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1、唐海县城房地产市场发展唐海县城房地产市场发展分析报告分析报告2010年年5月月15日日1我们的态度我们的态度 我们从旁观者的角度来观察我们从旁观者的角度来观察 我们以参与者的身份来思考我们以参与者的身份来思考 我们用服务者的心态来工作我们用服务者的心态来工作2一、宏观市场研判：唐海一、宏观市场研判：唐海据据曹妃甸优势，建第二个唐山曹妃甸优势，建第二个唐山31、唐山经济结构分析、唐山经济结构分析产业造城产业造城2009年唐山全市完成地区生产总值3800亿元，同比增长11%以上；全部财政收入413.3亿元，剔除增值税转型政策影响，按上年可比口径增长14.1%，其中一般预算收入169.7亿元，同比增
2、长15.8%。在全国排第18位。继续运行在发展的快车道上继续运行在发展的快车道上。41）唐山产业集群之一：钢铁）唐山产业集群之一：钢铁全国钢铁看河北，河北钢铁看唐山。唐山的钢铁产业实力雄厚、规模庞大。2006年2月28日，唐钢、宣钢、承钢三家企业联合组建了唐钢集团公司。唐钢集团是国有特大型钢铁企业，全国十大钢铁企业之一，拥有资产总额523.52亿元。钢铁主业具有年产2000万吨的生产能力，主要生产板材、棒材、线材、型材等140多个品种400多种规格的钢材产品。首钢迁钢公司二期工程年底建成后，要实现至少450万吨的产能。唐山市每年2000多个亿的GDP，50%左右的税收都由钢铁贡献。全国全国40
3、个亿年产量，个亿年产量，1/10以上由唐山的钢铁公司生产，以上由唐山的钢铁公司生产，是名副其实的是名副其实的“钢都钢都” 。52）唐山产业集群之一：港口）唐山产业集群之一：港口京唐港是伟大的民主革命先驱孙中山先生在建国方略中提出拟建的“与纽约等大”、“为世界贸易之通路”的“北方大港”港址。 京唐港位于唐山市东南80公里处，是国家确定的沿海重要港口之一。京唐港1989年8月动工，形成了一号、二号两个港池，综合通过能力3000万吨以上。2002年完成运量1465万吨，首次跻身全国沿海港口20强。货种涵盖煤炭、原盐、粮食、钢材、矿石、集装箱等十多大类数十个品种。航线通达国内外90多个港口、30多个国
4、家和地区。按总体规划布局，京唐港分为王滩和曹妃甸两个港区。近期规划面积20平方公里。已建成王滩港区一号、二号港池，设计年吞吐能力近千万吨。正在建设中的曹妃甸有一个30万吨级原油码头已经投入使用，该港口计划建设4个25万吨级矿石码头、2个30万吨级原油码头、16个5至10万吨级煤炭码头、1个10万吨级LNG码头。唐山港口发展潜力巨大，必将成为唐山经济最重要的发动机唐山港口发展潜力巨大，必将成为唐山经济最重要的发动机63）唐山产业集群之一：矿产）唐山产业集群之一：矿产冀东地区是我国三大铁矿之一，迁安铁矿资源储量达27.2亿吨，年生产矿石3600万吨，年产铁精粉1200万吨，连续14年位居全国县级地
5、方铁矿产量之首。首钢公司近70%的铁矿石原料都来自于此。唐山市现有煤炭储量62.5亿吨，各类大中型煤矿40多个。开滦煤矿是我国开采最早的煤矿，至今已有百余年开采历史，共包括10个生产矿，原煤合计生产能力为2250万吨，是仅次于山西大同矿务局的全国第二大煤矿。丰富的矿产资源是唐山建城、立业的根本丰富的矿产资源是唐山建城、立业的根本 。7唐山产业集群之一：陶瓷唐山产业集群之一：陶瓷4）唐山是）唐山是“中国北方瓷都中国北方瓷都” 。明代永乐年间，唐山的制陶业已经初显兴旺。到了嘉靖年间，官方组织成立“陶成局”(即现在的建筑陶瓷厂)，唐山作为“北方瓷都”的地位初步奠定。唐山陶瓷集团有限公司是国家特大型企
6、业。主要产品为日用瓷、建筑瓷、卫生瓷，总资产38亿元，共有员工3万多人，卫生瓷总产量位居全国陶瓷行业第一，旗下有上市公司ST唐瓷。建筑陶瓷业曾有唐山、佛山、博山所形成的 “三山鼎立”的格局，现唐山陶瓷产销量仍居于全国前列。 唐山陶瓷业在全国所占市场份额近年来呈下降趋势唐山陶瓷业在全国所占市场份额近年来呈下降趋势 。85）唐山产业集群之一：石油）唐山产业集群之一：石油冀东油田的工作区域纵横唐山、秦皇岛两地七县，勘探面积5797平方公里，油气总资源量近7亿吨，总资产净值16.1亿多元。油田共有高尚堡、柳赞、老爷庙、北堡、唐海、柏各庄等6个油田25个区块投入开发，目前年原油生产能力100万吨，年天然
7、气生产能力4000万方。南堡油田的发现，不仅有利于实现我国原油生产稳定增长和可持续发展，增强我国能源安全供应的保障能力具有重要意义。同时，也将有力地促进京津唐乃至环渤海湾地区经济社会的发展。唐山再次成为全国关注的焦点。借石油产业，唐山经济又添活力，关注度提高借石油产业，唐山经济又添活力，关注度提高 。96）唐山经济模式解析）唐山经济模式解析重工业重工业矿产矿产运输运输金融金融装备装备能源能源产业拉动产业拉动交通配套建设交通配套建设互互动动效效应应就业机会就业机会增加增加城市环境改善城市环境改善财政收入快速增加财政收入快速增加优化产业结构优化产业结构如：曹妃甸建设如：曹妃甸建设物价、房价上涨物价
8、、房价上涨财富高度财富高度集中集中负效应负效应财富二次分配线路长财富二次分配线路长102、唐海区位、交通和经济特征111）唐海县区位与交通）唐海县区位与交通唐海县是在河北省国营柏各庄农场基础上建立的农垦体制县，且是省内经济强县30列之内，位于河北省东北部、唐山市南端，它南临渤海，北依唐山，西望津京，东靠京唐港,是正在开发建设的20万吨级曹妃甸深水大港的直接腹地，距离曹妃甸仅30公里。距北京距北京220公里，天公里，天津津120公里，唐山公里，唐山55公里，京唐港公里，京唐港30公里，公里，秦皇岛秦皇岛150公里，天津港公里，天津港120公里。公里。12132）唐海县人口、城市规模）唐海县人口、
9、城市规模唐海县由一个镇、十个农场、两个养殖场组成，总面积725平方公里，总人口约为14万人，其中城区常住人口约4万人，流动型人口近5万人。143）唐海县经济及产业）唐海县经济及产业唐海县早期主要靠水产业，但是到了九十年代后期，随着水产业的没落，唐海一度萎靡。首钢进驻和曹妃甸的开发提速给唐海带来了生机，作为生活配套区的唐海，唐海和曹妃甸的连动效应十分明显。2009年，唐海县全年实现GDP 61.5亿元，比上年增长18%。外来支柱产业单一，自身经济抗风险能力略低。外来支柱产业单一，自身经济抗风险能力略低。154）城市发展环境）城市发展环境曹妃甸论坛新闻发布会上唐山市市长陈国鹰透露，今年曹妃甸新区的
10、总投资额将达到1000亿元，是过去五年的总和，截至今年第三季度完成投资1700亿元，同比增长近70%。同时透露，最迟明年上半年将开工建设，北京到曹妃甸高速铁路，“让曹妃甸成为北京的后花园。”16二、唐海房地产宏观走势分析二、唐海房地产宏观走势分析171、唐海县房地产总体特征：、唐海县房地产总体特征：一个区域经济型移民市场一个区域经济型移民市场182、唐海房地产市场发展时间短、唐海房地产市场发展时间短、增速快；增速快；区域经济快速发展促动唐海房地产市场十分明显；移民城区已成，外来人口成房地产消费主流；在快速增长中，以投资为目的的房产消费比例上升；受到区域经济发展和人口制约，中短期房价上行压力明显
11、；自身供血不足，唐海房地产受到区域规划和产业发展影响大。193、房地产发展趋势、房地产发展趋势房产市场走势时间轴房产市场走势时间轴商品住宅真正商品住宅真正启动启动2004200520062007200820092010住宅市场高速运住宅市场高速运行行住宅市场波动期住宅市场波动期市场规模猛增，市场规模猛增，三年暴增三年暴增4040万万价格翻三番价格翻三番市场规模增速放缓市场规模增速放缓价格出现波动价格出现波动204、唐海县房地产供求分析、唐海县房地产供求分析老城区改造缓慢，开发集中于北部、西部新区； 东部老城区南部城市形象差，与新城反差明显； 城南区域与曹妃甸工业区相望，是中长期城市扩容的一个方
12、向，但近期还不明朗。2122三、市场现状分析三、市场现状分析231、在售项目供应情况、在售项目供应情况241、在售项目供应情况、在售项目供应情况在售项目以中小型项目为主，容积率多在2.2-3之间；建筑形态以高层板楼和板塔结合建筑形态为主；户型面积区间较集中，两居多在80-100平米、三居多在110-140平米之间；开发企业以本地企业为主，企业开发实力和品牌度均不高；供应量大，总供应面积达到供应量大，总供应面积达到65万，供应套数万，供应套数4600多。高层主导、户型同质化严重，尤其表多。高层主导、户型同质化严重，尤其表现在户型方面！现在户型方面！252、在售项目销售情况、在售项目销售情况262
13、、在售项目销售情况、在售项目销售情况住宅价格多在3400-4000元/平米之间；商业价格多在7000-8000元/平米之间；地下室价格多在2000-2500元/平米之间；销售速度自08年以来一直较为缓慢，区域市场年消化不到1000套；在售项目待售存量较大，初步估算约在2500套左右；价格决定于区位、北部高于南部、销售不温不价格决定于区位、北部高于南部、销售不温不火，大社区竞争优势明显，中低收入存在市场火，大社区竞争优势明显，中低收入存在市场空间。空间。273、潜在市场283、潜在市场未来潜在供应量约未来潜在供应量约110万，万，9000套。套。潜在供应量极大，但受到市场预期潜在供应量极大，但受
14、到市场预期影响，商品住宅开发观望气氛浓。影响，商品住宅开发观望气氛浓。294、在售项目代表案例、在售项目代表案例30宏坤宏坤馨港馨港项目位置：恳丰大街南侧、汽车站对面项目规模：总建筑面积5.3万平米容积率：2.25开盘时间：2009年2月主力户型：90平米两居、118平米三居住宅均价：3500元/平米销售状态：销售速度缓慢，开盘半年仅销售不到100套主要问题：户型均好性差、价格没有竞争优势、销售组织混乱31盛唐府邸盛唐府邸项目位置：唐海路与建设大街交叉口项目规模：总建筑面积12万平米容积率：3开盘时间：2008年3月主力户型：40-66平米一居、93-107平米两居、110-124平米三居住宅
15、均价：3900元/平米销售状态：销售速度缓慢主要问题：过于追求容积率、日照间距明显不足；户型均好性差、开盘单价过高、销售组织较差32龙港龙港景苑景苑项目位置：新城大街北侧、九州饭店对面项目规模：总建筑面积4.3万平米容积率：2.3开盘时间：2009年6月主力户型：82-94平米两居、110-134平米三居住宅均价：3450元/平米销售状态：销售速度较快项目分析：项目位置较好、开盘价格市场最低，但是户型均好性较差33唐海明珠唐海明珠项目位置：老唐海一中旧址项目规模：总建筑面积12万平米容积率：3开盘时间：2008年3月主力户型：93-107平米两居、110-124平米三居住宅均价：3600元/平
16、米销售状态：一期尾盘销售、二期尚未开盘项目分析：规划过于散乱、市政路将社区分割成四部分；345、唐海房价波动受经济影响大，近三年走、唐海房价波动受经济影响大，近三年走势平稳，呈缓慢上升趋势。势平稳，呈缓慢上升趋势。 2007年的暴涨是投资客扎堆的效应，随着宏观经济环境的变化，尤其是金融危机和经济危机的侵入，2008年恢复理性，并呈逐年缓慢上升趋势。356、竞争性分析小结竞争性分析小结产品趋于同质化、户型设计均存在明显不足；在售项目容积率普遍较高；户型面积区间过于集中，市场挖掘不充分；需求层次呈现多样化；北向客厅或无采光客厅仍有市场；大量高层建筑形态下，地下室成为“抢手副产品”；商业售价普遍较高
17、区域商业价值较高、投资性需求特征明显；商业售价普遍较高，住宅/商业售价比在1：2以上；纯投资型物业（产权式酒店、大型散售商业）仍然存在；367、区域客群特征、区域客群特征区域客户具有多层次、需求多样性特征；区域客户中投资性需求特征明显；区域客户中本地客户投资性需求不断增加；区域客户均看好曹妃甸的发展前景；378、本土客群构成分析本土客群构成分析本地大型企业人员：冀东油田、首钢以及相关企业员工目前占市场份额约20-30%；以刚性需求为主本地农场、养殖场人员、服务业企业主：唐海各分农场职工其子女以婚房需求为主，有部分投资客户；交通运输、餐饮、酒店、零售等中小企业主；目前占市场份额约10-20%；本
18、地政府及事业单位人员；政府各局委、医院、学校职工；目前占市场份额约10-20%；以改善性自住需求及投资需求为主；389、其他区域客群构成分析其他区域客群构成分析外来企业中高层管理人员：曹妃甸相关企业，工程施工、工程咨询人员；目前占市场约10-20%以短期租住为主，中长期居住需求更倾向于直接购买；外来投资客户:京津唐区域投资客户，唐山客户为主；目前占市场约10-20%乐亭、滦南、丰南等其他县区客户亦有部分投乐亭、滦南、丰南等其他县区客户亦有部分投资客；资客；3910、市场空缺分析市场空缺分析消费多层次，本地人以改善型住房为主，中高端存在一定市场空间，如花园洋房；大型企业员工多以首次置业为主；首次
19、置业的本土居民及企业职工存在一定市场空间；投资型市场存在广阔空间，如商业、小户型住宅、公寓和经济型别墅。40四、市场及产品空缺四、市场及产品空缺41第一种：中小户型第一种：中小户型 首选城区北部地区。42第二种：经济型花园洋房和联排别墅第二种：经济型花园洋房和联排别墅 首选地块特征及区域：大宗地 块，地势平坦，远离西部工业区，但距离唐海县城很近，环境和配套好的南部区域为上。43附附1：市场背景分析：市场背景分析 曹妃甸发展大事记1992年，唐山市开始曹妃甸项目的前期工作。2004年4月2日，首钢、唐钢签订合作协议，就建设曹妃甸1500万吨精品钢基地开展前期工作；2005年2月初，国务院同意关于
20、首钢实施搬迁、结构调整和环境治理的方案，首钢搬迁曹妃甸成定局；2005年3月12日，钢铁生产基地吹填造地工程全面展开；2005年3月29日，国家发改委正式对曹妃甸港区矿石专用码头工程予以核准批复；2005年12月16日，唐山港曹妃甸港区25万吨级矿石码头正式开港通航。2008年5月，国务院批准了曹妃甸循环经济示范区产业发展总体规划，把曹妃甸港区作为我国能源、矿石等大宗原燃料的集疏港。2008年下半年，受到经济危机影响，投资放缓致使曹妃甸工程进展节奏放慢；2008年10月，曹妃甸新区成立；2009年2月，国务院下发关于同意河北唐山港口岸曹妃甸港区对外开放的批复2009年10月，曹妃甸论坛首届论坛
21、举行。44附附2：唐海市场发展总况：唐海市场发展总况2003年至2007年市场快速发展：商品房价格快速上扬：2003年初的800元/平方米上升2007年底的4000多元/平方米；商品房供销量激增：2004-2006年三年间，新增商品住宅面积40万平米。（唐海县商务局的统计数）2007年，受到宏观市场升温和曹妃甸进展加速的双重因素，区域市场价格快速拉升至历史高点。2007年底市场进入调整期：2007年底至2008年中，受到宏观市场降温以及区域市场价格拉升过快因素影响，市场销售速度明显下滑；2008年下半年，受经济危机的影响、曹妃甸工程放缓，区域市场进入调整期，市场价格开始逐渐回落。45THE END!46个人观点供参考，欢迎讨论
