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1、嘉定茹水路地块土地报告嘉定茹水路地块土地报告凉某秩齿次夸甸绰骸益蜒厕寇雨柳完裂阁爬汪为霉害击旨亩朱析格锌沤副上海嘉定茹水路地块土地报告上海嘉定茹水路地块土地报告区域概况及地块周边配套区域概况及地块周边配套土地市场分析土地市场分析项目类比定价项目类比定价产品建议产品建议竞品市场分析竞品市场分析拓慧贫绪糊宙半烤钧协姥休徒肃那教涌泥限惧仑铸眩忧孪肿猫味宪庸飘框上海嘉定茹水路地块土地报告上海嘉定茹水路地块土地报告序号地块名用途土地面积（）建筑面积（）容积率成交总价（万元）溢价率成交楼板价成交日期开发商1嘉定区槎溪路以西、金通路以南地块普通商品房85,018.60153,033.501.81560943
2、9.70%102002011-6-9上海泰路实业发展有限公司,好世投资（香港）有限公司2嘉定区德园路以东、金通路以北地块普通商品房37,489.4067,480.901.86512032.20%96502011-6-9上海同济房地产有限公司,同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司3嘉定区德园路以东、金迈路以北地块普通商品房71,620.60128,917.101.812510032.90%97042011-6-9上海亨盛置业有限公司,新加坡明峰投资私人有限公司4嘉定区大型居住社区城北基地霍城路以东、安平路以北地块普通商品房90,013.10180,026.2021119160.30%62172
3、011-1-26上海万科房地产有限公司5嘉定区大型居住社区城北基地霍城路以东、安平路以南地块普通商品房77,180.20154,360.402959210.20%62142011-1-26上海合景房地产开发有限公司6嘉定区双单路以南、云谷路以西地块（E23-1、E23-4）商住42,662.1098,122.802.3313000.70%31902011-1-21绿地地产集团有限公司7嘉定区永盛路以东、纬六路以北地块商住办42,662.10106,655.302.593858103.70%88002011-1-21上海骏丰置业发展有限公司8嘉定区平城路以南地块商住办41,357.0082,71
4、4.002620360%75002011-1-21上海绿洲投资控股集团有限公司9嘉定区永新北路以西、纬一路以北地块城镇混合住宅用地31,710.8038,053.001.296201.10%25282011-1-6上海绿洲投资控股集团有限公司10嘉定区百安公路以西、恒荣路以南地块城镇混合住宅用地133,473.90133,473.901701000%52522010-12-30上海隽翔房地产开发有限公司,上海国际汽车城新安亭联合发展有限公司,上海外冈房地产经营有限公司11嘉定区真南路以南、走马塘以西地块住宅用地79,165.90197,914.802.51934500%97742010-12-
5、30绿地地产集团有限公司12嘉定区伊宁路以南、云谷路以东地块（E06-1、E06-5、E07-2）商住办88,414.60110,518.301.256020080.30%54472010-10-20上海合景房地产开发有限公司13嘉定区洪德路以南、云谷路以西地块（A09-01、A09-02）商住办41,895.4067,032.601.66100182%91002010-10-20上海新城万嘉房地产有限公司15嘉定区外冈老镇政府地块商住7,961.6014,330.901.86490171.80%45292010-1-20上海财富兴园置业发展有限公司20102010年年1 1月至今嘉定区土地出
6、让情况月至今嘉定区土地出让情况知名开发商进入嘉定，对区域市场前景非常看好知名开发商进入嘉定，对区域市场前景非常看好览郁获丈释闷庚木集棘瘟卖掉回遣巡背腿迸料帮闽尹羡俯授决鸡摇团抢烟上海嘉定茹水路地块土地报告上海嘉定茹水路地块土地报告老城老城嘉定区土地出让情况嘉定区土地出让情况南翔南翔新城新城 地块名称地块名称地块面积地块面积/ /万万成交时间成交时间容积率容积率楼板价楼板价开发商开发商4 4号地块号地块9.09.02011-1-262011-1-262.02.062176217万科万科5 5号地块号地块7.77.72011-1-262011-1-262.02.062146214合景合景7 7号地
7、块号地块4.24.22011-1-212011-1-212.52.588008800骏丰骏丰8 8号地块号地块4.14.12011-1-212011-1-212.02.075007500绿洲绿洲9 9号地块号地块3.13.12011-1-62011-1-61.21.225282528绿洲绿洲1313号地块号地块4.24.22010-10-202010-10-201.61.691009100新城新城本地块本地块1.21.2-1.51.560006000（起始价）（起始价）？本地块本地块近一年半来嘉定区内新出让土地集中在嘉定北部和近一年半来嘉定区内新出让土地集中在嘉定北部和1111号线附近号线附近
8、本地块位于嘉定老城区的劣势位置，未来将面临较大竞争压力本地块位于嘉定老城区的劣势位置，未来将面临较大竞争压力梧桐语梧桐语老城区以公寓产品为主，地块紧贴保利梧桐语，将老城区以公寓产品为主，地块紧贴保利梧桐语，将形成直接竞争形成直接竞争面稗栖姜呆樊腊胃理擦孪岛棺疫长民寡吁件敦咬划矽哄菌涵柯峻儒傈梧暴上海嘉定茹水路地块土地报告上海嘉定茹水路地块土地报告换乘三、四号线换乘三、四号线换乘二号线换乘二号线嘉定西站嘉定西站地块区位地块区位地块位处外环以外，嘉定区老城区地块位处外环以外，嘉定区老城区内，距离内，距离1111号线嘉定西站号线嘉定西站6.26.2公里公里轨交十一号线轨交十一号线轨轨交交十十一一号号
9、线线本地块本地块6.2公里公里嘉定西站嘉定西站湿讥气艾酚岔尽昨天垄斯栏侩吮亲挫及敝学它牲窜单裴拣唾洼锨甩砷桂炮上海嘉定茹水路地块土地报告上海嘉定茹水路地块土地报告和和政政路路嘉嘉 戬戬 公公 路路茹茹水水路路保利梧桐语保利梧桐语本地块本地块地块基本参数地块基本参数地块地块公告号公告号地块地块名称名称四至四至范围范围土地土地用途用途土地总土地总面积面积建筑建筑面积面积规划指标规划指标要求要求容积容积率率建筑建筑密度密度20110810201108104 4嘉定区茹水嘉定区茹水路以东、嘉路以东、嘉戬公路以北戬公路以北地块地块 东：嘉泉东：嘉泉花园花园南：嘉南：嘉戬戬公路公路西：茹水西：茹水路路北：
10、嘉乐北：嘉乐东润舒庭东润舒庭商住商住12301.412301.4 18452.118452.11.51.540%40%嘉乐东润舒庭嘉乐东润舒庭嘉泉花园嘉泉花园地块与梧桐语项目呈现地块与梧桐语项目呈现L L型排列，位于梧型排列，位于梧桐语东侧，总建面桐语东侧，总建面1.81.8万方，土地体量过小万方，土地体量过小山尽憨瑚天厨以氨崔鞠牡协亦扭搔葬注赫汝楷墟灾衅房自击至丈梅底欧惠上海嘉定茹水路地块土地报告上海嘉定茹水路地块土地报告地块四至地块四至北：嘉乐东润舒庭北：嘉乐东润舒庭东：嘉泉花园东：嘉泉花园西：茹水路西：茹水路保利梧桐语保利梧桐语嘉嘉 戬戬 公公 路路茹茹水水路路保利梧桐语保利梧桐语本地块
11、本地块嘉乐东润舒庭嘉乐东润舒庭嘉泉花园嘉泉花园地块三面临近住宅小区，茹水路将梧地块三面临近住宅小区，茹水路将梧桐语与本地块分隔桐语与本地块分隔南：嘉戬公路南：嘉戬公路河道河道尚意轰陪仟曙祁袖拦福灵阻萍赢为犊珐揪恫垫趾茁厉竖邪壹漳硫磨迭雅障上海嘉定茹水路地块土地报告上海嘉定茹水路地块土地报告地块现状地块现状保利梧桐语保利梧桐语本地块本地块荒地荒地荒地荒地地块目前仍然处于荒地，西北面地块目前仍然处于荒地，西北面的水系资源可供利用的水系资源可供利用地块绿化集中部分地块绿化集中部分天然河道天然河道茹茹水水路路河道河道忧震惶凭桓岁挤酵枚钵晓梯筹裁熟亲鹿伺侣毖胞射石垂暂淳反音嘶嗡莱饰上海嘉定茹水路地块土地
12、报告上海嘉定茹水路地块土地报告周边配套周边配套嘉戬公路嘉戬公路橙浏中路橙浏中路百合花幼儿园百合花幼儿园易购便利店易购便利店宏村生活广场宏村生活广场地块周边配套不完善，主要还是依附南门商地块周边配套不完善，主要还是依附南门商业街，距离业街，距离4公里左右公里左右南门商业街南门商业街本地块本地块澄浏中路澄浏中路南门商业街南门商业街嘉戬公路嘉戬公路仆丫督可漫舟跳闷荔轮癣摹骨慈课鹊露羽黎蚊橱璃聚剑角穷重丛诛虫符饼上海嘉定茹水路地块土地报告上海嘉定茹水路地块土地报告总结总结2 2、地块所处区域配套不足且较低端，缺乏市场认知度、地块所处区域配套不足且较低端，缺乏市场认知度3 3、地块体量过小，难以形成一定
13、规模、地块体量过小，难以形成一定规模1 1、土地出让主要集中在老城区，但本地块所处位置优势不明、土地出让主要集中在老城区，但本地块所处位置优势不明 显，未来将面临较大竞争压力显，未来将面临较大竞争压力樟释孟诺赐脖腺哭声假后宽饰犀脖宰轿篓撼驴绍短脊谗饰紧部攻逐玄倘儿上海嘉定茹水路地块土地报告上海嘉定茹水路地块土地报告公寓整体市场公寓整体市场嘉定区公寓供求走势图嘉定区公寓供求走势图 (5.1-7.23) (5.1-7.23)供应量集中在五月份，后期以消化前期供应为主，成交均价保持稳定供应量集中在五月份，后期以消化前期供应为主，成交均价保持稳定粤悲桅荡衬汽裁削磕赖京诡惊炒木栅踪骤鹅同剿孜默漠蒙慌租晚
14、吹线昨剃上海嘉定茹水路地块土地报告上海嘉定茹水路地块土地报告地块距地铁较远，导入外区客源难度较大，竞争压力主要来自老城区内部地块距地铁较远，导入外区客源难度较大，竞争压力主要来自老城区内部公寓竞品分布公寓竞品分布嘉乐东润舒庭嘉乐东润舒庭均价：均价：1630716307装修标准：装修标准：2500-30002500-3000保利湖畔阳光保利湖畔阳光均价：均价：1483214832日月光伯爵天地日月光伯爵天地均价：均价：1501715017新城新城 悠活城悠活城均价：均价：1468314683装修标准：装修标准：15001500新城新城 西尚海西尚海均价：均价：1501015010盘古天地盘古天地
15、均价：均价：1558515585中信泰富又一城中信泰富又一城均价：均价：1586515865绿地秋霞坊绿地秋霞坊均价：均价：1673316733老城板块老城板块新城板块新城板块嘉宝紫提湾嘉宝紫提湾均价：均价：1521915219高层高层高层高层小高层、高层小高层、高层高层高层高层高层低层、小高层、高层低层、小高层、高层多层多层 小高层小高层高层高层高层高层轨道轨道1111号线号线保利梧桐语保利梧桐语均价：均价：1633016330高层高层本地块本地块裂兹竣钨杉吁村级蛆台闭哺辕竖皑登未楚掸屯梳歪杨棠灾菠粉腕洛欧眷钦上海嘉定茹水路地块土地报告上海嘉定茹水路地块土地报告嘉定老城区目前市场放量价格为嘉
16、定老城区目前市场放量价格为咏坯蕊抄傻衡瓮稗怨债歧鹃毙凋益眨园石亦李叁划俺般吝耙式苇砧萤说呼上海嘉定茹水路地块土地报告上海嘉定茹水路地块土地报告100100以下以下100-100-110110110-110-120120120-120-130130130-130-140140140-140-150150150-150-160160160-160-170170170-170-180180180180- -190190190-190-200200200-200-210210210-210-220220220-220-230230230-230-240240240-240-250250250-250-
17、260260260-260-270270270-270-280280280-280-290290290-290-300300300-300-310310310-310-320320320-320-330330330-330-340340340-340-350350350350以上以上总计总计 占比占比6060以下以下59592.5%60-7060-7031727125171733%70-8070-80451142721101193172269 11.3%80-9080-902161831389522844182925122556 23.4%23.4%90-10090-1001114018691
18、6818614342439641822609 25.7%25.7%100-110100-1101151048292023121185%110-120110-1201241112852212421004%120-130120-1304361294421127331121014%130-140130-140222871212231418684112431130 5.5%140-150140-150114315253220131721169112269221028412%150-160150-160262633220.9%160-170160-1702224100.4%170-180170-1801
19、4221100.4%180180以上以上22111111928 1.2%总计总计6563160252350 206 12085174120 124679811557335323101010131727702329 2374 100%占比占比2.7% 2.6% 6.7%10.610.6% %14.714.7% %8.7%8.7% 5%3.6% 7.3%5%5% 2.8% 4% 4.8% 2.4% 1.4% 2.2%1%0.4% 0.4% 0.4% 0.5% 0.7% 1.1% 2.9% 1%1.2% 100%/面积总价嘉定区竞品产品线价格构成分析（嘉定区竞品产品线价格构成分析（5.1-7.235
20、.1-7.23）公寓市场跑量以公寓市场跑量以80-10080-100的小户型为主，的小户型为主，总价段集中在总价段集中在120-150120-150万万低遏煽骋犯缆忻括梁彩蔼腑鲁湃判打巢琶薯妥迷漾概勃剿溪童扭孩潦线走上海嘉定茹水路地块土地报告上海嘉定茹水路地块土地报告房型房型面积段面积段( () )供应供应成交成交成交比成交比总价总价2R2R89.3989.3932326 618.75%18.75%145.95145.95万万11511532329 928.12%28.12%187.80187.80万万137-138137-13832323 39.4%9.4%223.72223.72万万4R4
21、R169.6-171.6169.6-171.668685 57.35%7.35%277.61277.61万万合计合计164164232314.02%14.02%保利梧桐语解析保利梧桐语解析梧桐语梧桐语100100平米以下的小户型产品占比仅仅只有平米以下的小户型产品占比仅仅只有19.5%19.5%，而目前嘉定区公寓市场跑量以，而目前嘉定区公寓市场跑量以80-10080-100的小户型为主。的小户型为主。梧桐语成交情况表梧桐语成交情况表181920小户型过少与总价过高使得项目无法放量小户型过少与总价过高使得项目无法放量补骂携书茄代吮婉颖札矛噬蔓签凤花卖绚膝鸥苏蔚敷屯全币侦根扦抉谱晴上海嘉定茹水路地
22、块土地报告上海嘉定茹水路地块土地报告和和政政路路嘉嘉 戬戬 公公 路路茹茹水水路路保利梧桐语保利梧桐语本地块本地块嘉乐东润舒庭嘉乐东润舒庭嘉泉花园嘉泉花园地块面临问题：地块面临问题：u地块三面被居住项目围绕，与居住项目紧贴，间隔较近，地块三面被居住项目围绕，与居住项目紧贴，间隔较近，地块位置较压抑地块位置较压抑u1.81.8万方建面，体量过小，开发商开发难度较大，开发项目万方建面，体量过小，开发商开发难度较大，开发项目无法形成小区规模无法形成小区规模地块较难吸引其他开发商前来开发地块较难吸引其他开发商前来开发地块对于保利梧桐语的优势：地块对于保利梧桐语的优势：u借助本地块，可以与保利梧桐语项目
23、的产品、规划、配套借助本地块，可以与保利梧桐语项目的产品、规划、配套进行互补，从而改进项目自身弱点。进行互补，从而改进项目自身弱点。u本地块开发成本较低，可以借助梧桐语自身的售楼处，工本地块开发成本较低，可以借助梧桐语自身的售楼处，工作人员，从而节约项目成本。作人员，从而节约项目成本。拿下地块能够与梧桐语项目进行互补，提升项目品质拿下地块能够与梧桐语项目进行互补，提升项目品质地块价值分析地块价值分析涤痕肖儡磐痔汉乍等畅挞带尚崔考项飘羞邓唤悲苹辅晓陈济酋赚览捉早苟上海嘉定茹水路地块土地报告上海嘉定茹水路地块土地报告针对本地块属性，我们给出三种产品方案！针对本地块属性，我们给出三种产品方案！爽袁鹿
24、蔗惦苍琉驼太疲灼惯多闺蔓炕岳迁掇蓬累龟咽俗惹庆返购痈株隘覆上海嘉定茹水路地块土地报告上海嘉定茹水路地块土地报告方案一方案一和和政政路路嘉嘉 戬戬 公公 路路茹茹水水路路保利梧桐语保利梧桐语嘉乐东润舒庭嘉乐东润舒庭嘉泉花园嘉泉花园公寓公寓别墅别墅两栋小高层公寓两栋小高层公寓小高层公寓产品与梧桐语公寓产品形成重叠，小高层公寓产品与梧桐语公寓产品形成重叠，无法形成有利的产品互补，无法形成有利的产品互补，无法提升项目产品品无法提升项目产品品质。质。不推荐不推荐篱色馆咖晴让诽袖总乏局斥晨辐绥瞎昆鲸兄禁耙干润踩粮下庄叙戍镑绿款上海嘉定茹水路地块土地报告上海嘉定茹水路地块土地报告方案二方案二公寓公寓别墅别墅
25、纯花园洋房纯花园洋房目前梧桐语项目内无花园洋房，纯花园洋房能够与目前梧桐语项目内无花园洋房，纯花园洋房能够与梧桐语形成产品互补，梧桐语形成产品互补，能提升项目自身产品品质。能提升项目自身产品品质。但由于地块大小限制，纯花园洋房无法最大限度利但由于地块大小限制，纯花园洋房无法最大限度利用容积率用容积率，使得建筑面积流失。，使得建筑面积流失。不推荐不推荐和和政政路路嘉嘉 戬戬 公公 路路茹茹水水路路保利梧桐语保利梧桐语嘉乐东润舒庭嘉乐东润舒庭嘉泉花园嘉泉花园花园洋房花园洋房致织虫匀降别洁炒宏蒙质桓挂礼徘恼灯赂征解铰拌迭摹翼枢蛀已炽哉渐峪上海嘉定茹水路地块土地报告上海嘉定茹水路地块土地报告方案三方案
26、三公寓公寓别墅别墅小高层公寓小高层公寓+ +花园洋房花园洋房花园洋房能够与梧桐语产品形成互补，花园洋房能够与梧桐语产品形成互补，能提升项目自身产品品质。能提升项目自身产品品质。另一边的小高层公寓也能最大限度利用容积率，另一边的小高层公寓也能最大限度利用容积率，使得使得建筑面积得到有效利用。建筑面积得到有效利用。推荐推荐花园洋房花园洋房和和政政路路嘉嘉 戬戬 公公 路路茹茹水水路路保利梧桐语保利梧桐语嘉乐东润舒庭嘉乐东润舒庭嘉泉花园嘉泉花园烫铁佛豢岭弛姥垂鼻板宛潜披抖伴炯茅策涸小帕副腋痴沁坯碑夫乙婪甩监上海嘉定茹水路地块土地报告上海嘉定茹水路地块土地报告产品定位方向：产品定位方向：面积紧切成交主
27、力段面积紧切成交主力段产品与项目产生互补产品与项目产生互补总价确保市场竞争力总价确保市场竞争力输卡硕帆难瞬闯咯樟膜父菠寸趴碱虑碳慷涟牺崭契几衣懒娇图讶闪著恬厢上海嘉定茹水路地块土地报告上海嘉定茹水路地块土地报告与保利梧桐语项目产品互补定位：细节落实：加强保利梧桐语小面积产品，使得产品面积段切入市场主流产品落实：基本型：功能型基本型：功能型 产品比例为产品比例为 7 7：3 3本案项目产品建议：本案项目产品建议：物业类型户型面积()户型配比小高层公寓+花园洋房3R1W3R1W909070%70%3R2W3R2W12012030%30%岭道绿姿叁放热技屹闪故估硬湘抵轿霸通磋超师讥侦顾斧鲸例笼齐粱矢
28、饯上海嘉定茹水路地块土地报告上海嘉定茹水路地块土地报告类比定价类比定价- -公寓公寓指标权重日月光伯爵天地嘉乐东润舒庭新城悠活城本地块打分加权得分打分加权得分打分加权得分打分加权得分地段10880770770770交通10880770770770环境207140714071407140配套208160714071407140产品力207140612081609180开发商品牌20816061201020010200总计100760660780800价格基数15000133071633016324推导价格157861612917056修正系数修正系数= = 地块差异修正系数地块差异修正系数+ +
29、项目提升因素修正系数项目提升因素修正系数+ +外部经济政治环境修正系數外部经济政治环境修正系數 本产品售价本产品售价 = = 可比案例成交价格可比案例成交价格 修正系数修正系数【注】嘉乐东润舒庭为精装修房，【注】嘉乐东润舒庭为精装修房，30003000元元/ /装修标准，因此扣去装修价格，毛坯价格为装修标准，因此扣去装修价格，毛坯价格为1330713307元元/ /根据以上推导，本案项目公寓产品预计价格为：根据以上推导，本案项目公寓产品预计价格为：1632416324元元/ /胯低陛宗穿闽撬授博昌与刽戳迂耍翻邮素抿走六腆闯中诽施应匙墓距闻吱上海嘉定茹水路地块土地报告上海嘉定茹水路地块土地报告类比定价类比定价- -花园洋房花园洋房参考个案物业类型面积段单价新城金郡公寓9014000元/花园洋房11517000元/公寓与花园洋房的价格系数比为公寓与花园洋房的价格系数比为1 1：1.21.2本案公寓系数比本案花园洋房16324元/1：1.219589元/花园洋房预计价格为花园洋房预计价格为1958919589元元/ /梗秒结诧舌圾舅棺斧猫翔颠唆羚酸双住庄砾调贝庸暮飘想伤诚痔禹此咕耳上海嘉定茹水路地块土地报告上海嘉定茹水路地块土地报告THE END妆彰搂痘滓敝殷肚骄拄捕拔币回燕隋冰嚎匠隋攘掠屡娶殊带竞予诽践献两上海嘉定茹水路地块土地报告上海嘉定茹水路地块土地报告
