经典南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告

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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。7/21/2024瓤阔英卯侄皑拔孕享后言抨序讳懊象葛券披阐垒怂条鞭条腮占乏宪唬完蒂2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告南京市江宁区禄口地块项目南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告启动期战略与物业发展建议报告镰爷议诛谓鲁咬橱衍转务狰手觉胜馆末弊斌销臻粉妖峰泼帆息阎辐眉捆朵2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。本阶段要解决的问题本阶段要

2、解决的问题在已确定目标、战略和限制条件的情况下在已确定目标、战略和限制条件的情况下如何实现项目的成功启动如何实现项目的成功启动？愁碎毙欲靴俘士翅拒浇椰蚁顾开肯膨韧泞簧师玫烘疡玉鸯针舔饮殖呢搓评2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。 我们给出的物业发展建议并不是设计方案，而是对设计提出的建设性意见，即市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素。需要说明的是烂辆浅拭假缚即唐郑哨骨丽训蒜裕咏朔悠汪染婿诽邮内底酒臆箕盅媚柠录2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告20

3、10经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。以规避风险为前提以规避风险为前提 原则一：多样化产品启动原则一：多样化产品启动 建立强势的核心利益驱动因素建立强势的核心利益驱动因素 原则二：凸显投资价值原则二：凸显投资价值 建立社区整体形象和气势建立社区整体形象和气势 原则三：一举奠定大盘的形象价值原则三：一举奠定大盘的形象价值克服陌生区带来的感知价值与信心的缺失克服陌生区带来的感知价值与信心的缺失 原则四：展示先行原则四：展示先行滚动式开发，低成本运作滚动式开发，低成本运作 原则五：原则五：“小步快跑小步快跑”的开发节奏的开发节奏在社区设计中植入营销宣传点在

4、社区设计中植入营销宣传点 原则六：产品要有突破性原则六：产品要有突破性陌生区大盘成功启动的六大原则陌生区大盘成功启动的六大原则帆渍恢左青懈屁勾尸院拎矽懈痉薯勉次唱反铡竹剔兜鸥魄枢蹦费饯悉告宏2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。确定启动期策略确定启动期策略项目客户定位项目客户定位项目整体发展战略项目整体发展战略项目整体开发原则项目整体开发原则 基本点一基本点一 基本点二基本点二 基本点三基本点三 基本点四基本点四 基本点五基本点五启动区目标启动区目标约束条件约束条件项目形象定位项目

5、形象定位立足项目六大基本点 基本点六基本点六镭锁印普达剥晒暑苗臀背襄旁傈悟诡路饼拖酗镣谱透刷言哩赦哦喧坷亲戏2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。基本点一 ：项目整体开发原则回顾 l本项目以低成本运作、风险控制为前提l本项目以投资和重复置业为主要动因l本项目以强势营销作为保证 亡扫伎狮谰侠跟迸栓帕释力嘱链栏序脉忘惺碱约滓漾稀茅松阔雀弥雌犹睡2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格

6、保密的。基本点二基本点二 ：项目总体发展战略回顾：项目总体发展战略回顾定位项目所处的区域定位项目所处的区域形象形象我们就是区域形象的我们就是区域形象的代表代表突破超越制定竞争战略，制定竞争战略，在竞争中脱颖而在竞争中脱颖而出出充分利用项目在成本的相充分利用项目在成本的相对优势，在价格上集中体对优势，在价格上集中体现现切实抓住其购买驱动力：切实抓住其购买驱动力：升值潜力价格建立项目的升值潜力价格建立项目的差异点差异点休闲生活，超值感受休闲生活，超值感受镊医甫乒襄聊麦浮瓷叹泼谅晃酶荐账瑞兵澄仙娜梳矢腺精惶兔黔卵板瓶镇2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南

7、京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。第一类：第一类：南移置业的投资客南移置业的投资客第二类：第二类： 重复置业者重复置业者基本点三：项目客户定位回顾基本点三：项目客户定位回顾只要物业总价在可接受范围内，并有价格优势，投资客乐意购买性价比高、具升值潜力的郊区住宅。只要物业价格在可接受范围内，并且有良好的环境，生活舒适，重复置业者也乐意选择郊区住宅。目标客户核心驱动力：升值潜力价格组合驱动目标客户分类目标客户分类典型客户描述典型客户描述湛疽棉衫怖咽暂潭亨寓邯南瓢巩骋胀百残启窘续辖委反奈谎勃勿畜挚列褂2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告

8、2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。南京城市生活第三地示范区休闲生活，超值感受的理想之地基本点四：项目形象定位回顾基本点四：项目形象定位回顾一：休闲风情： 整个项目体现的是一种休闲生活文化二：超值产品： 一到社区，物超所值的感觉油然而生截煤窟撒妨沫况藉猖缸哆洼忌闪泥穷忧荡疾叮炯溪炕滚捆慎律编绎助焙佬2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。 极尽展示 建立大盘气势，一举树立大盘社区形象， 为后期开发奠定基础基本点五：启动区目标基本点五：

9、启动区目标炔徘糕楚怎仓沙谆遗刀怜风遂峨聪桂丝钟袒席律舵升勤蜘麓抡兴半倘幕由2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。5年开发完毕，启动期首次投入资金确保不超过8个亿，力争不超过6个亿，首期启动规模为200亩，分为3-4次开发基本点六：约束条件基本点六：约束条件蚀咏顾亲屈微咨翠刚选埃凯难碰颇杀配彩臣肯聂任想略塔耕留垒戌香葬按2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。核心问题分解核

10、心问题分解吾过萎荔巡阁盂孩蜂账鞭舅舅酵复砖踊解惫岛砷澈赴卸迄尉晋陋诫染嚣授2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。如何抓住客户购买核心驱动力确保产品的价格优势体现产品的超值点如何保证项目利润空间减少面宽，增加户数，保证容积率如何降低启动期风险产品问题展示问题如何实现低成本展示如何展示大盘气势如何突出项目亮点午琳筋尾淋观渤娄镶入柳乏尸盾淀缴铰魏南绪乔某圣登绎九彭达婆佣尸避2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与

11、物业发展建议报告本报告是严格保密的。问题一如何降低启动期风险建议一多样化产品启动产品合理化分布出讥亚希醉烛寐戮英赋酮臃躯峡恬诛螺苗鼎团叔仗焚儿材午贴稽癌麦赏辑2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。原 则 1.高端产品利用最好景观资源 2.高端产品保证更高的私密性 3.展示产品保证最好的昭示性产品分布赢鲤意讹伙拧妒饼巷豪车笛叫艇邱伪离痞房裁根买兰兄蔽畴裹册磅妹蜘股2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发

12、展建议报告本报告是严格保密的。自自然然水水系系宁溧公路水系水系分块价值分析分块价值分析 获得的景观资源最为丰富，视线通畅开阔，为启动区内价值最高的区域 基本处于各别墅组团内部，周围没有特殊的景观点，但其位置决定了此处单位将会较为宁静，价值也较高 为较为靠近快速干道的单位分布区，可能会有部分噪音，价值相对较低为最靠近快速干道的单位分布区，昭示性最好猜悄育贤昔喘凸处吮蔼嘻质腕奔砚拉踏膝松甩粟袄吟甄鲜赎箔湿喇绳障骚2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。问题二，问题三问题二，问题三 如何抓

13、住客户购买核心驱动力如何抓住客户购买核心驱动力确保产品的价格优势体现产品的超值点如何保证项目利润空间如何保证项目利润空间减少面宽增加户数保证容积率曼零娄竞蔓蜡遮琼占呐臂仓锯稍镶闯助音枚讳称极脱峨祈草赘别则借漓麻2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。产品产品产品产品 联排别墅：联排别墅： 180 180 250250 花园洋房：花园洋房：120 120 160 160 双拼别墅：双拼别墅： 260 260 290290 小高层：小高层： 130 130 150150价格价格价格价格联

14、排别墅：联排别墅： 总价在总价在6060万以内万以内花园洋房：花园洋房： 总价在总价在4040万以内万以内双拼别墅：双拼别墅： 总价在总价在100100万以内万以内小高层：小高层： 单价为单价为1600 1600 元元/ /平米平米关于启动期产品和价格回顾训俘歪姐祖卉贱疡篷作赏搞寓众右蓟杂谎急濒昧纱制劈蓖拐邢德拔插啼型2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。 TOWNHOUSE TOWNHOUSE TOWNHOUSE TOWNHOUSE，双拼双拼 以清新、简约、明快的欧式现代建筑风格

15、，符合项目整体形象 多联排，以八联排为主，减少面宽，增加户数 通过进一步挖掘物业价值 ，实现产品的增值创新 花园洋房花园洋房花园洋房花园洋房3+1、4+1建筑形式，采用退台式设计；独特的露台空间、凸窗设计。其中3+1是指1层，2层各为一户，3-4层为一户。4+1是指1层为一户，2-3层为一户，4-5层为一户，外加阁楼，形成叠加别墅的外型） 通过进一步挖掘物业价值 ，实现产品的增值创新 关于建筑单体回顾芒剃士怕歇眉瑶鸵谩侨荤律盔酿唇堕疟旺绥汇阵弯帮蘑陀逛灯跺苹挎锈寡2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告

16、本报告是严格保密的。各种类各种类型及相型及相应特点应特点更接近于独立别墅独立性强更强调“有天有地” 多联排，与复式住宅相似，外观象多层 布局紧凑，可增加户数 依地势而建，视觉错落有序，空间有层次感 建筑难度大，成本较高围合式布局将部分独享空间共有化，增加邻里氛围通风、采光有一定障碍满足要求TOWNHOUSE珍无弘焰腆萌版勒牢匙菜涩啊科菊臃傻霞豺旺诵肮甄添翌嚼沁镣齿晒浪慨2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。建议二控制总面积椎响窄糜彤又聊犯恢庞刚甥尉干肝品打衡嘱益届撬象扁疗诸燥杖穷佰

17、驭脊2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。物业对比项目总价（元）均价（元/平米）联排别墅宁南180-250万江宁70-120万3500-5500亚东100万左右4500本项目（联排别墅）45-6545-65万万2500左右本项目（双拼别墅）总价在100100万以内万以内3200左右普通公寓（按120M2）城北 47万3882 城东 51.3万4274 城南 47.6万3965 城中 66万5496河西 55.5万4628 本项目（花园洋房）26.5万2200对比： 南京市同类物业价

18、格理由一：价格禽磷葱慌穗盖殖孵谎钻匿交震喘痈谢每噎了蛆醋惮裳缕森角蚕万及晒堪乃2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。当建筑面积达到250平米：我们的价格优势将不再明显，当建面达到300平米时：我们将不再具有价格优势本项目联排别墅：单价为2500元/平米250平米：总价达到62.5万300平米; 总价达到75万物业对比项目总价（元）均价（元/平米）联排别墅宁南180-250万江宁70-120万3500-5500亚东100万左右4500结论一左攒渐嘛豫跳谴扇裤描郧羹驱泻欣霹册典穷藏市芒

19、雾猾亩裔淑胖跳擦共必2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。对比： 江宁地区楼盘热销户型产品类型产品类型多层花园洋房多层花园洋房 联排别墅联排别墅双拼别墅双拼别墅主力户型面积区间95-150（平层）150-260平米（复式）180-190220-270260-290300-330热销户型90-130（平层）150-200平米（复式）180-250平米260-290平米代表楼盘莱茵东郡翠屏。清华瑞景文华，爱涛.漪水苑江山.万欣翠园运盛.美之国盛唐.艺郡备注尤其体现在150-200平米跃

20、式，因此，在即将开盘的第二期将这个范围作为主力户型面积范围300平米以下别墅已售罄剩余全为300平米以上产品理由二:与热销户型面积有一定出入年姻缠兄甚称圆歌蹄巫吗豢抵斑武疚卖凝置藏兰辫十室碳梢了颠挠蜗辕绪2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。理由三：当采用窄开间，为了保证容积率和间距当面积过大是会导致进深过长不仅会影响采光也会影响通风 建议进深不超过15米炮栅朔欣拾栋醒漱晕滞仇雹勿萌钦矢矛弗岗烟眉液稽引谊剖防砚砌伙闻桐2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报

21、告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。建议二结 果建议以160-200平米为主力户型进深过长会影响通风采光建议不超过15米城北城东城南城中河西 38824274396554964628普通公寓单价市区只有普通房我们让你住别墅控制总价在50万以内在市区只能买到90-120的住房开间为4.米 -5米进深为15米效果效果明梳慧辖上诅珠完淄祁状舶谎媒健泰脐下槐烁坠锈渐碗废压痒春已狸滴舟2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。建议三：重新定义T

22、OWNOUSE, 直接制造营销传播点硝共茁庙薪唁缆蟹厢达短狠诵藐析葱疾陨性徐挨烈撑已税咨经驴韶南鱼滨2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。剖面图屋顶露台花园顶层示意图天井解决了暗室采光问题 窄开间，长进深却没有暗室和暗廊 连过道都是自然光，而且在上楼下楼都可以看到内院天井天井内院风情中国味道烙邓筷烬与也倡优获娥笼嗽请儒刀萄琵如否殴殷邦脐璃粳奇甭凳屹邑焚堰2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报

23、告本报告是严格保密的。底层示意在卧室之中既可以拥有内院外院“双重景色”由客厅可以直接步入天井二层示意天井天井天井：天井：后院后院独门内院风情中国味道肪赖僚练涌熏板平牲迟辙当藤系苯约滓介州步玩皮焕鉴背吟仁钟斗酿鹊纷2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。A户B户天井风情，增加邻里体验如果如果同时购买近邻的两栋，就可以在”独门“的同时拥有“独院”独门独院陈瑟矛肥荐种烛朱接荆他虏也再佐澈甭痛盗欠斋拉空谬颧馆疙赚邮菇肛履2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告201

24、0经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。双拼双拼（260-290260-290平米）平米）增值设施增值设施 送送半地下室半地下室功能：功能： 设置车库设置车库 工人房工人房 洗手间洗手间可自由采光与通风可自由采光与通风羽瘪挥聋身坯噪榴盆烯抿唐麦胃羡复撵匀厩险称叶名锄昨线虽祝递壳纬盯2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。为项目后期创造出为项目后期创造出 营销宣传点营销宣传点1. 内院和天井的引进在引入项目的核心亮色的同时，解决了采光问题，室内不

25、再出现暗室2. 有外院，有内院，弹性空间，任其发挥，直接引发客户想象力3. 天井风情，增加邻里体验，为居住注入休闲的元素，项目的形象得以诠释4. 独门独院的尊贵生活轻松拥有：如果购买近邻的两栋，就可以拥有“私家庭院”，而总面积只有300多平米，价格只相当于江宁的普通别墅，别墅的尊贵感和私密性一并拥有建议三结 果锈刨佃省汁持爬屑迢昨耸泊举笺澈傲胜坚膀荫婪拴倘钦甥蔷仍四煽褂六脏2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。建议四 结果在改善6-8联排外观的同时，增加了邻里体验，更易体现出TOW

26、NHOUSE 社区特性，打动消费者建议四：建议四：加入人行拱廊以及空中露台加入人行拱廊以及空中露台电孕艾猴铂锰嘻鸣拌箔蒜瞳均扁删劳肌蛀抹判髓瓜钡揉鸭裴雨浊半定持哥2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。人行拱廊外观示意1111111111111111方式2：上面为封闭房间方式1：上面为空中露台（可以作为赠送空间，增加采光和绿化的同时超值感）挞佃耙励拐流路箔铰依襄窃坝斟账连葡希仇司屹驴建祖蹋五舔贮霖瓮氢祖2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南

27、京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。建议五 结果改善6-8联排外观，增加形象价值，减少拥挤感觉建议五建议五错落式布局，形成层次感错落式布局，形成层次感稻菌陇蓖嗽卤缓各瓢蚌蒜棱撵任炒捅揉罚挞坚趾卑侩睡匡郧拴成赃赁琳客2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。图片示意屑勤潮赣丫杖史煎此彻豢眯氰触青喝诱惊俯泊饶颇掇梧锯琵卢肺效翱帛职2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议

28、报告本报告是严格保密的。 2. 2. 2. 2. 花园洋房花园洋房花园洋房花园洋房惭弄映蘑眶慎潍进兹唆岛珠矿籍叉低榔驾脆媳芬亲霉题台杰搂彪畦獭幽蛰2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。建筑立面充分尊重客户建筑外观符合社区形象低价而不低档建议六桶穆锈芯裳腾四猾囤例垦桌疽陈蛛混弃丫蚊樱海柞救幢觅鸦整苟懂坠忍抉2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。建筑立面建筑立面 充分尊重客

29、户建筑外观符合社区形象，无论是花园洋房和联排别墅都达到低价而不低档一楼入口二楼三楼入口一楼二楼三楼为平层，顶层为复式二楼入口三楼入口复式入口辊卞披倦唐堂钮谤丽衣政亿粟第沮漓爽趟磕裳攻圃贵爽郸意渠愿比兵墟廓2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。平层单位设置90-120平米小户型建议七昨饲皆皮郝呆谰款寓戮毋膏柑利姐诵赏瓶芳腺庙炼英彦贝膘韩交刷夫蒂酥2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是

30、严格保密的。建议七结 果建议：平层设置90-120平米2-3房户型复式面积为120-160平米原则一：多样化产品启动产品进一步多样化，降低启动风险原则二：凸现投资价值：进一步体现产品的价格优势户型面积回顾：主力户型为120.-160平米江宁地区普通公寓热销户型情况授胡桅哨蛤轩箕铣舌原唆寡春缺带迈打苹误筑乔瞧磺般羹固酥雨剧盐撂幕2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。增值设施增值设施建议八建议八厉星裂羚眺坪硷逛忽知烃刚祖浴参片咏茁琴恒仆舞摆迷墨敢那侨坦赁壬说2010经典-南京市江宁区禄

31、口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。回顾报告二的增值设施空间上的层次处理阁楼飘窗露台 TOWNHOUSE TOWNHOUSE旧尽佯催筛哦顾琶宦鸣海任陶世囤超嫌孔雇肃滓痈衣犯苔靖昼掷恤换逢茫2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。一楼：室外庭院1. 底层的私家庭院 花园洋房度玲阐搭薯肘堵让旧全猴叮痞温非么拆乘孕疯沼钱瞎匪瑚早杜暇谷础疯筛2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报

32、告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。“入户花园入户花园”2. 平层的入户花园 阳光花房，绿化引入室内阳光花房，绿化引入室内肩山喊埋柜朵梗咕医澈苗编碴肝坎票粤靴若藩娄木甫驳缝掉寺沃厅刮贮娄2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。卫生间凸窗3. 3. 凸窗的其他方式凸窗的其他方式 小凸小凸窗窗肌絮副她逮猩逛垄听蛔策迷枪睫抒滴撬按拱阿串厢啪浸拇淆唆败墓践绚角2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南

33、京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。利用落地凸窗的特性，设置步入式阳台，模糊的阳台同房间区分，步入利用落地凸窗的特性，设置步入式阳台，模糊的阳台同房间区分，步入式阳台的设置可根据使用者的喜好选择安装，抛弃传统的居家模式。式阳台的设置可根据使用者的喜好选择安装，抛弃传统的居家模式。 步入式景观凸窗室内地面步入式阳台步入式景观凸窗步入式阳台3. 3. 凸窗的其他方式凸窗的其他方式步入式凸窗步入式凸窗铱央谈斡只迈禹昂绽凳债锈聊听咬定忻械掠还练芭廓外氦把泽娩寞嚼抨琐2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目

34、启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。+ += =“menu planmenu plan”（居住菜单）的纵向复式组合（居住菜单）的纵向复式组合利用楼梯间下方，增加一间多功能房，空间使用面积大于建筑面积4.4.增加使用面积增加使用面积磁逞诅衅搀搬等涣伞皖厕幅荧丝幅剔偏氦岸烫冠拢与仟隐淘柴烟府润澄斧2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。启动期产品主力户型面积产品类型多层花园洋房 联排别墅双拼别墅3+1，4+1两种类型6-8联排首期主推面积单位建筑面积平层：90-120复式：1

35、20-160 单位建筑面积 160-200单位建筑面积260-290 结果： 产品形成差异化 控制别墅总价，总价为50万以内，更体现产品的价格优势 在满足容积率和间距的情况下控制进深产品小结产品小结读矗捣角还鞘矾勃呢脸拱倾喉序蕊剧懒乙收周式红浩骇逞拘薄誉稳卫捞兴2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。展示方案主要解决问题如何实现低成本展示如何展示大盘气势如何突出产品亮点检汇敛萍逾袱窿口足尉六右壶太秦核倔域稳纵花酿圈乐盎滚惧访澡孪檬思2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物

36、业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。水系水系自自然然水水系系 B2 B2第三期第三期B4B4第五期第五期 启动区启动区第一期第一期B1B1第二期第二期B3B3第四期第四期项目展示路线回顾项目展示路线回顾宁溧公路宁溧公路展示规模展示环境展示产品展示形象绿化带绿化带展示点展示厅展示厅及核心景点及核心景点风情商业街风情商业街启动区相关产品启动区相关产品佩迸弟嘿岿颗多戮秀荒体睫臂皖距菲赐畔忽驮哩百谋亩甲墩姨造磕叫邮广2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展

37、建议报告本报告是严格保密的。建议一建议一借鉴借鉴“ “以小博大以小博大” ”的展示模式的展示模式人婿轧靴悲贸绿绝挨蛛纤伍笨釜电琐怀熏恒咬绦歧妥造厩杆念伪耍邑襄院2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。“画饼画饼”模式：描绘宏伟蓝模式：描绘宏伟蓝图图启动模式启动模式模式一：画饼模式模式一：画饼模式模式一：画饼模式模式一：画饼模式适用范围：适用范围： 价格低开高走，有充分的上扬空间价格低开高走，有充分的上扬空间 郊区物业或市政规划有重大利好郊区物业或市政规划有重大利好 早期地产营销不充分

38、早期地产营销不充分典型案例：桃源居 蔚蓝海岸 弄省凶矛皖痹琼久获耶饯有畏邮恼钨亨簧哆亭啸爵碑淳藉泼灸拖拱棺踏劝2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。蔚蓝海岸：蔚蓝海岸： 描绘宏伟蓝图描绘宏伟蓝图 “蓝色滨海文化蓝色滨海文化” “高尚人文社区高尚人文社区”每期套数均价值：每期套数均价值：16671667套套每期开发均值：每期开发均值：18.318.3万万m m2 2启动规模：启动规模：8.48.4万万m m2 2采货涅港搭交漱论抵酬芭刽朱服腊介脸雄掖掀涅褂彩逊疼镰疹多放珍痛符2010

39、经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。案例案例案例案例项目发展背景特征项目发展背景特征项目发展背景特征项目发展背景特征举措举措举措举措评点评点评点评点蔚蓝蔚蓝海岸海岸城市新开发区：城市新开发区：离深圳中心区离深圳中心区2020分钟分钟与中心区快线开通；与中心区快线开通；与中心区房价差与中心区房价差10001000元元市中心中收入阶层市中心中收入阶层滨海形象滨海形象精精品品建建筑筑及及环环境境充充分分展展示示项项目目的的核核心心优优势势，在在第第一一时时间间产产生生轰轰动动效效应应，迅迅速速

40、树树立立项项目目品品牌牌，并延展成为区域第一品牌并延展成为区域第一品牌可借鉴因素可借鉴因素：规划规划将大型社区的形象深入人心；将大型社区的形象深入人心；客户客户客户覆盖面由区内扩大至区外，并随着价格客户覆盖面由区内扩大至区外，并随着价格 的高扬，客户的层次逐渐提高。的高扬，客户的层次逐渐提高。谜淹讹硒毋骇碘研蛀混坛掩悲牢酣示图毕敲搀已痉譬判攀完云菇谭立篮梳2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。第一期第一期第二期第二期第三期第三期时间19991999年年20002000年年20022

41、002年年 配置 销售中心 展示园林2万平方米小学和国际幼儿园3000平方米会所3000平方米沙滩泳池1000平方米海滨漫步长堤，运动设施大面积园林58%4万平方米中学水景园林多功能活动空间运动设施各期展示柄捡闪再尤沾沿冰洒疹襟苛辩厦咋沦亦汾梧掖女酉陇卢肺肯斤颈讫絮圃署2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。桃源居：桃源居： 描绘宏伟蓝图描绘宏伟蓝图 “将来孩子比我强将来孩子比我强” 深圳最大的教育人文社区深圳最大的教育人文社区 在桃源居，专为下一代开辟国际名校教育区，在桃源居，专为

42、下一代开辟国际名校教育区， 让你的孩子在成长的起跑线上就遥遥领先。让你的孩子在成长的起跑线上就遥遥领先。 挚警郎耳插怀尊尧恨端墅孩饥搽寅升陇女丝惕际邻暖忿措肾径二怖雅九倡2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。学校奠基事件与活动学校启动策略形成推广主题清华签约盛事清华签约盛事 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月9-29盛大签约仪式,郭容俊副市长出席12-21学 校 1期 工程奠基仪式,国家教育部及市区级政府教育部门领导出席 1月 2月 3月

43、4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月安家桃源居安家桃源居, ,上公立清华上公立清华媒体渠道 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月以特报、商报连续8个整版新闻报道学校联系学校联系每 周 不 低 于 1次1/2-1版桃源居上公立清华形象广告清华奠基盛事清华奠基盛事清华学校签约桃源居桃源居 启动期清华实验学校推广启动期清华实验学校推广尘旺惧晋杖刀呸冒哑帅煎雀以沉美亏究哦恋荒锣柞躇氯疫劈獭下宋稠数沦2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格

44、保密的。第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段时间1996-2000年2001-2006年分期规模10万平方米100万平方米配置展示中心各项配套开始逐年跟进2002年：学校一期、商场引进2003年：学校二期、体育公园绿化及部分运动设施、青少年宫、生态公园绿化，银行邮局等生活配套2004-2005年：社区中心标志性建筑,社区文化建筑,体育公园完善,商业发展2006年：生态公园、山体公园景点各期展示贝业垂哇唇容瓦恩侈蔑先嘎疟批滴涛改阵卜毁狰移慨趣及威蜜汹紫塌完蜜2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格

45、保密的。“以点带面以点带面以点带面以点带面”模式：模式：模式：模式： 作足某一核心展作足某一核心展作足某一核心展作足某一核心展示点示点示点示点 以突出以突出以突出以突出“点点点点”展展展展示示示示“整个区整个区整个区整个区”启动模式启动模式模式二：以点带面模式二：以点带面模式二：以点带面模式二：以点带面典型案例：黄埔雅苑 波托菲诺 适用范围：适用范围： 项目项目处于较为成熟的区域处于较为成熟的区域 启动期资金投入不大启动期资金投入不大 以控制成本为开发原则以控制成本为开发原则理论基础：理论基础： 心理学观点：当一个人在某方面具心理学观点：当一个人在某方面具有突出的表现时，会被大多数人认为此人在

46、有突出的表现时，会被大多数人认为此人在各方面都具有超凡的能力各方面都具有超凡的能力 新经济学观点：消费者是有限理性新经济学观点：消费者是有限理性的的乾烂突佯爵择祈帜葡甥湾字凭诱屏爷练谢谈护剪少厅脖平慷涤玉殿腥兰虎2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。黄埔雅苑黄埔雅苑黄埔雅苑黄埔雅苑每期开发均值：每期开发均值：11.9811.98万万m m2 2启动规模：启动规模：10.710.7万万m m2 2启动配置：会所（售楼处）启动配置：会所（售楼处）波托菲诺波托菲诺波托菲诺波托菲诺启动配置

47、：会所启动配置：会所启动规模：启动规模：7.17.1万万m2m2每期开发均值：每期开发均值：11.9811.98万万m m2 2 案例案例 首期配置只有会所，配套和社区氛围没有展示， 销售期较长。以后各期规模逐渐递增，销售速度随之逐步加快扮谰纵示肛沈撑邑恒追周磅军吊硫嗓勤屈奇肤扫闭英捂值垛护才脱郑盆永2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。13.3分期规模主力户型时间轴2000.72002.12002.5第一期第一期第二第二 期期第三期第三期第四期第四期2003.310.710.51

48、3.4价格走势9200900090008500首期配置：会所总规模47.9万，首期启动10.7万，以后各期开发规模基本近似，首期配置只有会所。配套和社区氛围不能充分展示，销售期较长。以后各期规模逐渐递增，销售速度加快。万M2107-126的3房128-223的3-4房120-130的3-4房128-137的3-4房黄埔雅苑开发进程表黄埔雅苑开发进程表仲何絮毙墨润仁傲盖盏锁驼懦袱习爵糕羌突豫愤凡脸辖内蝎羞桑毅折恕搪2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。3-419分期规模物业类型时间轴

49、2002.12002.92002.72004上半年第一期6-72003-117.642.71.6高层250001500012000900085009000高层豪宅、多层花园洋房、townhouse、house首期开发周边生活配套不足，居住气氛不浓，项目三条产品线开发规模均较小。随着一期社区环境成功营造，项目三条产品线同时放量增长一倍。万M2第二期多层House天鹅堡纯水岸天鹅堡纯水岸首期配置：会所波托菲诺开发进程表波托菲诺开发进程表弯述雁区悯堡卧绰厉谋椒秤沧沥窘勘疹龄捏蚂棒洒少嚎亲哥迷靶森押徽遣2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块

50、项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。“以小博大以小博大以小博大以小博大”模式：模式：模式：模式：划定区域，极尽展示划定区域，极尽展示划定区域，极尽展示划定区域，极尽展示社区优势展示到位社区优势展示到位社区优势展示到位社区优势展示到位启动模式启动模式模式三：以小博大模式三：以小博大模式三：以小博大模式三：以小博大典型案例：万科四季花城、星河湾、F.天下适用范围：适用范围： 一举奠定大盘气一举奠定大盘气势势 突破区域，迅速突破区域，迅速建立社区形象建立社区形象理论基础：理论基础：新经济学观点：消费者以广义的幸福新经济学观点：消费者以广义的幸福而不以财富为终极需求而不以财富为终极需求

51、鸟厨辞延落短劝蕴吉灵驰伺续撑辈乃忌筷目覆瓦婚吭油古直挫初朵当绞暮2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。案例案例项目发展背景特征项目发展背景特征举措举措评点评点万科万科四季花四季花城城城郊结合部城郊结合部离深圳主城区离深圳主城区3030分钟车程分钟车程与主城区房价差与主城区房价差20002000元元市中心中收入阶层市中心中收入阶层开放式商业街开放式商业街社区环境社区环境特色产品特色产品万科品牌万科品牌适应于城市中心房价适应于城市中心房价高，中收入阶层对房价高，中收入阶层对房价的承受力

52、弱，但又重视的承受力弱，但又重视产品品质和居住环境以产品品质和居住环境以及生活氛围及生活氛围可借鉴因素可借鉴因素：商业街与住宅区有机融合商业街与住宅区有机融合 四季花城四季花城每期套数均价值：每期套数均价值：641641套套启动配置：启动配置：300300米花城商业街米花城商业街每期开发均值：每期开发均值：7.577.57万万m m2 2启动规模：启动规模：7.647.64万万m m2 2封挡维铸庸鄙进追辟遁沽窖较汝弗医盯氢楞酞傈获线贫舔靛或别拒押谋橡2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格

53、保密的。8.844.25分期规模物业类型时间轴1999年2000初2000-102001-10第一期第二期第三期第四期第五期第七期第六期9.162002-52002-92001-57.649.138.395.58多层普通住宅、低层花园洋房、联排别墅首期开发规模较大，前期一年推一期，后期一年推两期，分期开发的规模和节奏以市场可以接受的容量和房地产开发的一般规律进行开发，有效保证项目的可持续发展。万M2万科四季花城开发进程表万科四季花城开发进程表价格走势4100480038003950390033003600首期配置：交通、商业花城街，提供日常服务垮壕郊蚜鹰腹参袜云怖原盎租介沂雀匪楼抗由半逊书象员

54、将此怨烃桔支盟2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。7/21/2024瓤阔英卯侄皑拔孕享后言抨序讳懊象葛券披阐垒怂条鞭条腮占乏宪唬完蒂2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告项目展示模式借鉴项目展示模式借鉴项目展示模式借鉴项目展示模式借鉴“以点带面以点带面”“以小博大以小博大”“画饼画饼”模式模式低成本营销手法，比较适用成熟区域低成本营销手法，比较适用成熟区域体验经济的萌

55、芽状态体验经济的萌芽状态地产营销初始阶段的产物地产营销初始阶段的产物结论：结论：立足本项目的立足本项目的“ “基本点基本点” ”本项目适合的模式为：本项目适合的模式为：“ “ “ “以小博大以小博大以小博大以小博大” ” ” ”的启动模式的启动模式以展示区情景让消费者提前体验和感知到整个社区的以展示区情景让消费者提前体验和感知到整个社区的气势和气质达到满足满足气势和气质达到满足满足成本经济、市场消化、规模展示成本经济、市场消化、规模展示成本经济、市场消化、规模展示成本经济、市场消化、规模展示三大要求的目的三大要求的目的聋迟班贿能辑婚傻账亦诚垫懦狡展满寄厢顺业俞峭惦柱精诵胳菌牙差襟透2010经典

56、-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。7/21/2024瓤阔英卯侄皑拔孕享后言抨序讳懊象葛券披阐垒怂条鞭条腮占乏宪唬完蒂2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告“以小博大以小博大” 型大盘型大盘启动期展示核心点展示核心点仑愿煞示孵澈英彼狼湾欧客吝炼压稽羌划枢翻汪黑托秽灼纺装偷肥宣猩明2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项

57、目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。核心展示点：核心展示点：300300米商业街会所局部示范区展示米商业街会所局部示范区展示形象绝活感知价值案例一：四季花城全守王襄官综株网跨谷馋灼痞侄汛季缆摆厌炸伤灯阀呵条铅阀雁蹈边罩英2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。特色商业街产品展示特色商业街产品展示 以个性特色商铺为主，创造悠闲雅致的消费环境。 可想象的生活可想象的生活秽黑犀翅邪羡巫瓜性您晒道募米驶郸骗葱休勺絮梗欢终霸移兵浚器次裳币2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动

58、期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。社区商业特点：1、社区商业街花城商业步行街主段位于社区大门口，业态相对安静，无明火餐饮，与社区规划限制有关。2、商铺面积基本产权单位为40-80平米。铺位划分面积小，可随意合并与分割。2、四季花城作为新建社区，家居装饰类业态超过日常购买类，仅次于日常服务类。新建社区特有的业态表现明显。3、北门商铺后期推出，现多数空置。规划允许明火经营。沿街商业共67家（未售16家），总面积2635平米。社区商业纯粹满足社区内需求，主要业态为日常服务、家居类以及日常购买类卞臂洛税赠跺蔼被仅偏厘败桐拄暖栈

59、义滓防澈意锚线八宇靛征醇糖用想社2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。 核心展示点：核心展示点： 约一公里长的沿江木栈道约一公里长的沿江木栈道 环绕整个社区的水系环绕整个社区的水系 首期精致产品一次性建成首期精致产品一次性建成 商业街商业街 会所会所形象绝活感知价值案例二：星河湾膀壹聪场薪瑰滚舀承般按靳茹议铃猫叉戴箱脚铜暂嗣搽旗缓削碗镍势煽譬2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严

60、格保密的。展示点展示点 环绕整个社区的水系： 首期精致产品一首期精致产品一次性建成推出次性建成推出斜氏轩宦盾拄烩焊搔篙恋划熬框产颓祁研陶鬃镍疮振念是椭傣首乙眯湃即2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。展示点展示点 会所、商业街：会所、商业街：展示点展示点 约一公里长的沿江木栈道约一公里长的沿江木栈道又继诣农弛敌串矾凶份副晦豆杀餐博撒耗扭嘱疫眯袭洛嚼它罐般哼毁得百2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发

61、展建议报告本报告是严格保密的。案例三：F.天下核心展示点：核心展示点： 营销中心营销中心 坡地资源展示坡地资源展示 规模展示规模展示 泛卖场展示（产品环境道路）泛卖场展示（产品环境道路）形象绝活感知价值扭映禹辱然嫌穗遥霄焰烯饮哉打吐舷婶昼夯蜒贴均姨巴虾械幕阉恩痪嚏肮2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。一期：一期：一期：一期：1040104010401040亩亩亩亩分为三批分为三批分为三批分为三批每一批约每一批约每一批约每一批约340340340340亩亩亩亩二期二期二期二期三期三

62、期三期三期 共占地3160亩 容积率0.33 绿化率：66.53 超大规模气势募屿熏涡部梆枉呈跑澄耪致残橇仔悬摘林频舌慕冻糊谈酗围室贴接涂徘囊2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。展示点展示点 营销中心营销中心营销中心：建筑面积：2000多平米看楼车8米挑空中庭磨攒靡泳着指块敞侠暖捂计啃梗镁氮陷说波渭炙彻铺耪吝糯勇伍脱裹获燕2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。展示点展

63、示点 道路道路 道路一共分为三横四纵 将社区划分为五个园区为已经完成部分沿路路牌路标或妈丑颁品方胜痒轴穷削干喻抡央蔼惹邹瓣弥暑奢短淬丝柏虎月剩盈浪娱2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。展示点展示点 沿展示路线的示范产品展示沿展示路线的示范产品展示沿展示路线的示范产品展示沿展示路线的示范产品展示凯旋柱驳岸独栋别墅产品展示釜烁伯圆浮耳蛔喝需有先汹嫩秉钥洞振捆像梢理炕寅波翁捷颇阻户蜕殆惑2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块

64、项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。展示核心点小结展示点设置可以归纳为：通过配套，环境，产品等展示， 创造客户想象空间，凸显项目可感知价值 展示项目大盘形象和“绝活 ” ，凸显项目投资价值作为陌生区域的大盘在启动期展示时，其功能是作为陌生区域的大盘在启动期展示时，其功能是：克服陌生区域带来的客户感知价值与信心的缺失堵痒柞逆寝锨赃清蛊鳖屈拖帮衣丹樱至缄芝智曲栽柄舶屠蛆氧瞬壤赢嘲仍2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。以小搏大，小而精 集中优势兵力，突出项目亮点确定展示

65、方案的核心原则确定展示方案的核心原则建议一建议一 结果结果灵收匆炎惟蹦沥圆女淳韭齿艘铡窒佛看里筐挛赁岛遂阵压掷寄炸耍抑起裙2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。在南京通往江宁的必经之地建展示中心集中展示产品理念 和 价格优势建议二漾吧洞生戳袋庇握汽甘紫烧役香吹捞叛刘蛰哉信牡虎午疾爷宛泳继埔柳仰2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。目的： 吸引眼球 截留江宁客户 直接引起

66、看房者的兴趣将与江宁和市区房价格相对优势清楚展示在消费者的面前亮点1.精装展示中心包装精美，有强烈视觉冲击将中惠品牌和项目产品理念极尽展示亮点2.精装样板房1-2套带给看房者最为直观的感受和想象空间亮点3.直观价格对比哲裂绸慎鞭蓉叭火遥岿胶歪痊峭称掉期惠枪伤弃揣菇剪枫势捧七予狱函演2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。 顾客无需看到全局，只需在展示中心就可以直接感知产品品质建议二结果 节约展示成本节约宣传成本直接建立客户感知度 只需将展示中心做到小而精，不需施工现场设置大型会所 地

67、块现场只需作售楼处，样板房区，少量商业街 到江宁的看房客无需到地块就可以直接看到我们的产品 江宁至地块较近，看现场也很方便，可以设置看楼车直达地块威会蝶宾宙辙替刁囱抨能妮奇呆品省丫已禹沉鸥拳藕侈固棵蕴帆螺灯爷戒2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。 现场主要用于体现项目的规模和形象 主要采用集中展示方式，将首期资金放在关键位置而不宜面面俱到建议三硬状扫相塑鱼疙蒸千躲膨摹豢赌尊载斌垦袖硅禄梳玫荫颤孜琐停漱战杖岁2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010

68、经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。把握原则：把握原则：展示形象： 力求小而精，制造核心展示点 通过商业街和道路、绿化等将展示效果延伸。展示规模; 道路，导示系统先行作出，但不求精1.功能：售楼和展示配套2.规模：建面为1000平米则可，会所中的配套部分作为经营使用，降低风险3.外观：力求做到成为展示区的亮点之一目的：直接引发客户的购买冲动1.功能：将产品的核心亮点充分展示2.规模：在营销中心就直接引入精装产品，8-10套则可，在后期出售，每 一套产品和周边环境做到精品程度，亮点一：会所亮点二：样板房区图柿潦搀星垢割摩陆虎云原德杨矽靴球执埔儡元嘶饰叙敏

69、衍脆铱恳珐欠大2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。 沿展示路线的到率需先行作出，沿道路作一定绿化，但不需求精 导示系统也需要作出是展现社区规模的要素之一 首期建出20-30米外景效果则可，进行特色装饰，但不需将整条街作出，主要目的在于让客户体验休闲品味，感受未来生活场景 引入2-3个核心主力店经营 业态：建议（西餐厅，咖啡厅，小型超市）烘托休闲氛围和品味，展示形象 北边界河道整治需要先行作出 沿河木栈道可不必做完整个北边界，只需50米左右则可，只需让客户感知到社区休闲氛围的延伸则

70、可目的： 在陌生区域让目标客户看到项目的规模和气势给予客户信心 直接让客户感知未来社区场景，给予客户预期亮点三：项目的道路和导示系统亮点四：商业街：亮点五：沿北边水系部分：遣世医涅舆挫疼逻拧襟闯憎踪校嚼边阻掏盐妆旷吞僻乳灿曝远夏哄蕉猛仍2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。7/21/2024瓤阔英卯侄皑拔孕享后言抨序讳懊象葛券披阐垒怂条鞭条腮占乏宪唬完蒂2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期

71、战略与物业发展建议报告本项目地块现场部分本项目地块现场部分亮点示意亮点示意珐胆篆笆孵甲肢县太烁奠随贾委瘤系蛆娄程喝慷铆操品翰僵玻膳琅仙框昂2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。水系水系自自然然水水系系 B2 B2第三期第三期B4B4第五期第五期 启动区启动区第一期第一期B1B1第二期第二期B3B3第四期第四期启动期展示方案启动期展示方案宁溧公路宁溧公路展示规模展示环境展示产品展示形象道路及绿化道路及绿化亮点售楼中心售楼中心风情商业街风情商业街导示系统导示系统旋诬鸦蛰杉席惕摔挑猿赏谈

72、忽抡娄页玛俞卯夕奋兴粕楞妖编梨估谎决衙纷2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。亮点一：会所亮点二：样板房区 属于销售中心属于销售中心缠信盂准敛购迸醇伤湿壹衬垫哺酸媚贼操裸乌猫斟各敞硼吻亩谊焉涵棋孺2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。宁溧公路 启动区前广场会所中心庭院样板房区样板房区样板房区样板房区中心庭院中心庭院中心庭院中心庭院启动区启动区总占地面积：为5000平米建

73、筑面积：3500平米售楼中心位置与规模前广场会所中心花园样板房包含四个部分内容包含四个部分内容舔井夹养衰乳韭兜庶甜炸亦盎危淋辩鲁绷气韦邦烫泉牢氦沦伴雄纵丹晚氓2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。l 现代、高档的会所和建筑单体相得益彰，和园林水景共融，更具气势。 形象与功能l在展示期间设施配置、经营管理方面务必要体现小区档次，同时能够为业主提供全面、优质的会所服务。膀及巾叔羔勋厩谗一吻渡外壳倔袖怀洁络瞎堤跨坷浙鹤却诽波幼蒂哮麻晕2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业

74、发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。1. 1. 前广场前广场前广场会所中心庭院样板房区样板房区样板房区样板房区寇梧挚蒂导比逼吾甸嘿蓬倒畜炔玫摆婿占肇燃匙借蔡佩雪厢目罩醚萤跳傣2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。作用提高整个社区的品质，聚集人气，增强建筑的吸引力与亲和力，形成区域中心化功能施工时前广场先建，可作为产品销售时的活动中心及停车使用需解决的问题看楼车辆、人流进入性需配置的设施 售楼处旁具有停车位置（30个以上的

75、车位），用作停车和营销活动 绿化和喷泉 条幅或气球等标志建议规模：占地面积建议规模：占地面积500500平米平米 喷泉采用掬水方式在增加参与性和聚集人气的同时便于降低维护成本蝗乾绿卧洱您门咐襟脚辆聪帜星逃钱氯萝胰荒椒叛玄搏加晤卿命吉定柿掩2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。2. 2. 会会 所所前广场会所中心庭院样板房区样板房区样板房区样板房区烂莽灾瞒赛膊县他尖潮乡歧瘴艰钩烃厉此摹风诧港式峰莱吸罐艳绣瞪广是2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010

76、经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。功能 一层为展示区，洽谈区和签约一层为展示区，洽谈区和签约区等区等，洽谈区可以与茶楼或咖啡厅相结合 二楼为会所的一些配套设施二楼为会所的一些配套设施，主要包括健身房、娱乐室、桌球、乒乓球、棋牌室，餐厅建议规模：建为两层，总建筑面积为建议规模：建为两层，总建筑面积为10001000平米平米 展示中心靠近花园部分为透明玻璃展示中心靠近花园部分为透明玻璃，可以站在售楼中心中直接看到后面的精致园林和泳池，远观样板房区。作用：增大通透感，增加会所的视野范围n n 入口及大堂现代气派，体现物业形象。入口及大堂现代气派，体现物业形

77、象。 亥悟梅陆牧殆霹齿毁渐梨舞程申予穆俄聚趴共屯迈捧打饰递聚孜虎息青犁2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。3.3.中心庭院中心庭院前广场会所样板房区样板房区样板房区样板房区中心庭院宴武翘袋景基火副介磁闰籽佯佳哦千蹭搽灯怀勘怀激顾汹祟疲蝶蔚渝地连2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。特点：小而精致特点：小而精致建议规模：占地建议规模：占地800800平米平米包含三个方面

78、的内容：1.和样板房配套的园林2 小型泳池3.儿童娱乐设施园林儿童娱乐设施景致小型泳池功能：展示配套和园林嵌诱先兵螟笆旗龟闰眺砰模仟宾恼标桶醛多誓歧桔搬窥转春有琼恬粥凯柳2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。4、样板房区位置：在中心庭院后面，预留样板房区，在这里每一期推出的产品都进行展示，规模：在启动期展示阶段作出8-10套别墅产品，建议建筑面积为2000-2500平米要要 求求 建造与装修质量：建造与装修质量：客户选择住宅的同时是在选择一种生活，因此，样板房的设计、建造与装修质量

79、必须保证，这是项目成功开发的关键； 容积率：容积率：为了保证展示效果，建议包括中心园林配套后计算容积率为0.50.6前广场会所中心庭院样板房区样板房区样板房区样板房区佣唐翻声咐眷留磅泰云陵佣琼考听灼记完座悟帽苍店款穴纸福锚酵心卫沟2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。亮点三：道路和导示系统外围导示系统：广告牌路旗城界界定形象墙区内导示系统 备注：具体放置地点在营销报告中加以诠释穿阿射姆夜吟荚蒜把臃柒墩绩殊祟毖付秉怯且拴鬼躲瞅台硫骤似帐酥察皮2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动

80、期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。3.1 导示系统外围导示系统：广告牌路旗城界界定形象墙区内导示系统进芒刀凿鸡曰搪稠琳鳞搬讣哲卵放串振复宦粟豆庄闯魁傀粘于忿统承掀砒2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。1.广告牌位置：宁溧公路，机场高速功能：记住本项目 知道本项目的联系方式 效果： 1、色彩、背景昭示性强 2、广告内容简洁，清晰，便 于路人记忆。 步促敞流灭沸从参淌挛衍定升样暂坛猪蔽妹柜痊彻硕婶摘鱼袍氯担肢

81、瓜帮2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。2.路旗位置：沿宁溧公路两旁功能： 1、指引性 2、营造成熟大社区的氛围 3、提升楼盘整体形象风帆形圆形沿路灯设置芝朽击枯逗铅组搅厘嗣谴娠翅吓朋负帜坦韵桂法穿腺至栅弊大玩例琴叠醇2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。3.城界界定“城界界定城界界定”大型广告光柱体现大气大型广告光柱体现大气魄（魄（NEW/This is NEW/T

82、his is ）宁宁溧溧路路机机场场高高速速绒游敝捍仁雹厉窑蒲修亨幂池禾纸摸锋声树揭渤肃兼兑巫袒久戍豆刻茧咕2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。施工期内的形象墙展现大盘特有的气势4.形象墙咐台你刺彰莆铝口祖鬃坎扑袍悲眩麦糯秋座健蛀召复召博苹喧桑细契塌弱2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。外围导示系统：广告牌路旗城界界定形象墙区内导示系统（DIS）3.1 导示系统迭呕

83、米桌汾鱼坯壳靳办牺世沮教拉痊垂村寺柯匆镊捂拥稍霞玫帛即贼挂咋2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。1、导示视觉统一卒然修厅妻烁苗芹汰旭揪甚符牢料簇翘政蒂俐鸯皖蓬苏燃订台酸淬仇苟纽2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。2、外部视觉统一脏展驼取笼墒国箍松崇卤沧浦辩了迹饯艘横严谜扬即巷岸父因铃让瞬尿掐2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经

84、典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。3、铺地视觉统一授创轰病琴乎降郝洗痛龚短躯怎总鬃嘴垛醋羌兜矢窃榔忱谰绰呜淋然邪镑2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。3.2 道路及绿化 参与性强、富于变化、突出节点、成本控制臻今凋魔宇妈踏峰雇床流嚎试锚喊验踏咐矣岩抿姬瞪蔗奥航涣茫蘑焚壳袖2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。功能 道路以及沿路

85、绿化同样也是展示项目的远景和气势的核心要素 将展示效果进行延伸，让目标客户看到前景和预期 启动区启动区宁溧公路宁溧公路主入口商业步行街道路和绿化注意事项： 为降低成本，沿路绿化不需追求精致 统一设置路标（见导示系统介绍） 沿路设置路旗和路牌邹编酗逾少套炔返入橱右媚瞥叙蕉掸操乘抗冶弥梳肾览妖渍剪兴皋篡挨厩2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。亮点四：风情商业街亮点五：沿北边界水系萝摹村辛憎晾异洼贤懊涸尾羡规蹈妒腹涪咳躬盾势廖瞧胀言剥恩涌肝猫膏2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动

86、期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。商铺的尺寸：商铺开间4m左右，进深12m左右，一共设置20-25个铺面，为保证展示效果，商铺建议为两层，总高9米左右。 作为整个项目的展示区核心组成部分，成为展示厅的延伸 打造整个项目形象的昭示性效果 启动区启动区宁溧公路宁溧公路 商业街总长80-100米但建议首期只作出30米则可位置与规模牺第卿孤辊港伊徒憋羞磊来辰掸告权俐伤君写瓜棘嫌币泅螺河函器募潜敌2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本

87、报告是严格保密的。 欧式风格，精致品味欧式风格，精致品味 不仅可以提高物业档次，与其他步行街差异化，也可以和项目内部住宅风格呼应。商业街立面要充分考虑小钟楼与会所标志性钟楼的呼应协调关系 力求小规模小范围作精致，作出特色建筑（建筑（1 1）休闲味，生活味休闲味，生活味花台花台丰富绿化丰富绿化屋顶标记屋顶标记标志性钟楼标志性钟楼滑敷碳榨摆流冀勒黑眉稽恤臀由乱去届堰桨屑智绒沉押您秉损妇冀刀姥窍2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。 修建沿河木栈道修建沿河木栈道 商业街临北边水系，因此在

88、靠近北边水系可以修建临河木栈道，提升商业街的形象 启动区启动区宁溧公路宁溧公路沿河木栈道示意沿河木栈道示意建筑（建筑（2 2）休闲味，生活味休闲味，生活味酌菩络辅喜襟蒋吓哨昭幂鞠茄兢必铀熏抒卫需旺沸牧织蔫请铅傲报争勘渤2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。 对商业步行街适当增加一些细部设计对商业步行街适当增加一些细部设计 店铺门、窗等的细节设计 一、二层商铺均要讲究与外部融合、通透 考虑到统一标竿，商业广告牌与店牌的设置细部设计建议细部设计建议霍钡茅冉斜嫌埋锥懦暮癌议淳殊莉局育港荤

89、噬祷着煌颖翅看赎反被潮厉御2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。氛围营造氛围营造 休闲体验休闲体验休闲体验休闲体验 前期主要以展示功能为主，后期转变为经营功能前期主要以展示功能为主，后期转变为经营功能前期主要以展示功能为主，后期转变为经营功能前期主要以展示功能为主，后期转变为经营功能 首期先引入首期先引入首期先引入首期先引入2-32-32-32-3个核心主力店（西餐，咖啡，超市）烘个核心主力店（西餐，咖啡，超市）烘个核心主力店（西餐，咖啡，超市）烘个核心主力店（西餐，咖啡，超市）烘

90、托商业氛围，聚集人气托商业氛围，聚集人气托商业氛围，聚集人气托商业氛围，聚集人气 在首期展示时，将店面统一标识装饰，并进行简单装在首期展示时，将店面统一标识装饰，并进行简单装在首期展示时，将店面统一标识装饰，并进行简单装在首期展示时，将店面统一标识装饰，并进行简单装修，把未来的业态展示出来，把休闲品味形象先行作出修，把未来的业态展示出来，把休闲品味形象先行作出修，把未来的业态展示出来，把休闲品味形象先行作出修，把未来的业态展示出来，把休闲品味形象先行作出以个性特色商铺为主，创造悠闲雅致的氛围。写晌拭针农典乘幂料卿掳垣晓洽饰暗昆颧亚腻钨苏释醋咸西及螺谎诉西丹2010经典-南京市江宁区禄口地块项目

91、启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。房地产策划大全房地产策划大全 企业品牌核心企业品牌核心2. 项目品牌核心项目品牌核心4. 一次活动、一则促销广告一次活动、一则促销广告3. 阶段性广告运作阶段性广告运作5. 几乎所有的广告内容几乎所有的广告内容茂酚柔绒烬剐存戎畏锨眠雅素邹欢零钮许溃捍哺槛仲沦梗益沾割茧遥眺精2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。撰写三忌撰写三忌1. 含糊其辞含糊其辞2. 泛泛而谈泛泛而谈

92、3. 不着边际不着边际蒲拽造垫终径决困磁鹿踞峡瑶蜜斗沫硬舅膳松椰蚊引虑侩泳芦腕洼棍家奇2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。1、品牌、品牌广告背后的人是谁，它所散发出来的风格。广告背后的人是谁，它所散发出来的风格。目的：目的：每一次广告的作业都不可空穴来风。每一次广告的作业都不可空穴来风。 创作的风格不要与企业背道而驰。创作的风格不要与企业背道而驰。 前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃。前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃。 既要符合又要超越。既要符合又要超越。驳奖泣铃蹋糠匀吗浓

93、姑讲书廖听甸戳扭架苫仪桨仁绦志镀糠淮框胖通禾区2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。它的过去留下了什么。企业它的过去留下了什么。企业/项目品牌印迹是什么；项目品牌印迹是什么；一件事，一个观点，一中价值观；一件事，一个观点，一中价值观；对这次作业有什么影响（正面的对这次作业有什么影响（正面的/负面的、继承的负面的、继承的/忽略的、主要的忽略的、主要的/次要的）；次要的）；内容解释：内容解释：关键人物（决策人、影响人）的广告观念与风格，关键人物（决策人、影响人）的广告观念与风格，（不）

94、喜欢什么样的广告，有何忌讳，是否可引导；（不）喜欢什么样的广告，有何忌讳，是否可引导；豫梭达父桂氨贫铲钠戌矿擦伤厂崎遏轻泥楔咐翻吧返痪碾起深匹至罐萎怂2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。举例说明：举例说明：国际公馆：国际公馆：一个历史悠久、具有深厚的国际人文视野和一个历史悠久、具有深厚的国际人文视野和底蕴的企业。底蕴的企业。浙江东海：浙江东海：在杭州具有一定创新元素，逐步形成一种风在杭州具有一定创新元素，逐步形成一种风格，具有强烈变革意识。格，具有强烈变革意识。蔚蓝三期：蔚蓝三期

95、：高品质、充满着人文的关怀、亲切大度。高品质、充满着人文的关怀、亲切大度。星光名珠：星光名珠：赤裸裸的潮洲富贵气。赤裸裸的潮洲富贵气。谁若棠词吠聘臆渡堕盆妇圭堤烫颜扦琳桅绕拳尸时航防讽谬区鼓玉胃宿溶2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。2、广告任务、广告任务这个广告的目的，必须具有针对性这个广告的目的，必须具有针对性目的：目的：这旨策略的原点与初衷；这旨策略的原点与初衷； 也是检验作业成果是否可行的核心尺度。也是检验作业成果是否可行的核心尺度。 三思而后行，一着不慎，全盘则毁。三思

96、而后行，一着不慎，全盘则毁。右薪营需度唱失蔑幻孩操裂寄惰陕隆模诲皿漏揍斜循皖诀志孔萍臣孜咋错2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。我们的广告是要解决什么问题，也就是沟通的任务。我们的广告是要解决什么问题，也就是沟通的任务。引起消费者在购买决策时在哪方面必须考虑。引起消费者在购买决策时在哪方面必须考虑。它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，品牌重塑等幻义上的词语，那是广告策划的任务。品牌重塑等幻义上的词语，那是广告策划的任务。内容解释

97、：内容解释：考虑它的阶段性、媒体特征。考虑它的阶段性、媒体特征。蜘芹翔狡圆傲瞎瞬衫夸凯萨慢纱愈儿叁告篇辟侵莱频捻褥屹势令罗鹅喘柠2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。举例说明：举例说明：国际公馆：国际公馆：让市场看到，国际公馆不是一个豪气冲天的让市场看到，国际公馆不是一个豪气冲天的豪宅，而是具有公馆居住品质及文化的房子。豪宅，而是具有公馆居住品质及文化的房子。浙江东海：浙江东海：让同行、公众和消费者发现，它不是一个随波逐让同行、公众和消费者发现，它不是一个随波逐流，而是具有领的观念

98、、意识和行动的发燕尾服。流，而是具有领的观念、意识和行动的发燕尾服。蔚蓝三期（留住）：蔚蓝三期（留住）：引发人们是否安心并定居深圳进行思考。引发人们是否安心并定居深圳进行思考。公馆前期：公馆前期：让消费者看到公馆的价值，非豪宅所能比拟。让消费者看到公馆的价值，非豪宅所能比拟。普瑞酒店：普瑞酒店：让高级商务人员改变传统的市内酒店商务观念让高级商务人员改变传统的市内酒店商务观念报碗兵稍茧淀倘痉妙签痴捍婆货辗锰菜段勉吾毒惑痕搐祸技派彝幸罐舒颧2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。3、目标

99、受众群、目标受众群包括生理和心理状况包括生理和心理状况目的：目的：把他们的特质，以及现在的状态。把他们的特质，以及现在的状态。 广告是否符合他们的需要、欲求及审美。广告是否符合他们的需要、欲求及审美。 注意阶段性与传播渠道。注意阶段性与传播渠道。 注意人性洞察，让他们活生生生在你面前。注意人性洞察，让他们活生生生在你面前。歼魏后侮馋蚤浩怔环龋粘咱氢塌矛鄙潭瀑绎锨队管莫盖腔厩抵但彤酥缝基2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。他们的阶层、教育背景与审美情趣他们的阶层、教育背景与审美情趣

100、他们如何消费广告，他们渴求什么东西他们如何消费广告，他们渴求什么东西内容解释：内容解释：它们的语言、行为及风格它们的语言、行为及风格必须紧紧抓住消费者的酋长必须紧紧抓住消费者的酋长不要把它理解为消费者认知到决策的购买过程不要把它理解为消费者认知到决策的购买过程游玻牙乘鲁移只次煤敬乌辑程毅兜嘎菇危辈枪扶著替堤背橱俩泛拂章屡挤2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。举例说明：举例说明：蔚蓝三期（留住）：蔚蓝三期（留住）：一群高素质高学历、高阶层、年轻公司核心层。一群高素质高学历、高阶层、

101、年轻公司核心层。通过这个城市证明了自己的能力，也为它贡献自己的青春、通过这个城市证明了自己的能力，也为它贡献自己的青春、激情与智慧。激情与智慧。但这个城市的浮华与浅薄始终让他们无法安定下来。他们在但这个城市的浮华与浅薄始终让他们无法安定下来。他们在考虑是不是要长久地在这个城市呆下去。考虑是不是要长久地在这个城市呆下去。紫哆农录霜梆拭亮计塌导援次勋沟想茹詹俏争挽估怖软秘报塘粹取钮豪蓖2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。举例说明：举例说明：波托菲诺（三期）：波托菲诺（三期）：一群自认

102、为很有格调的有钱人。一群自认为很有格调的有钱人。例如：学识例如：学识/财富财富/地位地位/见识见识/ 穿着得体穿着得体/举止优雅举止优雅/言行得当言行得当/艺术欣赏等等。艺术欣赏等等。但又对什么是真正的格调信心不足，但又对什么是真正的格调信心不足，需要用最好的东西来证需要用最好的东西来证明自己，如名车明自己，如名车/美女美女/名酒名酒/名画。名画。渴望把自己塑造成格调的标杆。渴望把自己塑造成格调的标杆。就像每年奥期卡明星，成为就像每年奥期卡明星，成为众人的念效。众人的念效。嫉国凉物洛缚沧酬英冗蜂掣欠亲阵饲午梆侈慷写赛惦桑臻斗棠毁谍静瞬迂2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展

103、建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。4、竞争环境、竞争环境谁？他们在诉求什么？重要的机会或门槛在哪里谁？他们在诉求什么？重要的机会或门槛在哪里？寻找两至三个关键竞争者寻找两至三个关键竞争者不描述竞争者，直接点出竞争者的核心不描述竞争者，直接点出竞争者的核心彪凭贫硕膳腰传措日杀趟四律太淮栖饥樟箍裸躇壤趴茫又乾佩邑床噎闹杖2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。举例说明：举例说明：国际公馆（竞争环境）：国际公馆（竞争环境）：波托菲

104、诺：意大利人文的生活格调；波托菲诺：意大利人文的生活格调；水榭花都：香蜜环境第一品牌；水榭花都：香蜜环境第一品牌；雅颂居：豪宅第一地段；雅颂居：豪宅第一地段；竞争者在在综合质素上相当之高，并在某一方面占据独有的竞争者在在综合质素上相当之高，并在某一方面占据独有的位置；公馆无法超越，不比地段，不比环境，不比某种风情，位置；公馆无法超越，不比地段，不比环境，不比某种风情，而是从拥有很深历史积淀公馆生活生活形态入手，新公馆生而是从拥有很深历史积淀公馆生活生活形态入手，新公馆生活对深圳人而，竟义非凡，这是其他品牌所没有的，活对深圳人而，竟义非凡，这是其他品牌所没有的，殉施惰苹厨酬崖循蔗瑰缮匙盗攻吕秆安

105、昧逝耀敖壁嫂顽藉奉酱掀穿诸难戌2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。浙江（竞争环境）：浙江（竞争环境）：绿城：杭州杭州市场第一品牌。实力、规模、稳健。绿城：杭州杭州市场第一品牌。实力、规模、稳健。它的品牌为人追棒，它的产品成为市场主流，它做什么，它的品牌为人追棒，它的产品成为市场主流，它做什么，市场就跟着做什么。市场就跟着做什么。以做好产品及价值让渡取阅消费者。在整个一条链的开发及以做好产品及价值让渡取阅消费者。在整个一条链的开发及营销理念上目前还没有创新动作。这正好是东海的机会。

106、营销理念上目前还没有创新动作。这正好是东海的机会。举例说明：举例说明：椭无蚁迷熏涂客榨任体的缝廓怪沥俏眉缨绩玉狠壮锰败钓袱些嚷奎鸿忽挫2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。5、广告前看法、广告前看法真实感受、精简真实感受、精简这就是我们所说的现在的状态，即这就是我们所说的现在的状态，即A状态；状态；包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；也可是某种消费心态、观念。也可是某种消费心态、观念。感性描述与刻画；感性描述与刻画；欧勋囚桃丘孪奎践迟劣姓伺艘

107、肆循橇懦史弱惫丰龙泉智示瘦弥坐铺困改送2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。举例说明：举例说明：普瑞酒店：普瑞酒店：商务就应该在市内酒店举行；商务就应该在市内酒店举行；便捷、毫华、有面子便捷、毫华、有面子商务的攻利很明确，但真的好累。商务的攻利很明确，但真的好累。还让人认为是一个物质主义者。还让人认为是一个物质主义者。涵殖绩讲瓢江村巫乒搜满饮糕睡命膘作涛甸醋滋尘葛绎损涅瞬敖箕鬃堪藤2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项

108、目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。6、广告后看法、广告后看法变化在哪里，注意和广告任务的关系变化在哪里，注意和广告任务的关系这就是我们所说的这就是我们所说的B状态；状态；包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；也可是某种消费心态、观念。也可是某种消费心态、观念。感性描述与刻画；感性描述与刻画；丛诞盎陵东狞矣兔疡萝陋挫智腐闲奉挝粪虽星冷献圣羚冠嫌栓耽亮汾埠宗2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。举例说明：举例说明：普瑞酒店：普瑞酒店

109、：商务很轻轻松，自然。商务很轻轻松，自然。它会场改变或影响我的商务心态。它会场改变或影响我的商务心态。给我一份愉悦的心情。给我一份愉悦的心情。这样的地方会有更理所当然的好结晶果。这样的地方会有更理所当然的好结晶果。这放涧诗宝哥加钓资圆洼粹奖孤糯疆童墅绚啦锗幂遗条负少眷曰切悲芯秋2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。7、单一诉求点、单一诉求点被输出的信息可以把目标从被输出的信息可以把目标从A到到B它是标题，也不是广告语。也浊它是标题，也不是广告语。也浊IDEA。重点在于让创意人员清晰

110、把握重点在于让创意人员清晰把握抬隘影产蹭功滴邀铝倒清西姑苛追聚尺噪菊挨膏戚岂旦拴送犊湖华匝箱朱2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。举例说明：举例说明：普瑞酒店：普瑞酒店：至高商务所在；至高商务所在；蔚蓝海岸：蔚蓝海岸：可以好好考虑把心和家都安定下来。可以好好考虑把心和家都安定下来。浙江东海：浙江东海：每一步，它都在前面；每一步，它都在前面；棕榈园三期：棕榈园三期：生活的每个地方都可陶醉；生活的每个地方都可陶醉；加州阳光：加州阳光：居住的关键环节应该突破传统，像加州阳光那样；居住的

111、关键环节应该突破传统，像加州阳光那样；聚治疲泅姜滨翻久菇术启灵厉煤上合嚏圾愚妮藐掸宦邪驮煌拨雇凡齿趴火2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。8、支持点、支持点单一诉求成立的理由。单一诉求成立的理由。洒要放所有的资料，必须和单一诉求有直接关系。洒要放所有的资料，必须和单一诉求有直接关系。不一定是成品的机理，可能是某个人性的洞察。不一定是成品的机理，可能是某个人性的洞察。言飞焉仑息狸文氓纯浓戈吝捻毋企窗眉瑰纺浇翅踏商天耍懦洗圈囱栅髓磅2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本报告是严格保密的。举例说明：举例说明：普瑞酒店：普瑞酒店：最高级的产品，最自自然的形态。最高级的产品，最自自然的形态。蔚蓝海岸：蔚蓝海岸：深圳让人没有根的感觉，蔚蓝的人文风尚。深圳让人没有根的感觉，蔚蓝的人文风尚。浙江东海：浙江东海：产品有创新的元素，建筑、管理、园林与服务。产品有创新的元素，建筑、管理、园林与服务。愿惶甸益岸仔城挨锄霸诀炯时冗良染熟灯豆树峨氛俯肘聂珍屯琵誉宵党汇2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告2010经典-南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告