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1、决策，从疑问开始睿和鑫投资缙云养生天堂控制性规划建议1重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始建议依据重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划旅游业发展重点专项规划重庆北碚十里温泉城总体规划重庆市北碚区旅游产业发展总体规划（2008-2020年）北碚温泉城运河片区一期控制性详细规划重庆市控制性详细规划编制技术规定(2006-09-18 ）城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90） 重庆、成都、西安、昆明、深圳休闲度假旅游市场调查报告（昆明田野咨询机构 2009-03）重庆北碚缙云养生天堂项目定位策划报告（昆明田野咨询机构 2009-03）2重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始第一
2、部分重庆旅游SWOT分析和发展趋势3重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始重庆旅游发展的优势和劣势优势一：位于西部中心位置，与成都、西安经济互补性强，未来将成为西部经济发展的火车头。优势二：靠近中部地区，交通优势突出，经济和旅游对全国的辐射力强。优势三：重庆人口众多，本地消费力支撑较强。劣势一：旅游资源的丰富性、特色性不如周边身份。观光型的旅游在自然、生态资源方面不如四川、云南；在历史文化的沉淀上，城市旅游和人文旅游又不如陕西；和云南、海南相比，在休闲、度假型旅游也处于劣势。劣势二：旅游开发起步晚，工业城市形象厚重，对全国旅游市场缺乏吸引力。劣势三：除了大足石刻、长江三峡等观光旅游景区之外，
3、目前缺乏在全国有影响力的休闲度假项目。4重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始重庆旅游发展的机会和威胁机会一：经济发展带动旅游发展的机会。经济发展给旅游发展带来了资金和消费需求。机会二：西部经济火车头的地位给商务旅游市场带来巨大的商机。机会三：便捷的交通和巨大的人口规模给商务、休闲、度假旅游市场带来巨大的发展空间。威胁一：强邻环伺四川、云南、陕西、海南都是旅游大省，起步早，发展快，目前正从初级的观光旅游向高层次的观光旅游和休闲度假旅游升级，已经形成“马太效应”。威胁二：制造业发达和”火炉“气候给旅游形象带来负效应。威胁三：重庆缺乏旅游各阶段、各类旅游业态投资、开发、经营的人才和经验。5重庆缙
4、云养生天堂规划建议决策，从疑问开始重庆旅游发展趋势发展空间：在各类旅游资源无突出亮在各类旅游资源无突出亮点的情况下，集观光、娱点的情况下，集观光、娱乐、购物、美食、休闲、乐、购物、美食、休闲、度假、养生、会议等复合度假、养生、会议等复合型、商务型、休闲型旅游型、商务型、休闲型旅游开发，存在巨大的发展空开发，存在巨大的发展空间和发展机会。间和发展机会。发展趋势：以旅游大项目为引导，政以旅游大项目为引导，政府引导、市场运作，重点府引导、市场运作，重点投入、综合开发，形成集投入、综合开发，形成集观光旅游层级、娱乐旅游观光旅游层级、娱乐旅游层级、休闲旅游层级、商层级、休闲旅游层级、商务旅游层级的多层级
5、的复务旅游层级的多层级的复合型旅游城市。合型旅游城市。6重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始第二部分北碚旅游资源和发展方向7重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始北碚在重庆各区县的区域特点优势：优势：生态环境在九个主城区中最好，属于主城区范围。交通距离与周边郊县如长寿区、永川区、合川区等相比最有优势。观光旅游资源虽然不突出，但是综合环境较好。包括以缙云山为代表的观光资源、以道观为代表的养生资源、以温泉为代表的温泉资源、以红鼎为代表的度假资源、以西南大学和交通条件为代表的基础设施资源等。劣势：劣势：总体观光资源条件不如长寿区、三峡库区各县；历史人文不如大足县和歌乐山；民俗资源和乡村文化资源
6、较为分散，没有集中在十里温泉城区域；交通条件虽然有优势，但不属于城际交通的主干道上，属于旅游线路规划上的死角。所以只能打造休闲度假类的目的地旅游，不能打造观光旅游线路上的一个景点或景区。8重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始充分利用生态优势和人文优势，将北碚打造成重庆都市区中的北碚打造成重庆都市区中的生生态休闲度假区态休闲度假区，这与北碚“重庆的后花园”的形象一脉相承。“休闲北碚休闲北碚”也应成为北碚的城市品牌和魅力所在，是北碚区别于主城其他城区的主要特色。通过休闲氛围的营造，改善人居环境和投资环境。并通过高质量景区景点的打造，进而实现北碚建设“中国休闲旅游城” 的目标。北碚旅游发展定位生
7、态休闲度假区9重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始北碚区旅游产业发展总体规划 （2008-2020）性质定位性质定位山水与文化齐辉的休闲度山水与文化齐辉的休闲度假名城假名城 目标定位目标定位养生名邦养生名邦 山水碚城山水碚城 10重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始北碚旅游规划空间结构北碚区旅游产业发展将形成“12345”的空间结构，即“一核两山三带四翼五区一核两山三带四翼五区”，形成“一核辐射，两山支撑，三带串联，四翼合一核辐射，两山支撑，三带串联，四翼合作，五区联动作，五区联动”的空间联动机制。一核即一个旅游中心，北碚城区；两山即两条主要山脉，分别是缙云山脉和中梁山脉；三带即三条旅
8、游发展带，分别是嘉陵江旅游发展带、碚金路旅游发展带、温泉养生产业带；四翼即四翼合作，分别是与碚东、碚西、碚南、碚北四翼的各省市区县的旅游合作；五区即五个特色旅游片区，分别是生态人文旅游片区、运动休闲旅游片区、工业文明旅游片区、访古探幽旅游片区和美丽乡村旅游片区。11重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始北碚区旅游中心地体系将分成两级，形成将分成两级，形成“一城六镇，众星拱一城六镇，众星拱月月”的由风情城镇构成的旅游中心地体的由风情城镇构成的旅游中心地体系系记忆之城记忆之城北碚城区北碚城区温泉小镇温泉小镇澄江澄江花木小镇花木小镇静观静观古韵小镇古韵小镇偏岩偏岩矿山小镇矿山小镇天府天府时尚新区时
9、尚新区蔡家蔡家绿港小镇绿港小镇后港城后港城其中，北碚城区为一级中心地，澄江、静观、偏岩、天府、蔡家、后港城等六镇（区）为二级中心地。12重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始旅游产品体系旅游产品体系 和八大主题旅游产品13重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始北碚区旅游交通近中期建设计划领域领域建设要点建设要点建设内容建设内容完善旅游交通基础设施体系调整和优化出入旅游交通结构优化北碚至重庆主城（渝武高速、212国道）、北碚至机场的连接线（外环高速），使北碚的可进入性更加优良。完善旅游交通配套设施北碚城区规划建设北碚旅游交通换乘中心，五个二级旅游中心地设置旅游车站，在旅游换乘中心定期有发往各
10、旅游景区的旅游巴士。区内旅游交通网络建设完善北碚城区到达重点开发景区的旅游公路，提高道路等级和质量；开通嘉陵江航线。区域联合旅游交通建设建设金刀峡至华蓥山、北碚段缙云山与璧山段缙云山的旅游公路旅游交通管理与服务加强旅游交通综合管理旅游部门与交通部门协作，实现旅游交通安全、准时、可靠、畅通运营。培育综合运输市场，提高交通管理法制化、规范化水平；建立公路、水运安全监督与求援指挥中心。提升旅游交通服务质量提高交通全行业的服务意识和技能；增建汽车旅馆、停车场、加油站等面向自驾车游客的服务设施；增加面向散客的交通服务和信息提供。14重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始各旅游景区未来交通 条件良好景区
11、名称景区名称连连接干接干线线景区名称景区名称连连接干接干线线北碚城区两轨、一水金刀峡一横、五纵缙云山四横、一水、一纵偏岩古镇一横、五纵观音峡森林公园四横、一水颐尚温泉五横、一水海底沟水库六纵茅庵山森林公园六纵塔坪寺五纵胜天湖五纵大地渔村三横重庆农谷五纵海子湖生态景区四横天府溶洞三纵黑水滩河五纵乡村嘉年华五纵北川铁路三横十里温泉城六横、一水天台寺五横金果园四纵、一水北碚区重点景区交通连接设计表北碚区重点景区交通连接设计表 15重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始十里温泉城在北碚旅游的地位总体来看，北碚旅游资源虽然众多，但是北碚旅游发展也必须遵循重点突出、面向市场、政府引导、企业运作的规律和基
12、本思路。北碚旅游众多资源中，大多数属于观光旅游类型。但是，观光旅游不是重庆旅游发展的主要方向，更不是北碚旅游发展的主体方向。北碚旅游的总体定位，只能是“生态休闲度假区生态休闲度假区”。因此，在北碚旅游产品体系中，十里温泉城、乡村嘉年华、金果园十里温泉城、乡村嘉年华、金果园等休闲度假类项目，才是北碚旅游发展的重中之重，是北碚旅游的龙头项目！16重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始第三部分重庆旅游市场分析本部分数据来自田野咨询机构重庆、成都、昆明、西安、深圳旅游市场调查报告17重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始旅游城市旅游发展基本规律旅游城市旅游发展基本规律旅游业与城市发展息息相关。旅游
13、业与城市发展息息相关。良好的城市发展水平和城市形象，具有休闲特色和历史感的城市历史和城市文化，以及完善的城市基础设施和城市经济活力，是旅游业发展的基础相比较而言，重庆的旅游发展还缺乏休闲文化和旅游城市形象的有力支撑。旅游产业发展需要一个完善的旅游产业集群旅游产业发展需要一个完善的旅游产业集群。包括观光环境和观光资源（如海滨、山水、气候、城市风光、生态环境等）、旅游项目（观光、娱乐、文化、休闲、度假）、旅游设施（道路、酒店、餐饮、娱乐、购物等）、旅游服务（旅行社、出租车、自驾车服务）、旅游形象等。这些方面必须综合协调、综合发展。一块短板都可能使得整个城市旅游受损。城市旅游发展必须有自己的鲜明特色
14、城市旅游发展必须有自己的鲜明特色。如大连的国际化城市形象、东北文化和滨海旅游特色的融合；杭州的江南文化代表和现代都市的结合；西安的古都文化和西北城市代表的结合。如果城市特色和文化特色不突出、旅游资源特色不突出，而且城市特色、文化特色、旅游资源特色没有有机结合，浑然一体，就不可能形成有竞争力的城市旅游集群。18重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始重庆、成都和昆明宏观经济指标对比国土面积国土面积上，大重庆面积远远超过成都和昆明两个省会城市，成都仅占重庆国土面积15.3%，而昆明仅为25.5%。作为重庆主城九区，即渝中区、江北区、九龙坡、沙坪坝、大渡口、南岸区、巴南区、渝北区和北碚区，国土面积为
15、5467平方公里,小于昆明和成都。主城区主城区面积（平方公里）面积（平方公里）渝中区22江北区221九龙坡432沙坪坝383大渡口103南岸区274巴南区1825渝北区1452北碚区北碚区755755主城区面积546719重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始重庆、成都和昆明宏观经济指标对比人口分布三地人口大重庆基数最大，但若以主城区人口数比较，重庆主城区常住人口数为542万人，低于成都和昆明，但比昆明四城区多一倍左右。三地人口城市化比例接近50%，人口密度300-400人/平方公里。人口要素人口要素年份年份重庆重庆成都成都昆明昆明人口总数（万人）2005年3169.21082.0 608.
16、62006年3198.91103.4615.22007年3235.31112.3619.3城市人口数（万人）2005年1266.0543.9 353.32006年1311.3497.2 362.92007年1361.4502.7366.0人口密度(人/平方公里)2005年384.6 431.7 289.7 2006年340.8 394.6 292.8 2007年392.6 399.0 294.7 20重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始重庆、成都和昆明宏观经济指标对比国民生产总值三地中大重庆GDP高于成都、昆明，但涉及到人均GDP水平，大重庆低于成都和昆明。重庆GDP增长趋势比成都缓慢，比
17、昆明略微快速。GDPGDP要素要素年份年份重庆重庆成都成都昆明昆明GDP（亿元）2005年3070.5 2371.0 1061.6 2006年3491.6 2750.5 1207.3 2007年4122.5 3324.4 1393.7 三地与重庆GDP比率2005年100%77.2%34.6%2006年100%78.8%34.6%2007年100%80.6%33.8%人均GDP（元）2005年9688.7 21912.6 17560.0 2006年12434.4 24923.0 19624.3 2007年12742.2 29887.6 22578.0 三地与重庆人均GDP比率2005年100%
18、226.2%181.2%2006年100%200.4%157.8%2007年100%234.6%177.2%21重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始重庆、成都和昆明宏观经济指标对比重庆主城区国民生产总值重庆主城区近年来GDP接近并略高于昆明，占成都GDP的54%左右。但从2007年主城区GDP增长幅度来看，17.2%的增长比例直追成都17.3%的增长比例。通过三地比较，重庆主城区GDP的增长势头明显，主城区人均GDP2007年达到达到33439.133439.1元元。主城区主城区GDPGDP（亿元）（亿元）增速增速GDPGDP（亿元）（亿元）增速增速20062006年年20062006年年
19、20072007年年20072007年年渝中区243.2 10.0% 279.513.7%江北区151.4 13.1%179.8 17.0%九龙坡315.2 16.6%374.6 14.6%沙坪坝193.0 16.8% 229.616.3%大渡口77.3 11.0%93.9 18.1%南岸区129.8 13.2%156.8 17.1%巴南区116.3 16.0%142.6 18.0%渝北区183.1 25.0%245.5 23.1%北碚区北碚区91.8 91.8 13.1%13.1%110.2 110.2 16.5%16.5%合计合计1501.2 1501.2 - -1812.4 1812.4
20、 17.2%17.2%22重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始重庆、成都和昆明旅游产业发展现状对比国内旅游人次从三地对国内旅游人次的吸引度情况来看，重庆略占优势，但深入了解后发现，以2006年数据为例，重庆6787.2万人次 （省内4547.4，占67%）、成都4003.7万（省内2682.5，占67%）、昆明2169.0万人次 （省内715.8，占33%），重庆旅游有重庆旅游有67%67%属于本属于本地市民市内出游，与昆明存在很大差别。地市民市内出游，与昆明存在很大差别。23重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始重庆、成都和昆明旅游产业发展现状对比入境旅游人次三地对境外游客的吸引度情况
21、相比，重庆对于国外游客的吸引度与成都相近，2007年后有显著上升。24重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始重庆、成都和昆明旅游产业发展现状对比逗留天数三地游客逗留天数均在3天左右。-旅游者平均逗留时间（天）01234重庆3.0 3.2 3.2 成都2.1 昆明3.3 2005年2006年2007年25重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始重庆、成都和昆明旅游产业发展现状对比国际旅游外汇收入国外商务游客给重庆带来较多的旅游外汇收入。26重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始三地酒店床位数比较2007年星级饭店床位数（张）全年住宿（万人次）重庆42913940 成都700001533 昆明
22、1200001752 右上表数据中重庆、成都全年住宿人次按365天的60%计算，昆明按40%计算。从上述比较看出，重庆旅游人次虽然庞大，但绝大多数并非酒店过夜者，而是“一日游”或者“赶集者”，并非是真正的旅游人次。按住宿人次数比较，重庆旅游在三地绝对排在末尾，而且差距甚大。重庆酒店床位数比较三地酒店床位数和测算年住宿人次27重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始北碚印象：重庆、成都城市非自驾车群体和自驾车群体以及外地到重庆旅游的游客群体对北碚形象的理解调查发现：北碚对于重庆、成都以及部分外来游客的吸引度是存在的，在大部分人心目中，北碚作为一个绿色生态旅游发展区域，具有很强的旅游价值；大部分旅
23、游群体愿意到达北碚游玩并逗留一至两天，有过夜的需求，从时间上验证了项目走休闲度假路线是正确的；重庆本地休闲和自驾车群体在北碚游玩的预算是成都的一半，说明重庆人的消费能力有限，项目在大众休闲型项目的定价策略需要与本地消费情况结合。28重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始认知度：调查发现，北碚在重庆本地的知名度和到达率相对要高，成都或外地人对北碚有一定认知但很少到达外地入渝游客外地入渝游客成都非自驾车群体成都非自驾车群体 成都自驾车群体成都自驾车群体 重庆非自驾车群体重庆非自驾车群体重庆自驾车群体重庆自驾车群体 听说过，但没有去过熟悉，经常会去或曾经去过29重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问
24、开始北碚印象：无论是重庆本地人还是成都人或外地游客，对于北碚的印象主要是绿色生态旅游休闲发展区域，这与北碚目前的发展定位思路是一致的外地入渝游客外地入渝游客成都非自驾车群体成都非自驾车群体 成都自驾车群体成都自驾车群体 重庆非自驾车群体重庆非自驾车群体重庆自驾车群体重庆自驾车群体 30重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始游玩意愿度：除了外地游客由于对北碚不熟悉的关系不愿意到北碚游玩，其他群体对北碚都是充满向往的，愿意到北碚游玩外地入渝游客外地入渝游客成都非自驾车群体成都非自驾车群体 成都自驾车群体成都自驾车群体 重庆非自驾车群体重庆非自驾车群体重庆自驾车群体重庆自驾车群体 31重庆缙云养生
25、天堂规划建议决策，从疑问开始逗留时长：如果到北碚游玩，五个群体普遍愿意在北碚逗留两天左右外地入渝游客外地入渝游客成都非自驾车群体成都非自驾车群体 成都自驾车群体成都自驾车群体 重庆非自驾车群体重庆非自驾车群体重庆自驾车群体重庆自驾车群体 32重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始游玩人均预算：成都群体在游玩北碚方面人均预算相对要高外地入渝游客外地入渝游客成都非自驾车群体成都非自驾车群体 成都自驾车群体成都自驾车群体 重庆非自驾车群体重庆非自驾车群体重庆自驾车群体重庆自驾车群体 人均预算1300元人均预算1178元人均预算640元人均预算550元人均预算615元33重庆缙云养生天堂规划建议决策
26、，从疑问开始重庆、成都五大群体不同年龄的旅游方式偏好温泉旅游是最大偏好重庆非自驾车群体重庆非自驾车群体旅游方式偏好 18-24岁 25-34岁 35-44岁 45-54岁 55岁以上观光旅游10.2%31.5%28.3%14.2%15.7%休闲旅游13.6%24.7%27.2%17.9%16.6%度假旅游14.6%34.1%24.4%17.1%9.8%旅游地产投资0%50%0%0%50%温泉旅游14.3%42.9%42.9%0%0%重庆自驾车群体重庆自驾车群体旅游方式偏好 18-24岁 25-34岁 35-44岁 45-54岁 55岁以上观光旅游9.8%21.3%46.7%15.6%6.6%休
27、闲旅游13.2%28.6%42.3%11.5%4.4%度假旅游4.9%31.1%41%21.3%1.6%旅游地产投资0%100%0%0%0%温泉旅游3.2%34.9%41.3%15.9%4.8%成都非自驾车群体成都非自驾车群体旅游方式偏好18-24岁 25-34岁 35-44岁 45-54岁55岁以上观光旅游9.5%35.4%24.1%10.8%20.3%休闲旅游13.7%25.5%28.1%20.3%12.4%度假旅游11.3%17.5%37.5%18.8%15%旅游地产投资20%40%40%0%0%温泉旅游21.7%30.4%21.7%26.1%0%成都自驾车群体成都自驾车群体旅游方式偏好
28、18-24岁 25-34岁 35-44岁 45-54岁55岁以上观光旅游15.2%45.5%25.0%9.8%4.5%休闲旅游9.5%43.8%34.8%9.0%3.0%度假旅游8.8%42.9%29.7%13.2%5.5%旅游地产投资28.6%28.6%14.3%28.6%0%温泉旅游10.7%53.6%28.6%7.1%0%外地入渝群体外地入渝群体旅游方式偏好18-24岁 25-34岁 35-44岁 45-54岁55岁以上观光旅游36%24.4%23.9%10.2%5.6%休闲旅游35.9%25.5%24.2%9.8%4.6%度假旅游22%47.5%18.6%8.5%3.4%旅游地产投资5
29、0%0%0%0%50%温泉旅游50%33.3%16.7%0%0%34重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始17个子业态不同群体选择偏好1717个子业态个子业态五个群体的选择偏好五个群体的选择偏好群体综合群体综合 偏好偏好重庆非自驾车群体重庆非自驾车群体 重庆自驾车群体重庆自驾车群体 成都非自驾车群体成都非自驾车群体 成都自驾游群体成都自驾游群体 外地入渝游客群体外地入渝游客群体动漫温泉水上主题乐园9.5%9.5%10.2%10.2%8.8%8.8%11.6%11.6%11.2%11.2%10.3%10.3%世界SPA文化博览园1.7%4.7%2.5%3.2%2.3%2.9%田园牧歌9.1%7
30、.6%6.7%4.9%6.5%7.0%巴渝文化艺术中心（演艺）2.9%2.8%3.9%3.7%5.1%3.7%森林公园11.1%11.1%10.3%10.3%11.1%11.1%10.7%10.7%11.5%11.5%10.9%10.9%休闲体育公园6.5%6.6%5.8%5.9%6.9%6.3%电影、体育明星开设的明星商店2.2%3.1%3.4%3.1%2.6%2.9%艺术公园大道9.0%8.9%7.6%6.0%10.5%10.5%8.4%展示交易区3.0%4.2%6.2%5.2%4.3%4.6%东方传统养生传习馆11.0%11.0%10.9%10.9%8.8%8.8%7.9%7.9%9.7
31、%9.7%9.7%国际康体美疗中心2.7%5.2%2.6%3.4%3.2%3.4%顶级私人保健医院0.9%1.5%1.1%1.3%1.0%1.2%温泉四时养生酒店3.8%6.9%5.4%6.3%5.7%5.6%禅修精舍/居士屋2.6%2.5%3.7%3.2%2.4%2.9%四时养生公寓4.2%2.5%3.1%2.9%2.6%3.1%定制式庄园4.8%3.9%4.9%5.9%4.3%4.8%忘年居0.7%0.4%1.5%0.5%0.2%0.7%针对游玩都不感兴趣-0.1%0.1%0.3%0.1%0.1%针对购物都不感兴趣6.3%3.9%4.1%6.0%3.1%4.7%针对养生都不感兴趣5.2%1
32、.8%5.9%5.7%4.6%4.6%针对度假物业都不感兴趣2.8%2.1%2.8%2.4%2.2%2.5%35重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始第四部分缙云养生天堂项目总体定位本部分成果来自田野咨询机构缙云养生天堂项目总体定位研究36重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始项目定位关键点在于文化集成项目定位关键点：项目定位关键点：主基调必须要符合当地市场与文化，成为当地文主基调必须要符合当地市场与文化，成为当地文化集大成者！化集大成者！以项目竞争对手为例区域区域代表项目代表项目代表文化代表文化成都青城山、三圣花乡成都休闲文化西安兵马俑、大唐芙蓉园 古都历史文化深圳华侨城项目 国际化、时
33、尚性37重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始项目定位策略项目定位应以满足大众需求为基础，通过高端养生度假项目促进旅游升级项目依托于巴渝文化延伸，做到新重庆文化的代表！项目依托于巴渝文化延伸，做到新重庆文化的代表！重庆的巴渝文化直接体现是码头文化+产业工人文化，进一步延伸，有平民文化的内涵。在现代它折射出重庆市民生活及消费的大众化、趋众心理。由于重庆本地旅游消费能力旺盛，项目立足于重庆本地市民，首先需要打造吸引人气的项目，通过聚集重庆市民的本地消费，在项目前期快速形成聚客力、影响力，并回笼资金，为后续项目奠定较好的基础。另一方面，单纯的大众项目难以带动整个项目巨大体量，需要加入高端消费项目及
34、旅游休闲地产项目。38重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始开发关键点之一市场关键点：多少人会喜欢休闲度假？重庆旅游开发还处于从观光旅游到休闲旅游的转型期，中高端休闲度假旅游已经有一定的购买力和消费习惯。多少人喜欢温泉度假旅游？温泉旅游还处于初级休闲阶段，面向大众群体为主，缺乏综合性中高端温泉度假项目。因此，温泉旅游已经成为重庆市民最喜欢的休闲度假方式。文化关键点：重庆突出的文化是“码头文化”，体现的更多是大众平民文化，还缺乏能够支撑中高端休闲度假项目的高雅旅游文化；能否提升或有必要提升码头文化的档次，并且揉入养生文化、陪都文化、美女文化，形成新的重庆文化形象的代表，是本项目能够具备文化灵魂
35、的关键。39重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始开发关键之二资源关键点：资源条件突出：温泉资源和统景、东泉等温泉相比较，经国际专家权威鉴定，含有稀有元素氡，具有非常良好的医疗保健功效。景观条件不突出：山、水、雾一般，缺乏江景人文条件优势：缙云山和道教养生文化是本项目可以利用的优势之一乡村文化资源缺乏：升级版农家乐不可能成为亮点，可引导澄江镇村民学习成都三圣花乡经营模式。投资难题：规模巨大，土地一级开发基础设施建设投资巨大，交通、管网投资较大二级开发需要首先营造良好的度假环境和度假设施及休闲度假氛围，环境营造投资巨大竞争对手众多，重庆正处于大规模旅游度假项目开发阶段，同质化竞争严重山地和丘陵
36、地较多，平地较少，开发成本较高，设计难度较大40重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始缙云养生天堂项目理念成为巴渝文化、新重庆文化的集大成者和新旅游形象的集中代表通过优美的山、水、雾相结合的景观环境营造，突出能够体现巴渝文化、养生文化、陪都文化建筑风格和旅游设施，配合动静结合的休闲度假项目，打造重庆旅游新地标。动静结合，既打造温泉娱乐、餐饮购物、休闲运动的动的项目，也突出养生文化的度假地产项目。精选项目，分期开发，不追求大而全，而追求大而精！做到重点突出，便于分期控制，特色鲜明。对此田野提出“旅游路线设计法”，通过换位思考，寻找项目开发的节奏和模式。41重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开
37、始旅游路线设计法我们将旅游客群分为两种，酒店客（度假人群）、一日游客（大众观光、休闲）。1、酒店客旅游路线及关注点基本单元组合：交通、停车入住酒店酒店环境 度假娱乐或运动设施餐饮娱乐商业街SPA 旅游、休闲、度假地产2、一日游客旅游路线及关注点基本单元组合：交通、停车景区商业街旅游、休闲、度假地产上述旅游路线和关注点有交叉42重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始缙云养生天堂项目设计思路之一度假客酒店客：1）交通和停车路网设计和停车场设计，以及停车场服务设施和导引设计2）酒店类似温泉心景的度假酒店，含住宿、会议、SPA、餐饮等3）酒店景观环境营造田园风光和山水景观4）度假娱乐或运动设施营造动
38、漫温泉水上乐园、休闲运动项目5）休闲配套项目巴渝文化风情小镇（餐饮、购物、娱乐、文化展演等）6）旅游休闲度假地产开发酒店式公寓、道教养生文化中心和养生会所、度假养生别墅、中高端老年公寓等43重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始缙云养生天堂项目设计思路之二旅游客一日游游客：1）交通和停车路网设计和停车场设计，以及停车场服务设施和导引设计 2）景区：田园休闲体育公园（登山、骑马、垂钓、农耕、果蔬采摘、山地自行车、趣味高尔夫等 ）动漫温泉水上乐园（半山泡池、儿童水上乐园、水幕电影、动漫水上游乐设施、急速漂流、天然游泳池等）巴渝文化风情小镇（餐饮、购物、娱乐、文化展演等）3）旅游休闲度假地产开发酒
39、店式公寓、道教养生文化中心和养生会所、度假养生别墅、中高端老年公寓等44重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始缙云养生天堂项目基本框架五大功能板块：五大功能板块：养生度假板块：温泉度假酒店、SPA、养生馆、会议服务设施等休闲板块：中国幽默城、动漫水上乐园、巴渝风情小镇等运动板块：休闲体育公园、标准高尔夫和趣味高尔夫等地产板块：养生公寓、度假养生别墅、忘年居等小镇板块：巴渝风情小镇澄江镇环境板块：田园风光，山、水、雾环境营造，交通条件等五大主题群：五大主题群：主题酒店群温泉养生酒店、道教养生酒店、会议酒店巴渝文化主题群：巴渝风情小镇、巴渝展演多功能厅（陪都美女大赛永久会址）娱乐主题群：中国幽默
40、城、动漫水上乐园、趣味高尔夫等度假运动主题群：休闲体育公园、高尔夫、水上运动中心等养生度假主题群：养生传习馆、养生公寓、养生别墅、养生保健中心45重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始项目市场需求潜量测算说明本项目的潜量测算结合了目前市场可能的市场潜量、市场现实的容量以及经过市场测试得到消费者消费意向比例，综合比较分析，最终确定项目总体的市场潜量以及几大业态的市场潜量。外地入渝旅游群体：我们通过重庆酒店的入住情况来反推外地旅客人数，2007年重庆酒店床位数为42913个，全年酒店最大接待量为42913*365=1566万人次，年鉴显示重庆旅客逗留天数平均为3.3天，按照70%的入住率计算，则
41、重庆外地旅游人数为1566/3.3*70%+87（国外入境游客数量）=419419万人重庆自驾车群体：2007年底重庆城市私人载客汽车数量为24.58万辆，鉴于自驾车旅游群体可达性较强，按每车年均到本项目一次进行计算，每车平均5人，则自驾车群体到本项目的可能潜量为24.58*5=123123万人次重庆非自驾车群体：重庆九城区城市居民群体，排除拥有私家车的比例，按照人均一次到本项目，那么该群体的潜量为524-123=401401万成都自驾车群体：2007年底成都城市私人载客汽车数量为68.13万辆，其中48.7%曾自驾到重庆（问卷数据），按每车年均到本项目一次进行计算，每车平均3人，则自驾车群体
42、到本项目的可能潜量为68.13*48.7%*3=100100万人次成都非自驾车群体：成都城市居民群体，其中50.7%曾到重庆旅游（问卷数据），按照人均一次到本项目，排除拥有私家车的比例，那么该群体的潜量为1112.3*50.7%-100=464464万人次46重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始缙云养生天堂项目潜量预测不同群体不同群体最大市场潜量最大市场潜量游玩意愿度游玩意愿度折减因子折减因子考虑折减因子考虑折减因子后目标市后目标市场潜量场潜量会会肯定会肯定会会会肯定会肯定会外地入渝游客群体 41951.6%12.1%30%60%95 重庆自驾车群体12330.9%59.0%40%70%6
43、6 重庆非自驾车群体40149.0%38.8%30%60%152 成都自驾车群体 10048.4%15.8%25%50%20 成都非自驾车群体46438.8%19.5%20%40%72合计1507-405405万人次是项目建成后的理想接待状态，考虑到现实项目是通过分期分批次开发，则一期市场潜量按照30%计算，为122万人次。47重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始第五部分缙云养生天堂项目控制性详规指标建议48重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始功能组团设想一期组团：娱乐休闲组团娱乐：幽默城+动漫水上乐园商业：巴渝风情小镇一期度假：温泉SPA酒店地产：温泉度假酒店式公寓娱乐休闲组团温泉会
44、议组团温泉会议组团娱乐：温泉风情谷+趣味高尔夫商业：巴渝风情小镇二期会议度假：温泉会议酒店地产：企业会所一期+定制庄园别墅养生度假组团养生组团养生：养生传习馆等度假：养生酒店地产：养生公寓+企业会所二期高尔夫别墅组团高尔夫别墅组团运动：高尔夫度假：高尔夫会所+酒店式别墅地产：高尔夫别墅此区域切割出后期规划控制范围之外巴渝文化组团巴渝文化组团商业：巴渝风情小镇二期运动：水上运动中心地产：城市住宅和保留民居49重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始缙云养生天堂建议控制性规划指标（规划总用地范围可扩大，确保总体建设用地达到8平方公里即12000亩。）用地分类用地中类代号用地功能建议占总体用地比例建
45、议占大类用地比例建议控制容积率居住用地R1度假别墅区50%50%0.6R2养生公寓区35%1.5R3和RC（商住综合）经济适用房组团（主要用于征地拆迁安置）15%2商业用地RC（商住综合）景区管委会办公管理及生活用地30%5%1.5C2商业和酒店业用地40%1.5C3娱乐主题群用地15%1.2C4休闲体育公园用地等30%0.6C5养生医疗保健用地5%1.2C6学校、传习馆用地5%1.5C7文物古迹用地待定C8其他公用设施待定对外交通用地T1轻轨站用地2%T2公路用地T4嘉陵江港口用地道路广场用地S1景区内主干道和次干道10%70%S2、S3景区内广场、停车场30%市政公用设施U1-U4水、电、
46、气、邮电、交通公用设施用地1%公共绿地G1森林公园用地7%G2田园牧歌、果园用地合计100%50重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始缙云养生天堂一期建议控制性规划指标用地分类用地中类代号用地功能建议占总体用地比例建议占大类用地比例建议控制容积率中类用地面积（亩）居住用地R1度假别墅区30%60%0.6540R2养生公寓区40%1.5商业用地C2商业、休闲娱乐用地14%100%1.2252道路广场用地S1景区内主干道和次干道10%70%180S2、S3景区内广场、停车场30%市政公用设施U1-U4水、电、气、邮电、交通公用设施用地1%18公共绿地G1公共绿化广场2%36其他用地E林地等非建设用地43%774合计100%1800注：一期用地按1800亩测算51重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始说 明上述建议只为初步参考建议。具体参数请根据实际地形、地块现状条件和相关规范调整。各分组团的控制性和指导性指标建议等待土地测绘图和交通路网规划确定后再行提供。52重庆缙云养生天堂规划建议决策，从疑问开始谢谢！谢谢！田野咨询机构地址：中国昆明人民中路169号昆明移动通信大楼16楼A座邮编：650021电话： 5321977 5325789传真：E-mail: 网址：53重庆缙云养生天堂规划建议
