳领导地位？5、如何才能融化区域消费闭塞的坚冰，向市区/油田进军？4、从何寻找项目所需的巨大客源？3、如何弱化项目较低的区位认可度？2、如何在三期成功推售的同时，将一二期余量顺利清尾？1、如何将三期产品风格与前期推广完美衔接？操作难度市场预期疑难点2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789一个核心一个核心无以撼动的市场领
11、军地位无以撼动的市场领军地位两个主场两个主场市区、老城市区、老城三条主线三条主线概念主题（品牌线）：建业客户价值提升年概念主题（品牌线）：建业客户价值提升年 执行主题（营销线）：营销目标的完成执行主题（营销线）：营销目标的完成互动主题（客户线）：无限放大客户的互动主题（客户线）：无限放大客户的“滚雪球滚雪球”效应效应、核心策略、核心策略一个核心两个主场三条主线2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789全年贯穿“建业客户价值提升年”的总体思想，在“市区”和“老城”这两个主战场上，一手
12、深耕营销渠道，一手滚动客户资源，通过切实有效的项目定位和震撼人心的营销话述，彻底打通项目的营销通路，最终奠定坚实有力的品牌领导地位。以“品牌价值体系”带动项目三期，乃至更多产品的顺利推进，实现项目可持续性的双赢发展。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789、营销实施总纲、营销实施总纲三期推售策略建议三期推售策略建议集中火力节奏紧凑张弛有序小步快涨集中火力节奏紧凑张弛有序小步快涨2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载
13、 0755-83513598 QQ:69031789难点一：如何将三期产品风格与前期推广完美衔接？难点一：如何将三期产品风格与前期推广完美衔接？ 以具有前瞻性和统领性的通盘思考，缓冲项目分期的风格性差异，使每一次推广都奠定在“领军品牌 首席大盘 人居典范”的核心目标上。在视觉表现中寻找一、二期“现代主义风格”和三期“北欧风格”的共通点，以两者内涵的相通之两者内涵的相通之处处“简约、大气、品位简约、大气、品位”为主要切入点为主要切入点，以此达到完全的“形、神”统一。 关键词关键词 前瞻性的思考前瞻性的思考 统领性的主旨统领性的主旨 精神层的共通精神层的共通2008房地产营销策划大全策划人士必备资
14、料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789难点二：如何在三期成功推售时，将余量顺利清尾？难点二：如何在三期成功推售时，将余量顺利清尾？ 1、 尽量避免余房大规模杀客的关键性节点与三期推广节点相冲 突，以削弱彼此间的影响； 2、梳理剩余房源，针对产品定制推广策略，如“别墅月”等活 动，增加卖点深挖、强推，及户型重点推介等； 3、利用三期价格涨幅和两期产品的价差，自然去化； 4、通过三期客户的积累，扩大余房的选择机率； 5、通过现房实景增强大户新客户的购买信息； 6、通过余房价格体系的整体调整，有倾向性的去化房源； 关键词关
15、键词 定制策略定制策略 价格引导价格引导 优势逐现优势逐现2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789难点三：如何弱化项目较低的区位认可度？难点三：如何弱化项目较低的区位认可度？“大盘”的影响力，我们不容忽视。它能改变的不仅仅是一个项目，一个区域，甚至是一座城市！ 所以，在区位的弱势上，我们唯有用“大盘”强势的影响力去带动项目，辐射区域，突破全城。在三期推广之始，针对全市整体市场，将“全城首席大盘”的显性特质凝炼升华，提出“未来十年，濮阳人居典范”的领袖概念，并以“高、大、全”的产品
16、优势作支撑，达成高记忆、快传播、深感情的推广效应，真正树立“濮阳领导品牌，高端人居典范”的市场形象。 关键词关键词 以大盘带动区域，以区域突破全城以大盘带动区域，以区域突破全城 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789难点四：从何寻找项目所需的巨大客源？难点四：从何寻找项目所需的巨大客源？一个长达5年以上开发周期，拥有8期产品之多的超级大盘，如此巨大的客户资源将从何而来？“走出去，走出去”是我们无可回避的唯一出路，我们所要吸引的不仅仅是老城、县乡的高端客户，还深切需要市区、乃至油
17、田区的消费力支撑，所以我们将三期的客源放眼两大主场“老城”和“市区”，并以两大主场向上或向下扩散，最终实现辐射全城的长期战略目标。在客户挖掘上我们以下三方面为主导：在客户挖掘上我们以下三方面为主导：在客户挖掘上我们以下三方面为主导：在客户挖掘上我们以下三方面为主导：撒网式扑捉新客户；渠道精攻新客户；滚动老客户资源；（再置业老带新） 关键词关键词 以以“老城老城”“”“市区市区”为主场，以为主场，以“铺面铺面”“”“渠道渠道”为手法，以老客户资源滚为手法，以老客户资源滚动为核心动为核心 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 07
18、55-83513598 QQ:69031789难点五：如何才能融化区域消费闭塞的坚冰？难点五：如何才能融化区域消费闭塞的坚冰？目前当地客户置业习惯受区域局限明显，项目客户来源也相应受阻。为了实现销售，我们应采取“保老城、攻乡镇、夺市区保老城、攻乡镇、夺市区”的客户战略。在老城确保客户占有率第一；在老城确保客户占有率第一；在乡镇广为铺面，保证认知度第一；在乡镇广为铺面，保证认知度第一；在市区重点打击，保证精准度第一；在市区重点打击，保证精准度第一；市区将通过有效渠道直袭客群核心，随之逐步渗透，直至融冰。如政府、金融的中上层，移动、联通的VIP客户，建业会的联盟商家等高端数据库，以直投“会所体验卡
19、”、项目小手册，举行互动联谊活动等多重形式，进行渠道营销。在油田区建议采用“从点到面”的扩展攻略，将“城花”“小哈佛”等作为项目外联点，以设置第二销售部（选择城花底商或小哈佛附近）、老客户维系、联谊/外展/团拜/派单等多重形式对“城花”及其周边高档社区逐步辐射，以有力对抗竞争对手，抢夺实力客户。 关键词关键词 保老城保老城 攻乡镇攻乡镇 夺市区夺市区 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789难点六：如何树立建业的濮阳领导地位？难点六：如何树立建业的濮阳领导地位？、启用全市焦点媒介
20、，树立项目品牌高度；、打通营销通路，占据全城有利的核心位置，奠定项目认知度；（如户外大牌的选择、道旗跨街牌的选择、自制高炮精神堡垒）、以品牌、品质传播项目，通过“未来十年，濮阳人居典范”改变一 座城的气势，确立项目领导地位；、通过政府公关、权威性媒体报道、新闻事件的制造，扩大项目话语 权及美誉度；、通过项目的良好推广、热力销售、口碑传播，一次性奠定头牌地位； 关键词关键词 开启全市焦点开启全市焦点 打通营销通路打通营销通路 权威渠道渗透权威渠道渗透2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903
21、1789难点七：三期产品过渡超前，如何让市场接受我们？难点七：三期产品过渡超前，如何让市场接受我们？ 前期形象入市，“未来十年，濮阳人居典范”的大盘概念先行， 后期导入产品，形象表现以贴近市场审美为主。 关键词关键词 大盘概念先行大盘概念先行 产品后期导入产品后期导入2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789难点八：前期营销影响力不够，我们将如何扭转？难点八：前期营销影响力不够，我们将如何扭转？梳理项目特质，探底市场走势，分析客群心理及消费行为，量身定制有市场突破性、有强度、有针对
22、性的营销概念。 项目建议将项目大盘形象的奠定作为此次推盘成败的第一考量指标，所有的市场强音都集中在“未来十年，濮阳人居典范”这个点上，形成一切推广，为一切推广，为“大盘大盘”的局面。在项目形象强化、稳固、明朗的基础上，统领全盘，树立全城领袖旗帜，形成市场中最强大的影响力和感召力。 关键词关键词 一切推广，为一切推广，为“大盘形象大盘形象 领袖气质领袖气质”服务服务2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789难点九：当地媒介收效较弱，我们将如何选择？难点九：当地媒介收效较弱，我们将如何
23、选择？对当地媒体渠道进行摸底，针对区域特性，定制推广渠道及排期。目前实销型媒体侧重于户外、短信、夹报、数据库营销及各类活动；形象型媒体侧重于户外、道旗、报广、截段广告等。对每一次推广都进行广告实效评估和渠道收效监控，在良好掌握反馈后，隔断对媒体组合进行优化整合，配组成最适合本案的媒体组合拳。相信在未来，适度的渠道拓展与拓深，也将为我们带来更多惊喜。 关键词关键词 深入摸底深入摸底 定制策略定制策略 实效评估实效评估 媒体组合拳媒体组合拳 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789难
24、点十：如何才能打通项目的营销通路？难点十：如何才能打通项目的营销通路？采用“两个主场 一点一面”的营销策略，打通项目任督二脉。两个主场是“市区”和“老城”，市区是以市区是以“点带面点带面”的通路策略为主的通路策略为主。在市区选择重点渠道和节点进行攻克，并逐步渗透，直至融冰。如选择市区有利节点设置大型户外；对市区已购客户的所在单位进行回访、团拜、产品推介；对市区高档酒店、洗浴中心、大型商超等目标客户集中消费的场所进行派单、外展。老城以老城以“铺面收效铺面收效”为主导为主导。在老城广为铺面，并向下扩展，乃至周边乡镇都要进行“地毯式”扫描。在这块阵地上，我们要确保项目的认知度第一、美誉度第一、占有率
25、第一的三个“第一”。在油田区展开在油田区展开以以“城花城花”为驻点的辐射为驻点的辐射，注重点与点之间的相互作用，无论是媒介推广，还是营销活动，都要联动引爆，形成互动，通过主场间的相互配合、围攻必将使项目营销路径通畅，形成以项目现场为核心的磁场效应； 关键词关键词 两个主场两个主场 一点一面一点一面2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789难点十一：在未来市场竞争中，我们如何掌握胜算？难点十一：在未来市场竞争中，我们如何掌握胜算？未来新地块频出，实力品牌加盟，市场竞争愈演愈烈，我们应
26、抓紧入市机会，先一步奠定不可动摇的市场领导地位，为后续销售打下基础。 关键词关键词 紧抓市场先机紧抓市场先机 抢占市场高地抢占市场高地2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789精准定位，注重实效集中火力，减少耗能滚动资源，以小见大成本策略2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789、推广建议、推广建议三期产品建议三期产品建议：未来十年，濮阳人居典范市场属性定位：市场属性定
27、位：全城首席大盘 领袖品牌力作市场形象定位：尊贵、大气、品位、身份象征2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789开篇亮相：系列一：系列一：未来十年，濮阳人居典范 全城首席大盘建业城唯美三期，三月即将傲然出世 系列二：系列二： 建业城，超越未来十年的生活 全城首席大盘建业城三期VIP增值卡即将招募 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789、执行排期、执行排期月月月月月月
28、月月月10月11月12月三期形象准备三期形象准备三期推广方案确定、VI系统确定、营销中心包装等辅助工作户外等形象广告，概念楼书/折页等现场销售物料，围墙等现场包装到位三期形象入市三期形象入市VIP卡招募卡招募第一组团认筹第一组团认筹户外/报广/广播/飞播字幕等信息推广，VIP卡招募/认筹活动道具准备及组织，渠道公关，社区形象大使第一组团解筹第一组团解筹第二组团认筹第二组团认筹户外/报广/派单/广播/飞播字幕等信息推广，认筹/解筹活动道具准备及组织，社区形象大使一二期交房一二期交房第二组团解筹第二组团解筹强势推广，活动执行，重点单位外展/推介，社区形象大使三期清尾三期清尾新老客户联动，卖点强攻，
29、体验营销，SP促销2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789第一阶段第一阶段 形象准备期形象准备期 营销目标： 蓄客数量205组，总销17套，到账收入700万，其中1月份计划累计85组客户，二月计划累计120组客户。主要工作： 项目三期推广思路和营销策略的确定； 项目三期VI系统的确定； 项目三期物料制作，营销中心包装等辅助工作进行中； 一二期余房销售方案确定，房源梳理完毕；2008年1月-2月2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房
30、地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789第二阶段第二阶段 形象入市期形象入市期 2008年3月营销目标： 蓄客数量260组，总销20套，到账收入1400万。阶段策略：通过“未来十年，濮阳人居典范”“全城首席大盘”的领袖气势带动三期入市，重树全城领导地位。同时，通过“售楼部新装开放暨三期正式面市”活动对当地政府机关和相关领导单位进行深入的公关活动，以权威部门新闻事件的营造，确立项目在市场中的话语权，瓦解先前流传的负面传言，并通过“建业城VIP好邻居卡”的馈赠活动，实现“梳理客户资源、深挖客户资源、经营客户资源、滚动客户资源”的四大目标，为建业城建立一支长期持久高效的外
31、销团队，从而树立良好的口碑和美誉度。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789阶段推广主题：未来十年，濮阳人居典范阶段主要工作： 户外、报广、道旗等形象广告统一出街； 概念楼书/折页等现场销售物料到位，现场售楼部包装完毕； 围墙、精神堡垒等现场包装到位；阶段公关活动：建业城好邻居会正式启动暨“好邻居”卡现场派发活动；建业城售楼部新装亮相暨建业城唯美三期正式公开活动；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-8
32、3513598 QQ:69031789第三阶段第三阶段 第一波认筹期第一波认筹期 2008年月月营销目标： 蓄客数量四、五月份各400组，总销达到40套，其中四月25套，五月15套，两月到账收入共3012万。阶段策略：四月利用一、二期现房实景感染，带动新老客联动，做好渠道深挖，全面展开三期的强势推广，同时对三期第一组团进行正式认筹，限量发售建业城三期VIP增值卡。在对余房价格调整的基础上，开展“别墅月”活动，有针对性的去化一二期尾房。五月加强老客户的联动营销，加大对“好邻居会”滚动力度，利用集团品牌的影响和号召力，进一步扩大客源，并通过及时性事件营销和大客户营销，快步推动三期认筹。2008房地
33、产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789阶段推广主题：品质之巅，展望未来的高度阶段主要工作：已购客户所属单位的重点推介团拜；周边县、镇、乡的捕网式派单，重点专业市场的“一对一”直销式走访； 城花外展中心正式开放； 阶段公关活动：三期VIP卡正式招募暨第一组团认筹活动；周末沙龙会活动；（针对银行通讯等高端客户开展兴趣话题的沙龙）建业城三期产品推介会暨国际精品生活研讨会2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-835135
34、98 QQ:69031789第四阶段第四阶段 第一波解筹期第一波解筹期 2008年6月营销目标： 蓄客数量六月份400组，总销达到88套，到账收入共1335万。阶段策略：根据客户积累情况及客户摸底分析，按3：1的人房比推出房源，通过集中解筹达到热销局面，当天解筹可按认筹的先后顺序优先选房，并可根据VIP增值卡享受每日100元递增的现金奖励，在客户签定购房合同之后，增值卡以现金形式赠送客户或直接抵兑首付款；解筹当天还设置各类庆典活动，以此烘托氛围，邀请媒体炒作现场，制造濮阳的热销传奇，6月8日三期第一组团盛大解筹；在第一组团火爆热销，并作短暂的间歇式喘息，于6月18日三期第二组团开始正式认筹；2
35、008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789阶段推广主题：实力见证未来阶段主要工作：根据企业法人名录及银行VIP客户进行直投；新老客户联动； 全市及城花周边高端社区巡展；阶段公关活动：6月8日三期第一组团盛大解筹活动；6月18日三期第二组团正式认筹活动；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789第五阶段第五阶段 开盘热销期开盘热销期 2008年7月-8月营销目标： 两月蓄客
36、数量分别为350组和400组，总数达750组，实现销售110套，其中七月销售20套，8月达到项目热销顶峰90套，确保到账收入2700万。阶段策略： 利用交房、实景等利好信息，配合三期第一组团房源的解筹热销，制造项目品质的制高点，通过项目会所的正式开放，奥运会赛事竞猜、精彩比赛共赏等客户活动，为项目在炎热的夏季再次聚集人气。内场以体验营销、客户情感营销为主，外场以外展、企业推介、周边乡镇深入渗透派单等为主，以多重攻略实现项目的预期目标。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789阶段推
37、广主题： 建业扛鼎 当红不让阶段主要工作：进行渠道深挖,对银行VIP、移动全球通VIP进行直邮、直投、联谊；项目卖点的深入解析，放大强打；周边县、镇、乡的深入渗透； 全市高档消费场所的DM直投，深度渗透； 阶段公关活动：8月8日，建业城三期盛世开盘活动；金色周末奥运金牌竞猜活动/精彩赛事欣赏； “我健康，我快乐”建业城杯首届家庭游泳比赛；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789第六阶段第六阶段 强销期强销期 2008年9月-11月营销目标： 三个月蓄客数量分别为330组，250组
38、和200组，总数达780组，实现销售65套，其中9月30套，10月20套，11月15套，确保到账收入4000万。阶段策略： 配合浓情社区、人文关怀、样板社区形成良好的口碑传播，做好客户资源的滚动和经营，通过销售现场的样板实景带动热销，对销售情况及时把控、调整，利用良好的房源销控和价格策略，顺利完成三期房源的整体清盘。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789阶段推广主题： 有眼界的人生，天生优雅着阶段主要工作：市直单位、县直单位等高收入客群直邮、联谊；项目卖点的细化、放大，强推；联
39、盟商家高端客户联谊、小型客户俱乐部； SP促销； 阶段公关活动：9月13日，月圆建业城，深情仲秋活动；10月1日至7日，建业城首届家庭节； 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789第四部分 三期销售策略2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789销售组织销售组织采用二维一体的销售模式 坐销+行销 增加销售环节提高成交比例 现场执行小定强杀 客户一对一搏杀提高成交比例 客
40、户情况深挖及分析 人员面貌及销售欲望的提高 标准化管理及人员激励 一切围绕着如何提高成交比率2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789谢 谢 聆 听2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789房地产策划大全 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789写好写好策略简报策略简报黑弧广告2003/07/272008房地产营销策划大全策划人士必备
41、资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789它它真是个好东西真是个好东西让让创作人员每拿到策略单就知道怎么做创作；创作人员每拿到策略单就知道怎么做创作；有把握做出有创意的广告；有把握做出有创意的广告；知道创作的源头、方向、味道核心诉求；知道创作的源头、方向、味道核心诉求；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789先先澄清几个概念澄清几个概念营销营销策划：策划：产品的市场定位、产品设计及行销整合。产品的市场定位
42、、产品设计及行销整合。广告策划：广告策划：围围绕营销任务的传播整合。围围绕营销任务的传播整合。广告创作：广告创作：一个具体的广告创作。一个具体的广告创作。本本策略的意义在于指引创作，而非指引策划。策略的意义在于指引创作，而非指引策划。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789策略单的覆盖面策略单的覆盖面所有广告涉及的内容所有广告涉及的内容1. 企业品牌核心企业品牌核心2. 项目品牌核心项目品牌核心4. 一次活动、一则促销广告一次活动、一则促销广告3. 阶段性广告运作阶段性广告运作5
43、. 几乎所有的广告内容几乎所有的广告内容2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789撰写三忌撰写三忌1. 含糊其辞含糊其辞2. 泛泛而谈泛泛而谈3. 不着边际不着边际2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317891、品、品牌牌广告背后的人是谁，它所散发出来的风格。广告背后的人是谁，它所散发出来的风格。目的：目的：每一次广告的作业都不可空穴来风。每一次广告的作业都不可空穴来风。
44、 创作的风格不要与企业背道而驰。创作的风格不要与企业背道而驰。 前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃。前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃。 既要符合又要超越。既要符合又要超越。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789它的过去留下了什么。企业它的过去留下了什么。企业/项目品牌印迹是什么；项目品牌印迹是什么；一件事，一个观点，一中价值观；一件事，一个观点，一中价值观；对这次作业有什么影响（正面的对这次作业有什么影响（正面的/负面的、继承的负面的、继承的/忽忽略的、主要的略的、主要的
45、/次要的）；次要的）；内容解释：内容解释：关键人物（决策人、影响人）的广告观念与风格，（不）关键人物（决策人、影响人）的广告观念与风格，（不）喜欢什么样的广告，有何忌讳，是否可引导；喜欢什么样的广告，有何忌讳，是否可引导；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789举例说明：举例说明：国际公馆：国际公馆：一个历史悠久、具有深厚的国际人文视野和底蕴一个历史悠久、具有深厚的国际人文视野和底蕴的企业。的企业。浙江东海：浙江东海：在杭州具有一定创新元素，逐步形成一种风格，在杭州具有一定创新元
46、素，逐步形成一种风格，具有强烈变革意识。具有强烈变革意识。蔚蓝三期：蔚蓝三期：高品质、充满着人文的关怀、亲切大度。高品质、充满着人文的关怀、亲切大度。星光名珠：星光名珠：赤裸裸的潮洲富贵气。赤裸裸的潮洲富贵气。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892、广告任务、广告任务这个广告的目的，必须具有针对性这个广告的目的，必须具有针对性目的：目的：这旨策略的原点与初衷；这旨策略的原点与初衷； 也是检验作业成果是否可行的核心尺度。也是检验作业成果是否可行的核心尺度。 三思而后行，一着不慎
47、，全盘则毁。三思而后行，一着不慎，全盘则毁。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789我们的广告是要解决什么问题，也就是沟通的任务。我们的广告是要解决什么问题，也就是沟通的任务。引起消费者在购买决策时在哪方面必须考虑。引起消费者在购买决策时在哪方面必须考虑。它它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，品不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，品牌重塑等幻义上的词语，那是广告策划的任务。牌重塑等幻义上的词语，那是广告策划的任务。内容解释：内容解释：考虑它的阶段性、媒体特征。考虑它
48、的阶段性、媒体特征。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789举例说明：举例说明：国际公馆：国际公馆：让市场看到，国际公馆不是一个豪气冲天的豪宅让市场看到，国际公馆不是一个豪气冲天的豪宅，而是具有公馆居住品质及文化的房子。，而是具有公馆居住品质及文化的房子。浙江东海：浙江东海：让同行、公众和消费者发现，它不是一个随波逐流，让同行、公众和消费者发现，它不是一个随波逐流，而是具有领的观念、意识和行动的发燕尾服。而是具有领的观念、意识和行动的发燕尾服。蔚蓝三期（留住）：蔚蓝三期（留住）：
49、引发人们是否安心并定居深圳进行思考。引发人们是否安心并定居深圳进行思考。公馆前期：公馆前期：让消费者看到公馆的价值，非豪宅所能比拟。让消费者看到公馆的价值，非豪宅所能比拟。普瑞酒店：普瑞酒店：让高级商务人员改变传统的市内酒店商务观念让高级商务人员改变传统的市内酒店商务观念2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317893、目标受众群、目标受众群包括生理和心理状况包括生理和心理状况目的：目的：把他们的特质，以及现在的状态。把他们的特质，以及现在的状态。 广告是否符合他们的需要、欲求及审美。
50、广告是否符合他们的需要、欲求及审美。 注意阶段性与传播渠道。注意阶段性与传播渠道。 注意人性洞察，让他们活生生生在你面前。注意人性洞察，让他们活生生生在你面前。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789他们的阶层、教育背景与审美情趣他们的阶层、教育背景与审美情趣他们如何消费广告，他们渴求什么东西他们如何消费广告，他们渴求什么东西内容解释：内容解释：它们的语言、行为及风格它们的语言、行为及风格必须紧紧抓住消费者的酋长必须紧紧抓住消费者的酋长不要把它理解为消费者认知到决策的购买过程不要
51、把它理解为消费者认知到决策的购买过程2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789举例说明：举例说明：蔚蓝三期（留住）：蔚蓝三期（留住）：一群高素质高学历、高阶层、年轻公司核心层。一群高素质高学历、高阶层、年轻公司核心层。通过这个城市证明了自己的能力，也为它贡献自己的青春、激情通过这个城市证明了自己的能力，也为它贡献自己的青春、激情与智慧。与智慧。但这个城市的浮华与浅薄始终让他们无法安定下来。他们在考虑但这个城市的浮华与浅薄始终让他们无法安定下来。他们在考虑是不是要长久地在这个城市呆下
52、去。是不是要长久地在这个城市呆下去。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789举例说明：举例说明：波托菲诺（三期）：波托菲诺（三期）：一群自认为很有格调的有钱人。一群自认为很有格调的有钱人。例如：学识例如：学识/财富财富/地位地位/见识见识/ 穿着穿着得体得体/举止优雅举止优雅/言行得当言行得当/艺术欣赏等等。艺术欣赏等等。但又对什么是真正的格调信心不足，但又对什么是真正的格调信心不足，需要用最好的东西来证明自需要用最好的东西来证明自己，如名车己，如名车/美女美女/名酒名酒/名画。
53、名画。渴望把自己塑造成格调的标杆。渴望把自己塑造成格调的标杆。就像每年奥期卡明星，成为众人就像每年奥期卡明星，成为众人的念效。的念效。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317894、竞争环境、竞争环境谁？他们在诉求什么？重要的机会或门槛在哪里？谁？他们在诉求什么？重要的机会或门槛在哪里？寻找两至三个关键竞争者寻找两至三个关键竞争者不不描述竞争者，直接点出竞争者的核心描述竞争者，直接点出竞争者的核心2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房
54、地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789举例说明：举例说明：国际公馆（竞争环境）：国际公馆（竞争环境）：波托菲诺：意大利人文的生活格调；波托菲诺：意大利人文的生活格调；水榭花都：香蜜环境第一品牌；水榭花都：香蜜环境第一品牌；雅颂居：豪宅第一地段；雅颂居：豪宅第一地段；竞争者在在综合质素上相当之高，并在某一方面占据独有的位置；竞争者在在综合质素上相当之高，并在某一方面占据独有的位置；公馆无法超越，不比地段，不比环境，不比某种风情，而是从拥公馆无法超越，不比地段，不比环境，不比某种风情，而是从拥有很深历史积淀公馆生活生活形态入手，新公馆生活对深圳人而，有很深历史积淀公馆
55、生活生活形态入手，新公馆生活对深圳人而，竟义非凡，这是其他品牌所没有的，竟义非凡，这是其他品牌所没有的，2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789浙江（竞争环境）：浙江（竞争环境）：绿城：杭州杭州市场第一品牌。实力、规模、稳健。绿城：杭州杭州市场第一品牌。实力、规模、稳健。它的品牌为人追棒，它的产品成为市场主流，它做什么，市它的品牌为人追棒，它的产品成为市场主流，它做什么，市场就跟着做什么。场就跟着做什么。以以做好产品及价值让渡取阅消费者。在整个一条链的开发及营销做好产品及价值让渡
56、取阅消费者。在整个一条链的开发及营销理念上目前还没有创新动作。这正好是东海的机会。理念上目前还没有创新动作。这正好是东海的机会。举例说明：举例说明：2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317895、广告前看法、广告前看法真实感受、精简真实感受、精简这这就是我们所说的现在的状态，即就是我们所说的现在的状态，即A状态；状态；包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；也也可是某种消费心态、观念。可是某种消费心态、观念。感性描述与刻画；感性描述与刻画；2008
57、房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789举例说明：举例说明：普瑞酒店：普瑞酒店：商务就应该在市内酒店举行；商务就应该在市内酒店举行；便捷、毫华、有面子便捷、毫华、有面子商务的攻利很明确，但真的好累。商务的攻利很明确，但真的好累。还让人认为是一个物质主义者。还让人认为是一个物质主义者。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317896、广告后看法、广告后看法变化在哪里，注意和广告任务
58、的关系变化在哪里，注意和广告任务的关系这这就是我们所说的就是我们所说的B状态；状态；包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；也也可是某种消费心态、观念。可是某种消费心态、观念。感性描述与刻画；感性描述与刻画；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789举例说明：举例说明：普瑞酒店：普瑞酒店：商务很轻轻松，自然。商务很轻轻松，自然。它会场改变或影响我的商务心态。它会场改变或影响我的商务心态。给我一份愉悦的心情。给我一份愉悦的心情。这样的地方会有更理所
59、当然的好结晶果。这样的地方会有更理所当然的好结晶果。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317897、单一诉求点、单一诉求点被被输出的信息可以把目标从输出的信息可以把目标从A到到B它是标题，也不是广告语。也浊它是标题，也不是广告语。也浊IDEA。重点在于让创意人员清晰把握重点在于让创意人员清晰把握2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789举例说明：举例说明：普瑞酒店：普瑞酒
60、店：至高商务所在；至高商务所在；蔚蓝海岸：蔚蓝海岸：可以好好考虑把心和家都安定下来。可以好好考虑把心和家都安定下来。浙江东海：浙江东海：每一步，它都在前面；每一步，它都在前面；棕榈园三期：棕榈园三期：生活的每个地方都可陶醉；生活的每个地方都可陶醉；加州阳光：加州阳光：居住的关键环节应该突破传统，像加州阳光那样；居住的关键环节应该突破传统，像加州阳光那样；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317898、支持点、支持点单一诉求成立的理由。单一诉求成立的理由。洒要放洒要放所有的资料，必须和
61、单一诉求有直接关系。所有的资料，必须和单一诉求有直接关系。不一定是成品的机理，可能是某个人性的洞察。不一定是成品的机理，可能是某个人性的洞察。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789举例说明：举例说明：普瑞酒店：普瑞酒店：最高级的产品，最自自然的形态。最高级的产品，最自自然的形态。蔚蓝海岸：蔚蓝海岸：深圳让人没有根的感觉，蔚蓝的人文风尚。深圳让人没有根的感觉，蔚蓝的人文风尚。浙江东海：浙江东海：产品有创新的元素，建筑、管理、园林与服务。产品有创新的元素，建筑、管理、园林与服务。2
62、008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789流程名称：公司战略目标实施流程流程名称：公司战略目标实施流程流程编号：流程编号：流程拥有者：战略发展部流程拥有者：战略发展部时间公司各部门人力资源部开始战略发展部1 1战略理解企业文化理解制定公司战略竞争战略职能战略2 2部门内部战略宣灌战略目标部门内部达成一致目标全体员工共同分解战略目标管理体系形成部门工作计划组织实施计划培训、辅导文化认同目标控制？继续实施完成计划纠偏、调整督促完成3 34 45 56 67 78 810109 91111
63、121213131414总经理办公会AB2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789流程名称：公司战略目标实施流程流程名称：公司战略目标实施流程流程编号：流程编号：流程拥有者：战略发展部流程拥有者：战略发展部时间各部门部人力资源部战略发展部内部考核？达到或超出目标内部激励、表扬落后目标惩罚修正调整激励支持整体战略目标部门考核员工考核结束1515161617171818222219192020212123232424AB总经理办公会2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中
64、城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789流程名称：公司战略目标实施流程说明流程名称：公司战略目标实施流程说明流程编号：流程编号：流程拥有者：战略发展部流程拥有者：战略发展部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出相关表单相关表单1.战略发展部制定公司战略、竞争战略和企业文化公司战略、竞争战略、企业文化2.各部门对公司战略和企业文化理解企业战略、企业文化3.战略发展部在公司战略下形成战略目标战略目标4.各部门结合战略目标和对公司战略的理解在本部门进行战略宣灌战略宣灌5.各部门内部达成一致战略
65、共识6.各部门内部全体员工分解公司战略目标战略目标分解7.各个部门形成本部门的目标管理体系目标管理体系8.各部门形成部门工作计划工作计划9.人力资源部对各各部门进行相关培训培训10.各部门组织实施工作计划阶段性结果11.各部门内部自我控制目标控制12.战略发展部督促目标完成督促控制13.各部门对偏离目标的工作进行纠正纠正后的方向14.各部门对方向正确的目标继续实施、完成完成的结果15.各部门对自身结果进行考核考核成绩2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789流程名称：公司战略实施流
66、程说明（续）流程名称：公司战略实施流程说明（续）流程编号：流程编号：流程拥有者：战略发展部流程拥有者：战略发展部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出相关表单相关表单16.战略发展部对各部门进行考核考核结果17.人力资源部对各部门员工进行考核考核结果18.各部门达到或完成计划目标胜利的结果19.各部门没有达到目标失败的结果20.各部门对绩效人进行惩罚批评、教育21.绩效人修正调整自己的工作方式和发法工作调整22.各部门的目标支持公司的整体目标局部目标支持总目标23.部门内部对好的绩效人进行激励精神激励24.经总经理办公会对绩效优秀的人员进行激励物质
67、和精神激励2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789广告与房地产策划专题全部资料精心整改广告与房地产策划按类型整合更加完善的策划方案与营销案例2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789价值3800元一套价值500元一套2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178
68、92008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789房地产专题WWW.DOCIN.COM/CHENGUIMAO2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789房地产策划大全 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789写好写好策略简报策略简报黑弧广告2003/07/272008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海
69、量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789它它真是个好东西真是个好东西让让创作人员每拿到策略单就知道怎么做创作；创作人员每拿到策略单就知道怎么做创作；有把握做出有创意的广告；有把握做出有创意的广告；知道创作的源头、方向、味道核心诉求；知道创作的源头、方向、味道核心诉求；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789先先澄清几个概念澄清几个概念营销营销策划：策划：产品的市场定位、产品设计及行销整合。产品的市场定位、产品设计及行销整合。广告策划：广告策划：围围
70、绕营销任务的传播整合。围围绕营销任务的传播整合。广告创作：广告创作：一个具体的广告创作。一个具体的广告创作。本本策略的意义在于指引创作，而非指引策划。策略的意义在于指引创作，而非指引策划。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789策略单的覆盖面策略单的覆盖面所有广告涉及的内容所有广告涉及的内容1. 企业品牌核心企业品牌核心2. 项目品牌核心项目品牌核心4. 一次活动、一则促销广告一次活动、一则促销广告3. 阶段性广告运作阶段性广告运作5. 几乎所有的广告内容几乎所有的广告内容200
71、8房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789撰写三忌撰写三忌1. 含糊其辞含糊其辞2. 泛泛而谈泛泛而谈3. 不着边际不着边际2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317891、品、品牌牌广告背后的人是谁，它所散发出来的风格。广告背后的人是谁，它所散发出来的风格。目的：目的：每一次广告的作业都不可空穴来风。每一次广告的作业都不可空穴来风。 创作的风格不要与企业背道而驰。创作的风格不要
72、与企业背道而驰。 前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃。前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃。 既要符合又要超越。既要符合又要超越。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789它的过去留下了什么。企业它的过去留下了什么。企业/项目品牌印迹是什么；项目品牌印迹是什么；一件事，一个观点，一中价值观；一件事，一个观点，一中价值观；对这次作业有什么影响（正面的对这次作业有什么影响（正面的/负面的、继承的负面的、继承的/忽忽略的、主要的略的、主要的/次要的）；次要的）；内容解释：内容解释：关键
73、人物（决策人、影响人）的广告观念与风格，（不）关键人物（决策人、影响人）的广告观念与风格，（不）喜欢什么样的广告，有何忌讳，是否可引导；喜欢什么样的广告，有何忌讳，是否可引导；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789举例说明：举例说明：国际公馆：国际公馆：一个历史悠久、具有深厚的国际人文视野和底蕴一个历史悠久、具有深厚的国际人文视野和底蕴的企业。的企业。浙江东海：浙江东海：在杭州具有一定创新元素，逐步形成一种风格，在杭州具有一定创新元素，逐步形成一种风格，具有强烈变革意识。具有强
74、烈变革意识。蔚蓝三期：蔚蓝三期：高品质、充满着人文的关怀、亲切大度。高品质、充满着人文的关怀、亲切大度。星光名珠：星光名珠：赤裸裸的潮洲富贵气。赤裸裸的潮洲富贵气。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892、广告任务、广告任务这个广告的目的，必须具有针对性这个广告的目的，必须具有针对性目的：目的：这旨策略的原点与初衷；这旨策略的原点与初衷； 也是检验作业成果是否可行的核心尺度。也是检验作业成果是否可行的核心尺度。 三思而后行，一着不慎，全盘则毁。三思而后行，一着不慎，全盘则毁。2
75、008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789我们的广告是要解决什么问题，也就是沟通的任务。我们的广告是要解决什么问题，也就是沟通的任务。引起消费者在购买决策时在哪方面必须考虑。引起消费者在购买决策时在哪方面必须考虑。它它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，品不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，品牌重塑等幻义上的词语，那是广告策划的任务。牌重塑等幻义上的词语，那是广告策划的任务。内容解释：内容解释：考虑它的阶段性、媒体特征。考虑它的阶段性、媒体特征。2008房地产营销策划大全
76、策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789举例说明：举例说明：国际公馆：国际公馆：让市场看到，国际公馆不是一个豪气冲天的豪宅让市场看到，国际公馆不是一个豪气冲天的豪宅，而是具有公馆居住品质及文化的房子。，而是具有公馆居住品质及文化的房子。浙江东海：浙江东海：让同行、公众和消费者发现，它不是一个随波逐流，让同行、公众和消费者发现，它不是一个随波逐流，而是具有领的观念、意识和行动的发燕尾服。而是具有领的观念、意识和行动的发燕尾服。蔚蓝三期（留住）：蔚蓝三期（留住）：引发人们是否安心并定居深圳进行思考。引发人们是
77、否安心并定居深圳进行思考。公馆前期：公馆前期：让消费者看到公馆的价值，非豪宅所能比拟。让消费者看到公馆的价值，非豪宅所能比拟。普瑞酒店：普瑞酒店：让高级商务人员改变传统的市内酒店商务观念让高级商务人员改变传统的市内酒店商务观念2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317893、目标受众群、目标受众群包括生理和心理状况包括生理和心理状况目的：目的：把他们的特质，以及现在的状态。把他们的特质，以及现在的状态。 广告是否符合他们的需要、欲求及审美。广告是否符合他们的需要、欲求及审美。 注意阶段
78、性与传播渠道。注意阶段性与传播渠道。 注意人性洞察，让他们活生生生在你面前。注意人性洞察，让他们活生生生在你面前。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789他们的阶层、教育背景与审美情趣他们的阶层、教育背景与审美情趣他们如何消费广告，他们渴求什么东西他们如何消费广告，他们渴求什么东西内容解释：内容解释：它们的语言、行为及风格它们的语言、行为及风格必须紧紧抓住消费者的酋长必须紧紧抓住消费者的酋长不要把它理解为消费者认知到决策的购买过程不要把它理解为消费者认知到决策的购买过程2008房
79、地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789举例说明：举例说明：蔚蓝三期（留住）：蔚蓝三期（留住）：一群高素质高学历、高阶层、年轻公司核心层。一群高素质高学历、高阶层、年轻公司核心层。通过这个城市证明了自己的能力，也为它贡献自己的青春、激情通过这个城市证明了自己的能力，也为它贡献自己的青春、激情与智慧。与智慧。但这个城市的浮华与浅薄始终让他们无法安定下来。他们在考虑但这个城市的浮华与浅薄始终让他们无法安定下来。他们在考虑是不是要长久地在这个城市呆下去。是不是要长久地在这个城市呆下去。2008房
80、地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789举例说明：举例说明：波托菲诺（三期）：波托菲诺（三期）：一群自认为很有格调的有钱人。一群自认为很有格调的有钱人。例如：学识例如：学识/财富财富/地位地位/见识见识/ 穿着穿着得体得体/举止优雅举止优雅/言行得当言行得当/艺术欣赏等等。艺术欣赏等等。但又对什么是真正的格调信心不足，但又对什么是真正的格调信心不足，需要用最好的东西来证明自需要用最好的东西来证明自己，如名车己，如名车/美女美女/名酒名酒/名画。名画。渴望把自己塑造成格调的标杆。渴望把自己塑
81、造成格调的标杆。就像每年奥期卡明星，成为众人就像每年奥期卡明星，成为众人的念效。的念效。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317894、竞争环境、竞争环境谁？他们在诉求什么？重要的机会或门槛在哪里？谁？他们在诉求什么？重要的机会或门槛在哪里？寻找两至三个关键竞争者寻找两至三个关键竞争者不不描述竞争者，直接点出竞争者的核心描述竞争者，直接点出竞争者的核心2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598
82、QQ:69031789举例说明：举例说明：国际公馆（竞争环境）：国际公馆（竞争环境）：波托菲诺：意大利人文的生活格调；波托菲诺：意大利人文的生活格调；水榭花都：香蜜环境第一品牌；水榭花都：香蜜环境第一品牌；雅颂居：豪宅第一地段；雅颂居：豪宅第一地段；竞争者在在综合质素上相当之高，并在某一方面占据独有的位置；竞争者在在综合质素上相当之高，并在某一方面占据独有的位置；公馆无法超越，不比地段，不比环境，不比某种风情，而是从拥公馆无法超越，不比地段，不比环境，不比某种风情，而是从拥有很深历史积淀公馆生活生活形态入手，新公馆生活对深圳人而，有很深历史积淀公馆生活生活形态入手，新公馆生活对深圳人而，竟义非
83、凡，这是其他品牌所没有的，竟义非凡，这是其他品牌所没有的，2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789浙江（竞争环境）：浙江（竞争环境）：绿城：杭州杭州市场第一品牌。实力、规模、稳健。绿城：杭州杭州市场第一品牌。实力、规模、稳健。它的品牌为人追棒，它的产品成为市场主流，它做什么，市它的品牌为人追棒，它的产品成为市场主流，它做什么，市场就跟着做什么。场就跟着做什么。以以做好产品及价值让渡取阅消费者。在整个一条链的开发及营销做好产品及价值让渡取阅消费者。在整个一条链的开发及营销理念上目前
84、还没有创新动作。这正好是东海的机会。理念上目前还没有创新动作。这正好是东海的机会。举例说明：举例说明：2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317895、广告前看法、广告前看法真实感受、精简真实感受、精简这这就是我们所说的现在的状态，即就是我们所说的现在的状态，即A状态；状态；包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；也也可是某种消费心态、观念。可是某种消费心态、观念。感性描述与刻画；感性描述与刻画；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中
85、城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789举例说明：举例说明：普瑞酒店：普瑞酒店：商务就应该在市内酒店举行；商务就应该在市内酒店举行；便捷、毫华、有面子便捷、毫华、有面子商务的攻利很明确，但真的好累。商务的攻利很明确，但真的好累。还让人认为是一个物质主义者。还让人认为是一个物质主义者。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317896、广告后看法、广告后看法变化在哪里，注意和广告任务的关系变化在哪里，注意和广告任务的关系这这就是
86、我们所说的就是我们所说的B状态；状态；包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；也也可是某种消费心态、观念。可是某种消费心态、观念。感性描述与刻画；感性描述与刻画；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789举例说明：举例说明：普瑞酒店：普瑞酒店：商务很轻轻松，自然。商务很轻轻松，自然。它会场改变或影响我的商务心态。它会场改变或影响我的商务心态。给我一份愉悦的心情。给我一份愉悦的心情。这样的地方会有更理所当然的好结晶果。这样的地方会有更理所当然的好结
87、晶果。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317897、单一诉求点、单一诉求点被被输出的信息可以把目标从输出的信息可以把目标从A到到B它是标题，也不是广告语。也浊它是标题，也不是广告语。也浊IDEA。重点在于让创意人员清晰把握重点在于让创意人员清晰把握2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789举例说明：举例说明：普瑞酒店：普瑞酒店：至高商务所在；至高商务所在；蔚蓝海岸：蔚蓝
88、海岸：可以好好考虑把心和家都安定下来。可以好好考虑把心和家都安定下来。浙江东海：浙江东海：每一步，它都在前面；每一步，它都在前面；棕榈园三期：棕榈园三期：生活的每个地方都可陶醉；生活的每个地方都可陶醉；加州阳光：加州阳光：居住的关键环节应该突破传统，像加州阳光那样；居住的关键环节应该突破传统，像加州阳光那样；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317898、支持点、支持点单一诉求成立的理由。单一诉求成立的理由。洒要放洒要放所有的资料，必须和单一诉求有直接关系。所有的资料，必须和单一诉求有直接关系。不一定是成品的机理，可能是某个人性的洞察。不一定是成品的机理，可能是某个人性的洞察。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789举例说明：举例说明：普瑞酒店：普瑞酒店：最高级的产品，最自自然的形态。最高级的产品，最自自然的形态。蔚蓝海岸：蔚蓝海岸：深圳让人没有根的感觉，蔚蓝的人文风尚。深圳让人没有根的感觉，蔚蓝的人文风尚。浙江东海：浙江东海：产品有创新的元素，建筑、管理、园林与服务。产品有创新的元素，建筑、管理、园林与服务。
