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1、第六章第六章物业管理的前期介入物业管理的前期介入教学目的要求教学目的要求通过学习，要求学生了解物业竣工验通过学习，要求学生了解物业竣工验收和接管验收的相关内容，了解物业管理项目招标方收和接管验收的相关内容，了解物业管理项目招标方式，掌握前期介入的概念、必要性、内容，掌握物业式，掌握前期介入的概念、必要性、内容，掌握物业管理项目招投标的程序、掌握物业管理投标书和入伙管理项目招投标的程序、掌握物业管理投标书和入伙通知书编写方法以及装修管理内容。通知书编写方法以及装修管理内容。第一节第一节物业管理前期介入概述物业管理前期介入概述一、物业管理前期介入的认识（开发一、物业管理前期介入的认识（开发-经营经
2、营-管理）管理）二、物业管理前期介入的必要性二、物业管理前期介入的必要性-意义意义三、物业管理前期介入的内容三、物业管理前期介入的内容四、物业管理企业在规划、设计、施工阶段的参与四、物业管理企业在规划、设计、施工阶段的参与五、五、物业管理前期介入中遇到的几个实际问题物业管理前期介入中遇到的几个实际问题一、物业管理前期介入的认识（开发一、物业管理前期介入的认识（开发-经营经营-管理）管理）1、前期介入：指物业公司在接管物业以前的各个阶段前期介入：指物业公司在接管物业以前的各个阶段就参与决策，制定出物业管理方案，并从管理和运作的就参与决策，制定出物业管理方案，并从管理和运作的角度为开发商提出良好的
3、建设性意见。角度为开发商提出良好的建设性意见。接管物业以前的各个阶段：项目可行性研究阶段、建筑接管物业以前的各个阶段：项目可行性研究阶段、建筑物规划方案设计阶段、施工阶段等物规划方案设计阶段、施工阶段等参与决策：参与决策：指参与物业的规划设计和建设的过程。指参与物业的规划设计和建设的过程。物业管理公司从业主与使用人及物业管理的角度，就物业物业管理公司从业主与使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用、管理提出建议，并对将接管的开发、建设和今后使用、管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备，以更好满足业主与非物业从物质上和组织上做好准备，以更好满足业主与非业主使用人的需求和
4、有利于之后的物业管理。业主使用人的需求和有利于之后的物业管理。2、前期介入时物业企业向开发商提出的建议前期介入时物业企业向开发商提出的建议（1）配套设施的完善配套设施的完善（2）水电气等供应容量水电气等供应容量（3）安全保卫系统安全保卫系统（4）垃圾处理方式垃圾处理方式（5）绿化布置绿化布置（6）消防设施消防设施（7）建材选用建材选用前期介入的主要目的 物物业业管管理理前前期期介介入入的的目目的的是是在在物物业业建建成成之之前前采采取取措措施施，确确保保建建成成的的物物业业质质量量和和功功能能都都合合乎乎要要求求，有利于业主使用，方便以后的物业管理。有利于业主使用，方便以后的物业管理。二、物业
5、管理前期介入的必要性二、物业管理前期介入的必要性-意义意义n1、有利于维护物业公司的良好形象、有利于维护物业公司的良好形象2、优化设计、减少返工、防止后遗症（、优化设计、减少返工、防止后遗症（减少或避减少或避免规划设计、建设的隐患免规划设计、建设的隐患 ）3、有利于全面了解物业：土建结构、管线走向、有利于全面了解物业：土建结构、管线走向、设施建设、设备安装设施建设、设备安装4、为后期管理做好准备、为后期管理做好准备5、促进物业的销售促进物业的销售 n物业管理前期介入能够在较大程度上保证物业管物业管理前期介入能够在较大程度上保证物业管理的一致性和连贯性，减少很多不必要的损失。理的一致性和连贯性，
6、减少很多不必要的损失。三、物业管理前期介入的内容三、物业管理前期介入的内容（一）通过投标来接洽物业管理业务（一）通过投标来接洽物业管理业务1、进行可行性、可靠性、可赢利性分析进行可行性、可靠性、可赢利性分析2、具体测算物业管理费用具体测算物业管理费用3、投标竞争、洽谈、签订物业管理合同投标竞争、洽谈、签订物业管理合同4、选派人员运作物业前期管理选派人员运作物业前期管理（二）根据物业档次确定服务标准（二）根据物业档次确定服务标准（三）制定物业维修管理方案（三）制定物业维修管理方案（四）建立与业主或使用人的联系关系（四）建立与业主或使用人的联系关系1、听取业主或使用人的要求、希望听取业主或使用人的
7、要求、希望2、了解业主或使用人对物业的使用的有关安排、打算了解业主或使用人对物业的使用的有关安排、打算3、参与售房部门同业主或使用人签约参与售房部门同业主或使用人签约（五）参与施工与设计（五）参与施工与设计1、从用户角度审查建筑物的设计图样从用户角度审查建筑物的设计图样2、从管理角度分析物业建造的选料及安装方法等从管理角度分析物业建造的选料及安装方法等3、在施工现场做好记录在施工现场做好记录4、提供改良意见提供改良意见5、检查施工进度检查施工进度6、参与工程验收参与工程验收（六）设计管理模式、草拟及制定管理制度（六）设计管理模式、草拟及制定管理制度1、筹建业主管委会筹建业主管委会2、草拟规章制
8、度草拟规章制度3、设置物业辖区的组织机构设置物业辖区的组织机构4、培训上岗培训上岗（七）建立服务系统和服务网络（七）建立服务系统和服务网络1、专业项目队伍的设立、选聘、洽谈及合同订立专业项目队伍的设立、选聘、洽谈及合同订立2、同各部门进行联络、沟通同各部门进行联络、沟通3、建代办网建代办网（八）办理移交接管事宜（八）办理移交接管事宜1、拟定移交接管办法拟定移交接管办法2、筹建管委会筹建管委会3、协助和办理移交接管事项协助和办理移交接管事项四、物业管理企业在规划、设计、施工四、物业管理企业在规划、设计、施工阶段的参与阶段的参与nA在规划、设计阶段的参与：在规划、设计阶段的参与：房地产项目的开发建
9、设应具有超前意识，物业管理房地产项目的开发建设应具有超前意识，物业管理专业人员对规划设计的参与职责主要表现在全面细专业人员对规划设计的参与职责主要表现在全面细致的针对物业管理顺利实施的各种需要以及在以往致的针对物业管理顺利实施的各种需要以及在以往管理实践中发现的规划设计上的问题向开发企业和管理实践中发现的规划设计上的问题向开发企业和设计单位提出建议。设计单位提出建议。（一）（一）配套设施的完善（二）配套设施的完善（二）水电气等供应容量水电气等供应容量（三）（三）安全保卫系统安全保卫系统（四）（四）垃圾处理方式垃圾处理方式（五）（五）绿化布置绿化布置（六）（六）消防设施消防设施（七）（七）建筑材
10、料选用建筑材料选用（八）（八）其他其他nB在施工阶段的参与在施工阶段的参与物业管理企业参与工程施工质量监理的要点包括：物业管理企业参与工程施工质量监理的要点包括：1、应派选有关专业人员参与工程施工质量监理；应派选有关专业人员参与工程施工质量监理；2、要尽可能全面的收集物业的各种资料，同时熟要尽可能全面的收集物业的各种资料，同时熟悉各个部分，为日后的管理作充分的准备；悉各个部分，为日后的管理作充分的准备；3、按国家规定的技术标准，对工程设计与设计单按国家规定的技术标准，对工程设计与设计单位施工单位，开发商一起认真进行技术鉴定和图纸位施工单位，开发商一起认真进行技术鉴定和图纸会审；会审；4、工程施
11、工中按国家现有法律规定，技术标准及工程施工中按国家现有法律规定，技术标准及合同不断进行检查。合同不断进行检查。五、五、物业管理前期介入中遇到的几个实物业管理前期介入中遇到的几个实际问题际问题（一）介入方式：（一）介入方式：1、早期介入、早期介入-充当顾问，此时提出的建议最及时，容易采纳，充当顾问，此时提出的建议最及时，容易采纳，此时一般不设固定人员进驻开发现场，工作方式可根据发展此时一般不设固定人员进驻开发现场，工作方式可根据发展商的需要确定，如定期参加发展商的设计会议，出谋划策等。商的需要确定，如定期参加发展商的设计会议，出谋划策等。2、中期介入、中期介入-扮演监理，介入人员主要为工程技术人
12、员，尤其扮演监理，介入人员主要为工程技术人员，尤其是设备系统工程师是设备系统工程师。3、晚期介入、晚期介入-开始管家，是由先前的顾问工作转入实质性操作开始管家，是由先前的顾问工作转入实质性操作工作，此时管理公司的整套队伍应基本到位。工作，此时管理公司的整套队伍应基本到位。也有认为，前期介入的方式为：也有认为，前期介入的方式为：早期介入：是指物业管理企业在项目可行性研早期介入：是指物业管理企业在项目可行性研究阶段的介入。究阶段的介入。中期介入：是指物业管理企业方案设计阶段的中期介入：是指物业管理企业方案设计阶段的介入。介入。晚期介入：是指物业管理企业在项目施工阶段晚期介入：是指物业管理企业在项目
13、施工阶段的介入。的介入。（二）前期介入费用由谁承担？（二）前期介入费用由谁承担？根据费用产生的原因及用途，管理公司在入伙前介根据费用产生的原因及用途，管理公司在入伙前介入所产生费用应由开发商承担，原因：入所产生费用应由开发商承担，原因：1、前期介入的主要目的是协助开发商工作前期介入的主要目的是协助开发商工作（1）前期介入为验收接管打下基础，使房屋质量前期介入为验收接管打下基础，使房屋质量得到保证，提升了物业档次。得到保证，提升了物业档次。（2）使已购房业主对物业质量及日后管理放心，使已购房业主对物业质量及日后管理放心，帮助发展商销售。帮助发展商销售。2、管理费用尚无收费来源，此期间公司的实际服
14、管理费用尚无收费来源，此期间公司的实际服务对象是发展商，谁受益，谁付费。务对象是发展商，谁受益，谁付费。3、政府规定：目前国家尚无统一立法，但各地政政府规定：目前国家尚无统一立法，但各地政府明文规定。府明文规定。（三）设计单位不接受、采纳意见不接受怎么办？（三）设计单位不接受、采纳意见不接受怎么办？不采纳理由：不采纳理由：（1）不符合设计规范）不符合设计规范（2）增加设计难度）增加设计难度（3）自认为设计符合规范、无须更改）自认为设计符合规范、无须更改管理公司做法与态度：管理公司做法与态度：（1）对确实不符合设计规范的意见，公司应放弃，对确实不符合设计规范的意见，公司应放弃，应尊重科学，尊重设
15、计。应尊重科学，尊重设计。（2）说服发展商，多为以后着想。说服发展商，多为以后着想。（3）一些设计虽符合规范要求，但偏于保守，落一些设计虽符合规范要求，但偏于保守，落后于现实发展需要，则应努力用事实依据来改变设后于现实发展需要，则应努力用事实依据来改变设计单位的看法。计单位的看法。与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议 介入可行性研究介入可行性研究介入可行性研究介入可行性研究 退出房地产开发退出房地产开发退出房地产开发退出房地产开发签订合同，正式进入前期介入签订合同，正式进入前期介入签订合
16、同，正式进入前期介入签订合同，正式进入前期介入 介入规划设计阶段介入规划设计阶段介入规划设计阶段介入规划设计阶段 介入施工建设阶段介入施工建设阶段介入施工建设阶段介入施工建设阶段 介入物业销售阶段介入物业销售阶段介入物业销售阶段介入物业销售阶段 物业验收、移交，结束前期介入物业验收、移交，结束前期介入物业验收、移交，结束前期介入物业验收、移交，结束前期介入 P PMM前前前前期期期期介介介介入入入入流流流流程程程程图图图图 第二节第二节物业管理的招标与投标物业管理的招标与投标一、物业管理招标的必要性一、物业管理招标的必要性二、招标的类型、原则、程序、特点二、招标的类型、原则、程序、特点三、物业
17、管理招标文件的内容三、物业管理招标文件的内容四、物业管理投标的程序和方法四、物业管理投标的程序和方法五、投标的策略五、投标的策略六、投标书的拟写和经营管理测算六、投标书的拟写和经营管理测算一、物业管理招标的必要性一、物业管理招标的必要性1、招标：指开发商或管委会为即将建造完成或已经建、招标：指开发商或管委会为即将建造完成或已经建造完成的物业寻找物业公司而制定符合其管理服务造完成的物业寻找物业公司而制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘物业管理要求和标准的招标文件，向社会公开招聘物业管理公司的过程。公司的过程。n招标由物业开发商（或业主）负责，通过招标开展招标由物业开发商（或业主
18、）负责，通过招标开展竞争，择优选聘物业管理公司。竞争，择优选聘物业管理公司。2、必要性：、必要性：（1）是发展社会主义市场经济的需要是发展社会主义市场经济的需要（2）是房地产管理体制改革的需要是房地产管理体制改革的需要（3）是提高物业管理水平，促进行业发展的需要，是提高物业管理水平，促进行业发展的需要，“外树形象，内强素质外树形象，内强素质”二、招标的类型、原则、程序二、招标的类型、原则、程序（一）类型：（一）类型：1、按招标内容分：单纯物业管理招标按招标内容分：单纯物业管理招标n物业管理与经营总招标物业管理与经营总招标2、按招标方式分：公开招标、按招标方式分：公开招标-发广告招标发广告招标n
19、邀请招标邀请招标-发通知邀请发通知邀请n协商招标协商招标-直接邀请协商直接邀请协商（二）招标的原则（二）招标的原则公平、公正、公平、公正、公开、合理公开、合理n公平公平-向所有物业公司提出的招标条件都是一致的。向所有物业公司提出的招标条件都是一致的。n公正公正-指投标评定的准则是衡量所有投标书的尺度。指投标评定的准则是衡量所有投标书的尺度。n公开公开-指招标过程中各项程序对外公开，实行行业监指招标过程中各项程序对外公开，实行行业监督，以增加招标的透明度。督，以增加招标的透明度。n合理合理-选中投标的价格、要求必须合理，选中投标的价格、要求必须合理，不能接受低不能接受低于正常的管理服务成本的标价
20、于正常的管理服务成本的标价，也不能脱离实际市，也不能脱离实际市场情况，提出不切实际的管理服务要求。场情况，提出不切实际的管理服务要求。（三）物业管理的招标程序（三）物业管理的招标程序1.选择招标方式选择招标方式2.制定招标文件制定招标文件3.发出招标邀请或通知，投标单位资格审查，出售招发出招标邀请或通知，投标单位资格审查，出售招标文件标文件4.组织现场勘察组织现场勘察5.召开标前会议召开标前会议n招标机构通常在投标人购买招标文件后安排一次投招标机构通常在投标人购买招标文件后安排一次投标人员会议，即标人员会议，即标前会议标前会议。召开标前会议的目的是。召开标前会议的目的是澄清投标人提出的各类问题
21、。澄清投标人提出的各类问题。6.收存投标书并开标和定标收存投标书并开标和定标7.与中标企业签订物业管理委托合同与中标企业签订物业管理委托合同（四）物业管理招标的特点（四）物业管理招标的特点1超前招标超前招标n物业管理早期介入的特点，决定了物业管理招标必物业管理早期介入的特点，决定了物业管理招标必须超前。须超前。2具有阶段性和时间性具有阶段性和时间性n首先，招标文件的各种管理要求、管理价格的制定首先，招标文件的各种管理要求、管理价格的制定都具有阶段性，过了一段时间，由于各种变化可能都具有阶段性，过了一段时间，由于各种变化可能需要调整。需要调整。n其次，物业管理公司一旦中标，并不意味着可以长其次，
22、物业管理公司一旦中标，并不意味着可以长期占据这一市场份额，直到所管理物业的寿命期结期占据这一市场份额，直到所管理物业的寿命期结束。物业管理公司可能在激烈的竞争中被更好的物束。物业管理公司可能在激烈的竞争中被更好的物业管理公司所替代。所以，物业管理招标具有阶段业管理公司所替代。所以，物业管理招标具有阶段性和时间性的特点。性和时间性的特点。三、物业管理招标文件的内容三、物业管理招标文件的内容1投标须知：包括：投标人须知、投标的主要要求、投标须知：包括：投标人须知、投标的主要要求、合同格式与合同条件等内容。合同格式与合同条件等内容。（1）投标人须知的要求与内容）投标人须知的要求与内容必须出具投标保证
23、书。投标保证书必须与投标书一必须出具投标保证书。投标保证书必须与投标书一起交出，用于保证投标后不中途退标，否则投标保起交出，用于保证投标后不中途退标，否则投标保证金将予以没收；证金将予以没收；关于保密要求。投标文件具有保密性质，投标人不关于保密要求。投标文件具有保密性质，投标人不得泄密，这是为避免投标的物业管理企业之间互相得泄密，这是为避免投标的物业管理企业之间互相串通，竞相抬高投标价格而做出的规定；串通，竞相抬高投标价格而做出的规定；要有要有“不选择最低标价不选择最低标价”的申明。在绝大部分投标的申明。在绝大部分投标文件中，按照国际惯例，均有一条文件中，按照国际惯例，均有一条“业主不约束自业
24、主不约束自己接受最低标价己接受最低标价”的规定。因为有些管理费用标价的规定。因为有些管理费用标价很低甚至低于成本价，这势必会造成日后管理不到很低甚至低于成本价，这势必会造成日后管理不到位，或者赔本破产无法继续履行合同的局面；位，或者赔本破产无法继续履行合同的局面；递送投标书的程序。投标人须知中应对投标书的递递送投标书的程序。投标人须知中应对投标书的递送程序加以说明。其主要内容有：投标书所用的语送程序加以说明。其主要内容有：投标书所用的语言、份数、地址、截止日期、传送方法和必要的证言、份数、地址、截止日期、传送方法和必要的证明文件；明文件；开标与评定投标的时间与标准。招标文件的投标人开标与评定投
25、标的时间与标准。招标文件的投标人须知中应说明开标时间和定标时间及评定标准。评须知中应说明开标时间和定标时间及评定标准。评定投标的标准应尽可能量化，使每一个投标的物业定投标的标准应尽可能量化，使每一个投标的物业管理企业能明白将采用何种方法量化。管理企业能明白将采用何种方法量化。（2）关于投标的主要要求）关于投标的主要要求出具履约保证书。投标的物业管理企业中标以后签出具履约保证书。投标的物业管理企业中标以后签订合同以前，必须先要签署履约保证书，缴纳履约订合同以前，必须先要签署履约保证书，缴纳履约保证金，用以确保合同的履行，其手续与办理投标保证金，用以确保合同的履行，其手续与办理投标保证书相同。保证
26、金额可具体规定一定额度。履约保证书相同。保证金额可具体规定一定额度。履约保证书的有效期为履行完合同为止。如果中标的物保证书的有效期为履行完合同为止。如果中标的物业管理企业中途违约，则履约保证金就被开发商或业管理企业中途违约，则履约保证金就被开发商或业主委员会没收，作为赔偿损失之用；业主委员会没收，作为赔偿损失之用；对开发商或业主不采用最低价的承诺，这一条规定对开发商或业主不采用最低价的承诺，这一条规定主要是为了避免投标的物业管理企业对选标权的争主要是为了避免投标的物业管理企业对选标权的争议；议；管理服务的具体要求和条件。管理服务的具体要求和条件。（3）关于合同格式和条件）关于合同格式和条件n在
27、招标文件中要说明开发商或业主委员会与物业管在招标文件中要说明开发商或业主委员会与物业管理企业签约的合同格式和条件，以便投标的物业管理企业签约的合同格式和条件，以便投标的物业管理企业明确自己中标后将承担的责任、义务和享受理企业明确自己中标后将承担的责任、义务和享受的权利。的权利。2要求管理的物业说明书要求管理的物业说明书n开发商或业主委员会在招标文件中，应具体而详尽开发商或业主委员会在招标文件中，应具体而详尽地说明本次招标所要求管理的物业的具体情况。通地说明本次招标所要求管理的物业的具体情况。通常是列出物业的地址，包括物业的地理位置、占地常是列出物业的地址，包括物业的地理位置、占地面积、住户数和
28、物业的各个组成部分，如建筑物的面积、住户数和物业的各个组成部分，如建筑物的建筑结构和建筑材料的选用、设备、设施的选用与建筑结构和建筑材料的选用、设备、设施的选用与安装、物业环境与配套设施、委托管理经营得范围、安装、物业环境与配套设施、委托管理经营得范围、应达到的各项经济指标、管理指标及基本要求，投应达到的各项经济指标、管理指标及基本要求，投标起止日期和开标日期、地点等情况。标起止日期和开标日期、地点等情况。3提供计算方案和设计图纸提供计算方案和设计图纸n若是新建物业，则在招标文件中提供规划设计和设若是新建物业，则在招标文件中提供规划设计和设计意向方案，以便投标的物业管理企业在投标书中计意向方案
29、，以便投标的物业管理企业在投标书中可提出自己对设计方案的合理性看法及改进调整设可提出自己对设计方案的合理性看法及改进调整设想，从而为招标工作带来方便。若是已建成的物业，想，从而为招标工作带来方便。若是已建成的物业，则要在投标文件中提供详细的设计图纸，以便投标则要在投标文件中提供详细的设计图纸，以便投标的物业管理企业对所接管的物业有全面的了解，便的物业管理企业对所接管的物业有全面的了解，便于在投标文件中正确合理地计算出管理费标价。于在投标文件中正确合理地计算出管理费标价。四、物业管理投标的程序和方法四、物业管理投标的程序和方法n投标是指物业管理公司依据物业开发商的招标文件投标是指物业管理公司依据
30、物业开发商的招标文件的要求组织编制标书，参加物业管理资格竞争的一的要求组织编制标书，参加物业管理资格竞争的一种行为。种行为。n物业管理投标的程序和方法如下：物业管理投标的程序和方法如下：（一）取得招标文件（一）取得招标文件n收到招标邀请信的物业管理企业，可直接到发出邀收到招标邀请信的物业管理企业，可直接到发出邀请信的招标方去购买招标文件。获得招标广告通知请信的招标方去购买招标文件。获得招标广告通知信息并通过经营资质预审的物业管理企业，也可按信息并通过经营资质预审的物业管理企业，也可按规定程序购买招标文件。规定程序购买招标文件。（二）熟悉招标文件并考察物业现场（二）熟悉招标文件并考察物业现场n招
31、标文件取得后，首先应详细阅读全部招标文件内招标文件取得后，首先应详细阅读全部招标文件内容，并对现场进行实地考察，有时开发商或业主委容，并对现场进行实地考察，有时开发商或业主委员会会组织投标者参加统一参观现场并作必要介绍员会会组织投标者参加统一参观现场并作必要介绍的活动。对招标文件中的各项规定，如开标时间、的活动。对招标文件中的各项规定，如开标时间、定标时间、投标保证书、履约保证书、奖罚措施等定标时间、投标保证书、履约保证书、奖罚措施等都要弄清，并做好相应准备，更重要的是对于图纸、都要弄清，并做好相应准备，更重要的是对于图纸、设计说明书和管理服务标准、方案和要求，应仔细设计说明书和管理服务标准、
32、方案和要求，应仔细阅读和了解。阅读和了解。（三）详细列出管理方法和工作量（三）详细列出管理方法和工作量n根据招标文件中的物业情况和管理服务范围、要求，根据招标文件中的物业情况和管理服务范围、要求，详细列出完成所要求管理服务任务的方法和工作量。详细列出完成所要求管理服务任务的方法和工作量。一般可划分为日常综合管理方法与工作量，特约特一般可划分为日常综合管理方法与工作量，特约特需管理服务方法与工作量，维修更新管理方法和工需管理服务方法与工作量，维修更新管理方法和工作量等。作量等。（四）确定单价、估算管理服务费总额（四）确定单价、估算管理服务费总额n国家规定的管理服务单价不必研究，此处主要是对国家规
33、定的管理服务单价不必研究，此处主要是对市场指导价和市场价这两部分单价进行专题分析研市场指导价和市场价这两部分单价进行专题分析研究。由于每一物业情况不同、有各自的特点，其管究。由于每一物业情况不同、有各自的特点，其管理服务范围、标准不同，因此不能套用一种单价，理服务范围、标准不同，因此不能套用一种单价，应具体问题具体分析。同时，要弄清竞争对手的情应具体问题具体分析。同时，要弄清竞争对手的情况，在确定单价时要从战略、战术上去进行研究。况，在确定单价时要从战略、战术上去进行研究。一旦单价确定下来，与工作量相乘，即可得出管理一旦单价确定下来，与工作量相乘，即可得出管理服务费总标价。服务费总标价。（五）
34、编制和投送标书（五）编制和投送标书1编制标书编制标书n投标人在做出投标报价决策之后，就应按照招标文投标人在做出投标报价决策之后，就应按照招标文件的要求正确编制标书。即投标人须知中规定的投件的要求正确编制标书。即投标人须知中规定的投标人必须提交的全部文件。标人必须提交的全部文件。2封送标书封送标书n封送标书的一般管理是，投标人应将所有投标文件封送标书的一般管理是，投标人应将所有投标文件按招标文件的要求，准备按招标文件的要求，准备正本和副本正本和副本（通常正本一（通常正本一份，副本两份）。标书的正本及每一份副本应份，副本两份）。标书的正本及每一份副本应分别分别包装包装，而且都必须用，而且都必须用内
35、外两层封套内外两层封套，封套上均应按，封套上均应按投标邀请信的规定写明投递地址及收件人，并注明：投标邀请信的规定写明投递地址及收件人，并注明：投标文件的编号、物业名称、在某日某时（开标日投标文件的编号、物业名称、在某日某时（开标日期）之前不要启封等。内层封套是用于原封退还投期）之前不要启封等。内层封套是用于原封退还投标文件的，因此应写明投标商的地址和名称，若是标文件的，因此应写明投标商的地址和名称，若是外层信封未按上述规定密封及做标记，则招标人的外层信封未按上述规定密封及做标记，则招标人的工作人员对把投标文件放错地方或过早启封概不负工作人员对把投标文件放错地方或过早启封概不负责。由于上述原因被
36、过早启封的标书，招标人将予责。由于上述原因被过早启封的标书，招标人将予以拒绝并退还投标人。以拒绝并退还投标人。3编制和封送投标书应注意的几个问题编制和封送投标书应注意的几个问题（1）投标文件中的每一空白都应填写，如有空缺，则必引起分）投标文件中的每一空白都应填写，如有空缺，则必引起分歧意见，重要数据未填写，可能被作为废标处理；歧意见，重要数据未填写，可能被作为废标处理；（2）递交的全部文件每页应签字，若填写中有错误而不得不修）递交的全部文件每页应签字，若填写中有错误而不得不修改，则应在修改处签字；改，则应在修改处签字；（3）打印或墨水笔正楷填写打印或墨水笔正楷填写；（4）标书格式不得改变，不得
37、不改变标书的格式时（如原有格标书格式不得改变，不得不改变标书的格式时（如原有格式不能表达投标意图），可另附补充说明；式不能表达投标意图），可另附补充说明；（5）投标文件应字迹清楚，整洁，纸张统一，装帧美观大方；）投标文件应字迹清楚，整洁，纸张统一，装帧美观大方；（6）计算数字要准确无误，无论单价、合计、分部合计、中标）计算数字要准确无误，无论单价、合计、分部合计、中标价及其大写数字均应仔细核对；价及其大写数字均应仔细核对；（7）投标者应严格执行各项规定，不得行贿，营私舞弊；不得）投标者应严格执行各项规定，不得行贿，营私舞弊；不得泄露自己的标价或串通其他投标人哄抬标价；不得隐瞒事实真泄露自己的标
38、价或串通其他投标人哄抬标价；不得隐瞒事实真相；不得有损害他人利益的行为。相；不得有损害他人利益的行为。（六）物业管理中标与签约前后的工作（六）物业管理中标与签约前后的工作（1）签约前，要办妥履约保证书和各项保证手续，以）签约前，要办妥履约保证书和各项保证手续，以便送交业主及时签约；便送交业主及时签约；（2）保存好投标文件、标书、图纸以及同业主的来往）保存好投标文件、标书、图纸以及同业主的来往信件，以备查考；信件，以备查考；（3）经常核对物业中的项目与内容同原标书、图纸是）经常核对物业中的项目与内容同原标书、图纸是否相符。否相符。n总之，凡是合同中已有规定的，一切要按合同规定总之，凡是合同中已有
39、规定的，一切要按合同规定办事。委托合同一经签订，物业管理业务进入日常办事。委托合同一经签订，物业管理业务进入日常管理的程序。管理的程序。五、投标的策略五、投标的策略n投标策略是指物业管理公司为了取得投标的成功而投标策略是指物业管理公司为了取得投标的成功而采取的相应原则和方式方法，也就是物业管理公司采取的相应原则和方式方法，也就是物业管理公司为了取得投标的成功在投标时采用的一些特殊的政为了取得投标的成功在投标时采用的一些特殊的政策和与众不同的谋略，以达到出奇制胜的效果。具策和与众不同的谋略，以达到出奇制胜的效果。具体包括：体包括：1.组织落实组织落实2.自我包装自我包装3.市场调查市场调查4.了
40、解对手了解对手5.规范及时规范及时六、投标书的拟写和经营管理测算六、投标书的拟写和经营管理测算n（一）投标书的拟写（一）投标书的拟写1拟写投标书的重要性拟写投标书的重要性n如果词不达意，那只能事倍功半，导致前功尽弃。如果词不达意，那只能事倍功半，导致前功尽弃。2投标书的组成投标书的组成n介绍企业的概况和经历介绍企业的概况和经历n分析投标物业管理的要点分析投标物业管理的要点n n 提供提供提供提供管理方案管理方案管管 理理 方方 案案n n管理目标和方式管理目标和方式管理目标和方式管理目标和方式n n将提供的管理服务内容和功能将提供的管理服务内容和功能将提供的管理服务内容和功能将提供的管理服务内
41、容和功能n n物质装备及人员配备物质装备及人员配备物质装备及人员配备物质装备及人员配备n n管理规章制度管理规章制度管理规章制度管理规章制度n n经费收支预算经费收支预算经费收支预算经费收支预算n n其它其它其它其它3.投标书拟写的要求投标书拟写的要求n在文字上做到通俗、规范，在内容上做到全面、合理，在文字上做到通俗、规范，在内容上做到全面、合理，在编排上做到重点突出。具体说：在编排上做到重点突出。具体说：1）综合说明：层次分明，言简意赅，有一定的诱惑力）综合说明：层次分明，言简意赅，有一定的诱惑力.2）物业概况：数据准确，介绍全面，用词专业，尽量发）物业概况：数据准确，介绍全面，用词专业，尽
42、量发掘物业所具有的说服力。掘物业所具有的说服力。3）投标单位概况：如实介绍，扬长避短。）投标单位概况：如实介绍，扬长避短。4）管理经营的宗旨、方针：从物业开发商（或业主）的）管理经营的宗旨、方针：从物业开发商（或业主）的利益出发，替他们着想，为他们服务，具有亲合力。利益出发，替他们着想，为他们服务，具有亲合力。5）机构人员、费用：机构设置科学，人员编制合理，费）机构人员、费用：机构设置科学，人员编制合理，费用测算正确，具有吸引力。用测算正确，具有吸引力。6）抓住有利时机，宣传招标单位所具有的良好传统、作）抓住有利时机，宣传招标单位所具有的良好传统、作风、精神，具有鼓动力。风、精神，具有鼓动力。
43、（二）经营管理测算（二）经营管理测算n经营管理测算的正确、合理与否，直接关系到该方经营管理测算的正确、合理与否，直接关系到该方案的竞争力，是投标取得成功的关键。主要包括以案的竞争力，是投标取得成功的关键。主要包括以下几方面的内容：下几方面的内容：n(1)前期介入中发生的费用预算前期介入中发生的费用预算n(2)第一年度物业管理费用预算第一年度物业管理费用预算n(3)年度能源费用测算年度能源费用测算n(4)各项经营项目的经营收入预算各项经营项目的经营收入预算n(5)年度经营管理支出费用预算年度经营管理支出费用预算第三节第三节物业的接管与验收物业的接管与验收n包括物业的竣工验收和物业的接管验收两部分
44、。包括物业的竣工验收和物业的接管验收两部分。n一、物业的竣工验收一、物业的竣工验收n所有房地产开发项目，都要按照所有房地产开发项目，都要按照1990年年9月月11日日国家建设部颁布的建设项目（工程）竣工验收办国家建设部颁布的建设项目（工程）竣工验收办法进行竣工验收。城镇住宅小区竣工综合验收，法进行竣工验收。城镇住宅小区竣工综合验收，可按照可按照1993年年12月月1日国家建设部颁布的城市日国家建设部颁布的城市住宅小区竣工综合验收管理办法进行。住宅小区竣工综合验收管理办法进行。（一）竣工验收及验收种类（一）竣工验收及验收种类1竣工验收竣工验收建筑商与开发商之间的一个法定手续建筑商与开发商之间的一
45、个法定手续竣工竣工：指该物业的工程项目经过建筑施工和设备安装以：指该物业的工程项目经过建筑施工和设备安装以后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件。了使用或投产的条件。验收验收：工程项目竣工后，需经开发商或专门组织的验收：工程项目竣工后，需经开发商或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程交付手续，建筑商把物业交给开发商，这一交接工程交付手续，建筑商把物业交给开发商，这一交接过程称之为竣工验收。过程称之为竣工验收。通过验收能明确责任，经验收后，就可解除合同
46、义务。通过验收能明确责任，经验收后，就可解除合同义务。从经济关系上来说，建筑商即可解除对开发商承担的从经济关系上来说，建筑商即可解除对开发商承担的经济和法律责任。经济和法律责任。2.竣工验收的种类隐蔽工程验收隐蔽工程验收 单项工程验收单项工程验收 分期验收分期验收 全部工程验收全部工程验收 （1）隐蔽工程验收：隐蔽工程验收是指在施工过程中，）隐蔽工程验收：隐蔽工程验收是指在施工过程中，各项隐蔽工程完成后及时进行的验收。各项隐蔽工程完成后及时进行的验收。隐蔽工程：指从表面上看不到的工程，如线路的走向、钢隐蔽工程：指从表面上看不到的工程，如线路的走向、钢筋架、地下管道的安装等。筋架、地下管道的安装
47、等。（2）分期验收：指在一个群体工程中分期分批进行建设）分期验收：指在一个群体工程中分期分批进行建设的工程项目，或个别单位工程在达到使用条件，需要提的工程项目，或个别单位工程在达到使用条件，需要提前动用时所进行的验收。前动用时所进行的验收。（3）单项工程验收：指工程项目的某个单项工程已按设）单项工程验收：指工程项目的某个单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求时，计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求时，施工单位便可向建设单位发出交工通知。施工单位便可向建设单位发出交工通知。（4）全部工程验收：指整个工程项目按设计要求全部落）全部工程验收：指整个工程项目按设计要求全部落
48、成并达到竣工验收标准时即可进行全部工程竣工验收。成并达到竣工验收标准时即可进行全部工程竣工验收。全部工程竣工验收应在做好验收准备工作的基础上，按全部工程竣工验收应在做好验收准备工作的基础上，按预先验收一正式验收预先验收一正式验收的顺序进行。的顺序进行。n进行进行预验收预验收须由建设单位、设计单位、施工单位及须由建设单位、设计单位、施工单位及有关部门组成预验收工作组。其主要工作是：有关部门组成预验收工作组。其主要工作是：（1）检查、核实竣工项目准备移交给建设单位的所有）检查、核实竣工项目准备移交给建设单位的所有技术资料的完整性、准确性；技术资料的完整性、准确性；（2）检查每一单位工程的建设标准及
49、施工质量，对工）检查每一单位工程的建设标准及施工质量，对工程隐患和遗留问题提出处理建议；程隐患和遗留问题提出处理建议；（3）排解验收中有争议的问题；）排解验收中有争议的问题；（4）督促返工、补做部分工程的修竣及收尾工程的完）督促返工、补做部分工程的修竣及收尾工程的完工；工；（5）检查）检查“三废三废”治理措施的情况；治理措施的情况；（6）向验收委员会提交预验收报告。）向验收委员会提交预验收报告。n正式验收正式验收即有验收机构进行验收。大型建筑工程项即有验收机构进行验收。大型建筑工程项目由国家主管部门或由工程项目的主管部门会同所目由国家主管部门或由工程项目的主管部门会同所在省、自治区、直辖市组建
50、验收委员会；中小型工在省、自治区、直辖市组建验收委员会；中小型工程项目按隶属关系，由上级主管部门或工程项目所程项目按隶属关系，由上级主管部门或工程项目所在省、自治区、直辖市组建验收委员会（或验收组）在省、自治区、直辖市组建验收委员会（或验收组）。验收委员会应由主管部门、建设单位、设计单位、。验收委员会应由主管部门、建设单位、设计单位、施工单位、投资银行以及统计、劳动、物资、环保施工单位、投资银行以及统计、劳动、物资、环保等单位的有关专家参加。等单位的有关专家参加。3.PM企业在竣工验收过程中应注意的问题企业在竣工验收过程中应注意的问题n认真参与竣工验收，严格把质量关。认真参与竣工验收，严格把质
51、量关。n通通过过参参与与竣竣工工验验收收，熟熟悉悉物物业业，为为物物业业的的接接管管验验收收以至将来的维修养护做准备。以至将来的维修养护做准备。n细心查验竣工验收资料，保证资料齐全、准确。细心查验竣工验收资料，保证资料齐全、准确。（二）竣工验收的依据、标准及主要材料（二）竣工验收的依据、标准及主要材料1竣工验收的依据竣工验收的依据n上级主管部门的有关文件。上级主管部门的有关文件。n开发商和建筑商签订的工程合同。开发商和建筑商签订的工程合同。n设计文件、施工图样和设备技术说明书。设计文件、施工图样和设备技术说明书。n国家现行的施工技术验收规范。国家现行的施工技术验收规范。n建筑安装统计规定。建筑
52、安装统计规定。n对从国外引进的新技术或成套设备项目，还应按照对从国外引进的新技术或成套设备项目，还应按照签订的合同和国外提供的设计文件等资料进行验收。签订的合同和国外提供的设计文件等资料进行验收。2验收的标准验收的标准n由于建筑工程项目的性质不同、行业不同，其竣工验收的标由于建筑工程项目的性质不同、行业不同，其竣工验收的标准也不同。民用住宅验收的一般标准如下：准也不同。民用住宅验收的一般标准如下：（1）工程项目按设计图纸建成，所有粉刷、装修作业全部施工）工程项目按设计图纸建成，所有粉刷、装修作业全部施工完毕。完毕。（2）所有该项目的设备均已按设计规定全部落位安装完毕，并）所有该项目的设备均已按
53、设计规定全部落位安装完毕，并且起动、运转正常，能满足使用要求，如电梯、灭火装置、且起动、运转正常，能满足使用要求，如电梯、灭火装置、采暖通风装置等均已落位，并能正常起动。采暖通风装置等均已落位，并能正常起动。（3）上下水道铺设完毕，所有管道及沟道无梗阻、滴漏、渗漏）上下水道铺设完毕，所有管道及沟道无梗阻、滴漏、渗漏现象，供水正常、排水通畅。照明及动力用电的工作回路结现象，供水正常、排水通畅。照明及动力用电的工作回路结构清晰，控制操作方便，有过载和短路防护装置。卫生设备构清晰，控制操作方便，有过载和短路防护装置。卫生设备安装齐全，使用灵活方便，其他公用设施均完好。安装齐全，使用灵活方便，其他公用
54、设施均完好。（4）建筑物四周）建筑物四周2米之内的场地平整，由于本项目施工所造成米之内的场地平整，由于本项目施工所造成的障碍物均已清除。的障碍物均已清除。（5）整个工程经按现行施工技术验收规范进行检验后，均达到）整个工程经按现行施工技术验收规范进行检验后，均达到合格标准以上。合格标准以上。n经正式验收合格后的物业应迅速办理固定资产交付使用的转经正式验收合格后的物业应迅速办理固定资产交付使用的转帐手续，并移交与建设项目有关的所有技术资料。帐手续，并移交与建设项目有关的所有技术资料。n3验收时所需移交的材料验收时所需移交的材料n在建设项目竣工验收前，施工单位应将有关技术资料系统整在建设项目竣工验收
55、前，施工单位应将有关技术资料系统整理，分类立卷，在验收时交建设单位归档保管，以适应生产、理，分类立卷，在验收时交建设单位归档保管，以适应生产、维修的需要。验收时移交的技术资料主要有：维修的需要。验收时移交的技术资料主要有：（1）竣工工程项目一览表，包括竣工工程、名称、位置、结）竣工工程项目一览表，包括竣工工程、名称、位置、结构、层数、面积、装修标准、开工竣工日期等；构、层数、面积、装修标准、开工竣工日期等；（2）设备清单，包括设备名称、规模、数量、产地、主要性能、）设备清单，包括设备名称、规模、数量、产地、主要性能、价及随机工具、备品备件等；价及随机工具、备品备件等；（3）工程项目）工程项目竣
56、工图竣工图；如果竣工图不准确、不完整，不符合归；如果竣工图不准确、不完整，不符合归档要求，则不能办理工程项目验收移交手续。档要求，则不能办理工程项目验收移交手续。n大、中型建设项目和城市住宅小区建设竣工图不得少于两套：大、中型建设项目和城市住宅小区建设竣工图不得少于两套：一套交付使用部门（或管理部门）；一套交技术档案部门长一套交付使用部门（或管理部门）；一套交技术档案部门长期保存。特别重大的项目，应增编一套交由国家档案馆保存。期保存。特别重大的项目，应增编一套交由国家档案馆保存。小型建设项目的竣工图不得少于一套，由使用部门（或管理小型建设项目的竣工图不得少于一套，由使用部门（或管理部门）保管。
57、部门）保管。（4）材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合）材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录，预制件的荷载试验记录，自动控格证、说明书和验收记录，预制件的荷载试验记录，自动控制仪表的调试记录；制仪表的调试记录；（5）隐蔽工程验收记录；）隐蔽工程验收记录；（6）土建施工记录，包括地基处理记录、结构安装校正记录、）土建施工记录，包括地基处理记录、结构安装校正记录、预应力构件施工记录等；预应力构件施工记录等；（7）设备安装调试记录，如管道系统的试压、试漏检查记录，）设备安装调试记录，如管道系统的试压、试漏检查记录，暖气、卫生、空调、电气、电信、通风、
58、供水、供气（煤气、暖气、卫生、空调、电气、电信、通风、供水、供气（煤气、蒸气等）、消烟灭火、防暴报警、电视监控等工程的检查和蒸气等）、消烟灭火、防暴报警、电视监控等工程的检查和试验记录等；试验记录等；（8）建筑物、构筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、密闭、）建筑物、构筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、密闭、净化、隔音、隔热等指标的测试记录，重要钢骨结构焊缝探净化、隔音、隔热等指标的测试记录，重要钢骨结构焊缝探伤检查记录；伤检查记录；（9）工程质量事故的发生和处理记录；）工程质量事故的发生和处理记录；（10）图纸会审记录，设计变更通知和技术核定单；）图纸会审记录，设计变更通知和技术核定单；（
59、11）关于建筑物、构筑物的使用注意事项说明；）关于建筑物、构筑物的使用注意事项说明；（12）有关该工程项目的其他重要技术决定和文件。）有关该工程项目的其他重要技术决定和文件。#n所谓竣工图，是指真实地记录各种地上地下建筑物、构筑物等情所谓竣工图，是指真实地记录各种地上地下建筑物、构筑物等情况的一项技术档案文件，也是工程交付验收以后的改建、扩建、况的一项技术档案文件，也是工程交付验收以后的改建、扩建、维护的资料依据。维护的资料依据。n工程竣工验收前，建设单位应组织、督促和协助各设计、施工单工程竣工验收前，建设单位应组织、督促和协助各设计、施工单位各自负责竣工图编制工作。绘制和整理工程项目竣工图，
60、应根位各自负责竣工图编制工作。绘制和整理工程项目竣工图，应根据具体情况的不同，加以区别对待，具体要求如下：据具体情况的不同，加以区别对待，具体要求如下：n凡严格按施工设计图施工，施工中对原施工设计没有任何变动的，凡严格按施工设计图施工，施工中对原施工设计没有任何变动的，可由施工单位在原施工图上加盖可由施工单位在原施工图上加盖“竣工图竣工图”印记，即可作为竣工印记，即可作为竣工图。图。n凡在施工中对原施工设计作一般性设计变更，而又能将原施工图凡在施工中对原施工设计作一般性设计变更，而又能将原施工图经修改或补充后改为竣工图的，可不必重新绘制竣工图，但必须经修改或补充后改为竣工图的，可不必重新绘制竣
61、工图，但必须由施工单位负责在原施工图上注明修改的部分，并附上设计变更由施工单位负责在原施工图上注明修改的部分，并附上设计变更通知单和施工说明，再加盖通知单和施工说明，再加盖“竣工图竣工图”印记才能作为竣工图。印记才能作为竣工图。n凡结构形式、平面布置、生产工艺、体形体量等有重大改变者，凡结构形式、平面布置、生产工艺、体形体量等有重大改变者，均应重新绘制改变后的竣工图。由于设计原因造成的，由设计单均应重新绘制改变后的竣工图。由于设计原因造成的，由设计单位位负责重新绘制；由于施工原因造成的，由施工单位负责重新负责重新绘制；由于施工原因造成的，由施工单位负责重新绘制，由于其他原因造成的，由建设单位自
62、行绘制或委托设计单绘制，由于其他原因造成的，由建设单位自行绘制或委托设计单位绘制。重新绘制的竣工图必须与实际情况相符，并由承担施工位绘制。重新绘制的竣工图必须与实际情况相符，并由承担施工的技术负责人审核签认。的技术负责人审核签认。#（三）竣工验收的实施 u竣工验收的工作程序竣工验收的工作程序 1 1、根据建设项目的规模和复杂程度，确定分两个阶段、根据建设项目的规模和复杂程度，确定分两个阶段（初步验收和竣工验收）或一次性竣工验收。（初步验收和竣工验收）或一次性竣工验收。 2 2、在竣工验收前，由开发单位组织施工、设计、使用、在竣工验收前，由开发单位组织施工、设计、使用等有关部门进行初步验收。等有
63、关部门进行初步验收。 3 3、验收均符合设计要求，必要文件（竣工图表、竣工、验收均符合设计要求，必要文件（竣工图表、竣工决算、工程总结等）齐全，由项目主管部门或开发决算、工程总结等）齐全，由项目主管部门或开发单位向负责验收的单位提出竣工验收申请报告。单位向负责验收的单位提出竣工验收申请报告。4、竣工验收由开发单位会同设计单位、竣工单位和政、竣工验收由开发单位会同设计单位、竣工单位和政府工程质量监督部门组成验收委员会或验收组共同府工程质量监督部门组成验收委员会或验收组共同进行。进行。n验收委员会或验收组负责审查工程建设的各个环节，验收委员会或验收组负责审查工程建设的各个环节，听取各有关单位的工作
64、报告，审阅工程档案资料，听取各有关单位的工作报告，审阅工程档案资料，实地查验建筑工程和设备安装情况，并对工程设计、实地查验建筑工程和设备安装情况，并对工程设计、施工和设备质量等方面作出全面的评价。不合格的施工和设备质量等方面作出全面的评价。不合格的工程不予验收；对遗留问题提出具体解决意见，限工程不予验收；对遗留问题提出具体解决意见，限期落实完成。期落实完成。5、办理工程交接手续。、办理工程交接手续。竣工验收是全面考核建设工作、检查所建工程是否符竣工验收是全面考核建设工作、检查所建工程是否符合设计要求和工程质量好坏的重要环节。建设工合设计要求和工程质量好坏的重要环节。建设工程质量管理条例、房屋建
65、筑工程和市政基础设程质量管理条例、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定等的要求，结合各地区施工程竣工验收暂行规定等的要求，结合各地区的实际情况，制定竣工验收办法。的实际情况，制定竣工验收办法。二、接管验收二、接管验收 指物业管理企业接管开发企业、建设单位指物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结或个人委托的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。（一）接管验收与竣工验收的区别（一）接管验收与竣工验收的区别n验收的目的不同验收的目的不同n验收的条件不同验收的条件不同n交接对
66、象不同交接对象不同n性质不同性质不同n二者所处的阶段不同二者所处的阶段不同1验收的目的不同验收的目的不同n接管验收是在竣工验收合格的基础上，以主体结构接管验收是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再验收；而竣工安全和满足使用功能为主要内容的再验收；而竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求。的要求。2验收条件不同验收条件不同n接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且供电、接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用，房屋幢
67、、户编号已经过有关部门确认；竣工验用，房屋幢、户编号已经过有关部门确认；竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，达收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，达到规定的质量标准，能满足使用等。到规定的质量标准，能满足使用等。3交接对象不同交接对象不同n接管验收是由物业管理公司接管开发商移交的物业；接管验收是由物业管理公司接管开发商移交的物业；而竣工验收是由开发商验收建筑商移交的物业。而竣工验收是由开发商验收建筑商移交的物业。4性质不同性质不同n竣工验收是政府行为。就是说任何建设工程项目的竣工验收是政府行为。就是说任何建设工程项目的竣工验收，都是由政府建设行政主管部门负责，组竣工验收，都是
68、由政府建设行政主管部门负责，组成综合验收小组，对施工质量进行检验和评定。而成综合验收小组，对施工质量进行检验和评定。而接管验收是企业行为，是物业管理公司代表业主或接管验收是企业行为，是物业管理公司代表业主或用户对所管物业进行全面的质量验收。用户对所管物业进行全面的质量验收。n5.二者所处的阶段不同二者所处的阶段不同n施工施工竣工验收竣工验收开发企业开发企业接管验收接管验收物业物业n单位单位建设单位建设单位公司公司（二）物业接管验收的主要作用 1 1、明确交接双方的责、权、利关系、明确交接双方的责、权、利关系 2 2、确确保保物物业业具具备备正正常常的的使使用用功功能能，充充分分维维护护自自身身
69、和和业主的利益业主的利益 3 3、为后期管理创造条件、为后期管理创造条件（三）物业接管验收应提交的资料n新建房屋接管验收应提交的资料 n原有房屋接管验收应提交的资料技术资料技术资料 产权资料产权资料（四）接管验收的程序 新建房屋新建房屋 原有房屋原有房屋1新建房屋的接管验收程序新建房屋的接管验收程序1）建设单位书面提请接管单位验收。）建设单位书面提请接管单位验收。2）接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行）接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的，应在审核，对具备条件的，应在15天之内签发验收通知天之内签发验收通知并约定验收时间。并约定验收时间。3）接管单位会同建设
70、单位对物业的质量与使用功能进）接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行检验。行检验。4）对验收中发现的问题，按质量问题处理。）对验收中发现的问题，按质量问题处理。5）经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格）经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。凭证，签发接管文件。2.原有房屋接管验收程序原有房屋接管验收程序1）移交人书面提请接管单位接管验收。）移交人书面提请接管单位接管验收。2）接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行）接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的，应在审核，对具备条件的，应在15天之内签发验收通知天之内签发验收通知并
71、约定验收时间。并约定验收时间。3）接管单位会同移交人对原有房屋的质量与使用功能）接管单位会同移交人对原有房屋的质量与使用功能进行检验。进行检验。4）对验收中发现的危险、损坏问题，应按相关办法处）对验收中发现的危险、损坏问题，应按相关办法处理。理。5）交接双方共同清点房屋、装修、设备，核定附着物，）交接双方共同清点房屋、装修、设备，核定附着物，核实房屋使用情况。核实房屋使用情况。6）经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格）经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有权转移登记凭证，签发接管文件，办理房屋所有权转移登记（若无产权转移，则无需办理）。（若无产权转
72、移，则无需办理）。（五）物业接管验收应注意的主要问题1）物业管理公司要选派素质高、业务精，对工作认真负责的管理）物业管理公司要选派素质高、业务精，对工作认真负责的管理人员和技术人员参加验收工作。人员和技术人员参加验收工作。严格按照相关规范要求逐项、认严格按照相关规范要求逐项、认真验收。真验收。2）物业管理公司既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，）物业管理公司既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。合法权益。在整个的接管验收过程中要遵循原则性和灵活性相结在整个的接管验
73、收过程中要遵循原则性和灵活性相结合的原则等。合的原则等。3）在接管验收过程中若发现问题，应明确记录在案，）在接管验收过程中若发现问题，应明确记录在案，对于不同程对于不同程度的质量问题，一定要落实责任，并对整改措施进行明确度的质量问题，一定要落实责任，并对整改措施进行明确, ,约定约定期限督促开发商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。期限督促开发商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。写明符合要求的接管具体日期，以划清责任。写明符合要求的接管具体日期，以划清责任。4）落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，）落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发商负责保修，向物
74、业管理公司交付保修保证金，由开发商负责保修，向物业管理公司交付保修保证金，或由物业管理公司负责保修，开发商一次性拨付保修费或由物业管理公司负责保修，开发商一次性拨付保修费用。用。5）开发商应向物业管理公司移交整套图样资料，包括产）开发商应向物业管理公司移交整套图样资料，包括产权资料和技术资料。权资料和技术资料。仔细清查应该提交的资料是否真实、仔细清查应该提交的资料是否真实、齐全。齐全。6）物业管理公司接受的只是对物业的经营管理权以及政）物业管理公司接受的只是对物业的经营管理权以及政府赋予的有关权利。府赋予的有关权利。7）接管验收符合要求后，物业管理公司应签署验收合格）接管验收符合要求后，物业管
75、理公司应签署验收合格凭证，签发接管文件。凭证，签发接管文件。当物业管理公司签发了接管文件，办理必要的手续后，整当物业管理公司签发了接管文件，办理必要的手续后，整个物业验收与接管工作即告完成。个物业验收与接管工作即告完成。第四节第四节用户入伙与装修管理用户入伙与装修管理n“入伙入伙”：业主领取钥匙，接房入住。：业主领取钥匙，接房入住。n物业管理公司应及时将入伙通知书、入伙手续书、收物业管理公司应及时将入伙通知书、入伙手续书、收楼须知、收费通知书等一并寄给业主，以方便业主按楼须知、收费通知书等一并寄给业主，以方便业主按时顺利地办好入伙手续。时顺利地办好入伙手续。用户入伙手续用户入伙手续物业管理公司
76、在物业具备入伙条件物业管理公司在物业具备入伙条件后向业主或租户寄发入伙通知，要求业主或租户后向业主或租户寄发入伙通知，要求业主或租户按要按要求进行验楼、付款、签约、装修、搬迁入住的过程求进行验楼、付款、签约、装修、搬迁入住的过程。一、入伙手续文件一、入伙手续文件n入伙手续文件是指业主在办理入伙手续时，所要知入伙手续文件是指业主在办理入伙手续时，所要知晓、参考、签订的有关文件，主要内容包括入伙通晓、参考、签订的有关文件，主要内容包括入伙通知书、入伙手续书、收楼须知、缴款通知书。知书、入伙手续书、收楼须知、缴款通知书。1入伙通知书入伙通知书n入伙通知书是指物业管理公司在物业验收合格后通入伙通知书是
77、指物业管理公司在物业验收合格后通知业主可以来办理入住手续的文件。知业主可以来办理入住手续的文件。n在制定入伙通知书时应注意下面几个问题：在制定入伙通知书时应注意下面几个问题：（1）一般情况下，一个物业辖区内入伙的业主不是一）一般情况下，一个物业辖区内入伙的业主不是一家或几家，而是几百家甚至上千家，如果均集中在家或几家，而是几百家甚至上千家，如果均集中在同一时间内办理，必然会使手续办理产生诸多困难，同一时间内办理，必然会使手续办理产生诸多困难，因此在通知书上应注明各幢、各层分期分批办理的因此在通知书上应注明各幢、各层分期分批办理的时间，以方便业主按规定时间前来办理。时间，以方便业主按规定时间前来
78、办理。（2）如业主因故不能按时前来办理，应在通知书上注）如业主因故不能按时前来办理，应在通知书上注明补办的办法。明补办的办法。n入伙通知书的范本见教材。入伙通知书的范本见教材。2.入伙手续书入伙手续书n入伙手续书即是办理入伙手续的程序和安排。制定入伙手续书即是办理入伙手续的程序和安排。制定入伙手续书的目的是为了让业主在办理入伙手续时，入伙手续书的目的是为了让业主在办理入伙手续时，明确其程序，使整个过程井然有序。一般在入伙手明确其程序，使整个过程井然有序。一般在入伙手续书上都留有分部门的确认证明，业主每办完一项续书上都留有分部门的确认证明，业主每办完一项手续，有关职能部门在上面盖章证明。手续，有
79、关职能部门在上面盖章证明。n入伙手续书的范本见教材。入伙手续书的范本见教材。3收楼须知收楼须知n收楼须知是指物业管理公司告知业主在收楼时应注收楼须知是指物业管理公司告知业主在收楼时应注意的事项，以及在办理入伙手续时应该携带的各种意的事项，以及在办理入伙手续时应该携带的各种证件、合同、费用的文件。从而避免遗漏、往返，证件、合同、费用的文件。从而避免遗漏、往返，给业主增添不便。给业主增添不便。4缴款通知书缴款通知书n缴款通知书是物业管理公司通知业主在办理入伙手缴款通知书是物业管理公司通知业主在办理入伙手续时应该交纳的款项及具体金额的文件。续时应该交纳的款项及具体金额的文件。5验楼情况一览表验楼情况
80、一览表n验楼情况一览表是物业管理公司为方便业主对房屋验楼情况一览表是物业管理公司为方便业主对房屋进行验收，监促开发商及时整改问题，以避免相互进行验收，监促开发商及时整改问题，以避免相互扯皮，使问题能得到及时解决而制定的文件。扯皮，使问题能得到及时解决而制定的文件。6楼宇交接书楼宇交接书n楼宇交接书是业主在确认可以接受所购楼宇后，与楼宇交接书是业主在确认可以接受所购楼宇后，与开发商签订的接受楼宇的书面文件。开发商签订的接受楼宇的书面文件。二、入伙的程序二、入伙的程序n（一）物业管理公司的准备工作（一）物业管理公司的准备工作1清洁卫生。动员物业管理公司全体人员共同努力，清洁卫生。动员物业管理公司全
81、体人员共同努力，打扫好室内外的卫生、清扫道路，使业主或住户接打扫好室内外的卫生、清扫道路，使业主或住户接受一个干净的物业。受一个干净的物业。2.制定管理制度。向业主或住户发入伙通知书，明确制定管理制度。向业主或住户发入伙通知书，明确搬入时间，并制定出入伙须知、收费标准、入伙验搬入时间，并制定出入伙须知、收费标准、入伙验收手续、入住人员登记、交钥匙登记、装修报审、收手续、入住人员登记、交钥匙登记、装修报审、管理规定等。管理规定等。3物业移交。物业管理公司直接参与了物业的接管验物业移交。物业管理公司直接参与了物业的接管验收，因而能对施工质量有了清楚的了解，完全能负收，因而能对施工质量有了清楚的了解
82、，完全能负责地向业主进行物业的移交。物业移交是物业管理责地向业主进行物业的移交。物业移交是物业管理公司和业主共同管理、相互监督的开始，移交时双公司和业主共同管理、相互监督的开始，移交时双方须完成一系列的交接手续（钥匙交接好，签订交方须完成一系列的交接手续（钥匙交接好，签订交接书）交接涉及的是双方的权利和义务。接书）交接涉及的是双方的权利和义务。4.加强治安和服务质量。物业管理公司应提供较多的加强治安和服务质量。物业管理公司应提供较多的值班、保安及劳务人员，提供保安及劳务服务，及值班、保安及劳务人员，提供保安及劳务服务，及时疏导发生的纠纷。时疏导发生的纠纷。5.保持道路通畅。为保障入伙业主或住户
83、的人身及财保持道路通畅。为保障入伙业主或住户的人身及财产的安全，及时安全的搬入住房，一定要保证通道产的安全，及时安全的搬入住房，一定要保证通道的畅通。的畅通。6合理安排。物业管理公司要有计划地、分批地、有合理安排。物业管理公司要有计划地、分批地、有秩序地安排入住。秩序地安排入住。7.装修报审。物业管理公司要对业主或住户的装修提装修报审。物业管理公司要对业主或住户的装修提供方便条件并重视解决装修垃圾的及时清理，坚持供方便条件并重视解决装修垃圾的及时清理，坚持装修的报审制度，避免违章现象出现。装修的报审制度，避免违章现象出现。（二）业主的准备工作（二）业主的准备工作1查看房屋、设备和设施；查看房屋
84、、设备和设施；2按时办理收楼手续、及时付清楼款及有关费用；按时办理收楼手续、及时付清楼款及有关费用；3仔细阅读仔细阅读“住户手册住户手册”，弄清楚管理单位的有关规，弄清楚管理单位的有关规定，收费情况和入住应办理的手续；定，收费情况和入住应办理的手续；4签订签订“管理协议管理协议”；5遵守各项管理制度；遵守各项管理制度；6办理装修申请手续。办理装修申请手续。（三）签订契约（三）签订契约n在业主或租住户办理手续时，公司应把在业主或租住户办理手续时，公司应把“住户手册住户手册”及时送到业主或租赁户手中，让客户了解辖区管及时送到业主或租赁户手中，让客户了解辖区管理的有关事宜。并及时签署理的有关事宜。并
85、及时签署“公共契约公共契约”或或“入住入住契约契约”。n“公共契约公共契约”是一份协议、合同的契约，管理单位是一份协议、合同的契约，管理单位与业主（租住户）应共同遵守，并应符合政府颁发与业主（租住户）应共同遵守，并应符合政府颁发的管理办法，以保证签署的管理办法，以保证签署“公共契约公共契约”的有效性。的有效性。（四）业主入住（四）业主入住n业主在办理完所有手续、装修之后，就可以择日进业主在办理完所有手续、装修之后，就可以择日进住了。住了。三、入伙的工作内容三、入伙的工作内容1.对于已经销售或租出去的房屋，经营部门应立即通对于已经销售或租出去的房屋，经营部门应立即通知物业管理部门具体的楼层和房屋
86、的编号以便早做知物业管理部门具体的楼层和房屋的编号以便早做准备；准备；2.接待业主。接待携带购房合同或租赁合同到物业管接待业主。接待携带购房合同或租赁合同到物业管理部门办理相关手续的业主；理部门办理相关手续的业主；3.在办理完登记和交款手续后，物业管理部门应该发在办理完登记和交款手续后，物业管理部门应该发放入伙通知书和房间钥匙；放入伙通知书和房间钥匙；4.业主拿到钥匙后，按照楼宇验收签认表的内容逐项业主拿到钥匙后，按照楼宇验收签认表的内容逐项签收水、气、电、设备等房屋设施的完好情况，届签收水、气、电、设备等房屋设施的完好情况，届时，要逐项核对填写签认表的内容；时，要逐项核对填写签认表的内容；5
87、向业主发放用户须知和用户手册，对业主使用本物向业主发放用户须知和用户手册，对业主使用本物业应该遵守的规定用文字的形式传达到用户手中业应该遵守的规定用文字的形式传达到用户手中。6.签订公共契约：公共契约是全体用户和物业管理公签订公共契约：公共契约是全体用户和物业管理公司之间签订的共同约定。其中，规定了每一个用户司之间签订的共同约定。其中，规定了每一个用户的权利和义务。公共契约可以参照有关地区主管部的权利和义务。公共契约可以参照有关地区主管部门的范本格式；门的范本格式；n用户须知和用户手册的主要内容包括：用户须知和用户手册的主要内容包括：（1）物业梗概；）物业梗概；（2）物业管理人员的分工；）物业
88、管理人员的分工；（3）物业管理委员会的组成及作用；）物业管理委员会的组成及作用；（4）如何投诉和提出建议；）如何投诉和提出建议；（5）管理费缴费的有关规定；）管理费缴费的有关规定；（6）装修规定；）装修规定；（7）入伙须知；）入伙须知；（8）保安、保洁规定及措施；）保安、保洁规定及措施；（9）水、电、气的使用管理规定；）水、电、气的使用管理规定；（10）物业用途的限制规定；）物业用途的限制规定；（11）电视接收、公共设施、文化娱乐设施的管理规）电视接收、公共设施、文化娱乐设施的管理规定；定；（12）豢养宠物的有关规定；）豢养宠物的有关规定；（13）安装空调的有关规定；）安装空调的有关规定；（1
89、4）防火须知；）防火须知；（15）噪音限制；）噪音限制；（16）泊车、洗车规定；）泊车、洗车规定；（17）电梯使用规定；）电梯使用规定；（18）物业管理常用的电话号码。）物业管理常用的电话号码。四、装修管理四、装修管理n在业主入住前，对原来的装修进行修改或全部重新在业主入住前，对原来的装修进行修改或全部重新进行的装修，称为二次装修。二次装修是物业管理进行的装修，称为二次装修。二次装修是物业管理中的一项经常而重要的管理工作，在这一环节最容中的一项经常而重要的管理工作，在这一环节最容易出现破坏房屋结构及侵犯他人利益的行为，物业易出现破坏房屋结构及侵犯他人利益的行为，物业管理公司的各个部门要通力合作
90、，共同完成这项工管理公司的各个部门要通力合作，共同完成这项工作。具体程序是：作。具体程序是：（一）业主装修申请表（一）业主装修申请表（二）装修管理规定（二）装修管理规定n一般物业管理公司对装修制定如下规定：一般物业管理公司对装修制定如下规定：1申报程序申报程序1）凡欲进行室内装修及设备改造的用户，均应提前）凡欲进行室内装修及设备改造的用户，均应提前5天向管理处申报。天向管理处申报。2）由产权人或其代理人携带有关证件，详细、如实填）由产权人或其代理人携带有关证件，详细、如实填写装修申请表。注明装修时间、项目及施工队写装修申请表。注明装修时间、项目及施工队伍名称，并附有关图样资料。伍名称，并附有关
91、图样资料。3）经管理处审核同意后方可进行装修施工。）经管理处审核同意后方可进行装修施工。4）装修施工队应到管理处签定装修工程队治安责任）装修施工队应到管理处签定装修工程队治安责任书及装修施工保证书。书及装修施工保证书。2装修管理要求装修管理要求1）任何装修不得擅自拆改原房屋的墙、柱、梁、楼板）任何装修不得擅自拆改原房屋的墙、柱、梁、楼板等主体构件。等主体构件。2）不得凿穿地面和房顶的水泥层。）不得凿穿地面和房顶的水泥层。3）不得擅自封闭阳台或改变阳台的用途；不得擅自改）不得擅自封闭阳台或改变阳台的用途；不得擅自改变原有外门窗的规格及外墙装饰。变原有外门窗的规格及外墙装饰。4）装修垃圾必须及时清
92、运，倾倒到指定地点。严禁向）装修垃圾必须及时清运，倾倒到指定地点。严禁向窗外、阳台外、楼梯、过道、天台等公共场所抛撒窗外、阳台外、楼梯、过道、天台等公共场所抛撒堆放。堆放。5）严禁将垃圾倒入下水管道内或将生活污水由雨水管）严禁将垃圾倒入下水管道内或将生活污水由雨水管道排出。道排出。6）按照管理处的要求，空调安装在指定的位置，以保持）按照管理处的要求，空调安装在指定的位置，以保持外观统一、协调。空调出水必须接回阳台内或室内。外观统一、协调。空调出水必须接回阳台内或室内。7）装修施工应安排在上午）装修施工应安排在上午7:00-12:00,下午下午14:00-20：00时间内进行，以免影响他人休息。
93、时间内进行，以免影响他人休息。8）高层住户装修不得使用载人电梯装运建材、木料、工）高层住户装修不得使用载人电梯装运建材、木料、工具等物品。具等物品。9）施工队人员应到管理处办理临时出入证，将临时出入）施工队人员应到管理处办理临时出入证，将临时出入证佩戴在前胸，并在指定的区域内活动。证佩戴在前胸，并在指定的区域内活动。10）未经管理处同意，不得随意改动水、电管线走向。）未经管理处同意，不得随意改动水、电管线走向。11）底层住户装修，不得在前阳台违章搭建。）底层住户装修，不得在前阳台违章搭建。12）临平台的阳台、窗户不能改装门。）临平台的阳台、窗户不能改装门。3押金及保证金押金及保证金1）业主装修
94、前须向管理处交付一定的装修保证金。）业主装修前须向管理处交付一定的装修保证金。2）装修施工队在办理临时出入证时，须向管理处交付）装修施工队在办理临时出入证时，须向管理处交付一定的押金。一定的押金。3）装修施工结束后，由管理处派人对装修工程进行检）装修施工结束后，由管理处派人对装修工程进行检查，如无违反本规定及物业辖区其他管理规定之行查，如无违反本规定及物业辖区其他管理规定之行为，没有对他人财产和公共场地、设施、设备等造为，没有对他人财产和公共场地、设施、设备等造成损害的，管理处将如数退还押金和保证金。成损害的，管理处将如数退还押金和保证金。4批准权限批准权限1）非结构变动由物业管理公司负责查勘、鉴定、批准。）非结构变动由物业管理公司负责查勘、鉴定、批准。2）结构变动，物业管理公司可代为报请房地产行政管）结构变动，物业管理公司可代为报请房地产行政管理部门批准，并收取代办服务费。理部门批准，并收取代办服务费。3）专用设备（如煤气仪表、管线等）的变动，必须报）专用设备（如煤气仪表、管线等）的变动，必须报请主管部门批准，物业管理公司可有偿代办。请主管部门批准，物业管理公司可有偿代办。n作业：编制入伙通知书，收楼须知。作业：编制入伙通知书，收楼须知。
