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1、第五章 房地产评估学习内容：1、房地产评估概述2、房地产价格及其影响因素3、成本法在房地产评估中的应用4、收益法在房地产评估中的应用5、市场法在房地产评估中的应用6、假设开发法7、基准地价修正法*8、路线价法*9、在建工程评估*一、房地产评估概述 （一）房地产及其特性1、房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及其地上定着物，包括土地和建筑物两大部分。在房地产评估中，评估对象一般有三种基本存在形态：土地（地产）、建筑物和房地合一（房产）。 房地产可以分为物质实体和权益两个方面，物质实体是权益的载体，权益是指一切与房地产有关的权利、利益和收益的总称，包括所有权、使用权、租赁权、抵押权和典权等。房地产
2、评估实质是对房地产有关权益的评估。2、房地产的特征土地的特性 房地产的特性 房地产市场的特性决定（1）土地特性土地的自然特性：数量的有限性（不可再生性） 位置的不可移动性效用的持久性价格具上升趋势效用的差异性（不可替代性）土地的人文特性：用途的广泛性供给的稀缺性社会经济位置的可变性可垄断性 （2）房地产（不动产）的特性位置固定性使用长期性投资大量性影响因素多样性和复杂性保值增值性 （二）房地产评估的原则1、合法原则：合法取得、合法使用、合法交易、合法处分2、最高最佳使用原则：法律上允许、技术上和经济上可行，能给被评估对象带来最高价值的使用。3、房地综合考虑原则4、区域及地段原则（三）房地产评估
3、的目的和价值类型房地产评估的基本目的就是为涉及房地产的业务或交易提供价值参考，其特殊目的就是要考虑房地产业务的性质，考虑不同性质的房地产业务对房地产评估的要求和制约。一般情况下需要评估房地产的市场价值，但也会涉及非市场价值的评估。（四）房地产评估的程序（1）接受委托，明确评估的基本事项明确评估对象明确评估目的明确评估基准日明确评估报告提交日期（2）制定评估作业计划和技术方案 作业计划：合理安排评估的日程进度技术方案：选择和确定评估的基本技术思路和方法（3）现场勘察及收集数据资料（4）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告 二、房地产价格及其影响因素（一）房地产价格的特性由于土地与建筑物是通过不同
4、途径形成的，因此它们价格特征也不同。土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一般是指所有权价格。在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的，因此了解土地价格的特性很重要。1、土地价格的特殊性（1）土地价格构成的特殊性：地价是地租的资本化，此外还包括另外一部分，即人类在开发利用土地的过程中投入的物化劳动和活劳动所创造的价值。（ 2 ）价格机制决定的特殊性：地价主要由地租或收益所决定，即由土地的使用价值决定。影响土地使用价值的因素很多。 （ 3 ）市场供求关系的特殊性：土地的供给弹性小
5、，土地价格主要受需求方面影响。（4）价格呈不断增长趋势土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。2、房地产价格的特性（1） 房地产价格构成具有复杂性：包括地价和房价两部分，地价是使用权价格，包括土地作为自然资源的价格和对土地开发所投入的资金。房价是所有权价格。（2） 房地产价格具有明显的区域性、个别性：房地产价格基本上是由房地产所在的区域的需求状况所决定的。（3）房地产价格具有较强的政策性：政府的干预（二）房地产价格的种类1、按基本存在形态划分的房地产价格：土地价格、建筑物价格和房地产价格（1） 土地价格基准地价：城镇大面积土地的平均地价标定地价：政府根据管理需要，评估或认可的具体宗地在
6、正常土地市场条件下于某一时点的土地使用权的价格出让底价：是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价转让价格：土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁的价格其他价格：上述13属土地一级市场价格，由政府垄断定价。45属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。（2）建筑物价格纯建筑物部分的价格（3）房地产价格土地价格和房产价格的统称2、总价格、单位价格和楼面地价（1） 总价格：房地产的整体价格（2） 单位价格：房地产的单位面积价格（3） 楼面地价：又称单位建筑面积地价，是按照土地上的建筑物面积均摊的土地价格。 楼面地价=土地总价/建筑总面积或
7、楼面地价=土地单价/容积率3、所有权价格、使用权价格和其他权益价格（1） 所有权价格（2） 使用权价格（3） 其他权益价格4、市场交易价格和评估价格（1） 市场价格房地产在市场上实际成交的价格。（2） 评估价格对市场可能交易价格的模拟。（三）房地产价格的构成1、土地取得成本（1）土地取得成本土地取得成本是指取得房地产开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商(作为买方)缴纳的税费(如契税、交易手续费)构成。在目前情况下，土地取得成本的构成根据房地产开发用地取得的途径，可分为下列三种：一是通过征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用中发
8、生的费用和土地使用权出让金等。二是通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。三是通过在市场上“购买”取得的，如购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用或拆迁补偿安置的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。（2）开发成本开发成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中主要包括下列几项：勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用。基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、
9、通信、燃气、热力等设施的建设费用。房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用。开发建设过程中的税费。（3）管理费用管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。所以，在估价时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。（4）投资利息此处的投资利息与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。（5）销售费用销售费用是指销售开发完成后的房地产所需的费用，包括
10、广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常是按售价乘以一定比率来测算。（6）销售税费销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商(作为卖方)缴纳的税费（四）影响房地产价格的因素1、一般因素社会因素经济因素行政因素自然因素 2、区域因素商业繁华度道路通达度交通便捷度设施完善度环境质量状况规划限制对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。3、个别因素指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。（1）影响土地价格的个别因素位置、面积、地势、地质形状、宽度、深度临街状况规划用途、容积率、使用年限生熟程度（2）影响建筑物价格的个别因素面积、结构（构造）、材料设
11、计、设备施工质量楼层、朝向 新旧程度三、成本法在房地产评估中的应用（一）基本思路及基本公式评估值重新购建价格建筑物贬值步骤：收集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料 估算重新购建价格 估算建筑物贬值 确定评估值 因为是从成本耗费的角度评估房地产价值，因此，首先需了解房地产的价格构成。（二）适用范围1. 新开发建造、计划建造或可以假设重新开发建造的房地产价格评估2. 既无收益又很少有交易的房地产评估3. 单纯的建筑物评估（三）新开发土地评估的操作步骤新开发土地价值取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+资金成本+税费+开发利润1、估算取得待开发土地的成本（ 1）从农村取得土地国家征用集体
12、土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。支付给政府的土地使用权出让金。（2）从城镇取得土地为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。支付给政府的土地使用权出让金。2、估算土地开发成本（1）基础设施建设费（2）公共配套设施建设费 3、估算管理费用4、估算资金成本注意：（1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；（2）计息基础土地取得成本+土地开发成本+管理费用（3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若土地取得成本一次投入，土地取得成本计息期为整个开发期。 土地开发费的计息分为三种情况：第一种情况：当期初一次性投入时，全
13、期计息；第二种情况：当均匀投入时，计息期=开发期1/2；第三种情况：当分段均匀投入时（如第一年投入30%，第二年投入70%），本段计息期=本段开发期1/2+剩余开发期。1、估算税费2、估算开发利润利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用），也可以是开发后土地的地价。 例：某市经济技术开发区内有一块土地面积为15,000平方米， 该地土地征用费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为10万元/亩，开发费2亿元/平方公里，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的35%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，该地土地出让增值收益率为15%，银行贷款利率为6%，试评估该土地
14、经开发后的价格。（1 公顷=10000 平方米=100 公亩=15 市亩 1 公亩=100 平方米 1平方米=0.0015亩 1亩=666.67平方米 ） 估算土地取得成本土地取得成本10万元/亩150元/平方米估算土地开发成本土地开发成本2亿元/平方公里200元/平方米估算资本成本假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则： 土地取得成本资金成本150（16%）21 =18.54（元/平方米） 土地开发成本资金成本=20035%（16%）1.5 120065%（16%）0.516.393.8410.23（元/平方米）估算开发利润开发利润（1）（2）10%35（
15、元/平方米）计算土地价值土地单价（1）+（2）+（3）+（4） （1+15%）（150+200+18.54+10.23+35）1.15=475.84（元/平方米）土地总价475.8415,0007137600（元）即该地块经开发后单价475.84元/平方米，总价为7137600元。 (四)新建房地产评估的操作步骤 新建房地产价格土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+ 管理费用+资金成本+销售税费+正常利润新建建筑物价格建筑物建造成本+管理费用+资金成本+销售费用+开发利润1、估算土地取得成本2、估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）勘察设计和前期工程费基础设施建设费建安工程费公共设
16、施建设费开发过程的税费及其他间接费3、估算管理费（可并入“2”计算）4、估算资金成本5、估算销售税费销售费用销售税金及附加其他销售税费6、估算开发利润（五）旧房地产运用成本法评估的操作步骤 旧建筑物价格建筑物的重置成本建筑物损耗与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的损耗。1、估算重新构建价格（1）重新构建价格估算的思路：房地分估建筑物的重置成本复原重新购建价格（复原重置全价）更新重新购建价格（更新重置全价）在实践中，评估人员较多使用更新重置成本。（2）建筑物重新购建价格的估算方法
17、：成本法、市场法、工程造价法等。根据求取建筑物重新购建价格中建筑安装工程费的不同，具体有下列方法：第一，单位比较法(比较单价法)以建筑物为整体，选取与建筑物价格和成本密切相关的某种单位作为比较单位，通过调查了解类似建筑物的这种单位价格或成本，并对其做适当的修正来估算建筑物的重新购建价格的方法，主要有单位面积法和单位体积法。第二，分部分项法以建筑物的各个独立部分的单位价格或成本为基础来估算建筑物的重新购建价格的方法。典型的建筑部分包括：基础、墙体、楼地面、屋面、给排水、供暖和电气等工程部分。作为计算成本的基本方法，分部分项法尤其适合对工业建筑的成本进行估算。（3） 工料测量法（工料估算法）先估算
18、建筑物所需的各种材料、设备的数量和人工时数，然后逐一乘以估价时点相应的单价和人工费标准，再将其相加来估算建筑物重新购建价格的方法。（4） 指数调整法运用建筑物成本（造价）指数或变动率，将建筑物的原始成本调整为估价时点的现行成本来估算建筑物重新购建价格的方法。2、建筑物的贬值建筑物的贬值是建筑物在评估时点的市场价值与其重新购建价格之间的差额。实体性贬值：包括可修复贬值和不可修复贬值功能性贬值：由建筑效用相对损失所致经济性贬值：由评估房地产以外原因导致建筑物贬值的估算方法（1）年限法（直线法） 建筑物的贬值率=建筑物的已使用年限建筑物总经济寿命100% 建筑物的成新率=建筑物的尚可使用年限建筑物总
19、经济寿命100% 注意：土地使用权的寿命问题（2）观察法也称评分法，是评估人员借助于建筑物成新率的评分标准，包括建筑物整体成新率评分标准和不同构成部分的评分标准，根据建筑物的实际状况进行对照打分，得出成新率或贬值率。成新率=结构部分合计得分G+装修部分合计得分S+设备部分合计得分B为结构部分的评分修正系数；为装修部分的评分修正系数；为设备部分的评分修正系数（）成新率折扣法建筑物的现值建筑物的重新购建价格成新率（）销售资料法或市场法依据原则：价值损失是市场上买方和卖方决定的。在销售资料中，要分析许多销售实例（从销售价格中减去土地的估算值）以求得建筑物在销售价格中所占的份额，然后用这个金额与一个新
20、建筑物的现行价格进行比较，其差额就是价值损失。（5）资本化收益法或租金损失法例：某专用仓库总建筑面积6500平方米，建成于1985年10月底，为钢筋混凝土结构，试评估该仓库建筑物与2003年10月31日的价格。（1）估算建筑物的重新购置价格经调查了解，现时（评估基准日）与评估对象类似的建筑物的造价为每平方米建筑面积1200元（含合理利润、税费等），类似建筑物的层高比评估对象高10厘米，估计影响造价5%，则经修正后的单位建筑面积造价为1140元，以此作为被评估建筑物的单位建筑面积造价，则：被评估建筑物的重新购置价格=11406500=7410000(元)估算建筑物的贬值参照有关规定并经评估人员判
21、断，该仓库建筑物的经济寿命为60年，该仓库已经使用了18年，则：被评估建筑物的贬值额=7410000*18/60=2223000(元)估算建筑物的评估价格建筑物评估价格=7410000-2223000=5187000（元）四、收益法在房地产评估中的应用（一）基本思路及步骤1、基本思路收益法又称还原法，是求取评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评估基准日后累加，以此估算房地产的客观合理价格或价值的方法。收益法是评估房地产价值的一种主要方法，主要用于收益性房地产的评估。2、步骤收集有关房地产收入和费用的资料估算潜在毛收入估算有效毛收入估算营运费用估算净收益选择和估算适当的资本化率
22、或折现率选用适当的计算公式3、公式（假定每期收益等额）：无限期：房地产价格纯收益/资本化率（1）有限期： （2） a年纯收益 r折现率（二）适用范围适用于有收益的房地产，不适宜公益性房地产。前提是房地产的收益和风险都可以预期和量化。（三）各参数的估算1、净收益 除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。客观净收益是房地产在正常的市场条件下用于法律允许的最佳利用方向上的净收益。净收益潜在毛收入空置等造成的收入损失营运费用有效毛收入营运费用2、资本化率 实质：房地产投资的期望报酬率（收益率）。求取方法：（1）市场提取法寻找相类似的交易案例，通过
23、交易案例的纯收益与价格的比例获取资本化率，至少三个交易案例。（2）累加法+资本化率的种类：综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率。资本化率无风险报酬率风险报酬率3、收益期的确定 （1） 单独评房建筑物剩余经济寿命（2） 单独评地土地使用权剩余年限（3） 房地合一先据建筑物的剩余经济寿命确定收益期，然后计算土地使用权剩余年限超出建筑物剩余经济寿命部分的价值。假设未来收益无限期，在计算净收益时应扣除建筑物的折旧费和土地费用的摊销。（四）收益法的运用1 1、房地合一评房地产价格、房地合一评房地产价格房地产价格房地产纯收益/综合资本化率房地纯收益房地产总收益房地产总费用房地产总费用管理费+维修费+
24、保险费+税金+空房损失费例某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的
25、价格。估算年有效毛收入:年有效毛收入2.536512,000（110%）9,855,000元估算年营运费用:年管理费9,855,0003.5%344,925元年维修费4,80012,0001.5%864,000元年保险费4,80012,0000.2%115,200元年税金9,855,000（12%6%)1,773,900元年营运费用344,925864,000115,2001,773,9003,098,025元估算净收益:年净收益年有效毛收入年营运费用9,855,0003,098,0256,756,975元计算房地产价格:房地产的剩余收益期为45年，则：房地产价格6,756,9756%11/（
26、16%）45104,434,671元房地产单价104,434,67112,0008,703元评估结果:经评估，该写字楼房地产在2004年5月的价格为104,434,671元，单价为每平方米8,703元。 2、房地合一评土地（土地残余法）土地残余法是在房地合一产生净收益中，扣除归属于建筑物的净收益，得到归属于土地的净收益，在用土地的资本化率进行资本化，从而估算土地价值的方法。其中：L为估价对象房地产价值中土地价值所占比率；rB为建筑物资本化率；B为估价对象房地产价值中建筑物价值所占比率，rl为土地资本化率；a为土地和地上建筑物共同产生的净收益；d为折旧年限。由于房地合一净收益中含有折旧，故在计算
27、土地净收益时，应扣除建筑物折旧。例：在一幅3000m2的土地上建有建筑面积为2000m2的房屋，根据成本法，建筑物的现行价格为20001200240（万元），该建筑物尚可使用20年，还原利率12，土地的还原利率为10。假定该房地产以每月每平方米100元的租金标准出租，使用面积为建筑面积的60，不含折旧费的年租赁费用为72万元。根据土地残余法确定土地的价格。计算房地合一纯收益10020006012720000720000（元）计算建筑物的纯收益240（12+1/20）40.80（万元）计算属于土地的纯收益7240.8031.20（万元）土地的价格为：31.210312（万元）（假定土地收益无限期
28、）单方土地价格为：31230001040（元/m2）3、房地合一评房（建筑物残余法）若纯收益a不含折旧，则注：该方法要求建筑物的用途、使用强度及使用状态等与土地的最佳使用不能严重背离。例:某砖混结构二层住宅，宅基地面积200平方米，房屋建筑面积240平方米，月租金4800元，土地还原利率为8，建筑物还原利率为10，建筑物评估时的剩余使用年限为25年，用残余法评估该住宅建筑物价格。年房租总收入48001257600（元）年总费用：房租损失准备费（以半月租金计）2400（元）房产税（按年租金的12计）57600126912（元）土地使用税（每年按每平方米2元计）2002400（元）管理费（按年租金
29、3计）5760031728（元）修缮费（按年租金4计）5760042304（元）保险费每年576（元）年总费用2400+6912+400+1728+2304+57614320（元）年总纯收益576001432043280（元）另运用市场比较法求得土地价格为每平方米1200元，则土地总价为：1200200240000（元）归属于土地的年纯收益为：240000819200（元）故归属于建筑物的年纯收益为：432801920024080（元）建筑物折旧率1/251004建筑物价格24080（10+4）11/（1+14）25=1720000.9622 165498.4（元）（注建筑物收益有限期）建筑物
30、每平方米价格为：165498.4240689.58（元） 五、市场法在房地产评估中的应用（一）基本思路及计算公式以类似房地产的交易实例为基础估算被估房地产合理价值。合理价值是指在一定的评估目的下，被估房地产最有可能实现的价值。计算公式：（1）被估房地产价格=交易实例单价（1 交易实例差异因素调整率）（1 期间房地产价格上涨率） 被估房地产面积（2）被估房地产价格交易实例单价交易情况修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数时间因素修正系数被估房地产面积2、适用对象及条件（1）市场条件：充分发育活跃的房地产市场能够找到至少3个交易案例（2）被评估对象：具有广泛交易性的房地产3、市场法操作步骤及因素
31、修正（1）蹋勘被估房地产（2）收集与选择房地产交易实例资料 交易实例应符合的条件：与被估房地产用途相同、所处地区相同、结构相同、价值类型相同、筹资条件相似，接近评估基准日，正常交易（或可修正）。（3）选取可供比较参照的交易实例（4）建立价格可比基础（5）被估房地产与交易实例之间差异因素的比较和修正估算调整系数 交易日期修正系数 区域因素修正系数直接比较法： 间接比较法： 估价对象估价对象交易案例4、个别因素修正容积率修正：一般据地方容积率修正系数表土地使用年期修正5、确定比准价格（调整值）将交易实例的价格与各调整系数连乘。6、确定被估房地产价格将各调整值算术平均或加权平均，确定评估值。例：待评
32、估宗地为一块商住用途的空地，面积为3,000平方米，要求评估其2002年12月的市场价格。评估人员通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。 交易实例比较交易ABC待估对象坐落 略略略略所处地区 繁华区 繁华区 繁华区 繁华区 用途 商业 商业 商业 商业 土地类型 熟地 熟地 熟地 熟地 价格（元/ M2 ） 1,550 1,200 1,400 交易时间 2001年10月 2001年12月 2002年5月 2002年12月 面积（ M2 ） 1,800 2,000 2,200 3,000 形状 规则 规则 规则 规则 地势 平坦 平坦 平坦 平坦 地
33、质 普通 普通 普通 普通 基础设施 完备 完备 完备 完备 交通状况 很好 较好 较好 很好 剩余使用年限35303530容积率 54.54.55进行交易情况修正：评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。进行交易时间修正：根据调查，2001年10月以来，土地价格平均每月上涨1%，则：交易实例A交易时间修正系数114/1001.14交易实例B交易时间修正系数112/1001.12交易实例C交易时间修正系数107/1001.07进行区域因素修正：交易实例A与待估对象处于同一区域，无需作区域因素修正。交易实例B、C的区域因素修正采用打分法。待估宗地
34、的区域因素分值为100，则：交易实例B区域因素修正系数100/861.163交易实例C区域因素修正系数100/931.075进行个别因素修正：关于面积因素的修正:由于待估宗地的面积大于3个交易实例的面积，对商业用地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3%。关于土地使用权年限因素的修正:除交易实例B与待估宗地的剩余使用年限相同外，交易实例A和C均需作使用年限因素修正，修正计算如下（假定折现率为8%）：关于容积率因素的修正:交易实例A与待估宗地的容积率相同，故不作修正，交易实例B、C的容积率与待估宗地不同，应进行修正。经收集有关数据资料进行统计分
35、析，土地的价格与容积率的关系是：容积率在45之间，容积率增加0.1，地价增加2%。则：交易实例B及C的容积率修正系数110/1001.1个别因素修正系数计算如下：交易实例A的个别因素修正系数1.030.96951.00.999交易实例B的个别因素修正系数1.031.01.11.133交易实例C的个别因素修正系数1.030.96951.11.098计算比准价格：A1,5501.01.141.00.9991,765（元/ M2 ）B1,2001.01.121.1631.1331,771（元/ M2 ）C1,4001.01.071.0751.0981,768（元/ M2 ）采用算术平均法求得评估结果
36、因得到的3个比准价格较接近，故采用算术平均法求出评估结果：待估宗地评估价值（单价）（1,7651,7711,768）/31,768（元/ M2 ）待估宗地评估价值（总价）1,7683,0005,304,000元六、假设开发法（一）基本思路和计算公式假设开发法又称剩余法，是将待开发房地产的预期开发后的价值，扣除正常开发费用、税金及正常的开发利润，以倒推出的剩余值作为待估房地产价值。基本公式为：待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-资金成本-销售税费-开发利润-取得待开发房地产应负担的税费现实中的计算公式：地价预期楼价建筑费专业费用销售费用利息税费利润 （二）适用范围及注
37、意事项该方法主要适用于：待开发的土地的价格评估待拆迁改造土地的价格评估未开发完工的房地产（在建工程）的评估运用该方法时需要注意：正确选择最佳开发形式正确预期销售价格正确预期各项成本以及注意成本、费用与收益发生的时间，将发生在各个时期的收入或费用统一化为评估基准日的价格。该方法主要用于待开发土地价值的评估。预期价值可以通过市场法或收益法得到。（三）操作步骤1、调查和勘察待开发房地产的基本情况2、选择最佳开发利用方式比如城市繁华区可以开发商业地产，一般地区开发住宅，比较偏远的地区可考虑其他开发方式。3、估算开发周期4、预测未来开发完成后的房地产售价，即卖楼价（1）对于出售的房产采用市场比较法确定开
38、发完成后的房地产总价。（2）对于出租的房地产先用市场法，确定所开发房地产出租的净收益（现金口径，不能扣除折旧费用）；再采用收益法将所有的净收益折现得到房地产的总价。5、估算开发建设总成本费用（1）估算建筑费（2）估算专业费用指测量、设计等专业技术费用，专业费用建筑费I （I为一定的百分率）（3）确定资金占用时间，估算资本利息投入资金（1利率）资金占用时间1注意：利息的计算采用复利；建设竣工以后的空置及销售期内应该按照全额全期计算利息。（4）估算税金一般按照房地产总价或租金的一定比例计算，包括房产税和营业税等。（5）估算房地产租售费用一般按照房地产总价或租金的一定比例计算。6、估算税费和开发商利
39、润投资回报利润率的计算基数一般为地价、开发费和专业费三项（四）现金流折现法和传统方法1、现金流折现法在考虑货币时间价值时采用折现的方式，这种方式的假设开发法称为现金流折现法。2、传统假设开发法在考虑货币时间价值时，采用计算利息的方式，这种方式的假设开发法称为传统方法。（五）假设开发法计算中的各参数的估算1、开发经营期2、开发完成后的房地产价值3、开发成本、管理费用、销售费用4、资金成本5、开发利润6、取得待开发房地产应负担的费用7、折现率例：待估土地为一块已完成“七通一平”的待开发空地，土地面积为3,000平方米，土地形状规则，规划用途为住宅，允许容积率2.5，土地使用权年限为50年。试估算该
40、宗地目前的价格。选用评估方法：该宗地为待建筑土地，适用假设开发法进行评估，故确定采用假设开发法进行评估。选择和确定最佳开发方式：根据市政规划和市场分析预测，评估人员认为该宗地最佳的开发方式是建造高档住宅。估算建设周期：预计正常情况下该项目的建设周期为2年。预计售楼价：经分析预测，该开发项目完成后，预计平均售价为每平方米15,000元。估算开发费用：预计总建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。成本利润率为30%，银行贷款的年利息率为6%，销售费用为售楼价的2%，销售税费为售楼价的6%。求取地价：低价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费
41、-利润楼价=30002.515000=112 500 000（元）建筑费30002.53000=22 500 000（元）专业费用=建筑费10%=22 500 00010%=2 250 000(元)建筑费和专业费合计=22 500 000+2 250 000=24 750 000（元）销售费用=112 500 0002%=2 250 000（元）税费=112 500 0006%=6 750 000（元）投资利息=地价（1+6%）2-1+（24 750 000+ 2 250 000）（1+6%）2/2-1 =0.123 6低价+1 620 000假定地价一次性投入，建筑费、专业费及销售费用均匀投入。利润=（地价+建筑费+专业费）30%=0.3地价+24 750 00030%=0.3地价+7 425 000地价=112 500 000-24 750 000-2 250 000-6 750 000-0.123 6地价-1 620 000-0.3地价-7 425 000地价=69 705 000/1.4236=48 963 89(元)单位地价=48 963 894/3 000=16 321(元/平方米)楼面地价=16 321/2.5=6 528(元/平方米)上述地价中含有购买土地时交纳的税费。小结
