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1、徐州公路港国际商务区项目沟通初探1本报告要解决的问题：一、对项目的理解三、项目商业定位四、如何快速打开项目营销局面五、项目阶段性营销目标分解六、天佑公司营销模式及投入资源说明二、国内外案例借鉴2一、对项目的理解3徐州是苏北中心城市和全国交通枢纽，近年来经济发展较快，物流需求增温，发展前景广阔。地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为东部沿海与中部地带、上海经济区与环渤海经济圈的结合部。“东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁”，素有“五省通衢”之称。京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北，公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系
2、的重要“十字路口”。初步结论徐州具有较强的地域优势，腹地经济雄厚，经济增长快速，物流及相关需求旺盛，初步推论，该地区发展现代物流及相关产业有其客观的市场基础4徐州城市发展规划从徐州城市总体规划的角度看，徐州未来的发展主轴将以徐连发展轴为核心，向东发展从徐州城区各组团功能规划的情况及人口规划的情况看，东倾倾向非常明显，东部及东南部或将成为主要的政治经济核心区域徐州未来对外交通将相当便捷，尤其是铁路高速客运将非常发达；徐州内部交通设施建设将主要集中于城市中央及东部，客运交通的东倾趋势尤为明显都市圈规划城区规划交通规划工业规划外围县市主要以纺织、农副产品加工、林木加工以及化工产业为主，其主要为劳动密
3、集型产业。市区内的工业产业主要分布在徐州经济开发区及北区商贸物流业规划从商贸物流业规划来看，徐州的主要市场群集中在三环路沿线，而物流区则主要依托铁路及运河港口建设，发挥多式联运的优势5政策规划分析战略定位：新兴的产业密集带、苏北地区对外开放的先导区、全省经济发展的重要增长极战略定位：新亚欧大陆桥东方桥头堡、中国重要的交通枢纽、沿海新型工业基地、重要的土地后备资源开发区和宜居区徐州并非处于江苏未来的重点发展轴上6项目概览项目名称：徐州公路港国际商贸区项目地址：徐州市西北部泉山区内，拾屯河以南，徐丰公路以西总用地面积：12.3万平米总建筑面积:16.4万平米容积率：1.3347周边环境8地块现状基
4、地整体地势平坦，良好的区位优势使其存在开发的可能性地块东靠徐丰公路地块北面为拾屯河地块南面规划路正在建设地块内荒地9SWOT徐州作为淮海经济圈的核心城市具有成为商贸物流中心的潜力本项目被徐州定位为商贸物流园，预计未来能得到一定政策支持本项目土地较为宽裕，可同时发展多种业态，起到相互促进的作用徐州未来的发展重心完全偏向于东部及东南部，本项目处在城市西部区域，不在城市主要发展轴上项目周边未来产业规划较为薄弱，项目将依靠整个徐州甚至下属县市才能得到发展SWOT分析项目所处区域目前周边环境较差，目前仍处于城乡结合部的状态项目周边产业较为薄弱，对项目缺乏支持项目10二、国内外案例借鉴11国际物流园案例借
5、鉴巴塞罗那、巴黎、不来梅、图卢兹物流园12国际知名物流园区各项指标对比13巴塞罗那物流园区介绍14法国巴黎物流园区介绍15德国不来梅物流园区介绍16图卢兹物流园区介绍17国际物流园区各项因素总结18国内物流园案例借鉴中国铁路物资柳州物流园19中国物流园区介绍20中国铁路物资柳州物流园基本信息21中国铁路物资柳州物流园主营业务22三、项目的商业定位23相关专业市场调查徐州地区物流来源调查项目商业定位的相关建议项目的商业定位24开发商徐州嘉得宝置业有限公司总占地15万总建面46.7万项目地址殷庄路与三环北路交叉口容积率2.99铺源数量约1700套已销售数量213套销售率12.5%铺源主力面积304
6、0售价均价10000元/平米项目定位徐州一站式物资市场好得家物资商城25徐州地区物流来源调查26项目的相关建议27四、如何快速打开项目的营销局面28活动营销运动行销关键媒体现场引导转介营销营销策略执行5大核心营销措施29五、项目阶段性营销目标分解30六、天佑公司营销模式及投入资源说明31坐销行销客户接待方式对广告的需求成本覆盖面精准度在销售中心等待客户上门，一次性谈判业务员将客户带至案场再由置业顾问接待，多番谈判需要大量的广告配合引导客户上门的兴趣不需要大量的广告客户就会咨询了解大量的广告投入费用人力成本和场地/物料/公关等费用为主，广告费用为辅只能覆盖广告所能达到的区域可同时覆盖多个区域甚至周边城市，影响多个群体面向所有大众，精准度差、成交率低直接面向目标客户人群，一对一拓客，精准度高、成交率高拓客方式坐等客户、拓客能力弱大规模发单、电话营销、外地拓客发车等多渠道，态度积极32
