房地产进入城市可行性报告-浙江湖州城市进入报告（业内荟萃）

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1、湖州市城市进入研究报告（ 注 ： 本（ 注 ： 本 报报 告告 仅仅 供 部供 部 门门 研 究 湖 州 市研 究 湖 州 市 场场 所 用 ， 并 不 涉 及所 用 ， 并 不 涉 及 项项 目 ， 后目 ， 后 续 针 对续 针 对 具 体具 体 项项 目目 进进 展展 进进 行行 报报 告告 调调 整整 ）万科 江浙事业部2017年1月1优选内容城市概况与投城市概况与投资环资环境境房地房地产产市市场场分析分析目目 录录2优选内容城市概况城市概况区位、行政划分区位、行政划分湖州，湖州，东东隔嘉隔嘉兴兴而而临临上上海海，西，西北北邻邻常常州州而近而近南南京，京，北北与与苏苏州州、无、无锡锡隔

2、太隔太湖湖相望相望，南接南接杭杭州。州。从区位来看，湖州是南京、上海、杭州三大中心城市连接的关键节点，但区域因城市辐射能级、交通、产业、 城市发展历史等因素影响，发展相对较慢。“南京上海杭州宁波”一直为沪宁杭城市圈主要发展轴； 随着长三角城市群不断推进，湖州成为南京与杭州，上海与安徽连接的关键节点，城市价值得到较大提升。湖州距湖州距离离上海上海160公里，距公里，距离离杭州杭州75公公里，距里，距离离南京南京220公里公里上海上海南京南京湖州湖州嘉嘉兴兴无无锡锡杭州杭州绍兴绍兴宁波宁波苏苏州州常州常州传统传统发发展展主主轴轴潜力潜力发发展展轴轴湖州下瞎2区3县，包括吴兴区、南浔区、长兴县、安吉

3、县、德清县；其中吴其中吴 兴兴区区为为市政市政府所府所在地，在地，湖湖州主州主城区城区。南南浔浔虽虽然然设设区区，但但从从地地理理环环境境来来看看， 南南浔浔城城区区与与吴吴兴兴相相距距较较远远，属属独独立立板板 块块。3优选内容项项目概况目概况对对外交通外交通湖州湖州对对外交通便捷，建外交通便捷，建立立了公了公路路、铁铁路路、水、水路路俱全俱全的的立体立体物物流网流网络络，是，是上上海、海、江江苏苏、安安徽、徽、浙浙江三江三省省一市一市的的重要重要枢枢纽节纽节点。点。机机场场：上海浦东国际机场、虹桥国际机场、杭州萧山、南京禄口四座机场距湖州都 在11.5小时车程内。高高速速公公路路：杭宁高速

4、公路（G25）、申苏浙 皖高速公路（G50）、申嘉湖高速公路（ S12）穿境而过。湖州与苏州、无锡等环太 湖中心城市也已全线贯通高等级公路。铁铁路路交交通通：宣杭铁路是湖州连接我国中原 腹地的重要交通动脉，湖乍铁路直达国际 海港乍浦港。城城际际高高铁铁：南京-湖州-杭州高铁已通车运 行，上海-苏州-湖州高铁、合肥-湖州-杭 州高铁已经动工建设。4优选内容项项目概况目概况城市高城市高铁铁商杭高铁（商丘杭州），经过安徽亳州、阜阳、淮南、合肥、巢湖、 芜湖、马鞍山、宣城、湖州，终至宁杭高铁杭州东站。2015年11月30 日，商杭高铁全段正式开工建设，预计2020年11月1日正式开通运营。沪苏湖铁路，

5、沿途主要站点有上海虹桥站、青浦站、盛泽站、南浔站、 湖州站，已于2016年开工建设，有望在2020年建成通车。随着宁杭高随着宁杭高铁铁的建成通的建成通车车，及，及沪沪苏苏湖湖、商航商航高高铁铁的的建建设设，湖湖州的州的交交通及通及区区位位优优势势越越发发明明显显。3条高条高铁汇铁汇集，未来湖州集，未来湖州可可实现实现20分分钟钟达达到杭到杭州州，半，半小小时时到到达达苏苏州州，1小小时时达达到上到上海海，南，南京京；城；城市市投投资资价价值值得到得到较较大提升。大提升。5优选内容项项目概况目概况内部交通内部交通城市道路主要以城市道路主要以东东西向西向为为主，主，南南北向北向为为辅辅，主主城区城

6、区以以放射放射状状道路道路连连接城接城区区环线环线。沪渝高速长深高速京福线二里桥路吴兴大道中兴大道三环北路环城路沪聂线湖州高铁站客运中心湖州南互通湖州互通湖州高铁东站二环东路三环东路湖织大道二环西路二环北路太湖路西寨山路同心路青铜路东坡路湖州北互通项项目一目一项项目二目二6优选内容项项目概况目概况城市人口城市人口年末年末总总户户籍人口籍人口（万人）（万人）常常驻驻人口人口（万人）（万人）年末总户数（万户）城镇以上单位年末 从业人员（万人）第二产业第三产业湖州263.78293.0085.9849.4332.4716.94市区110.65130.9534.7525.5516.209.33吴兴区6

7、1.4776.6720.4620.6712.937.73南浔区49.1854.2814.284.883.271.60德清县43.7049.8013.359.647.042.60长兴县63.0565.0122.537.995.272.71安吉县46.3847.2415.366.253.952.29截止截止2014年底，湖州年底，湖州户户籍籍总总人口人口263.78万人万人，常常驻驻人人口口293万万人。人。主主城区城区吴吴兴兴区区常常驻驻人人口口76.67万万人人。截止截止2014年底年底76.67万人万人7优选内容项项目概况目概况城市城市经济经济湖州湖州2015年年GDP总总量量2084亿亿元

8、，元，全全省排省排名名第八第八；近几近几年年经济经济增增长长速速度度虽虽出出现现一定一定幅幅度下度下降降，但但6.56%的增的增速仍排名全省第四；人速仍排名全省第四；人均均GDP71137元元，全省全省排排名第名第六六。名次城市GDP总量（亿元）增速（%）人口（万人）人均GDP浙江42886.006.755508.00778611杭州10053.589.20889.201130632宁波8011.505.27781.101025673温州4619.847.36906.80509474绍兴4466.704.71495.60901275台州3558.135.04601.50591546嘉兴3517

9、.064.91457.00769607金华3406.506.18543.70626548湖州2084.306.56293.00711379衢州1146.202.79212.405396410丽水1102.344.81213.105172911舟山1094.707.82114.6095524十二五十二五期期间间湖湖州州经经济发济发展展情情况：况：三次产业结构从854.937.1调整到5.949.244.9。财政总收入从172.3亿元增加到327.8亿元，其中地方财政收入从97.3亿元增加到191.3亿元，年均分别增长13%和13.2%。城镇居民、农村居民人均可支配收入分别从25344元、1414

10、3元增长到42238 元、24410元，年均增长10.8%和11.6%。8优选内容项项目概况目概况城市城市产业产业湖州湖州传统产业传统产业仍以仍以轻轻工工业业为为主主，且各且各区区域均域均有有自己自己的的特色特色产产业业，但但随着随着产产业业的的升升级转级转型型，各，各种种新新兴兴产产业业和高和高新技新技产业产业迅速崛起，所迅速崛起，所占占的比的比重重越来越来越越大。大。长兴长兴吴吴兴兴八八里里店店织织里里南南浔浔化化纤织纤织物物 蓄蓄电电池池印印染、染、织织造造、新新材材料、料、机机械械电电子子金金属制属制品品业业童装童装木木地地板板新型新型纺织纺织食品加工食品加工新型材料新型材料金属制品金

11、属制品机械机械电电子子吴吴兴兴食食品品加工加工园被园被列列为为国国家家级农级农产产品品加工加工业业示示范基地范基地吴吴兴兴区区支支柱柱产业产业吴吴兴兴区区正正迅猛迅猛发发展展的的现现代代工工业业体系体系通信器材通信器材电电子信息子信息生物医生物医药药吴吴 兴兴 区区 产产 业业目前吴目前吴兴兴区是区是：1、中国最中国最大大规规模模的石的石油管道油管道生生产产基基地地。2、中国、中国最最大大规规模的模的童装童装产产业业集群集群，占，占国内市国内市场场3 0 %以以 上份上份额额。3、国内国内主主要的要的铝铝合合金型金型材生材生产产基地基地，彩色彩色铝铝合合金和高金和高精精度度铝铝板居板居国内之国

12、内之首首。4、国、国内内重要的重要的纺纺织织出出 口生口生产产加加工基工基地和地和最重要最重要的的棉布棉布集散集散交易中交易中心心之一。之一。9优选内容项项目概况目概况城市城市发发展展规规划划湖州中心城区（包括湖湖州中心城区（包括湖州州城区城区和和东东部部新新区）区）、南南浔浔城城区区组组合合形成形成市市域中域中心心城市；城市；德清、安吉、德清、安吉、长兴长兴三个三个县县城所城所在在地培地培育育为县为县域域中心中心城城市。市。长兴县安吉县德清县吴兴区南浔区湖湖州城区州城区东东部部新新区区南南浔浔城城区区10优选内容项项目概况目概况城市城市发发展展规规划划城城市用市用地地向向东东为为主主发发展方

13、展方向向：实实施施“东扩东扩西西拓拓、北、北进进南南控、中控、中间间完善完善”的的近期空近期空间间发发展展战战略略。“北进”就是结合已形成规模的仁皇山新区建设，开辟太湖新区； “ 西拓”就是在继续完善凤凰西区建设基础上做好西南工业区、商住区的配套建设；“南控”就是要保护和控制好南郊风景区的自然环境；“东扩”就是在湖东分区基础上，重点建设吴兴工业片区和西山漾地区，把西山景区建设成为中心城区与东部 新 区 之 间 的 “ 绿 肺 ”； “中间完善”就是完善老城区的基础设施、公用设施和环境设施配套，增强与完善城市功能。城市用城市用地地总总体体布布局局湖州中心城区的城市用地发展方向为：以向东为主，向北

14、为辅，向西补充完善，南部保护和控制。城市用地形态为“一城两区”的带状组团式城市。“一城”即湖州中心城市，包括湖州、织里和南浔；“两区”即由湖州城区、东部新区组成的湖州中心城区和相对独立的南浔城区。11优选内容房地房地产产市市场场分析分析目目 录录城市概况与投城市概况与投资环资环境境12优选内容房地房地产产市市场场分析分析一、湖州市房地一、湖州市房地产产市市场场整整体体经经营营状况状况说说明明：报告中“湖州市全市”指三县两区：德清县、长兴县、安吉县、吴兴区、南浔区。13优选内容政策解政策解读读全国政策全国政策趋势趋势：政策先松后政策先松后紧紧，年末年末调调控控范范围围延至延至县县域城域城市市。(

15、各地各地详详细细政策政策见见附件）附件）2016年年初，在中央去库存精神的指导下，地方政策环境比较宽松，9月份开始，部分城市开始收紧政策，特 别是国庆前后，热点城市集中出台限购、限贷措施，此后有多个城市调控升级，与此同时，限购政策逐步蔓延至热点城市周围的县域城市。湖州楼市政策湖州楼市政策：竭力去竭力去库库存，存，政政策未收策未收紧紧。3月月31日，日，湖湖州市州市人人民政府民政府办办公室公室发发布布湖州湖州市市人民人民政府政府办办公室公室关关于于进进一步一步促促进进中中心心城市城市房地房地产产市市场场平平稳稳健康健康 发发展的展的若若干意干意见见补补充意充意见见。继续加大财政支持力度，继续实行

16、购买新建商品房契税补贴。合理把控土地和商品房供应，对商品房库存特别大的区域，应明显减少商品房土地供应量，适当提高新供 土地的项目商品房预售门槛。深化征迁安置方式改革，推行政府配建与市场购买、房票与实物安置相结合的多元化安置模式。完善去化商业办公地产的政策措施，扶持发展楼宇经济，支持调整商住结构，推动跨界地产发展，培育发 展房屋租赁市场。落实个人住房贷款政策，扩大住房公积金制度受益面住房公积金和商业银行贷款首付比例最低降至20%。湖州政策影湖州政策影响响：落落实实供供给给侧侧政政策，策，库库存去存去化化明明显显，整，整体量价体量价齐齐升。升。2016年3月份，湖州市人民政府办公室发布“湖五条”新

17、政，明确要科学把控土地和商品房的供应，全年湖州 市全市土地购置面积有所下降。全市房地产开发投资继续有所下降，住宅投资下跌明显，同时全市商品房销售量大幅攀升，销售面积和销售金额均呈现大幅上涨的态势。特别是8月底以来，受上海等周边城市购房红利外溢因素的影响，以及湖州房产对沪推介工作的深入推进，全市房地产市场呈现“量价齐升”的态势。14优选内容城市房地城市房地产经营产经营状况状况房地房地产产投投资资2015-2016年年（1-11月月）湖湖州州市市全全市各市各地地区区房房地地产产开开发发投投资资情情况况（亿亿元元）对对比比图图全市房地全市房地产产开开发发投投资资有有所所下降下降，住宅住宅投投资资下下

18、跌跌明明显显。2016年1-11月份，湖州市全市房地产开发投资260.00亿元，同比下跌14.00%。其中，住宅投资165.98亿元，同比下跌22.1%；办公楼投资10.18亿元，同比上涨2.9%；商业营业用房投资53.42亿元，同比上涨7.6%； 其他投资30.42亿元，同比上涨3.3%。从住宅套型结构来看，90平方米以下的小户型住房投资40.65亿元，同比下跌26.4%；144平方米以上的大户 型住房投资42.70亿元，同比下跌16.6%；别墅和高档公寓投资22.18亿元，同比下跌26.3%。15优选内容2016年年（1-11月月）湖湖州州市市全全市市住住宅各宅各面面积积段段房房屋屋施工施

19、工/新新开开工工/房房屋屋竣竣工工面面积积情情况况（万万）城市房地城市房地产经营产经营状况状况房地房地产产开工面开工面积积全市房地全市房地产产新开工面新开工面积积下下降明降明显显。2016年1-11月份，湖州市全市房地产开发企业房屋施工面积2160.32万平方米，同比下跌9.25%。新开工面积为318.16万平方米，同比下跌7.74%。其中住宅新开工面积208.48万平方米，同比下跌14.80%，占全部商品房新开工面积的65.53%；办公楼新开工 面积17.78万平方米，同比上涨146.26%；商业营业用房新开工面积29.36万平方米，同比下跌45.08%；其他新 开工面积62.56万平方米，

20、同比上涨58.50%。16优选内容城市房地城市房地产经营产经营状况状况销销售量、售量、销销售售额额、待售待售面面积积1、全市商、全市商品品房房销销售售量大幅量大幅攀攀升升2016年1-11月份，湖州市全市商品房销售面积497.04万，同比增长44.9%。其中商品住宅销售备案面积445.86 万，同比增长48.19%。中心城市商品房销售面积为240.09万，同比上涨47.05%，其中吴兴区商品房销售面积为189.59万，同比上 涨46.76%；南浔区商品房销售面积为50.51万，同比上涨48.1%。德清县商品房销售面积为113.51万，同比 上涨48.4%；长兴县商品房销售面积为83.28万，同

21、比上涨46.5%；安吉县商品房销售面积为60.19万，同比上涨29.7%。2、全市商、全市商品品房房销销售售总额总额大大幅幅上上涨涨2016年1-11月份，湖州市全市商品房销售额346.12亿元，同比上涨47.4%，其中商品住宅销售额303.97亿元，同比上涨47.80%。中心城市商品房销售额184.68亿元，同比上涨49.53%，其中吴兴区商品房销售额146.91亿元，同比上涨43.21%；南浔区商品房销售额37.77亿元，同比上涨80.6%。德清县商品房销售额72.17亿元，同比上涨54.9%；长兴县 商品房销售额46.81亿元，同比上涨36.4%；安吉县商品房销售额42.46亿元，同比上

22、涨39.5%。3、全全市市商商品品房房待待售售面面积积389.93万万平平方方米米2016年末，湖州市全市商品房待售面积389.93万平方米，同比下降0.93%。其中全市住宅可售面积184.27万平方 米，同比下降15%；办公楼可售面积22.48万平方米，同比下降7.2%；商业营业用房可售面积150.98万平方米， 同比上涨23.9%；其他房屋可售面积32.21万平方米，同比上涨4.6%。17优选内容房地房地产产市市场场分析分析二、湖州市中心城区房二、湖州市中心城区房地地产产市市场场分析分析说说明明：报告中湖州中心城区指的是主城区、吴兴区（并非行政辖属范围，特指东部新城）和南浔区。其中主城区主

23、要指老城区、湖东西区、开发区西南分区（简称“西南分区”）、开发区凤凰分区（简称“凤凰分区”）、仁皇山新区和太湖度假区六个区域；吴兴区主要指东部新城、织里镇、吴兴区乡镇三个区域；吴兴区乡镇主要指埭溪镇、东林镇、妙西镇等乡 镇地区；南浔区包括南浔中心城区（简称“南浔区”）和南浔区其他乡镇两个区域；南浔其他乡镇包括练市镇、旧 馆镇、菱湖镇、和孚镇、双林镇、石淙镇等乡镇地区。18优选内容住宅成交情况分析住宅成交情况分析年度成交量走年度成交量走势势2012-2016年湖州年湖州中中心城市心城市新新建商建商品住品住宅成交宅成交面面积积（万万）走）走势图势图2016年湖州中心城市新建年湖州中心城市新建商商品

24、住品住宅宅成交成交面面积积达达248.37万万，刷，刷新新历历史史最最高高纪纪录录。19优选内容2016年年1-12月湖月湖州州中心城市中心城市/主主城区城区新新建商品建商品住住宅成宅成交面交面积积（万（万）走）走势势图图住宅成交情况分析住宅成交情况分析月度成交面月度成交面积积走走势势20优选内容住宅成交情况分析住宅成交情况分析月度成交套数走月度成交套数走势势2016年年1-12月湖月湖州州中心城市中心城市/主主城区城区新新建商品建商品住住宅成宅成交套交套数走数走势图势图21优选内容住宅成交情况分析住宅成交情况分析各版各版块块成交面成交面积积2015-2016年湖州年湖州中中心城市心城市各各板

25、板块块新建新建商品住商品住宅宅成交成交面面积积（万（万）对对比比图图湖州中心城市新建商品住宅成交面积248.37万，较2015年166.12万增加了82.25万，同比上升49.51%。主城区成交面积130.55万，较2015年99.75万增加了30.80万，同比上升30.88%；吴兴区（东部新城）成交面积51.67万，较2015年31.42万增加了20.25万，同比上升64.45%；南浔区成交面积66.15万，较2015年34.92万增加了31.23万，同比上升89.43%。主城区主城区吴吴兴兴区（区（东东部新城）部新城）南南浔浔区区22优选内容2015-2016年年湖湖州州中中心心城城市市各

26、各板板块块新建新建商商品品住住宅宅成成交交套数套数对对比比图图湖州中心城市新建商品住宅成交套数20487套，较2015年13301套增加了7186套，同比上升54.03%。主城区成交套数10783套，较2015年7886套增加了2897套，同比上升36.74%；吴兴区（东部新城）成交套数4219套，较2015年2486套增加了1733套，同比上升69.71%；南浔区成交套数5485套，较2015年2929套增加了982套，同比上升87.27%。住宅成交情况分析住宅成交情况分析各版各版块块成交套数成交套数主城区主城区吴吴兴兴区区（东东部部新城）新城）南南浔浔区区23优选内容2012-2016年湖

27、州年湖州中中心城市心城市新新建商建商品住品住宅成交宅成交金金额额（亿亿元元）走）走势图势图住宅成交情况分析住宅成交情况分析年度成交金年度成交金额额2016年湖州中心城市新建商品住宅成交金额达192.67亿元，同步创历史新高。其中主城区成交金额为114.75亿元，吴兴区成交金额为36.19亿元，南浔区成交金额为41.73亿元。24优选内容2012-2016年湖州年湖州中中心城市心城市新新建商建商品住品住宅成交宅成交均均价（价（元元/）走）走势图势图2016年湖州中心城市新建商品住宅成交均价为7757元/，仍未达到以往历史高度。其中主城区成交均价 为8790元/，吴兴区成交均价为7004元/，南浔

28、区成交均价为6308元/。住宅成交情况分析住宅成交情况分析年度成交均价年度成交均价25优选内容2016年年1-12月湖月湖州州中心城中心城市市/主主城区城区新新建商品建商品住住宅成宅成交均交均价（元价（元/）走走势图势图住宅成交情况分析住宅成交情况分析月度成交均价月度成交均价2016年上半年增幅较为平稳，9月之后增幅较大。2016年12月主城区成交均价9500元/平。26优选内容2015-2016年湖州年湖州中中心城市心城市各各板板块块新建新建商品住商品住宅宅成交成交均价均价（元（元/）对对比比图图2016年湖州中心城市新建商品住宅成交均价7757元/，较2015年7471元/同比上涨3.83

29、%。主城区成交均价8790元/，较2015年8271元/同比上涨6.27%；吴兴区（东部新城）成交均价7004元/，较2015年6467元/同比上涨8.30%；南浔区成交均价6308元/，较2015年6097元/同比上涨3.46%。住宅成交情况分析住宅成交情况分析各版各版块块成交均价成交均价27优选内容2015-2016年湖州年湖州中中心城市心城市新新建商建商品住品住宅各面宅各面积积户户型型签约签约套数占套数占比比对对比比图图90平方米以下平方米以下户户型占比型占比上上升升，90-144平方米平方米户户型仍是中型仍是中坚坚力力量量自对沪推介工作的持续深入，大量外来购房者涌入湖州，其中购置自住房

30、的外来购房者虽占据了一定的 比例，但是外来投资客的占比更多，他们更偏向于购买小户型房源。故2016年90平方米以下的房源签约比例 较2015年有所上涨，占据38.45%；而从湖州中心城市新建商品住宅签约房源户型结构分析，90-144平方米的 房源仍是新建商品住宅签约的中坚力量，虽较2015年有所下降，但仍占据46.29%；144平方米以上的房源签约 占比较2015年相差无几，占据中心城市新建商品住宅签约房源的15.26%。住宅成交情况分析住宅成交情况分析成交面成交面积积段段28优选内容2015-2016年年湖湖州州中中心心城城市市新新建建商商品住品住宅宅各各单单价价区区间间签约签约套套数数占占

31、比比对对比比图图中心城市住宅中心城市住宅单单价以价以7000-10000元元/的房的房源源居多居多占比超四成占比超四成从湖州中心城市新建商品住宅签约房源单价结构分析：签约单价7000-10000元/的房源签约套数最多，占比达42.07%，同比2015年增加了3.01个百分点；签约单价在5000-7000元/的房源签约套数排名第二，占比达36.12%，同比2015年减少了4.74个百分点；签约单价在10000元/以上的房源签约套数排名第三，占比达11.43%，同比2015年增加了2.94个百分点；签约单价在5000元/以上的房源签约套数最少，占比仅10.38%，同比2015年减少了1.21个百分

32、点。住宅成交情况分析住宅成交情况分析成交价格段成交价格段29优选内容2015-2016年湖州年湖州中中心城市心城市新新建商建商品住品住宅本地宅本地与与外来外来者者购购房占比房占比外地外地购购房房户户明明显显上升上升占比达占比达42.43%2016年湖州中心城市新建商品住宅签约20487套，其中本地购买套数占比57.57%，外籍户口（外籍户口人员是指 包括本省其他地区、外省市和境外人士在内的外地人员，含非本地户籍入户本地的人员，常年占20-25%左右） 人员在中心城市购买商品住房占比42.43%。目前的购房人群仍以本地购房者为主，但外来购房者的比例却在大 幅上升，较2015年外来购房者购买比例上

33、升了16.93个百分点。受上海等周边城市购房红利外溢因素的影响，作为长三角地区“价格洼地”，湖州受到越来越多的外来购房者 的青睐，在今年8月底以来，随着湖州房产对沪推介工作的深入推进，吸引了不仅上海还有江苏等多省份的外来 购房者在湖州置业，在2016年，外来购房者占据了近半壁江山。住宅成交情况分析住宅成交情况分析成交客成交客户户30优选内容从主城区各板块住宅房源去化程度 来看，开发区西南分区跌幅最大， 可售面积同比2015年12月末下跌了82.63 %，其次是老城区，可售面积 同比2015年12月末下跌了76.44%， 仁皇山新区排列第三，可售面积同 比2015年12月末下跌了68.03%。2

34、016年各个板块可售面积较去年都 下跌了一半以上，湖州主城区去库 存效果显著。城区范城区范围围房屋房屋类别类别可售面可售面积积（万平）（万平）面面积积去化去化时时 间间（月月）湖州中心 城市住宅123.576.0主城区住宅47.264.3以湖州中心城市近一年（2016年1月-2016年12月） 平均年销售商品住宅面积248万方来计算，消化全 部库存仅需要6个月。以湖州市主城区近一年（2016年1月-2016年12月） 平均年销售商品住宅面积131万方来计算，消化全 部库存只需要4.3个月。住宅成交情况分析住宅成交情况分析库库存量存量31优选内容住宅成交情况分析住宅成交情况分析2016年中心城年

35、中心城市市各版各版块块套数套数销销冠冠32优选内容住宅成交情况分析住宅成交情况分析2016年主城区年主城区签签约约套数套数TOP1033优选内容住宅成交情况分析住宅成交情况分析2016年主城区年主城区签签约约面面积积TOP1034优选内容住宅成交情况分析住宅成交情况分析主城区主城区签约签约金金额额TOP1035优选内容房地房地产产市市场场分析分析三、湖州市中心城区各三、湖州市中心城区各版版块块分析分析36优选内容城市板城市板块块划分划分太湖分区：依托太湖及未来打 造的旅游配套，打造低密产品，主城区溢出极少，以区域内消化和湖州市外来投资客群为 主，目前均价7000元/仁皇山分区：依托仁皇山，打

36、造高品质生态盘，环境优越， 居住舒适度高，且拥有当地最 好的学区，市级行政机构及奥 体中心均集中于此，属于湖州 传统高端居住片区。目前均价 9000-11000元/凤凰分区：板块紧邻市中心，开发建设较早，开发成熟度高。目前区域楼盘较少，多为尾盘销售。均价在9500元/左 右西南分区：区域内烂尾项目较 多，居住环境一般，区域印象 整体较差，目前整体均价在7000元/左右市北分区：以拆迁安置为主， 目前没有商品住宅在售。整体 区域档次一般湖东西区：紧邻主城区，区域 土地资源充足，片区发展潜力 大，拥有万达等配套，属于湖 州目前市场最热板块，调价后，目前均价9000-10000元/，且还存在较大的上

37、浮空间老城区：城市成熟区，商业集 中，居住氛围浓郁，但是道路 较小，交通拥堵，目前均价 11000-12000元/八里店分区：东部新城主要板 块之一，吴兴区行政机构所在 地，湖州高新产业聚集区，该 板块是织里、南浔与主城区衔 接的重点节点，发展潜力较大。目前均价8500元/平37优选内容万科品万科品类类划分划分标标准准38优选内容湖州品湖州品类类地地图图划分划分G1G2T OP1T1T2G3T1T OP2CG2T1CC-G2收收购项购项目目工厂工厂项项目目39优选内容湖湖东东西区、西区、东东部新城部新城项项目分布目分布行政配套行政配套：各级区级行政机构。 其他其他：西山漾湿地公园。富力城富力城

38、海上湾海上湾东东郡郡红树红树湾湾久利久利湖湖东东府府碧碧桂桂园园滨滨湖湖城城诺诺德德上湖城上湖城富力富力地地块块恒大恒大地地块块上上实实地地块块蜀山蜀山雅苑雅苑天朗天朗地地块块在售项目：上上实实地地块块区区域主域主要要楼楼盘盘共共11个：个：其中尾盘/售罄项目4个：分别为诺德上 湖城、海上湾、蜀山雅苑、碧桂园。主要在售项目3个：分别为东郡红树湾、久利湖东府、富力城。3个项目预估会在 2017年上半年出清或进入尾盘阶段。 潜在供应项目5个：分别为富力地块、恒 大地块、上实2宗地块、天朗地块；5个 地块将集中在2017年下半年入市，参考5300元/平楼板价，未来区域价格有望突 破12000元/平。

39、从品从品类类划分来看：湖划分来看：湖东东西西区可区可归归属属为为C-G2，八八里里店分店分区区归归属属为为C。区区域配域配套套：教育配套教育配套：湖州四中、湖师附小学、吴兴 高级中学、湖州市实验幼儿园、爱山小学、新吴兴实验中学、枫叶国际学校。商商业业配套配套：万达广场。医医疗疗配套配套：湖州第三人民医院。未来供应项目： 尾盘/售罄项目：注：本章注：本章节东节东部新城指八里店分区部新城指八里店分区40优选内容海上湾海上湾用地情况用地情况占地面占地面积积85562（128亩）建筑面建筑面积积100787拿地拿地时间时间2010容容积积率率0.925楼面价楼面价 元/项项目概况目概况开开发发商商上实

40、集团楼幢楼幢5幢高层+50幢别墅主力主力户户型型99平2室2厅1厨1卫，210、265平排屋销销售情况售情况开开盘时间盘时间2014年11月共共计计套数套数452套=高层294+别墅158折后均价折后均价高层近半年销售均价8069元/平，2016年12月销售均价9335元/平；目前剩2套跃层售价11500元/平；别墅近5个月均价10944元/平，12月成交4套均价14487元/平（含地下建筑面积）；车位8万/个。销销售情况售情况基本售罄，高层剩116平层和175跃层各1套 别墅剩4套300以上大户型类独栋海海上湾上湾高高层层别别墅墅面积90-120120-150150-200200-25025

41、0以上合计供应套数151539010850452套数占比33.41%11.73%19.91%23.89%11.06%100%存量101046去化率99.34%100.00%98.89%100.00%92.00%98.67%湖湖东东西区、西区、东东部新城部新城海上湾海上湾项项目目评评价价：西山漾片区由上实集团进行一级开发，该地块由上实底价获得，地块位于东部新城核心位置，紧邻西山漾 湿地公园，景观资源丰富。项目产品面积段符合市场需求，高层以90-120平刚需产品为主，别墅以市场热销面积段210平为主。项目2012年动工，受市场周期影响，项目开盘不断延后，项目2014年年底开盘，2016年年底基本出

42、清。41优选内容湖湖东东西区、西区、东东部新城部新城东东郡郡红树红树湾湾东东郡郡红红树树湾湾用地情况用地情况占地面占地面积积138000（207亩）建筑面建筑面积积31.2万拿地拿地时间时间2010年5月容容积积率率2.46楼面价楼面价2420元/项项目概况目概况开开发发商商湖州升华新城房地产开发有限公司楼幢楼幢13幢排屋+14幢高层主力主力户户型型91、92、96平三室两厅，138平三室两厅，销销售情况售情况开开盘时间盘时间2013年11月共共计计套数套数1808套：高层1762套+排屋46套折后均价折后均价目前高层10000元/平 排屋：15000-16000元/平销销售情况售情况基本售罄

43、，高层剩64套尾盘，排屋剩1套项项目目评评价价：项目2010年5月11日摘牌，2012年11月26日动工，2013年7月17日售楼处开放，2013年11月2日开盘；因项目体量 较大，有较多存货预留至2016年，2016年市场回暖，项目成为城东新城热销楼盘之一；2016年全年成交872套，成交面积10.25万平，成交金额8.79亿元，成交均价8581元/平，成交总金额排名全市第二，仅次于富力城。东东郡郡红树红树湾湾高高层层别别墅、排屋墅、排屋面积90以下90-120120-150150-200200-250合计240257-263282320、328合计供应套数23460853427011617

44、62155161046套数占比13.28%34.51%30.31%15.32%6.58%100.00%32.61%10.87%34.78%21.74%100.00%存量261256156400011去化率88.89%98.03%99.06%97.78%87.07%96.37%100.00%100.00%100.00%90.00%97.83%42优选内容久利湖久利湖东东府府用地情况用地情况占地面占地面积积84195（126亩）建筑面建筑面积积24万拿地拿地时间时间2013.6容容积积率率2.2楼面价楼面价2710.16元/项项目概况目概况开开发发商商久利地产（本地）楼幢楼幢9幢高层、12幢排屋、

45、3幢商业、2幢配套公建主力主力户户型型83-91平3房2厅1卫，116-120平3房2厅2卫、128-131平3房2厅2卫销销售情况售情况开开盘时间盘时间2015年5月共共计计套数套数1479套=高层1437+别墅42折后均价折后均价高层近半年销售468套，均价8644元/平，2016年12月销售 均价9340元/平；别墅近6个月均价9656元/平；12月成交4套均价10471元/平（含地下建筑面积），套均价477万；商铺1F2.2万/平，2F1.3万/平，整体两层折后均价1.6万/ 平。销销售情况售情况别墅剩7套，主要是300平以上大户型高层已取得销售许可楼栋库存120套，其中90平以下88

46、套；另有9号楼未开盘，有203套存量。久利久利湖湖东东府府高高层层别别墅墅面积90以下90-120120-150150-200未开9号楼200-250250以上合计供应套数5782623138120322201479套数占比39.08%17.71%21.16%5.48%13.73%1.49%1.35%100.00%存量88188620316330去化率84.78%93.13%97.44%92.59%0.00%95.45%70.00%77.69%湖湖东东西区、西区、东东部新城部新城久利湖久利湖东东府府项项目目评评价价：项目由本土企业久利集团开发，2013年6月拿地，2015年5月开盘，市场201

47、6年下半年回暖，下半年 高层销售468套，销售价格由8000左右均价提至9500元/平，增幅近18%。目前尚有330套存货（其中9号楼203套 尚未开盘），是2017年区域主要供应源之一。43优选内容湖州富湖州富力城力城用地情况用地情况占地面占地面积积164427（247亩）建筑面建筑面积积46万拿地拿地时间时间2015年1月容容积积率率2.2楼面价楼面价900元/平项项目概况目概况开开发发商商富力楼幢楼幢18幢高层+46幢排屋主力主力户户型型75两室两厅、88三室两厅、100三室两厅、120四室两厅150-160平联排别墅销销售情况售情况开开盘时间盘时间2015年10月共共计计套数套数300

48、0：联排370+高层2630折后均价折后均价开盘价4580元/平起，2015年10月销售均价7275元/平目前高层均价8500元/平（精装），联排12000元/平销销售情况售情况2016年销冠，总销额13.24亿元湖湖东东西区、西区、东东部新城部新城富力城富力城项目选址位于城东新城，背靠织里镇，吴兴大道连接南浔、织里及主城区，交通便捷，且项目2015年1 月拿地，楼板价900元/平，拿地时间节点较好。2015年10月开盘，10月份签约122套、11月份成交130套、12月份成交97套，3个月成交3.6亿元；2016 年全年销售1464套，成交13.24亿元，为湖州2016年销冠。目前存量约10

49、89套，其中联排87套，高层1002套。从项目产品结构来看，联排户型为153平及160平，总价150-200万之间；高层75-88平两房、100平三方为主力户型，总价低。从购房人群来看，项目紧邻织里镇，织里拥有大量的私营业主，购买力较强，初步了解，购房人群近70%为织里及周边客户。因项目取得较好的销售业绩，富力积极参与湖东西区2次土拍，并以4314元/平楼板价获得164亩土地储 备，同时参加恒大地块竞拍，楼板价抬至5300元/平。2017年富力有望湖州继续发力。44优选内容碧碧桂园桂园滨滨湖城湖城用地情况用地情况占地面占地面积积132998（200亩）建筑面建筑面积积20万拿地拿地时间时间20

50、14年8月容容积积率率1.23楼面价楼面价2宗地，平均楼板价853元/平项项目概况目概况开开发发商商湖州碧桂园楼幢楼幢10幢高层+83幢别墅+2幢商业主力主力户户型型三居89平米、三居112平米、四居142平米销销售情况售情况开开盘时间盘时间2014年12月共共计计套数套数1176套：别墅176套+高层1000套折后均价折后均价高层5000-6000元/平，小高层6000-7000元/平 别墅11000-15000元/平销销售情况售情况高层住宅售罄，2016年9月清盘，别墅剩30套。项项目目评评价价项目别墅共176套，户型为215平、250平、416平、490平，其中215平为主，共142套；

51、416、490平共16套；250平18套；高层共1000套，其中5、6、7、9、10号楼为33层高层，共940套，房型为90、120、130平；11、12号楼为小高层，11号楼共16套240平房源，12号楼共44套140平房源。项目属于乡镇项目，距离规划湖州东站较近，从客户成交情况来看，乡镇占比70%，城区及其他占比30%。湖湖东东西区、西区、东东部新城部新城碧桂园碧桂园滨滨湖城湖城45优选内容湖湖东东西区、西区、东东部新城部新城蜀山雅苑、蜀山雅苑、诺诺德德上上湖城湖城蜀山雅苑蜀山雅苑用地情况用地情况占地面占地面积积35964（54亩）建筑面建筑面积积15.4万拿地拿地时间时间2013年11月

52、容容积积率率3.47楼面价楼面价总价280万，项目需配建安置房项项目概况目概况开开发发商商湖州城发置业有限公司楼幢楼幢5幢排屋+2幢小高层+6幢高层主力主力户户型型二居87平米、三居116平米销销售情况售情况开开盘时间盘时间2015年6月共共计计套数套数766折后均价折后均价均价8500元/平销销售情况售情况项目基本售罄，目前库存30套，主要为136.138大户型诺诺德上德上湖城湖城用地情况用地情况占地面占地面积积206405（309亩）建筑面建筑面积积26万拿地拿地时间时间容容积积率率0.78楼面价楼面价项项目概况目概况开开发发商商湖州诺德置业有限公司楼幢楼幢18幢高层、小高层+57幢排屋主

53、力主力户户型型82-87平两房两厅、123平两房两厅、137平三房两厅，排屋238平销销售情况售情况开开盘时间盘时间2011年5月共共计计套数套数1700折后均价折后均价高层均价6000元/平销销售情况售情况尾盘销售，库存约20套，目前在抵押状态46优选内容湖湖东东西区、西区、东东部新城部新城潜在供潜在供应项应项目目地块名称占地面积（平）容积率计容面积（万平）楼板价（元/平）摘地时间上实地块1684712.215.0618062015年11月上实地块21156471.517.3527502015年11月富力地块111384222.2843142016年10月恒大地块1744221.6、1.82

54、9.6552482016年11月天朗地块1850511.527.7614802009年合计654975112.09目前5宗地块，恒大已动工，其余尚未启动，富力、上实地块2预计2017年上半年动工，天朗地块、上实地块1未知；未来片区潜在供应量达112万平，区域将存在一定的竞争。47优选内容湖湖东东西区、西区、东东部新城部新城片区小片区小结结片片区区整整体体环环境境：城东（湖东西区+八里店分区+织里镇）作为湖州城市重点发展区域，拥有完善的城市功能规 划及土地发展空间，是连接主城区与南浔的重要节点，目前区级行政机构均已进驻，湖州四中、吴兴高级中 学、湖师附小、爱山小学等优质教育配套相继进驻，万达广场

55、已开业，沪苏湖高铁设湖州东站，区域交通便 捷。以上因素促使东部新城成为目前湖州房地产市场最热板块。片区片区项项目目经营经营状况状况：目前片区共有11个楼盘，其中4个项目基本售罄，3个项目重点在售，另有5个项目未来 将逐步推出。受2011-2015年市场低潮影响，区域多数项目均出现经营困难，销售不佳，开工、开盘不断延后；2016年行情回暖，大部分老项目货量均已出清，新项目销售排名全市前列。区区域域价价格格走走势势：2016年区域整体价格呈上涨态势，以2016年下半年最为明显，区域部分楼盘涨幅在15-20%之 间。其中湖东西区目前均价9500-10000元/平，八里店均价8000-8500元/平。

56、区区域域产产品品分分析析：从目前热销楼盘来看，90平以下小户型、90-120之间的刚需首置产品最为热销，排屋类产品 200-250平之间去化较快。客客户户来来源源：湖东西区客户中30%为城区客户、20%区域客户、30%为织里等周边乡镇、20%为外地投资；八里店 分区客户中10%为城区客户、60%为织里等周边乡镇客户、20%本地区客户、10%为外地投资客。48优选内容仁皇山分区仁皇山分区项项目分布目分布赞赞成名成名仕仕府府祥生祥生 悦悦山湖山湖国国贸贸仁皇仁皇大大港港御御景景新城新城首首创创悦府悦府中奥中奥 美美泉泉宫宫果岭果岭小墅小墅光明光明 御品御品玲玲珑珑湾湾翰林世家翰林世家区区域配域配套

57、套：教育配套教育配套：湖州五中、爱山小学、湖 州市第一中学、湖州中学商商业业配套配套：市中心商业配套。医医疗疗配套配套：。行行政政配配套套：市级行政机构、博物馆、 青少年宫、市体育馆、市图书馆、奥 体中心。景景观观/旅游旅游资资源源：仁皇山公园、长岛 公园潜山公园。区域目前主要在售楼盘为：祥生 悦山湖、赞成名仕府、果岭小墅、光 明御品、国贸仁皇等目前存货较多。 首创悦府、玲珑湾、大港御景新城、 翰林世家均进入尾盘阶段。区域教育资源丰富，集中了全市最好的教育资源。从品从品类类划分来看：区域划分来看：区域整整体可体可归归属属为为G2，仁仁皇山皇山周周边边因因稀稀缺山缺山景景资资源，可源，可归归属属

58、为为TOP1。49优选内容赞赞成名成名仕府仕府用地情况用地情况占地面占地面积积110000（165亩）建筑面建筑面积积33万拿地拿地时间时间2013年5月容容积积率率2.2楼面价楼面价2741元/项项目概况目概况开开发发商商湖州赞成置业发展有限公司楼幢楼幢17幢多层+12幢高层主力主力户户型型三居84.588.5平米，四居89125平米，五居135.14平米销销售情况售情况开开盘时间盘时间一期2015年2月 二期2016年9月共共计计套数套数一期660套+二期1400套折后均价折后均价10000元/平销销售情况售情况一期售罄，二期剩950套房源一期15年2月开盘，开盘均价6500元/平，201

59、6年中旬售罄，最后一批房源售价8000-9000元/平；二期2016年9月开盘，首开24、25、29三幢，共352套，10月基本售罄，其中2/3为上海客户，25号楼均价 8000-9000元/平，24、29号楼均价10000元/平；12月加推26号楼，共192套，均价10000元/平，目前26号 楼剩64套。目前二期整体库存约950套。项项目目评评价价：项目地段优越，交通便捷，紧临太湖路，向北直达太湖度假区，向南直通市中心，且教育资源丰 富，目前尚有950套库存，2017年将属于仁皇山片区主要供应源之一。赞赞成成 名名仕府仕府高高层层、多多层层面积70-9090-120120-150未取预售证

60、合计供应套数5613484157362060套数占比27.23%16.89%20.15%35.73%100.00%存量636685736950去化率88.77%81.03%79.52%0.00%53.88%仁皇山分区仁皇山分区赞赞成名仕府成名仕府50优选内容祥生祥生悦山湖悦山湖用地情况用地情况占地面占地面积积138457.33（208亩）建筑面建筑面积积32.3万拿地拿地时间时间2015年11月容容积积率率1.6楼面价楼面价2613元/项项目概况目概况开开发发商商湖州祥生置业有限公司楼幢楼幢39幢洋房+8幢小高层主力主力户户型型三居95110平米，四居116137平米，五居130平米销销售情况

61、售情况开开盘时间盘时间2016年6月共共计计套数套数1900套：一期746套+二期1154套折后均价折后均价10000元/平销销售情况售情况一期销售739套，剩7套，二期销售100套；整体约1061套存量一期16年6月开盘，开盘均价8000元/平，各批次逐步调价，最后一批均价10000元/平，项目一期共746套， 目前仅剩7套；二期2016年9月开盘，首开4幢共120套，均价9500元/平，因靠变电站，售价较一期有所下调，目前剩20套库存。项项目目评评价价：项目拿地时间及开盘时间均较佳，取得较好的市场业绩，项目整体尚有1061套存量，是仁皇山片区 未来主要供应源之一；为提高本项目后期利润空间，

62、扩大市场份额，祥生积极参与1月23日西南分区地块土拍， 最终以溢价101.3%，3693元/平楼板价获取。仁皇山分区仁皇山分区祥生悦山湖祥生悦山湖51优选内容国国贸贸仁皇仁皇用地情况用地情况占地面占地面积积250000（375亩）建筑面建筑面积积60万拿地拿地时间时间第一宗2010年12月 第二宗2011年6月 第三宗2012年5月容容积积率率1.6楼面价楼面价第一宗3501元/，第二宗4241元/，第三宗2201元/项项目概况目概况开开发发商商浙江国贸东方公司（省国企）楼幢楼幢20幢多层+5幢高层+10幢联排主力主力户户型型78、88、110、125销销售情况售情况开开盘时间盘时间一期201

63、3年11月共共计计套数套数1703套：一期多层750套+二期953套折后均价折后均价多层11000元/平；高层均价9500元/平，车位11万/个销销售情况售情况一期多层房源滞销，二期高层销售情况较好一期2013年11月开盘，多层洋房均价13200元/平，小高层11100元/平，目前剩120套房源，现房销售；二期2016年10月开盘，二期共953套房源（43套联排），首开5、6号楼共348套，均价9500元/平，目前剩25套房源，2、3、4号楼开盘时间未定，联排开盘时间未定。整体二期剩630套房源。三期占地12万平（180亩）尚未开发。项项目目评评价价：因：因项项目目拿地价拿地价格格较较高高，且

64、，且由省属由省属国国企开企开发发，遇遇调调控控周周期，期，并无并无降价降价销销售售的的动动力，力，因此因此项项目目一期一期去去化化 并不理并不理想想。项项目目目目前尚有前尚有750套套库库存存及及180亩亩土地。土地。仁皇山分区仁皇山分区国国贸贸仁皇仁皇52优选内容大港御大港御景新城景新城用地情况用地情况占地面占地面积积108871（163亩）建筑面建筑面积积34万拿地拿地时间时间2009容容积积率率1.8楼面价楼面价3147元/平项项目概况目概况开开发发商商浙江大港房地产开发有限公司楼幢楼幢10幢高层、8幢小高层、23幢排屋主力主力户户型型二居94.9142.96平米、三居114.83180

65、.48平米、排屋234279.9平米销销售情况售情况开开盘时间盘时间2012年共共计计套数套数1700套：一期352+二期1348折后均价折后均价高层10000元/平，跃层12000元/平，联排2万/平起销销售情况售情况项目目前整体剩200套左右库存一期2012年开盘，由227幢排屋和2幢高层组成，排屋88套，高层264套；高层目前剩24套，均价10000元/平，联排剩30套，售价2万/平起，总价在400-600万/套，剩230、270两种户型；二期2013年开盘，共1348套房源，高层为主，其中跃层共4幢132套，均价12000元/平，剩10套；双拼、联排14套，剩4套，售价2万/平起；平层

66、共1202，剩132套，均价10000元/平仁皇山分区仁皇山分区大港御景新城大港御景新城53优选内容首首创创悦府悦府用地情况用地情况占地面占地面积积60000（90亩）建筑面建筑面积积15万拿地拿地时间时间2012年容容积积率率2.2楼面价楼面价1641元/平项项目概况目概况开开发发商商首创楼幢楼幢6幢高层、小高层，4幢多层主力主力户户型型二居7888平米，三居117132平米销销售情况售情况开开盘时间盘时间一期2012年底二期2013年下半年共共计计套数套数1210套：一期544套+二期666套折后均价折后均价高层9000元/平，小高层11000元/平销销售情况售情况尾盘销售中一期2012年

67、年底开盘，共推出2幢544套高层，已售罄二期2013年下半年开盘，首推6、7、8、9号楼高层共570套，开盘均价7500元/平，目前剩14套边套大户型， 目前均价9000元/平；后推1、2、3、5号楼多层，共96套，目前售价11000元/平，剩50套房源；首首创创 悦府悦府高高层层、多多层层面积50-7070-9090-120120-150合计供应套数69291691061210套数占比0.50%76.78%13.97%8.76%100.00%存量03204164去化率100.00%99.68%88.17%61.32%94.71%仁皇山分区仁皇山分区首首创创悦府悦府54优选内容中奥中奥美泉美泉

68、宫宫果岭小墅果岭小墅用地情况用地情况占地面占地面积积149834（225亩）建筑面建筑面积积7.8万拿地拿地时间时间 容容积积率率0.52楼面价楼面价 项项目概况目概况开开发发商商湖州中奥置业有限公司楼幢楼幢 主力主力户户型型一期：400-700平独栋、类独栋 三期200-966平排屋、独栋销销售情况售情况开开盘时间盘时间一期2012年开盘 二期2014年开盘 三期2016年开盘共共计计套数套数185套：一期44套+二期40套+三期101套折后均价折后均价一期总价800-2000万/套，二期26000元/平；三期总价300-3000万/套，排屋均价15000元/平，独栋20000元/平销销售情

69、况售情况一期二期面积段整体偏大，销售整体偏慢，但基本售罄，目前 剩8套大面积独栋；三期对户型进行调整，增加小面积联排， 销售情况较好，首开68套，目前仅剩8套大户型，第二批33套 尚未开盘；项目整体尚有49套库存。光明光明御品御品用地情况用地情况占地面占地面积积405710（609亩）建筑面建筑面积积35万拿地拿地时间时间2014年容容积积率率0.71楼面价楼面价 项项目概况目概况开开发发商商农工商房地产楼幢楼幢 主力主力户户型型180-220平销销售情况售情况开开盘时间盘时间2017年上半年共共计计套数套数一期3.8万平，共155套折后均价折后均价 销销售情况售情况仁皇山分区仁皇山分区中奥果

70、岭小墅、光明御品中奥果岭小墅、光明御品55优选内容仁皇山分区仁皇山分区片区小片区小结结片区整片区整体体环环境：境：市级行政机构所在地，奥体中心的建设进一步完善区域功能，集中了全市优质教育资源，同 事片区位于老城区与太湖度假区之间，交通便捷，居住环境较好，成为湖州当地置业首选区域。片区片区项项目目经营经营状况状况：片区虽属于湖州最优质居住板块，但受2011-2015年整体市场调整影响，多数楼盘经营 并不理想，开发周期较长，随着行情回暖，2016年均取得较好的销售。区域价区域价格格走走势势：2016年区域整体价格涨幅8%，2016年整体均价9500元/平，随着城市外围高溢价地块的出现，未来价格仍有

71、较大上浮空间。客客户户来来源源：城区人群60%，乡镇人群20%，外来投资客20%；购房者多以自住为主，或为小孩学区考虑。56优选内容太湖分区太湖分区项项目分布目分布太太湖分湖分区区配配套套：教育配套教育配套：商商业业配套配套：湖州奥特莱斯。医医疗疗配套配套：。行政配套行政配套：。景景观观/旅游旅游资资源源：太湖度假区、龙之梦乐 园、湖州影视城。区域目前主要在售楼盘为：首创逸景、万锦九月洋房、御湖天誉、华萃庭院等，主要以别墅项目为主。其余项目均为老 项目，已售罄，不做重点分析。万万锦锦九九月月洋房洋房 首首创创逸逸锦锦御湖天誉御湖天誉华华萃庭院萃庭院月亮广月亮广场场从品从品类类划分来看：沿太划分

72、来看：沿太湖湖沿沿线线可可归归属属为为TOP2，但但因因城市城市能能级级有有限限，该该区域区域发发展并不理想。展并不理想。其其他区他区域域客客归归属属C类类57优选内容首首创创逸景逸景用地情况用地情况占地面占地面积积866667（1300亩）建筑面建筑面积积100万（住宅69万）拿地拿地时间时间容容积积率率0.45楼面价楼面价元/项项目概况目概况开开发发商商首创楼幢楼幢项目规划奥特莱斯、五星级酒店、以别墅为主的高端居住区主力主力户户型型独栋面积段为292-525，联排面积段为192-231销销售情况售情况开开盘时间盘时间2015.9共共计计套数套数一期208套折后均价折后均价联排折后价1300

73、0-14000/平，总价250-320万/套 独栋折后价18000-19000元/平，总价520万-950万/套销销售情况售情况项目销售较差，联排销售85套，去化率57.43%；独栋销售6套，去化率10%。湖州首创奥特莱斯，总占地约30万方，建筑面积约19.8万方，由三部分组成：湖州首创奥特莱斯、 SHOPINGMALI、商务酒店。湖州首创奥特莱斯建筑面积约10.5万方；SHOPINGMALI建筑面积为5.7万方；商务酒 店建筑面积约3.6万方。奥特莱斯2013年12月已开业，共302间折扣店，业态主要以运动休闲品牌为主，整体出 租率约50%，经营状况一般。其余尚未开发建设。注：湖州奥特莱斯已

74、从首创置业剥离，被首创控股的港股上 市平台首创钜大以4.73亿元的对价收购。五星级酒店，用地面积约5万方，总建筑面积约7万方，以会议、会展功能为主，集商务、住宿、餐饮、休闲 度假于一体，酒店尚未开发。住宅项目，以欧洲小镇为蓝本，总用地面积约53万方，建筑面积约为69万方。整个住宅项目由别墅、高层组 成。项目一期共208套独栋和联排（排屋148套，独栋60套），总建7.3万平，临时接待中心2010年9月开放，2010年10月动工，2011年11月售楼处对外开放，原计划2012年12月开盘，因项目地段及市场原因，一直延后至2015年9月才开盘，独栋面积段为292-452，排屋面积段为192-231

75、；目前一期208套已全部推出，现房销售。后期用地尚未建设。太湖分区太湖分区首首创创逸景逸景58优选内容首首创创逸景逸景独独栋栋联联排排面积290-300300-330350-360450-550合计192217、218230、231合计供应套数1031145603310114148套数占比16.67%51.67%23.33%8.33%100.00%22%68%9%100%存量828135541148463去化率20.00%9.68%7.14%0.00%10.00%66.67%52.48%71.43%57.43%从项目一期目前去化情况来看，联排共148套，库存63套，去化率57.43%；独栋共6

76、0套，库存54套，去化 率仅10%；小面积联排去化情况优于独栋，独栋出现滞销。项目目前总销售91套，其中50套是在2016年7月份之后，尤以9、10月份受上海投资客影响，出现一轮销售 高峰。但整体仍不理想。因项目所在的太湖度假区配套不够齐全，远离城区，目前购房人群以投资为主，且购房者多为城区客户， 少量周边乡镇，大部分购房者城区均有住房。联排总价在250-320万之间，获得一定的客户认可，独栋总价520万-950万，与城区类似产品无价格优势。 项项目目评评判判：项目所在的太湖度假区开发缓慢，配套缺乏，远离城区，且项目设计户型相对偏大，总价不具备 竞争优势，导致客户对项目认可度不高；进而影响项目

77、开发及推盘节奏。项目已开发6年，目前仅推出208套，去化91套，后续仍有约60万平住宅尚未推出，后续压力较大。59优选内容万万锦锦九九月洋房月洋房用地情况用地情况占地面占地面积积59133（88.7亩）建筑面建筑面积积10.48万拿地拿地时间时间2011容容积积率率1.2楼面价楼面价2733元/项项目概况目概况开开发发商商湖州嘉欣万锦房地产有限公司楼幢楼幢35幢别墅+1幢公寓主力主力户户型型高层：60-66平精装公寓，130、160平毛坯平层；销销售情况售情况开开盘时间盘时间2014年6月共共计计套数套数高层426套+别墅129套折后均价折后均价精装公寓：12000-15000元/平；毛坯平层

78、：11000元/平；联 排13000-15000元/平；独栋17000-25000元/平销销售情况售情况公寓销售情况较好，目前剩部分尾盘销售，60-66平精装公寓 主要集中在低楼层，128、131平已售罄，160平大户型剩40% 别墅销售较为平稳，联排去化较好。万万锦锦九九月月洋房洋房高高层层双双拼、拼、联联排、排、独独栋栋面积60-66128、131160合计110-200200-250250-300300以上合计供应套数330425442621503721129套数占比77.46%9.86%12.68%100.00%16.28%38.76%28.68%16.28%100.00%存量2502

79、045215201561去化率92.42%100.00%62.96%89.44%0.00%90.00%45.95%28.57%52.71%项目公寓共426套，销售381套，库存45套，但从2014年6月开盘，至2016年6月两年多时间仅成交71套，主要成 交集中在2016年下半年，2016年7月-2017年1月共成交310套，10月份之后最为明显；因本项目公寓紧邻太湖， 景观资源丰富，且有大量小面积精装公寓，项目启动上海分销后，大量上海投资客扫货，助力项目去库存。项目别墅成交较为平稳，累计销售68套，2016年下半年开始，月均成交4套。项项目目评评价价：景观资源丰富，楼盘品质较好，公寓产品抓住

80、市场机遇，快速去化。目前存量大户型为主，后续销售 存在压力。太湖分区太湖分区万万锦锦九月洋房九月洋房60优选内容华华萃庭院萃庭院用地情况用地情况占地面占地面积积100000（150亩）建筑面建筑面积积13万拿地拿地时间时间容容积积率率0.75楼面价楼面价元/项项目概况目概况开开发发商商湖州绿洲房地产开发有限公司楼幢楼幢25幢联排、12幢多层洋房主力主力户户型型联排188平、230平销销售情况售情况开开盘时间盘时间2010年10月共共计计套数套数430套=100套联排+330套多层折后均价折后均价联排中间套9000元/平，边套10000元/平 多层8800元/平销销售情况售情况联排2016年初基

81、本售罄，多层2016年4月开盘，目前剩4套。御湖天誉御湖天誉用地情况用地情况占地面占地面积积66453（100亩）建筑面建筑面积积15.7万拿地拿地时间时间2010.11容容积积率率1.7楼面价楼面价983元/项项目概况目概况开开发发商商湖州朗惠置业有限公司楼幢楼幢8幢高层主力主力户户型型一居69平米，二居78-121平，三居135平销销售情况售情况开开盘时间盘时间2014年10月共共计计套数套数1008折后均价折后均价7500元/平销销售情况售情况售罄太湖分区太湖分区华华萃庭院、御湖天誉萃庭院、御湖天誉61优选内容太湖分区太湖分区片区小片区小结结片片区区整整体体环环境境：太湖分区以太湖景观资

82、源为依托，功能主要以旅游、度假、居住为主；区域由湖州市人民政 府正处级派出单位湖州太湖旅游度假区管理委员会统一开发管理；但因为区域人口有限，配套不足，远离 城区，多年开发仍不够成熟。片区片区项项目目经营经营状况状况：区域楼盘多为别墅产品，加上楼市周期影响，大部分项目开发周期较长，致使太湖分区 成为湖州传统库存最集中区域； 2016年下半年，太湖分区多数楼盘启动上海分销，大量上海投资客涌入太 湖分区扫货，目前片区共有4个主要项目在售。区域价区域价格格走走势势：2016年区域整体均价7932，涨幅6%。客客户户来来源源：区域客户主要以投资客为主，自住相对较少，投资客群约占70%；客户来源主要包括市

83、区及周边 乡镇，2016年上海、苏州投资客占据较大比重。62优选内容老城分区、老城分区、凤凤凰分区凰分区项项目分布目分布鸿鸿泊湾泊湾恒大恒大 龙龙溪翡翠溪翡翠御御龙龙湾湾太阳城太阳城凤凤凰城凰城湖州商业中心，配套完善，区域在售楼盘较少，多数楼盘均已售罄或尾盘阶段，目前主要是恒大龙溪翡翠、鸿泊湾。从品从品类类划分来看：老城划分来看：老城分分区可区可归归属属G1，凤凤凰凰分区分区客客归归属属G2。区区域配域配套套：教育配套教育配套：环球小学、湖州第十一中学、 湖州市东风小学、爱山小学等商商业业配套配套：市区商业配套、银泰城等。医医疗疗配套配套：湖州市中心医院。行政配套行政配套：景景观观/旅游旅游资

84、资源源：63优选内容鸿鸿泊湾泊湾用地情况用地情况占地面占地面积积78170（117亩）建筑面建筑面积积25万拿地拿地时间时间2011年容容积积率率2.4楼面价楼面价2936元/项项目概况目概况开开发发商商湖州东信实业投资有限公司楼幢楼幢13幢高层主力主力户户型型三居89平米、三居112平米、四居142平米销销售情况售情况开开盘时间盘时间2015年11月共共计计套数套数1420套：一期788+二期632折后均价折后均价8300元/平销销售情况售情况目前一期基本售罄，整体去化80%鸿鸿泊湾泊湾高高层层、多多层层面积70-9090-120120-150150-200合计供应套数36829412247

85、88套数占比46.70%37.31%15.48%0.51%100.00%存量3338754150去化率91.03%87.07%38.52%0.00%80.96%一期为1、2、3、4、5、7、13号楼，2015年11月开盘，首推2、3号楼，6180元/平起售；目前一期整体均价8300元/平；二期开发未定。项目购房人群，乡镇占比40%，城区占比50%，其他10%；项目因价格优势获得较好的市场认可。项项目目评评价价：项目虽属于老城区板块，但处于老城区边缘，周边居住环境一般，南部运河多以货运为主，景观资源尚未开发，目前因道路施工，通达性较差；因此项目售价相对市区其他楼盘较低。老城分区、老城分区、凤凤凰

86、分区凰分区项项目目鸿鸿泊湾泊湾64优选内容恒大恒大龙龙溪翡翠溪翡翠用地情况用地情况占地面占地面积积88299（132亩）建筑面建筑面积积42.6万拿地拿地时间时间 容容积积率率3.4楼面价楼面价 项项目概况目概况开开发发商商恒大收购嘉凯城楼幢楼幢9幢住宅、1幢公寓、1幢写字楼主力主力户户型型143平三室两厅两卫、88、91平两室两厅一卫、115平三室两厅一卫销销售情况售情况开开盘时间盘时间嘉凯城2014年开盘 恒大2016年12月开盘共共计计套数套数1076：精装700套+毛坯376套折后均价折后均价毛坯14500，精装15500销销售情况售情况恒大2016年8月进驻湖州，9月至目前月均去化1

87、0套老城分区、老城分区、凤凤凰分区凰分区项项目目恒大恒大龙龙溪翡翠溪翡翠项目共1076套住宅，其中1、3、6、7、12号楼为毛坯，2014年开始销售，目前库存约100套。2、5、9、11号楼为恒大改精装项目，共700套，143平174套；176平共128套，115平共170套，91平共128套，88平共100套。项项目目评评价价：项目定位为城区高端住宅项目，户型以大户型产品为主，目前整体均价15000元/平，为湖州最高定 价，2016年9月至今销售约60套，推测项目因有大体量商业，整体收购成本较高，同时整体行情回暖，无降价销 售动力。2016年10月，恒大进驻湖州东部，以5300元/平高价拿地

88、，推高外围地价，为本项目高售价做支撑。从 目前货值储备量来看，2017年恒大有望占据市场第一份额。65优选内容西南分区西南分区项项目分布目分布岁岁金金时时代代 书书香香苑苑汎港汎港润润源源天和理天和理想想城城爱爱家家华华城城星雨星雨华华府府区区域配域配套套：教育配套教育配套：湖州帕丁顿双语学校、志 和中学、外庄中学、双塘小学商商业业配套配套：。医医疗疗配套配套：湖州中心医院。景景观观/旅游旅游资资源源：凤凰公园、苕溪公 园交通配套交通配套：湖州高铁站区域目前在售项目5个，多沿二 环西路分布。从品从品类类划分来看：区域划分来看：区域整整体可体可归归属属为为G366优选内容岁岁金金时时代代书书香苑

89、香苑用地情况用地情况占地面占地面积积84195（126亩） 建筑面建筑面积积50万（住宅32万）拿地拿地时间时间2015.10容容积积率率2.2楼面价楼面价元/项项目概况目概况开开发发商商上海岁金集团与上海交通大学教育集团楼幢楼幢28幢住宅+学校+酒店+商业主力主力户户型型 销销售情况售情况开开盘时间盘时间预计2017年4月共共计计套数套数一期1122套折后均价折后均价首推#1、#2、#3、#7面积段包括70、80、90、130平价格未公布销销售情况售情况项目位于开发区西南分区，地处通往湖州高铁站主通道西寨山路沿线，该项目为未来西南分区主要供应源之 一。项目以教育园区为主题，涵盖酒店、学校、商

90、业、住宅配套等，项目设计招生规模幼儿园30个班、小学36个 班、初高中各1 8个班；一期住宅与学校同时动工，住宅预计2017年4月开盘，学校预计2017年9月1日开始招 生。西南分区西南分区项项目目岁岁金金时时代代书书香苑香苑67优选内容汎港润源用用地情况地情况占占地面地面积积118274建建筑面筑面积积177411拿拿地地时间时间2015.7.17容容积积率率1.5楼楼面价面价1189元/项项目概况目概况开开发发商商湖州汎港润源房地产开发有限公司楼幢楼幢16幢高层销销售情况售情况开开盘时间盘时间2015年共共计计套数套数1694折折后均价后均价高层均价7367元/，销销售情况售情况备案率97

91、%面面积积80-9090-120120-150合合计计供应套数4547487948套数占比48%1%51%100%成交套数4463469918存量841830去化率98%43%96%97%天和理想城天和理想城用用地情况地情况占占地面地面积积172290建建筑面筑面积积371795拿拿地地时间时间2010.3.25容容积积率率2.2楼楼面价面价1280元/项项目概况目概况开开发发商商湖州天河置业有限公司楼幢楼幢15幢高层+31幢排屋销销售情况售情况开开盘时间盘时间2013年共共计计套数套数2710折折后均价后均价整体均价7008元/销销售情况售情况备案率77%面面积积80-9090-120120

92、-150150-200合合计计供应套数1248318993632622套数占比48%12%38%2%100%成交套数102029772242043存量19210031去化率82%93%73%6%78%西南分区西南分区项项目目汎港汎港润润源、天和理想城源、天和理想城68优选内容爱爱家家华华城城用用地情况地情况占占地面地面积积175236建建筑面筑面积积375221拿拿地地时间时间2009.7容容积积率率2.2楼楼面价面价2297元/项项目概况目概况开开发发商商上海爱家16年接手楼幢楼幢6幢高层+17幢排屋销销售售情情况况开开盘盘时时间间2012年共共计计套套数数1336折后折后均均价价/销销售情

93、况售情况备案率77%面面积积80以下以下80-9090-120120-150合合计计供应套数966801923681336套数占比7%51%14%28%100%成交套数736631843471267存量371213去化率76%98%96%94%95%星雨星雨华华府府用用地情况地情况占占地面地面积积215466建建筑面筑面积积614078拿拿地地时间时间2014.4容容积积率率2.85楼楼面价面价909元/项项目目概概况况开开发发商商佳源16年接手楼幢楼幢14幢高层+25幢排屋销销售情况售情况开开盘时间盘时间/共共计计套数套数/折折后均价后均价/销销售情况售情况/西南分区西南分区项项目目爱爱家家

94、华华城、星雨城、星雨华华府府69优选内容15-16年西南分区板块成交结构90以下90-110110-125125-144144-180180以上2015成交套数694174204614995成交均价743779427599774986478875套数结构39%10%11%34%6%0%2016成交套数353106154209330成交均价79208890756274907706/套数结构41 %12 %18%24%4%0%套数合计10472803588231325套数占比40 %11%14%3 1%5%0%首置产品占据绝对主力，首改为辅，高端产品走量甚微。从板块近两年成交结构来看，90和125

95、-144是板块绝对主力，占整体70%。且面积段有一定比例下沉； 从成交价格来看，90、90-110单价均有不同幅度上涨，110-125保持平稳，主要受到个别项目高单价 产品影响。西南分区西南分区成交成交结结构构70优选内容片片区区整整体体环环境境：属于紧邻市中心的板块之一，但受区域人群及环境影响，整体居住环境低于周边其他板块。 片片区区项项目目经经营营状状况况：受市场周期影响，区域开发企业整体经营不佳，区域楼盘滞销，出现大量烂尾项目，进 一步影响客户购房心理；2016年随着部分外来房企对原有老项目盘活，整体市场有所改善。区区域域价价格格走走势势：目前整体均价7000元/平，价格较为平稳，随着祥生以3693元/平摘得片区单价地王，未来价 格将有较大上涨空间。区域区域产产品品分析：分析：首置产品占据绝对主力，首改为辅，高端产品走量甚微。客客户户来来源源：主城外溢客源占据60%，周边进城客户40%，外来投资客占据10%。西南分区西南分区片区小片区小结结71优选内容vanKe万科责 美 生 一ANKS72优选内容