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1、1本报告是严格保密的。高容积率别墅解决方案高容积率别墅解决方案分享人：何既君、宋靖、李瑜分享人：何既君、宋靖、李瑜2本报告是严格保密的。根据项目本体面临的问题，提出创新的低密度产品解决方向根据项目本体面临的问题，提出创新的低密度产品解决方向打造容打造容积率的低密度产品积率的低密度产品创新创新打造高容积打造高容积率的低密度产品率的低密度产品目标目标1.1.容积率容积率1.331.33不利于低密度产不利于低密度产品的营建品的营建2.2.山地地形为低密度产品营建山地地形为低密度产品营建增加难题增加难题3.3.地块东西进深狭窄，低密度地块东西进深狭窄，低密度产品排布受限制产品排布受限制问题问题解决方向
2、解决方向高容积率别墅产品使间距尺度更加宽松高容积率能有效减轻对地形、进深条件的依赖根据产品定位低密度产品容积率不低于0.53本报告是严格保密的。找到适合本项目的创新高容积率别墅产品，并借鉴案例找到适合本项目的创新高容积率别墅产品，并借鉴案例独栋独栋合院合院联院联院创新联排创新联排普通联排普通联排经验容积率：0.3经验容积率：0.5-0.7注：由于叠拼、双拼在青岛乃至全国的市场实现度较差，故在此不予考虑营销定位上向独栋靠拢营销定位上向独栋靠拢在特定地块条件限制下，在特定地块条件限制下，更好的联排产品更好的联排产品由于地块条件限制以及项目定位客户级别，本项目并不适合营建独栋别墅产品坡地地形限制，普
3、通四联排或六联排实现起来较为困难，即使能实现，也会浪费很多空间借鉴案例借鉴案例 上海上海. .万科深万科深蓝（蓝（r=0.57r=0.57） 重庆重庆. .龙湖悠龙湖悠山郡（山郡（r=0.6r=0.6）借鉴案例借鉴案例 北京北京. .领秀新领秀新硅谷（硅谷（r=1.13r=1.13） 北京北京. .香江别香江别墅（墅（r=0.6r=0.6）借鉴案例借鉴案例 深圳深圳. .城市山城市山谷（谷（r=1.6r=1.6） 深圳深圳. .万科棠万科棠樾（樾（r=0.62r=0.62）创新的高容积率别墅产品创新的高容积率别墅产品4本报告是严格保密的。城市山谷通过双向城市山谷通过双向8 8联式的布局形式使联
4、排的容积率联式的布局形式使联排的容积率达到了达到了1.11.1深圳深圳. .城市山谷城市山谷 地址：深圳南山高新科技园区 产品：联排、小高层、高层 建筑面积：16万平方米 联排面积：230(主力户型）、330 容积率：1.6（其中联排做到了1.1） 特点：层层附送花园和露台，顶层赠送30阳光花房项目介绍联院别墅分别从南北入户，中间用围墙分隔私家庭院通过挤压社区公共空间增加建筑占地面积，进而提高容积率双向双向8 8联式联式联院排布方式联院排布方式联院别墅容积率达联院别墅容积率达1.11.11A 2A 3A 4A 5A 6A 7A 8A1B 2B 3B 4B 5B 6B 7B 8B入户道路入户道路
5、5本报告是严格保密的。万科棠樾通过收缩前后两联排单元距离达到万科棠樾通过收缩前后两联排单元距离达到“景舒景舒物密物密”的效果的效果深圳深圳. .万科棠樾万科棠樾棠樾棠樾. .悦水庄悦水庄p地址：东莞塘厦林坪大道，莞深高速路旁 p占地面积：66万平方米p建筑面积：41万平方米p总体容积率：0.62 p总户数：约124户p产品类型：三层双拼、三拼别墅单位联排别墅p一期项目概况规划总用地：约110000m，容积率：约0.378项目介绍人行道（约宽2.5m) 通过减小前后两个三拼单元的间距，提升了别墅容积率 去除大面积水景的“稀释”作用，其三联排其三联排别墅的平均容积率约为别墅的平均容积率约为0.60
6、.6相连三联排之间的处理相连三联排之间的处理三联排别墅三联排别墅6本报告是严格保密的。领秀新硅谷通过领秀新硅谷通过L型排布方式，实现联院组团容积率型排布方式，实现联院组团容积率0.64北京北京. .领秀新硅谷领秀新硅谷项目介绍三层设计，做足容积率下沉式庭院，增强小面积庭院的空间感，体现自然体验与趣味性利用层数做到功能区分，克服单层面积过小的劣势L L型的联院别墅排布方式型的联院别墅排布方式联院组团容积率达联院组团容积率达0.640.64联院组团联院组团 地址：北京市海淀区西二旗西路 占地面积：34万平方米 建筑面积：47万平方米 容积率：1.13 产品：双拼、联排、联院、多层、小高层 联院面积
7、：280 规划：社区中间横竖道路将社区分成四个区，不同物业分区排布7本报告是严格保密的。香江别墅香江别墅L L型联院在满足做高容积率的前提下更能突型联院在满足做高容积率的前提下更能突出独栋别墅意向出独栋别墅意向北京北京. .香江别墅香江别墅项目介绍通过花架、矮墙等局部构件相连山墙保证庭院的私密性前前 院院内内 院院后后 院院建筑建筑庭院建筑建筑庭院建筑庭院两户别墅之间山墙相连，两户别墅之间山墙相连，形成围合庭院形成围合庭院两户别墅通过山墙相连形成围合庭院，同时山墙相比别墅进深长，更有独栋别墅意向两户别墅两户别墅U型联院，虽型联院，虽然更能突显独栋意向，然更能突显独栋意向，但容积率损失较大但容积
8、率损失较大 地址：北京上西山东麓，昌平马池口镇 占地面积：100万平方米 容积率：0.6（总体） 产品：独栋、双拼、联院、联排 规模：一期90栋，二期280栋左右 联院面积：210， 230（主力）， 260 特点：u形空间布局规划三重院落空间，每户拥有240平米以上院落，每个空间有对应的院落8本报告是严格保密的。万科深蓝通过控制面积的四合院联栋，提升容积率的同万科深蓝通过控制面积的四合院联栋，提升容积率的同时突出独栋意向时突出独栋意向上海上海. .万科深蓝万科深蓝项目介绍1 1户户2 2户户3 3户户4 4户户四合院组团（四户）四合院组团（四户）四合院四合院控面积，控面积，提提升容积率升容积
9、率，独栋意向，独栋意向 四户组成一个单元，围合一个下沉式院落，有坡道与小区道路系统相连 为提升容积率，尽量减少合院户型面积，一个合院由4户160-250平米的别墅构成 附赠150平米阳光底层 该产品为万科的创新别墅类型合院联栋，类似的项目还有深圳万科.金域华府中央合院中央合院 地址：上海浦东新区金海路3333号 占地面积：26万平方米 容积率：0.57 产品：独栋别墅（部分合院） 户型面积：160-250平方米 首期占地：规划15万平方米 首期建筑类型：合院联独 9本报告是严格保密的。龙湖悠山郡创新龙湖悠山郡创新7联合院别墅，高容积率的前提下，保联合院别墅，高容积率的前提下，保证每户都有南向庭
10、院证每户都有南向庭院重庆重庆. .龙湖悠山郡龙湖悠山郡南七合院由7栋别墅组成，每栋采用子母楼设计子楼相连，母楼分开，母楼之间最大间距达十余米，给人以7个独栋的印象各栋别墅之间的空隙客观上为相对封闭的内部公共院落预留下与外部空间联系的视觉走廊，达成“内”“外”、沟通创新创新7 7联合院别墅，高容积率的前提下，保联合院别墅，高容积率的前提下，保证每户都有南向庭院证每户都有南向庭院 地址：重庆北部新区经开园礼嘉 占地面积：24.7万平方米 容积率：0.6 产品：独栋、合院 规模：201户 户型面积：200-400平方米 特点：合院别墅由7栋别墅采用子母楼设计，达到独栋感受项目介绍10本报告是严格保密
11、的。案例总结，并选择适合本项目的高容积率低密度产品案例总结，并选择适合本项目的高容积率低密度产品创新联排创新联排联院联院合院合院深圳深圳. .城市山城市山谷（谷（r=1.6r=1.6）深圳深圳. .万科棠樾万科棠樾（r=0.62r=0.62）北京北京. .领秀新硅领秀新硅谷（谷（r=1.13r=1.13）案例案例北京北京. .香江别香江别墅（墅（r=0.6r=0.6） 上海上海. .万科万科深蓝深蓝（r=0.57r=0.57） 重庆重庆. .龙湖悠龙湖悠山郡（山郡（r=0.6r=0.6）示意图示意图优缺点优缺点与项目与项目匹配度匹配度入户道路入户道路容积率贡献极高，创新度大联排舒适性差，市场接受风险高容积率贡献高，能挤出大量空间做绿化庭院空间太小，独栋化意向不够强烈能设置多个庭院，独栋化意向更强烈强烈的独栋别墅意向控制每户型面积能提高容积率小户型合院组合能较好适应坡地高容积率实现别墅舒适度较差，独栋意向不足
