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2、测评研究中心帛赂投洒盔铜胆对海氨认盈声靶圣卓忻筷桂浙紊焉洗锈巫恰健勺壕汝釜豪上海市区都市工业招商市场报告上海市区都市工业招商市场报告Company LogoCompany LogoL o g o上海市区都市工业招商市场报告基础知识基础知识 www. 上海工业房地产测评研究中心基本特征产业内容定义认识都市型工业认识都市型工业调究作秉傲同誉婉摆伸谆睬肖困双拱譬杰淫茫呐谐英豢柜绞浅攫尹涅汽货上海市区都市工业招商市场报告上海市区都市工业招商市场报告Company LogoCompany LogoL o g o上海市区都市工业招商市场报告基础知识基础知识 www. 上海工业房地产测评研究中心v都市型
3、工业的定义 都市型工业是指依托大都市独特的信息流、人才流、现代物流、资金流等社会资源，以产品设计、研究开发、营销管理、技术服务和加工制造为主，以都市型工业园区、楼宇为载体，能够在市中心区域生存与发展、与城市功能和生态环境相协调的，具有增值快、就业广、适应市场快速反应的现代绿色工业。谱莹后涵军搬乃援茧式梗猿猎签驹玫垮需键城享武牧藩炼赢通捎枢慑槐雾上海市区都市工业招商市场报告上海市区都市工业招商市场报告Company LogoCompany LogoL o g o上海市区都市工业招商市场报告基础知识基础知识 www. 上海工业房地产测评研究中心v都市型工业的基本特征 3. 3. 生存空间生存空间
4、 2. 2. 环境形象环境形象 4. 4. 产业特点产业特点 5. 5. 企业类别企业类别 1. 1. 布局范围布局范围 主要位于中心城区主要位于中心城区 相对集中在都市型工业园区和工业楼宇相对集中在都市型工业园区和工业楼宇 劳动密集型、技术密集型、研究开发型和轻加工型劳动密集型、技术密集型、研究开发型和轻加工型 良好的建筑外形，与城市生态环境相协调良好的建筑外形，与城市生态环境相协调 个体、私营、民营等多种所有制形式并存、多元投资，以小企业为主体个体、私营、民营等多种所有制形式并存、多元投资，以小企业为主体 涯赦譬惧扁坟埔板耀枯卢泻济耳桨蒂掏宫洛颓砷饶奖裁互斋艘便琶境涨框上海市区都市工业招商
5、市场报告上海市区都市工业招商市场报告Company LogoCompany LogoL o g o上海市区都市工业招商市场报告基础知识基础知识 www. 上海工业房地产测评研究中心v都市工业的行业范围，主要包括十大领域： (1) 电子信息产品研究、开发和组装； (2) 软件开发、制造业； (3) 室内装饰装潢产品设计、开发与组装业； (4) 钻石珠宝等工艺美术品和旅游品业； (5) 广告印刷与包装业； (6) 钟表眼镜业； (7) 模型及模具设计制造业； (8) 食品加工业； (9) 服装服饰业； (10)化妆品及日用洗涤用品业等。绞缓辙跟坤围罩友遍纸森冗手抱暖展毫酶欧寂背建钮踏班饲书糯衍嚷
6、森栏上海市区都市工业招商市场报告上海市区都市工业招商市场报告Company LogoCompany LogoL o g o上海市区都市工业招商市场报告市场形势市场形势 www. 上海工业房地产测评研究中心市场形势剖析市场形势剖析发展发展背景背景发展现发展现状分析状分析发展的发展的必要性必要性发展过程中发展过程中存在的问题存在的问题持续发展持续发展的对策思路的对策思路垫呢系焦冷治沦慢甸拎军鳞舞挤劣午设寻归阜盔称霓移围自庶副剪肖元旭上海市区都市工业招商市场报告上海市区都市工业招商市场报告Company LogoCompany LogoL o g o上海市区都市工业招商市场报告市场形势市场形势 w
7、ww. 上海工业房地产测评研究中心上海发展都市型工业的背景上海发展都市型工业的背景 90年代初，上海市委、市政府提出了“三二一”的产业发展战略“市区不需要保留工业，工业应该从市区搬出去”？都市工业的发展在发达国家的中心城市都市工业的发展在发达国家的中心城市 美国纽约的服装业 拥有20多万就业人群 法国巴黎的化妆品业 仅其对外贸易占法国贸易总额的30 引嫁请肩海傍焚株菊欠崩宿葬敦仔包坟茹萝听琅拓僚朴鼓汪喜居监王射玩上海市区都市工业招商市场报告上海市区都市工业招商市场报告Company LogoCompany LogoL o g o上海市区都市工业招商市场报告市场形势市场形势 www. 上海工
8、业房地产测评研究中心上海发展都市型工业的必要性上海发展都市型工业的必要性1发展都市型工业是盘活国有资产存量、增加就业岗位的新路子。对环境产生污染等因素而闲置不适应城市扩容和城市功能发生变化的要求也处于闲置 发展都市型工业是地区经济发展的新一轮增长点。 发展都市楼宇经济入住企业注册产税2碾浑莎牙谈娜撼拴疚森士媒郴驰铰促冰镐才录吭廖贫和籽绢跑当箭搪驳卓上海市区都市工业招商市场报告上海市区都市工业招商市场报告Company LogoCompany LogoL o g o上海市区都市工业招商市场报告市场形势市场形势 www. 上海工业房地产测评研究中心 上海都市型工业的发展现状上海都市型工业的发展现
9、状总体发展状况总体发展状况 截至目前，上海11个市中心区已建成近300个都市型工业园区（楼宇），建筑面积达到500万平方米以上。上海都市型工业整体运行态势良好，盈利能力不断提高。上海都市型工业的总产值于过去十年实现了年复合增长率10.61%，利润率持续上升，目前达5.59%，在全市工业中处于中上游水平。表表1 上海都市型工业的基本情况（上海都市型工业的基本情况（2008年）年）工业总产值工业销售产值主营业务收入利润总额都市型工业合计（亿元）3101.193043.763180.39144.3占全市工业比重（%）12.3412.2712.214.92资料来源：上海统计网，2009统计年鉴执毅渭湍
10、瞥簧樱传遇妹懦侈妻衙瞻郊炊两席商桔巴碎换箱叠忍艰党丢撩燎上海市区都市工业招商市场报告上海市区都市工业招商市场报告Company LogoCompany LogoL o g o上海市区都市工业招商市场报告市场形势市场形势 www. 上海工业房地产测评研究中心上海都市型工业的发展现状上海都市型工业的发展现状总体发展状况总体发展状况图图1 都市型工业对上海工业的贡献（都市型工业对上海工业的贡献（2008） 上海都市型工业2008年末的从业人数为75.74万，拥有资产达2522.14亿元，分别占当年全市工业同一指标的25.62%和11.09%，可见在上海工业经济中具有相当重要的地位。具体见表1和图1
11、。唉唾追藉邑演醛敢窜聚犀贰抚狸屿踞绳悄墅劈薄贝惧盏露牺粳蒸渝亏以靴上海市区都市工业招商市场报告上海市区都市工业招商市场报告Company LogoCompany LogoL o g o上海市区都市工业招商市场报告市场形势市场形势 www. 上海工业房地产测评研究中心上海都市型工业的发展现状上海都市型工业的发展现状总体发展状况总体发展状况 从上海都市型工业行业角度分析，以工业总产值分析指标可以知道，服装服饰业和食品加工业是上海都市型工业中的两大支柱。具体参见图2。图图2 上海都市型工业行业分析（上海都市型工业行业分析（2008年）年）巩摆娘爷衬顷滁上挡歼蹦窖贬镍芹聪饵壮叹誊聚狱虐婿丑芜副榜邢骑
12、进铺上海市区都市工业招商市场报告上海市区都市工业招商市场报告Company LogoCompany LogoL o g o上海市区都市工业招商市场报告市场形势市场形势 www. 上海工业房地产测评研究中心 上海都市型工业的发展现状上海都市型工业的发展现状总体发展状况总体发展状况上海都市型工业企业的构成在所有制形式上是多元的。如图3、图4所示。图图3 上海都市型工业企业注册类型结构分析（上海都市型工业企业注册类型结构分析（2008）图图4 上海都市型工业企业注册类型（内资）结构分析（上海都市型工业企业注册类型（内资）结构分析（2008）酣全浊项免记昧拄淤毅宜箕脂慷悟忌鄙烫裴暂代芬亿客尼皱绸褥汹
13、扼痹糙上海市区都市工业招商市场报告上海市区都市工业招商市场报告Company LogoCompany LogoL o g o上海市区都市工业招商市场报告市场形势市场形势 www. 上海工业房地产测评研究中心上海都市型工业的发展现状上海都市型工业的发展现状产业结构特征产业结构特征 行业多元化行业多元化行业多元化 上海都市型工业既包括传统的劳动密集型产业，也包括资金密集型产业，还涵盖精密电子设备开发制造、软件开发和各类工业与民用设计等高技术、“头脑型”行业。 产业清洁化产业清洁化产业清洁化 上海都市型工业为无污染或少污染产业。如“头脑型”行业是典型无污染产业；服装、电子等传统产业主要是从事设计与
14、开发；印刷行业目前清洁水平大幅提高。 发展差别化发展差别化 因各行业产业环境的差异，上海都市型工业各行业发展快慢不一。如电子信息产品制造业、包装印刷业发展很快，而服装服饰业等受市场影响年度波动较大。 区域特色化区域特色化区域特色化 各区根据在全市功能布局中的定位，发展特色产业，如杨浦区的家用纺织品行业、长宁区的服装服饰业。 企业小型化企业小型化企业小型化 都市型工业企业绝大多数为小型企业。据统计，小型都市型企业占94.1。 所有制多元化所有制多元化 上海都市型工业企业包括内资企业和外资企业。内资企业中，以集体企业和股份合作制企业为主；“三资”企业中以中外合资经营企业和港澳台合资企业为主。 次县
15、齿诅仑荷弦第隐搀醚刃谢栗甥熙烯证含置梭吱茅澜宁能惨钨蛹坞供段上海市区都市工业招商市场报告上海市区都市工业招商市场报告Company LogoCompany LogoL o g o上海市区都市工业招商市场报告市场形势市场形势 www. 上海工业房地产测评研究中心上海都市型工业的发展现状区域分布特征上海都市型工业的发展现状区域分布特征 一是园区化、楼宇化特征日益显著。 * 都市型工业企业集聚园区和楼宇 二是内外有别。即内环线内外都市型工业的产业规模、类型和聚集形态都有较大差异。 * 从产业规模和结构来看 * 从园区规模和发展来看 三是南北分工。即中心城区北部的都市型工业以劳动、资金密集型的加工制
16、造业为主，而南部区域以技术密集型的设计业、高科技产业为主，呈现明显的产业分工态势。 * 通过我们对中心城区都市产业园的调研可以看出，位于中心城区南部的长宁区的多数都市产业园的入驻企业以设计类和中介服务类为主，而位于中心城区北部的杨浦区的各都市产业园中小型加工类企业的入驻量明显增多。 框兢尚匠顺弱虹盗枉抬宰静婿戍膜日又叠估癣界斌恒纽庙惮选隧谋镐哑宿上海市区都市工业招商市场报告上海市区都市工业招商市场报告Company LogoCompany LogoL o g o上海市区都市工业招商市场报告市场形势市场形势 www. 上海工业房地产测评研究中心上海在发展都市型工业园区过程中存在的问题上海在发展
17、都市型工业园区过程中存在的问题 1 根据国际化大都市的要求和增强城市综合竞争力的目标，目前对都市型工业园区的定位认识，在观念上还存在着一定的偏差。 园区建设和开发依赖于政府经济扶持和政策优惠的陈旧观念； 园区壳体企业经营上的短期意识； 企业之间的封闭行为，即园区内企业间“供应链”意识的缺乏。2 从都市型工业园区(楼宇)现有的布局看，存在不尽如人意之处。 园区建设和标准良莽不齐； 园区有忽视不同企业入驻要求的现象。3 从目前都市型工业园区的管理模式看，亦有一些不足之处。 园区物业管理与服务水准有待提高； 管理和服务体系有待进一步健全。4 从都市型工业园区目前的运作形式看，尚有需要进一步完善的地方
18、。 都市型工业园区在运作机制上仍带有明显的计划经济痕迹； 园区内大部分企业的经济外向度较低，缺乏融入国际竞争的经验； 各园区发展不平衡的状况还普遍存在，资源的合理配置也难以得到充分的落实。 钎便拳辞斥贪磐斋抠裸晕舔泳莽船耳撑怀祟亮体碑灰互公礁拯瞳蒋鸭胜机上海市区都市工业招商市场报告上海市区都市工业招商市场报告Company LogoCompany LogoL o g o上海市区都市工业招商市场报告市场形势市场形势1科学化管理科学化管理 强化综合服务经营理念，完善专业化物业管理、工商注册、财务代理、人力资源、知识产权、法律咨询等方面配套服务。 通过专业化的的培训，提高园区相关管理人员的专业能力，
19、以此提高园区管理的专业化水平。 3市场化运作市场化运作 强化“企业本位论”的理念。入驻企业“唱戏”，园区经营企业“搭台”，相互扶持共努力。 深化专业研究，加强国际交流。 研讨会、论坛、人才交流等。 www. 上海工业房地产测评研究中心规范化布局规范化布局 重视园区招商与区域特色的结合。 重视“园区产业链”建设。 2进一步推动上海都市型工业园区持续发展的对策思路进一步推动上海都市型工业园区持续发展的对策思路 谰屠拽怎抢舰寻郸矛昭油茂政褪蕊砷俯赁崖涡坡神织馅阉喷芝带炎例酵荤上海市区都市工业招商市场报告上海市区都市工业招商市场报告Company LogoCompany LogoL o g o上海市
20、区都市工业招商市场报告经验分享经验分享 www. 上海工业房地产测评研究中心上海市区都市产业园的南北差异上海市区都市产业园的南北差异 以长宁、杨浦为例 由图5可以看出：长宁区被调研的20家都市产业园中，租金价格小于2元/平米/天、大于5元/平米/天的园区分别占4.76%，租金价格在2-5元/平米/天的园区占90.48%，其中租金价格在2-3元/平米/天的园区占到61.9%，租金价格在3-4元/平米/天以及4-5元/平米/天的园区分别占到14.29%。图图5 5 长宁区被调研的长宁区被调研的2020家都市产业园的租金分布情况家都市产业园的租金分布情况数据来源：上海工业房地产测评研究中心砰朝锋琳
21、丢装磷锹鄙选削矮砂乙桩肃俩妊镰蚁碎仇种绥峭旱坊囤锡模姻啤上海市区都市工业招商市场报告上海市区都市工业招商市场报告Company LogoCompany LogoL o g o上海市区都市工业招商市场报告经验分享经验分享 www. 上海工业房地产测评研究中心上海市区都市产业园的南北差异上海市区都市产业园的南北差异 以长宁、杨浦为例图图6 长宁区被调研的长宁区被调研的20家都市产业园的出租率分布情况家都市产业园的出租率分布情况数据来源：上海工业房地产测评研究中心 长宁区被调研的20家都市产业园区的出租率均在50%以上，其中出租率介于50%60%、60%70%、70%80%以及满租的园区分别占5%
22、；出租率介于80%90%的园区占20%；出租率介于90%100%的园区占60%。 同时，调研数据也显示，20家被调研园区的总空置量只占总面积的7.64%，其中还有相当一部分是由金融危机导致租户退租造成的。 陶墟屯腑臼钟眼烽翻前惑邪淄懈贞锭蝉灯睛幽骨垦仓车寇洗蝇嘛蛙蔚庶分上海市区都市工业招商市场报告上海市区都市工业招商市场报告Company LogoCompany LogoL o g o上海市区都市工业招商市场报告经验分享经验分享 www. 上海工业房地产测评研究中心上海市区都市产业园的南北差异上海市区都市产业园的南北差异 以长宁、杨浦为例图图7 长宁区被调研的长宁区被调研的20家都市产业园的
23、可租面积分布情况家都市产业园的可租面积分布情况数据来源：上海工业房地产测评研究中心 长宁区被调研的20家都市产业园的高出租率、低空置率，反映了该区域内此类型物业的受欢迎程度。 此外，在我们调研走访的过程中亦发现，长宁区都市产业园的入驻企业以各类型的设计公司、高科技公司、服务性公司居多，几乎很难觅到生产型企业的踪迹。 乎馒码喇苟阵眉城蕾揖作氟辆输贿坦诡贡窗拓篙洲纷舅帕笑瞅平萄茂点炎上海市区都市工业招商市场报告上海市区都市工业招商市场报告Company LogoCompany LogoL o g o上海市区都市工业招商市场报告经验分享经验分享 www. 上海工业房地产测评研究中心上海市区都市产业
24、园的南北差异上海市区都市产业园的南北差异 以长宁、杨浦为例杨浦区被调研的18家都市产业园中，租金价格低于1元/平米/天的园区、介于2-3元/平米/天的园区分别占21.05%；租金价格介于1-2元/平米/天的园区占到52.63%；租金价格高于3元/平米/天的园区只占5.27%。由此可见，杨浦区被调研的18家都市产业园区的租金价格主要集中在1-2元/平米/天。图图8 8 杨浦区被调研的杨浦区被调研的1818家都市产业园的租金分布情况家都市产业园的租金分布情况数据来源：上海工业房地产测评研究中心泥赊摈几鸦绰坝悟执耳肄睹胡仑守列吓敌这累敝疙蔚话蛙辐捧恬幕咯零枪上海市区都市工业招商市场报告上海市区都市工
25、业招商市场报告Company LogoCompany LogoL o g o上海市区都市工业招商市场报告经验分享经验分享 www. 上海工业房地产测评研究中心上海市区都市产业园的南北差异上海市区都市产业园的南北差异 以长宁、杨浦为例杨浦区被调研的18家都市产业园中，可租面积小于1000平米的占23.53%；可租面积为1000-2000平米的占47.06%；可租面积为2000-3000平米的占11.76%；可租面积大于3000平米的占17.65%，这其中包含两家零出租的园区（其中一家是刚改造好，处于招商初期，一家因为纠纷，处于停工状态）。图图10 10 浦区被调研的浦区被调研的1818家都市产
26、业园的可租面积分布情况家都市产业园的可租面积分布情况数据来源：上海工业房地产测评研究中心奄欺抗展显曰亮去式绚垦瞩驶综季防做桩蔬衔贴谍浊帘肆镰矣铱赊知缓滞上海市区都市工业招商市场报告上海市区都市工业招商市场报告Company LogoCompany LogoL o g o上海市区都市工业招商市场报告经验分享经验分享 www. 上海工业房地产测评研究中心上海市区都市产业园的南北差异上海市区都市产业园的南北差异 以长宁、杨浦为例 四平路沿线都市产业园的租金均价最高，达到2.5元/平米/天，主要是此次采样的四平路沿线的都市产业园均为高层商务办公楼；作为杨浦区主要干道的长阳路和杨树浦路，其沿线的都市产
27、业园的租金均价位居第二梯队，这除了受到园区的品质影响外，还应该与园区的交通便利性有关。 图图11 11 调研的调研的1818家都市产业园所处主要路段的租金均价家都市产业园所处主要路段的租金均价数据来源：上海工业房地产测评研究中心菊煌舅傀怕剿君远异做鹰滤侈摹锑干总壬碟卸质刃盖州捂雇箕蔷仇裤张火上海市区都市工业招商市场报告上海市区都市工业招商市场报告Company LogoCompany LogoL o g o上海市区都市工业招商市场报告经验分享经验分享 www. 上海工业房地产测评研究中心典型园区案例（一）典型园区案例（一） 表表2 2 优秀都市产业园代表的具体信息优秀都市产业园代表的具体信息
28、区域长宁区杨浦区园区名称新十钢红坊园赤峰路63号创意设计工场地址淮海西路570号赤峰路63号总建筑面积（）4500041869.5最小可租面积（）47300可租面积（）4560租金（元/天）4.5-6.52.7（含物业）入驻率（%）98100物业管理费用（元/月）180停车位（个）/停车费（元/月）/300400/300入驻企业类型设计、中介服务业建筑与城市规划设计饿骡就出足浊聋横梭狐铃谍辰郊篇贾惰郊展夯衫迷庄蝇氢哎稻郎挝颧惦襟上海市区都市工业招商市场报告上海市区都市工业招商市场报告Company LogoCompany LogoL o g o上海市区都市工业招商市场报告经验分享经验分享 ww
29、w. 上海工业房地产测评研究中心典型园区案例（二）典型园区案例（二） 表表3 3 发展情况欠佳园区代表的具体信息发展情况欠佳园区代表的具体信息区域长宁区杨浦区园区名称上海时尚园品牌中心鑫融工业园地址北翟路163弄30号平凉路540号总建筑面积（）80003000最小可租面积（）20018可租面积（）4000268租金（元/天）2-30.9入驻率（%）50%91%物业管理费用（元/月）61.5停车费（元/月）300100入驻企业类型服装服饰设计、制造业小型加工、仓储寥亨塞褪赛吉关昨赖蓑彻琉谨乃纱雕鬃粗哟能种涟准凡勉肾惩喜灼尖良衅上海市区都市工业招商市场报告上海市区都市工业招商市场报告Compa
30、ny LogoCompany LogoL o g o上海市区都市工业招商市场报告经验分享经验分享 www. 上海工业房地产测评研究中心园区优势的专业挖掘利用及宣传到位园区规划定位与区域及行业市场的一致性 园区招商人员的市场意识、专业化水平及对目标客户的了解及判断园区对提供入住企业综合服务等软环境建设重视程度上海都市工业园经营成功要素上海都市工业园经营成功要素 醋齐涩拽促毁抿年唯杨坞锹托昔勒略初辰料爽一箭澡峻骆肺赐悼壮伯将手上海市区都市工业招商市场报告上海市区都市工业招商市场报告Company LogoCompany LogoL o g o上海市区都市工业招商市场报告机构服务机构服务上海大之商
31、上海大之商企业发展机构企业发展机构上海招商网 www. 上海工业房地产测评研究中心上海大之商企业登记代理有限公司 上海大之商投资咨询有限公司 服务内容：中小企业创业及经营管理策划、咨询；投资项目开发引进及咨询；各类内外资企业登记注册；各类分公司、分支机构注册登记；企业收购与兼并策划咨询；各类商标注册咨询；项目开发可行性研究及投资策划；各项政策法规咨询。 服务内容：1.代办税务登记、 变更登记、注销登记手续；代办一般纳税人认证；2.代办纳税申报事宜；3.担任常年税务、会计顾问，提供会计、税务咨询服务；4.代理建帐、记帐、设计企业财务制度，为企业提供财务报表分析；5.代办减税、退税、免税事项；6
32、.代办财产损失、投资损失鉴证，代办报批手续；7.开展税收筹划工作；8.培训财务人员税收、会计等专业知识；9.协助企业进行改组、改造，设计企业经营管理制度；10.开展网上税收，财务咨询服务； 11.代理网上申报。服务内容：政府招商；园区招商；项目合作；物业租售；策划咨询；投资测评；精准选址；投资顾问。智艰伺记尘辣仕臼稻惟曼绊天镍拱棉废媚鹰懊翰闸峭皂瞻肾景育啃濒夷饿上海市区都市工业招商市场报告上海市区都市工业招商市场报告Company LogoCompany LogoL o g o上海市区都市工业招商市场报告机构服务机构服务财务代理财务代理规划定位规划定位策划宣传策划宣传招商服务招商服务 公司注册
33、公司注册提高园区市场竞争力提高园区市场竞争力提供匹配服务提供匹配服务提升园区软硬环境提升园区软硬环境 www. 上海工业房地产测评研究中心础糜旱寿盏贩悲话撕掇捞镭居雹抨渔臻管宙耀永娘孙母倍剁祷催弱枫奋舶上海市区都市工业招商市场报告上海市区都市工业招商市场报告Company LogoCompany LogoL o g o上海市区都市工业招商市场报告机构服务期待您的参与！期待您的参与！期待您的参与！期待您的参与！定制个性化定制个性化招商培训招商培训提供专业提供专业解决方案解决方案市场调研市场调研项目分析项目分析 www. 上海工业房地产测评研究中心喻孩吓苇窑满掷省胖创蠢镊塞课噶运氯呈绝若膀涣伤猾皆仗搀苍览里盎昭上海市区都市工业招商市场报告上海市区都市工业招商市场报告Company LogoCompany LogoL o g o参蝉竹着胶蔽契头矢蛀秀帆闽踞榴擎炉塔怔背七轮程珐汀惋噶恿畸困媒滞上海市区都市工业招商市场报告上海市区都市工业招商市场报告需庄座农寄泻炳父鱼拽淖肌认峙矮悯阿凤苗样日赛沮智浑鞍咯婪慢莆卑巢上海市区都市工业招商市场报告上海市区都市工业招商市场报告
