民事权利与义务（二）

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1、民事权利与义务（二）民事权利与义务（二） 物权法物权法一、物权概述一、物权概述1.物权法物权法第第2条第三款：条第三款：“本法所称物权，本法所称物权，是指权利人依法对是指权利人依法对特定的物特定的物享有享有直接支配直接支配和和排他排他的权利，包括的权利，包括所有权所有权、用益物权用益物权和和担保物权担保物权。”2.物权的特性物权的特性（1）物权是权利人）物权是权利人直接支配直接支配物并享受其物并享受其利益利益的的权利权利（2）物权的标的物原则上为）物权的标的物原则上为特定物特定物、独立物独立物和和有体物有体物（3）物权具有）物权具有绝对性、对世性绝对性、对世性（4）物权具有）物权具有排他性排他

2、性（5）物权具有）物权具有公示性公示性3. 物权与债权物权与债权（1）权利性质不同）权利性质不同（2）权利客体不同）权利客体不同（3）主体不同）主体不同（4）权利效力不同）权利效力不同（5）权利存续期间不同）权利存续期间不同案例：案例： 甲为了孩子教育问题，准备在学区地段买房，甲为了孩子教育问题，准备在学区地段买房，于是准备将位于是准备将位于鄞州区于鄞州区的房屋出售。过了一段时的房屋出售。过了一段时间，甲与乙达成协议，将房屋出售给乙并将房屋间，甲与乙达成协议，将房屋出售给乙并将房屋交付交付于乙。后来，甲楼下的邻居丙知道甲要卖房于乙。后来，甲楼下的邻居丙知道甲要卖房的事后，也想买下甲的房屋，将自

3、己家装修成复的事后，也想买下甲的房屋，将自己家装修成复式楼，于是出高价向甲购买房屋，甲又将房屋卖式楼，于是出高价向甲购买房屋，甲又将房屋卖与丙并与丙并办理了所有权转移登记手续办理了所有权转移登记手续。试问：。试问：（1）甲与丙之间的房屋买卖合同是否有效？）甲与丙之间的房屋买卖合同是否有效？（2）丙可否向乙请求给付房屋？）丙可否向乙请求给付房屋？（3）乙可以向甲主张何种权利？）乙可以向甲主张何种权利？补充：补充：破产法破产法第第113条：条：“破产财产在优先清偿破产财产在优先清偿破产费用和共破产费用和共益债务后益债务后，依照下列，依照下列顺序顺序清偿：清偿： （一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤

4、残补助、抚恤费用，（一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠应划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险所欠应划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；人所欠税款； （三）普通破产债权。（三）普通破产债权。 破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分比例分配。配。 破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按

5、照该破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业企业职工的平均工资职工的平均工资计算。计算。”第第109条：条：“对破产人的特定财产享有对破产人的特定财产享有担保权担保权的权利人，对的权利人，对该特定财产享有该特定财产享有优先受偿优先受偿的权利。的权利。”4. 物权的客体物权的客体物权法物权法第第2条第二款：条第二款：“本法所称物，包本法所称物，包括括不动产不动产和和动产动产。法律规定。法律规定权利权利作为物权作为物权客体的，依照其规定。客体的，依照其规定。”注意：注意：货币的占有即等于所有货币的占有即等于所有，因此，在货，因此，在货币被侵占时，只能根据合同关系、不当得币被侵占时，只能根

6、据合同关系、不当得利制度或者侵权行为制度获得救济，而不利制度或者侵权行为制度获得救济，而不适用原物返还请求权、占有回复请求权。适用原物返还请求权、占有回复请求权。5. 物权请求权物权请求权 物权请求权，是指权利人为了恢复物权请求权，是指权利人为了恢复物权的圆满状物权的圆满状态态或者或者防止侵害的发生防止侵害的发生，请求义务人为一定行为，请求义务人为一定行为或不为一定行为的权利。或不为一定行为的权利。（1） 返还原物请求权返还原物请求权（2） 排除妨害请求权排除妨害请求权（3） 消除危险请求权（妨害防止请求权）消除危险请求权（妨害防止请求权）（4） 恢复原状请求权恢复原状请求权物权法物权法第第3

7、6条：条：“造成不动产或者动产毁损的，造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状修理、重作、更换或者恢复原状。 ”二、物权变动二、物权变动1. 引起物权变动的原因引起物权变动的原因法律行为以外的其他原因：法律行为以外的其他原因：因人民法院、仲裁委员会的因人民法院、仲裁委员会的法律文书法律文书或者人民政或者人民政府的府的征收决定征收决定等，导致物权变动的，自法律文书等，导致物权变动的，自法律文书或者人民政府的征收决定等或者人民政府的征收决定等生效时生效时发生效力。发生效力。（物权法物权法第第28条）条）因因继承继承或者或者受遗赠受遗赠取得物权的，自取得物权

8、的，自继承或者受遗继承或者受遗赠开始时赠开始时发生效力。（发生效力。（物权法物权法第第29条）条）因因合法建造、拆除房屋等事实行为合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭设立或者消灭物权的，自物权的，自事实行为成就时事实行为成就时发生效力。（发生效力。（物权物权法法第第30条）条）注意：依照前述享有不动产物权的，注意：依照前述享有不动产物权的，处分该物权处分该物权时，时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。（生物权效力。（物权法物权法第第31条）条）例：某房屋登记簿上所有权人为甲，但乙认例：某房屋登记簿上所有权人为甲，但乙认为该房屋应

9、当归己所有，遂申请仲裁。仲为该房屋应当归己所有，遂申请仲裁。仲裁裁决争议房屋归乙所有，但裁决书生效裁裁决争议房屋归乙所有，但裁决书生效后后甲、乙未办理变更登记手续甲、乙未办理变更登记手续。一月后，。一月后，乙将该房屋抵押给丙银行，签订了书面合乙将该房屋抵押给丙银行，签订了书面合同，同，但未办理抵押登记但未办理抵押登记。对此，下列哪些。对此，下列哪些说法是正确的？（说法是正确的？（2010/三三/53）A房屋应归甲所有房屋应归甲所有B房屋应归乙所有房屋应归乙所有C抵押合同有效抵押合同有效D抵押权未成立抵押权未成立注意：注意：物权法物权法第第15条：条：“当事人之间订立有关当事人之间订立有关设立、

10、变更、转让和消灭不动产物权的合设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；自合同成立时生效；未办理物权登记的，未办理物权登记的，不影响合同效力不影响合同效力。”（合同效力与物权效合同效力与物权效力的区分原则力的区分原则）2. 物权变动模式物权变动模式物权法物权法第第9条：条：“不动产物权不动产物权的设立、变的设立、变更、转让和消灭，经更、转让和消灭，经依法登记依法登记，发生效力；，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。的除外。”第第23条：条：“动产物权动产

11、物权的设立和转让，自的设立和转让，自交付交付时发生效力，但法律另有规定的除外。时发生效力，但法律另有规定的除外。”例外：例外：物权法物权法第第24条：条：“船舶、航空器和机动车船舶、航空器和机动车等物等物权的设立、变更、转让和消灭，权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得未经登记，不得对抗善意第三人。对抗善意第三人。”第第127条：条：“土地承包经营权土地承包经营权自土地承包经营权自土地承包经营权合合同生效时同生效时设立。设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证

12、，并证，并登记造册登记造册，确认土地承包经营权确认土地承包经营权。”第第158条：条：“地役权地役权自地役权自地役权合同生效合同生效时设立。当时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；记；未经登记，不得对抗善意第三人未经登记，不得对抗善意第三人。”3. 物权公示的方法及效力物权公示的方法及效力（1） 物权公示的方法物权公示的方法 不动产不动产登记登记 动产动产占有（交付）占有（交付）（2） 物权公示的效力物权公示的效力物权法物权法原则上确立了原则上确立了公示生效主义公示生效主义，例，例外承认外承认公示对抗主义公示对抗主义。3. 不动产登记

13、制度不动产登记制度（1）不动产登记的概念）不动产登记的概念不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。定着物。登记行为：不动产首次登记、变更登记、转登记行为：不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等预告登记、查封登记等物权法物权法第第10条第二款：条第二款：“国家对不动产国家对不动产实行统一登记制度。实行统一登记制度。”不动产登记不动产登记“五统一原则五统一原则”（统一登记机构、（统一登记机构、统一法律依据、统一效力、统一程序、统统一法律依据、统一效力、统一程序、统一权属

14、证书）一权属证书）注：注： 2015年年3月月1日实施的日实施的不动产登记暂行不动产登记暂行条例条例； 2016年年1月月1日实施的日实施的不动产登不动产登记暂行条例实施细则记暂行条例实施细则（2）登记的不动产权利范围）登记的不动产权利范围（一）集体土地所有权；（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（七）海域使用权；

15、（八）地役权；（八）地役权；（九）抵押权等。（九）抵押权等。（3）登记机构）登记机构由不动产所在地的登记机构由不动产所在地的登记机构办理办理原登记机构：不动产所在地的县级以上人民政原登记机构：不动产所在地的县级以上人民政府的相关不动产管理部门府的相关不动产管理部门 a.土地管理部门；土地管理部门；b.房产管理部门；房产管理部门；c.农业主农业主管部门；管部门；d.林业主管部门；林业主管部门；e.海洋行政主管部海洋行政主管部门；门；f.地质矿产主管部门地质矿产主管部门现登记机构：国务院国土资源主管部门负责现登记机构：国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。指导、监督全国不动产登记

16、工作。县级以县级以上地方人民政府应当确定一个部门上地方人民政府应当确定一个部门为本行为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。（主管部门的指导、监督。（不动产登记不动产登记暂行条例暂行条例第第6条）条）例如：宁波市不动产登记服务中心例如：宁波市不动产登记服务中心补充：补充： 2014年年5月月7日，国土资源部办公厅下发日，国土资源部办公厅下发 关关于在地籍管理司加挂不动产登记局牌子的通知于在地籍管理司加挂不动产登记局牌子的通知（以下简称（以下简称 通知通知）。）。通

17、知通知明确，根据明确，根据中央编办关于整合不动产登记职责的通知中央编办关于整合不动产登记职责的通知和和 中央编办关于国土资源部不动产登记人员编制中央编办关于国土资源部不动产登记人员编制有关问题的批复有关问题的批复，在，在国土资源部地籍管理司加国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子挂不动产登记局牌子，承担指导监督全国土地登，承担指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作的职责。等不动产登记工作的职责。 不动产登记局不动产登记局挂牌成立，标志着统一的不动挂牌成立，标志着统一的不动产登记机构正式组建，不动产登记产登记机构正

18、式组建，不动产登记“四统一四统一”工工作（登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台作（登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台统一）迈出了坚实一步，为建立和实施不动产统统一）迈出了坚实一步，为建立和实施不动产统一登记制度提供了有力的组织保障。一登记制度提供了有力的组织保障。（4）登记生效时间）登记生效时间物权法物权法第第14条：条：“不动产物权的设立、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记的，自记载于不动产登记簿记载于不动产登记簿时发生效力。时发生效力。”（5）登记簿与权属证书）登记簿与权属证书物权法物权法第第16条：条：“不动产登记簿

19、不动产登记簿是物权是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。机构管理。”物权法物权法第第17条：条：“不动产权属证书不动产权属证书是权是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；一致；记载不一致的，除有证据证明不动记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准准。”（6）预告登记）预告登记物权法物权法第第20条：条：“当事人签订当事人签订买卖房屋买卖房屋或或者者其他不动产物权其他不动

20、产物权的协议，为保障的协议，为保障将来实现将来实现物权物权，按照约定按照约定可以向登记机构申请预告登可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，意，处分处分该不动产的，该不动产的，不发生物权效力不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预个月内未申请登记的，预告登记失效。告登记失效。”4. 动产物权的变动动产物权的变动（1）动产物权变动的一般规则）动产物权变动的一般规则占有与交付占有与交付（现实交付）（现实交付）（2）交付的特殊形式（拟制

21、交付或观念交付）交付的特殊形式（拟制交付或观念交付） 简易交付简易交付 指示交付指示交付 占有改定占有改定补充：补充：最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释适用法律问题的解释第第9条：条：“出卖人就同一出卖人就同一普通动产普通动产订立多重买卖合同，订立多重买卖合同，在在买卖合同均有效买卖合同均有效的情况下，买受人均要求的情况下，买受人均要求实际实际履行合同履行合同的，应当按照以下情形分别处理：的，应当按照以下情形分别处理：（一）（一）先行受领交付先行受领交付的买受人请求确认所有权已经的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；转移的，

22、人民法院应予支持；（二）均未受领交付，（二）均未受领交付，先行支付价款先行支付价款的买受人请求的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；应予支持；（三）均未受领交付，也未支付价款，（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在依法成立在先合同先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。同义务的，人民法院应予支持。”第第10条：条：“出卖人就同一出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在订立多重买卖合同，在买卖合同均有效买卖

23、合同均有效的情况下，买受人的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）（一）先行受领交付先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，（二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续先行办理所有权转移登记手续的买受的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；予支持；（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，（三）

24、均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法依法成立在先合同成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（四）出卖人将标的物（四）出卖人将标的物交付交付给买受人之一，又为其他买受人给买受人之一，又为其他买受人办理办理所有权转移登记所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。，人民法院应予支持。”例：甲将一辆汽车以例：甲将一辆汽车以15万元卖给乙，乙付清全款

25、，万元卖给乙，乙付清全款，双方约定七日后交付该车并办理过户手续。丙知双方约定七日后交付该车并办理过户手续。丙知道此交易后，向甲表示愿以道此交易后，向甲表示愿以18万元购买，甲当即万元购买，甲当即答应并与丙办理了过户手续。乙起诉甲、丙，要答应并与丙办理了过户手续。乙起诉甲、丙，要求判令汽车归己所有，并赔偿因不能及时使用汽求判令汽车归己所有，并赔偿因不能及时使用汽车而发生的损失。关于该汽车的归属，下列哪一车而发生的损失。关于该汽车的归属，下列哪一说法是正确的？（说法是正确的？（2010/三三/6）（修改）（修改）A归乙所有，甲、丙应赔偿乙的损失归乙所有，甲、丙应赔偿乙的损失B归乙所有，乙只能请求甲

26、承担赔偿责任归乙所有，乙只能请求甲承担赔偿责任C归丙所有，但甲应赔偿乙的损失归丙所有，但甲应赔偿乙的损失D归丙所有，但丙应赔偿乙的损失归丙所有，但丙应赔偿乙的损失所有权所有权一、一、 所有权的概念所有权的概念物权法物权法第第39条：条：“所有权人对自己的不所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有动产或者动产，依法享有占有占有、使用使用、收收益益和和处分处分的权利。的权利。” 二、二、 所有权的种类所有权的种类1. 国家所有权国家所有权矿藏、水流、海域、城市的土地、森林、山岭、草原、荒地、矿藏、水流、海域、城市的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源、国家所有的野生动植物资源、无线电频滩涂

27、等自然资源、国家所有的野生动植物资源、无线电频谱资源、国家所有的文物、国防资产、铁路、公路、电力谱资源、国家所有的文物、国防资产、铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施等。设施、电信设施和油气管道等基础设施等。2. 集体所有权集体所有权（1）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；原、荒地、滩涂；（2）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；（3）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施等。施等。3. 私人所有权私人所有权4.

28、社会团体所有权社会团体所有权三、所有权的取得三、所有权的取得1.征收征收（1）征收的概念）征收的概念征收，是指国家基于征收，是指国家基于公共利益公共利益的需要，在的需要，在依法给予依法给予补偿补偿的前提下，将的前提下，将集体所有的土地和单位、个人集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产的房屋及其他不动产转移给转移给国家所有国家所有的行为。的行为。补偿：征收集体所有的土地，应当补偿：征收集体所有的土地，应当依法足额支付土依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，偿费等费用，安排被征地农民的社会保

29、障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予法给予拆迁补偿拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件居住条件。（2）征收的特征）征收的特征征收的目的必须是为了公共利益；征收的目的必须是为了公共利益；征收的主体是国家；征收的主体是国家；征收是转移所有权的行为；征收是转移所有权的行为；征收必须依法作出补偿；征收必须依法作出补偿；征收的对象主要是不动产。征收的

30、对象主要是不动产。注意：征收（第注意：征收（第42条）与征用（第条）与征用（第44条）的区别条）的区别补充：补充：2011年年国有土地上房屋征收与补偿条例国有土地上房屋征收与补偿条例例：贾敬龙案；例：贾敬龙案； “穷人的草房，风可以进，雨可以穷人的草房，风可以进，雨可以进，国王不能进进，国王不能进”补充：补充：物权法物权法第第44条：条：“因因抢险、救灾等紧急抢险、救灾等紧急需要需要，依照法律规定的，依照法律规定的权限和程序权限和程序可以征可以征用单位、个人的用单位、个人的不动产或者动产不动产或者动产。被征用。被征用的不动产或者动产使用后，应当的不动产或者动产使用后，应当返还返还被征被征用人。

31、单位、个人的不动产或者动产被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。偿。”我国的“钉子户” 东京成田机场 “钉子户”46年不搬美国的“钉子户” 2016年4月起，北达科他州立岩苏族印第安原住民抗议一项输油管道工程，立岩苏族向联邦法院提起一份长达48页的投诉，称这项输油管道工程无视破坏环境的风险，同时违反了联邦法中对于印第安历史与宗教圣地的保护法律。而联邦法院也很快驳回了立岩苏族的投诉书11月27日晚至11月28日凌晨，大批抗议民众在美国北达科他州首府俾斯麦市以南的某建筑工地示威。抗议者自称“水资源保护者”，搭建起帐篷，但

32、政府称这些抗议者非法入侵Dakota Access公司的私人领域，并从7个州调来了防暴警察。很快，约200名防暴警察驾驶着装甲车、开着直升飞机来到事发地点，与抗议民众发生长达6小时的冲突对峙。美国原住民的抗议示威活动不会因为政治制止、警方逮捕而停止，立岩苏族领袖David Archambault II以及更多的抗议者表示将会为了家园抗争到底；政府也并没有表现出妥协的意思，北达科他州官员称将会通过罚款压制抗议活动。2.善意取得善意取得（1）善意取得的概念）善意取得的概念 善意取得，又称即时取得，是指善意取得，又称即时取得，是指无处分权无处分权人人处分他人的处分他人的动产或不动产动产或不动产，如果

33、受让人，如果受让人取得该财产时出于取得该财产时出于善意善意，则受让人将依法，则受让人将依法取得该财产的取得该财产的所有权或其他物权所有权或其他物权的制度。的制度。价值：兼顾财产所有权人的静态安全的保护价值：兼顾财产所有权人的静态安全的保护与财产交易的动态安全的保护与财产交易的动态安全的保护（2）善意取得的构成要件）善意取得的构成要件无处分权人处分他人财产；无处分权人处分他人财产；受让人基于受让人基于法律行为法律行为而受让动产或不动产而受让动产或不动产所有权；所有权；无权处分人基于所有人或其他无权处分人基于所有人或其他合法占有人合法占有人的意思的意思占有动产；占有动产；占有委托物与占有脱离物占有

34、委托物与占有脱离物受让人受让人受让受让该不动产或者动产时出于该不动产或者动产时出于善意善意；受让人以受让人以合理的价格合理的价格转让；转让；完成了完成了法定的公示方法法定的公示方法。注意：注意：物权法物权法第第107条：条：“所有权人或者所有权人或者其他权利人有权追回其他权利人有权追回遗失物遗失物。该遗失物通过。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道知道或者应当知道受让人之日起受让人之日起2年年内向受让人请求返还原物，内向受让人请求返还原物，但受让人通过但受让人通过拍卖拍卖或者向或者向

35、具有经营资格的经具有经营资格的经营者营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人让人支付所付费用后，有权向无处分权人追追偿偿。”思考：盗赃物是否可以适用善意取得？思考：盗赃物是否可以适用善意取得？物权法物权法第第107条规定：条规定：占有脱离物原则上不发生善意取得。占有脱离物，指占有脱离物原则上不发生善意取得。占有脱离物，指非基于占有人的意思而丧失占有的动产，盗赃、遗失物、非基于占有人的意思而丧失占有的动产，盗赃、遗失物、漂流物、埋藏物、隐藏物、失散的动物

36、等都是。漂流物、埋藏物、隐藏物、失散的动物等都是。占有人对占有脱离物实施无权处分的，原则上善意的占有人对占有脱离物实施无权处分的，原则上善意的第三人不能善意取得（利益衡量的天平此时倾向于占有脱第三人不能善意取得（利益衡量的天平此时倾向于占有脱离物的所有权人），权利人有权自知道或者应当知道善意离物的所有权人），权利人有权自知道或者应当知道善意第三人之日起第三人之日起2年内请求善意的占有人返还（年内请求善意的占有人返还（注意这个期注意这个期间的起算点：不是自遗失或被盗之日，而是自权利人知道间的起算点：不是自遗失或被盗之日，而是自权利人知道善意占有人之日善意占有人之日）。）。若善意第三人是通过拍卖或

37、者从具有经营资格的经营若善意第三人是通过拍卖或者从具有经营资格的经营者处购买，善意第三人有权请求权利人支付自己（向无权者处购买，善意第三人有权请求权利人支付自己（向无权处分人）支付的价款（有偿回复），权利人拒绝支付的，处分人）支付的价款（有偿回复），权利人拒绝支付的，无权请求善意占有人返还。无权请求善意占有人返还。2年期间届满，权利人未请求善意占有人返还的，善年期间届满，权利人未请求善意占有人返还的，善意第三人于此时善意取得动产物权。意第三人于此时善意取得动产物权。只要在前述只要在前述2年期间内，占有脱离物恒为占有脱离物，年期间内，占有脱离物恒为占有脱离物，不论辗转多少手，均不发生善意取得的效

38、果。不论辗转多少手，均不发生善意取得的效果。 （3）善意取得的法律效果）善意取得的法律效果受让人取得标的物的所有权等物权。受让人取得标的物的所有权等物权。原所有人可以向出让人主张权利。原所有人可以向出让人主张权利。基于合同请求出让人承担违约责任；基于合同请求出让人承担违约责任；请求侵权损害赔偿；请求侵权损害赔偿；请求返还不当得利。请求返还不当得利。共共 有有一、共有的概述一、共有的概述1.共有的概念共有的概念共有，是指两个或两个以上的民事主体共同共有，是指两个或两个以上的民事主体共同对某项财产享有所有权。对某项财产享有所有权。2.共有的形式：共有的形式：按份共有按份共有和和共同共有共同共有二、

39、按份共有二、按份共有1.按份共有的概念按份共有的概念 按份共有，是指两个或两个以上的民事主按份共有，是指两个或两个以上的民事主体按照各自的体按照各自的份额份额分别对共有财产享有权分别对共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系。利和承担义务的一种共有关系。2.按份共有中按份共有中“份额份额”的确定的确定物权法物权法第第104条规定：条规定：“按份共有人对共按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，有的不动产或者动产享有的份额，没有约没有约定或者约定不明确的定或者约定不明确的，按照，按照出资额出资额确定；确定；不能确定出资额的，视为不能确定出资额的，视为等额享有等额享有。”3.按份共有人的权利和

40、义务按份共有人的权利和义务（1）按份共有人对共有的不动产或者动产按）按份共有人对共有的不动产或者动产按照其照其份额份额享有所有权。享有所有权。（2）按份共有人有权）按份共有人有权按照约定管理按照约定管理共有财产。共有财产。物权法物权法第第98条规定，对共有物的条规定，对共有物的管理费管理费用以及其他负担用以及其他负担，有约定的，按照约定；，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担按照其份额负担。（3）按份共有人）按份共有人有权处分其份额有权处分其份额，但转让其，但转让其份额时其他共有人份额时其他共有人在同等条件下享有优先在同等条

41、件下享有优先购买的权利购买的权利。（4）按份共有人）按份共有人处分共有财产处分共有财产的权利。的权利。物权法物权法第第97条规定，条规定，处分处分共有的不动产共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮重大修缮的，应当经的，应当经占份额三分之二以上占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间的按份共有人同意，但共有人之间另有约另有约定定的除外。的除外。补充：补充： 城镇房屋租赁合同解释城镇房屋租赁合同解释第第24条：条：“具有下列情形之一，承租人主张优先购具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：买房屋的，人民法院不予支持

42、：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在（三）出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的；日内未明确表示购买的；（四）（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。登记手续的。”4.约定不明视为按份共有约定不明视为按份共有物权法物权法第第103条规定：条规定：“共有人对共有的共有

43、人对共有的不动产或者动产不动产或者动产没有约定为按份共有或者没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确共同共有，或者约定不明确的，除共有人的，除共有人具有具有家庭关系家庭关系等外，视为等外，视为按份共有按份共有。”例：红光、金辉、绿叶和彩虹公司分别出资50万、20万、20万、10万元建造一栋楼房，约定建成后按投资比例使用，但对楼房管理和所有权归属未作约定。对此，下列哪一说法是错误的？（2010/三/7）A该楼发生的管理费用应按投资比例承担B该楼所有权为按份共有C红光公司投资占50%，有权决定该楼的重大修缮事宜D彩虹公司对其享有的份额有权转让三、共同共有三、共同共有1.共同共有的概念共同共有

44、的概念 共同共有，是指两个或两个以上的民事主体，根共同共有，是指两个或两个以上的民事主体，根据某种据某种共同关系共同关系对某项财产对某项财产不分份额不分份额地共同享有地共同享有权利并承担义务的共有关系。权利并承担义务的共有关系。区别：按份共有与共同共有区别：按份共有与共同共有按份共有与共同共有的区别按份共有与共同共有的区别：（1）成立的原因不同；）成立的原因不同；（2）权利享有和义务承担不同；）权利享有和义务承担不同；（3）分割的限制不同；）分割的限制不同；（4）共有物管理不同；）共有物管理不同；（5）是否享有优先购买权不同。）是否享有优先购买权不同。2.共同共有的类型：夫妻共有；家庭共有；共

45、同共有的类型：夫妻共有；家庭共有；遗产分割前的法定继承人之间的共有；被遗产分割前的法定继承人之间的共有；被宣告无效或被撤销的婚姻，当事人同居期宣告无效或被撤销的婚姻，当事人同居期间所得的财产，按共同共有处理。但有证间所得的财产，按共同共有处理。但有证据证明为当事人一方所有的除外。据证明为当事人一方所有的除外。 3.共同共有人的权利和义务共同共有人的权利和义务（1）共同共有人对共有财产）共同共有人对共有财产共同共同享有所有权。享有所有权。（2）共同共有人有权按照）共同共有人有权按照约定约定共同管理共有财产。共同管理共有财产。物权法物权法第第96条规定：条规定：“共有人按照共有人按照约定约定管理共

46、有管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。各共有人都有管理的权利和义务。”物权法物权法第第98条规定，对共有物的管理费用以及其条规定，对共有物的管理费用以及其他负担，他负担，有约定的，按照约定有约定的，按照约定；没有约定或者约定；没有约定或者约定不明确的，不明确的，共同共有人共同负担共同共有人共同负担。（3）处分共有财产时须全体共同共有人同意。）处分共有财产时须全体共同共有人同意。物权法物权法第第97条规定，条规定，处分处分共有的不动产或者动产共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作以及对共有的不动产

47、或者动产作重大修缮重大修缮的，应当的，应当经经全体共同共有人同意全体共同共有人同意，但共有人之间，但共有人之间另有约定另有约定的的除外。除外。 四、共有财产的分割四、共有财产的分割1.共有财产的分割原则共有财产的分割原则物权法物权法第第99条规定：条规定：“共有人约定不得共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有关系的，应当按照约定，但共有人有重大重大理由理由需要分割的，可以请求分割；没有约需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以定或者约定不明确的，按份共有人可以随随时请求分割时请求分割，共同

48、共有人在，共同共有人在共有的基础丧共有的基础丧失失或者有或者有重大理由重大理由需要分割时可以请求分需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。当给予赔偿。”2.共有财产的分割方式共有财产的分割方式（1）实物分割）实物分割（2）变价分割）变价分割（3）折价补偿）折价补偿3.分割的效力分割的效力物权法物权法第第100条第条第2款规定：款规定：“共有人分割共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。人应当分担损失。”注：共有人的瑕疵担保责任类似于出卖人的瑕注：共有人的瑕疵担保责任类似

49、于出卖人的瑕疵担保责任，包括权利瑕疵担保责任和物的疵担保责任，包括权利瑕疵担保责任和物的瑕疵担保责任瑕疵担保责任五、因共有财产而产生的共同债务五、因共有财产而产生的共同债务1.外部关系外部关系 无论是按份共有还是共同共有，在对外关系上，无论是按份共有还是共同共有，在对外关系上，共有人享有共有人享有连带债权、承担连带债务连带债权、承担连带债务，但法律另，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。务关系的除外。2.内部关系内部关系 在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人份共有人按照

50、份额按照份额享有债权、承担债务；共同共享有债权、承担债务；共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的己应当承担份额的按份共有人按份共有人，有权向其他共有，有权向其他共有人人追偿追偿。”建筑物区分所有权建筑物区分所有权 建筑物区分所权，是指由建筑物区分所权，是指由专有部分所有权专有部分所有权、共有部分共有权共有部分共有权以及因区分所有建筑物共同以及因区分所有建筑物共同关系所生的关系所生的成员权成员权共同组成的特别所有权。共同组成的特别所有权。相邻关系相邻关系1.因用水、排水产生的相邻关系物权法第86条：“不动产权利人应当为相邻权利人

51、用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。”2.因通行产生的相邻关系物权法第87条：“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。”3.因建造、修缮建筑物以及铺设管线形成的相邻关系物权法第88条及第91条，“不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。”但是，“不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。”4.因通风、采光产生的相邻关系物权法第89条：“建造

52、建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”5.因环境保护产生的相邻关系物权法第90条：“不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。”用益物权用益物权一、用益物权的概述一、用益物权的概述1.用益物权的概念用益物权的概念 用益物权，是指权利人对他人所有的用益物权，是指权利人对他人所有的不动不动产或动产产或动产依法享有的的占有、使用和收益依法享有的的占有、使用和收益的权利。的权利。3.用益物权的体系用益物权的体系用益物权的体系包括：典型用益物权用益物权的体系包括：典型用益物权准物准物权权 土地承包经营权、建设用

53、地使用权、宅基土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、海域使用权地使用权、地役权、海域使用权准物权准物权（探矿权、采矿权、取水权、养殖权、捕（探矿权、采矿权、取水权、养殖权、捕捞权）捞权）二、土地承包经营权二、土地承包经营权（一）土地承包经营权的概述（一）土地承包经营权的概述1.土地承包经营权的概念土地承包经营权的概念 土地承包经营权，又称农村土地承包经营土地承包经营权，又称农村土地承包经营权，是指权，是指农业生产经营者农业生产经营者以从事以从事农业生产农业生产为目的，对集体所有或国家所有的由农民为目的，对集体所有或国家所有的由农民集体使用的土地进行占有、使用和收益的集体使用的土

54、地进行占有、使用和收益的权利。权利。（二）土地承包经营权的取得（二）土地承包经营权的取得1.土地承包经营权的设定土地承包经营权的设定土地承包经营权合同土地承包经营权合同物权法物权法第第127条规定：条规定：“土地承包经营权自土地承包经营权自土土地承包经营权合同生效时地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。确认土地承包经营权。 ”物权法物权法第第126条规定：条规定：“耕地的承包期为耕地的

55、承包期为30年。年。草地的承包期为草地的承包期为30年至年至50年。林地的承包期为年。林地的承包期为30年至年至70年；特殊林木的林地承包期，经国务院林年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长业行政主管部门批准可以延长。前款规定的承包前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。继续承包。”（三）土地承包经营权流转（三）土地承包经营权流转农村土地承包法农村土地承包法第第37条第条第1款规定：款规定：“土土地承包经营权采取地承包经营权采取转包、出租、互换、转转包、出租、互换、转让或者其他方式流转让或者其他方式流转

56、，当事人双方应当签，当事人双方应当签订书面合同。采取订书面合同。采取转让转让方式流转的，应当方式流转的，应当经发包方经发包方同意同意；采取；采取转包、出租、互换转包、出租、互换或或者其他方式流转的，应当报发包方者其他方式流转的，应当报发包方备案备案。 ”三、建设用地使用权三、建设用地使用权（一）建设用地使用权的概述（一）建设用地使用权的概述1.建设用地使用权的概念建设用地使用权的概念 建设用地使用权，是指民事主体以建设用地使用权，是指民事主体以建造建建造建筑物、构筑物及其附属设施筑物、构筑物及其附属设施为目的，依法为目的，依法对对国有土地国有土地享有占有、使用和收益的权利。享有占有、使用和收益

57、的权利。（二）建设用地使用权的设立（二）建设用地使用权的设立1.出让出让方式：协议、拍卖、招标、挂牌等方式：协议、拍卖、招标、挂牌等物权法物权法第第137条第条第2款规定：款规定：“工业、商业、旅游、娱乐工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”2.划拨划拨城市房地产管理法城市房地产管理法第第24条规定，下列建设用地的土地使条规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划用权，确属必需的，

58、可以由县级以上人民政府依法批准划拨：拨：国家机关用地和军事用地；国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。法律、行政法规规定的其他用地。3.建设用地使用权的登记建设用地使用权的登记物权法物权法第第139条规定：条规定：“设立建设用地使用权设立建设用地使用权的，应当向的，应当向登记机构登记机构申请建设用地使用权登记。申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向登记机构应当向建设用地使用权人

59、发放建设用地使用权证书。建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。”4. “房随地走房随地走”和和“地随房走地随房走”规则规则物权法物权法第第146条规定：条规定：“建设用地使用权转让、建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。物、构筑物及其附属设施一并处分。”物权法物权法第第147条规定：条规定：“建筑物、构筑物及其建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使

60、用权一并处分。使用权一并处分。”5. 建设用地使用权消灭后土地上房屋及其他不动产建设用地使用权消灭后土地上房屋及其他不动产的归属的归属注意：注意：物权法物权法第第149条：条：“住宅建设用地使用住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”案例：北京

61、案例：北京“画家村画家村”农村房屋买卖纠纷案农村房屋买卖纠纷案 北京市通州区宋庄镇小堡村因许多画家北京市通州区宋庄镇小堡村因许多画家聚居在其周围而得名画家村，马某原系宋聚居在其周围而得名画家村，马某原系宋庄镇辛店村农民。李某系城市居民，户籍庄镇辛店村农民。李某系城市居民，户籍地为河北省邯郸市。地为河北省邯郸市。2002年年7月月1日，双方日，双方签订了买卖协议，马某将正房五间、厢房签订了买卖协议，马某将正房五间、厢房三间以及整个院落以三间以及整个院落以4.5万元的价格卖给了万元的价格卖给了李某，并将集体土地建设用地使用证交给李某，并将集体土地建设用地使用证交给了她。买卖合同上，除了双方签字，还

62、有了她。买卖合同上，除了双方签字，还有辛店村大队盖的章，见证人是郭某和康某。辛店村大队盖的章，见证人是郭某和康某。后因房价飙升，后因房价飙升，2006年年2月份，马某夫妇要月份，马某夫妇要求确认购房合同无效。求确认购房合同无效。分析：分析： 根据根据土地管理法土地管理法第第63条规定：条规定：“农农民集体所有的土地的使用权不得出让、转民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。让或者出租用于非农业建设。” 农村村民农村村民一户只能申请一处宅基地，农民宅基地使一户只能申请一处宅基地，农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的用权由于是村民基于其身份而无偿取得的与集体经济组

63、织成员的资格是联系在一起与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能。所以，农村房屋宅基和社会保障的功能。所以，农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，卖地可以在本村村民之间互相买卖流转，卖给非本村人的属于无效的买卖。给非本村人的属于无效的买卖。四、宅基地使用权四、宅基地使用权（一）宅基地使用权的概述（一）宅基地使用权的概述1.宅基地使用权的概念宅基地使用权的概念 宅基地使用权，是指以建造住宅及附属设宅基地使用权，是指以建造住宅及附属设施为目的，对集体所有的土地进行占有和施为目的，对集体所有的土地进行占有和使

64、用的权利。使用的权利。2. 宅基地使用权的取得宅基地使用权的取得宅基地使用权的设立宅基地使用权的设立行政审批行政审批程序：程序： 农户申请农户申请农村集体经济组织讨论农村集体经济组织讨论乡（镇）人民政府审核乡（镇）人民政府审核县级人民政府县级人民政府批准批准农村集体经济组织向宅基地申请农村集体经济组织向宅基地申请者无偿提供宅基地使用权者无偿提供宅基地使用权注：一户只能申请一处宅基地，其面积不得注：一户只能申请一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。超过省、自治区、直辖市规定的标准。3. 宅基地使用权的流转宅基地使用权的流转物权法物权法第第153条：条：“宅基地使用权的取得、宅基

65、地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。家有关规定。” 宅基地使用权随房屋一并转让。转让后，宅基地使用权随房屋一并转让。转让后，原权利人不得再次申请宅基地。原权利人不得再次申请宅基地。土地管理法土地管理法第第62条第四款：农村村民出条第四款：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。批准。注：注：土地管理法土地管理法第第63条：条：“农民集体所有的土地的使用农民集体所有的土地的使用权权不得出让、转让或者出租用于非农业建设不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合；但是，符合土地利用总

66、体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。” 1999年国务院办公厅还专门出台严禁炒卖土地的通知，年国务院办公厅还专门出台严禁炒卖土地的通知，规定规定农民住宅仅限于在本集体经济组织内转让，不得转让农民住宅仅限于在本集体经济组织内转让，不得转让出售给城市居民出售给城市居民，有关部门不得批准城市居民占用集体土有关部门不得批准城市居民占用集体土地建设住宅，对于违法建造和购买的住宅，地建设住宅，对于违法建造和购买的住宅，不得发放土地不得发放土地使用证和房产证。使用证和

67、房产证。 随着城市建设用地日益紧张，建立在农村集体土地上随着城市建设用地日益紧张，建立在农村集体土地上的的小产权房小产权房越发炙手可热。针对这种现象，国家多次发文越发炙手可热。针对这种现象，国家多次发文禁止城镇居民购买农村宅基地，并对宅基地流转加强了监禁止城镇居民购买农村宅基地，并对宅基地流转加强了监督管理。但在中国土地协会原秘书长黄小虎看来，保护农督管理。但在中国土地协会原秘书长黄小虎看来，保护农村集体土地权属的出发点虽好，限制宅基地以防范农民流村集体土地权属的出发点虽好，限制宅基地以防范农民流离失所的说法却值得商榷，学者认为离失所的说法却值得商榷，学者认为“目前没有任何调查目前没有任何调查

68、报告及评估结果显示农民退出宅基地会居无定所。报告及评估结果显示农民退出宅基地会居无定所。”补充：补充： 广东省为减少基层政府与企业面临的政广东省为减少基层政府与企业面临的政策牵绊，于策牵绊，于2005年出台了年出台了集体建设用地集体建设用地使用权流转管理办法使用权流转管理办法，规定广东省农民，规定广东省农民集体建设用地可入市交易，自由出让、出集体建设用地可入市交易，自由出让、出租、转让、转租和抵押。租、转让、转租和抵押。 这是中国第一个允许集体建设用地直这是中国第一个允许集体建设用地直接入市交易的省级地方性法规，也是中国接入市交易的省级地方性法规，也是中国农民集体土地第一次赢得合法入市的权利。

69、农民集体土地第一次赢得合法入市的权利。补充：补充： 目前中国农村宅基地有目前中国农村宅基地有1020是闲置的，部分是闲置的，部分地区闲置率高达地区闲置率高达30。与此相对的是，农村新增人口对宅。与此相对的是，农村新增人口对宅基地的需求依然强烈，基地的需求依然强烈，但中国的土地政策严格限制其自由但中国的土地政策严格限制其自由流转，因此流转，因此有偿退出有偿退出成为决策层的一项共识成为决策层的一项共识。2016年初，年初，国务院常务会议部署新型城镇化推进工作时即提出，国务院常务会议部署新型城镇化推进工作时即提出，探索探索进城落户农民对土地承包权、宅基地使用权和集体收益分进城落户农民对土地承包权、宅

70、基地使用权和集体收益分配权的配权的“依法自愿有偿退出机制依法自愿有偿退出机制”。探索探索宅基地有偿使用宅基地有偿使用制度制度和和自愿有偿退出机制自愿有偿退出机制，将会促使农村宅基地分配或使，将会促使农村宅基地分配或使用制度发生变化，但究竟变化到什么程度，取决于地方的用制度发生变化，但究竟变化到什么程度，取决于地方的尝试能走得多远。尝试能走得多远。 2016年，已经酝酿多年的农村宅基地改革，年，已经酝酿多年的农村宅基地改革，“向前向前”迈出了一步。迈出了一步。3月月4日，安徽省国土资源厅、财政厅、住日，安徽省国土资源厅、财政厅、住建厅联合发布通知，要求建立建厅联合发布通知，要求建立退出宅基地激励

71、机制，市、退出宅基地激励机制，市、县政府要设立退出宅基地奖励资金，鼓励村民自愿退出宅县政府要设立退出宅基地奖励资金，鼓励村民自愿退出宅基地。基地。根据安徽的政策，自愿退出宅基地并还耕、还林的根据安徽的政策，自愿退出宅基地并还耕、还林的农民，在进城购买商品房时，当地政府可按其退出合法宅农民，在进城购买商品房时，当地政府可按其退出合法宅基地面积，基地面积，给予一次性购房奖励给予一次性购房奖励，补贴标准由各地确定。，补贴标准由各地确定。在安徽之前，江苏、四川、江西等多地已在尝试宅基地在安徽之前，江苏、四川、江西等多地已在尝试宅基地有偿退出的方案。有偿退出的方案。关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业

72、转移关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见人口落户数量挂钩机制的实施意见（2016.9）二、二、(五五)提高农村土地利用效率提高农村土地利用效率 结合农村宅基地制度改革，允许结合农村宅基地制度改革，允许进城落户人员进城落户人员在在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地，本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地，鼓励农村土地经营权规范有序流转。规范推进城鼓励农村土地经营权规范有序流转。规范推进城乡建设用地增减挂钩，对旧村庄、旧宅基地和闲乡建设用地增减挂钩，对旧村庄、旧宅基地和闲置农村建设用地进行整理复垦，增加耕地面积，置农村建设用地进行整理复垦，增加耕地面

73、积，在满足农民安置、农村发展用地的前提下，可将在满足农民安置、农村发展用地的前提下，可将节余的建设用地用于城镇建设。节余的建设用地用于城镇建设。三、（三）现阶段，三、（三）现阶段，不得以退出农民土地承包权、不得以退出农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权作为农民进城落宅基地使用权、集体收益分配权作为农民进城落户的条件。户的条件。案例：全国首例有关眺望权的官司案例：全国首例有关眺望权的官司 吕某家住北京丰台莲香园小区号楼。他介吕某家住北京丰台莲香园小区号楼。他介绍，年月，他家西北侧一大厦开工后，绍，年月，他家西北侧一大厦开工后，原本站在窗前就能看到的西山看不见了，阳光也原本站在窗前就能看到

74、的西山看不见了，阳光也照不进屋内。另外，这座大厦的许多阳台都可直照不进屋内。另外，这座大厦的许多阳台都可直视他家主卧室等处。因此，开发商侵犯了他的眺视他家主卧室等处。因此，开发商侵犯了他的眺望权、采光权、视觉卫生权，也使他的隐私权受望权、采光权、视觉卫生权，也使他的隐私权受到侵害。于是，吕某于年月日将开到侵害。于是，吕某于年月日将开发商告上了法庭。法院认为被告开发建设的大厦发商告上了法庭。法院认为被告开发建设的大厦距原告吕某居住的房屋有米，符合距原告吕某居住的房屋有米，符合北京市北京市生活居住建筑间距暂行规定生活居住建筑间距暂行规定，遂以吕某所称事，遂以吕某所称事实和法律依据不足为由驳回了他的

75、诉讼请求。实和法律依据不足为由驳回了他的诉讼请求。（中国江苏网）（中国江苏网） 五、地役权五、地役权1.地役权的概念地役权的概念 地役权，是指不动产权利人按照合同约定，利用地役权，是指不动产权利人按照合同约定，利用他人的不动产以提高自己不动产效益的权利。他人的不动产以提高自己不动产效益的权利。他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。物权法物权法第第156条：条：“地役权人有权按照地役权人有权按照合同约合同约定定，利用他人的不动产，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效以提高自己的不动产的效益。益。前款所称他人的不动产为前款所称他人的不动产为供役

76、地供役地，自己的不动，自己的不动产为产为需役地需役地。”2.地役权与相邻关系地役权与相邻关系联系：联系：（1）产生原因相同；）产生原因相同；（2）权利内容类似；）权利内容类似；区别：区别：（1）二者产生的依据不同；）二者产生的依据不同；（2）二者法律性质不同；）二者法律性质不同；（3）二者调整范围或者内容不同；）二者调整范围或者内容不同；（4）二者在有偿或无偿、存续期间上的不同；）二者在有偿或无偿、存续期间上的不同；（5）二者的救济方式不同。）二者的救济方式不同。3. 地役权的取得地役权的取得地役权登记对抗主义地役权登记对抗主义物权法物权法第第158条规定：条规定：“地役权自地役权地役权自地役

77、权合同生效时设立合同生效时设立。当事人要求登记的，可当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；以向登记机构申请地役权登记；未经登记，未经登记，不得对抗善意第三人不得对抗善意第三人。”4. 地役权的转让地役权的转让（1）地役权的从属性）地役权的从属性物权法物权法第第164条规定：条规定：“地役权不得单独地役权不得单独转让转让。土地承包经营权、建设用地使用权。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，等转让的，地役权一并转让，但合同另有但合同另有约定的除外。约定的除外。”物权法物权法第第165条规定：条规定：“地役权不得单独地役权不得单独抵押抵押。土地承包经营权、建设用地使用权

78、。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。转让。”物权内容农村土地承包经营权基地使用权宅基地使用权建设用地使用权地役权标的物土地土地土地土地发生意定意定出让、划拨意定内容及效力用益内容对价期限处分性特殊消灭事由从事种植业、林业畜牧业等农业生产30,30-50,30-70有偿：地租转包、互换、转让流转期限不得超过承包期剩余期限建造建筑物、构筑物及附属设施转让、互换、出资、赠与或者抵押 ，不超剩余期有偿，无偿30-40-50-70建造住宅及其附属设施无偿转让适用土地管理法等法律法规利用他人不动产以提高自己不动产效益 有期不得与需役

79、地分离转让或为其他权利标的(从属性)有偿无偿期满撤销抛弃抛弃等土地灭失担保物权担保物权一、担保物权概述一、担保物权概述1. 担保物权的概念及特征担保物权的概念及特征担保物权：指以担保物权：指以确保债务清偿为目的确保债务清偿为目的，于，于债务人债务人或或第三人第三人所有的物或者权利之上所设定，在所有的物或者权利之上所设定，在债务债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形时担保物权的情形时，依法享有就担保财产，依法享有就担保财产优先优先受偿的权利受偿的权利。2. 特征：特征：（1）担保物权以确保债权清偿为目的；）担保物权以确保债权清偿为目的；

80、（2）担保物权是在债务人或第三人所有的物或权利）担保物权是在债务人或第三人所有的物或权利上设定的；上设定的；（3）担保物权具有优先受偿的效力；）担保物权具有优先受偿的效力；（4）担保物权具有从属性）担保物权具有从属性成立上的从属性成立上的从属性转移上的从属性转移上的从属性例：例：物权法物权法第第192条：条：“抵押权不得与债权分离而单独抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。的除外。”效力上的从属性效力

81、上的从属性物权法物权法第第172条：条：“担保合同是主债权债务合同的从合担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。”消灭上的从属性消灭上的从属性物权法物权法第第177条：条：“有下列情形之一的，担保物权消灭：有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人（一）主债权消灭；

82、（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。”（5）担保物权具有物上代位性）担保物权具有物上代位性物权法物权法第第174条规定：条规定：“担保期间，担保担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届。被担保债权的履行期未届满的，也可以满的，也可以提存提存该保险金、赔偿金或者该保险金、赔偿金或者补偿金等。补偿金等。 ”3. 担保物权的消灭担保物权的

83、消灭主债权消灭；主债权消灭； 担保物权实现；担保物权实现； 债权人放弃担保物权；债权人放弃担保物权； 法律规定担保物权消灭的其他情形。法律规定担保物权消灭的其他情形。二、抵押权二、抵押权1. 抵押权的概念抵押权的概念抵押权：为担保债务的履行，债务人或者第抵押权：为担保债务的履行，债务人或者第三人三人不转移财产的占有不转移财产的占有，将该财产抵押给，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产人有权就该财产优先受偿优先受偿。抵押人：债务人或者第三人抵押人：债务人或者第三

84、人抵押权人：债权人抵押权人：债权人抵押财产：提供担保的财产抵押财产：提供担保的财产2. 抵押财产抵押财产（1）抵押财产的范围）抵押财产的范围债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： 建筑物和其他土地附着物；建筑物和其他土地附着物； 建设用地使用权；（房地产抵押）建设用地使用权；（房地产抵押） 以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；地承包经营权； 生产设备、原材料、半成品、产品；（浮动抵押）生产设备、原材料、半成品、产品；（浮动抵押） 正在建造的建筑物、船舶、航空器；正在建造的建筑物、船舶

85、、航空器； 交通运输工具；交通运输工具； 法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 注意：注意： 动产浮动抵押：经当事人动产浮动抵押：经当事人书面协议书面协议，企业企业、个体个体工商户工商户、农业生产经营者农业生产经营者可以将可以将现有的现有的以及以及将有将有的的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产实现

86、抵押权时的动产优先受偿。（优先受偿。（物权法物权法第第181条）条）第第189条：条：“企业、个体工商户、农业生产经营者企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第以本法第181条规定的动产抵押的，应当向条规定的动产抵押的，应当向抵押人抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自。抵押权自抵押合同抵押合同生效时设立生效时设立；未经登记，不得对抗善意未经登记，不得对抗善意第三人第三人。依照本法第依照本法第181条规定抵押的，不得对抗正常条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中经营活动中已支付合理价款已支付合理价款并并取得抵押财产取得抵押财产的买的买受人。受人。”注意：

87、抵押期间，抵押财产处于不确定状态，注意：抵押期间，抵押财产处于不确定状态，抵押人可以自由处分抵押财产，只有约定抵押人可以自由处分抵押财产，只有约定或者法定的实现抵押权的条件成就时，抵或者法定的实现抵押权的条件成就时，抵押财产才能确定。实现抵押权时，抵押期押财产才能确定。实现抵押权时，抵押期间处分的财产不能追及，新增的财产要作间处分的财产不能追及，新增的财产要作为抵押财产。为抵押财产。例：某农村养殖户为扩大规模向银行借款，例：某农村养殖户为扩大规模向银行借款，欲以其财产设立浮动抵押。对此，下列哪欲以其财产设立浮动抵押。对此，下列哪些表述是正确的？（些表述是正确的？（2010/3/56）A该养殖户

88、可将存栏的养殖物作为抵押该养殖户可将存栏的养殖物作为抵押财产财产B抵押登记机关为抵押财产所在地的工抵押登记机关为抵押财产所在地的工商部门商部门C抵押登记可对抗任何善意第三人抵押登记可对抗任何善意第三人D如借款到期未还，抵押财产自借款到如借款到期未还，抵押财产自借款到期时确定期时确定抵押中的抵押中的“地随房走、房随地走地随房走、房随地走”：物权法物权法第第182条：条：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权围内的建设用地使用权一并抵押一并抵押。以建设用地使用权抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物的，该土地上的建筑物一并抵押一并抵押。 抵押人未

89、依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押为一并抵押。”第第200条：条：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物物不属于不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”第第201条：条：“依照本法第一百八十条第一款第三项规定的依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土土地

90、承包经营权抵押的地承包经营权抵押的，或者依照本法第一百八十三条规定，或者依照本法第一百八十三条规定以以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的用权一并抵押的，实现抵押权后，实现抵押权后，未经法定程序未经法定程序，不得改不得改变变土地所有权的土地所有权的性质性质和土地和土地用途用途。”（2）不能抵押的财产）不能抵押的财产土地所有权；土地所有权； 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；除外； 学校、幼儿园、医院等以公益

91、为目的的事学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；设施和其他社会公益设施； 所有权、使用权不明或者有争议的财产；所有权、使用权不明或者有争议的财产； 依法被查封、扣押、监管的财产；依法被查封、扣押、监管的财产； 法律、行政法规规定不得抵押的其他财产法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 3. 抵押权的设定抵押权的设定设定抵押权：设定抵押权：书面书面抵押合同抵押合同抵押登记抵押登记（1）抵押合同）抵押合同 抵押合同一般包括下列条款：抵押合同一般包括下列条款： 被担保债权的种类和数额；被担保债权的种类和数额

92、； 债务人履行债务的期限；债务人履行债务的期限； 抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；所有权归属或者使用权归属； 担保的范围。担保的范围。 注：禁止流押，即抵押权人在注：禁止流押，即抵押权人在债务履行期届满前债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。财产归债权人所有。 （物权法物权法第第186条）条）（2）抵押登记）抵押登记（不动产）登记生效主义：以建筑物和其他土地附（不动产）登记生效主义：以建筑物和其他土地附着物，建设用地使用权，以招标、拍卖

93、、公开协着物，建设用地使用权，以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权，正在建商等方式取得的荒地等土地承包经营权，正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权抵押权自登记时设立自登记时设立。 （动产）登记对抗主义：以生产设备、原材料、半（动产）登记对抗主义：以生产设备、原材料、半成品、产品，正在建造的船舶、航空器，交通运成品、产品，正在建造的船舶、航空器，交通运输工具抵押的，输工具抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。未经登记，不得对抗善意第三人。 注：动产浮动抵押采登记对抗主义注：动产

94、浮动抵押采登记对抗主义4. 抵押权的效力抵押权的效力（1）对抵押权人的效力）对抵押权人的效力抵押权人的优先受偿权；抵押权人的优先受偿权；抵押权人的顺位权；抵押权人的顺位权；物权法物权法第第199条：条：“同一财产向两个以上债权同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：下列规定清偿：（一）抵押权（一）抵押权已登记已登记的，按照的，按照登记的先后顺序登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照清偿；顺序相同的，按照债权比例债权比例清偿；清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权

95、未登记的，按照债权比例清偿。（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”抵押人的出租权抵押人的出租权A. 租赁权先于抵押权租赁权先于抵押权订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。关系不受该抵押权的影响。 B. 租赁权后于抵押权租赁权后于抵押权抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。不得对抗已登记的抵押权。第第190条：条：“订立抵押合同订立抵押合同前前抵押财产已出租抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立押权设立后后抵押财产

96、出租的，该租赁关系抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗不得对抗已登记的已登记的抵押权。抵押权。”案例：案例： 张某有空房一套，去年张某有空房一套，去年1月张某因借款将月张某因借款将房屋抵押给了李某。为了获得租金并早日房屋抵押给了李某。为了获得租金并早日还贷，张某将这套房子出租给王某，约定还贷，张某将这套房子出租给王某，约定月租金为月租金为300元，租期为三年。后张某做生元，租期为三年。后张某做生意亏本，无法还款，李某因行使抵押权取意亏本，无法还款，李某因行使抵押权取得了房屋的所有权。李某取得房屋所有权得了房屋的所有权。李某取得房屋所有权后，因其儿子结婚要住房，便通知王某限后，因其儿子结婚要住房，

97、便通知王某限期搬出，王某不同意搬出，认为房屋即使期搬出，王某不同意搬出，认为房屋即使买卖也不能破除租赁，因抵押取得的房屋买卖也不能破除租赁，因抵押取得的房屋更不能解除原租赁关系。双方协商未果，更不能解除原租赁关系。双方协商未果，遂诉至法院。（法制日报网）遂诉至法院。（法制日报网）5. 抵押权的实现抵押权的实现（1）实现条件）实现条件抵押权有效存在；抵押权有效存在；债务人不履行到期债务或发生当事人约定实现抵债务人不履行到期债务或发生当事人约定实现抵押权的情形。押权的情形。抵押权存续期间抵押权存续期间注意：抵押权人应当在注意：抵押权人应当在主债权诉讼时效期间主债权诉讼时效期间行使抵行使抵押权；未行

98、使的，人民法院押权；未行使的，人民法院不予保护不予保护。（。（物权物权法法第第202条）条）（2）实现方式）实现方式折价折价拍卖拍卖变卖变卖三、质权三、质权1. 质权的概念质权的概念（1）动产质权：为担保债务的履行，债务人或者第）动产质权：为担保债务的履行，债务人或者第三人将其三人将其动产动产出质给债权人出质给债权人占有占有的，债务人不的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产的情形，债权人有权就该动产优先受偿优先受偿。（物权法物权法第第208条）条）出质人：债务人或者第三人出质人：债务人或者第三人质权人：债权人质权人

99、：债权人质押财产：交付的动产质押财产：交付的动产（2）权利质权：以所有权以外的）权利质权：以所有权以外的可让与的财产权可让与的财产权为为标的设定的质权。如：票据质权、存单质权、标的设定的质权。如：票据质权、存单质权、股权质权、知识产权质权、应收账款质权等。股权质权、知识产权质权、应收账款质权等。2. 质押财产质押财产法律、行政法规法律、行政法规禁止转让的动产不得出质。禁止转让的动产不得出质。3. 动产质权的设定动产质权的设定设定质权：设定质权：书面书面质权合同交付质权合同交付（1）质权合同）质权合同质权合同一般包括下列条款：质权合同一般包括下列条款： 被担保债权的种类和数额；被担保债权的种类和

100、数额； 债务人履行债务的期限；债务人履行债务的期限； 质押财产的名称、数量、质量、状况；质押财产的名称、数量、质量、状况； 担保的范围；担保的范围； 质押财产交付的时间质押财产交付的时间。注：禁止流质，即质权人注：禁止流质，即质权人在债务履行期届满前在债务履行期届满前，不，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。（产归债权人所有。（物权法物权法第第211条）条）（2）交付）交付质权自出质人质权自出质人交付交付质押财产时设立。（质押财产时设立。（物物权法权法第第212条）条）注：一般认为，交付不仅限于现实交付，简注：一般认为，交付不仅

101、限于现实交付，简易交付、指示交付也可以，但是不包括占易交付、指示交付也可以，但是不包括占有改定。有改定。4. 权利质权的设立权利质权的设立物权法物权法第第223条：条：“债务人或者第三人债务人或者第三人有权处有权处分分的下列权利可以出质：的下列权利可以出质：（一）汇票、支票、本票；（一）汇票、支票、本票；（二）债券、存款单；（二）债券、存款单；（三）仓单、提单；（三）仓单、提单；（四）可以转让的基金份额、股权；（四）可以转让的基金份额、股权；（五）可以转让的注册商标专用权、专利权、（五）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的著作权等知识产权中的财产权财产权；（六）（六）应收账款

102、应收账款；（包括了公路、桥梁等的收；（包括了公路、桥梁等的收费权）费权）（七）（七）法律、行政法规法律、行政法规规定可以出质的其他财规定可以出质的其他财产权利。产权利。” 物权法物权法第第224条：条：“以汇票、支票、本票、以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立人应当订立书面合同书面合同。质权自。质权自权利凭证交权利凭证交付付质权人时设立；没有权利凭证的，质权质权人时设立；没有权利凭证的，质权自自有关部门办理出质登记有关部门办理出质登记时设立。时设立。”登记：股权、基金份额、应收账款、知识产登记：股权、基金份额、应收账款、知识产权

103、等权等注意：各种质押权利的登记机构注意：各种质押权利的登记机构四、留置权四、留置权1. 留置权的概念留置权的概念留置权：债务人不履行到期债务，债权人可以留置留置权：债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有已经合法占有的债务人的的债务人的动产动产，并有权就该动，并有权就该动产产优先受偿优先受偿。 留置权人：债权人留置权人：债权人留置财产：占有的动产留置财产：占有的动产注：留置权与抵押权、动产质权、同时履行抗辩权、注：留置权与抵押权、动产质权、同时履行抗辩权、抵销权等的区别抵销权等的区别2. 留置财产留置财产法律规定或者法律规定或者当事人约定不得当事人约定不得留置的动产，不得留留置的动产，

104、不得留置。置。 注：债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律注：债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。关系，但企业之间留置的除外。 3. 留置权的设定留置权的设定（1）债权人已经）债权人已经合法占有合法占有债务人的债务人的动产动产；基于保管合同、运输合同、加工承揽等合同基于保管合同、运输合同、加工承揽等合同（2）债权人占有的动产与债权属于同一法律）债权人占有的动产与债权属于同一法律关系，但关系，但企业之间留置企业之间留置的除外；的除外；（3）债务人不履行到期债务。）债务人不履行到期债务。4. 留置权的实现留置权的实现（1）实现条件）实现条件债权人持续地占有债务人的

105、动产；债权人持续地占有债务人的动产；债务人在宽限期内仍未履行债务；债务人在宽限期内仍未履行债务；物权法物权法第第236条：条：“留置权人与债务人应当留置权人与债务人应当约约定定留置财产后的留置财产后的债务履行期间债务履行期间；没有约定或者约；没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给定不明确的，留置权人应当给债务人债务人2个月以上履个月以上履行债务的期间行债务的期间，但鲜活易腐等不易保管的动产除，但鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务外。债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务人人协议协议以留置财产以留置财产折价折价，也可以就，也可以就拍卖、变卖拍卖、变卖留留置财产

106、所得的价款优先受偿。置财产所得的价款优先受偿。”不存在妨碍留置权实现的法定或约定情形。不存在妨碍留置权实现的法定或约定情形。（2）实现方式）实现方式折价、拍卖、变卖折价、拍卖、变卖五、担保物权的竞存关系五、担保物权的竞存关系1. 抵押权与质权竞存抵押权与质权竞存担保法司法解释担保法司法解释第第79条：条：“同一财产同一财产法定登记法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。人受偿。同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿。先于抵押权人受偿。”先押后质先押后质登记对抗登记对抗先质后押先质后押质权优先于抵押权质权优先于抵押权2. 抵押权、质权、留置权竞存抵押权、质权、留置权竞存同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。置的，留置权人优先受偿。 （物权法物权法第第239条）条）