《第六章投资性房地产》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第六章投资性房地产（71页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第六章7/21/202417/21/20242重点与难点重点与难点课程重点：课程重点：成本模式与公允价值模式下投成本模式与公允价值模式下投资性房地产核算。资性房地产核算。课程难点：课程难点：成本模式与公允价值模式下投成本模式与公允价值模式下投资性房地产核算的区别，以及投资性房地资性房地产核算的区别，以及投资性房地产相互转换。产相互转换。推荐方法：推荐方法：联想具体业务进行学习，并积联想具体业务进行学习，并积极参与课上课后练习，同时进行课外阅读极参与课上课后练习，同时进行课外阅读相关资料。相关资料。7/21/20243取得取得持有持有处置处置计量模式计量模式取得的会取得的会 计处理计处理计提折旧
2、计提折旧价值变动价值变动期末计价期末计价处置分类处置分类账务处理账务处理本章结构要点本章结构要点7/21/20244案例导入张江高科（600895）主营业务为物业经营，在园区内建造了大量的厂房和办公用房，房产租赁情况良好。公司拥有的物业规模将达到65万平方米以上，相关机构研究表明，按照公允价值法的市价重估，公司房地产重估价值增值约40亿元。投资性房地产准则的实施，无疑使其会计报表中所反映的资产价值更加符合实际。你知道的物业经营公司有哪些? 7/21/20245投资性房地产投资性房地产的概念、的概念、第一节第一节投资性房地产概述投资性房地产概述 投资性房地产投资性房地产 的范围的范围7/21/2
3、0246一、投资性房地产的概念一、投资性房地产的概念投资性房地产是指投资性房地产是指为赚取租金或资本增为赚取租金或资本增值值，或者，或者两者兼有两者兼有而持有的房地产。投资而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。性房地产应当能够单独计量和出售。主要形式：主要形式：1.出租建筑物、出租土地使用权，这实出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为；质上属于一种让渡资产使用权行为；2.持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权（我国实务中，持有并准备增值后转让的（我国实务中，持有并准备增值后转让的土地使用权这种情况较少）。土地使用权这种情况较少）。
4、7/21/20247（1）已出租的土地使用权已出租的土地使用权(不包括以经营租赁方式租不包括以经营租赁方式租入再转租以及入再转租以及计划用于出租而未出租计划用于出租而未出租的的)；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权）持有并准备增值后转让的土地使用权(闲置土地闲置土地不属于不属于)；（3）已出租的建筑物。）已出租的建筑物。二、投资性房地产的范围二、投资性房地产的范围下列各项不属于投资性房地产：下列各项不属于投资性房地产：自用房地产自用房地产( (固定资产或无形资产固定资产或无形资产) )作为存货的房地产作为存货的房地产企业代建的房地产企业代建的房地产7/21/20248【例例1】下列项目中，
5、属于投资性房地产的下列项目中，属于投资性房地产的有（）。有（）。A.已出租的建筑物已出租的建筑物B.已出租的土地使用权已出租的土地使用权C.持有并准备增值后转让的土地使用持有并准备增值后转让的土地使用权权D.按照国家有关规定认定的闲置土地按照国家有关规定认定的闲置土地E.作为存货的房地产作为存货的房地产7/21/20249 例：甲企业在中关村购买了一栋写字楼，共例：甲企业在中关村购买了一栋写字楼，共1212层。其中层。其中5 5层经营出租给乙公司，层经营出租给乙公司，6 6层经营给丙公层经营给丙公司，底层经常出租给某家大型超市。甲企业同时司，底层经常出租给某家大型超市。甲企业同时为整栋楼提供保
6、安、清洁、维修等日常辅助服务。为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。 例：甲企业在当地房地产交易中心通过竞拍取得例：甲企业在当地房地产交易中心通过竞拍取得一块土地的使用权。甲企业按照合同规定对这块一块土地的使用权。甲企业按照合同规定对这块土地进行了开发，并在这块土地上建造了一栋商土地进行了开发，并在这块土地上建造了一栋商铺，拟用于整体出租，但尚未找到合适的承租人。铺，拟用于整体出租，但尚未找到合适的承租人。解答：本例中，甲企业将写字楼出租，同时提供的辅助服务不重大。对于甲企业而言，这栋写字楼属于甲企业的投资性房地产。解答：本例中，这栋商铺不属于投资性房地产。直到甲企业与承租人签订经营租赁
7、合同，自租赁期开始日起，这栋商铺才能转换为投资性房地产。判断下列是否属于投资性房地产7/21/202410注意： 企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。例如，企业出租给本企业职工居住的宿舍，虽然也收取租金，但间接为企业自身的生产经营服务，因此具有自用房地产的性质。又如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店。旅馆饭店的经营者在向顾客提供住宿服务的同时，还提供餐饮、娱乐等其他服务，其经营目的主要是通过向客户提供服务取得服
8、务收入，因此，企业自行经营的旅馆饭店是企业的经营场所，应当属于自用房地产。7/21/202411投资性房地产投资性房地产的确认的确认第二节第二节投资性房地产的投资性房地产的确认和初始计量确认和初始计量 投资性房地产投资性房地产 的初始计量的初始计量 7/21/202412一、投资性房地产的确认一、投资性房地产的确认将某个项目确认为投资性房地产，首将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：同时满足投资性房地产的两个确认条件：（1）与该资产相关的经济利益很可能流入）与该资产相关的经济利益很可能流入企业
9、；企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。量。7/21/202413取得的成本取得的成本(1)(1)转换为自用房地转换为自用房地产产(2)(2)处置时结转处置时结转期末成本期末成本投资性房地产投资性房地产（一）账户设置（一）账户设置转销数转销数计提数投资性房地产累计折投资性房地产累计折旧旧(摊销摊销)”累计折旧(摊销)额转销数转销数提取数提取数投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备已计提但尚已计提但尚未转销未转销二、投资性房地产的初始计量二、投资性房地产的初始计量投资性房地产应按成本进行初始计量。投资性房地产应按成本进行初始计量。7/21/20241
10、4( (二二) )、计量模式、计量模式 1.1.成本模式成本模式 一般采用成本计量模式。一般采用成本计量模式。 2.2.公允价值模式公允价值模式 存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，持续可靠取得的，可采用公允价值模式。其具体条件是：可采用公允价值模式。其具体条件是：1 1）所在地有活跃的房地产交易市场；）所在地有活跃的房地产交易市场； 2 2）可以取得同类或类似房地产的市场价值及）可以取得同类或类似房地产的市场价值及相关信息。相关信息。 7/21/202415成本模式成本模式1 1、外购外购投资性房地产投资性房地产企业购入房地产的
11、同时开始对外出租（自租企业购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值：按赁期开始日起，下同）或用于资本增值：按照取得时的实际成本进行初始计量，其成本照取得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出资产的其他支出 借：投资性房地产借：投资性房地产X X房产（实际成本）房产（实际成本） 贷：银行存款贷：银行存款 7/21/202416成本模式成本模式2 2、在、在自行建造自行建造或开发活动完成（即达到预定或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资可使用状态）的同时开始对外
12、出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产资性房地产, ,成本包括土地开发费、建造成本、成本包括土地开发费、建造成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。成本。 借：投资性房地产借：投资性房地产X X房产房产（实际成本）（实际成本） 贷：在建工程贷：在建工程 无形资产无形资产 如果不是取得的同时即出租，则应该先作为企业的固定资产或者存货核算。7
13、/21/202417【例例2 2】20082008年年3 3月，甲企业从其他单位购入一块土地月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，并在该块土地上开始自行建造三栋厂房。的使用权，并在该块土地上开始自行建造三栋厂房。20082008年年6 6月，甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签月，甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工（达到预定可使使用。租赁合同约定，该厂房于完工（达到预定可使用状态）时开始起租。用状态）时开始起租。20082008年年7 7月月5 5日，三栋厂房同时日，三
14、栋厂房同时完工（达到预定可使用状态完工（达到预定可使用状态) )。该块土地使用权的成。该块土地使用权的成本为本为600600万元；三栋厂房的造价均为万元；三栋厂房的造价均为1 0001 000万元，能够万元，能够单独出售。甲企业的账务处理如下：单独出售。甲企业的账务处理如下：解： 土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产600 (10003000) 200万元。 借：投资性房地产厂房 10 000 000 贷：在建工程 10 000 000 借：投资性房地产土地使用权 2 000 000 贷：无形资产土地使用权 2 000 0007/21/202418【练习练习1 1】20072007年年
15、2 2月，甲企业计划购入一栋写月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。字楼用于对外出租。3 3月月6 6日，甲企业与乙企业日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期将这栋写字楼出租给乙企业，为期2 2年。年。3 3月月1010日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计30003000万元（假设不考虑其他因素，甲企业采用万元（假设不考虑其他因素，甲企业采用成本模式进行后续计量）。成本模式进行后续计量）。请你为甲企业进行账务处理请你为甲企业进行账务处理7/21/202419甲企
16、业的账务处理如下:借：投资性房地产写字楼 3 000 000贷：银行存款3 0000 0007/21/202420【练习练习2 2】20072007年年2 2月，月，A A企业从其他单位购入一企业从其他单位购入一块土地的使用权，并在该块土地上开始自行建块土地的使用权，并在该块土地上开始自行建造二栋厂房。造二栋厂房。20072007年年8 8月，月，A A企业预计厂房即将企业预计厂房即将完工，与完工，与B B公司签订了经营租赁合同，将其中公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工（达到预定可使用状态）时开始该厂房
17、于完工（达到预定可使用状态）时开始起租。起租。20072007年年9 9月月5 5日，二栋厂房同时完工（达日，二栋厂房同时完工（达到预定可使用状态）。该块土地使用权的成本到预定可使用状态）。该块土地使用权的成本为为800800万元；二栋厂房的造价均为万元；二栋厂房的造价均为1 0001 000万元，万元，能够单独出售。能够单独出售。( (假设二栋厂房的造价合计为假设二栋厂房的造价合计为30003000万元万元, ,租赁的一栋厂房造价为租赁的一栋厂房造价为900900万元万元) )请你为请你为A A企业分别进行账务处理企业分别进行账务处理7/21/2024211.应计入应计入投资性房地产投资性房
18、地产的的土地使用权土地使用权: :=800/2=400=800/2=400借：投资性房地产厂房 10 000 000 土地使用权4 000 000 贷：在建工程 10 000 000 无形资产土地使用权4 000 000 2.2.应计入应计入投资性房地产投资性房地产的的土地使用权土地使用权: :=800900/3000=240=800900/3000=240借：投资性房地产厂房 9 000 000 土地使用权2 400 000 贷：在建工程 9 000 000 无形资产土地使用权 2 400 000 7/21/202422(三三)非投资性房地产转换为投资性房地产非投资性房地产转换为投资性房地产
19、房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。包括：作为存货的房地而对房地产进行的重新分类。包括：作为存货的房地产改为出租；产改为出租；自用建筑物自用建筑物或或土地使用权停止自用改为土地使用权停止自用改为出租出租；自用土地使用权停止自用，；自用土地使用权停止自用，改用于资本增值改用于资本增值；投资性房地产开始自用。这里的确凿证据包括两个方投资性房地产开始自用。这里的确凿证据包括两个方面：一是企业管理当局应当就改变房地产用途形成正面：一是企业管理当局应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状式的书面决议
20、，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变，如从自用状态改为出租状态。态上的改变，如从自用状态改为出租状态。7/21/2024231.1.作为存货的房地产转换为投资性房地产作为存货的房地产转换为投资性房地产作为存货的房地产转换为投资性房地产作为存货的房地产转换为投资性房地产通常指房地产开发企业将其持有的开发产品通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。这种情况下，转换日为房地投资性房地产。这种情况下，转换日为房地产的租赁期开始日。产的租赁期开始日。借：借：“投资性房地产投资性房地产”（账面价值）（账面价值）
21、“存货跌价准备存货跌价准备”（原已计提）原已计提）贷：贷：“开发产品开发产品”等科目。（等科目。（账面余额）账面余额）7/21/2024242自用房地产转换为投资性房地产自用房地产转换为投资性房地产企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，应于租赁期开始日，将管理的房地产改用于出租，应于租赁期开始日，将相应的固定资产或无形资产转换为投资性房地产。相应的固定资产或无形资产转换为投资性房地产。借：借：“投资性房地产投资性房地产”（原价）（原价）“累计折旧累计折旧”或或“累计摊销累计摊销”（已提折旧）（已提折旧）“固定资产减值准备固定资产
22、减值准备”等等贷：贷：“固定资产固定资产”或或“无形资产无形资产”（原价）（原价）“投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧(摊销摊销)”（已提折旧）（已提折旧）“投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备”7/21/202425成本计量模式成本计量模式 公允价值计量模式公允价值计量模式第三节第三节投资性房地产的投资性房地产的后续计量和后续支出后续计量和后续支出 7/21/202426投资性房地产的后续计量有成本和公允价投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计满足特定条件时可以采用公允价值
23、模式计量。但是同一企业只能采用一种模式对所量。但是同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。采用两种计量模式。7/21/202427成本模式下投资性房地产的后续计量成本模式下投资性房地产的后续计量1摊销未摊销未确认融确认融资费用资费用借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入收取租金计提计提折旧折旧借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产累计折旧摊销未摊销未确认融确认融资费用资费用借：资产减值损失借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备计提减值
24、一、投资性房地产的后续计量一、投资性房地产的后续计量7/21/202428【例例3 3】甲企业一栋办公楼出租给乙企业使用，已确甲企业一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设该栋办公楼的成本为假设该栋办公楼的成本为1 8001 800万元，按照直线法万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为计提折旧，使用寿命为2020年，预计净残值为零。按年，预计净残值为零。按照经营租赁合同约定，乙企业每月支付甲企业租金照经营租赁合同约定，乙企业每月支付甲企业租金8 8万元。当年万元。当年1212月，这栋办公楼发生减值迹象，经减月，这
25、栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为值测试，其可收回金额为1 2001 200万元，此时办公楼万元，此时办公楼的账面价值为的账面价值为1 5001 500万元，以前未计提减值准备。万元，以前未计提减值准备。 甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：7/21/202429解： 1计提折旧 每月计提折旧1 800201275（万元）。 借：其他业务成本 75 000 贷：投资性房地产累计折旧 75 000 2确认租金 借：银行存款（或其他应收款） 80 000 贷：其他业务收入 80 000 3计提减值准备 借：资产减值损失 3 000 000 贷：投资性房地产减值准备 3 000
26、 0007/21/202430练习练习3 3：乙企业投资性房地产采用成本模式计：乙企业投资性房地产采用成本模式计量，量，20072007年年1 1月月1 1日购入一幢建筑物用于出日购入一幢建筑物用于出租。买价租。买价240240万元，预计使用万元，预计使用2020年，预计净年，预计净残值为残值为0 0。采用直线法折旧。采用直线法折旧。20072007年年1212月月3131日，估价可收回金额为日，估价可收回金额为220220万元。万元。每月租金收入每月租金收入1.51.5万元存入银行。万元存入银行。请你为乙企业进行账务处理请你为乙企业进行账务处理7/21/202431借借: : 投资性房地产投
27、资性房地产 240240 贷：银行存款贷：银行存款 240240借借:其他业务成本其他业务成本1(2402012)贷贷:投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧1借借:资产减值损失资产减值损失20贷贷:投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备20借：银行存款借：银行存款1.5贷：其他业务收入贷：其他业务收入1.57/21/202432公允价值模式下投资性房地产的后续计量公允价值模式下投资性房地产的后续计量2摊销未摊销未确认融确认融资费用资费用借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入收取租金公允公允价值价值变动变动借：投资性房地产借：投资性房地产x x（公允价值变动）（公允价值
28、变动） 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 注意：在公允价值模式下，不需要对投资注意：在公允价值模式下，不需要对投资性房地产的价值进行摊销，但是要考虑其公允价性房地产的价值进行摊销，但是要考虑其公允价值的变动。值的变动。若公允价值下降，做相若公允价值下降，做相反分录。反分录。7/21/202433 【例例4 4】甲企业为从事房地产经营开发的企业。甲企业为从事房地产经营开发的企业。20062006年年8 8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋写字楼于开发完成的约定将甲公司开发的一栋写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为同时开始
29、租赁给乙公司使用，租赁期为1010年。年。当年当年1010月月1 1日，该写字楼开发完成并开始起租，日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为写字楼的造价为90009000万元。由于该栋写字楼地万元。由于该栋写字楼地处商业繁华区，所在城区有活跃的房地产交易处商业繁华区，所在城区有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。模式对该项出租的房地产进行后续计量。20062006年月年月1212月月3131日，该写字楼的公允价值为
30、日，该写字楼的公允价值为92009200万万元。元。20072007年年1212月月3131日，该写字楼的公允价值为日，该写字楼的公允价值为93009300万元。万元。7/21/202434借：投资性房地产借：投资性房地产借：投资性房地产借：投资性房地产 200200200200 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 200200200200 2006200620062006年年年年12121212月月月月31313131日日日日借：投资性房地产借：投资性房地产借：投资性房地产借：投资性房地产 9000900090009000 贷：开发产品贷：开发产
31、品贷：开发产品贷：开发产品 90009000900090002006200620062006年年年年10101010月月月月1 1 1 1日日日日借：投资性房地产借：投资性房地产借：投资性房地产借：投资性房地产 100100100100 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 1001001001002007200720072007年年年年12121212月月月月31313131日日日日7/21/202435【练习练习4 4】甲企业为从事房地产经营开发的企业。甲企业为从事房地产经营开发的企业。 20072007年年8 8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，
32、约定将月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋写字楼于开发完成的同时开始租甲公司开发的一栋写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为赁给乙公司使用，租赁期为l0l0年。当年年。当年1010月月1 1日，该日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为70007000万元。由于该栋写字楼地处商业繁华区，所在城区万元。由于该栋写字楼地处商业繁华区，所在城区有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允
33、价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。20072007年年l2l2月月3131日，该写字楼的公允价值为日，该写字楼的公允价值为72007200万元。万元。20082008年年l2l2月月3131日，该写字楼的公允价值为日，该写字楼的公允价值为71007100万元。万元。 请你为甲企业的账务处理请你为甲企业的账务处理7/21/202436甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：（1 1）20072007年年1010月月1 1日，甲公司开发完成写字楼并出租日，甲公司开发完成写字楼并出租借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼（成本）写字楼（成本）7
34、0 000 70 000 000000 贷：开发产品贷：开发产品 70 000 70 000 000000（2 2）20072007年年1212月月3131日，以公允价值为基础调整其账面价值，日，以公允价值为基础调整其账面价值，7200-7000=2007200-7000=200万元计入当期损益万元计入当期损益借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼（公允价值变动）写字楼（公允价值变动）2 000 2 000 000000 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 2 000 2 000 000000（3 3）20082008年年1212月月3131日，公允价值又发生变动日，公允价值又发生变动7
35、100-7200=-1007100-7200=-100万元计入当期损益万元计入当期损益借：公允价值变动损益（公允价值变动）借：公允价值变动损益（公允价值变动）1 000 1 000 000000 贷：投资性房地产贷：投资性房地产写字楼写字楼1 000 1 000 0000007/21/202437二、投资性房地产的后续支出二、投资性房地产的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出分为两部分：一与投资性房地产有关的后续支出分为两部分：一是满足投资性房地产确认条件的支出予以资本化，是满足投资性房地产确认条件的支出予以资本化，计入投资性房地产的成本；二是不符合投资性房计入投资性房地产的成本；二是不符合
36、投资性房地产确认条件的支出，于发生时直接计入当期损地产确认条件的支出，于发生时直接计入当期损益。益。（一）资本化的后续支出（一）资本化的后续支出采用成本模式计量时，投资性房地产进入改良采用成本模式计量时，投资性房地产进入改良和装修阶段后，发生的资本化支出，先通过和装修阶段后，发生的资本化支出，先通过“在在建工程建工程”归集，改良和装修完成后，再从归集，改良和装修完成后，再从“在建在建工程工程”转入转入“投资性房地产投资性房地产”。7/21/202438【例例】20082008年年3 3月，甲企业与乙企业的一项厂月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期，该厂房按照成本房经营租赁合同即将到
37、期，该厂房按照成本模式进行后续计量，原价为模式进行后续计量，原价为2 0002 000万元，已计万元，已计提折旧提折旧600600万元。为了提高厂房的租金收入，万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。扩建完工时将厂房出租给丙企业。3 3月月1515日，日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。扩建工程。1212月月1515日，厂房改扩建工程完工，日，厂房改扩建工程完工，共发
38、生支出共发生支出150150万元，即日按照租赁合同出租万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。给丙企业。 本例中，改扩建支出属于资本化的后续本例中，改扩建支出属于资本化的后续支出，应当记入投资性房地产的成本。支出，应当记入投资性房地产的成本。 甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：7/21/202439解： 12008年3月15日，投资性房地产转入改扩建 借：在建工程 14 000 000 投资性房地产累计折旧 6 000 000 贷：投资性房地产厂房 20 000 000 22008年3月1512月15日发生工程支出 借：在建工程 1 500 000 贷：银行存款 1 500 000 32
39、008年12月15日，改扩建工程完工出租 14 000 000+ 1 500 000= 15 500 000 借：投资性房地产厂房 15 500 000 贷：在建工程 15 500 0007/21/202440（二）费用化的后续支出（二）费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，不满与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的应当在发生时足投资性房地产确认条件的应当在发生时计人当期损益。会计处理为：计人当期损益。会计处理为：借：借：“其他业务成本其他业务成本贷：贷：“银行存款银行存款”等等7/21/202441 成本模式下转成本模式下转换和处置换和处置第四节第四节 投资性房地
40、产的转换投资性房地产的转换和处置和处置 公允价值模式下转公允价值模式下转换和处置换和处置7/21/202442一、投资性房地产的转换一、投资性房地产的转换（一）房地产的转换形式及转换日（一）房地产的转换形式及转换日1房地产转换形式主要有：房地产转换形式主要有：（1）投资性房地产开始自用。）投资性房地产开始自用。（2）作为存货的房地产转为出租。）作为存货的房地产转为出租。（3）自用土地使用权转为出租或用于资本）自用土地使用权转为出租或用于资本增值。增值。（4）自用建筑物改为出租。）自用建筑物改为出租。7/21/202443 房地产转换实质上是因房地产用途发生改房地产转换实质上是因房地产用途发生改
41、变而对房地产进行的重新分类。变而对房地产进行的重新分类。转换的种类转换的种类投资性房地投资性房地产开始自用产开始自用作为存货的房作为存货的房地产改为出租地产改为出租自用建筑物或自用建筑物或土地改为出租土地改为出租自用土地使用权改自用土地使用权改为用于资本增值为用于资本增值转换日为自用日转换日为自用日转换日为租赁开始日转换日为租赁开始日转换日为租赁开始日转换日为租赁开始日转换日为停止自用、确转换日为停止自用、确定用于资本增值日定用于资本增值日2.房地产转换日的确定7/21/202444成本模式下房地产转换的会计处理成本模式下房地产转换的会计处理投资性房地产转为自用房地产投资性房地产转为自用房地产
42、1摊销未摊销未确认融确认融资费用资费用借：固定资产借：固定资产 投资性房地产累计摊销投资性房地产累计摊销 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 累计折旧累计折旧 固定资产减值准备固定资产减值准备转换日7/21/202445【例例】 20072007年年7 7月末，甲企业将出租在外的厂月末，甲企业将出租在外的厂房收回，房收回，8 8月月1 1日开始用于本企业的商品生产，日开始用于本企业的商品生产，该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至20072007年年7 7月月3131日，账面价值为日，账面价值为37653765万
43、元，其中，万元，其中，原价原价50005000万元，累计已提折旧万元，累计已提折旧12351235万元。万元。借：固定资产借：固定资产 50005000 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 12351235 贷：投资性房地产贷：投资性房地产X X 厂房厂房 50005000 累计折旧累计折旧 1235123520072007年年8 8月月1 1日日7/21/202446【练习练习】长江公司于长江公司于20082008年年1 1月月1 1日将采用日将采用成本模式计量的投资性房地产转为行政管成本模式计量的投资性房地产转为行政管理部门办公楼使用，该建筑物理部门办公楼使用，该建筑物2007200
44、7年年1212月月3131日的账面价值为日的账面价值为18001800万元，（原价万元，（原价19001900万元，已折旧万元，已折旧100100万元）万元）请编制长江公司请编制长江公司20082008年年1 1月月1 1日将投资性房日将投资性房地产转为自用的会计分录。地产转为自用的会计分录。 7/21/202447 借：固定资产借：固定资产 19001900 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 100100贷：投资性房地产贷：投资性房地产 19001900 累计折旧累计折旧 100 100 7/21/202448作为存货的房地产转为投资性房地产作为存货的房地产转为投资性房地产2摊销未摊
45、销未确认融确认融资费用资费用借：投资性房地产借：投资性房地产 存货跌价准备存货跌价准备 贷：贷： 开发产品开发产品转换日7/21/202449【例例】甲企业是从事房地产开发业务的企业，甲企业是从事房地产开发业务的企业，20082008年年3 3月月1010日，甲企业与乙企业签订了租赁协日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为租赁期开始日为20082008年年4 4月月15 15 。20082008年年4 4月月1515日，该写字楼的账面余额日，该写字楼的账面余额30003000万元，未计提存货万元，未计提存
46、货跌价准备。甲企业的账务处理如下：跌价准备。甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼写字楼 3 30 00000 贷：开发产品贷：开发产品 3 30 0000020082008年年4 4月月1515日日7/21/202450【练习练习】甲企业是从事房地产开发企业与乙企业签订甲企业是从事房地产开发企业与乙企业签订租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为给乙企业使用，租赁期开始日为20072007年年4 4月月1 1日。日。20072007年年4 4月月1 1日，该写字楼的账面余额日，该写字楼的账面余额450045
47、00万元，未计提存货跌价准备，转换后采万元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式计量。用成本模式计量。请编制甲企业请编制甲企业20072007年年4 4月月1515日将开发商品转为日将开发商品转为投资性房地产的会计分录。投资性房地产的会计分录。7/21/202451甲甲企业企业20072007年年4 4月月1515日的账务处理如下：日的账务处理如下：借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼写字楼45 000 45 000 000000贷：开发产品贷：开发产品45 000 45 000 0000007/21/202452自用房地产或土地使用权转换为投资性房地产自用房地产或土地使用权转换为投资性房
48、地产3摊销未摊销未确认融确认融资费用资费用借：投资性房地产借：投资性房地产 累计折旧累计折旧 固定资产减值准备固定资产减值准备 贷：固定资产贷：固定资产 投资性房地产累计摊销投资性房地产累计摊销 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备转换日7/21/202453【例例】甲企业拥用一栋办公楼，用于本企业总部甲企业拥用一栋办公楼，用于本企业总部办公。办公。20072007年年3 3月月1010日，甲企业与乙企业签订了日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙企业经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为使用，租赁期开始日为20072007年年4 4月月15
49、15日，为期日，为期5 5年。年。20072007年年4 4月月1515日，这栋办公楼的账面余额日，这栋办公楼的账面余额50005000万元，已计提折旧万元，已计提折旧300300万元。万元。借：投资性房地产借：投资性房地产X X 写字楼写字楼 50005000 累计折旧累计折旧 300300 贷：贷： 固定资产固定资产 50005000 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销） 3 003 0020072007年年4 4月月1515日日7/21/202454公允价值模式下房地产转换的会计处理公允价值模式下房地产转换的会计处理投资性房地产转为自用房地产投资性房地产转为自用房地产
50、1摊销未摊销未确认融确认融资费用资费用借：固定资产（公允价值）借：固定资产（公允价值） 贷：投资性房地产贷：投资性房地产X X（成本）（成本） 投资性房地产投资性房地产X X（公允价值变动）（公允价值变动） 公允价值变动损益公允价值变动损益 转换日“公允价值变动损益公允价值变动损益” 是转换日是转换日投资性房地产的账面价值和公允投资性房地产的账面价值和公允价值的差异，所以发生额也有可价值的差异，所以发生额也有可能为借方能为借方7/21/202455 【例例】 2008 2008年年1010月月1515日，甲企业因租赁期满，日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为本企业办公楼。将出租的
51、写字楼收回，准备作为本企业办公楼。20082008年年1212月月1 1日，该写字楼正式开始自用，当日，该写字楼正式开始自用，当日的公允价值为日的公允价值为48004800万元。该项房地产在转换万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为前采用公允价值模式计量，原账面价值为47504750万元，其中，成本为万元，其中，成本为45004500万元，公允价值变动万元，公允价值变动为增值为增值250250万元。万元。借：固定资产借：固定资产 48004800 贷：投资性房地产贷：投资性房地产写字楼（成本写字楼（成本) ) 4500 4500 写字楼（公允价值变动写字楼（公允价值变动)
52、) 250 250 公允价值变动损益公允价值变动损益 505020082008年年1212月月1 1日日7/21/202456自用房地产或土地使用权转换为投资自用房地产或土地使用权转换为投资性房地产性房地产2摊销未摊销未确认融确认融资费用资费用借：投资性房地产借：投资性房地产X X（成本）（成本） 累计折旧累计折旧 固定资产减值准备固定资产减值准备 公允价值变动损益公允价值变动损益 贷：固定资产贷：固定资产 资本公积资本公积其他资本其他资本公积公积 转换日 转换日投资性转换日投资性房地产的公允价值房地产的公允价值 转换日当投资性房转换日当投资性房地产的公允价值小地产的公允价值小于固定资产的账面
53、于固定资产的账面价值时价值时 转换日当投资性房地产的转换日当投资性房地产的公允价值大于固定资产的公允价值大于固定资产的账面价值时账面价值时7/21/202457【例例】 2007 2007年年1212月，甲企业与乙企业签订了月，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为租赁期开始日为20082008年年1 1月月1 1日，租赁期限为日，租赁期限为3 3年。假设年。假设20082008年年1 1月月1 1日，该办公楼的公允价日，该办公楼的公允价值为值为35003500万元，其原价为万元，其原价为50005000万元，已提折万
54、元，已提折旧旧14251425万元。万元。借：投资性房地产借：投资性房地产办公楼（成本）办公楼（成本）35003500 公允价值变动损益公允价值变动损益 7575 累计折旧累计折旧 14251425 贷：固定资产贷：固定资产 5000500020082008年年1 1月月1 1日日7/21/202458作为存货的房地产转为投资性房地产作为存货的房地产转为投资性房地产3摊销未摊销未确认融确认融资费用资费用借：投资性房地产借：投资性房地产X X（成本）（成本） 存货跌价准备存货跌价准备 公允价值变动损益公允价值变动损益 贷：开发产品贷：开发产品 资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积 转换日 转
55、换日投资性房转换日投资性房地产的公允价值地产的公允价值 转换日当投资性房地转换日当投资性房地产的公允价值小于固产的公允价值小于固定资产的账面价值时定资产的账面价值时 转换日当投资性房地产的转换日当投资性房地产的公允价值大于固定资产的公允价值大于固定资产的账面价值时账面价值时7/21/202459【练习练习】 2007 2007年年1212月，甲企业与乙企业签订了月，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其原开发产品写字楼租赁给乙企业租赁协议，将其原开发产品写字楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为使用，租赁期开始日为20082008年年1 1月月1 1日，租赁期限日，租赁期限为为3 3年。假设年。假设2
56、0082008年年1 1月月1 1日，该写字楼的公允价日，该写字楼的公允价值为值为35003500万元，账面余额为万元，账面余额为30003000万元，已提存货万元，已提存货跌价准备跌价准备1515万元。万元。借：投资性房地产借：投资性房地产办公楼（成本）办公楼（成本）35003500 存货跌价准备存货跌价准备 1515 贷：开发产品贷：开发产品 30003000 资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积 51551520082008年年1 1月月1 1日日7/21/202460二、投资性房地产的处置二、投资性房地产的处置7/21/202461摊销未摊销未确认融确认融资费用资费用借：银行存款借
57、：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入取得收入摊销未摊销未确认融确认融资费用资费用借：其他业务成本借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产贷：投资性房地产X X结转成本摊销未摊销未确认融确认融资费用资费用借：营业税金及附加借：营业税金及附加 贷：应交税费贷：应交税费应交营业应交营业税税发生税费成本模式下处置投资性房地产成本模式下处置投资性房地产7/21/202462【例例】 甲公司将其出租的一栋写字楼确认为甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。租赁期满后，甲公司将该栋投资性房地产。租赁期满后，甲公司将该
58、栋写字楼出售给乙公司，合同价款为写字楼出售给乙公司，合同价款为32003200万元，万元，乙公司已用银行存款付清。该栋写字楼的成乙公司已用银行存款付清。该栋写字楼的成本为本为28002800万元，已计提折旧万元，已计提折旧300300万元万元, ,营业税营业税税率税率5%5%。成本模式下处置投资性房地产处理成本模式下处置投资性房地产处理7/21/202463借：银行存款借：银行存款 3200000032000000 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 3200000032000000确认收入确认收入借：其他业务成本借：其他业务成本 2500000025000000 投资性房地产累计折旧投资性房地
59、产累计折旧 30000003000000 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 2800000028000000结转成本结转成本320032005%=1605%=160万元万元借：营业税金及附加借：营业税金及附加 16000001600000 贷：应交税费贷：应交税费应交营业税应交营业税1 1600000600000计算税金计算税金7/21/202464【练习练习】甲公司将其出租的一栋写字楼确甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量。认为投资性房地产，采用成本模式计量。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为给乙公司，合同价
60、款为40004000万元，乙公司万元，乙公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为的成本为38003800万元，已计提折旧万元，已计提折旧300 300 万元，万元，营业税税率营业税税率5%5%。 请你为请你为 甲企业进行账务处理甲企业进行账务处理7/21/202465甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：出售时：出售时：借：银行存款借：银行存款40000000贷：其他业务收入贷：其他业务收入40000000计算营业税计算营业税:（400000005%）借：营业税金及附加借：营业税金及附加2000000贷：应交税费贷：应交税费-应交营业税应交营业
61、税2000000结转销售成本结转销售成本：借：其他业务成本借：其他业务成本35000000投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧3000000贷：投资性房地产贷：投资性房地产写字楼写字楼380000007/21/202466公允价值模式下处置投资性房地产公允价值模式下处置投资性房地产摊销未摊销未确认融确认融资费用资费用借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入取得收入摊销未摊销未确认融确认融资费用资费用借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：投资性房地产贷：投资性房地产X X（成本）（成本） X X（公允价值（公允价值变动）变动）结转成本摊销未摊销未确认融确认融资费用资费用借：
62、公允价值变动损益借：公允价值变动损益 贷：其他业务收入贷：其他业务收入结转公允价值变动损益如果持有期间公允如果持有期间公允价值下降，则从借价值下降，则从借方结转方结转如果持有期间公允如果持有期间公允价值下降，则编制价值下降，则编制与该分录相反的分与该分录相反的分录录7/21/202467【例例】 甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。租赁期满后，甲公司将该栋定字楼出售给乙房地产。租赁期满后，甲公司将该栋定字楼出售给乙公司，合同价款为公司，合同价款为30003000万万 元，乙公司已用银行存款元，乙公司已用银行存款付清。这栋写字楼原采用公允价值模式计
63、量。出售付清。这栋写字楼原采用公允价值模式计量。出售时，该栋写字楼的成本为时，该栋写字楼的成本为21002100万元，公允价值变动为万元，公允价值变动为借方余额借方余额400400万元。万元。借：银行存款借：银行存款 30003000 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 30003000确认收入确认收入借：其他业务成本借：其他业务成本 25002500 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 写字楼（成本）写字楼（成本）21002100 写字楼写字楼（公允价值变动（公允价值变动) )400400结转成本结转成本借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益 400400 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 4
64、00400结转公允价结转公允价值变动损益值变动损益7/21/202468本章小结投资性房地产核算为赚取租金或资本增值，或两者投资性房地产核算为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产有关业务。兼有而持有的房地产有关业务。投资性房地产的计量模式有成本计量模式和公允价投资性房地产的计量模式有成本计量模式和公允价值计量模式两种；值计量模式两种；投资性房地产的计量模式只能由成本计量模式转为投资性房地产的计量模式只能由成本计量模式转为公允价值计量模式，而不能由公允价值计量模式转为成本公允价值计量模式，而不能由公允价值计量模式转为成本计量模式；房地产的转换是因房地产用途发生改变而对房计量模式；房地产的
65、转换是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类，即自用房地产或作为存货的房地产地产进行的重新分类，即自用房地产或作为存货的房地产转换为投资性房地产，投资性房地产转换为自用房地产；转换为投资性房地产，投资性房地产转换为自用房地产；投资性房地产的处置应区别成本计量模式和公允价投资性房地产的处置应区别成本计量模式和公允价值计量模式不同情况进行会计处理。值计量模式不同情况进行会计处理。7/21/202469本章适用的会计准则本章适用的会计准则 中国会计准则中国会计准则 企业会计准则第企业会计准则第3号号投资性房地产投资性房地产国际会计准则国际会计准则 IAS16不动产、厂房和设备不动产、厂房和设备 IFRS5准备出售的非流动资产和终止经营准备出售的非流动资产和终止经营7/21/202470下一章适用的会计准则下一章适用的会计准则 中国会计准则中国会计准则 企业会计准则第企业会计准则第4号号固定资产固定资产国际会计准则国际会计准则 IAS16不动产、厂房和设备不动产、厂房和设备 IFRS5准备出售的非流动资产和终止经营准备出售的非流动资产和终止经营7/21/202471
