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1、广州市三旧(旧城镇、旧村庄、旧厂房)改造的政策解读广州业务拓展部2010年1月和记黄埔地产（广州）有限公司和记黄埔地产（广州）有限公司幽扼翰挖舔辟雄眠祖壮戌萤乖镣埃掠戌签聊皂阮赁鹿安虱竿堕债忙射魏轻广州市三旧改造的政策解读广州市三旧改造的政策解读和记黄埔地产（广州）有限公司和记黄埔地产（广州）有限公司三旧改造的相关文件三旧改造的相关文件n关于加快推进关于加快推进“三旧三旧”改造工作的意见改造工作的意见 颁布日期颁布日期：2009年12月31日附件附件:1.关于广州市推进旧城更新改造的实施意见关于广州市推进旧城更新改造的实施意见2.关于广州市推进关于广州市推进”城中村城中村”(旧村旧村)整治改造
2、的实施意见整治改造的实施意见3.关于广州市旧厂房改造土地处置实施意见关于广州市旧厂房改造土地处置实施意见啃惜蹦纲硬叁级升姆恤玄兢仙让捅怖圭胡满祷载驱耳压吝沸裸移佃黑像逾广州市三旧改造的政策解读广州市三旧改造的政策解读和记黄埔地产（广州）有限公司和记黄埔地产（广州）有限公司三旧改造的范围三旧改造的范围三旧改造范围三旧改造范围u旧城旧城: 越秀区、荔湾区、 海珠区、天河区、白云区、黄埔区，其中以越秀区、荔湾区、 海珠区为重点。u城中村城中村: 138条城中村，其中包括52条整体拆除重建的城中村. 具体名单见下一页.其他未列入138条城中村范围内的城中村整治改造项目,经市”三旧”改造工作领导小组批准
3、,也适用本政策.u旧厂房旧厂房:环城高速范围内影响环保 类企业和华南路、广深高速公路以南、珠吉路延伸至珠江以西、沙湾水道以北、广佛交界以东总面积约1093平方公里内的危险化学品类企业.垂握粥闹从椎琅茵抢乍滓友域锈艘忙条阴泛肩弟厉蛙足由笆皂陶扛湿翼又广州市三旧改造的政策解读广州市三旧改造的政策解读和记黄埔地产（广州）有限公司和记黄埔地产（广州）有限公司三旧改造的范围三旧改造的范围三旧改造范围三旧改造范围越秀区和天河区城中村图越秀区和天河区城中村图:52条整体拆除重建的条整体拆除重建的城中村名单城中村名单:u越秀区越秀区: 杨箕、登杨箕、登峰峰 、西坑、瑶台、西坑、瑶台 (4个村个村)u天河区：猎
4、德、冼天河区：猎德、冼村、石东、林和、石村、石东、林和、石牌、棠下、棠东、小牌、棠下、棠东、小新塘（新塘（8个村）个村）注注:各村位置如右图蓝色圆各村位置如右图蓝色圆点所示点所示.瑶台村摈男柠士辈月尔瞎咬泄摩钓肪涅浅涌惋禹聪锅吴冷用廊氯闺佰颤腺降龄惋广州市三旧改造的政策解读广州市三旧改造的政策解读和记黄埔地产（广州）有限公司和记黄埔地产（广州）有限公司三旧改造的范围三旧改造的范围三旧改造范围三旧改造范围52条整体拆除重建的城中条整体拆除重建的城中村名单村名单:u荔湾区荔湾区:花地、茶滘、东花地、茶滘、东漖、西塱、坑口、坦尾、河漖、西塱、坑口、坦尾、河沙、五眼桥、西郊、东塱、沙、五眼桥、西郊、东
5、塱、南漖、沙洛、海南、海中、南漖、沙洛、海南、海中、海北、增滘、龙溪、葵蓬海北、增滘、龙溪、葵蓬(18个村个村)注注:各村位置如右图蓝色圆点所示各村位置如右图蓝色圆点所示.荔湾区城中村荔湾区城中村:钾染滁得羊妙嗜绊元貌蜘棘析币盯氓终澜惟较或之捣悸茄祭褂哟和虐遮割广州市三旧改造的政策解读广州市三旧改造的政策解读和记黄埔地产（广州）有限公司和记黄埔地产（广州）有限公司三旧改造的范围三旧改造的范围三旧改造范围三旧改造范围52条整体拆除重建的城中村名单条整体拆除重建的城中村名单:u海珠区海珠区:官洲、琶洲、沥滘、三滘、红卫、东风官洲、琶洲、沥滘、三滘、红卫、东风(6个村个村)注注:各村位置如右图蓝色圆
6、点所示各村位置如右图蓝色圆点所示.海珠区城中村海珠区城中村:渴药般岔锡元当仔青辙摊猩舜被疟凄尸吾慷倔孪枪申勃芒乒试档缮离碎蛔广州市三旧改造的政策解读广州市三旧改造的政策解读和记黄埔地产（广州）有限公司和记黄埔地产（广州）有限公司三旧改造的范围和时间安排三旧改造的范围和时间安排三旧改造范围三旧改造范围白云区城中村图白云区城中村图:52条整体拆除重建的条整体拆除重建的城中村名单城中村名单:u白云区白云区: 三元里、三元里、萧岗萧岗 、江夏、陈田、江夏、陈田 、棠下、棠下(5个村个村)注注:各村位置如右图蓝色圆各村位置如右图蓝色圆点所示点所示.棠下村蓝立谰得鸡反窃霄跌幸冉矮坝丙姓封羹亚溅税掖遮诀嫂上
7、淑宙撰缚膀翰盆广州市三旧改造的政策解读广州市三旧改造的政策解读和记黄埔地产（广州）有限公司和记黄埔地产（广州）有限公司三旧改造的范围三旧改造的范围三旧改造范围三旧改造范围黄埔区城中村图黄埔区城中村图:52条整体拆除重建的城条整体拆除重建的城中村名单中村名单:u黄埔区黄埔区: 文冲、横沙文冲、横沙 、下沙、长洲、下沙、长洲 、深井、深井、茅岗、南岗茅岗、南岗(7个村个村)u萝岗区萝岗区:黄陂、玉树、黄陂、玉树、暹岗、华沙暹岗、华沙(4个村个村)注注:黄埔区各村位置如右图蓝黄埔区各村位置如右图蓝色圆点所示色圆点所示. 另萝岗区的村改另萝岗区的村改造是由政府主导的，部分村已造是由政府主导的，部分村已
8、经完成改造。经完成改造。蚁自棠僻馆势酒唯愈伎允屯颁发差余时婉咋亢肇目匙物气挚叶疑窝讫氛扒广州市三旧改造的政策解读广州市三旧改造的政策解读和记黄埔地产（广州）有限公司和记黄埔地产（广州）有限公司三旧改造的时间安排三旧改造的时间安排三旧改造的时间安排三旧改造的时间安排u用用35年左右的时间年左右的时间 基本完成位于城市重点功能区的旧城成片重建改基本完成位于城市重点功能区的旧城成片重建改造工作造工作,包括位于重点功能区的包括位于重点功能区的52条城中村的整体拆除重建条城中村的整体拆除重建.u用用10年时间基本完成我市年时间基本完成我市“三旧三旧”改造工作改造工作.锡筒术讹匹烤涨渴致连抑猩季城们趁篇譬
9、炎粪苇雾言穆船邦歹撇肪伊乡疆广州市三旧改造的政策解读广州市三旧改造的政策解读和记黄埔地产（广州）有限公司和记黄埔地产（广州）有限公司三旧改造的机构设置三旧改造的机构设置“三旧三旧”改造办公室改造办公室职能职能:u制定全市“三旧”改造相关的配套政策.u“三旧”改造项目市级权限范围内的立项u改造方案的审批职能职能:u编制本区旧城和城中村改造的规划和实施计划u拟定改造规划方案u“三旧”改造工作的组织、实施、协调等注：各区的“三旧”改造机构尚在筹备中，目前仅有荔湾区已经成立了“荔湾区城市更新改造办公室”。区区“三旧三旧”改造机构改造机构广州市广州市“三旧三旧”改造工作领导小组下改造工作领导小组下设设:
10、区政府下设区政府下设:郑皖呀扰疯惧玄汝墟荒抗灌婆砸田英馅异相捻能陕蓬坎台纽蔓毋惜核卡柿广州市三旧改造的政策解读广州市三旧改造的政策解读和记黄埔地产（广州）有限公司和记黄埔地产（广州）有限公司三旧改造之一三旧改造之一 旧城更新改造旧城更新改造荔湾区逢源路宝盛荔湾区逢源路宝盛沙地地块现状沙地地块现状居民补偿居民补偿货币补偿、本区域就近安置和跨区域异地安置等三补偿安置方式。成片改造成片改造模式的资模式的资金筹措金筹措我司关注重点我司关注重点熟地出让熟地出让由区政府拆迁补偿完后公开出让。如已出让的海珠区南华西地块和拟出让的荔湾区逢源路宝盛沙地地块。生地熟让生地熟让鼓励各区将拆迁及重建改造的打包公开出让
11、来确定开发单位。永詹奠赚固诣若靛板熊碱骑爷板捆辽旨么映宾雌瑶场臭沼罗氦宝烯烬细贪广州市三旧改造的政策解读广州市三旧改造的政策解读和记黄埔地产（广州）有限公司和记黄埔地产（广州）有限公司城中村改造的两种模式城中村改造的两种模式u全面改造模式全面改造模式: 对位于城市重点功能区、对 完善城市功能和提升产业结构有较大影响的52条城中村，将以整体拆除重建为主实施全面改造。（我司关注重点我司关注重点）u综合整治模式综合整治模式: 对位于城市重点功能区外，但环境较差、公共服务配套设施不完善的86条城中 村，将在基本不涉及房屋拆迁的基础上，改善居住环境和配套设施，清拆违章建筑、抽疏密度。如村民自愿如村民自愿
12、进行全面改造进行全面改造,经市经市”三旧三旧”改造工作领导小组研究决定改造工作领导小组研究决定,综合整治综合整治项目可以补充纳入全面改造计划项目可以补充纳入全面改造计划.三旧改造之二三旧改造之二 城中村城中村鄙峡励秧琐碰滓婉铂向乳而谷漓姚答诉诌哥谩梯卓漠驳就赞埋坪候除膜折广州市三旧改造的政策解读广州市三旧改造的政策解读和记黄埔地产（广州）有限公司和记黄埔地产（广州）有限公司复建资金来源复建资金来源熟地出让熟地出让单独拿出一块融资地块公开出让。猎德村改造猎德村改造生地熟让生地熟让按城中村现状公开出让融资，由开发企业负责拆迁、建设回迁房和支付货币补偿款。琶洲村改造琶洲村改造自主开发自主开发由村经济
13、组织自行融资进行开发建设。同和村改造同和村改造三旧改造之二三旧改造之二 城中村城中村厢箍权删申尔项联敬疗堤款粹懒氏绵寺祈枣群匈班素律笼山窃美计个式僧广州市三旧改造的政策解读广州市三旧改造的政策解读和记黄埔地产（广州）有限公司和记黄埔地产（广州）有限公司农民补偿农民补偿按现状分住宅和非住宅进行登记和补偿按现状分住宅和非住宅进行登记和补偿,实行复建补偿、货币补实行复建补偿、货币补偿或者二者相结合的补偿安置方式偿或者二者相结合的补偿安置方式.住宅补偿住宅补偿按基准建筑面按基准建筑面积复建补偿积复建补偿合法建筑面积合法建筑面积拆一补一拆一补一非住宅补偿非住宅补偿被拆迁房屋的建筑面积在基准建筑面积以内的
14、按”拆一补一”给予安置,不足基准建筑面积部分,被拆迁人可以按成本价购买;超过基准建筑面积部分则按被拆迁房屋重置价给予货币补偿.没有确定拆迁补偿安置基准建筑面积的改造项目,被拆迁房屋属合法建筑的部分,按”拆一补一”给予安置.合法建筑外的部分按建设成本给予货币补偿.合法物业按”拆一补一”进行等面积复建补偿.三旧改造之二三旧改造之二 城中村城中村晃菏黑汾潜朴零敌更脏也钞叶难你纫烛看迹额孝糖柞迂轰蒜奎华楷钎尺丑广州市三旧改造的政策解读广州市三旧改造的政策解读和记黄埔地产（广州）有限公司和记黄埔地产（广州）有限公司公开出让的公开出让的城中村改造城中村改造的流程的流程村房地产开发公司制定改造专项规划，拆迁
15、补偿安置方案、实施计划市“三旧”改造工作领导小组广东省人民政府区“三旧”改造机构市“三旧”改造办公室申请征收用地手续区政府未通过80%村民同意指导方案编制上报年度计划和改造方案按批准方案按批准方案公开出让公开出让方案通过批准征收用地手续三旧改造之二三旧改造之二 城中村城中村舒雾以蔬挂髓背绍涅程逊享詹降汲睦冤押起腐峰偷盒皖圣逗嘶巧整俞干睛广州市三旧改造的政策解读广州市三旧改造的政策解读和记黄埔地产（广州）有限公司和记黄埔地产（广州）有限公司企业可申请改作除商品住宅外除商品住宅外的保险金融、商务办公等经营性用途和教育、科研、设计、创意产业等非经营性用途，但要补交一定的地价。企业可申请公开出让并获得
16、部分土地出让收益。国有用地国有用地自行改造自行改造公开出让公开出让集体用地集体用地自行改造自行改造公开出让公开出让参照城中村改造政策三旧改造之三三旧改造之三 旧厂房旧厂房匹亲鉴烦楔羽箩恩谨轨磅谍腔谐卢铜燥养窘毫畔咏成摄洲贪兰疫载驻待歪广州市三旧改造的政策解读广州市三旧改造的政策解读和记黄埔地产（广州）有限公司和记黄埔地产（广州）有限公司关于三旧改造的相关结论关于三旧改造的相关结论旧城改造旧城改造项目必须经过公开出让，其中成片改造的地块将采用熟地出让和生地熟项目必须经过公开出让，其中成片改造的地块将采用熟地出让和生地熟让两种方式进行，值得我们重点关注。让两种方式进行，值得我们重点关注。其中生地熟
17、让的成片改造模式虽然存在一定其中生地熟让的成片改造模式虽然存在一定的拆迁风险，但是也让开发商与政府有了一定的谈判空间的拆迁风险，但是也让开发商与政府有了一定的谈判空间。城中村改造城中村改造项目只有经过公开出让方式才能开发可出售型的物业（不改变土地性项目只有经过公开出让方式才能开发可出售型的物业（不改变土地性质的纯租赁型土地开发可不经公开出让）。质的纯租赁型土地开发可不经公开出让）。城中村改造最关键的是要事先跟村和村城中村改造最关键的是要事先跟村和村民就拆迁面积和补偿办法等达成协议民就拆迁面积和补偿办法等达成协议;并落实相关规划条件并落实相关规划条件,特别是容积率特别是容积率。旧厂房改造旧厂房改造项目，项目，在补交地价的基础上开发商可与国有土地旧厂房所有者合作，在补交地价的基础上开发商可与国有土地旧厂房所有者合作，无须经过公开出让无须经过公开出让，改造成，改造成非住宅类非住宅类的办公楼、商场等经营性用地和教育、科研、的办公楼、商场等经营性用地和教育、科研、设计、文化和创意产业等非经营性用地设计、文化和创意产业等非经营性用地，这一点值得我们关注。这一点值得我们关注。但地块若用于住宅但地块若用于住宅类物业开发仍需经过公开出让。类物业开发仍需经过公开出让。芥暂逊钮述灰邦盈诗闺乐誊职瓣级褂纬致凝忆崔难袄狮孙傀往宏奔枢搁腿广州市三旧改造的政策解读广州市三旧改造的政策解读
