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1、第二组第二组小组成员介绍小组成员介绍物权法原理物权法原理所有权所有权1 1一、所有权的内容与特征一、所有权的内容与特征（一）（一）所有权所有权的内容的内容所有权：权利人对自己的财物依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。（两层含义：1、所有权的本质是归属权；2、所有权的内容有占有、使用、收益和处分四种权利。） 2 2一、所有权的内容与特征一、所有权的内容与特征一、所有权的内容与特征一、所有权的内容与特征（二）（二）所有权所有权的特征的特征 （二）所有权的特征完全性、整体性、弹力性、永久性3 3（一）（一）私法限私法限制制1.所有权的私法限制：权力滥用限制，他人自力救济行为对所有权的限制，基于不
2、动产相邻关系的限制，期限和条件限制等。二、所有权的限制二、所有权的限制二、所有权的限制二、所有权的限制4 4（二）（二）公法限公法限制制二、所有权的限制二、所有权的限制二、所有权的限制二、所有权的限制2.所有权的公法限制：区域规划法和建筑法上的限制（如限定居民区范围、建筑的类型等），社会环境保护法上的限制，环境容貌限制，公共卫生法限制，公共道路限制，电业、通讯、航空法限制，历史文物保护法上的限制，森林法，渔业法上的限制，治安法，消防法，国家公共安全法上的限制等等。5 5三、所有权的取得与消灭三、所有权的取得与消灭三、所有权的取得与消灭三、所有权的取得与消灭（一）所有权的取得（1）所有权取得的方
3、式1.原始取得（依据法律规定的，不以原所有人的所有权和意志为依据的）2.继受取得（以原所有人的所有权为依据的，通过一定的法律行为与事件取得）（2）所有权取得的公示1.对于不动产：登记2.对于动产：需要交付（3）所有权取得的特殊问题（二）所有权的消灭(所有权的不存在)1.转让2.标的物本身的灭失3.所有权人抛弃4.国家有关机关依法采取强制措施5.所有权主体消灭，原所有权终止6 6五、共有五、共有五、共有五、共有（一）（一）共有的共有的概念与概念与特征特征共有：是指两个或两个以上的主体对同一物共同享有所有权。共有的情形包括：个人之间的共有，法人之间的共有，个人与法人之间的共有7 7（二）（二）共有
4、的共有的分类分类共有的分类：按份共有、共同共有按份共有是指共有人按照各自的份额对共有物享有和行使所有权的共有。共同共有包括：夫妻共同共有、家庭共有五、共有五、共有五、共有五、共有8 8（三（三)准准共有共有准共有是指数人对与所有权以外的其他物权产生的共有关系。五、共有五、共有五、共有五、共有9 9六、业主的建筑物区分所有权六、业主的建筑物区分所有权六、业主的建筑物区分所有权六、业主的建筑物区分所有权两会词两会词解解 两会词解：“业主的建筑物区分所有权”。“业主的建筑物区分所有权”是随着高层建筑物的出现和小区的形成而产生的新的所有权形式，指各业主对住宅等专有部分享有所有权，对电梯等公共设施、绿地
5、等公共场所共有部分享有共有以及共同管理的权利。1010权利内容的复合性所有权人的身份有多重性：权利主体既是专有人身份，又是共有人身份，同时还是管理人身份，这与一般不动产所有权有明显区别。（事例）权利之间的关联性三种权利为一个整体，不可分割。以专有所有权为主导，其他两种权利具有从属性。（事例）权利客体的多样性它因组成部分不同而不同。1.业主专有所有权建筑物的专有部分2.共有权建筑物的共有部分3.成员权业主大会的成员资格六、业主的建筑物区分所有权六、业主的建筑物区分所有权六、业主的建筑物区分所有权六、业主的建筑物区分所有权（一）（一）基本特基本特征征1111它由专有所有权、共有所有权和成员权组成。
6、专有所有权包括支配权和排除他人干涉的权利。（事例直接占有、使用，依法出租，出借，抵押等）专有部分在构造上和利用上（独立经济效用、排他）具有独立性，能够登记为特定业主所有权客体的建筑物部分。共有所有权主要内容：共有部分的支配权和排他人干涉权利。（权利与义务，共同共有）共有部分分为全体业主共有部分和部分业主共有部分。（事例大门和小门）六、业主的建筑物区分所有权六、业主的建筑物区分所有权六、业主的建筑物区分所有权六、业主的建筑物区分所有权（二）（二）组成组成12121、成成员权的员权的概念概念概念概念 指业主根据共有部分的构造、权利归属指业主根据共有部分的构造、权利归属以及使用上的密切联系等因素而享
7、有的以及使用上的密切联系等因素而享有的作为共有部分管理团体的成员的权利。作为共有部分管理团体的成员的权利。 共有部分管理团体通常指业主大会。共有部分管理团体通常指业主大会。六、业主的建筑物区分所有权六、业主的建筑物区分所有权六、业主的建筑物区分所有权六、业主的建筑物区分所有权13132、成、成员权的员权的行使行使2、成员权的行使n n成员权通过业主大会行使n n方式：集会；书面征求意见n n业主大会的事务执行机构：业主委员会n n业主对各个事项的共同决定方式：表决n n最终表现形式：业主大会或业主委员会的决定六、业主的建筑物区分所有权六、业主的建筑物区分所有权六、业主的建筑物区分所有权六、业主
8、的建筑物区分所有权1414案例案例案例案例 1 1家住开发区一居民小区的二十多个住户反映他们这幢居民楼下开了一家餐馆，影响楼上居民的正常生活，他们曾多次找餐馆老板协商却一直没能解决，希望能更得到记者的帮助。收到来信后，记者来到了位于这个小区，住在197号楼五楼的管阿姨，连忙把记者请到家里，她说这会儿差不多到饭点儿上了，家里没做饭，可是油烟味已经在家中弥漫开来了。管阿姨说，白天窗子不能开，晚上这觉也没法睡。住在四楼的施阿姨，说这餐馆也给她家带来同样的影响。住在9楼的黄先生，因为家中有刚出生8个月的婴儿，他对楼下飘上来的油烟味意见更大。讨论：关于居民楼开餐馆的情况，你的理解是？是否属于所有权里受限
9、制的情况呢？1515案例案例案例案例 2 2甲、乙二人系夫妻，均在A市做生意，二人共同拥有住房1栋、店面3间。二人婚后感情不和，经常闹离婚，因生意不佳，二人于1999年6月将店面租给丙使用，约定租期3年，每年租金10万元。2000年8月，甲、乙二人因琐事产生争执，甲一气之下前往外地做生意去了。2002年1月，丙找到乙，希望能够续签合同。乙考虑到自己夫妻感情不和，迟早要离婚，遂表示可以，并建议丙也可以买下此房，丙询问是否需要经过甲的同意，乙谎称甲早有出卖房屋的意思。2002年3月，二人签订了房屋买卖合同，丙当即支付房款，双方办理了房屋过户手续。2002年5月，甲回到A市，想丙讨还房屋，这时才得知
10、乙已经将房屋卖给了丙。乙为了独吞房款，趁甲不在A市而不辞而别。问题：（1）乙的行为性质如何？试分析买卖前后房屋所有权的归属关系。（2）乙对甲是否应承担责任？1616（1）乙的行为是表见代理。表见代理。（表见代理是指是指沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後的無權代理人，以被代理人名義進行的民事行為在客觀上使第三人相信其有代理權而實施的代理行為。）店面是双方共同财产，处分应当经双方同意。但是乙没经过甲同意，对丙撒谎，因为双方是夫妻关系，加上甲在外地工作，使得丙有理由相信房的处分是经双方同意的后果，所以乙丙两人签订的房屋买卖合同有效。买卖房屋后，双方办理了房屋过户手续，房屋所有权原本由甲乙夫妻共同
11、拥有变为由丙所有。（2）由于双方是夫妻关系，房屋是双方共同财产，在物权法上属于共同同有（物权法第93条),根据物权法九十九条规定：.共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割，也就是说，买卖房屋的款项，如果甲乙双方保留夫妻关系，那么乙方不需要承担法律的赔偿责任，如果甲提起离婚诉讼，双方接触夫妻关系，那么，由于乙方买房给甲造成的损失，应当承当相应的赔偿责任，如返还一半的购房款。 1717案例案例案例案例 3 3n n甲某和乙某是上下楼邻居，甲某和乙某是上下楼邻居， 2003 2003 年年甲某对卫生间进行了改造，不久，甲甲某对卫生间进行了改造，不久，甲某因排水不畅在征得物业管
12、理公司的某因排水不畅在征得物业管理公司的同意下改动了单元楼内的下水管道。同意下改动了单元楼内的下水管道。可是由于施工不当，甲某改动的下水可是由于施工不当，甲某改动的下水管道在使用过程中存在渗漏现象，渗管道在使用过程中存在渗漏现象，渗漏的水部分破坏了楼下乙某家的装潢。漏的水部分破坏了楼下乙某家的装潢。乙某找甲某和物业管理公司多次协商乙某找甲某和物业管理公司多次协商未果，遂将甲某和物业管理公司一并未果，遂将甲某和物业管理公司一并告上了法庭。告上了法庭。n n问题：问题：n n（1 1）甲某改动的单元楼内的下水管）甲某改动的单元楼内的下水管道属于建筑物的什么部分？单元楼内道属于建筑物的什么部分？单元
13、楼内的下水管道属于谁所有？物业管理公的下水管道属于谁所有？物业管理公司有权同意甲某的行为吗？司有权同意甲某的行为吗？n n（2 2）甲某造成了对乙某权利的侵害）甲某造成了对乙某权利的侵害吗？吗？1818 案例4是建筑物区分所有权中因“共有权”引起的纷争。所谓共有部分，是指区分所有建筑物除专有部分以外的其他部分以及不属于专有部分的附属物。因此，共有权也就指以区分所有建筑物的共有部分为标的物的权利。对共同共有的财产，各区分所有人应不按份额、共同合理使用，而对按份共有的财产，则各区分所有人应按照确定的份额使用、收益。 而本案例中对于共有部分的墙壁、楼地板及共有部分内的管线，区分所有权人不可以擅自以自己的行为妨碍其他建筑物区分所有人对共有物的使用。甲某恰恰违背了这项义务，改动了单元楼内的下水管线且施工不当造成对乙某权利的侵害，在这期间，物业管理公司又因越权同意甲某改动楼道内的下水管道，这样在一定程度上也造成了损坏的发生。所以，最后法院判令甲某“恢复原状”并赔偿乙某的损失，也是应该的。1919第二组第二组2020
