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1、鄂尔多斯鑫威时代广场鄂尔多斯鑫威时代广场 定位调整构想定位调整构想壹：重新定义鑫威时代广场壹：重新定义鑫威时代广场贰：写字楼定位探讨贰：写字楼定位探讨目目 录录 随着项目的逐步进展，项目的一些情况逐渐清晰，在上随着项目的逐步进展，项目的一些情况逐渐清晰，在上次汇报之后，我们对项目重新进行了思考，并与我司以前操次汇报之后，我们对项目重新进行了思考，并与我司以前操作的项目进行对比，对项目进行了重新的定位！作的项目进行对比，对项目进行了重新的定位！在定位之前先看看我们拥有的资源在定位之前先看看我们拥有的资源-资源一：资源一： 3万多万多平米高档商场平米高档商场 近近3万万平米高档写字楼平米高档写字楼
2、 近近3万万平米高档酒店平米高档酒店12万万的总体量，复合型的总体量，复合型城市综合体城市综合体的业的业态搭配！态搭配！资源二：项目所在鄂克托街已经初步具备商业聚资源二：项目所在鄂克托街已经初步具备商业聚集区的集区的潜力潜力！方正广场、方圆一厦、天佐！方正广场、方圆一厦、天佐新新都汇等项目均已开业经营！都汇等项目均已开业经营！资源三：限购政策逐步深化至资源三：限购政策逐步深化至2、3线城市线城市，鄂尔多斯这样的高价地区鄂尔多斯这样的高价地区被限购被限购的可能性极的可能性极大！大量的投资将不得不从住宅中转向商业、办大！大量的投资将不得不从住宅中转向商业、办公等公等非限购业态非限购业态！将会助推这
3、些业态短期！将会助推这些业态短期内价量双升！内价量双升！ 壹壹 商业部分定位调整商业部分定位调整 根据上次沟通，贵我双方将项目销售均价制定在根据上次沟通，贵我双方将项目销售均价制定在3.5万元万元左右，根据投资回报原则左右，根据投资回报原则-10年回本租金将年回本租金将达到达到300元元/平米平米左右。在前次提报的差异性竞争左右。在前次提报的差异性竞争的前提指导下，我们将原有的全部中高档餐饮娱乐的的前提指导下，我们将原有的全部中高档餐饮娱乐的定位进行微调，加入定位进行微调，加入时尚精品购物时尚精品购物概念，打造成概念，打造成从购物到休闲，从休闲到娱乐的三位一体的新乐汇概从购物到休闲，从休闲到娱
4、乐的三位一体的新乐汇概念。念。新的业态建议新的业态建议 在第一次在第一次汇报的的时候，我候，我们就探就探讨了普通了普通购物的可行性，物的可行性，结论是是未来在招商、运未来在招商、运营上会面上会面临很多的很多的竞争争对手，我手，我们周周边的人流与商的人流与商气气还处于待于待发展状展状态，百，百货类购物无疑是死路一条。那么我物无疑是死路一条。那么我们如何如何另辟蹊径找到我另辟蹊径找到我们自己的出路呢？自己的出路呢？ 鄂尔多斯有几千名亿万富翁，他们的购买力极强，但同鄂尔多斯有几千名亿万富翁，他们的购买力极强，但同时他们的购买区域也极大。香港、北京、上海甚至巴黎、纽时他们的购买区域也极大。香港、北京、
5、上海甚至巴黎、纽约、米兰都是他们的购物天堂。由于鄂尔多斯的地理位置及约、米兰都是他们的购物天堂。由于鄂尔多斯的地理位置及城市影响力想将国际级品牌引进难度极大，代价极高，且很城市影响力想将国际级品牌引进难度极大，代价极高，且很难经营的好。难经营的好。 那么我们能不能将目光从这些亿万富翁上移开呢？有一那么我们能不能将目光从这些亿万富翁上移开呢？有一群人，他们或经营着自己的小生意，或给那些大富翁打工，群人，他们或经营着自己的小生意，或给那些大富翁打工，年收入在年收入在30-100万之间。他们很难跑那么远购物，也很难承万之间。他们很难跑那么远购物，也很难承受正品大牌动裰几万的包，几万的套装；但他们同时
6、需要用受正品大牌动裰几万的包，几万的套装；但他们同时需要用这些大品牌来包装自己，这些人群在各个城市都有，鄂尔多这些大品牌来包装自己，这些人群在各个城市都有，鄂尔多斯这个爱面子的城市更多！斯这个爱面子的城市更多！ 针对他们有一种商业形态针对他们有一种商业形态-奥特莱斯超乎想象的低价超乎想象的低价奥特莱斯的商品一般在6折以下，甚至低至13折，物美价廉。除了商品本身的因素，这主要是通过在地价较低的城市外环选址，采用简洁的设备和简单的销售方式等降低成本来实现的。颇具吸引力的品牌组合颇具吸引力的品牌组合“名牌+实惠”是奥特莱斯的核心理念。品牌纯正，质量上乘，奥特莱斯的商品都是国际国内著名品牌的下架、过季
7、与断码商品，甚至有品牌厂商采用过去的面料和款式专门为奥特莱斯生产商品。良好的购物环境良好的购物环境购物环境舒适，主题多元化，集游购娱为一体，迎合多种爱好和多年龄层次的消费者偏好，与大型摩尔（Mall）相似。这样在满足消费这多方面需求和爱好的同时，也有助于延长消费者在店内的停留时间。管理分工明确管理分工明确管理分工是比较明确，商店外全部由开发商管理，商店内全部由经营者管理，每个商店全部自主经营。物业管理实行统一管理，包括维修、保洁、保安、停车场的管理、公共设施的维护、公用商业用具管理等。 VMD 商业形象展示女性商品视觉形象STYLES特色女性流行时装店 VMD 商业形象展示男性商品视觉形象男装
8、特色店 VMD 商业形象展示GAP品牌名店店 名经营面积m2经营状况北京燕莎奥特莱斯35000年销售额10亿元以上燕莎哈尔滨奥特莱斯37000正常北京爱家奥特莱斯20000正常北京上品折扣广场16000正常王府井工美店3000正常 石景山店5000正常西直门店3000正常亚运村店5000正常北京爱普奥特莱斯四季青店20000正常北京迪斯康特折扣店25000正常北京万霖奥特莱斯20000正常上海青浦奥特莱斯80000年销售额10亿元以上上海新浜东方狐狸城60000正常国内的奥莱分布国内的奥莱分布 奥特莱斯在国际上已经是一种相当成熟的业态，中国奥特莱斯处于起步和发展阶段。奥特莱斯业态进入中国市场是
9、在2002年，北京“燕莎奥特莱斯”。历经多年经营，近年来实现销售额20亿元以上，取得了巨大的成功。 由于燕莎奥特莱斯的成功带来的示范效应，之后京城及全国各地引发了奥特莱斯开发热潮，据不完全统计，目前全国有各种类型的奥特莱斯店、名品折扣店近200余家，单在北京以“奥特莱斯”命名的商场就有11家之多，各类折扣店更是不计其数。 其中北京燕莎、上海青浦店租已经达至10元/平米/天层数层数 业态构想业态构想租金预期租金预期负一层珠宝城、名品广场国际二线品牌（CK、ports、Lacoste等）一层名品广场国际一线品牌（Chanel、versace、Christiandior等）二层名品广场国际体育休闲品
10、牌（NIKE、THE NORTH FACE、VANS等）三层高端餐饮四层异域风情餐饮五层娱乐天地业态分布建议业态分布建议综合评估，我们最终提炼项目的商业定位如下：综合评估，我们最终提炼项目的商业定位如下： 鑫威：环球新乐汇鑫威：环球新乐汇鄂尔多斯一站式休闲购物主题公园鄂尔多斯一站式休闲购物主题公园汇聚国内品牌美食餐饮汇聚国内品牌美食餐饮体验品位休闲娱乐业态体验品位休闲娱乐业态享受国际名品购物天堂享受国际名品购物天堂招商政策建议招商政策建议 由于上述业态均为大铺招租，未来经营预期较好，但招商由于上述业态均为大铺招租，未来经营预期较好，但招商难度较大，且需要较长时间的装修期和市场培育期，建议采难度
11、较大，且需要较长时间的装修期和市场培育期，建议采用两年免租的招商政策来吸引这部分商户，已达至快速招商，用两年免租的招商政策来吸引这部分商户，已达至快速招商，快速开业，稳健运营的目的！快速开业，稳健运营的目的！ 那么，在我们带租约的销售方案下，如何解决这两年免租那么，在我们带租约的销售方案下，如何解决这两年免租期的资金，如何解决未来租金回报的空白点，我们接下来通期的资金，如何解决未来租金回报的空白点，我们接下来通过计算进行探讨！过计算进行探讨！营销模式探讨营销模式探讨一、建议销售返租政策为一、建议销售返租政策为7、7、8、8、9.二、按目前销售均价二、按目前销售均价3.5万元计算，五年一共需要返
12、租万元计算，五年一共需要返租13650元元/平米，返租率为平米，返租率为39%三、由于前三年为市场培育期，租金较低，在招商政三、由于前三年为市场培育期，租金较低，在招商政策中也采用了两年免租金政策，那么我们必须将这三策中也采用了两年免租金政策，那么我们必须将这三年的租金通过销售将其卖出来，方可避免开发商后期年的租金通过销售将其卖出来，方可避免开发商后期补贴。补贴。 现行均价现行均价3.5万万/平米、前三年返租总和为平米、前三年返租总和为7700元元/平米。那么实际销售价格就等于平米。那么实际销售价格就等于3.5万万+7700元元=4.27万万/平米。平米。租金推演探讨租金推演探讨 上面我们得出
13、了销售价格为上面我们得出了销售价格为4.27万元万元/平米，平米，5年返年返租为租为16653元元/平米，其中我们通过销售已经提前回款平米，其中我们通过销售已经提前回款7700元元/平米，按第平米，按第3年年租金为年年租金为240元元/平米，年租金平米，年租金递增递增5%计算。计算。 年份年份第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年返租租金2989元2989元3416元3416元3843元经营收入002880元3024元3175元 后三年运营租金收入为后三年运营租金收入为9079元元/平平米，通过销售提前回款米，通过销售提前回款7700元元/平米，平米，合计回款合计回款16
14、779元元/平米。平米。 结论：本方案可行！结论：本方案可行！ 贰贰 写字楼定位建议写字楼定位建议写字楼写字楼编号编号项目名称项目名称栋数栋数 层数层数总建面（）总建面（） 层面积（）层面积（）项目位置项目位置销售均价（元）销售均价（元）层差（元）层差（元）公开时间公开时间 销售方式销售方式去化情况去化情况1鑫通中央大厦C座123516291800摩力圣汇西侧11000100-200 2010.7.20整层未售2万正广场219600001579东胜汽车站西85001002010.5整层已售罄3鑫威时代广场127273851014万正广场东未定未定未定未定未售4方圆一厦1351500002960
15、万正广场南11200200未定整层20、21、27层以上（20层以上是写字楼）5天佐新城国际中心122300001360方圆一厦南95001002008.6整层80%，现房6玺建祥学府华庭D区120204801024三角洲公园北9300（9层9238元/）1002010.4整层仅剩7、8、9、11层7九盛丽景花园114110001000玺建祥D区北未定未定2010.9.6整层先开4-7层8万融时代广场（煤炭信息大厦）125460002016铁西煤炭交易中心北侧10000100未定可分割10%9金地智能大厦319-2475000500-1350铁西体育街联邦大厦北未定未定未定分割/整层未售10亿
16、昌总部经济大厦218-2749860820-1300金地智能大厦北侧未定未定未定可分割未售11亿利城5201400001400额托克西街金融公园西侧8800未定2010.9.82栋整层 3栋分割未售12正东广场824-302424001000-1200额托克西街亿利城正南未定未定未定未定未售13移动广场大厦1不详不详不详额托克西街正东广场西侧不详不详不详整层未售14凯创城市之巅1不详不详不详额托克西街煤炭交易中心南不详不详不详整层未售15维邦金融广场921-412970001000-2000金融公园正南不详不详不详整层政府定向开发16华龙商务中心11823800900-1700东环路地税小区对
17、面99001002010.6半层/整层20%17凹凸广场不详 不详不详不详三角洲公园北不详不详不详不详无售楼部，还未开工18帝城国际3不详不详不详金融广场南不详不详不详不详无售楼部，已开工19观天下第一城不详 不详不详不详总部经济大厦西不详不详不详不详无售楼部，还未开工20西山名苑225561931240演艺广场南未定未定未定半层/整层未售合计441280747说明保守估计，东胜写字楼供应量在180万方，按照平均一个企业消化1500平米计算，需要有1200个企业来消化这些量竞争对手分析竞争对手分析铁西四大写字楼板块铁西四大写字楼板块泛铁西板块天骄路区政府东板块东环路区政府西板块万正路边缘板块金
18、融广场西注：各板块优劣势分析见后述铁西写字楼项目分布图铁西写字楼项目分布图建成项目建成项目在建项目在建项目规划项目规划项目各板块态势分析各板块态势分析泛铁西板块天骄路优势：1、新老城区结合部，市政配套完善；2、交通便利，东胜南北中轴线，南来北往的必经之路。劣势：板块狭长，企业办公较为分散，不能形成真正意义上CBD核心区域。泛铁西板块泛铁西板块天骄路天骄路建成项目建成项目在建项目在建项目规划项目规划项目各板块态势分析各板块态势分析区政府东板块东环路优势：1、铁西东门户，新老城区结合部，市政配套完善；2、交通便利，项目分布最为集中，已然是东胜的CBD核心区域。劣势：整体价位较高，价格劣势凸显。区政
19、府东板块区政府东板块东环路东环路建成项目建成项目在建项目在建项目规划项目规划项目各板块态势分析各板块态势分析区政府西板块万正路优势：1、新兴的CBD核心区，铁西的南北中轴线；2、道路畅达。劣势：1、板块较为狭长，项目规划比较分散，受东板块影响较重；2、周边现有配套不够完善，出行不便。区政府西板块区政府西板块万正路万正路建成项目建成项目在建项目在建项目规划项目规划项目各板块态势分析各板块态势分析边缘板块金融广场西优势：1、铁西东西中轴线鄂托克西街，项目识别度高；2、金融广场项目作为政府定向开发产品，会带动周边其他项目的开发。劣势：远离城市核心区，周边现有配套很不完善，无公共交通设施，出行及其不便
20、。边缘板块边缘板块金融广场西金融广场西建成项目建成项目在建项目在建项目规划项目规划项目鄂尔多斯写字楼特征分析鄂尔多斯写字楼特征分析 均价均价8500左右左右-与动裰过万的住宅相比价格倒挂！与动裰过万的住宅相比价格倒挂！ 缺少足够鲜明的定位缺少足够鲜明的定位-千篇一面，除了立面略有千篇一面，除了立面略有不同，基本一个模式！不同，基本一个模式！ 市场狭小，供应饱和市场狭小，供应饱和-整个铁西区近整个铁西区近140万的供万的供应量，需要一千余企业来消化，但卖得好的寥寥无几。应量，需要一千余企业来消化，但卖得好的寥寥无几。扬眉吐气四大家族都有自己的办公地点，鄂尔多斯的扬眉吐气四大家族都有自己的办公地点
21、，鄂尔多斯的经济特点又决定了很难有较大实力的外地企业进驻！经济特点又决定了很难有较大实力的外地企业进驻！ 项目位置只能说尚可，非传统的项目位置只能说尚可，非传统的CBD区域，周边区域，周边办公氛围不足。不足办公氛围不足。不足3万的体量也难以形成聚合力。万的体量也难以形成聚合力。 项目自身设计上缺少卖点，与传统鄂尔多斯办公项目自身设计上缺少卖点，与传统鄂尔多斯办公项目处于一个竞争层面。项目处于一个竞争层面。 鄂尔多斯投资客户对办公产品关注度不足，购买者鄂尔多斯投资客户对办公产品关注度不足，购买者多为自用，但大型企业纷纷以自建的形式拥有足够的多为自用，但大型企业纷纷以自建的形式拥有足够的办公场所。
22、办公场所。 自身优劣自身优劣 从上述分析可以得出从上述分析可以得出3个结论个结论1、鄂尔多斯有超出市场消化量的办公类产品，但大家、鄂尔多斯有超出市场消化量的办公类产品，但大家都不知道该怎么卖！（都不知道该怎么卖！（都处于守株待兔或老板出面的都处于守株待兔或老板出面的阶段阶段）2、产品同质化非常严重，大家都在设想一下卖掉几千、产品同质化非常严重，大家都在设想一下卖掉几千平米，或者一个客户买走一层！（平米，或者一个客户买走一层！（大客户是有，但不大客户是有，但不足以支撑项目的销售）足以支撑项目的销售）3、对于高档写字楼产品的后期配套服务等软性设施缺、对于高档写字楼产品的后期配套服务等软性设施缺乏认
23、识。（乏认识。（缺少办公的软性配套服务缺少办公的软性配套服务） 自身优劣自身优劣 从红海到蓝海，我们要脱离市场的从红海到蓝海，我们要脱离市场的恶性竞争恶性竞争，从，从大家都在瞩目的大客户客群大家都在瞩目的大客户客群脱离脱离，寻找我们自身独有，寻找我们自身独有的的定位定位。 目标客群目标客群 鄂尔多斯全民参与最多，最热的行业是什么？不是扬鄂尔多斯全民参与最多，最热的行业是什么？不是扬眉吐气眉吐气4大家族，而是大家族，而是数千家数千家的民间发起的的民间发起的小额贷小额贷款款公司！公司！ 他们注册资本大致在他们注册资本大致在5000万万-2亿亿之间，员工在之间，员工在10-20人人之间。之间。 他们
24、的利润率极高，大致在他们的利润率极高，大致在12%-25%之间！之间！ 他们需要一个他们需要一个体面的体面的，200平米平米以下的高档办公以下的高档办公环境，需要有一个集中的办公环境来提升规模效应。环境，需要有一个集中的办公环境来提升规模效应。 我们就针对这些客户群来定位我们的写字楼！我们就针对这些客户群来定位我们的写字楼！ 鑫威鑫威金融联盟号金融联盟号鄂尔多斯民间贷款公司总部鄂尔多斯民间贷款公司总部 民间借贷公司联盟民间借贷公司联盟 东胜金融客户链条东胜金融客户链条综合评估，我们最终提炼项目的办公定位如下：综合评估，我们最终提炼项目的办公定位如下：我们为项目打造的我们为项目打造的核心竞争力核
25、心竞争力就是：就是：1、金库、金库 每个单独分割的办公室设立小型金库一座，每个单独分割的办公室设立小型金库一座，金库使用面积金库使用面积30平方米，设专业级智能安防系统。平方米，设专业级智能安防系统。2、业务助理服务、业务助理服务 提供一体化业务联合方式，从有资金需求客户走进大提供一体化业务联合方式，从有资金需求客户走进大门开始，就有专业的服务人员全程陪同服务，直到客户门开始，就有专业的服务人员全程陪同服务，直到客户完成业务。完成业务。我们为项目打造的我们为项目打造的核心竞争力核心竞争力就是：就是：3、综合会议大厅、综合会议大厅 由于这些客户需求面积不大，所以需要提供专业级大由于这些客户需求面积不大，所以需要提供专业级大型会议中心，提供会议服务！型会议中心，提供会议服务！4、无线宽带覆盖、无线宽带覆盖 与中国电信合作，将与中国电信合作，将WeFi宽带覆盖整栋写字楼。宽带覆盖整栋写字楼。5、办公助理、办公助理 大堂设立办公助理服务中心，提供秘书、金融、会计大堂设立办公助理服务中心，提供秘书、金融、会计等中小企业不具备的服务内容。等中小企业不具备的服务内容。 谢谢 谢谢
