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1、个人信贷业务操作管理个人信贷业务操作管理个人信贷业务操作管理个人信贷业务操作管理主讲内容主讲内容主讲内容主讲内容 个人信贷管理基础知识个人信贷管理基础知识 个人信贷管理实际操作流程个人信贷管理实际操作流程 个人住房按揭贷款实例个人住房按揭贷款实例第一节第一节第一节第一节 基本原则与概念基本原则与概念基本原则与概念基本原则与概念 原则：原则： 安全性、流动性、效益性原则安全性、流动性、效益性原则 流程：流程： 客户营销、客户营销、调查与成交（贷前调查、调查与成交（贷前调查、调查与成交（贷前调查、调查与成交（贷前调查、贷中审查、贷后检查）贷中审查、贷后检查）贷中审查、贷后检查）贷中审查、贷后检查）
2、、跟踪服务（提升客户满意、跟踪服务（提升客户满意度）、客户评价与开发度）、客户评价与开发一一 、基本原则及操作流程、基本原则及操作流程二二 、个人贷款定义和种类、个人贷款定义和种类 1 1、个人贷款是指银行向借款人发放的有合法、合理消费、个人贷款是指银行向借款人发放的有合法、合理消费用途或经营用途的贷款。用途或经营用途的贷款。一般包括个人住房贷款、个人消费贷款和个人经营一般包括个人住房贷款、个人消费贷款和个人经营贷款贷款3 3大类大类1010多个品种。多个品种。主要包括个人住房按揭贷款、个人商用房贷款、个主要包括个人住房按揭贷款、个人商用房贷款、个人二手房贷款、个人住房转按揭贷款、个人住房人二
3、手房贷款、个人住房转按揭贷款、个人住房加按揭贷款；个人汽车消费贷款、个人综合消费加按揭贷款；个人汽车消费贷款、个人综合消费贷款、个人质押贷款、个人信用贷款、个人助学贷款、个人质押贷款、个人信用贷款、个人助学贷款；个人经营贷款和个人最高额担保贷款等。贷款；个人经营贷款和个人最高额担保贷款等。2 2、个人贷款体系、个人贷款体系个个 人人 贷贷 款款个人商用房贷款个人住房转按揭贷款个人住房加按揭贷款个人住房按揭贷款个人二手房贷款个人汽车消费贷款个人综合消费贷款个人质押贷款个人信用贷款个人助学贷款个人经营贷款个人最高额担保贷款个人消费贷款个人消费贷款个人经营贷款个人经营贷款个人住房个人住房贷款贷款 3
4、、个人住房按揭贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用住房的贷款。主要是起到弥补消费者自有购房资金不足的功能。 小知识：（小知识：（“按揭按揭”一词首先是由香港一词首先是由香港 传至大陆的，它是英语中传至大陆的，它是英语中“Mortgage”“Mortgage” 的广东话谐音。意思是不动产抵押）的广东话谐音。意思是不动产抵押）第二节第二节第二节第二节 个人住房贷款的受理、个人住房贷款的受理、个人住房贷款的受理、个人住房贷款的受理、 调查及风险防范调查及风险防范调查及风险防范调查及风险防范一、客一、客 户户 营营 销销1、目标客户公司客户（开发商和其他合作机构） 通过进行全面调查了解，采取多种方
5、法，积极营销开发商（与开发商签订合作协议），并及时参与楼盘营销。2、目标客户个人客户 前期重点在品牌营销，提出宣传口号（提高知名度）、参加房展会，进行调查问卷、赠送小礼品、介绍产品优势（如手续简便、节省时间、还款方便、成本低、套餐服务、良好的贷后服务等）二、受理与调查二、受理与调查1、受理 借款申请人向我行申请个人住房贷款时，应填妥申请审批表，并按规定提供借款人身份、还款能力、借款用途、借款担保等证明文件及相关资料。 目的一：强化调查的可靠性 由第一调查人对是否符合贷款条件进行调查。 由第二调查人对资料真实性进行调查。目的二：防范道德风险特别提示：坚持双人见客户2、调查内容调查内容 之之身份及
6、户籍证明（夫妻双方身份证、户口本、结婚证原件或单身声明），调查如姓名、编号、照片是否为同一人，配偶身份及签字的真实性等。还款能力证明（收入证明、纳税凭证、资产证明等），月供与收入比控制在50%以下（含），月所有债务比控制在55%以下（含）。2、调查内容调查内容 之之借款用途（购房合同、首付款证明-首付款要符合规定）。信用状况。查证人民银行的个人信用信息基础数据库中有无不良违约记录（黑名单）。真实性调查。如申请资料要真实、合法、有效，借款人真实意愿如何，借款人要有固定住所和固定电话，所提供的贷款担保是否符合规定等。三、风险防范三、风险防范 在个人住房贷款的操作过程中，在个人住房贷款的操作过程中，
7、风险无处不在，并且时间长、隐蔽性较强，风险无处不在，并且时间长、隐蔽性较强，因此，调查环节是防范假按揭的第一道关因此，调查环节是防范假按揭的第一道关口口, ,也是最重要的关口。也是最重要的关口。1 1、房地产开发商的风险防范、房地产开发商的风险防范 开发商能否按期交付房产开发商能否按期交付房产 能否使交付的房产与房屋买卖合同所约定的一致能否使交付的房产与房屋买卖合同所约定的一致 能否保证房屋的质量能否保证房屋的质量 能否如期取得房产证能否如期取得房产证 2 2、假按揭风险防范、假按揭风险防范 假按揭是指以虚假房屋交易套取银行假按揭是指以虚假房屋交易套取银行个人住房贷款的行为。个人住房贷款的行为
8、。 假按揭的主要表现形式一是借款人虚假一是借款人虚假 指开发商、中介或个人，通过虚构购房者的形指开发商、中介或个人，通过虚构购房者的形式，采用欺骗或伪造的手段，制造一套贷款申报资式，采用欺骗或伪造的手段，制造一套贷款申报资料向银行申请贷款，从法律上不存在购房者。料向银行申请贷款，从法律上不存在购房者。 二是借款意愿虚假二是借款意愿虚假 开发商以申请个人住房贷款为目的找一些人充当购房者申请贷款。由于购房者确实存在，且相关手续齐全，欺骗性很强。 三是交易行为虚假三是交易行为虚假 房地产开发商将未卖出的楼盘过户给有关联关系的关系人，再以关系人的名义，以房产抵押向银行申请按揭贷款。 四是房产价值虚假。
9、四是房产价值虚假。 开发商与购房者相互串通，抬高房价向银行申请更多的贷款，实际变相提高贷款成数。这种行为对于银行而言可能会造成抵押物价值不足的问题，增加了风险。 五是房屋虚假五是房屋虚假 指开发商用不存在的房屋、天井、楼顶、夹层、设备间等非正常房做抵押或一房二卖以骗取银行贷款。第三节第三节第三节第三节 审查、审批与发放审查、审批与发放审查、审批与发放审查、审批与发放一一 、贷款审查、贷款审查审查人对调查人所提供贷款资料的完整性审查人对调查人所提供贷款资料的完整性和合规性进行审查。和合规性进行审查。 二、贷款审批二、贷款审批审批人对贷款决策进行审批，主要审批贷款投向是否审批人对贷款决策进行审批，
10、主要审批贷款投向是否符合国家政策和银行规定，贷款风险是否可控。符合国家政策和银行规定，贷款风险是否可控。 三、贷款发放三、贷款发放 当贷款调查、审查、审批工作完成后，审批意见同意发放当贷款调查、审查、审批工作完成后，审批意见同意发放贷款的，支行签约人依据审批意见，对合同及借据要素进行核贷款的，支行签约人依据审批意见，对合同及借据要素进行核对，签署借款合同和担保合同。在落实抵押等担保要求和其他对，签署借款合同和担保合同。在落实抵押等担保要求和其他相关证明材料后（抵押登记、办理保险、进行公证），签署借相关证明材料后（抵押登记、办理保险、进行公证），签署借据。据。 合同和借据签署生效后，由银行会计人
11、员向借据载明的贷合同和借据签署生效后，由银行会计人员向借据载明的贷款账户发放贷款（一般发放至开发商账户）。款账户发放贷款（一般发放至开发商账户）。四、有关贷款额度、期限、利率四、有关贷款额度、期限、利率 和还款方式的一些规定和还款方式的一些规定 1 1、贷款额度。贷款人发放贷款的金额，不得高于购、贷款额度。贷款人发放贷款的金额，不得高于购房总价或房地产评估机构评估的借款所购房屋价值的房总价或房地产评估机构评估的借款所购房屋价值的70%70%（以较低者为准），同一借款人贷款购房不得超（以较低者为准），同一借款人贷款购房不得超过三套。过三套。2 2、贷款期限。期限最长、贷款期限。期限最长3030年
12、，且贷款人年龄与贷款年，且贷款人年龄与贷款期限之和不得超过期限之和不得超过6565。不发放一年期以下，到期一次。不发放一年期以下，到期一次还本付息的个人住房贷款。还本付息的个人住房贷款。3 3、利率。按人民银行有关利率执行。优惠利率不低、利率。按人民银行有关利率执行。优惠利率不低于基准利率的于基准利率的0.850.85倍。倍。遇利率调整，从次年元月一日起执行新利率。遇利率调整，从次年元月一日起执行新利率。违约罚息为执行利率上浮违约罚息为执行利率上浮50%50%。4 4、还款方式。个人住房贷款必须按月还本付息，一、还款方式。个人住房贷款必须按月还本付息，一般采用方式为等额本息还款法和等额本金还款
13、法两种。般采用方式为等额本息还款法和等额本金还款法两种。个人住房公积金贷款月还款计算表个人住房公积金贷款月还款计算表(2007年5月19日执行)贷款月利率年 限贷 款 期 限贷 款 金 额月 还 款 额0.00367511210000￥0.00 0.00367522410000436.07640.00367533610000297.06720.00367544810000227.62990.00367556010000186.02120.0040567210000160.40070.0040578410000140.68220.0040589610000125.93370.0040591081
14、0000114.49860.004051012010000105.38250.00405111321000097.95300.00405121441000091.78830.00405131561000086.59630.00405141681000082.16860.00405151801000078.35200.00405161921000075.03190.00405172041000072.12060.00405182161000069.54970.00405192281000067.26540.00405202401000065.22460.00405212521000063.392
15、40.00405222641000061.74020.00405232761000060.24430.00405242881000058.88520.00405253001000057.64620.00405263121000056.51350.00405273241000055.47500.00405283361000054.52060.00405293481000053.64140.00405303601000052.8298第四节第四节第四节第四节 个人贷款的贷后管理个人贷款的贷后管理个人贷款的贷后管理个人贷款的贷后管理一一 、 贷款收回贷款收回贷款本息的偿还。贷款本息的偿还。 借款人要
16、求提前还款或变更还款计划的应提前借款人要求提前还款或变更还款计划的应提前提出申请并需经办行同意。提出申请并需经办行同意。 贷款结清及抵押物的解押。贷款结清及抵押物的解押。 二、贷后管理二、贷后管理贷后监督贷后监督 贷后监测与检查贷后监测与检查 违约贷款催收违约贷款催收 不良贷款清收不良贷款清收 方式主要有电话催收、向违约借款方式主要有电话催收、向违约借款人及保证人发催收函、上门催收、人及保证人发催收函、上门催收、发律师函催收。发律师函催收。掌握要点：注意不要中断借款合同掌握要点：注意不要中断借款合同和保证合同的诉讼时效或在诉讼时和保证合同的诉讼时效或在诉讼时效内提起诉讼效内提起诉讼 对贷款连续
17、违约达对贷款连续违约达9090天，采取多种天，采取多种催收手段无效果的，采取公证执行催收手段无效果的，采取公证执行和诉讼等法律程序进行清收。和诉讼等法律程序进行清收。 三、三、贷后服务贷后服务 1 1、根据客户需要提供对账单；、根据客户需要提供对账单；2 2、受理提前还款申请；、受理提前还款申请；3 3、合同要素发生变更后提供新的还款计划表；、合同要素发生变更后提供新的还款计划表；4 4、受理客户咨询与投诉，及时为客户解决问题；、受理客户咨询与投诉，及时为客户解决问题；5 5、对借款人进行友情回访，发掘新的客户资源和业务资源；、对借款人进行友情回访，发掘新的客户资源和业务资源；6 6、协助办理抵押注销手续；、协助办理抵押注销手续；7 7、其他与贷后服务有关的事项。、其他与贷后服务有关的事项。四、个人贷款档案管理四、个人贷款档案管理对贷款从受理到收回等全过程所形成的所有资料（文对贷款从受理到收回等全过程所形成的所有资料（文件、凭据、契约、证明资料、检查记录等）进行管理。件、凭据、契约、证明资料、检查记录等）进行管理。对从立卷、归档、移交、保管、使用、鉴定和销毁等对从立卷、归档、移交、保管、使用、鉴定和销毁等一系列工作，要严格按相应的档案管理规定执行。一系列工作，要严格按相应的档案管理规定执行。
