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1、第七章第七章 土地登记土地登记第一节第一节 土地登记概述土地登记概述1.1 土地登记1.1.1概念是指土地登记机关将土地权利人依法取得、变更、灭失的各项土地权利、用途、面积、使用条件、等级、价格等情况，依法记录在专门设置的簿册上。土地登记是一种法律行为，也是一种行政行为。通过土地登记明晰土地产权，保护权利人的利益。2024/7/2131.1.2 1.1.2 土地登记制度土地登记制度土地登记制度是指县级以上人民政府依照法定程序将土地的权属、用途、面积、等级、价值等情况记录于专门的簿册，并据此颁发土地权属证书的一种制度。土地登记资料可以公开查询。分类：当今世界各国的土地登记制度，虽然在具体做法上不
2、完全一致，但主要有契约登记、权利登记和托伦斯登记三种基本制度契约登记制（法国登记制）：法国、比利时、苏格兰、意大利、西班牙、日本、美国多数州、南美等国；权利登记制（德国登记制）：德国、奥地利、瑞士、荷兰、捷克、匈牙利、埃及等国；托伦斯登记制：澳大利亚、新西兰、加拿大、菲律宾、英国、美国若干州等。我国的土地登记采用的是兼有权利登记制度和托伦斯登记制度两者优点的一种登记制度。2024/7/214 名称名称比较项目比较项目契约契约登记制登记制权利权利登记制登记制托伦斯托伦斯登记制登记制我国我国登记制登记制立法思想立法思想意思主义意思主义形式主义形式主义形式主义形式主义形式主义形式主义审查形式审查形式
3、形式审查形式审查实质审查实质审查实质审查实质审查实质审查实质审查公信力公信力无无有有有有有有强制作用强制作用无无有有初次登记初次登记不强制不强制有有登记簿编排登记簿编排按土地权利按土地权利人登记次序人登记次序以宗地顺序以宗地顺序为标准为标准按土地权利按土地权利人登记次序人登记次序以宗地顺序以宗地顺序为标准为标准权利凭证权利凭证不颁发不颁发不颁发不颁发颁发颁发颁发颁发权利人登记权利人登记动态登记动态登记静态登记静态登记负担登记负担登记动静态结合动静态结合土地登记制度对比表土地登记制度对比表2024/7/215三种登记制度的共同特点土地及附着物一并登记；以登记机关的注册登记为准；登记资料的公开查询
4、。我国土地登记制度特点我国土地登记制度特点强制登记；经登记的土地权利受法律保护；进行实质性审查；登记具有绝对公信力；统一登记；颁发土地证书2024/7/2161.2 1.2 土地登记的任务、作用和意土地登记的任务、作用和意义义任务全面完成城镇国有土地使用权、农村集体土地所有权、农村集体土地使用权的初始登记；建立土地证书公开查询制度和年检制度；充分利用计算机、互联网等工具，实现土地登记自动化和信息化；作用：维护土地的社会主义公有制为土地管理提供基础信息维护正常的土地市场秩序维护土地权利人的合法权利有效保护耕地为社会发展提供基础信息意义：确认土地产权关系，保护土地所有者、使用者的合法权益；是土地实
5、现全面、依法、统一、科学管理的一个重要条件；是土地管制的重要组成部分，是保护耕地的有效措施；建立了约束机制，对房地产市场实施有效管理；掌握土地动态变化的一个重要信息源，主要的基础性工作。2024/7/2171.3 1.3 法律依据法律依据对土地所有权、土地使用权等权利确定的有关规定：宪法民法通则农村人民公社工作条例修正草案土地管理法对土地登记的规定土地管理法土地管理法实施条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例房地产管理法担保法对土地登记违法行为处理的法律规定土地管理法土地登记规则2024/7/2181.4 1.4 我国土地登记类型我国土地登记类型按登记时间和内容划分：初始土地登记变更土地登记
6、（日常土地登记）按地域性质的不同划分：城镇土地登记：程序：申请地籍调查权属审核登记发证农村土地登记（所有权）：集体建设用地（农民宅基地、企事业建设用使用权）和农用地土地登记程序：（详查）申请权属审核登记发证分类体系：城镇土地登记城镇土地分类体系（二级地类）农村土地登记详查分类体系（一级地类）采用新的全国土地分类（三级分类）2024/7/2191.5 1.5 土地登记实施土地登记实施 土地登记权力机构：是指土地登记执行机构，通常是指代表县以上人民政府具体行使对辖区内土地登记造册、颁发证书、确认土地权属的行政管理部门土地管理部门，或者上一级人民政府土地管理部门。土地登记的申请与代理申请：个人的应由
7、本人直接提出申请单位的应由法定代表人提出，也可申请代理代理：法定代理人、委托代理人或登记代理人登记代理人登记代理人登记代理人土地登记基本单元：宗地是指被权属界址线所封闭的地块。划分：一宗地一卡一证制度（公用宗一卡多证）大中型企事业单位内部宗地划分共用宗地跨登记区土地的划宗2024/7/2110土地登记的效力与期限登记的效力不按规定申请初始登记的不按规定办理变更土地登记的土地使用权抵押抵押登记申请期限：土地使用权抵押权、承租权及其他项权利的设定、变更（不含继承）、终止，当事人自发生之日起15日之内应该申请土地登记；所有其他类型的变更土地登记，当事人自发生之日起30日之内应该申请变更土地登记；土地
8、登记办理期限土地登记机关应当受理土地使用权、所有权设定登记，土地使用权、所有权变更登记30303030日日日日土地登记机关应当在受理土地他项权利设定登记、土地他项权利变更登记注销土地登记的15151515日日日日不予受理或暂缓受理15151515日日日日之内通知当事人2024/7/21111.6 1.6 土地登记原则土地登记原则依法的原则申请的原则审查的原则登录的原则公示的原则2024/7/21121.7 1.7 土地登记的内容和程序土地登记的内容和程序1.7.11.7.11.7.11.7.1内容内容内容内容土地权属性质国有土地使用权集体土地所有权集体土地使用权他项权利土地权属来源国有土地所有
9、权来源国有土地使用权来源集体土地所有权来源集体土地使用权来源土地权利主体集体土地所有者国有土地使用者集体土地使用者土地他项权利者土地权利客体宗地权属界址宗地面积地类（用途）土地使用条件土地等级和价格2024/7/2113土地证样式土地证样式2024/7/2114土地证样式土地证样式2024/7/21151.7.2 1.7.2 程序程序土地登记申请地籍调查权属审核注册登记颁发或更换土地证书。2024/7/2116第二节第二节 初始土地登记初始土地登记2.1 概念初始土地登记初始土地登记又称总登记，是在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记。特点：土地登记申请必须是在指定时间内
10、需要政府发布通告阶段性作业面积大（普遍性）集中性（在一定的范围和时间内）组织单位：以县级行政区为单位组织进行程序：土地登记申请地籍调查权属审核注册登记颁发证书。2024/7/21172.2 2.2 初始土地登记准备工作初始土地登记准备工作组织准备：成立领导小组下设办公室及办事机构建立专业队伍登记站/办（土地登记人员持证上岗土地登记人员持证上岗 ）行政准备：制订工作计划、实施方案、确权规定、实施细则预算工作经费、购买仪器和办公用品准备宣传资料、表册簿证卡划分登记区业务准备：收集资料：图件准备；文件、资料收集；宣传培训2024/7/21182.3 2.3 初始土地登记申请初始土地登记申请 2.3.
11、1 发布通告：内容：登记区、期限、收件地点、土地登记申请者应当提交的有关证件、其他事项；通告发布方式：新闻媒体；直接发送；张贴；通告式样2024/7/21192.3.2 2.3.2 申请登记申请登记申请者：使用国有土地和集体土地的个人使用国有土地和集体土地的单位集体土地所有者他项权利所有者申请者条件申请者必须具备民事权利能力和民事行为能力；申请者属于本登记区范围内的土地使用者、所有者或他项权利者。书面申请土地登记申请书申请者应提交的文件资料土地登记申请书土地登记申请这的身份证明：法人代表身份证明；个人身份证明或户籍证明；土地权属来源证明；土地附着物权属证明；申请代理委托代理法定代理指定代理20
12、24/7/21202.3.3 2.3.3 初始登记申请审查初始登记申请审查l对法人资格的审查l对企业法人的审查l对社会团体法人的审查l对法律规定或依照法律、行政命令成立的机关法人、事业单位法人的审查；l对法人代表身份证明的审查l必须有法人组织的公章；l单位名称是全称且与公章名称一致；l开具证明的时间l对户主的资格审查l对代理人代理手续的审查l对土地权源证件的审查l审查申请登记的宗地是否在本登记区l对其他问题审查2024/7/21212.3.4 2.3.4 收件收件土地登记收件单土地登记资料移交单2024/7/21222.4 2.4 地籍调查地籍调查地籍调查的内容：权属调查：查清宗地权属、界址位
13、置、用途等。地籍测量：测量宗地界址点平面位置、宗地形状、面积等。地籍调查的对象：村庄地籍调查城镇地籍调查2024/7/21232.5 2.5 权属审核权属审核土地权属审核是土地登记的核心2.5.1 权属审核标准权属合法：界址清楚：面积准确：权属审核应达到的标准和依据土地权属来源清楚；土地的权属性质准确；土地的使用合理界址清楚是指土地权属范围（宗地）的界址点、界址线、界标的设立准确、合理，指界人认界手续完备，实地与图、表描述一致。界址边长实丈数据与图上量算结果在允许误差之内。宗地面积准确的前提是界址清楚，测量方法规范2024/7/21242.5.2 2.5.2 权属审核的内容权属审核的内容对登记
14、申请者的审核有无权利能力和有无行为能力，审核要件为单位法人证明、法人代表证明书、法人代表身份证、户口簿、户主身份证、土地登记委托书、代理人和被代理人身份证明等。对宗地情况的审核宗地范围（界址）、面积、用途、等级和价格 对土地权属的审核对权属来源的审核政府批文可作为权源的参考文件对土地权属性质的审核是对土地权利的类型、义务和限制条件的审核 对土地使用期限的审核2024/7/21252.5.3 2.5.3 权属审核的程序与方法权属审核的程序与方法初审具有土地登记上岗证的人员担任；逐宗审查核定，在土地登记审批表填写初审意见。审核登记机关负责人担任；对权源的合法性、界址、面积的准确性以及初审意见进行复
15、审公告指土地登记机关经过初审、审核，将符合等级要求的宗地审核结果公布于众，向社会征询意见的行为。土地登记申请审核结果（p227）公告、土地登记复查申请表、 土地登记复查结果表 （p228）批准2024/7/21262.6 2.6 注册登记、颁发土地证书注册登记、颁发土地证书2.6.1 注册登记概念：注册登记是指土地登记机关按照人民政府对土地登记的批准意见，对批准土地登记的土地所有权、使用权和它项权利进行登卡、装簿、造册和缮证的工作程序。内容：填写土地登记卡和土地共有使用权登记卡、填写土地归户卡、组装土地登记簿、编造土地归户册和缮写土地证书。土地登记卡及归户卡的填写 土地登记簿和土地归户册202
16、4/7/21272.6.2 2.6.2 颁发证书颁发证书土地证书是登记卡部分内容的副本土地证书有四种：国有土地使用证、集体土地所有权证、集体土地使用证、土地它项权利证明书。土地证书颁发程序缮证通知验证发证 2024/7/2128土地证书的填写方法土地证书的填写方法土地证号：徐土 国用（2001）字第168号、徐土 集用（2001）字第369号、徐土 它项（2001）字第124号、徐土 集有（2001）字第999号 批准登记时间填写土地登记审批表“发证机关批准意见”栏的时间。日期：准予注册登记颁发证书日期。记事内容：土地用途、终止日期的变更土地登记内容及土地登记机关印章；土地它项权利的种类、权利
17、人、范围、存续期限及土地登记机关印章；验证记录。附图：宗地图义务人：土地它项权利义务人是指设定土地它项权利宗地的土地使用者。它项权利种类范围：土地它项权利的名称、内容及权利范围。设定日期：批准土地它项权利登记的时间。权利顺序：指该土地它项权利在本宗地同类土地它项权利的登记顺序。存续期限：土地它项权利的期限及终止时间。备注：填写土地登记卡上登录的需向持证人说明的事项。变更记事：填写土地它项权利的设定、变更，以及主要地类变更的内容、时间及依据。与土地登记卡对应的栏目按土地登记卡填写方法填写。2024/7/21292.7 2.7 特殊情况的处理特殊情况的处理初始土地登记权属争议处理法律依据管辖申请受
18、理调查调节处理无主土地的处理不登记和缓登记不登记类型缓登记类型2024/7/21302024/7/21312024/7/21322024/7/21332024/7/21342024/7/21352024/7/21362024/7/21372024/7/21382024/7/21392024/7/21402024/7/2141第三节第三节 变更土地登记变更土地登记3.13.1变更土地登记的概念和意义变更土地登记的概念和意义3.1.1概念：是指初始土地登记以外的土地登记。 “依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更手续。”3.1.2意义保护合法变更土地所有权、使用权人的权益维护土地交易的正常秩序
19、，保障土地交易的安全保持土地登记资料的现势性实现政府对土地的监管，加强政府对土地的宏观控制作用2024/7/21423.2 3.2 特点特点分散性和个别性经常性和及时性连带性2024/7/21433.3 3.3 类型类型土地权利设定登记土地权利变更登记名称、地址和土地用途变更登记注销登记2024/7/21443.4 3.4 程序程序3.4.1 申请申请期限：30日，15日申请者：土地权利人或权力变动的当事人递交的文件申请人身份证明；权源材料；变更土地登记申请书2024/7/21453.4.2 变更地籍调查3.4.3 权属审核内容：申请人资格权源审核变更土地登记审批表的填写3.4.4 注册登记与
20、颁发证书2024/7/21463.5 3.5 土地权利的设定登记土地权利的设定登记概念：是对一宗地上新设定的土地使用权、所有权和他项权利的登记。是在初始土地登记完成后按照国家的法律、法规对新设定的某项权力进行的第一次登记。登记机关：县级以上人民政府土地行政主管部门。国有土地使用权县级以上人民政府土地行政主管部门；集体土地使用权县级人民政府土地行政主管部门；土地的他项权利设定土地使用权的土地他项权利的土地登记机关。分类： 国有土地使用权设定登记国有土地使用权设定登记国有土地使用权设定登记国有土地使用权设定登记国有土地使用证 出让国有土地使用权设定登记出让国有土地使用权设定登记出让国有土地使用权设
21、定登记出让国有土地使用权设定登记国有土地使用证 国家入股国有土地使用权设定登记国家入股国有土地使用权设定登记国家入股国有土地使用权设定登记国家入股国有土地使用权设定登记国有土地使用证 国家租赁国有土地使用权设定登记国家租赁国有土地使用权设定登记国家租赁国有土地使用权设定登记国家租赁国有土地使用权设定登记国有土地使用证 集体土地使用权设定登记集体土地使用权设定登记集体土地使用权设定登记集体土地使用权设定登记集体土地使用证 土地他项权利设定登记土地他项权利设定登记土地他项权利设定登记土地他项权利设定登记*土地他项权利证明书2024/7/21473.5.1 3.5.1 划拨国有土地使用权设定登划拨国
22、有土地使用权设定登记记1.划拨国有土地使用权概念：1.是指县级以上人民政府依法批准，在 土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿支付给土地使用者的行政行为。2.特点：1.客体是国有土地使用权；2.具有无偿性；3.没有明确使用期限；4.划拨土地一般不得转让、出租和抵押；5.仅限于特定用途的土地。3.权源类型：1.国家建设需要使用国有荒山、荒地的国有土地划拨；2.国家建设需要使用农民集体土地的，先征用，转为国有土地后，再划拨；3.国家建设需要使用其他单位或个人使用的国有土地的划拨；4.集体土地依法转为国有土地后，原集体土地使用者继续使用国有土地的。2024/7/
23、21484.登记程序：1.申请：1.申请人2.申请时间3.应提交的材料2.权属审核：1.申请人的审核2.权源文件的审核3.批准机关及批准权限的审核4.土地用途的审核5.总地面积的审核3.注册登记4.颁发证书国有土地使用证2024/7/21493.5.2 3.5.2 出让国有土地使用权设定登记出让国有土地使用权设定登记国有土地使用权出让的概念：是指市县以上人民政府，代表国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。特点：有偿性；有明确的使用期限；受让主体多样性；政府垄断性；计划性。2024/7/2150设定登记的实施：申请：申请人；
24、申请时间；应提交的文件。权属审核对申请人的审核；对出让合同的审核；对使用期限的审核；对支付出让金情况的审核。注册登记颁发证书国有土地使用证2024/7/21513.5.3 3.5.3 国家出资（入股）或授权国家出资（入股）或授权经营国有土地使用权的设定登记经营国有土地使用权的设定登记概念：国家以土地使用权作价出资（入股）或授权经营方式使企业取得国有土地使用权进行的土地登记。程序：申请：申请人申请时间：30日提交的证明文件申请书权属审核：对申请人的审核对权源文件的审核对土地使用期限的审核注册登记颁发证书国有土地使用证2024/7/21523.5.4 3.5.4 国家租赁国有土地使用权设定登国家租
25、赁国有土地使用权设定登记记概念：国家租赁国有土地使用权是国家以租赁方式将土地使用权租给公司，定期收取租金，并签订租赁合同。程序申请申请人申请时间提交的证明文件权属审核对申请人的审核对权属文件的审核注册登记颁发证书国有土地使用证2024/7/21533.5.5 3.5.5 集体土地使用权设定登集体土地使用权设定登记记分类：非农建设用地农业用地“四荒”地程序申请申请人申请时间提交的文件申请书权属审核对申请人的审核对批准用地文件和农地使用合同的审核对集体土地使用期限的审核对“四荒”地使用权拍卖金支付情况的审核注册登记颁发证书-集体土地使用证2024/7/21543.5.6 3.5.6 土地使用权抵押
26、设定登土地使用权抵押设定登记记概念：土地使用权抵押设定登记是初始土地登记后，对伊进行登记的国有土地使用权或集体土地使用权设定的抵押权的登记。可设抵押权范围：依法出让或国家以土地使用权作价出资入股方式取得的国有土地使用权；补交出让金后的划拨国有土地使用权；集体“四荒”土地使用权；随同乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的集体土地使用权。程序：申请申请人、申请时间（15日内）、提交的证明文件、申请书权属审核对申请人的审核对土地使用权的审核对抵押期限的审核对抵押款额的审核对宗地部分抵押的审核对一宗地多次抵押的审核注册登记颁发证书2024/7/21553.5.7 3.5.7 土地使用权出租设定登土地使用
27、权出租设定登记记概念：土地使用权出租设定登记是初始土地登记后，在已经登记过的土地使用权上设定出租权的登记。程序：申请：申请人、申请时间、证明文件、申请书权属审核：申请人、土地使用权、土地投资状况、租赁期限注册登记颁发证书2024/7/21563.6 3.6 土地权利变更登记土地权利变更登记概念：土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记是对一宗土地上已经登记的土地所有权、使用权的权属发生变更、土地他项权利内容发生变化而进行的登记。变更类型：划拨国有土地使用权的变更登记；出让或国家作价（入股）国有土地使用权的变更登记；集体土地使用权变更登记；集体土地所有权变更登记；土地他项权利变更登记。2024/
28、7/21573.6.1 3.6.1 划拨国有土地使用权变更登记划拨国有土地使用权变更登记划拨国有土地使用权办理出让手续的变更登记的程序：申请：申请人、申请时间、证明文件、申请书权属审核：对申请人、出让合同、使用期限、出让金缴纳情况的审核注册登记颁发证书住房制度改革中出售公有住房的变更登记程序：申请：申请人、申请时间、证明文件、申请书权属审核：对申请人、土地权利、土地用途、售房价格的审核注册登记颁发证书2024/7/21583.6.2 3.6.2 出让和国家出资（入股）出让和国家出资（入股）国有土地使用权的变更登记国有土地使用权的变更登记变更原因：依法转让以入股方式转让单位合并、分立、企业兼并处
29、分抵押财产程序：申请：申请人、申请时间、证明文件、申请书权属审核申请人双方地块投资状况使用期限土地价格税费土地用途房产转移注册登记颁发证书2024/7/21593.6.3 3.6.3 集体土地使用权变更登集体土地使用权变更登记记程序：申请：申请人、申请时间、提交文件、申请书权属审核申请人双方权属变更使用期限注册登记颁发证书2024/7/21603.6.4 3.6.4 集体土地所有权变更登集体土地所有权变更登记记程序：申请：申请人、申请时间、提交文件、申请书权属审核申请人双方土地调整注册登记颁发证书2024/7/21613.6.5 3.6.5 土地他项权利变更登记土地他项权利变更登记程序：申请：
30、申请人、申请时间、提供证明文件、申请书权属审核申请人合同双方合同注册登记颁发证书2024/7/21623.7 3.7 土地用途、名称和地址变更登记土地用途、名称和地址变更登记3.7.1 3.7.1 土地用途变更登记土地用途变更登记含义：也称地类变更登记，是指土地权利人依法变更土地用途或自然环境变化造成土地用途改变而进行的变更土地登记。一般程序：变更土地登记申请：申请人及申请时限提交文件变更地籍调查权属审核核对土地登记卡申请人土地证书土地用途变更批准文件注册登记更改证书2024/7/21633.7.2 3.7.2 名称变更登记名称变更登记一般程序申请申请人申请时限文件资料地籍调查权属审核土地登记
31、卡申请人土地证书证明文件注册登记换发土地证书2024/7/21643.7.3 3.7.3 地址变更登记地址变更登记一般程序申请申请人申请时限提交文件资料地籍调查权属审核注册登记2024/7/21653.8 3.8 注销土地登记注销土地登记概念：是指经登记的土地权利因法定或约定原因灭失，或者因自然及人为的原因使土地灭失，从而使土地权利失去效力，由土地权利人向土地登记机关申请注销该权利的登记。类型：被征用或依法被改成建制地的集体土地所有权注销登记；县级以上人民政府依法收回国有土地使用权的国有土地使用权注销登记；国有土地使用权出让或租赁期满，未申请续期或续期申请未获批准的国有土地使用权注销登记；因自
32、然灾害造成土地权利灭失的土地使用权或土地所有权注销登记；土地他项权利终止的土地他项权利注销登记2024/7/2166一般程序变更土地登记申请申请人申请时限提交文件资料地籍调查权属审核土地登记卡申请人土地权利证书注销土地登记证明材料注册登记注销或更改土地权利证书2024/7/2167土地登记小结土地登记小结土地登记的内容土地登记的内容2024/7/21692024/7/21702024/7/2171土地登记的程序土地登记的程序2024/7/2172泉州市土地使用权登记流程泉州市土地使用权登记流程 、土地使用者提供的权源的权源材料齐全，符合土地登记发证条件的，自受理之日起，10个工作日内完成审理工
33、作上报市政府审批（如需公告的加30天公告期），经市政府审批后给予发证； 、符合抵押条件的抵押人提供的材料齐全，自受理之日起，3个工作日内完成审理工作；经局领导审批后，3个工作日内颁发土地使用权抵押证明书。 、对不符合登记要求的，说明原因，3日内退还土地登记的申请 2024/7/21732024/7/2174为什么要建立土地登记代理制度？为什么要建立土地登记代理制度？l土地登记代理制度是 指国家对接受土地登记申请人的 委托，代理土地登记申请，现场指界、代写土地登记申请文书、提供土地登记业务咨询的人员和机构实行资格（质）认证和监督管理的制度。l原因：l土地登记代理人在代理工作 中须履行下列义务：对土地管理部门提供的有关文件，应当严格保密，不得私自转让或公开引用；为委托人保密；依法公正地为委托人办理所委托事项。 2024/7/2175土地权属来源证明土地权属来源证明 各时期政府土地主管部门征、拨在（使）用土地的批准文件；因买卖、交换、赠与、继承等形式取得土地使用权或所有权的，除提交买卖、交换、赠与、继承协议书或证明外，还应提交土地使用权或所有权原始取得证明； 无任何手续、擅自占用土地的，应提交按有关规定处理后的证明文件；因历史等原因无法提交权属证明材料的处理：个人使用土地的，由四邻认可、居民委员会或村民委员会开具证明； 单位使用土地的，由其主管部门开具证明。2024/7/2176
