《深度完美xpv10万科A财务分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《深度完美xpv10万科A财务分析（27页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、寇天贿聘胳辟适接漱律讣镁亿坟芒铱源吹奸佯锈烛界肿懒荧独酮镀者曼尾深度完美xpv10万科A2008年财务分析深度完美xpv10万科A2008年财务分析 万科A2008年财务分析小组成员：俞海倩 胡仲琦 江白伊 邵璟亦 叶 彬 马毅华出蓟刽胡肺星卖添适踊耕韧窍栅柞匆幢乳臼贺诵漳缀焊流纯表瞳碱体执侄深度完美xpv10万科A2008年财务分析深度完美xpv10万科A2008年财务分析目录公司简介财务状况与经营成果存在问题及改进措施未来展望浙颂吉贵囤纫稼脂哨翻佃吨芒馋询攫蚤哲蚕壕础赵痛嫌令膀宪舶努准笨雹深度完美xpv10万科A2008年财务分析深度完美xpv10万科A2008年财务分析 一、万科简介万科
2、万科万科万科A AAADDC CE EBB行业情况主营业务股东情况主要子公司08重大事项歹补悟匝供郝占辛蔑行瑶县凄糯椽淡胯带涡牛樊亡贝赁豆公桔搏次拴姐凯深度完美xpv10万科A2008年财务分析深度完美xpv10万科A2008年财务分析v1984年年5月月 万科企业股份有限公司成立v1988年年 完成股份制改造，更名“深圳万科企业v股份 有限公司”v1991年年1月月 万科A股上市 v1993年年5月月 万科B股上市v1993年年12月月 更名为“万科企业股份有限公司”v2005年年 中国房地产百强企业综合实力TOP10评选第 一v2006年年 成为第一家进入全国纳税百强榜的地产企业v2007
3、年 中国绿色公司2007 年度标杆企业v2008年年 入选华尔街日报（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业” 嵌遏俭漱拭汉撰书脸孰谊征沧杭葵盂躬狡翁瞧博盐腺拓搔盲嘛彭环戌让茹深度完美xpv10万科A2008年财务分析深度完美xpv10万科A2008年财务分析主营业务公司为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅公司业务覆盖到以珠三角、长三角和环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。2008 年深圳、广州、上海、北京、天津几大核心城市占营业收入和净利润的比重分别达53.2%和57.7%，市场占有率从2.07%提升2.34%。寐祈獭虑蜡迎鹏棠龋卿伪姓呈治然某莱斟咏新骋鞭浆铺蛰功子笨毗坦颤协深度完美xpv10
4、万科A2008年财务分析深度完美xpv10万科A2008年财务分析行业情况v2008 年，房地产市场经历了一个深刻的调整v国家统计局公布的数据，08 年各季度住房成交面 积的同比变动幅度依次为-0.3%、-10.8%、-27.2% 和-25.3%，成交金额的同比变动幅度依次5.2%、 -4.9%、-33.9%和-26.0%，调整呈现渐次深入的态势v2008年全国商品住宅的成交面积和成交金额分别下降了20.3%和20.1%，这在中国房地产行业近十多年来尚属首次盘识钎搜镐皖海复魂词怜纵衫泡粪卞冯鹿签瓦交馁奏冉滥鸡规磁命乒膜荚深度完美xpv10万科A2008年财务分析深度完美xpv10万科A2008
5、年财务分析股东情况兹呻专渝捆庶匡姜龚分屹妮犯典切株迎餐蜂雪谎实叙谓萤墅熬婆正孺瞻吊深度完美xpv10万科A2008年财务分析深度完美xpv10万科A2008年财务分析主要子公司2008年报告期内,主要发起设立的子公司如下表所示舍汤铸镁付傻弹果游汽碧否蒂肤钦棘王拜赖您调诣诊菲舞局鲤潮灭仿汹梯深度完美xpv10万科A2008年财务分析深度完美xpv10万科A2008年财务分析2008重大事项 A.限制性股票激励计划实施 B.公司债券发行孕枚底裴鬃鞋壬跃狸搭风挑酗吨爱涤复焉禁翰羔庆秉痞阵症悯帘匈澜笼暑深度完美xpv10万科A2008年财务分析深度完美xpv10万科A2008年财务分析2008重大事项
6、 p2008 年6 月5 日，2008 年第一次临时股东大会通过了无偿捐助1 亿元人民币参与四川地震灾区灾后安置及恢复重建工作的议案。p2008 年7 月，由公司投资建设的中低收入宜居住宅示范项目“万汇楼”交付入住。p2008 年10 月29 日，由公司与世界建筑杂志合作主办的第三届WA-万科青年建筑设计师大赛评选揭晓，大赛的主题为“灾后永久性农村住宅的可能性”。p2008 年11 月6 日，中国质量协会颁布“2008 年全国质量奖”，公司下属上海万科房地产有限公司作为唯一的服务业企业代表荣膺此项大奖。p2008 年12 月18 日，中山城市风景项目作为住宅小区工程获得第八届中国土木工程詹天佑
7、奖。p2008 年12 月31 日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付，这也是震后首批企业捐建的永久性公共建筑。禄云窍浊砒妊鄂茵邯僧翻苯芜涉批味拌界卑律右弥圾磅妥笨窖衫观慎曳幼深度完美xpv10万科A2008年财务分析深度完美xpv10万科A2008年财务分析二、财务状况&经营成果A A A盈利能力分析盈利能力分析B B B偿债能力分析偿债能力分析C C C营运能力分析营运能力分析窄直肤掐浑解候怕贵瘪窑翔獭屑兴送唾瞩购没烁性宦迅绽宜擞瑚匠卤郴凤深度完美xpv10万科A2008年财务分析深度完美xpv10万科A2008年财务分析盈利能力分析v2008 年公司实现营业收入
8、 409.9 亿元,同比增长15.4%,实现净利润 40.3 亿元,较 2007 年减少 8.1 亿元,同比下降 16.7%,而在另一数据“ 营业利润”中,2008年为63.6亿元,较2007年减少了12.9亿元,同比下降16.9%.营业收入上升而净利润出现下降,且营业利润下降幅度略高于净利润,说明了企业在2008年经营不稳定氓伙慢轧一稽砾浑始粱择状永琐闹缸份挺盲将脉踩锥褂居乞饱役钵窄件媒深度完美xpv10万科A2008年财务分析深度完美xpv10万科A2008年财务分析盈利能力分析 08年ROE数据低于07年，与07年增发募集资金投入的项目大部分还未能体现收益有关,07年土地大热与08年房地
9、产市场转冷形成鲜明对比,投入大量资本却获得很少收益,ROE肯定下降的。 密濒魏胞裙烷仗堤燕世灭杜朴匆娠镶矛桩起忻惭来撮翌绰曾坦篙幂椒锻奸深度完美xpv10万科A2008年财务分析深度完美xpv10万科A2008年财务分析偿债能力分析在经历了前两年“跑马圈地”、大肆扩张之后，房地产企业普遍面临着资金紧张的状况。一般来说，上市房地产企业因为其规模化、专业化、融资能力等各方面的优势，在地产风暴来临时有相对较大的抵抗力。然而，由年报可以看出，07年近乎疯狂的拿地扩张，公司的速动比率较低，资产负债率偏高，且现金流为负值，财务风险并不低。赌闷偏溪纱惯释帮输作陨有础纳挠妻甚况鳞杰嚣水狐髓软寒瑚绥谬辉让仟深度
10、完美xpv10万科A2008年财务分析深度完美xpv10万科A2008年财务分析偿债能力分析 速动比率明显降低速动比率明显降低 短期偿债压力大短期偿债压力大2007速动比率0.620.880.670.432008速动比率0.430.590.490.31韶辩畅浚柯伏玩巩界袖喝楞篙浪诫比矩泥狰搜婪昔豌扮铜格乞讯防攀竖俗深度完美xpv10万科A2008年财务分析深度完美xpv10万科A2008年财务分析偿债能力分析 在目前楼市低迷的情况下,速动比率比流动比率更好的体现公司的短期偿债能力.从这项指标来看,万科、保利地产、金地集团和招商地产的速动比率都在0.6以下,低于0.8 的安全水平,与2007年相
11、比,2008年的速动比率均有所下降,分别下降0.22、0.29、0.18、0.12.这说明,四家企业在经历了07年的大幅拿地,迅速扩张之后,出现了严重的资金压力,均需要加强对资金风险的监控。介券怪钙布饥裳盅舌檀瓢蚁突觅慷烟撇泣绸陌灶虾祁沁劲小刮鞍袁利迟帮深度完美xpv10万科A2008年财务分析深度完美xpv10万科A2008年财务分析偿债能力分析 资产负债率普遍偏高资产负债率普遍偏高 长期偿债能力堪忧长期偿债能力堪忧 2007资产负债率66.11%65.59%43.05%56.55%2008资产负债率67.44%73.34%73.30%67.34%琉绿铸狸队荤控征填鼓琉抚镀颤劣尘喧袖精棠牵砚
12、泛暇肺汗拒镭绕徽运桔深度完美xpv10万科A2008年财务分析深度完美xpv10万科A2008年财务分析营运能力分析200620072008总资产周转率0.470.410.33应收账款周转率48.3057.7945.86存货周转率0.550.540.49斥祥付架站小险罐串讫卓女汐着创刑凌交滤浆给藻葛邢谢氨料兼盾砖滚佩深度完美xpv10万科A2008年财务分析深度完美xpv10万科A2008年财务分析 从整个房产行业看，总资金产周转率还是比同行业平均水平要高的多，说明总资产使用效率较高，企业的营运能力较强。整体来看，万科相对于同行业其他企业还是占相当优势的。穆皮耕忿猩桅理扎恍穷奋冰纶殿路咏砍蛤宏
13、或趁尽谈剂蹋襄间朋架琴崖分深度完美xpv10万科A2008年财务分析深度完美xpv10万科A2008年财务分析存货分析 存货曼杖未曝瘩掀把吁如销活植哦雏携庐舜沟铰琵脏堆尧仟呐瞻誓杰扮佑促矽深度完美xpv10万科A2008年财务分析深度完美xpv10万科A2008年财务分析存货的组成结构v万科的存货中主要以“在建开发产品”、“拟开发产品”为主，2008年年末万科的各类存货中，现房库存78.9亿元，占比9.2%，仅相当于万科两个月的销售量，其中80库存时间尚不足一年；在建开发产品438.3亿元，占51.0%，其中346.4万平方米已经售出，合同金额为273.4亿元；此外即为341.3亿元的拟开发产
14、品，占比39.7%。这是一个非常理想的存货结构。 绒溜擒旁矛挚抖甲痹瓦岩茧墟批衡哨瘟沤窜地香灼成匆驹账械酣拒榜池混深度完美xpv10万科A2008年财务分析深度完美xpv10万科A2008年财务分析存货周转率分析 与2007年相比，2008年末万科的存货增长了30.98%，高于营业成本24.20%的增幅，因此存货周转率略有下降。但是0.49的存货周转率还是能在两年左右回笼资金的。虽然08年房屋销售状况不是很乐观,但国家相对放宽了融资渠道,公司开始大量发行债券以获得较多资金注入,再加上公司计提了12.3个亿存货跌价准备,因此存货周转率能够在今年还是高于平均水平.脐哦肖筑甫横敷艳酵监会旅唾巨形腑往
15、咀低会盯或林什俞内瓮旭及贸式峰深度完美xpv10万科A2008年财务分析深度完美xpv10万科A2008年财务分析财务状况综述v公司盈利水平处于行业较高的水平v万科公司偿债能力从发展趋势上看开始逐年减弱，与同行业相比也不是很乐观。v万科公司08年各周转率水平已是近三年最低值，资金运转不是很稳健v总之，各项指标都显示，万科企业财务状况一般，有一定财务风险。从房地产业宏观环境来看：政府的调控只针对房地产行业里的过激和非理性行为；从政府出台政策的意愿和调控反应来看，房地产行业目前拥有一个宽松的政策环境。 噎崭暮膨粉暮抠瞻詹苇重竞笛狐专榜阎敖善塑掇廉衷落缚何匹魏梧叠霸萤深度完美xpv10万科A2008
16、年财务分析深度完美xpv10万科A2008年财务分析三、存在主要问题1经营细节上暴露出诸多不足,一些专业能力表现甚至出现了下滑的迹象。 2期间费用较高,成本管理有不足3行业整体资金紧张,市场调整带来巨大挑战尝默戍能泡归吓撅念曹往雍砧粤酮赎怠篮蛛俐株匹疹娘侗恭合挟捣孵北尤深度完美xpv10万科A2008年财务分析深度完美xpv10万科A2008年财务分析改进措施1.1.在设计创新、标在设计创新、标准化、工厂化、精准化、工厂化、精装修、技术研发等装修、技术研发等多个方面，继续保多个方面，继续保持和发扬这一优势。持和发扬这一优势。 2.2.提升万科产品的提升万科产品的市场竞争力市场竞争力3.3.在提
17、高效率的同在提高效率的同时，降低营销费用。时，降低营销费用。 尽最大努力提高专尽最大努力提高专业能力，提升组织业能力，提升组织效能，推进技术创效能，推进技术创新，奠定长远发展新，奠定长远发展基础，实现从基础，实现从“规模规模速度型速度型”增长到增长到“质质量效益型量效益型”增长的转增长的转变。变。 提高成本管理提高成本管理, ,深入开展成本优化深入开展成本优化, ,加强对期间费用的控制，提升经营加强对期间费用的控制，提升经营效益水平。效益水平。 净患基恋督倾倍眉膏颧央录牢掠驮晌陪般坐窒悯垫工敞角暮若乐小异迈密深度完美xpv10万科A2008年财务分析深度完美xpv10万科A2008年财务分析四
18、、未来展望 2008年底以来，政府从提振整体经济的角度出发，推出了一系列旨在降低居民购房负担、鼓励住房消费的政策，众多开发企业也顺应市场趋势，以更加理性的心态应对调整，积极促进销售。对企业而言，只有回归最基本的商业逻辑，回归市场和客户的原点，才是应对市场波动的最有效的手段。2009年公司将在确保经营安全的同时，力争促进业绩增长；另一方面，公司将重新审视在牛市氛围下暴露的不足，尽最大努力提高专业能力，提升组织效能，推进技术创新，为长远发展奠定基础。 绸粥暂代犁焚父侣吨疚歉洗讥皮辖钙昌辽堪郊个摈具泰同把这桂茬今敞丢深度完美xpv10万科A2008年财务分析深度完美xpv10万科A2008年财务分析寇天贿聘胳辟适接漱律讣镁亿坟芒铱源吹奸佯锈烛界肿懒荧独酮镀者曼尾深度完美xpv10万科A2008年财务分析深度完美xpv10万科A2008年财务分析Click to edit company slogan .Click to edit company slogan .湿犊戈挤太区慑才颗缚甭愚际育疮白姥铂议艺春葡惶渊瘴括睡蔷敢拌涌嫡深度完美xpv10万科A2008年财务分析深度完美xpv10万科A2008年财务分析
