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1、第三章第三章 房地产市场的运行特征和市场结构分析房地产市场的运行特征和市场结构分析 内容提要：内容提要：1 1房地产市场运行的基本框架房地产市场运行的基本框架2 2房地产市场的运行特征不平衡、供求与价格房地产市场的运行特征不平衡、供求与价格3 3房地产的市场结构分析分析视角、规模经济、进入壁垒等房地产的市场结构分析分析视角、规模经济、进入壁垒等 第一节第一节 房地产市场运行的基本框架房地产市场运行的基本框架 一、房地产市场的界定及其分类一、房地产市场的界定及其分类 房地产产品的运行过程必须经历土地和生产资料的购买土地和生产资料的购买、房地产开发建设房地产开发建设、房地房地产商品的消费产商品的消
2、费三个环节。 (A S Pm) 土地和生产资料的购买土地和生产资料的购买 房地产开发建设房地产开发建设 房地产商品的消费（销售或是出租）房地产商品的消费（销售或是出租） 狭狭义的房地的房地产市市场是指房地产商品进行交易活动（买卖、租赁、抵押等）的场所，房地产商品在市场供给与需求的相互作用下，通过市场流通实现其价值。广义的房地产市场广义的房地产市场是指房地产交易双方经济关系的总和。 二、房地产市场运行结构体系二、房地产市场运行结构体系 房地产市场的基本组成要素：基本组成要素： 房地产市场的主体（市场主要参与者市场主要参与者）房地产商品及其相关的权属（市场交易的客体市场交易的客体）房地产市场交易组
3、织（市场交易场所市场交易场所）房地产市场的主要参与者主要参与者房地产的使用者和消费者使用者和消费者（个人、集体、公共组织以及政府单位） 房地产的供给者供给者，包括国家（土地所有者）、企业和个人等 作为管理者出现的政府政府，包括中央政府和各级地方政府 房地产市场中的各种中介组织机构中介组织机构 第一节第一节 房地产市场运行的基本框架房地产市场运行的基本框架使用或出租使用或出租计划和修建计划和修建供给主体供给主体管理者管理者专业机构和人员专业机构和人员需求主体需求主体房地产产品房地产产品辅助辅助服务服务活动活动对市场对市场主体进主体进行监督行监督房地产市场主体关系图房地产市场主体关系图 第一节第一
4、节 房地产市场运行的基本框架房地产市场运行的基本框架 土地市场土地市场房地产开发建设市场房地产开发建设市场房地产商品交易市场房地产商品交易市场房地产金融市场房地产金融市场建筑装饰材料市场建筑装饰材料市场中介服务市场中介服务市场物业管理市场物业管理市场G-WASPmPW-G图图 房地产市场运行的结构体系图房地产市场运行的结构体系图房地产市场运行结构房地产市场运行结构是一个庞大而又复杂的市场体系，按不同的市场分类标准，可以对房地产市场进行不同的分类划分，而且，每个市场又可以进行市场细分。 第一节第一节 房地产市场运行的基本框架房地产市场运行的基本框架三、房地产市场的运作三、房地产市场的运作资产市场
5、资产市场和和物业市场物业市场的联系的联系 房地产是一种房地产是一种耐用商品耐用商品，兼有，兼有投资品和消费品投资品和消费品的特点。的特点。在房地产作为一种投资品投资品时，资产（投资）市场资产（投资）市场决定其价格和生产；作为一种消费品消费品，物业（空间）市场物业（空间）市场决定了房地产的租金水平(两个市场是相互联系的)。第一节第一节 房地产市场运行的基本框架房地产市场运行的基本框架房地产资产市场和物业市场在两方面存在联系：房地产资产市场和物业市场在两方面存在联系：第一，在物业市场上被确定的租金水平决定资产市场的需求；第二，物业市场的供给由资产市场所决定。 R R租金租金/ /美元美元C C新建
6、量新建量/m/m2 2P P价格价格/ /美元美元/m/m2 2存量存量/m/m2 2物业市场物业市场：租金的确定：租金的确定D(R，Economy)=S资产市场资产市场：价格：价格P=R/i资产市场资产市场：建设：建设P=f(C)物业市场：存量的调整物业市场：存量的调整S=C/(S=C-S)图图 房地产资产市场与物业市场互动关系（迪帕斯奎尔房地产资产市场与物业市场互动关系（迪帕斯奎尔- -惠顿模型）惠顿模型）第一节第一节 房地产市场运行的基本框架房地产市场运行的基本框架第二节第二节 房地产市场的运行特征房地产市场的运行特征 西方学者对于房地产市场的研究起源较早的土地经济学领域土地经济学领域，
7、主要集中于地租、土地价格地租、土地价格的有关理论研究。 城市经济学的研究重点城市经济学的研究重点集中分析城市土地的租金与价格、城市建筑的属性与城市开发模式、城市住宅的空间规划、各种物业在城市中的空间分布问题以及政府对税收和公共设施政策等。 房地产市场的研究主要房地产市场的研究主要是市场供求分析、房地产周期波动分析、房地产价格和泡沫等方面的问题。 随着现代金融业与房地产的生产、流通和消费领域的不断融合，使得对房地产金融与投资开发的研究成为当前房地产市场研究的重点当前房地产市场研究的重点。 一、房地产市场区域发展的不平衡性一、房地产市场区域发展的不平衡性表表 20052005年年1-121-12月
8、各地区房地产开发投资情况月各地区房地产开发投资情况地地 区区房地产投房地产投资额资额（亿元）（亿元）比去年比去年同期增同期增长长（% %）其中：住其中：住宅宅其中：其中：住宅住宅经济适用房经济适用房经济适用房经济适用房全国总计全国总计15759.310768.19565.2119.821.9-6.8东部地区东部地区10428.777160.84318.061413.9-3中部地区中部地区2682.191869.54120.6732.540.7-17.7西部地区西部地区2648.341737.82126.4833.442.7-4数据来源：数据来源：国家统计局；国研网数据中心由于我国经济社会发展的
9、不平衡，各地区之间各地区之间的房地产市场发展存在着较大的差异差异。 第二节第二节 房地产市场的运行特征房地产市场的运行特征?2005年112月，全国完成房地产投资全国完成房地产投资15759.3亿元，其中东、中、西部房地产开发投资额分别占全国住宅房地产开发投资额的66.18%66.18%、17.02%17.02%、16.80%16.80%；?但从房地产开发投资的增幅投资的增幅看，中、西部地区的增长幅度远远高于东部地区。第二节第二节 房地产市场的运行特征房地产市场的运行特征从城镇居民住房水平看从城镇居民住房水平看，2005年全国城镇人均住宅面积为26.11平方米，其中东部28.00平方米，中部2
10、3.90平方米，西部25.24平方米。城镇居民人均建筑面积最高的浙江为34.80平方米，最低的贵州为20.40平方米，两者相差1.7倍。 从城市土地价格水平看从城市土地价格水平看，2004年北京是全国地价水平最高的城市，为2384元/平方米，最低的乌鲁木齐为479元/平方米，两者相差近5倍。地价增长率最高的是成都市，为17.51%，而最低的乌鲁木齐则呈负增长，为-5.41%。 从房地产开发企业的分布看从房地产开发企业的分布看，2003年全国各地区按资质等级分具有一级资质的房地产开发企业有413家，其中，东部地区、中部地区、西部地区分别为288、78、47家，分别占全国的69.73%、18.89
11、%、11.38%。 第二节第二节 房地产市场的运行特征房地产市场的运行特征二、房地产市场的供求特征二、房地产市场的供求特征从市场的从市场的供给角度供给角度看，房地产的看，房地产的短期供给缺乏弹性短期供给缺乏弹性。 从市场的从市场的需求角度需求角度看，房地产的需求具有看，房地产的需求具有多样性和多层次性多样性和多层次性。 房地产市场房地产市场供求的非均衡性分析供求的非均衡性分析。 我国房地产市场的我国房地产市场的非均衡性主要体现在两方面非均衡性主要体现在两方面： 一是供求一是供求总量总量的非均衡。的非均衡。 二是供求二是供求结构结构的非均衡。的非均衡。 总之，随着改革开放近30年，在经历了起步和
12、探索起步和探索急速扩张急速扩张调整与恢复调整与恢复的发展过程中，我国房地产市场一直处于一个非均衡的发展状态非均衡的发展状态。而且，这种非均衡的发展态势也是市场不完善、信息不对称和价格不能对市场供求进行自动调节的必然结果必然结果。 第二节第二节 房地产市场的运行特征房地产市场的运行特征三、房地产市场的价格特征三、房地产市场的价格特征影响房地产价格波动的因素影响房地产价格波动的因素内生因素内生因素(地价、建筑成本和经济发展带来的社会需求等)外生因素外生因素（利率、区位因素、经济政策等)地价与房价地价与房价的互动关系的互动关系 建筑成本及各种税费建筑成本及各种税费的推动作用的推动作用 房地产房地产开
13、发成本开发成本推动是影响房地产价格的主要因素推动是影响房地产价格的主要因素经济发展和城市化水平经济发展和城市化水平的提高是影响房地产价格的重要因素的提高是影响房地产价格的重要因素 房地产市场的房地产市场的高回报和投机性高回报和投机性 政府的政府的政策影响政策影响 第二节第二节 房地产市场的运行特征房地产市场的运行特征P P 房地产价格房地产价格 土地数量土地数量 Q QQ QS SE E0 0E E1 1Y YO OS S1 1S S0 0O OQ Q1 1Q QD D1 1土地数量土地数量 Q Q建安成本建安成本建安成本建安成本Y YZ ZZ Z1 1Z Z0 0D D0 0D DP P1
14、1P P0 0P P1 1P P0 0建安成本建安成本-YOQZ-YOQZ土地价格土地价格-S(YP-S(YP0 0) )；S(YPS(YP1 1) )建安成本建安成本-S-S0 0（Y0QZY0QZ0 0）；）；S S1 1（Y0QY0Q1 1Z Z1 1）土地价格土地价格-S-S0 0（YPYP0 0）；）；S S1 1（YPYP1 1）图图 a a图图 b bP P 房地产价格房地产价格 图图 地价与房价的关系地价与房价的关系从需求的角度来看从需求的角度来看，房价上涨导致了地价的上扬。 从供给的角度来看从供给的角度来看，地价的上涨又推动了房价的上涨。 第二节第二节 房地产市场的运行特征房
15、地产市场的运行特征第三节第三节 房地产的市场结构分析房地产的市场结构分析 一、市场结构（一、市场结构（Market Structure） 的的分析视角分析视角 市场结构市场结构的划分主要考虑以下三方面因素三方面因素： 产业的集中度集中度（Concentration ratio）二是市场的进入壁垒市场的进入壁垒（Entry barriers）产品差异产品差异（Products differetentiation）指某一市场中指某一市场中各种要素各种要素之间之间的内在联系及其特征的内在联系及其特征 由于由于生产技术生产技术、成本结构成本结构以及以及规规模经济模经济带来的市场优势将是新企带来的市场优
16、势将是新企业进入市场的障碍因素业进入市场的障碍因素 二、房地产业的规模经济分析二、房地产业的规模经济分析1 1规模经济规模经济（Economies of Scale）规模经济规模经济是分析和评价企业或产业的生产要素生产要素投入变动投入变动与产出效益产出效益变动之间的关系。 明确明确三个前提条件三个前提条件： 生产单一产品；生产单一产品； 在技术不变的情况下进行生在技术不变的情况下进行生产；产； 从长期看，投入的生产要素从长期看，投入的生产要素应是等比例增加。应是等比例增加。第三节第三节 房地产的市场结构分析房地产的市场结构分析n帕恩查帕恩查（J.C.Panzer，1989）: :单一产品单一产
17、品生产生产, ,如果如果产出的增加比例产出的增加比例大于大于投入要素增加的比例投入要素增加的比例，存在着规模经济。，存在着规模经济。n斯蒂格利茨斯蒂格利茨（J.E.Stiglitz，1997）: :当当平均成本平均成本随着生产规模的扩大而下降时，随着生产规模的扩大而下降时，或产出增加的比例大于投入增加的比例时，就存在着规模经济。或产出增加的比例大于投入增加的比例时，就存在着规模经济。n萨缪尔森萨缪尔森（Paul A.Samuelson，1998）从技术角度用齐次生产函数从技术角度用齐次生产函数:n鲍莫尔鲍莫尔(W.J.Baumol)、韦利格韦利格(R.D.Willig)则从则从成本函数的角度成
18、本函数的角度重新认识规重新认识规模经济（在模经济（在多产品组合的情况下也有效多产品组合的情况下也有效，而且更加符合现实经济生活）。，而且更加符合现实经济生活）。 w:不变的投不变的投入要素价格入要素价格Y:Y:产出产品的产出产品的向量组合向量组合 C(y,w):成本函数成本函数 生产投入要素生产投入要素均以均以倍增加倍增加 第三节第三节 房地产的市场结构分析房地产的市场结构分析n于立、王询于立、王询（1996）将规模经济划分为产品规模经济产品规模经济、企业规模经济企业规模经济、行业规模经济行业规模经济等三个层次。单一产单一产品而言品而言企业内部或企企业内部或企业之间业之间一体化一体化的的“多产
19、品多产品”行业的行业的分分工细化工细化n产生规模经济的产生规模经济的主要原因主要原因：n部分生产要素的的不可分割性不可分割性（如机器、设备等）；n科技成果科技成果的转换以及生产过程中反复操作的经验积累经验积累；n生产的专业化专业化和劳动分工的细化；n可以有效地承担研发费用等研发费用等。n规模经济的规模经济的优势优势：n产品规格产品规格的统一和标准化；n原材料成本原材料成本下降；n管理和工程技术人员的专业化专业化；n有利于新产品开发新产品开发；n具有较强的竞争力竞争力。 第三节第三节 房地产的市场结构分析房地产的市场结构分析2 2规模经济的测度分析规模经济的测度分析 规模经济理论主要研究的是规模
20、经济理论主要研究的是企业的产出与适当组合的生产要素之间的关系。确定一企业或行业规模经济的方法有：方法有： 一是技术经济分析法一是技术经济分析法 投资收益分析法投资收益分析法 成本分析法成本分析法 工程分析法工程分析法 二是生存技术法（施蒂格勒，二是生存技术法（施蒂格勒，1999 The Economies of Scale）比较单位投资的税后利润比较单位投资的税后利润 建立长期平均成本曲线不同建立长期平均成本曲线不同企业（企业（历史成本数据历史成本数据）依据依据生产技术及工艺特点生产技术及工艺特点，综合考虑综合考虑成本、运输、投成本、运输、投资资三项费用来确定企业的三项费用来确定企业的最佳规模
21、最佳规模 通过通过不同规模不同规模的企业竞争，以市场份额筛选并确的企业竞争，以市场份额筛选并确定高效率的企业作为企业经济规模。定高效率的企业作为企业经济规模。 第三节第三节 房地产的市场结构分析房地产的市场结构分析3 3我国房地产业的规模经济分析我国房地产业的规模经济分析从房地产开发企业的数量看从房地产开发企业的数量看，2003年全国二级以下资质企业占全国的90.84%90.84%，说明我国房地产企业主要还是以中小企业在为主。 表表 20032003年全国和北京不同资质等级房地产开发企业的利润、资产的统计表年全国和北京不同资质等级房地产开发企业的利润、资产的统计表总计一级一二级二级以下数量数量
22、份额（%）数量份额（%）利润(亿元)全国505.5985.27253.7450.250.2387.7949.8北京17.438.0516.0392.092.015.238.0资产（亿元）全国40486.494200.1012963.1732.0232.0227863.0767.98北京5703.85903.091469.7625.771695.6674.23企业数（个）全国3712341334029.169.162693890.84北京1056411059.9316690.07数据来源：数据来源：中国房地产统计年鉴2004年；国研网数据中心 第三节第三节 房地产的市场结构分析房地产的市场结构分
23、析从全国房地产开发企业的从全国房地产开发企业的总资产收益率总资产收益率和和企业平均利润看企业平均利润看（见表）（见表） 表表 20032003年全国和北京不同资质等级的房地产开发企业的收益状况统计表年全国和北京不同资质等级的房地产开发企业的收益状况统计表总体水平一级一二级一四级四级级以下总资产收益率（%）全国1.252.031.961.390.93北京0.310.891.090.900.05企业平均利润(万元)全国136.22064.5745.9144.0115.7北京165.11963.41526.7917.524.7数据来源：数据来源：中国房地产统计年鉴2004年；国研网数据中心由此可见，
24、我国当前房地产业的由此可见，我国当前房地产业的整体开发经营能力偏低整体开发经营能力偏低，尤其是中，尤其是中小型房地产开发企业，而且小型房地产开发企业，而且企业的开发和盈利能力差异较大企业的开发和盈利能力差异较大，我国，我国的房地产行业存在的房地产行业存在一定的规模经济效应一定的规模经济效应。第三节第三节 房地产的市场结构分析房地产的市场结构分析三、房地产业的进入壁垒分析三、房地产业的进入壁垒分析1 1市场进入壁垒的概念市场进入壁垒的概念市场的进入壁垒市场的进入壁垒（Entry barriers）是影响市场结构的重要因素，行业中的在位企业为了能够长期保持利润，采取一系列手段和措施来阻止潜在竞争者
25、的进入，从而维持原有厂商的垄断地位。 首先，构成自然市场进入壁垒自然市场进入壁垒的客观因素有自然垄断、投入的资本量以及其他某些重要资源等。 其次，人为因素人为因素引起的市场进入壁垒有广告、产品差异化、定价和销售策略等。 第三，所谓的政策性壁垒政策性壁垒。第三节第三节 房地产的市场结构分析房地产的市场结构分析2 2我国房地产我国房地产市场进入壁垒分析市场进入壁垒分析从资本投入量和沉淀成本看从资本投入量和沉淀成本看，我国的房地产业的资本进入壁垒基本处于失效状态。 数据资料来源：数据资料来源：国家统计局，牛凤瑞、李景国等.中国房地产发展报告NO3.2006 第三节第三节 房地产的市场结构分析房地产的
26、市场结构分析房地产业是典型的房地产业是典型的资本密集型产业，资本密集型产业，随着经济发展、技随着经济发展、技术进步和建筑标准术进步和建筑标准的提高，对房地产的提高，对房地产企业的资本金要求企业的资本金要求将提高，资金壁垒将提高，资金壁垒将成为进入房地产将成为进入房地产业的主要壁垒。业的主要壁垒。我国当前房地产企业我国当前房地产企业特征决定的特征决定的规模经济规模经济很难构成房地产业的市场进入壁垒。 从政府的产业管制政策看从政府的产业管制政策看，政府对土地资源的出让制度土地资源的出让制度是我国房地产市场的主要进入壁垒。另外，政府采取许可证制度政府采取许可证制度限制开发商进入市场。 房地产业的规模
27、经济效应导致开发商的生产、经营成本存房地产业的规模经济效应导致开发商的生产、经营成本存在差别，因而产生进入壁垒。即潜在进入的开发商的开发在差别，因而产生进入壁垒。即潜在进入的开发商的开发经营成本相对于在位企业处于劣势，处于不利竞争地位。经营成本相对于在位企业处于劣势，处于不利竞争地位。因此，规模经济的存在会阻止实力弱小的潜在开发商的进因此，规模经济的存在会阻止实力弱小的潜在开发商的进入。入。房地产开发是以项目盈利为主，开发商只要拥有土地的房地产开发是以项目盈利为主，开发商只要拥有土地的使用权和具备开发的区位优势，即便是中小房地产开发企使用权和具备开发的区位优势，即便是中小房地产开发企业都可以进
28、入市场。业都可以进入市场。 广告广告形成结构性进入壁垒。 开发商的先动优势占领市场先机！开发商的先动优势占领市场先机！本章思考题：本章思考题：1 1、什么叫房地产市场体系？它由哪些方面构成的？、什么叫房地产市场体系？它由哪些方面构成的？2 2、房地产市场的供求特征如何？、房地产市场的供求特征如何？3 3、影响和决定房地产市场价格的主要因素有哪些？、影响和决定房地产市场价格的主要因素有哪些？4 4、试论述我国房地产业的进入壁垒如何？、试论述我国房地产业的进入壁垒如何？分析与讨论：分析与讨论：空置率的必然性和控制的必要性空置率的必然性和控制的必要性1 1商品房空置率的认识商品房空置率的认识商品房空
29、置率的概念商品房空置率的概念我国的房地产空置率我国的房地产空置率计算不包括二手房市场的空置面积，计算基数也只是一定时期内的新建房的面积之和。因此，严格地讲，我国房地产空置率是指增量市场的空置率增量市场的空置率。 国际上通用的空置率国际上通用的空置率是整个房地产市场的空置率，即指一个国家或地区的空房（一般指空置1年以上）总量除以住房总量，由于国外的房地产增量占全部房地产总量的比例很小。因此，国外的房地产空置率可以近似地视为存量市场存量市场的空置率的空置率。 空置房存在的空置房存在的必然性必然性 商品房空置是市场经济和住房商品化条件下的必然结果。必然结果。 商品房供给与需求的矛盾和商品房的流通渠道
30、空间决定了商品房的价值实现必须有一个合理的流通时间有一个合理的流通时间，商品房空置的存在也就成为必然。 从需求的角度看，从需求的角度看，空置房的存在意味着房地产市场的供给大于需求，房地产的存量使得买方或承租者有更多的选择机会，并在购买或签定租赁合约是处于有利地位， 从供给的角度看，从供给的角度看，房地产开发商为追求经济效益的最大化，也需要保持一定的空置房。 2 2我国商品房空置率的我国商品房空置率的影响因素及其现状影响因素及其现状影响商品房空置率的因素分析因素分析 从市场主体因素看从市场主体因素看，商品房的空置率主要取决于市场的供给与需求变化，包括总量总量的变化和结构结构的变化。 从市场流通环
31、境因素看从市场流通环境因素看，（房地产的地域性限制、流通渠道不畅通、市场信息的不完整）房地产商不能及时、准确地把握市场的需求变化，也不能及时地调整供应来适应市场的需求变化。 从外部因素看从外部因素看，各城市的经济发展水平、社会文化、消费品味以及制度政策环境等因素的差别较大，不同的城市或同一城市不同类型的房地产市场，房地产空置率的差异很大。房地产空置率的差异很大。 我国商品房空置率的现状商品房空置率的现状 表表 1998199820052005年全国房地产投资额增长和商品房空置率情况表年全国房地产投资额增长和商品房空置率情况表年份全国房地产投资额增长率当年商品房竣工面积前三年商品房的可供应量当年
32、商品房空置面积空置率（%）（万平方米）（万平方米） （万平方米） （%）1996153571997-2.515819199813.71756648742878317.819991121410547951074019.6200019.125104640801070116.7200125.329867763811176315.4200221.934976899461259214200329.7414641063071283712.1200428.1424651189051230010.3200519.8487931327221430010.8资料来源：料来源：罗龙昌，发展房地产业与优化产业结构19
33、页，经济管理出版社，2000年。中国统计年鉴（19902005），2005年数据来自：2005年全国统计公报。空置率=(当年商品房空置面积/前三年商品房的可供应量) 100%。图图 1998199820052005年全国房地产投资额增长率与商品房空置率曲线图年全国房地产投资额增长率与商品房空置率曲线图3 3控制空置率的控制空置率的必要性与措施必要性与措施规范和完善房地产空置率的分析评价体系分析评价体系，准确预测房地产市场并有效地指导房地产投资。 保持适度的空置适度的空置商品房，保证房地产市场的健康、稳定发展。 完善房地产业金融配套政策金融配套政策，提高房地产业的经济增长能力和质量。完善房地产市场运行机制市场运行机制，加强政府的宏观调控作用。
