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1、九华金水湾|2013年一期推售策略报告珠海泰合鑫2012年12月1推售现状及思路232013年推售策略2013年推售计划九华金水湾项目一期高层房源楼栋分布图1、2、4号栋已销售至70%，5号栋新近推出，未进行集中开盘。滨水商业街+顶上洋房西向临街两层商业一期洋房小结：16号栋以舒适性产品为主，位于小区中心景观区，面积较大，总价较高。16、17号栋为功能性产品，靠近江南大道，面积适中，货源充足，尚未动工。洋房产品和西向临街商业、南向滨江商业街均在规划设计中，尚未确定。项目一期各楼栋户型分布栋数层数户型面积户型套数备注1、3号栋18层2+1房两厅一卫约98.29平每栋72套，共144套局部架空3+
2、1房两厅两卫约129.18平每栋70套，共140套2号栋18层4房两厅两卫约151.99平36套4、5、6号栋17+1层3+1房两厅两卫约125.7平每栋17套，共51套底层架空3+1房两厅两卫约130.16平每栋17套，共51套4+1房两厅两卫约142.11平每栋17套，共51套16、17号栋33层2+1房两厅两卫约106.5平每栋131套，共262套局部架空2房两厅一卫约82平每栋131套，共262套滨水商业街顶上花园洋房4+1层待定待定共48套一期花园洋房7栋15栋4+1层待定待定共128套备注：红色部分为一期尚未推出的货源。高市场增长率高明星现金牛婴儿瘦狗相对市场份额波士顿矩阵综合对市
3、场供应、项目自身产品差异化及目标客户需求的分析，本项目的产品细分可用具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值、可实现高市场价值。项目产品代表：花园洋房成熟市场中的主流产品，具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源，客户需求量较高。项目产品代表：高层住宅目前缺乏展示、包装、推广的单位，需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投资，发展为明星产品、条件转化后可实现较高市场价值。项目产品代表：临街商业+滨江商业产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量较低、市场可实现价值较低。项目产品类似代表：2号栋大户型明星产品现金牛产品婴儿产品瘦狗产品包装，旗帜！利润主力培育、转化尽早出货项目
4、一期各产品类型分析波士顿矩阵产品分析模型：一期房源推售预期目标及思路 满足开发商回款需求分批持续推出新货源，保证市场货源供应充足。保证新推货源较高转化率和销售速度，形成市场持续热销局面新货面世，当月需完成新推货源30%的销量。维护项目品牌形象的同时，实现产品价值提升需求配合工程进度，通过社区逐渐成熟及产品推售顺序，实现项目价值提升。1推售现状及思路推售现状及思路2320132013年推售策略年推售策略20132013年推售计划年推售计划九华金水湾去化走量，满足年底回乡客户需求 年前不推出新房源5号栋新近推出，现项目存货量有105套，年前货源充足；在售货源的产品线较为丰富，拥有98-152平两房
5、（2+1）至四房；均为现金牛产品，少量瘦狗产品，利于开发商回款需求。年前可推货源位于3、6号栋，两者均不适合年前推出。3号栋货源较 多，年前蓄势时间较短；6号栋与新推的5号栋房源户型一样。105套存货量存货量项目一期分批推售安排策略金水湾在售房源销售统计表栋号销售套数签约套数未签约套数未售套数110296640217170194403821151613335合计17516411105一炮而红，销售旺季制造市场热点 2013年年年后推出第一批房源3号栋在年前充分消化存量房后，年后需要补充两房，丰富产品线；年后3号栋集中开盘可拥有较长的蓄势时间，形成开盘热销；大量现金牛产品，利于开发商回款需求；3
6、号栋年后已拿到预售许可证，可收钱办理VIP，客户诚意度更高。3栋142套推出量推出量项目一期分批推售安排策略补充货源，实现产品价值提升 2013年年年后推出第二批房源6号栋6号栋靠近中心景观区，视野开阔，有价值提升的基础；充分利用传统销售旺季，不断补充新的货源，持续刺激市场；平推6号栋，不做集中开盘，通过景观楼王提升项目整体价值水平；6号栋房源不多，价值较高，不用刻意追求销量，为下阶段集中开盘 提供蓄势空间。6栋51套推出量推出量项目一期分批推售安排策略引爆市场，集中开盘形成节点高潮 2013年年年后推出第三批房源16、17号栋在上半年产品价值提升已基本实现、在房源消化一定程度的情况下，通过
7、16、17号栋的大批量现金牛产品入市，引爆市场，将是2013年销售重点；满足开发商回款需求，为项目后期开发奠定基础；随着中心园林成型、超市入驻、滨水商业街成型等，社区成熟度越来越高， 16、17号栋功能性产品将容易获得市场和客户认可；保证下半年商业销售婴儿产品提供充足人气和培育氛围，同时为花园洋 房明星产品销售提供资金支持。16、17栋524套推出量推出量项目一期分批推售安排策略前期招商，集中公开发售制造话题 2013年年年后推出第四批产品商业前期发布招商信息，确定洽谈及合作意向，根据客户需求调整商业规划设计；前期通过大批量住宅销售培育了项目商业人气及消费群体；社区成熟度越高（超市入驻、中心园
8、林及滨江商业成型），商业价值实现越高；商业集中公开发售，制造市场焦点话题，利于住宅去化销售。临街商业+滨水商业街推出量推出量项目一期分批推售安排策略完美收官，集体亮相确定价值标杆 2013年年年后推出第五批房源花园洋房通过现金牛产品，满足开发商回款需求，洋房销售无资金压力；商业成功销售，为洋房树立价值标杆奠定基础；一期洋房集体亮相为后期产品销售提供价值提升依据；在项目知名度及高端形象已初步形成的基础上，提供高端产品线，扩大客群 层次，并为回乡置业客户提供优质房源。一期洋房176套推出量推出量项目一期分批推售安排策略1推售现状及思路推售现状及思路2320132013年推售策略年推售策略20132
9、013年推售计划年推售计划九华金水湾1367112456月份：临街商铺（计：2000）8月份：3、5栋、7F以下公寓（计：住136套+公寓65套+商铺2000）9月初：加推2栋、6栋（计：住300套+公寓65套+商铺2000）9月底：加推部分公寓（计：住300套+公寓165套+商铺2000）元旦：4栋、公寓、商铺2000（计：住385套+公寓221套+商铺4000）5月份：8栋、剩余商铺（计：住481套+公寓221套+商铺5412）7月份：7栋、剩余公寓（计：住553套+公寓260套+商铺5412）存量去化3栋开盘891012项目2013年推售计划3 号 栋 蓄 势3号栋开盘销售6 号栋平推，
10、发布招商16、17号栋蓄势开盘热销洋房公开发售商业公开发售6栋加推16、17栋开盘商业开盘洋房加推样板房完工、中心园林景观成型16、17号栋拿到预售许可证16、17号栋临街商业+滨江商业街外立面完工元旦节春节劳动节端午节中秋节国庆节七夕节湘潭房交会一期洋房基本完工2013年年23456789101132013112年后首批房源推售年后首批房源推售p 推售方式：集中开盘p 认筹时间：2013年1月中下旬p 认筹单位：3栋p 开盘时间：2013年3月中下旬p 营销节点配合：针对样板房开放、中心园林景观成型，举行开放仪式。p 推广配合：年前针对返乡客户，在各加油站或湘潭高速路口发放资料； 年后针对样
11、板房及中心园林景观开放进行新闻软文炒作。指导思想：指导思想：1 1、回款；、回款；2 2、补充货源；、补充货源；3 3、形成市场热销；、形成市场热销；4 4、丰富产品线，满足不同客户需求、丰富产品线，满足不同客户需求3号栋2013年年23456789101152013112年后第二批房源推售年后第二批房源推售p 推售方式：平推，不做集中开盘p 推售时间：2013年5月初p 推售单位：6号栋p 营销节点配合：五一假期推出相关促销政策p 推广配合：景观楼王价值炒作； 开始发布项目招商信息，与意向商家进行洽谈。指导思想：指导思想：1 1、工程支持；、工程支持；2 2、树立景观楼王价值标杆；、树立景观
12、楼王价值标杆；3 3、抓住五一假期传统销售旺季；、抓住五一假期传统销售旺季；4 4、为后期推售形成过渡、为后期推售形成过渡6号栋2013年年23456789101172013112年后第三批房源推售年后第三批房源推售p 推售方式：集中开盘p 认筹时间：2013年6月初p 认筹单位：16、17号栋p 开盘时间：2013年7月中下旬p 工程配合：16、17号栋6月底获得预售许可证p 营销节点配合：利用各节点假期组织蓄势及促销活动p 推广配合：配合产品特性，推广调性以强调刚需客户的需求为主 指导思想：指导思想：1 1、工程支持；、工程支持；2 2、20132013年销售重心；年销售重心；3 3、大量
13、回款作为后期开发资金支持；、大量回款作为后期开发资金支持；4 4、丰富项目产品线、丰富项目产品线16号栋17号栋92013年后第四批产品推售年后第四批产品推售商铺推售商铺推售p 推售方式：前期招商蓄势，后期集中开盘公开发售p 推售单位：西向16、17号栋的临街商铺+滨江风情商业街p 推售时间：2013年9月中旬p 营销配合：招商部门的大力配合，前期可获取意向商家资料； 在中秋、国庆的销售节点，可将商业与住宅销售进行嫁接 引入品牌商家后，可举办大型的签约入驻的开放仪式p 推广配合：前期招商信息提前公布； 品牌商家入驻的新闻炒作； 商业包装推广形象塑造为滨江风情商业街2013年年234567891
14、011112指导思想：指导思想：1 1、工程支持；、工程支持；2 2、前期超市入驻后，发布招商信息；、前期超市入驻后，发布招商信息；3 3、住宅销售为商业培育市场和氛围、住宅销售为商业培育市场和氛围16、17栋西向临街商业滨江风情商业街112013年后第四批产品推售年后第四批产品推售花园洋房花园洋房p 推售方式：2013年11月初对外公开发售，不做集中开盘p 推售单位：一期花园洋房715栋+滨江风情商业街顶上3栋洋房p 推售时间：2013年9月中旬p 营销配合：参展湘潭房交会； 进行圈层营销，举办符合洋房客群的系列高端活动。p 推广配合：树立项目价值形象标杆； 拓展部分深入高端客群圈层的推广渠道。2013年年234567891011112指导思想：指导思想：1 1、工程支持；、工程支持；2 2、前期超市入驻后，发布招商信息；、前期超市入驻后，发布招商信息；3 3、住宅销售为商业培育市场和氛围、住宅销售为商业培育市场和氛围滨江风情商业街一期花园洋房THANKS九华金水湾
