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1、【城市主场城市主场】营销总纲营销总纲世联地产2003.12超超超超 越越越越 竞竞竞竞 争争争争我们的目标我们的目标打造招商地产品牌物业，展示招商地产打造招商地产品牌物业，展示招商地产 全新形象全新形象发展商预期价格目标发展商预期价格目标挑战挑战80008000元元/M/M2 2解题思路解题思路产品深度解析产品深度解析市场价值解读市场价值解读解决方案解决方案项目基本情况项目基本情况户型定位户型定位户型分析户型分析结论结论体育馆体育馆新一佳新一佳沃儿玛沃儿玛好又多好又多白沙岭、园岭生活区白沙岭、园岭生活区八卦岭工业区八卦岭工业区城市主场城市主场城市主场城市主场交通便利交通便利交通便利交通便利生活
2、便利生活便利生活便利生活便利公车站点公车站点公车站点公车站点经典生活区、体育馆、工业区的交汇点经典生活区、体育馆、工业区的交汇点经典生活区、体育馆、工业区的交汇点经典生活区、体育馆、工业区的交汇点项目四至项目四至项目四至项目四至项目北八卦一路八卦一路林荫路林荫路公共绿化带公共绿化带盛世鹏城盛世鹏城总用地面积总用地面积8520.90M8520.90M2 2总建筑面积总建筑面积81755.65M81755.65M2 2其中其中 住宅面积住宅面积62074.32M62074.32M2 2 商业面积商业面积2782.34M2782.34M2 2住宅总套数住宅总套数13281328容积率容积率8.168
3、.16覆盖率覆盖率45.43%45.43%停车位停车位地下地下291291，地上，地上2222土地使用年限土地使用年限7070年年项目的经济指标项目的经济指标项目的经济指标项目的经济指标项目的立面项目的立面项目的立面项目的立面立面形象公建化，持久性强立面形象公建化，持久性强示意图示意图项目的平面布局项目的平面布局项目的平面布局项目的平面布局北北北北 各单元间统一而独立，提供了多种各单元间统一而独立，提供了多种自由组合的可能自由组合的可能。 开扬的电梯厅。开扬的电梯厅。 送落地凸窗面积。送落地凸窗面积。 走廊长而窄。走廊长而窄。 部分户型存在对视。部分户型存在对视。 主力户型采光和通风有所欠缺。
4、主力户型采光和通风有所欠缺。户均面积：户均面积：户均面积：户均面积：46.49M46.49M2 2单套面积套数套数比面积面积比A户型34-4034-4014814811.14%11.14%4353.704353.708.67%8.67%B户型44-4644-461008100875.90%75.90%45462.8045462.8073.63%73.63%C户型61-6761-6717217212.95%12.95%10926.2610926.2617.70%17.70%合计13281328套61742.7861742.78MM2 2户型定位户型定位户型定位户型定位以一房一厅和单房公寓为主以一
5、房一厅和单房公寓为主l 面积适中，总价低，适宜投资和过渡。l 无厨房。l 增送凸窗面积比例大，性价比高。项目的户型分析项目的户型分析项目的户型分析项目的户型分析AA户型户型户型户型建筑面积：建筑面积：34.96M34.96M2 2使用面积：使用面积：27.20M27.20M2 2赠送面积：赠送面积： 5.25M 5.25M2 2调整实用率：调整实用率：92%92%建筑面积：建筑面积：34.37M34.37M2 2使用面积：使用面积：26.74M26.74M2 2赠送面积：赠送面积： 5.70M 5.70M2 2调整实用率：调整实用率：94%94% 单元统一而独立，灵活性较大，可自由组合使用。
6、面积较大，置业门槛高。项目的户型分析三项目的户型分析三项目的户型分析三项目的户型分析三B1 B1 户户户户 型型型型 建筑面积：建筑面积：44.87M44.87M2 2 使用面积：使用面积：34.91M34.91M2 2 赠送面积：赠送面积： 6.00M 6.00M2 2 调整实用率：调整实用率：88%88%+ += = 另一户单身公寓+ += =l 空间较完整，便于利用l 进深尺度较好，采光和通风较好l C1设有阳台玄观，送部分走廊（？）l 赠送阳台面积，增加附加值l 剪力墙使空间的灵活性受到较大影响项目的户型分析四项目的户型分析四项目的户型分析四项目的户型分析四C C 户户户户 型型型型奇
7、数层奇数层偶数层偶数层结结 论论 八卦岭八卦岭八卦岭八卦岭临主干道临主干道临主干道临主干道交通便利交通便利交通便利交通便利公建立面公建立面公建立面公建立面车位比小车位比小车位比小车位比小户型弹性大户型弹性大户型弹性大户型弹性大大空间大空间大空间大空间送凸窗面积送凸窗面积送凸窗面积送凸窗面积总价门槛较高总价门槛较高总价门槛较高总价门槛较高产品功能导向模糊产品功能导向模糊有别于八卦岭传统小户型有别于八卦岭传统小户型产品深度解析产品深度解析市场价值解读市场价值解读解决方案解决方案八卦岭片区分析八卦岭片区分析普通公寓市场分析普通公寓市场分析小户型物业增值模式小户型物业增值模式视角一视角一我们属于八卦岭
8、传统物业市场吗？我们属于八卦岭传统物业市场吗？鹏盛鹏盛年华年华本项目本项目盛世鹏城盛世鹏城意馨居意馨居翠馨翠馨居居旭飞花园旭飞花园鹏益花园鹏益花园鹏盛鹏盛花园花园鹏盛鹏盛村村宇航宇航大厦大厦待售待售在售在售已售已售政府规划形成规律的地域分布政府规划形成规律的地域分布政府规划形成规律的地域分布政府规划形成规律的地域分布荔盛苑荔盛苑祥青苑祥青苑深城公寓深城公寓工业区工业区片区楼盘分布图片区楼盘分布图1997200319972003年年均推盘个数少年年均推盘个数少楼盘名称推出时间占地面积总建面积总套数单房/一房一厅比例主力户型均价备注旭飞花园1997.083636480000206685%21-45
9、7500带装修鹏益花园1997.11212171279391800多90%32-685000意馨居1999.0472931600040170%30-545600旭飞华天苑1999.0163800198477%31-435500带装修荔盛苑2000.05844860000286577.62%25-526500深城公寓2000.1047522874151894.40%24-555200带装修翠馨居2001.0275052015047683.93%34-566500带装修鹏盛年华2002.1183073491849483.87%37-606800带装修 1997199719971997年年年年200
10、3200320032003年，新建住宅年，新建住宅年，新建住宅年，新建住宅/ / / /公寓项目公寓项目公寓项目公寓项目8 8 8 8个，年均推盘个，年均推盘个，年均推盘个，年均推盘1.31.31.31.3个，总建面积个，总建面积个，总建面积个，总建面积约约约约431548M431548M431548M431548M2 2 2 2，共提供，共提供，共提供，共提供10604106041060410604多套住宅多套住宅多套住宅多套住宅小户型是市场主流产品小户型是市场主流产品 从近年在售的项目看，小户型一直是八卦岭市场的从近年在售的项目看，小户型一直是八卦岭市场的从近年在售的项目看，小户型一直是八
11、卦岭市场的从近年在售的项目看，小户型一直是八卦岭市场的主流产品，单房和一房占市场供应量的主流产品，单房和一房占市场供应量的主流产品，单房和一房占市场供应量的主流产品，单房和一房占市场供应量的80%80%80%80%以上以上以上以上八卦岭片区价格分析八卦岭片区价格分析 八卦岭片区近年来价格呈现温和上升趋势，目前价格八卦岭片区近年来价格呈现温和上升趋势，目前价格八卦岭片区近年来价格呈现温和上升趋势，目前价格八卦岭片区近年来价格呈现温和上升趋势，目前价格仍在仍在仍在仍在65006800650068006500680065006800元元元元/ m/ m/ m/ m2 2 2 2之间，处于福田、罗湖的
12、较低水平之间，处于福田、罗湖的较低水平之间，处于福田、罗湖的较低水平之间，处于福田、罗湖的较低水平平均线：平均线：平均线：平均线：7100710071007100元元元元/ / / /平方米平方米平方米平方米活跃的租赁市场活跃的租赁市场楼盘名称楼盘名称交楼时间交楼时间户型户型面积面积租金租金年资产收年资产收益率益率入住率入住率备注备注鹏盛年华鹏盛年华2003单房、单房、1*124-4335- 406.18%-7.24%70%空房，管理费另计空房，管理费另计旭飞花园旭飞花园2000单房、单房、1*1跃式跃式23-4530- 314.80% -4.96%85%配家私中央空调、配家私中央空调、集中热
13、水集中热水翠鑫居翠鑫居2002单房、单房、1*1、 2*230-5635- 406.83% -7.75%95%空房，管理费另计空房，管理费另计无租无售无租无售意鑫居意鑫居1999单房单房30367.71%90%配家私家电配家私家电深城公寓深城公寓2002.10单房、单房、1*125- 34327.38%60%空房，销售率空房，销售率70%旭飞华天旭飞华天苑苑2000.04单房、单房、1*131-4330-384.61%-5.84%85%全套家私贵约全套家私贵约200元。元。鹏益花园鹏益花园1997.111*1、2*132-68256%80%空房空房 八卦岭住宅物业的租赁市场活跃，空置率八卦岭住
14、宅物业的租赁市场活跃，空置率八卦岭住宅物业的租赁市场活跃，空置率八卦岭住宅物业的租赁市场活跃，空置率14%14%14%14%。租金。租金。租金。租金范围在范围在范围在范围在2540254025402540元元元元/m/m/m/m2 2 2 2之间，近年开发的住宅物业租金集中之间，近年开发的住宅物业租金集中之间，近年开发的住宅物业租金集中之间，近年开发的住宅物业租金集中在在在在3340334033403340元元元元/m/m/m/m2 2 2 2之间。之间。之间。之间。住宅物业主要分布于城市快速路和城市主干道沿线。住宅物业主要分布于城市快速路和城市主干道沿线。市场供应谨慎，同时期市场供应量低。市
15、场供应谨慎，同时期市场供应量低。片区价格稳中有升，但与仍处于福田、罗湖的较低水平。片区价格稳中有升，但与仍处于福田、罗湖的较低水平。 近年推出楼盘的均价在近年推出楼盘的均价在65006800元元/M2之间。之间。投资、过渡性居住物业为主，单房和一房占市场供应量投资、过渡性居住物业为主，单房和一房占市场供应量 的的80%以上。以上。近年住宅物业品质有较大提升，中等质素的楼盘有一定近年住宅物业品质有较大提升，中等质素的楼盘有一定 的市场空间。的市场空间。八卦岭市场印象八卦岭市场印象八卦岭客户类型八卦岭客户类型用途选择户型人口特征（家庭结构、年龄、职业、工作地点等）购买行为特征过渡单房单身，20-3
16、0 岁之间，普通白领，工作地点在八卦岭或八卦岭周围的片区。经济能力差，价格和交通是首要的考虑因素。一房一厅，二房二厅较少单身或已婚，部分有3岁以下的子女，25-35岁之间，职业以白领、银行、医院、私营企业主或其高管人员、自由职业者为主，工作地点在八卦岭或八卦岭周围片区。经济能力一般，考虑因素较为综合，价格是其决定购买的主要因素之一。自用二房二厅为主，一房一厅少，单房极少已婚或独身，28-40岁之间，以在八卦岭及其附近工作的公务员、银行、医院、白领、私营企业主或其高管人员、自由职业者为主，工作地点在八卦岭或八卦岭周围的福田、罗湖地区。经济能力尚可，对八卦岭有一定的认同感。对居住环境有较高的要求，
17、其次为价格和交通。八卦岭客户类型八卦岭客户类型用途选择户型人口特征购买特征投资单房和一房一厅，二房二厅较少潮州客、八卦岭的私营企业主和公务员较多，港人较少重视价格、位置及发展前景；重视投资回报率；喜购小面积的低层单位；对年限敏感。资料来源：资料来源：资料来源：资料来源：2003200320032003年年年年12121212月客户访谈月客户访谈月客户访谈月客户访谈八卦岭客户印象八卦岭客户印象普通白领普通白领投资客户投资客户价格、交通价格、交通投资回报率、投资回报率、价格价格价格是主流客户的共同敏感因素价格是主流客户的共同敏感因素八卦岭市场八卦岭市场八卦岭市场八卦岭市场物业类型物业类型户型户型户
18、型户型功能功能价格价格客户支撑客户支撑建筑形象建筑形象公寓公寓公寓公寓居住居住居住居住/ / / /公寓公寓公寓公寓住宅立面住宅立面住宅立面住宅立面公建立面公建立面公建立面公建立面居住为主居住为主居住为主居住为主多功能弹性空间多功能弹性空间多功能弹性空间多功能弹性空间8000(8000(8000(8000(带装修带装修带装修带装修) ) ) ) 65006800650068006500680065006800（带装修）（带装修）（带装修）（带装修）？八卦岭及其周围八卦岭及其周围八卦岭及其周围八卦岭及其周围片区的白领为主片区的白领为主片区的白领为主片区的白领为主户型户型小户型小户型小户型小户型小
19、户型小户型小户型小户型配套配套酒店式大堂、泳池酒店式大堂、泳池酒店式大堂、泳池酒店式大堂、泳池无特别配套无特别配套无特别配套无特别配套 本项目本项目本项目本项目 本项目与八卦岭比较本项目与八卦岭比较不支撑不支撑结结 论论八卦岭片区市场现有的客户资源难以支撑项八卦岭片区市场现有的客户资源难以支撑项目的预期价格。目的预期价格。本项目的形象和整体质素已超出八卦岭市场本项目的形象和整体质素已超出八卦岭市场传统模式。传统模式。视角二视角二福田罗湖普通公寓小户型市场分析福田罗湖普通公寓小户型市场分析20032003福田、罗湖普通公寓项目分布福田、罗湖普通公寓项目分布福田、罗湖普通公寓项目分布福田、罗湖普通
20、公寓项目分布罗湖口岸、东门罗湖口岸、东门华强北华强北岗厦岗厦石厦石厦中中心心区区中心西区中心西区八卦岭八卦岭地铁、商圈、口岸地铁、商圈、口岸本项目本项目本项目本项目蔡屋围蔡屋围和我们距离最接近的片区：华强北、蔡屋围、东门和我们距离最接近的片区：华强北、蔡屋围、东门和我们距离最接近的片区：华强北、蔡屋围、东门和我们距离最接近的片区：华强北、蔡屋围、东门罗湖目前在售普通公寓小户型扫描罗湖目前在售普通公寓小户型扫描罗湖目前在售普通公寓小户型扫描罗湖目前在售普通公寓小户型扫描片区项目名称位置建筑面积总套数主力户型面积M2均价元/M2工程进度推售时间销售率蔡屋围城市天地嘉宾111947218640-60
21、9000结构17层2003.10认筹爵士大厦嘉宾/和平86810793单房42-608500接近完工1999.1250%人民南朗钜.御风庭春风/文锦33500666单房32一房44-458000结构10层2003.12认筹云景豪园春风/向西74376.5726559100现楼1999.1299%银座金钻嘉宾2079244037-718200现楼1999.1299%金色都汇春风8315270369.348000接近完工2003.0395%锦上花沿河4959560348-597800接近完工2002.1095%罗湖金岸人民/沿河5882084158-708500接近完工2003.0390%东门嘉年
22、华名苑晒布28346.8312一房45二房677600接近完工2003.0375%缤纷时代东门中55589.8818单房23-26一房35-427500封顶2003.1050%黄贝岭金城华庭凤凰路1053001656两房49-647300现楼2002.1195%乐杨枫景黄贝路10500252单房23一房35-426600封顶2003.0980%田贝阳光天地田贝四路北5611176439-416700现楼2003.0542%笋岗深城公寓红岭/泥岗28741518单房25一房34-38二房51-545000现楼2000.1070%合计14781340.041076079008500-9000850
23、0-9000元元/M/M2 27500-76007500-7600元元/M/M2 27800-91007800-9100元元/M/M2 26600-73006600-7300元元/M/M2 250005000元元/M/M2 267006700元元/M/M2 2注：均价为毛坯房价格福田目前在售普通公寓小户型扫描福田目前在售普通公寓小户型扫描福田目前在售普通公寓小户型扫描福田目前在售普通公寓小户型扫描片区项目名称位置建筑面积总套数主力户型面积M2均价元/M2工程进度推售时间销售率华强北都市千千汇华强北31900308一房53-62二房707700外墙2003.1170%金茂礼都华强北3300078
24、035-427900封顶2003.1145%皇岗金港豪庭金田/福强1251801129两房57-747500现楼2002.1195%皇庭世纪益田/皇岗公园1251801150一房40-457200外墙2003.0980%金怡华庭金田/福民4519567621-737600外墙2003.1175%景田金色假日景田/红荔20000346一房40-436800即将交楼2003.0670%合计7397455463674507700-79007700-7900元元/M/M2 268006800元元/M/M2 27200-76007200-7600元元/M/M2 2价格由商圈中心向周围递减价格由商圈中心向
25、周围递减价格由商圈中心向周围递减价格由商圈中心向周围递减注：均价为毛坯房价格项目周边区域即将推出的普通公寓小户型项目周边区域即将推出的普通公寓小户型项目周边区域即将推出的普通公寓小户型项目周边区域即将推出的普通公寓小户型项目名称位置规模预计售价户型预计推出时间鹏运广场东门中1150008500小户型04上半年新银座大厦春风路85000800035-7004年上半年VI70燕南路18000750041-5804年初家乐花园华强北1000007800小户型04年初燕南路88号燕南路552708500部分小户型2004.04东方时代华强北6685113000(带装修)33-6504年中合计44012
26、1平方米推售时间集中推售时间集中推售时间集中推售时间集中20042004区域战国图区域战国图区域战国图区域战国图深城公寓深城公寓都市千千汇都市千千汇金茂礼都金茂礼都爵士大厦爵士大厦城市天地广场城市天地广场城市天地广场城市天地广场嘉年华名苑嘉年华名苑御御风风庭庭本项目本项目鹏运广场鹏运广场盛世鹏城盛世鹏城将售将售在售在售新银座大厦新银座大厦VI70VI70缤纷时代缤纷时代东门东门东门东门燕南路燕南路8888号号家乐花园家乐花园东方时代东方时代蔡屋围蔡屋围蔡屋围蔡屋围华强北华强北华强北华强北20042004年各区域供应量预测年各区域供应量预测年各区域供应量预测年各区域供应量预测注：供应量按注：供应
27、量按注：供应量按注：供应量按=2003=2003=2003=2003剩余面积剩余面积剩余面积剩余面积+2004+2004+2004+2004新增面积新增面积新增面积新增面积新增供应量集中在华强北、蔡屋围、东门和人民南区域，新增供应量集中在华强北、蔡屋围、东门和人民南区域，新增供应量集中在华强北、蔡屋围、东门和人民南区域，新增供应量集中在华强北、蔡屋围、东门和人民南区域，华强北更为各片区供应量之首。新增供应量将构成华强北更为各片区供应量之首。新增供应量将构成华强北更为各片区供应量之首。新增供应量将构成华强北更为各片区供应量之首。新增供应量将构成2004200420042004年年年年供应量的主体
28、。供应量的主体。供应量的主体。供应量的主体。20042004年罗湖年罗湖年罗湖年罗湖/ /福田普通公寓价格分析福田普通公寓价格分析福田普通公寓价格分析福田普通公寓价格分析我们的目标价格已高于竞争项目的平均线，处于较高水平我们的目标价格已高于竞争项目的平均线，处于较高水平我们的目标价格已高于竞争项目的平均线，处于较高水平我们的目标价格已高于竞争项目的平均线，处于较高水平平均线：平均线：7800元元/m2案例分析案例分析都市千千汇都市千千汇户型户型面积区间面积区间套数比套数比主要客户主要客户一房二厅53-62 M53-62 M2 260%60%投资客投资客二房二厅69-115 M69-115 M2
29、 234%34%投资客居多投资客居多三房及以上/ /6%6%/ / 位置：华强北位置：华强北 占地面积：占地面积：5467.6M5467.6M2 2 建筑面积：建筑面积：31900M31900M2 2 总户数：总户数：308308户户 均价：均价：77007700元元/M/M2 2（毛坯）毛坯） 销售期：销售期：2 2个月个月 销售率：销售率：70%70%案例分析案例分析金茂礼都金茂礼都户型面积区间套数比主要客户备注单身公寓23-36 M23-36 M2 260%60%投资客投资者或办公者居多一房一厅41-46 M41-46 M2 232%32%投资客居多二房二厅60M60M2 28%8%基本
30、为自住或自用 位置：华强北位置：华强北 占地面积：占地面积：4884M4884M2 2 建筑面积：建筑面积：33000M33000M2 2 总户数：总户数：780780户户 均价：均价：82008200元元/M/M2 2（精装修）精装修） 销售期：销售期：4 4个月个月 销售率：销售率：45%45%未来竞争分析未来竞争分析燕南路燕南路88号号户型面积区间套数比一房一厅37-42 M37-42 M2 221.6%21.6%二房二厅48- 66M48- 66M2 229%29%三房及以上/ /49.4%49.4% 位置：燕南路位置：燕南路 占地面积：占地面积： 9529.1 M9529.1 M2
31、2 建筑面积：建筑面积： 55270 M55270 M2 2 总户数：总户数：488488户（其中一期户（其中一期250250户）户） 均价：均价：80008000元元/M/M2 2左右（毛坯）左右（毛坯） 工程进度：结构第工程进度：结构第6 6层层 预计入市期：预计入市期：20042004年年4 4月（一期）月（一期）未来竞争分析未来竞争分析VI70户型面积区间套数比单身公寓29 M29 M2 222%22%一房二厅41-58 M41-58 M2 273%73%二房二厅81 M81 M2 25%5% 位置：位置： 燕南路燕南路 占地面积：占地面积：2625M2625M2 2 建筑面积：建筑面
32、积：22184.2M22184.2M2 2 总户数：总户数：334334户户 均价：均价：78007800元元/M/M2 2（毛坯）毛坯） 工程进度：结构工程进度：结构2020层层 预计入市期：预计入市期：20042004年年4 4月月Vi70本项目本项目VS建筑面积：约建筑面积：约50M50M2 2均价均价78007800元元/M/M2 2（毛坯）（毛坯）建筑面积建筑面积44.87M44.87M2 2实用面积实用面积34.91M34.91M2 2赠送面积赠送面积6.00M6.00M2 2均价：均价：80008000元元/M/M2 2送面积后价格：送面积后价格：70567056元元/M/M2
33、2（精装）（精装）未来竞争分析未来竞争分析朗钜朗钜.御风庭御风庭位置：春风位置：春风/ /文锦文锦占地面积：占地面积：50005000M M2 2建筑面积：建筑面积：3350033500M M2 2均价：均价：80008000元元/ /M M2 2（毛坯）（毛坯）预计开盘时期：预计开盘时期：20042004年年0202月月销售率：认筹销售率：认筹户型面积区间套数比客户单身公寓28-35M28-35M2 241%41%投资客、高级白领、香港客一房一厅44-45 M44-45 M2 254%54%二房二厅- -5%5%朗钜朗钜.御风庭御风庭本项目本项目VS建筑面积建筑面积44M44M2 2实用面积
34、实用面积35.2M35.2M2 2赠送面积赠送面积2.3M2.3M2 2均价：均价：80008000元元/M/M2 2（毛坯）（毛坯）送面积后价格：送面积后价格：76037603元元/M/M2 2 （毛坯）（毛坯）送低台凸窗送低台凸窗送落地凸窗送落地凸窗建筑面积建筑面积44.87M44.87M2 2实用面积实用面积34.91M34.91M2 2赠送面积赠送面积6.00M6.00M2 2均价：均价：80008000元元/M/M2 2送面积后价格：送面积后价格： 7056 7056元元/M/M2 2（精装）（精装）周边区域小户型周边区域小户型/普通公寓市场总结普通公寓市场总结20042004年新增
35、供应量构成市场竞争主体年新增供应量构成市场竞争主体投资是普通公寓置业的终极目的，地段和交通投资是普通公寓置业的终极目的，地段和交通决定其价格层次。决定其价格层次。产品和客户同质化，争夺投资客户和在商圈中产品和客户同质化，争夺投资客户和在商圈中心工作的白领客户。心工作的白领客户。华强北商圈价格范围在华强北商圈价格范围在7500800075008000元元/m/m2 2之间，之间，给项目销售带来极大压力。给项目销售带来极大压力。普通公寓地段租金级差分析普通公寓地段租金级差分析边缘区辐射区核心区25-4025-4035-5035-5050-7550-75从图中可看出，在以上区域，从图中可看出，在以上
36、区域，从图中可看出，在以上区域，从图中可看出，在以上区域，租金地段级差梯度明显，项租金地段级差梯度明显，项租金地段级差梯度明显，项租金地段级差梯度明显，项目处于梯度的第三层次目处于梯度的第三层次目处于梯度的第三层次目处于梯度的第三层次核心区核心区辐射区辐射区边缘区边缘区核心区核心区辐射区辐射区边缘区边缘区可行性分析可行性分析一房一厅价格测算一房一厅价格测算 租金租金 （元（元/月）月）均价均价（元（元 /M2）收益率收益率5%6%7%8%9%10%11%60001100 13201540176019802200 2420 70001283 15401797205323102567 2823 8
37、0001467 17602053234726402933 3227 90001650 198023102640297033003630 1000018332200 25672933330036674033 备注备注面积按面积按44 M2计算计算作为传统模式的普通公寓，很难支撑我们的作为传统模式的普通公寓，很难支撑我们的预期价格。预期价格。视角三视角三小户型物业增值模式小户型物业增值模式财富广场财富广场财富广场财富广场功能定位转换功能定位转换功能定位转换功能定位转换趣园趣园趣园趣园北京锋尚北京锋尚北京锋尚北京锋尚东方银座东方银座东方银座东方银座放大客户或客户定位特殊放大客户或客户定位特殊放大客户
38、或客户定位特殊放大客户或客户定位特殊资源具有唯一性资源具有唯一性资源具有唯一性资源具有唯一性产品全面创新、领先和树立标杆产品全面创新、领先和树立标杆产品全面创新、领先和树立标杆产品全面创新、领先和树立标杆提高客户权益，附加更大价值提高客户权益，附加更大价值提高客户权益，附加更大价值提高客户权益，附加更大价值增值小户型案例增值小户型案例财富广场（功能改变）财富广场（功能改变） 地址：深南大道与香蜜湖路交汇处地址：深南大道与香蜜湖路交汇处西北西北 占地面积：占地面积：11679.45M11679.45M2 2 建筑面积：建筑面积：85947M85947M2 2 总户数：总户数：10011001户户
39、 均价：均价：90009000元元/M/M2 2（毛坯）毛坯） 销售期：销售期：2424个月个月 销售率：销售率：99%99%户型面积区间套数比主要客户一房36-60M36-60M2 287.46%87.46%民营企业，投资客户二房二厅77M77M2 212.54%12.54%北京锋尚国际公寓（产品创新）北京锋尚国际公寓（产品创新） 地址：海淀区西三环苏州桥西地址：海淀区西三环苏州桥西800800米米 均价：均价：1060010600元元/M/M2 2（豪华装修带家私）豪华装修带家私）锋尚国际公寓依靠先进的保温隔锋尚国际公寓依靠先进的保温隔热外建筑围护结构，配合置换式热外建筑围护结构，配合置换
40、式健康新风系统和混凝土采暖制冷健康新风系统和混凝土采暖制冷系统、中央吸尘系统等三十余项系统、中央吸尘系统等三十余项建筑新技术，首次在国内住宅建建筑新技术，首次在国内住宅建设中实现了设中实现了“告别空调暖气时代告别空调暖气时代”，在中国建成了第一个欧洲发，在中国建成了第一个欧洲发达国家居住标准的超五星级、高达国家居住标准的超五星级、高舒适度低能耗公寓。舒适度低能耗公寓。锋尚国际公寓是全球可持续发展联盟（锋尚国际公寓是全球可持续发展联盟（AGSAGS）组织在中国唯一提供技）组织在中国唯一提供技术支持和跟踪监测的房地产项目。术支持和跟踪监测的房地产项目。 1 1 1 1、产品全面创新、领先和树立标杆
41、、产品全面创新、领先和树立标杆、产品全面创新、领先和树立标杆、产品全面创新、领先和树立标杆2 2 2 2、功能定位转换、功能定位转换、功能定位转换、功能定位转换3 3 3 3、放大客户或客户定位特殊、放大客户或客户定位特殊、放大客户或客户定位特殊、放大客户或客户定位特殊4 4 4 4、资源具有唯一性、资源具有唯一性、资源具有唯一性、资源具有唯一性5 5 5 5、概念与形象远离对手、概念与形象远离对手、概念与形象远离对手、概念与形象远离对手6 6 6 6、提高客户权益，附加更大价值、提高客户权益，附加更大价值、提高客户权益，附加更大价值、提高客户权益，附加更大价值小户型物业的价值提升模式小户型物
42、业的价值提升模式小户型物业的价值提升模式小户型物业的价值提升模式我们该怎么办？我们该怎么办？营造核心竞争力，改变比价标准营造核心竞争力，改变比价标准高价值公寓与普通公寓比较高价值公寓与普通公寓比较1 12 23 34 45 56 6价格提升价格提升价格提升价格提升 销售速度销售速度销售速度销售速度快快快快一般一般一般一般一般一般一般一般快快快快一般一般一般一般较快较快较快较快操作难易操作难易操作难易操作难易易易易易较难较难较难较难难难难难易易易易难难难难易易易易推广费用推广费用推广费用推广费用一般一般一般一般高高高高高高高高低低低低高高高高 高高高高品牌提升品牌提升品牌提升品牌提升高高高高一般
43、一般一般一般高高高高较高较高较高较高高高高高 高高高高产品深度解析产品深度解析市场解读市场解读解决方案解决方案价值提升攻略价值提升攻略产品攻略产品攻略服务攻略服务攻略营销攻略营销攻略实现预期价格的必要条件实现预期价格的必要条件实现预期价格的必要条件实现预期价格的必要条件跳出八卦岭，跳出传统公寓市场，跳出八卦岭，跳出传统公寓市场，跳出八卦岭，跳出传统公寓市场，跳出八卦岭，跳出传统公寓市场， 最大化提升价值，超越市场竞争最大化提升价值，超越市场竞争最大化提升价值，超越市场竞争最大化提升价值，超越市场竞争【超越竞争攻略】之【超越竞争攻略】之价值提升攻略价值提升攻略价值提升攻略价值提升攻略1 1 1
44、1、功能定位转换、功能定位转换、功能定位转换、功能定位转换2 2 2 2、概念和形象远离对手、概念和形象远离对手、概念和形象远离对手、概念和形象远离对手 1 功能定位转换功能定位转换由居住功能向更高价格层次的商务和商业功能转换，由居住功能向更高价格层次的商务和商业功能转换，由居住功能向更高价格层次的商务和商业功能转换，由居住功能向更高价格层次的商务和商业功能转换，营造一个充满活力、创意、生气的生意场营造一个充满活力、创意、生气的生意场营造一个充满活力、创意、生气的生意场营造一个充满活力、创意、生气的生意场价格暗示价格暗示低低低低高高高高物业类型物业类型住宅住宅住宅住宅公寓公寓公寓公寓写字楼写字
45、楼写字楼写字楼商业商业商业商业户型的弹性和可变性户型的弹性和可变性户型的弹性和可变性户型的弹性和可变性公建立面形象公建立面形象公建立面形象公建立面形象交通便利交通便利交通便利交通便利大量存在的公寓创业群体大量存在的公寓创业群体大量存在的公寓创业群体大量存在的公寓创业群体客户支撑客户支撑客户支撑客户支撑地段支撑地段支撑地段支撑地段支撑建筑形象支撑建筑形象支撑建筑形象支撑建筑形象支撑空间功能支撑空间功能支撑空间功能支撑空间功能支撑从从从从公寓公寓向向向向工作室工作室转换的可能性：转换的可能性：转换的可能性：转换的可能性：1 功能定位转换功能定位转换附：八卦岭创业群体调查附：八卦岭创业群体调查创意坊
46、创意坊创意坊创意坊 . . MY FREE BOXMY FREE BOXMY FREE BOXMY FREE BOX 2 概念和形象远离对手概念和形象远离对手城市主场城市主场我们定义的我们定义的“创意坊创意坊”一个将工作、居住和玩融为一体的场所一个将工作、居住和玩融为一体的场所一个商住互动、生存互动、资源共享的场所一个商住互动、生存互动、资源共享的场所一个年轻人聚居和分享的场所一个年轻人聚居和分享的场所一个年轻人创富的场所一个年轻人创富的场所“因为恣意的是年轻的心情，故而它崇尚个性，因为恣意的是年轻的心情，故而它崇尚个性，展现气质，触摸理想展现气质，触摸理想”个性个性时尚时尚富有聪明才智富有聪
47、明才智自信自信创造力创造力他们是事业发展阶段的纯正白领；他们是热爱自由的创业者；他们是事业发展阶段的纯正白领；他们是热爱自由的创业者；他们追求时尚，酷爱旅游（可能没时间）；他们追求时尚，酷爱旅游（可能没时间）；他们不自觉地归入某个共同趣味的圈子，以此展开社交；他们不自觉地归入某个共同趣味的圈子，以此展开社交；优越感和压力感并存，同时工作压力不断掏空他的智慧和体力；酒优越感和压力感并存，同时工作压力不断掏空他的智慧和体力；酒吧、运动场、娱乐场成为他们缓释压力、回归自我的精神场所吧、运动场、娱乐场成为他们缓释压力、回归自我的精神场所; ;在一个日益快餐化和标准化的时代，他们试图通过自身的努力来打在
48、一个日益快餐化和标准化的时代，他们试图通过自身的努力来打破和多数人群都一样的无趣无聊的生活破和多数人群都一样的无趣无聊的生活把自己甩出去，逃离现实，把自己甩出去，逃离现实，享受出轨的自由。享受出轨的自由。目标使用群体描述目标使用群体描述Work hard,Work hard,Work hard,Work hard,p p p pl l l la a a ay y y y h h h ha a a ar r r rd d d d Work hard,Work hard,Work hard,Work hard,p p p pl l l la a a ay y y y h h h ha a a ar
49、 r r rd d d d 源于美国白领阶层的文化源于美国白领阶层的文化“努力工作，尽情玩努力工作，尽情玩”，在中国尤，在中国尤其是深圳已得到大部分人的认同。其是深圳已得到大部分人的认同。职业描述：企业中层管理人员、自由职业者、职业描述：企业中层管理人员、自由职业者、ITIT人员、经纪人、人员、经纪人、广告从业者广告从业者爱好描述：野外活动、旅游、运动、酒吧、音乐会、经典电影、爱好描述：野外活动、旅游、运动、酒吧、音乐会、经典电影、艺术展览艺术展览目标使用群价值观目标使用群价值观【超越竞争攻略】之【超越竞争攻略】之产品攻略产品攻略产品攻略产品攻略1 1 1 1造街造街造街造街24小时街区小时街
50、区传递社区文化和空间质感传递社区文化和空间质感没有围墙，蔓延着平等和自由的气息没有围墙，蔓延着平等和自由的气息自然、人文、现代在生长自然、人文、现代在生长街区建筑风格：简洁、现代街区建筑风格：简洁、现代街区街区= =特色店特色店+ +酒吧街酒吧街+野外用品旗舰店野外用品旗舰店书吧书吧影音店影音店“酒吧文化酒吧文化散发着年轻人青散发着年轻人青春的激情，涌动着年轻人激烈的春的激情，涌动着年轻人激烈的喧哗和骚动，容纳自己释放自己喧哗和骚动，容纳自己释放自己原始生命的力量与冲动。不再年原始生命的力量与冲动。不再年轻的时候会去坐坐喝喝酒，回味轻的时候会去坐坐喝喝酒，回味青春，因为酒吧是青春的岁月，青春，
51、因为酒吧是青春的岁月，那里的青春不会死去，离去的只那里的青春不会死去，离去的只是旧识容颜是旧识容颜 ” ”街区街区= =特色店特色店+ +酒吧街酒吧街+结合售楼处形成泛销售区结合售楼处形成泛销售区主场魅力的体验点主场魅力的体验点【超越竞争攻略】之【超越竞争攻略】之产品攻略产品攻略产品攻略产品攻略2 2 2 2造圈造圈造圈造圈“圈子圈子”是生活方式的符号，是对身份的认同是生活方式的符号，是对身份的认同和甄别，是对我们倡导的社区文化的精神打包和甄别，是对我们倡导的社区文化的精神打包青年动力营青年动力营一个属于青年人的一个属于青年人的一个属于青年人的一个属于青年人的“圈子圈子圈子圈子” 。在城市主场
52、，会所在城市主场，会所在城市主场，会所在城市主场，会所不再是冰冷的建筑物，而是志趣相投的年轻人进行聚会、交流的平不再是冰冷的建筑物，而是志趣相投的年轻人进行聚会、交流的平不再是冰冷的建筑物，而是志趣相投的年轻人进行聚会、交流的平不再是冰冷的建筑物，而是志趣相投的年轻人进行聚会、交流的平台。青年动力营为他们提供交流聚会的信息和场地，为他们策划组台。青年动力营为他们提供交流聚会的信息和场地，为他们策划组台。青年动力营为他们提供交流聚会的信息和场地，为他们策划组台。青年动力营为他们提供交流聚会的信息和场地，为他们策划组织他们感兴趣的主题活动。织他们感兴趣的主题活动。织他们感兴趣的主题活动。织他们感兴
53、趣的主题活动。 关键词：结合街区、特色、网站关键词：结合街区、特色、网站关键词：结合街区、特色、网站关键词：结合街区、特色、网站野外运动营野外运动营野外运动营野外运动营介质：野外运动用品旗舰店。介质：野外运动用品旗舰店。介质：野外运动用品旗舰店。介质：野外运动用品旗舰店。 位置：一、二层打通。位置：一、二层打通。位置：一、二层打通。位置：一、二层打通。 占用面积：灵活性较大，至少占用面积：灵活性较大，至少占用面积：灵活性较大，至少占用面积：灵活性较大，至少100m100m100m100m2 2 2 2。参考品牌：火狐狸、任我行、三夫参考品牌：火狐狸、任我行、三夫参考品牌：火狐狸、任我行、三夫参
54、考品牌：火狐狸、任我行、三夫等。等。等。等。 球迷集合村球迷集合村球迷集合村球迷集合村介质：球吧介质：球吧介质：球吧介质：球吧+ + + +酒吧酒吧酒吧酒吧 位置：一、二层打通。位置：一、二层打通。位置：一、二层打通。位置：一、二层打通。 占用面积：占用面积：占用面积：占用面积：150m150m150m150m2 2 2 2左右。左右。左右。左右。 文化加油站文化加油站文化加油站文化加油站介质：图书馆或书吧。介质：图书馆或书吧。介质：图书馆或书吧。介质：图书馆或书吧。 为保证文化屋的可经营性，建议文为保证文化屋的可经营性，建议文为保证文化屋的可经营性，建议文为保证文化屋的可经营性，建议文化屋对
55、外开放。化屋对外开放。化屋对外开放。化屋对外开放。 位置：二、三层打通。位置：二、三层打通。位置：二、三层打通。位置：二、三层打通。 占用面积：灵活性较大，建议先占占用面积：灵活性较大，建议先占占用面积：灵活性较大，建议先占占用面积：灵活性较大，建议先占用用用用200m200m200m200m2 2 2 2左右，视经营情况再行增减。左右，视经营情况再行增减。左右，视经营情况再行增减。左右，视经营情况再行增减。 配合销售进度的活动：配合销售进度的活动：配合销售进度的活动：配合销售进度的活动： 2004 2004 2004 2004主场奥运夜主场奥运夜主场奥运夜主场奥运夜 主场球星面对面主场球星面
56、对面主场球星面对面主场球星面对面 艺术展艺术展艺术展艺术展 真人象棋赛真人象棋赛真人象棋赛真人象棋赛 雅片周雅片周雅片周雅片周 配合销售的动力文化体验配合销售的动力文化体验配合销售的动力文化体验配合销售的动力文化体验球吧文化将成为售楼处球吧文化将成为售楼处球吧文化将成为售楼处球吧文化将成为售楼处最有活力的角落。最有活力的角落。最有活力的角落。最有活力的角落。【超越竞争攻略】之【超越竞争攻略】之产品攻略产品攻略产品攻略产品攻略3 3 3 3造园造园造园造园造园造园共享与参与，贴近年轻人的生活方式共享与参与，贴近年轻人的生活方式揉和科技与自然的揉和科技与自然的gamepark （运动公园）（运动公
57、园）一个工作之余放松和休闲的场所一个工作之余放松和休闲的场所简约、趣味的共享空间简约、趣味的共享空间简约、趣味的共享空间简约、趣味的共享空间运动和健康运动和健康运动和健康运动和健康个性化主题雕塑个性化主题雕塑个性化主题雕塑个性化主题雕塑街头绿地改造街头绿地改造街头绿地改造街头绿地改造街区绿化改造街区绿化改造街区绿化改造街区绿化改造【超越竞争攻略】之【超越竞争攻略】之产品攻略产品攻略产品攻略产品攻略4 4 4 4造造造造boxboxboxbox订单式交楼标准订单式交楼标准基础装修基础装修基础装修基础装修风格简洁现代风格简洁现代风格简洁现代风格简洁现代体现设计感和品质感体现设计感和品质感体现设计感
58、和品质感体现设计感和品质感色彩的搭配色彩的搭配色彩的搭配色彩的搭配关键词：简洁、通透、可开合的隔断、预设贮物空间关键词：简洁、通透、可开合的隔断、预设贮物空间关键词：简洁、通透、可开合的隔断、预设贮物空间关键词：简洁、通透、可开合的隔断、预设贮物空间居住型居住型居住型居住型SOHOSOHOSOHOSOHO型型型型工作室型工作室型工作室型工作室型名店制造名店制造名店制造名店制造提供两种价位选择提供两种价位选择提供两种价位选择提供两种价位选择结合样板房提供实品和效果图展示结合样板房提供实品和效果图展示结合样板房提供实品和效果图展示结合样板房提供实品和效果图展示售楼处材质展示售楼处材质展示售楼处材质
59、展示售楼处材质展示家私套餐家私套餐家私套餐家私套餐关键词：设计关键词：设计关键词：设计关键词：设计感、品质感感、品质感感、品质感感、品质感【超越竞争攻略】之【超越竞争攻略】之服务攻略服务攻略服务攻略服务攻略24小时服务会所小时服务会所TRE为核心的体验式物业服务为核心的体验式物业服务2424小时服务会所小时服务会所晚上九点，生活才刚刚开始晚上九点，生活才刚刚开始晚上九点，生活才刚刚开始晚上九点，生活才刚刚开始主场管家服务主场管家服务主场管家服务主场管家服务以以以以TRETRETRETRE为核心的体验式为核心的体验式为核心的体验式为核心的体验式物业管理。借鉴酒物业管理。借鉴酒物业管理。借鉴酒物业
60、管理。借鉴酒店式公寓的服务内容和形式，强化服务过程、塑造社区文化，店式公寓的服务内容和形式，强化服务过程、塑造社区文化，店式公寓的服务内容和形式，强化服务过程、塑造社区文化，店式公寓的服务内容和形式，强化服务过程、塑造社区文化，给客户一种全新的空间体验，并使体验的回忆超越体验本身，给客户一种全新的空间体验，并使体验的回忆超越体验本身，给客户一种全新的空间体验，并使体验的回忆超越体验本身，给客户一种全新的空间体验，并使体验的回忆超越体验本身，从而形成客户对物业的深刻印象和忠诚度。从而形成客户对物业的深刻印象和忠诚度。从而形成客户对物业的深刻印象和忠诚度。从而形成客户对物业的深刻印象和忠诚度。 物
61、业管理处物业管理处主场管家主场管家体验式物业服务体验式物业服务空间增值服务空间增值服务空间增值服务空间增值服务公共客厅公共客厅公共客厅公共客厅DIYDIYDIYDIY工作室工作室工作室工作室公共秘书室公共秘书室公共秘书室公共秘书室物业升值中心物业升值中心物业升值中心物业升值中心个性化增值服务个性化增值服务个性化增值服务个性化增值服务清洁服务清洁服务清洁服务清洁服务洗衣服务洗衣服务洗衣服务洗衣服务叫醒服务叫醒服务叫醒服务叫醒服务外出留言外出留言外出留言外出留言租车服务租车服务租车服务租车服务快件服务快件服务快件服务快件服务代收租金代收租金代收租金代收租金强强联合强强联合强强联合强强联合，信心保证
62、，信心保证【超越竞争攻略】之【超越竞争攻略】之营销攻略营销攻略营销攻略营销攻略推广攻略推广攻略推广攻略推广攻略配合销售进度，制造体验节点配合销售进度，制造体验节点文化艺术展览、赛事、创富论坛文化艺术展览、赛事、创富论坛招商品牌体验招商品牌体验招商品牌系列招商品牌系列2004200420042004招商地产新品牌报告会招商地产新品牌报告会招商地产新品牌报告会招商地产新品牌报告会招商创富论坛招商创富论坛招商创富论坛招商创富论坛招商招商招商招商- - - -业主互动交流会业主互动交流会业主互动交流会业主互动交流会为项目远景价值提供保障为项目远景价值提供保障为项目远景价值提供保障为项目远景价值提供保障
63、主场运动、文化系列主场运动、文化系列2004200420042004年年年年8 8 8 8月，主场奥运夜月，主场奥运夜月，主场奥运夜月，主场奥运夜2004200420042004年年年年9 9 9 9月，配合中超赛事举办活动月，配合中超赛事举办活动月，配合中超赛事举办活动月，配合中超赛事举办活动美国地理杂志百年摄影作品展美国地理杂志百年摄影作品展美国地理杂志百年摄影作品展美国地理杂志百年摄影作品展21C21C21C21C锋尚艺术展锋尚艺术展锋尚艺术展锋尚艺术展主场家装设计比赛主场家装设计比赛主场家装设计比赛主场家装设计比赛。营造文化、艺术的创业氛围营造文化、艺术的创业氛围营造文化、艺术的创业氛
64、围营造文化、艺术的创业氛围艺艺术术展展美国国家地理杂志百年摄影作品展美国国家地理杂志百年摄影作品展立体传播渠道立体传播渠道网络传播：提前建立城市主场网站，招募社团会员网络传播：提前建立城市主场网站，招募社团会员社团直效传播：青年动力营、球迷会信息利用社团直效传播：青年动力营、球迷会信息利用楼体传播：楼体就是最好的广告墙，有冲击力的包装楼体传播：楼体就是最好的广告墙，有冲击力的包装展销会传播展销会传播客户资源网传播：招商会、世联客户资源信息利用客户资源网传播：招商会、世联客户资源信息利用。多渠道传播有效告知目标受众多渠道传播有效告知目标受众【超越竞争攻略】之【超越竞争攻略】之营销攻略营销攻略营销
65、攻略营销攻略展示攻略展示攻略展示攻略展示攻略使创意坊成为一种生活方式的符号使创意坊成为一种生活方式的符号卖场和展示卖场和展示卖场展示卖场展示= =主场房吧主场房吧+ +样板层样板层+ +局部亮点体验局部亮点体验建立简单的现场评估系统，展示未来价值建立简单的现场评估系统，展示未来价值售楼处售楼处售楼处售楼处售楼处售楼处主场房吧主场房吧项目东北角项目东北角简约、现代、个性的入口简约、现代、个性的入口概念体验概念体验+价值体验（酒吧）价值体验（酒吧）青年动力营之根据地青年动力营之根据地卖场展示卖场展示 打破现有售楼处只注重销售讲解道具的设计风格，软化枯燥的销售行为，淡化销售压力，同时售楼处可以设置一
66、些简单的运动器械如飞镖、乒乓球等增加活力，组织奥运之夜、足球之夜等活动。房吧房吧样板层样板层 = 交楼标准区交楼标准区+个性展示区个性展示区样板层样板层演绎小户型空间文化演绎小户型空间文化个性展示区是就像一场真人个性展示区是就像一场真人SHOW。运作中的工作橱窗、。运作中的工作橱窗、摄影工作室、主题工作室，人们可以感受到创意磁场的力摄影工作室、主题工作室，人们可以感受到创意磁场的力量。样板层成为泛销售区。量。样板层成为泛销售区。人人们们可可以以随随意意移移动动室室内内的的隔隔断断、饰饰品品、家具，营造心仪的空间。家具，营造心仪的空间。主场主场boxbox主场主场boxbox打破传统意义上的打破
67、传统意义上的“厅房概念厅房概念”：创造完整流动的室内空间，客户可创造完整流动的室内空间，客户可根据实际所需与个性表达自行设计根据实际所需与个性表达自行设计空间划分。室内隔断墙可演化成各空间划分。室内隔断墙可演化成各种形式种形式大面透明玻璃、金属构大面透明玻璃、金属构架架 主题工作室主题工作室主题工作室主题工作室主题工作室主题工作室交楼样板交楼样板少量家私点缀少量家私点缀该户型其它交楼套餐的效果图该户型其它交楼套餐的效果图【超越竞争攻略】之【超越竞争攻略】之营销攻略营销攻略营销攻略营销攻略包装和导示包装和导示包装和导示包装和导示领域包装领域包装+区域导示区域导示和楼体一起成长的喷画外和楼体一起成
68、长的喷画外墙不仅生态，而且极易成墙不仅生态，而且极易成为视觉焦点。为视觉焦点。和公共人行道区别的地面、和公共人行道区别的地面、和公共人行道区别的地面、和公共人行道区别的地面、树种、装饰等突出地盘的领树种、装饰等突出地盘的领树种、装饰等突出地盘的领树种、装饰等突出地盘的领域感。域感。域感。域感。地盘街区包装地盘街区包装公共绿化带公共绿化带售楼处通过地面材质、图案和颜色的区隔，建立专属的领域感；通过地面材质、图案和颜色的区隔，建立专属的领域感；通过地面材质、图案和颜色的区隔，建立专属的领域感；通过地面材质、图案和颜色的区隔，建立专属的领域感；通过树种、空中装饰物、标志性雕塑等营造与周边环境相通过树
69、种、空中装饰物、标志性雕塑等营造与周边环境相通过树种、空中装饰物、标志性雕塑等营造与周边环境相通过树种、空中装饰物、标志性雕塑等营造与周边环境相区别的氛围。区别的氛围。区别的氛围。区别的氛围。雕塑风格的指示牌和活动艺术雕塑群，导示的同雕塑风格的指示牌和活动艺术雕塑群，导示的同雕塑风格的指示牌和活动艺术雕塑群，导示的同雕塑风格的指示牌和活动艺术雕塑群，导示的同时作为公共艺术品，成为项目形象的代表。时作为公共艺术品，成为项目形象的代表。时作为公共艺术品，成为项目形象的代表。时作为公共艺术品，成为项目形象的代表。导示牌导示牌独特的夜间灯光成为体育馆旁独特的夜间灯光成为体育馆旁独特的夜间灯光成为体育馆
70、旁独特的夜间灯光成为体育馆旁一景，可作为吸引体育馆人流一景，可作为吸引体育馆人流一景，可作为吸引体育馆人流一景，可作为吸引体育馆人流的辅助手段。的辅助手段。的辅助手段。的辅助手段。地盘夜间灯光地盘夜间灯光THE ENDTHE END。八卦岭八卦岭八卦岭八卦岭- -白沙岭片区办公情况调查白沙岭片区办公情况调查白沙岭片区办公情况调查白沙岭片区办公情况调查 八卦岭片区共有中小企业约八卦岭片区共有中小企业约八卦岭片区共有中小企业约八卦岭片区共有中小企业约34000340003400034000家，其中家，其中家，其中家，其中22%22%22%22%集中在住宅集中在住宅集中在住宅集中在住宅/ / / /
71、公公公公寓办公。在住宅寓办公。在住宅寓办公。在住宅寓办公。在住宅/ / / /公寓办公的企业中，以投资商贸类、广告和咨询公寓办公的企业中，以投资商贸类、广告和咨询公寓办公的企业中，以投资商贸类、广告和咨询公寓办公的企业中，以投资商贸类、广告和咨询设计类为主，约占住宅设计类为主，约占住宅设计类为主，约占住宅设计类为主，约占住宅/ / / /公寓办公的公寓办公的公寓办公的公寓办公的60%60%60%60%。公寓办公公寓办公公寓办公公寓办公/ /居住比例居住比例居住比例居住比例鹏益花园，总套数鹏益花园，总套数14881488套套 其中办公其中办公350350多家，约占总套数的多家，约占总套数的23%
72、23%南国大厦，总套数约南国大厦，总套数约680680套套 其中办公其中办公220220多家，约占总套数的多家，约占总套数的30%30%百花公寓，总套数近百花公寓，总套数近500500套套 其中办公近其中办公近9090家，约占总套数的家，约占总套数的17%17%公寓办公群体的兴起，为工作室提供了客户支撑。公寓办公群体的兴起，为工作室提供了客户支撑。公司规模小，人数少或为个人工作室公司规模小，人数少或为个人工作室公司规模小，人数少或为个人工作室公司规模小，人数少或为个人工作室多处于创业起步阶段多处于创业起步阶段多处于创业起步阶段多处于创业起步阶段年轻、激情年轻、激情年轻、激情年轻、激情交通便捷交通便捷交通便捷交通便捷物业形象物业形象物业形象物业形象梯户比梯户比梯户比梯户比公寓办公族的特点？公寓办公族的特点？公寓办公族的特点？公寓办公族的特点？公寓办公族如何选择地点？公寓办公族如何选择地点？公寓办公族如何选择地点？公寓办公族如何选择地点？通过近通过近通过近通过近2020个客户访谈，我们发现：个客户访谈，我们发现：个客户访谈，我们发现：个客户访谈，我们发现：返回返回
