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1、uu概念概念概念概念uu内容内容内容内容 阶段：阶段：阶段：阶段：市场市场市场市场研究研究研究研究财务财务财务财务效益可行性分析效益可行性分析效益可行性分析效益可行性分析环境环境环境环境效益评价效益评价效益评价效益评价第第7章章 房地产开发投资可行性研究房地产开发投资可行性研究7.1 房地产开发投资可行性研究概述定义格拉斯卡姆特点四要点是是开发项目投资决策的依据。开发项目投资决策的依据。是向是向银行申请贷款及筹集资金的依据。银行申请贷款及筹集资金的依据。是与是与有关方面商谈合同、协议的依据。有关方面商谈合同、协议的依据。是是项目规划、工程设计的依据。项目规划、工程设计的依据。是是城市规划、建筑
2、及环境保护等政府部门城市规划、建筑及环境保护等政府部门 对对项目进行审查、审批的依据。项目进行审查、审批的依据。u地位和作用7.2 房地产开发投资市场可行性研究u特定地点市场研究的内容限制因素分析预测分析预期价格、租金分析设计类型及单元规模分析特殊服务设施分析市场区域范围的界定：住宅、零售业、写字楼市场竞争情况调查及市场占有率分析u特定地点市场研究的步骤1.1.房地产开房地产开房地产开房地产开发成本分析发成本分析发成本分析发成本分析 2.2.房地产开房地产开房地产开房地产开发收入分析发收入分析发收入分析发收入分析 3.3.房地产开发房地产开发房地产开发房地产开发融资融资融资融资能力分析能力分析
3、能力分析能力分析 分析分析分析分析7.3 房地产开发投资财务可行性研究u房地产开发成本、收入、融资能力分析土地购置费、前期工程费用、房屋建设费、管理费、其他费用、不可预见费、财务费用、租赁费用、与项目有关的税费出售价格、租金u房地产开发投资的财务效益分析计算公式判断可行性及方案优选分析步骤案例分析【例7-1】财务效益分析的方法：投资回收期法、投资收益率法、净现值法、内部收益率法、获利指数法房地产开发项目净现值分析法例例:某开发商以5000万元的价格获得一宗占地面积为4000平方米的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为标准层
4、，建筑成本为3500元/平方米，专业人员的费用为建造成本预算的8%，行政性收费等其他费用为460万元，管理费用为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税金分别为销售收入的0.5%、3.0%、6.5%，预计建成后的售价为12000元/平方米。项目开发期为3年，建造期为2年，地价开始时一次投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建造期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。计算（1）项目的总建筑面积、（2）标准层建筑面积、（3）开发商成本利润率。解：1、项目的总开发价值：（1）项目总建筑面积：4000*5.5=2200
5、0（平方米）（2）标准层每层建筑面积：（22000-4000*60%*4）/10=1240（平方米）（3）项目总销售收入：22000*12000=26400（万元）（4）销售税费：26400*6.5%=1716（万元）项目总开发价值：264000-1716=24684（万元）2、项目总开发成本（1）土地成本：5000（万元）（2）建造成本：22000*3500=7700（万元）（3）专业人员费用：7700*8%=616（万元）（4）其他费用：460（万元）（5）管理费用:（5000+7700+616+460)3.5%=482.16（6）财务费用 土地费用利息：5000*（1+12%/4）3*4
6、-1=2128.8建造费用、专业人员费用、其他费用、管理费用利息：（7700+616+460+482.16）*（1+12%/4)（2/2）*4 -1=1161.98融资费用：（2128.8+1161.98）*10%=329.08财务费用总计：2128.80+1161.98+329.08=3619.86(7)市场推广及销售代理费用:26400*(3.0%+0.5%)=924项目开发成本总计：5000+7700+616+460+482.16+3619.86+954=18802.023、开发商利润：24684-18802.02=5881.98（万元）4、开发商成本利润率为： （5881.98/188
7、02.02）*100%=31.28%例：例：某投资者以10000元/平方米的价格购买了一栋建筑面积为27000平方米的写字楼用于出租经营，其中30%是自有资金，其余是贷款年限为15年，利率为7.5%、按年等额还款的商业贷款。该投资者在购买该写字楼的过程中用自有资金支付了购买价格5.3%的税费。假设该写字楼在出租经营期内，月租金为160元/平方米，前三年的出租率分别为65%、75%和85%，从第四年开始一直为95%，出租期间的运营成本为毛租金收入的28%。如果购买投资发生在第一年的年初，每年的经营收益和贷款的还本付息都发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者的目标收益率为14%，试从投资者的角
8、度分析投资者自有资金的财务净现值（FNPV）和财务内部收益率（FIRR），并判断该项目是否可行。解：解：（1）写字楼购买总价为：10000*27000=27000（2）税费为：27000*5.3%=1431（万元）（3）投资者的自有资金为27000*30%+1431=9531(万元)（4）贷款资金为：27000*70%=18900（万元）（5）年还本付息额为；A=P* i /1-（1+ i）-n = 18900* 7.5%/1-（1+7.5%）-15 = 2141.13（万元）（6）第一年的净经营收益：27000*160*12*65%*（1- 28%）=2426.11（万元）（7）第二年的净经
9、营收益：27000*160*12*75%*（1- 28%）=2799.36（万元）（8）第三年的净经营收益：27000*160*12*85%*（1- 28%）=3172.61（万元）（9）第四年及以后年净经营收益： 27000*160*12*95%*（1-28%）=3545.86（万元）（10）项目自有资金的现金流量表： 单位：万元年末01234-1516-48自有资金投入9531.00净经营收入2426.112799.363172.613545.863545.86贷款还本付息2141.132141.132141.132141.130.00净现金流量-9531.00284.98658.2310
10、31.481404.733545.86（11）由于ic=14%，所以该项目的财务净现值为：FNPV=-9531.00+284.98/（1+14%）+658.23/（1+14%）2+1031.48/（1+14%）3+1404.73/14%*1-（1+14%）-12*（1+14%）-3 +3545.86/14%1-（1+14%）-33* （1+14%）-15 =789.81(万元)（12）该项目自有资金的财务内部收益率（FIRR）为： 当i1 =14%,FNPV1=789.81(万元),i2=15%,FNPV2=-224.34利用插值公式得：FIRR=14.78%由于FNPV=789.81万元0,
11、FIRR=14.78%14%,所以该项目可行 不确定因素分析：七类可变因素 敏感性分析 期望净现值分析法 蒙特卡罗模拟法 u房地产开发投资的不确定性（风险）分析 4、建筑面积的敏感性分析 建筑面积的敏感性分析是假定建筑面积在一定范围内变化，而其他因素不变的情况下，计算利润和利润率数值。具体计算过程见表5-6。 建筑面积的变化，直接影响到总开发价值和建造费用的数值变化，而土地费用和广告宣传及市场推广费不变。计算过程举例：当建筑面积减少5%，即建筑面积为4750m2项目年净租金收入为： 47500.75230(1-25%)12=737.44万元 总开发价值为： 737.44/18%=4096.9万
12、元总建造费用为：30004750(1+10%)15%=1 802.6万元，其他计算同前。大气污染水污染固体废物噪声污染7.4 房地产开发投资的环境影响评价房地产开发投资的环境影响评价u原生性影响和次生性影响原生性影响。原生性影响。次生性影响。次生性影响。u影响因子的选择和测定 对自然环境影响的测定对自然环境影响的测定 学校公园用水量能耗交通运输社会治安防火人口构成居住条件对社会环境影响的测定对社会环境影响的测定对美学环境影响的测定对美学环境影响的测定 绿地和空地 视野 文物古迹、风景对经济环境影响的测定对经济环境影响的测定 就业水平 地区财政状况u环境影响综合评价 罗列判别法罗列判别法 麦克哈
13、格（麦克哈格（McHargMcHarg）法）法 加权法加权法u环境影响评价报告内容模式 项目简述项目简述 环境现状描述；环境现状描述； 拟开发行为对环境的影响拟开发行为对环境的影响 不可避免的一些负向（消极的）环境影响；不可避免的一些负向（消极的）环境影响； 为使不良影响最小化所应采取的措施；为使不良影响最小化所应采取的措施； 其他可选择的开发行为；其他可选择的开发行为； 开发行为与社会可持续发展的关系；开发行为与社会可持续发展的关系； 开发行为可能对环境造成的不可逆转的影响和变化；开发行为可能对环境造成的不可逆转的影响和变化； 次生性影响；次生性影响； 结论。结论。 摘要摘要与结论与结论 项
14、目项目背景说明背景说明 市场市场分析分析 财务财务分析分析 环境影响评价环境影响评价分析分析7.5 可行性研究报告的编写可行性研究报告的编写u可行性研究报告的内容 准备准备 作业作业 分析分析 执笔执笔 编辑编辑 完成完成 u报告书编写要领关键术语关键术语可行性研究可行性研究可行性研究可行性研究 市场可行性研究市场可行性研究市场可行性研究市场可行性研究 财务可行性研究财务可行性研究财务可行性研究财务可行性研究 环境影响评价环境影响评价环境影响评价环境影响评价 复习思考题复习思考题1.假设你所在学校的土地是一片空地，现将全部用于一个住宅小区的开发建设,试就此进行市场分析，并进一步进行该项目的财务评价和环境影响分析。2.编写一份可行性研究报告 3.按照预售收入在当年缴纳营业税和所得税的情况，重新计算例71的净现值，并进行敏感性分析。试比较两种不同的处理方式对结果的影响，这反映了什么因素的敏感程度？4.为什么在运用净现值法分析评价项目的财务效益时，利息支付不能作为现金流出量？5.在进行敏感性分析时，如果利率提高，求净现值时所用的期望收益率是否应该提高？为什么？6.期望收益率应该如何确定？
