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1、伟业顾问2019年1月顺义-IDCITY市调报告ID CITYID CITY7/21/2024ID CITYID CITY7/21/20241.项目概况项目概况2.市场定位客群分析市场定位客群分析3.产品解决方案产品解决方案4.项目运营项目运营目目录录顺义区中航油地块紧邻中粮祥云国际项目C06地块东侧，总建面约17万平米，为F3多功能用地项目基本信息祥云国际中航油地块中航油地块用地性质：用地性质：F3多功能用地多功能用地总建筑面积：总建筑面积：174359平米平米容积率：容积率：2.0控制高度：控制高度：45米米建筑密度：建筑密度：30%绿地率：绿地率：30%2019年11月3日，中航油集团经
2、过469轮现场竞价，以15.35亿元竞得该地块，楼面价达到8804元/平米，溢价率达291%，原计划打造中航油总部基地，并已完成方案报批等前期工作项目背景2019年7月，国务院叫停央企新建总部基地，中航油原开发方案无法推进，目前土地处于闲置状态。项目背景由于中航油获取地块至今已两年半，尚处于闲置状态中，面临土地闲置、方案调整等问题，因此寻找合作伙伴共同开发，已经和江河幕墙签署合作文件共同开发。项目背景中航油合作诉求中航油合作诉求土地费用以土地费用以16.216.2亿元作价：地价款亿元作价：地价款15.3515.35亿，加上税金、贷款利息、已发生工程亿，加上税金、贷款利息、已发生工程费用，合计总
3、费用约费用，合计总费用约16.2亿元，希望能尽亿元，希望能尽快回笼土地价款；快回笼土地价款；中航油提出保留中航油提出保留4 4万平米办公用房万平米办公用房+1+1万平万平米地下面积长期持有，建设期末以累计米地下面积长期持有，建设期末以累计投入的投入的1010亿元获得该写字楼（毛坯）及亿元获得该写字楼（毛坯）及配套地下面积；配套地下面积；项目潜在问题项目潜在问题中航油已完成方案报批，如我司介入，中航油已完成方案报批，如我司介入，需协调顺义区相关政府部门重新进行方需协调顺义区相关政府部门重新进行方案设计和报批；案设计和报批；中航油获取地块已两年半，存在潜在土中航油获取地块已两年半，存在潜在土地闲置
4、风险，按规定将于地闲置风险，按规定将于20192019年年1111月月2020日无偿收回，需协调北京市区两级政府日无偿收回，需协调北京市区两级政府解决闲置问题；通过目前沟通，预计罚解决闲置问题；通过目前沟通，预计罚款款36.5%36.5% 通过与顺义区相关部门工作，通过与顺义区相关部门工作，在建造部分配套地上的基础上，在建造部分配套地上的基础上，F3F3地块可以以写字楼立项，建造地块可以以写字楼立项，建造公寓进行散售；中航油方案已完公寓进行散售；中航油方案已完成报批；方案调整并完成相关报成报批；方案调整并完成相关报批报建手续；批报建手续；l该地块位处空港商务区，紧邻祥云国际项目，区域内有北京新
5、国展，毗邻首都国际机场和天竺产业园，未来将发展成为空港和会展中心，形成强大的产业支撑地块区位五环五环祥云国际祥云国际IC地铁地铁15号线号线中央别墅区空港商务区祥云国际IC地块区位地块紧邻祥云地块紧邻祥云2020万平米大万平米大悦城商业，目前已经营业。悦城商业，目前已经营业。祥云国际商业顺义临空经济区是北京六大高端产业功能区之一，未来将打造高端产业新城。至2020年，临空区经济总量将达到1500亿，就业人口33万人，常住人口30万人区域规划-临空经济区空港工业区空港工业区B B区区国际展览中心国际展览中心国贸商务区国贸商务区空港物流基地空港物流基地金马工业区金马工业区北京汽车产业基地北京汽车产
6、业基地林河工业区林河工业区天竺出口加工区天竺出口加工区临空经济临空经济 产业基地产业基地中央别墅区中央别墅区IC临近的中央别墅区是北京最早的高档别墅群落，经过十多年发展，已形成氛围高端、配套成熟的高端居住区区域规划-中央别墅区IC地块临近京密路，区域内道路交通配套成熟，可快速连接多条高速路，进而快速抵达城区周边交通（1）距离天安门距离天安门30公里（车程公里（车程50分钟）分钟）距离距离CBD27公里（车程公里（车程40分钟）分钟）距离二环距离二环23公里（车程公里（车程35分钟）分钟）距离三环距离三环20公里（车程公里（车程30分钟）分钟）距离四环距离四环18公里（车程公里（车程25分钟）分
7、钟）距离五环距离五环14公里（车程公里（车程20分钟）分钟）南侧机场京平高速6公里北侧机场北线高速3公里西侧京承高速6公里东侧京密路700米裕丰路IC地块距地铁15号线花梨坎站为700米，经15号线可前往望京（5站）、亚奥（11站）、中关村（15站）等地区周边交通（2）15号线花梨坎站14号线CBD中关村亚奥望京站ICl从后沙峪站起，经望京从后沙峪站起，经望京站换乘站换乘14号线至号线至CBD核心区域大望路站共核心区域大望路站共16站，耗时约站，耗时约40分钟。分钟。14号线目前已经开始号线目前已经开始运行。运行。地块完全平整，无地上物宗地现状和四至地块现状地块现状周边配套n商业配套：临近祥云
8、国际商业，已于2019年开业n医疗配套：距离空港医院3分钟车程，为二乙医院n学校配套：周边有北京力迈学校等多家国际教育机构，空港小学、后沙峪中心小学、顺义十中和天竺中学等多个学校，以及顺义国际学校l周边均为高端生活社区，医疗、学校等生活配套较齐全周边均为高端生活社区，医疗、学校等生活配套较齐全l2019年祥云国际商业的开业将提供大型集中商业，进一步丰富年祥云国际商业的开业将提供大型集中商业，进一步丰富区域商业配套区域商业配套IC该项目目前易形成规模效应，配套成熟，面向临空经济区本地客群及城区外溢客群的品质公寓产品土地属性结论SWOT分析1.项目概况项目概况2.市场定位客群分析市场定位客群分析3
9、.产品解决方案产品解决方案4.项目运营项目运营目目录录该项目公寓的客群定位主要为投资兼自用、小企业、企业内部员工市场定位客群分析u投资兼自用客看好项目的投资价值，看好未来租金回报；望京、顺义区域有一定经济基础的限购刚需客户，追求一定的投资回报；同时作为自己短期居住或办公的场所！u中小型企业主作为小型办公或出租的公司；在附近经商工作的商户、自由职业者等。u企业内部员工在区域周边企业任职，对区域发展及企业规划了解，愿意以固定资产及企业相关产业进行投资，做长远的投资运营规划；空港经济区企业内部中高层员工等；1.项目概况项目概况2.市场定位客群分析客群分析3.产品解决方案产品解决方案4.项目运营项目运
10、营目目录录总平面图 经济技术指标3.3 3.3 设计方案设计方案- -产品排布产品排布公寓区底商区办公区公寓：公寓：1010层，高度为层，高度为4545米，层米，层高高4.54.5米米办公：办公：1212层，高度为层，高度为4545米，层米，层高高3.63.6米米底底商：商：1 1层，高度为层，高度为4.54.5米米规划考虑将办公布置在土地价值较高的地东南角，其余布置公寓产品，沿周边路布置一层商业设计方案-交通规划用地内分办公区和公寓区，分别设置人行主入口和车行主入口,地下车库分两层布置，保证地面绿地率满足要求城市道路城市道路公寓区车行道路公寓区车行道路办公区车行道路办公区车行道路用地车行入口
11、用地车行入口公寓区人行入口公寓区人行入口公寓区车行入口公寓区车行入口公寓区车行入口公寓区车行入口办公区车行入口办公区车行入口办公区车行入口办公区车行入口办公区人行入口办公区人行入口车库入口车库入口用地人行入口用地人行入口地下车库范围地下车库范围设计方案-景观方案中心区域保证大尺度集中景观区，营造良好环境。另外分散布置景观节点，保证用地景观的均好性景观主轴线景观主轴线景观次轴线景观次轴线中心景观中心景观景观节点景观节点3.3设计方案-户型户型设计方案-楼座分布3.3设计方案-产品意向产品意向设计方案-楼座效果图3.3设计方案-办公楼意向办公楼意向 设计方案-售楼处效果图303.3设计方案-公寓样
12、板间精装设计方案-样板间效果图1.项目概况项目概况2.市场定位客群分析客群分析3.产品解决方案产品解决方案4.项目运营项目运营目目录录ID CITYID CITY户型解析双重空间：精致40-70LOFT创意空间，4.5米层奢阔层高；开阔尺度：7.8米超大面宽，30平米开阔客厅，明亮天地；户型方正：便于整体规划及家具摆放；双卫生间：上下层均设计卫生间，方便生活；储物设计：人性化收纳体系设计；赠送空间：提供更多个性空间及收藏空间，提高产品性价比。7/21/2024ID CITYID CITY12万、2043套同类LOFT产品，预计2019年6月入市销售产品配比7/21/2024公寓2019年3季度入市，底商2019年2季度入市销售计划公寓2019年中入市价格28000元/THE END THE END THANKSTHANKS
