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1、泰州周山河泰州周山河项目开目开发策略思考策略思考2010年4月30日第一篇第一篇 市场研判市场研判第二篇第二篇 定位延展定位延展第三篇第三篇 专案推广专案推广第四篇第四篇 团队协作团队协作第一篇第一篇 市场研判市场研判第二篇第二篇 定位延展定位延展第三篇第三篇 专案推广专案推广第四篇第四篇 团队协作团队协作第一篇第一篇 市场研判市场研判五五五五、泰泰泰泰州州州州未未未未来来来来市市市市场场场场预预预预测测测测四四四四、泰泰泰泰州州州州房房房房地地地地产产产产市市市市场场场场分分分分析析析析三三三三、泰泰泰泰州州州州产产产产业业业业政政政政策策策策发发发发展展展展研研研研究究究究二二二二、泰泰泰
2、泰州州州州宏宏宏宏观观观观经经经经济济济济研研研研究究究究一一一一、泰泰泰泰州州州州城城城城市市市市概概概概况况况况简简简简述述述述一、泰州城市概况简述一、泰州城市概况简述长三角经济圈南京上海苏锡常泰州区域条件独特，是长三角经济圈16个城市之一，处于上海、南京、苏锡常三大经济发达区交汇处。随着交通配套的逐步完善，泰州在区域上往周边城市幅射的强度将越来越明显，优势将越来越强。泰州长三角的新星位置：位置：泰州市地处江苏省中部、长江下游北岸，为长三角长三角经济区16座中心城市之一。规模：规模：总面积5793平方公里，全市南北长而东西窄，南北最大直线距离约124公里，东西最窄处约19公里，最宽处也仅5
3、5公里。其中市区面积428平方公里。总面积中，陆地面积占82.74%，水域面积占17.26%。城市概况泰州上海扬州南京200km65km150km泰州上海1.5小时小时u苏中机场，总投资10亿元，距离泰州市区约20公里。u泰州长江大桥，江苏“五纵九横五联”高速路网的一部分，全长62.09公里，预计2011年底竣工。u上海长江隧道，为泰州通向上海增加了一条路径。u沪泰铁路,上海经昆山、常熟、张家港、江阴、靖江至泰州的城际铁路。采用客运专线方式运行，时速达300公里，靖江到上海不足一小时就可到达。交通的日益升级极大的加强了泰州与周边城交通的日益升级极大的加强了泰州与周边城市的联系，交通发展也促使长
4、三角正在朝一市的联系，交通发展也促使长三角正在朝一体化进程迈进。泰州有望成为国际大都市体化进程迈进。泰州有望成为国际大都市上海的产业后盾和通向内地的门户。上海的产业后盾和通向内地的门户。与上海联系愈加紧密，是上海通向内地的门户行政区 面积（平方千米）人口（万人）海陵区21043高港区22419靖江市66566泰兴市1256128姜堰市104690兴化市2393155泰州市辖2个市辖区：海陵、高港代管4个县级市：靖江、泰兴、姜堰、兴化，总人口约503.6万。泰州市行政区域海陵区规划发展海陵区规划发展工业集聚板块：工业集聚板块：主城区东、西两侧，即以海陵工业园和九龙等乡镇为重点，形成工业企业集聚区
5、。商贸核心板块：商贸核心板块：以五一路至西坝口商贸核心圈为中心，配合做好延伸开发，形成东至鼓楼路、南至济川路、西至青年路、北至扬州路地段商贸集聚区。旧城改造板块：旧城改造板块：加快南通路和扬州路以北、新泰路以西、江洲路以东地区旧城改造步伐。济川济川- -梅兰商住区板块：梅兰商住区板块：加大海陵工业园济川路至梅兰路商贸居住区建设开发，设，逐步形成集行政办公、金融贸易、商业服务、居住功能为一体的生态型街区。整体提升城市功能：整体提升城市功能：按照“农村变城市，村庄变社区，农民变市民”的目标，完善城市功能配套设施，统筹规划新社区建设，加快已撤销乡镇建制的街道城市化建设，逐步解决城郊结合部“农夹居”问
6、题，促进城乡一体化发展。商贸核心旧城改造旧城改造城区南扩城区南扩9过去一年，长三角16市经济成效明显,企稳回升的势头增强,总体形势积极向好。 上海问鼎，上海问鼎，泰州作为后泰州作为后起之秀，起之秀，GDP直逼扬直逼扬州市州市。【横向对比】2009泰州GDP增幅独占“长三角16市”鳌头，发展势头迅猛 与江苏与江苏几大主要城几大主要城市比较，市比较，泰泰州市州市GDP增增长率位列第长率位列第一一，高于全高于全国平均水平国平均水平5个百分点个百分点二、泰州宏观经济研究二、泰州宏观经济研究10【横向对比】2009年泰州固定资产投资额增幅位列“长三角”第二，投资额稳中有升2009年江苏主要城市固定资产投
7、资额，上海市为首，南京紧随其后；泰州高于邻市扬州，位列长三角16市第十位，上升两个位次。江苏固定资产投资增幅总体趋势低于全国平均水平30.1%。仅扬州高于全国，位列长三角16市首位；泰州紧随其后，位列第二，但略低于全国平均水平。11【横向对比】2009年泰州城市财政收入高调增长，人均可支配收入量少增幅大12【横向对比】2009年泰州消费品零售总额较低，城市居民消费价格指数及消费品零售额增幅趋于平均水平2009年虽然泰州社会消费品零售额增幅趋于平均水平，但是零售总额落后于大部分相邻城市。13泰州市是长三角工业发达、交通便捷、商贸繁荣的中心城市泰州市是长三角工业发达、交通便捷、商贸繁荣的中心城市之
8、一。之一。 以医药、机电(船舶)、化工三大产业为主导产业的工业企业，经过产业转型，促进产业链向高附加值、高技术含量环节延伸，使之向高端化、规模化发展。第三产业加快发展，产业结构进一步优化，拉动经济快速发展。2009年泰州产业结构表产业第一产业第二产业第三产业增加值125亿元945亿元580.76 增长率4.8%14%15.0%比例7.5%57%35.5%泰州市产业结构三、泰州产业政策发展研究三、泰州产业政策发展研究1409年3月18日，泰州中国医药城成为第56个国家级高新区 江苏是全国重要的医药大省，泰州是江苏第泰州是江苏第一医药大市一医药大市，是全国最大的中成药、麻醉药和维生素药生产基地，如
9、扬子江药业集团；扬子江药业集团； 泰州医药产业规模约占全省三成左右泰州医药产业规模约占全省三成左右，经济总量已连续5年、经济效益连续9年位居全省第一； 泰州中国医药城位于主城区与高港区中间位置，靠近周山河南区；总规划25万平方公里，至20202020年规划建设用地年规划建设用地1010平方公里平方公里。 这里将崛起一个新产业，聚集一批新泰州人，成为泰州城的一个新节点，人口规模可达20万，其中包括一批高素质的新泰州人。泰州市长姚建华泰州医药产业在全省处于“领跑”地位15医药、船舶、机电、化工四大产业合力，助推城市优化升级四大产业医药船舶机电年度GDP医药机电船舶化工2010年目标550亿800亿
10、250亿400亿化化工工 泰州重点支柱产业支撑稳定。至2009年年底，32个工业行业共完成产值1156.44亿元，增速39.02%，拉动全市增长26.53个百分点。16 城中版块：城中版块：老泰州城政治、经济、文化中心。作为开发老区，拥有成熟的生活机能、基础设施、市政建设配套，目前土地供应已趋饱和。城东版块：城东版块：教育资源丰富，以工、农业为主，整合海陵、姜堰等地资源。随着泰州大学城的建设发展，形成集商贸、教育、居住、工业为一体的城东区域。城北版块：城北版块： 物流区，交通枢纽，地势低，区域认同感差，配套落后。城西版块：老城西版块：老工业区，污染工业区，污染严重。严重。配套设施陈旧，城市化开
11、发难度大。城南版块：城南版块： 城市发展重点区域，沿江开发，未来城市“CBD” 所在地。是新泰州的政治、经济、文化中心。区域内交通便利，区域配套将逐步完善。四、泰州房地产市场分析四、泰州房地产市场分析17美好上郡凤城国际同悦荣城华辰尊园金通梅园财富广场城中板块18区域区域特征市场现状发展趋势物业类型价格城中版块泰州市政治、经济、文化中心。主要承担商业和娱乐服务业和社会各项活动。作为泰州房地产市场发展最早的区域，其拥有成熟的生活机能、基础设施、市政建设配套。目前城中板块土地资源的稀缺性，导致城中板块房地产销售价格高企。产品品质较好，主要依托城中区域便利的交通、浓厚的居住氛围，发达的商业和完善的生
12、活配套。随着土地资源越来越稀缺，可供开发的土地也随之减少，多为商业加住宅形式或老城改造项目，成本较高，开发难度较大；土地稀缺将进一步体现城市的价值，产品价格还有一定的上浮空间。产品：中高档住宅，以小高层、高层产品为主，少量多层产品。主力面积：以120-150平米大面积户型为主，少量80-100平米中小户型；主力户型：以三房两厅为主，以改善性需求为主；6500元/参考资料：城中版块描述19参考资料：城中版块重点楼盘扫描案名位置总建面积容积率主力面积类别产品定位均价凤城国际二期青年南路电视塔南侧1308781.91120-140高层普通住宅6060元/财富广场泰州五一路（原少年宫）1030871.
13、84110高层商住楼4000元/美好上郡济川路与海陵路交汇处55万2.290-110高层普通住宅6800元/华辰尊园老街商圈凤凰礅旁7万1.8545.5高层、小高层高档住宅8900元/金通梅园东风路、迎春路交汇处1172001.2260-90130-150多层、小高层高档住宅6288元/同悦荣园人民东路西侧、迎春路北侧32337（不含拆迁）1.87110-120150高层高档住宅7397元/20泰州主力楼盘成交量（截止2010年3月31日）城中住宅已售住宅可售商铺已售商铺可售金通梅园（二期）173套43套8套9套财富广场877套33套129套409套同悦容园366套38套16套0套凤城国际12
14、63套34套58套94套美好上郡1381套165套64套13套金宇花园235套60套13套22套合计4295套373套288套547套参考资料：城中版块各楼盘成交量城中住宅销售明显快过商铺销售，住宅销售率达92%21鹏欣尚城碧桂园凤城颐园东城国际花园欧亚国际花园紫荆城盛和东方名邸天和家园莱茵东郡翰林雅居城东板块22区域区域特征市场现状发展趋势物业类型价格城东版块泰州市重点建设区域之一，教育资源丰富。随着泰州大学城的建设发展，一个集商贸、教育、居住、工业为一体的城东区域已初步显现，城东房地产市场将得到前所未有的迅速发展。目前教育资源比较集中，但生活配套尚不完善，交通不方便。城东板块为泰州城市重点
15、发展方向之一，区域内房地产市场竞争激烈，发展前景良好，升值潜力较大。城东区域范围较大，土地资源较为丰富，预计今后会有土地推出，产品形态将会以多层、小高层产品为主。区域竞争以价格竞争、品牌竞争、及产品竞争为主。产品：以多层住宅为主，少量小高层产品；主力面积：90-140大面积为主；主力户型：三房两厅，两房户型有所增加；4800元/参考资料：城东版块描述23案名位置总建面积容积率主力面积类别产品定位均价碧桂园火车站街区23474001.1130-140378、622小高层、别墅高档住宅5300元/东方名邸春晖路与育才路交汇处1367391.3090-110120-140多层、小高层、别墅中高档住宅
16、5100元/凤城颐园温泰小商品市场816271.15222-300别墅高档住宅7000元/欧亚国际花园温泰小商品市场32万1.1560、104-128、195多层、小高层、别墅普通住宅3600元/东城国际花园泰东实验学校东北966981.485、108-118、128-138多层、洋房普通住宅3700元/天和家园东至春景路、西至宫涵安置区17万1.6383-100多层、小高层中档住宅4100元/紫荆城阳光大道与东进路交叉口30万1.3688、100-140多层、小高层、别墅高档住宅待定莱茵东郡济川东路、原328国道交叉口181.14170-220叠加别墅、小高层高档住宅4980元/参考资料：城
17、东版块重点楼盘扫描24泰州主力楼盘成交量（截止2010年3月31日）东区住宅已售住宅可售商铺已售商铺可售莱茵东郡(一期)114套34套0套31套天和家园(一期)856套164套0套34套碧桂园967套650套盛和东方名邸954套122套20套14套东城国际花园683套218套17套58套紫荆城0套2766套鹏欣尚城42套21套欧亚国际花园81套19套合计3655套3873套79套158套参考资料：城东版块成交量各楼盘成交量城东住宅销售明显快过商铺销售，住宅销售率达48.6%25西域绿洲水岸豪庭城西版块26城市之光天达佳园华纺锦宸 稻河湾城北版块27区域区域特征市场现状发展趋势物业类型价格城西、
18、城北版块目前不是城市规划发展的重点方向，现有配套设施陈旧，交通、商业及各项生活设施均比较落后，有待后期开发。同时目前两板块的项目均比较少。配套落后，交通不便，楼盘分散城北板块内房地产市场发展速度缓慢，随着旧城改造的进程，对该城北板块房地产市场有一定的提振作用。产品：以多层为主，少量高层产品；价格：板块内销售价格处于泰州市市区较低的市场水平；主力面积：90-110、130-140平米户型为主；3466元/参考资料：城西、城北版块描述28参考资料：城西、城北版块重点楼盘扫描案名位置总建面积容积率主力面积类别产品定位均价西域绿洲泰州市海陵区江洲北路28号6万1.0690-110120-130多层、小
19、高层中档住宅3580元/水岸豪庭九龙20万1.4100多层、小高层中高档住宅3070元/城市之光北靠海阳路，西临江洲路9万1.690-110130-140150-160多层、高层中低档住宅2880元/天达佳园海阳路与扬州路交叉口974611.3107多层普通住宅3600元/华纺锦宸扬州路48号17万1.4385-90、178119-132多层、小高层普通住宅4200元/29泰州主力楼盘成交量（截止2010年3月31日）西区住宅已售住宅可售商铺已售商铺可售水岸豪庭（二期）733套219套114套27套西域绿洲223套60套31套1套北区住宅已售住宅可售商铺已售商铺可售江洲公寓167套3套16套0
20、套 华纺锦宸稻河湾982套175套89套135套 玲珑嘉园178套2套29套4套 城市之光（一期）320套69套6套8套 天达佳园704套56套58套53套总计3307套484套343套228套参考资料：城西、城北版块重点楼盘成交量城西北住宅销售明显快过商铺销售，住宅销售率达87.2%30东润第一城上海大花园恒景国际花园世茂河滨花园左岸名都金水湾同济家园园博园客运站四星级酒店泰州市政府本案区域版块31区域区域特征市场现状发展趋势物业类型价格城西、城北版块市区外扩的重点方向，现有缺乏配套设施，商业及各项生活设施均比较落后，有待后期开发。未来房地产开发量会较大。是目前泰州政府重点发展的区域现阶段资
21、源、配套都比较缺乏；主力客群：老城区、城南原居住居民为主要客源；购房目的以自住为主。客层为公务员、企业中高层管理人员及青年等。城南板块内房地产市场发展速度缓慢，随着市区外扩的发展，在在政府全力引导下，对该板块房地产市场有一定的提振作用。产品：以多层产品为主，兼有小高层、高层、别墅产品。主力面积：110-150平米大面积户型；主力户型：舒适性三房两厅5500元/参考资料：城南版块描述32参考资料：区域版块重点楼盘扫描案名位置总建面积容积率主力面积类别产品定位均价左岸名都凤凰西路与江洲南路交叉口14万1.3990-110120-130多层、小高层中档住宅3860元/恒景国际花园海陵南路与永兴路交叉
22、口30万1.4100多层、小高层中高档住宅7000元/世茂海滨花园泰高路329号29万1.4990-110130-140150-160多层、高层、别墅中高档住宅6000元/同济花园梅兰路与328国道交汇处18万1.5120-130多层、小高层普通住宅5800元/东润第一城东风南路与凤凰东路交汇口20.4万1.590-110120-130小高层、高层中档住宅5200元/上海大花园东风南路与永定东路交叉口30万1.5107多层中档住宅4880元/金水湾永辉路与凤凰东路之间11万1.4885-90、178119-132多层、高层、小高层普通住宅5000元/33泰州主力楼盘成交量（截止2010年3月3
23、1日） 南区住宅已售住宅可售 商铺已售 商铺可售世茂河滨花园（一期） 390套 66套 左岸名都 723套 31套 38套 2套 东润第一城 944套 172套 12套 13套 同济家园0套1192套恒景国际花园（一期） 524套 22套 金水湾（一、二、三期） 373套 52套 上海大花园 435套 1套 7套0套总计3389套1536套 57套15套参考资料：城南区域版块各楼盘成交量城南（区域）住宅销售明显快过商铺销售，住宅销售率达68.8%34低档：9个中档：11个高档：6个高档：23.08%中档：42.31%低档：34.62%35建筑类别类型分布图建筑类别类型分布图面积：平米面积：平米
24、价格：元价格：元市场分析小结城中板块配套完善，市场活跃，竞争激烈；城东板块教育资源丰富，受到市场追捧；城南版块受政府关注，开发力度大，产业集中，将有后来者趋上的态势；市场主力产品类型以多层为主导，高层、小高层为辅，兼具别墅、联排、洋房等高档业态；主力户型以90M2150M2的三房为主；普通住宅均价主要集中5000-7000元/平米左右。36板块板块住宅已售住宅已售住宅可售住宅可售商铺已售商铺已售商铺可售商铺可售住宅销售住宅销售率率商铺销售商铺销售率率城中城中4295套373套288套547套92%34.4%城东城东3655套3873套79套158套48.6%33.3%城西北城西北3307套48
25、4套343套228套87.2%60%城南（区域）城南（区域）3389套1536套57套15套68.8%79.1%合计合计14646套6266套767套948套70%44.7%上图可以看出：泰州市场住宅整体销售较好，销售率达到70%，其中城中板块和城西北板块住宅销售最好，销售率分别达到92%和87.2%，而城东和城南板块供应量较大；商铺的整体供应量较小，销售不佳，其中城西北和城南（区域）板块销售较好，而城中板块供应量最大；市场分析小结37五、泰州未来市场预测五、泰州未来市场预测泰州地处沪、宁、苏锡常三大经济发达区交汇处，辐射能力日益明显，具备发展潜力。宏观经济总体水平较低，但各项指标增幅较大，房
26、地产市场发展处于上升阶段。重点支柱性产业支撑稳定，全面拉动泰州市经济高速提升。房地产市场销售态势较好，但受城中土地限制，市场向城市周边延伸；城南板块受政府关注，产业集中，因此规划开发力度较大，有后来者趋上的态势。泰州房地产市场未来态势整体向好泰州房地产市场未来态势整体向好第一篇第一篇 市场研判市场研判第二篇第二篇 定位延展定位延展第三篇第三篇 专案推广专案推广第四篇第四篇 团队协作团队协作第二篇第二篇 定位延展定位延展一、本案基本属性界定一、本案基本属性界定二、本案二、本案SWOT分析及探讨分析及探讨三、项目定位理解三、项目定位理解四、目标客群分析四、目标客群分析五、产品价格定位五、产品价格定
27、位一、本案基本属性界定一、本案基本属性界定项目地块完整、规模大，周边资源环境一般；项目距离市政府和园博园较近；北侧长途汽车站，恒景国际和一个4星酒店（规划）；西侧方位与已建住宅楼盘世茂呼应；南侧及东侧以未开发的土地为主，南侧有周山河贯穿。项目周边配套设施不甚完善。地块属性本项目本项目世茂车车站站酒店市市政政府府恒景园博园园博园周山河周山河永定东路永定东路青年南路青年南路市中心市中心4.5km1.8km项目四至项目四至东侧南侧西侧北侧本案本案土地内部属性土地内部属性土地内部平整，无任何建筑物。电线杆较多，会对项目开工造成一点困难，需提前协调。本案土地中间有一条河流，将本案土地划为南北两部分。本案
28、周边配套本案周边配套周山河泰州汽车城西湖翠园商业街园博园本案西东北南西南西北文化剧院p项目属性：p区域属性：因素因素项目事实项目事实界定界定规模规模总建筑面积60万以上大规模楼盘资源条件资源条件原生态环境资源、景观资源资源尚可配套、交通配套、交通配套及其缺乏，但交通便利无配套优势、道路通达性好三线城市陌生、未来南城核心区域大规模房地产开发项目因素因素项目事实项目事实界定界定区域区域 主城区边缘，区域配套缺乏，认知度不高陌生发展前景发展前景未来南城核心区域核心区域项目属性界定45二、本案二、本案SWOT分析及简单探讨分析及简单探讨优势（优势（strengthstrength）安厦正太地产企业实力
29、，品质保证；大盘独有的规模优势，具有品牌效应；人文资源以水为主，本案靠近周山河，利于主题推广；项目自身配有商业街，主题社区、生态园林。劣势（劣势（weaknessweakness）目前市场政策不利于项目的销售（4.15、70/90)紧邻长途汽车站，区域人文环境不佳。周边配套设施不全；公交网络不发达，道路通畅性较好。机会机会(opportunity)(opportunity)城区南扩带来的发展机会；园博园吸引更多人关注南区；未来泰州CBD核心区，升值空间和发展潜力极大；产品多元化的特点使项目长久具有竞争力。威胁（威胁（threatthreat）区域认知度较为陌生；市场需求有限，未来竞争激烈；大盘
30、的开发节奏较难掌握。1234用优势补劣势用优势补劣势用优势补劣势用优势补劣势目前政策不利于项目的销售（4.15、70/90)高性价比、高单价低总价的产品刺激顾客的购房意向,尽量减少政策的影响；在规划容积率的范围里合理的搭配物业类型，确保小户型的比例达到70%。紧邻长途汽车站，区域人文环境不佳。封闭的社区，配有高级的物业管理，设置绿化隔离带，营造舒适宁静的社区。周边配套设施不全公交网络不发达，道路通畅性较好项目自身内部配有商业、学校等配套设施，可以弥补周边配套不全的弱势，须注意商业的启动时期。关注市政规划，借助项目自身的大盘效应，会吸引市政注重对此区域的交通网络发展。区区域域认认知知度度较较为为
31、陌陌生生市市场场需需求求有有限限，未未来来竞竞争争激激烈烈大大盘盘的的开开发发节节奏奏较较难难掌掌握握借助机遇的蓝图淡化威胁的负面效应借助机遇的蓝图淡化威胁的负面效应借助机遇的蓝图淡化威胁的负面效应借助机遇的蓝图淡化威胁的负面效应注重城市规划发展，新市镇的诞生必要经历陌生到熟识的过程。园博园也将增加本地区的熟悉度。泰州产业的发展趋势，未来CBD核心，必将吸引大量外来人口涌入，市场需求也会提升。结合严谨的市场调研，合理的客群定位，注重客群资源的积累，为项目的开发奠定优越的基础条件。48三、项目定位理解三、项目定位理解项目定位的原则项目定位的原则充分发挥项目的区位价值，打造最佳的区域辐射性产品，满
32、足充分发挥项目的区位价值，打造最佳的区域辐射性产品，满足泰州市对南区的规划需要，为泰州当地客群和周边外来客群提泰州市对南区的规划需要，为泰州当地客群和周边外来客群提供优质的生活社区。供优质的生活社区。相对于泰州地区，打造高品质、高性价比的宜居社区；针对泰相对于泰州地区，打造高品质、高性价比的宜居社区；针对泰州中部、南区的区域客群，树立区域楼盘价值典范。达到以高州中部、南区的区域客群，树立区域楼盘价值典范。达到以高性价比吸引泰州市区客群，以高品质提升整体客群居住、生活性价比吸引泰州市区客群，以高品质提升整体客群居住、生活价值观的最终目的。价值观的最终目的。天津万科天津万科“东丽湖东丽湖” 陌生区
33、域、规模超大、完善配套、陌生区域、规模超大、完善配套、“新市镇新市镇”p区位特点：老城区与滨海新区之间的城市远郊地带；p规模：占地4095亩；p产品：中高端产品（独栋、联排）启动，后期多元化发展；p配套：完全以城市概念打造完善生活配套，旅游配套。p策略：完全的市场领导者形象，强调其城市发展方向的区位，完善配套打造新市镇的规划理念。p关键特征：远离城市配套，远郊、区域陌生，自身配套极为缺乏，区域未来发展被看好；1规模超大，以城市概念打造自身完备生活、商业、娱乐、旅游配套多功能复合，完全自成一体，可独立于城市之外，自成一体的生活体系，是城市功能的延伸，相比市区有一定资源优势，并且项目与主城区相似产
34、品性价比高；2城市的生活标准，包括水、居住、设施、文化等的城市标准350新市镇模式特征分析p适用条件：适用条件适用条件p位置偏远，但交通路网发达；p项目规模巨大，有一定自然资源，区域未来价值被认可；p依托发达城市群，周边产业带发展能形成项目的消费客群支持；自身能形成产业配套，创造本地就业机会，是城市功能的延伸；p克服远郊劣势能力强，抗郊区化指数5。 p针对本项目：p项目远郊、超大规模、发展方向外延、较长的成熟期等等这性质必然导致本项目未来发展必然是一个产品和客户都在不断发展衍变的过程；p不同阶段会有不同的主要驱动因素，项目本身必然是一种复合资源驱动的开发模式，这一发展特征和新市镇模式类似；p但
35、项目本身规模、素质和所依托城市都不足以支撑项目的新市镇模式定位，但是我们可借鉴新市镇模式的居住理念、产品开发过程和打造完备配套的发展策略。项目并不是完全的新市镇模式，而是借鉴新市镇模式的部分开发理念和客户衍变规律，来形成项目自身核心竞争力，可将其定位为“新市镇概念的居住社区”，在项目推广上利用新市镇概念。51项目整体定位项目整体定位60万万新市镇理想生活新市镇理想生活这不仅仅是一个楼盘的开发，而是新市镇新市镇构建的开始开始。项目本项目本体价值体价值宜居价值宜居价值区位价值区位价值服务价值服务价值投资价值投资价值使命价值使命价值核心价值核心价值宜居价值：宜居价值：经典的户型设计，风韵的水系园林，
36、温馨浪漫的生活空间。区位价值：区位价值：城市中心与产业园地的中间地段，泰州南扩的主导地带。投资价值：投资价值：未来泰州市CBD核心地带，升值潜力指日可待。服务价值：服务价值：齐全的生活配套设施，高端的物业管理服务。使命价值使命价值：新市镇的引导者，肩负分担城市人口压力和郊区城镇化的重任。来自法国的缤纷生活来自法国的缤纷生活形象定位香水郡香水郡香水，女人的爱物法国，浪漫之都香水郡，浪漫之都的缤纷生活55565758596061626364超越理想的梦幻小镇超越理想的梦幻小镇形象定位（备选）尚合城尚合城上水上水上风上风尚合城尚合城6566阳光水岸的生活蓝本阳光水岸的生活蓝本形象定位（备选）水岸生活
37、，陶醉一生绿色永恒，守护一生格林溪地，低调的奢华6768世茂河滨花园世茂河滨花园世茂河滨花园世茂河滨花园位置：位置：位于海陵区泰州市泰高路329号，汽车南站南500米产品：产品：小高层，别墅、复式洋房、多层花园洋房占地面积占地面积:180000平方米总建筑面积总建筑面积:290000平方米容积率容积率：1.49绿化率：绿化率：31%销售周期销售周期：一期末参考案例参考案例参考案例参考案例69世茂河滨花园沿袭了世茂集团一贯的高端产品的风格。项目的规划布局、产品品质、景观设计、小区配套等标准在泰州地区都处于高端地位。该项目一期销售以别墅、多层为主，目前一期销售基本结束。二期销售是地块边缘的高层和小
38、高层。不足的是目前泰州南区仍处于城市近郊的格局，外部周边配套设施较少，使得该项目的价值潜力未有最大化的实现。美好上郡美好上郡美好上郡美好上郡位置：位置：海陵区鼓楼南路西侧、海陵南路东侧、济川东路北侧、老通扬运河南产品：产品：多层，高层容积率容积率：2.20绿化率绿化率：45%销售周期：销售周期：二期占地面积占地面积:189000平方米总建筑面积总建筑面积:550000平方米本项目的最大卖点是处于泰州市核心地区，地理位置稀缺，交通便利，周边商业配套设施齐全。尤其是南面万达广场即将入驻，结合自身的商业街形态，给本项目的销售注入一针兴奋剂。产品类型是18层的多层和30层的高层，目前已经二期开盘销售，
39、消化速度很快。不足之处在于社区景观较为简单，以普通绿化为主，并未有形成特色的主题社区景观。恒景国际花园恒景国际花园恒景国际花园恒景国际花园位置：位置：恒景国际花园位于海陵区海陵南路289号，财政局向南200米产品：产品：联排、多层、景观洋房、小高层占地面积占地面积:223776平方米 总建筑面积总建筑面积:300000平方米容容 积积 率率 1.23绿绿 化化 率率 37.50%销售周期：销售周期：二期恒景国际花园以“新都市主义生活”定位，产品业态多元化，受到不同阶段客群的欢迎。目前一期销售已经结束，二期销售以花园洋房为主，预计销售均价在74007700之间。不足之处在于，产品品质一般，整体规
40、划布局给人感觉略有拥挤，同时周边配套设施不齐全，小区景观设计比较单一化且物业管理水平低下，严重影响了本项目的品质感。泰州碧桂园泰州碧桂园泰州碧桂园泰州碧桂园位置：位置：泰州碧桂园位于海陵区泰东河大桥北侧产品产品：洋房、别墅，小高层占地面积占地面积:平方米总建筑面积总建筑面积:平方米容容 积积 率：率：1.10绿绿 化化 率率 ：37%销售周期销售周期：二期泰州碧桂园秉承了碧桂园在郊区拿地的大盘开发模式，同时在社区内部建设大量的配套设施以弥补外部配套设施的不足。目前该项目正在二期销售中，130平至150平的户型销售速度一般，190平的户型销售速度很慢。不足之处在于整体规划布局特点不够明显，泰州城
41、市规划向南倾向，而碧桂园处于泰州北部，使得该项目的升值潜力较小。四、目标客群分析四、目标客群分析寻找最有价值客户，我们的准备：寻找最有价值客户，我们的准备： 为了对当前以及未来的市场、客户情况有深入的了为了对当前以及未来的市场、客户情况有深入的了解和把握，为定位工作奠定基础，我们对区域现状客户解和把握，为定位工作奠定基础，我们对区域现状客户进行了有针对性地调研工作。进行了有针对性地调研工作。 希望通过调研工作，能够准确高效的寻找到我们的希望通过调研工作，能够准确高效的寻找到我们的高价值客户，并有针对的进行市场定位工作。高价值客户，并有针对的进行市场定位工作。手段：手段： 由于时间有限，本次调研
42、采用拦截问卷访谈与典型客户深度由于时间有限，本次调研采用拦截问卷访谈与典型客户深度访谈相结合的手段进行，共进行拦截问卷访谈访谈相结合的手段进行，共进行拦截问卷访谈200200份。份。对象选择：对象选择： 项目区域内近期内的新生社区、已入住社区项目区域内近期内的新生社区、已入住社区世茂河滨花世茂河滨花园、恒景国际花园、美好上郡。园、恒景国际花园、美好上郡。 这些社区建成时间短，与本项目处于同于同一区域，在区域这些社区建成时间短，与本项目处于同于同一区域，在区域上对客户具有相似的吸引力。上对客户具有相似的吸引力。客群职业与年龄组成分布图客群职业与年龄组成分布图从客群职务来看，普通职员和中低层管理者
43、占据从客群职务来看，普通职员和中低层管理者占据62%，为购房主力。其次，为购房主力。其次是私营业主，占客群全体的是私营业主，占客群全体的20%。从年龄来看，有购房意向的客群多集中在从年龄来看，有购房意向的客群多集中在36岁岁-45岁区间，占岁区间，占39%；其次是；其次是26岁岁-35岁的客户群，占岁的客户群，占32%。79客群家庭组成与置业次数分布图客群家庭组成与置业次数分布图从家庭组成来看，两人家庭的客群占据意向购房客户主力，为从家庭组成来看，两人家庭的客群占据意向购房客户主力，为49%；三人家庭；三人家庭的客群占的客群占27%。从置业次数来看，有从置业次数来看，有48%的客户是二次购房；
44、的客户是二次购房；41%的客户是首次购房。的客户是首次购房。80客群家庭年收入和可接受房价总款分布图客群家庭年收入和可接受房价总款分布图从家庭年收入来看，从家庭年收入来看，33%的家庭年收入在的家庭年收入在5万万-8万之间；万之间；25%的家庭年收入在的家庭年收入在8万万-10万之间，是购房客群的目标群体。万之间，是购房客群的目标群体。从客群可接受的房价范围来看，客户可接受的房款总价在从客群可接受的房价范围来看，客户可接受的房款总价在80万以下，占万以下，占88%；其中可接受；其中可接受50万万-80万区间的客群占总体的万区间的客群占总体的65%。81客群付款方式与购房用途分布图客群付款方式与
45、购房用途分布图从付款方式来看，按揭付款的客户占据绝对主力位置，占从付款方式来看，按揭付款的客户占据绝对主力位置，占81%。从购房用途来看，从购房用途来看，53%的客户是自住需求；的客户是自住需求；19的客户是投资性购房；的客户是投资性购房；28的客户是自住兼投资的购房需求。的客户是自住兼投资的购房需求。82区域客户购房特征分析区域客户购房特征分析区域客户购房特征分析区域客户购房特征分析 区域客群年龄段主要在区域客群年龄段主要在26-4526-45岁岁 家庭结构主要为家庭结构主要为2 2口或口或3 3口之家口之家 职务多为普通职员、中层管理者或私营业主，其中外来涌入人口占有职务多为普通职员、中层
46、管理者或私营业主，其中外来涌入人口占有较大部分。较大部分。 家庭年收入较稳定家庭年收入较稳定, ,有一定的购买能力，多在有一定的购买能力，多在5 5万以上。万以上。 可接受房款总价为可接受房款总价为5050万万-80-80万之间。万之间。 首次置业的客户与二次置业客户相当，并都选择按揭方式购房。新的首次置业的客户与二次置业客户相当，并都选择按揭方式购房。新的购房政策会对二次客户有影响。购房政策会对二次客户有影响。 以自住为主要目的兼顾投资以自住为主要目的兼顾投资1、确保既定的回款计划；、确保既定的回款计划；2、保证公司利益最大化；、保证公司利益最大化；3、符合市场现状及条件；、符合市场现状及条
47、件；4、充分考虑目标客户群体的价格承受力。、充分考虑目标客户群体的价格承受力。价格策略制定原则价格策略制定原则价格策略制定原则价格策略制定原则五、产品价格定位五、产品价格定位84 价格定位价格定位价格定位价格定位成本导向：无明显产品个性，市场同类竞争不激烈的状态下；成本导向：无明显产品个性，市场同类竞争不激烈的状态下；需求导向：有个性、差异性，市场同类竞争可比性小的状态下；需求导向：有个性、差异性，市场同类竞争可比性小的状态下；市场导向：具有一定个性特征，有同类竞争产品的状态下。市场导向：具有一定个性特征，有同类竞争产品的状态下。结合本案特征，建议采用结合本案特征，建议采用 市场导向定价法市场
48、导向定价法85各项目定价参数各项目定价参数各项目定价参数各项目定价参数（1 1）地理位置参数）地理位置参数（2 2）交通环境参数）交通环境参数（3 3）建筑规划参数）建筑规划参数（4 4）景观环境规划）景观环境规划（5 5）小区配套参数）小区配套参数（6 6）规划布局参数）规划布局参数（7 7）物业品牌影响参数）物业品牌影响参数项目项目地理位置地理位置交通环境交通环境建筑规划建筑规划景观环境景观环境小区配套小区配套规划布局规划布局品牌价值品牌价值世贸河滨花园世贸河滨花园80808590858590恒景国际花园恒景国际花园85858080808580上海大花园上海大花园8585757575757
49、5东润第一城东润第一城85857575707575美好上郡美好上郡95908075858585碧桂园碧桂园7575858085809086各项目价格计算方法各项目价格计算方法各项目价格计算方法各项目价格计算方法根据确定的各项目参数计算本项目的销售价格，公式如下：根据确定的各项目参数计算本项目的销售价格，公式如下：X=M*80*80*85*90*85*85*85/X=M*80*80*85*90*85*85*85/（A*B*C*D*E*F*F*GA*B*C*D*E*F*F*G）其中：其中：X X为本项目参考价为本项目参考价M M为各项目参考价为各项目参考价A A为各参考项目的地段位置系数为各参考项
50、目的地段位置系数B B 为各参考项目的交通环境系数为各参考项目的交通环境系数C C为各参考项目的建筑规划系数为各参考项目的建筑规划系数D D为各参考项目的景观环境系数为各参考项目的景观环境系数E E为各参考项目的小区配套系数为各参考项目的小区配套系数F F为各参考项目的平面布局系数为各参考项目的平面布局系数G G为各参考项目的品牌影响系数为各参考项目的品牌影响系数本案价格推导本案价格推导本案价格推导本案价格推导上表数据加权平均，即上表数据加权平均，即X=Xi/6X =（5667+8964+10347+10522+7158+5779）/6=8072.8元元/平米平米本案按照区域市场导向法初步定价
51、为本案按照区域市场导向法初步定价为8072.8元元/平米。平米。项目项目参考价格参考价格计算过程计算过程本案计算价格本案计算价格世贸河滨花园世贸河滨花园60006000M*80*80*85*90*85*85*85/M*80*80*85*90*85*85*85/（A*B*C*D*E*F*GA*B*C*D*E*F*G）56675667恒景国际花园恒景国际花园75007500M*80*80*85*90*85*85*85/M*80*80*85*90*85*85*85/（A*B*C*D*E*F*GA*B*C*D*E*F*G）89648964上海大花园上海大花园59005900M*80*80*85*90*
52、85*85*85/M*80*80*85*90*85*85*85/（A*B*C*D*E*F*GA*B*C*D*E*F*G）1034710347东润第一城东润第一城56005600M*80*80*85*90*85*85*85/M*80*80*85*90*85*85*85/（A*B*C*D*E*F*GA*B*C*D*E*F*G）1052210522美好上郡美好上郡75007500M*80*80*85*90*85*85*85/M*80*80*85*90*85*85*85/（A*B*C*D*E*F*GA*B*C*D*E*F*G）71587158碧桂园碧桂园45004500M*80*80*85*90*85
53、*85*85/M*80*80*85*90*85*85*85/（A*B*C*D*E*F*GA*B*C*D*E*F*G）5779577988结合上文区域市场中所参考项目的实际情况进行价格调整。目前这些项目都已经进入二期销售中，且入住时间都在今年年底之前。与本案启动期的价格体系构成不同。因此，我司建议本案启动期价格下调10%。另目前房地产政策频出，尤其“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平”。对本案所定位的客户群体有一定的冲突。因此，为使本案良好的销售，确保资金快速的回转，我司建议本
54、案价格再次下调10%。故本案的价格总计下调故本案的价格总计下调20%,价格为价格为8072.8*（1-20%）=6458.3元元/平米平米取整得出参考价格取整得出参考价格6500元元/平米平米第一篇第一篇 市场研判市场研判第二篇第二篇 定位延展定位延展第三篇第三篇 专案推广专案推广第四篇第四篇 团队协作团队协作第三篇第三篇 专案推广专案推广一、营销总体策略一、营销总体策略二、市场推广计划二、市场推广计划三、媒体投放分析三、媒体投放分析四、案场包装建议四、案场包装建议一、营销总体策略一、营销总体策略我们想从本案上得到些什么？仅仅是仅仅是利润利润么？么？让我们重新审视一下本案让我们重新审视一下本案
55、三个维度的思考三个维度的思考三个维度的思考三个维度的思考本案l区域知名度的最大化l品牌知名度的最大化l利润最大化市场影响力挖掘自身条件价值最大化l挖掘项目所在区域潜力l挖掘项目本身的价值潜力l挖掘新市镇的生活方式l竖立泰州南区项目的领军地位l竖立泰州郊区化生活的首席地位l竖立吸引人群南移生活的前沿地位我们想得到的是我们想得到的是我们想得到的是我们想得到的是思考之后，我们需要的是思考之后，我们需要的是市场市场形势形势项目项目定位定位营销推广销售控制如果这些都做得很好的话，那么本案的成功成功成功成功那接下来的问题那接下来的问题本案的营销节奏是？本案的营销节奏是？营销节奏营销节奏四期三期二期预热期一
56、期开盘前与客户进行潜沟通，为项目开盘做准备；拦截并积累客户；深度沟通有效客户，实现提前认购。释放预热阶段积累的销售势能，并顺势引爆项目形象；加强市场热度与深度建设，巩固项目形象，实现销售峰值。对意向客户进行深度挖掘，促使成交；利用以老带新和其他优惠手段减弱市场声音减弱对项目的影响。通过适当的价格调整和促销活动，做清盘销售。利用项目前几期在市场中树立的良好的口碑，对项目进行持续销售，实现项目价值的提升，深度挖掘项目价值。商业配套同期启动，避免产生负面形象。商业配套同期启动，避免产生负面形象。2010.6-2010.82010.9-2011201120112011+1价格、产品策略价格、产品策略四
57、期三期二期预热期一期对项目整体目标客户做预热推广，确保在项目各个时期的销售都有充足的客源。价格价格时期时期多层，快速回笼资金，保证通畅。联排、叠拼和洋房，充分挖掘价值，追求利润最大化。洋房，树立良好项目口碑，实现盈利。高层、小高层，适价营销。销售工具销售工具销售工具模型宣传品网络区域沙盘项目沙盘楼书宣传片海报单页户型图客户通讯项目网站客户管理系统项目前景展望增强客户信心放大项目卖点，增进购买欲望充分挖掘客户价值项目博客二、市场推广计划二、市场推广计划营销推广主方针营销推广主方针以泰州南扩为基础，着力打造区域的未来前景；以泰州南扩为基础，着力打造区域的未来前景；以泰州南扩为基础，着力打造区域的未
58、来前景；以泰州南扩为基础，着力打造区域的未来前景；一期先行，保证现金流，树立大盘形象；一期先行，保证现金流，树立大盘形象；一期先行，保证现金流，树立大盘形象；一期先行，保证现金流，树立大盘形象；城市展馆，推广前置，充分营造项目文化气质；城市展馆，推广前置，充分营造项目文化气质；城市展馆，推广前置，充分营造项目文化气质；城市展馆，推广前置，充分营造项目文化气质；高端品质产品，实现利润，完善区域产业服务功能；高端品质产品，实现利润，完善区域产业服务功能；高端品质产品，实现利润，完善区域产业服务功能；高端品质产品，实现利润，完善区域产业服务功能；营销推广诉求点营销推广诉求点本案本案生态人居空间生态人
59、居空间未来的未来的CBD核心核心多种产品并存多种产品并存 新市镇的核心区位新市镇的核心区位泰州的城市规划泰州的城市规划泰州产业基地的发展泰州产业基地的发展高端的会所高端的会所创意生活空间创意生活空间无限升值潜力无限升值潜力前期蓄势期前期蓄势期 ：引人入胜的前奏 第一销售期：第一销售期：精彩绝伦的华彩乐章 第二销售期：第二销售期：浓墨重彩的主旋律第三销售期：第三销售期：和缓起伏的间奏2010.6-2010.92010.6-2010.920102010年年20112011年年20112011年年推广阶段划分推广阶段划分第四销售期：第四销售期：清雅悠淡的尾声20122012年年 第一阶段：借助政府对
60、于泰州未来规划的宣传，结合项目开工等一系列事件点进行高调的新闻炒作，吸引外界关注，同时生态人居大盘的属性价值稳步推出 同期：结合多层产品推出以生态、度假的居住环境、现代建筑品质等产品内外部优势吸引购房人群进入，提高区域内目标客群基数第二阶段：城市展馆的呈现逐渐彰显项目的文化气质，并以“时间的过渡，新市镇的兴起”的产品吸引中高端客群进入，分物业的形象主题带动整体大盘形象主题升级 机动阶段：各分类物业应充分满足各种居住、商务需求并结合客户资源整合策略择机而动第三阶段：通过精品企业会所的开发满足商务型消费需求，提升商务配套标准，进一步完善项目的产业服务功能。分阶段推广策略分阶段推广策略 同期：联排、
61、洋房产品的推出以城市中的乐园为主题，辅以价格的优势，资源的共享，使项目新市镇的主题形象得到升华。分阶段推广计划分阶段推广计划投放策略投放策略运用媒体运用媒体销售阶段销售阶段广告导入期广告导入期广告导入期广告导入期侧重项目知名度扩大着重项目卖点的建立在市场形成一个固定而清晰的概念传播新项目入市讯息选择传播面广的媒体广告频率和力度小广告猛攻期广告猛攻期广告猛攻期广告猛攻期广告频率和媒体选择大幅度增加以鲜明形象和强烈广告攻势撼动市场，吸引客户到来广告意图是全面凸显项目优势广告形式进行创意和突破广告巩固期广告巩固期广告巩固期广告巩固期新增客户维持在一个相对平衡的曲线上广告相应降温，保持一定稳定的频率达
62、到现阶段销售目的并为第二次强销期作准备推广项目实体形象广告消退期广告消退期广告消退期广告消退期以优惠促销为主告知项目剩余单位广告创意无需太多变化广告频率减弱，直至停止 活动活动活动活动 户外户外户外户外 展销会展销会展销会展销会 网站网站网站网站 报纸等报纸等报纸等报纸等活动活动活动活动 网站网站网站网站 户外户外户外户外 DMDM 报纸报纸报纸报纸 刊物刊物刊物刊物 展销会等展销会等展销会等展销会等活动活动活动活动DMDM户外户外户外户外刊物刊物刊物刊物报纸报纸报纸报纸 网站网站网站网站展销会等展销会等展销会等展销会等DMDMDMDM活动活动活动活动网站网站网站网站报纸报纸报纸报纸户外户外户
63、外户外展销会展销会展销会展销会 将媒体资源优势整合，利用大众媒体营造社会化话题，来放大项目价将媒体资源优势整合，利用大众媒体营造社会化话题，来放大项目价将媒体资源优势整合，利用大众媒体营造社会化话题，来放大项目价将媒体资源优势整合，利用大众媒体营造社会化话题，来放大项目价值传播，以形成社会更多层面对项目的关注。以小众媒体、活动促进项目的销值传播，以形成社会更多层面对项目的关注。以小众媒体、活动促进项目的销值传播，以形成社会更多层面对项目的关注。以小众媒体、活动促进项目的销值传播，以形成社会更多层面对项目的关注。以小众媒体、活动促进项目的销售，以渠道增加目标客户资源。售，以渠道增加目标客户资源。
64、售，以渠道增加目标客户资源。售，以渠道增加目标客户资源。大众大众大众大众小众小众小众小众活动活动活动活动渠道渠道渠道渠道树树树树形形形形象象象象促促促促销销销销售售售售促促促促销销销销售售售售增增增增客客客客户户户户推广的整合推广的整合三、媒体投放分析三、媒体投放分析报纸户外路牌户外路牌电台类型类型推荐星级推荐星级优点优点缺点缺点适用条件适用条件成本开销成本开销大众媒体适用楼盘项目及企业品牌的宣传，对项目前期地缘客户的积累效果较好偏高，如采用灵活方法，部分路牌进行关键节点短期组合，费用将有所降低地域性强，受众集中，传播周期长一般通过直接接触进行宣传大众媒体适用企业形象宣传一般采用地方性电台媒体
65、偏高对开车的客户可进行直接传播受众分散，时效短，成本偏高小众媒体适用于企业品牌宣传适中，尤其是以文章的软广告形式地域性强、传递时间适中受众较狭窄适用于楼盘与企业形象的宣传适中，可用于开发周期较长项目地域性强、时效长、受众集中客群针对性较差，信息更新慢大众媒体适用于企业形象宣传偏高，其费用根据画面位置按天计算幅射面较广，效果持续时间长受众过于分散小众媒体适用于企业楼盘宣传促销信息传递偏低，适用于项目大范围撒网针对性强、受众集中时效性短适用于企业楼盘宣传可附带进行企业宣传低地域性强、受众集中、时效性长信息反馈时间较长大众媒体适用于楼盘项目的宣传，如楼盘开盘、促销等对企业形象宣传也适用适中，如采用新
66、闻性质的软广告则花费较低地域性强、受众集中，投入产出比高时间效应短，宜集中投放.杂志车体广告网络短信DM四、案场包装建议四、案场包装建议案场及样板房的包装建议需在本案的形象定位确定之后另附。第一篇第一篇 市场研判市场研判第二篇第二篇 定位延展定位延展第三篇第三篇 专案推广专案推广第四篇第四篇 团队协作团队协作以成功营销为目的，三大部门共同改进营销工作。成功营销策划部协调加大推广力度监控推广效果反馈即时调整推广频度市场部长期监控市场状况分析预判市场动向定期撰写市场报告销售部定期业务技能培训定期销售业绩考核保持提升团队能力第四篇第四篇 团队协作团队协作策划部&市场部策划总监案场策划市场部经理策划助
67、理日常策划工作（推广执行及效果反馈等）营销月报、阶段营销报告市场监测报告定期市场监控及分析总结指导、修正方向把控专业指导策划体系整合策划执行体系市场研究体系团团队队协协作作销售部团队配备保障激励考核制度专业培训制度案场规范管理动态数据收集五大制度切实提升项目营销现状以最优秀的团队作战能力力争成功营销销售部团队配备保障激励考核制度专业培训制度案场规范管理动态数据收集总经理销售总监销售经理1名案场经理1名置业顾问10名销售部团队配备保障激励考核制度专业培训制度案场规范管理动态数据收集底薪分离制度薪金奖励制度u佣金跳点制度佣金提点与业绩挂钩，实行跳点制度。u销冠奖励制度加大销冠奖金，提升积极性。u形
68、象统一制度统一制作工装。销售部团队配备保障激励考核制度专业培训制度案场规范管理动态数据收集一、团队建设二、从业心态指导三、人生目标定位四、人际交往技巧、礼仪五、电话营销六、客户心理分析七、接访逼定技巧八、客户维护及新客户挖掘九、项目卖点剖析销售部团队配备保障激励考核制度专业培训制度案场规范管理动态数据收集一、岗位职责二、报表流程三、接点接访规范四、考勤排班五、例会制度六、行政管理七、处罚细则以上内容将写入本项目员工工作手册销售部团队配备保障激励考核制度专业培训制度案场规范管理动态数据收集定期调研，整合原有数据体系，建立最新市场动态数据库，以供统计分析及策略制定参考。谢谢！谢谢！美 规划专家*景
69、观建筑师 A.波特菲尔德 城市使人迷失了亲切感和尺度感，这就是人们从当初的地方迁城市使人迷失了亲切感和尺度感，这就是人们从当初的地方迁走的原因走的原因关于新市镇关于新市镇引子引子新市镇，顾名思义指的是在原有的市区之外兴建起的新的城市区。从1973年推行新市镇计划以来，香港在30年间先后兴建了9个新市镇：荃湾、沙田、屯门、元朗、粉岭/上水、大埔、将军澳、天水围和东涌。漫步于新市镇，那“成群结队”的四五十层的居民大厦，那布局合理的商业、医疗、教育、文化娱乐设施，令人不禁发出惊叹。入夜，凭海临风的万家灯火，更是让人忍不住去追溯新市镇的成功之道。要知道，30年前，这些地方，有的是旧式的集镇、村落，有的
70、是支离破碎的稻田，有的是灌木丛生的荒坡，有的是随潮隐现的滩淤，如今却变成了数百万香港人生活、工作的乐园；30年前，新市镇起步之初，香港的总人口是400多万，如今是670万左右，30年间香港新增了260万人口，而新市镇所在地区的居民由30年前的50万增加到现在的300多万，差不多也增加了260万，两个几乎相同的数字，无疑说明一个事实：30年间香港的新增人口，并没有增加原有市区的稠密度，而全都被不断兴建的新市镇“消化”掉了。居住郊区化？郊区城市化？居住郊区化？郊区城市化？抛开这个问题我们冷静的来审视本案：布吉卫星城的定位、与万科四季花城甚至以后更大规模、更多类型的发展空间和街区价值我们完全有理由相信，安厦正太在建造一个社区的同时，更是从一种历史的高度和意义上来营造一个真正的生活街区。我们不敢说，我们不敢说，本案本案能否为安厦正太在泰州南区实能否为安厦正太在泰州南区实现现“泰州南扩泰州南扩”计划实现跨越式的飞跃，但最少计划实现跨越式的飞跃，但最少我们知道，本案的成功必将为泰州发展续写里程我们知道，本案的成功必将为泰州发展续写里程碑式的一笔，碑式的一笔， 因为因为安厦正太安厦正太 不仅仅是在开发几座楼盘，不仅仅是在开发几座楼盘，更应该是描绘一座城市的更应该是描绘一座城市的蓝图蓝图！让我们揭启这构建让我们揭启这构建 新市镇的序幕新市镇的序幕
