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1、2015小微金融中国国行小微金融业务评估技术与风险控制小微金融业务评估技术与风险控制第一章行业专项贷款评估v一、小微贷款评估方式概述一、小微贷款评估方式概述二、小微贷款评估资料的设计二、小微贷款评估资料的设计三、财务信息调查与分析技术三、财务信息调查与分析技术四、企业及企业主信息交叉审核方法四、企业及企业主信息交叉审核方法五、定性指标评估内容及方法五、定性指标评估内容及方法六、行业专业评估方法（例：商品流通业贷六、行业专业评估方法（例：商品流通业贷款评估）款评估）七、贷款方式与额度的确定七、贷款方式与额度的确定第二章小微担保贷款业务v一、如何评估、选择担保机构一、如何评估、选择担保机构二、担保
2、方案评估方法二、担保方案评估方法三、各类担保物权规范及其对信贷、担保业三、各类担保物权规范及其对信贷、担保业务的影响务的影响四、担保圈风险识别与破解四、担保圈风险识别与破解第三章小微抵质押贷款业务v一、抵质押业务流程一、抵质押业务流程二、抵质押资产估值二、抵质押资产估值三、各行业特色抵质押资产三、各行业特色抵质押资产四、贷款清收抵质押变现技巧四、贷款清收抵质押变现技巧第四章小贷担保与抵质押风险防范v一、小贷担保法律风险的种类一、小贷担保法律风险的种类二、担保贷款风险防范的具体措施二、担保贷款风险防范的具体措施三、防范和化解小额贷款风险的法律制度三、防范和化解小额贷款风险的法律制度四、常见风险问
3、题及风控措施四、常见风险问题及风控措施7基于现金流的个人小额贷款一般针对非正式和半正式企业 1.1.定性分析定性分析 Qualitativeanalysis家庭成员、健康状况、生活水平、家庭开支 Householdmembers,generalhealthandwayoflifelevels,familyexpenses.邻居的证明（口碑） Neighborreferences征信记录分析 Creditbureauanalysis生意和家庭历史 Historyintheactivityandinthehome投资决策分析：固定资产、原材料、商品和住房改造Investmentdecisionan
4、alysis:Fixedassets,rawmaterial,merchandiseandhouseremodeling投资对业务的影响 Investmentimpactonthebusiness经济可行性 Economicviability支出和销售 Expensesandsalesinformation存货 Inventoryinformation编制和分析现金流量表 Cashflowpreparationandanalysis2.定量分析定量分析Quantitativeanalysis3.投资分析投资分析Investmentanalysis现场尽职调查Onthespotduedillig
5、ence一个有经验的信贷员要评估一个非正式微型企业的现金流需要20-30分钟的时间9清收清收Collecti分析分析Analysis委员会审批委员会审批CommitteeApproval贷款发放贷款发放Disburs-ement监控监控Followup评估评估Evaluation营销营销Promotion审批前审批前 Pre-Approval审批后审批后 Post-Approval审批审批 Approval营销营销Promotion评估评估Evaluation现场调查需要分析定性和定量的信息硬数据硬数据 Harddata软信息软信息 Softdata社会-人口特征Socio-demograph
6、ics信用历史 Credithistory发票、账目Invoices,accounting账单支付Billpayments证明人References月度净利润 Monthlynetmargin资产价值Assetsvalue现金流Cashflow存货周转Inventoryturnover品格Integrity商业技能Businessskills承诺Commitment10月份淡季平季旺季月销售额月采购额月毛利润毛利润率%清收清收Collection分析分析Analysis委员会审批委员会审批CommitteeApproval贷款发放贷款发放Disburs-ement监控监控Followup评估评
7、估Evaluation营销营销Promotion审批前审批前 Pre-Approval审批后审批后 Post-Approval审批审批 Approval营销营销Promotion评估评估Evaluation准备资产负债表、损益表、计算主要财务指标 Accountbalancesheet,P&L,andFinancialKPIpreparation投资影响分析 Investmentimpactanalysis熟悉环境分析 Familiarenvironmentanalysis准备完整的信息档案 Completeinformationfilepreparation信息系统化 Information
8、systematization根据客户情况建议贷款金额、期限等 Suggestionofamounts,terms,etc.,accordingtothecustomersituation打电话向个人和商业证明人求证 Verificationofpersonalandcommercialreferencesbyphone核实收集的数据 Verificationofgathereddata1.1.信息整合信息整合 Consolidatetheinfo2.2.证明人核实证明人核实 Referencechecking3. 3. 信贷审批信贷审批 Creditproposal11信息分析Informa
9、tionanalysis信贷员在确认借款人的还款意愿和还款能力后才会建议贷款清收清收Collection分析分析Analysis委员会审批委员会审批CommitteeApproval贷款发放贷款发放Disburs-ement监控监控 Followup评估评估Evaluation营销营销Promotion审批前审批前 Pre-Approval审批后审批后 Post-Approval审批审批 Approval营销营销Promotion分析分析Analysis借贷之借款合同内容v借贷主体借贷主体v贷款种类和用途贷款种类和用途v借款金额借款金额v借款期限借款期限v借款利率借款利率v还款方式与地点还款方
10、式与地点v违约责任违约责任v担保条件担保条件v争议解决方式争议解决方式v合同解除条件合同解除条件v合同生效条件合同生效条件借贷主体v所有自然人都可以成为借款合同主体吗？哪些自然所有自然人都可以成为借款合同主体吗？哪些自然人不能成为借贷的主体？人不能成为借贷的主体？无民事行为人和限制行为能力人的借贷合同效无民事行为人和限制行为能力人的借贷合同效力认定问题。力认定问题。v企业是否可以向自然人或者其他企业贷款呢？企业是否可以向自然人或者其他企业贷款呢？委托贷款、代垫款、向职工的临时贷款、上下委托贷款、代垫款、向职工的临时贷款、上下级企业内部之间的借款、有经常性业务往来企业的级企业内部之间的借款、有经
11、常性业务往来企业的临时借贷、大中型企业对小型企业依合同有扶持关临时借贷、大中型企业对小型企业依合同有扶持关系的借贷。系的借贷。村委会对本村村民的贷款和农民专业合作社对村委会对本村村民的贷款和农民专业合作社对出资社员的贷款是否有效呢？出资社员的贷款是否有效呢？借贷主体v介绍人是借贷合同主体吗？介绍人是借贷合同主体吗？v居间人是借贷合同主体吗？居间人是借贷合同主体吗？v见证人是借贷合同主体吗？见证人是借贷合同主体吗？v担保人是借贷合同主体吗？担保人是借贷合同主体吗？v代借人是借款合同主体吗？代借人是借款合同主体吗？v假冒签名盖章人是借款合同主体吗？假冒签名盖章人是借款合同主体吗？贷款种类与用途v以
12、用途分类来确定该贷款是属于何种贷款，如基本建设贷款、农业贷款、企事业以用途分类来确定该贷款是属于何种贷款，如基本建设贷款、农业贷款、企事业流动资金贷款等。贷款种类不同，利率也不同，期限也有可能不同。流动资金贷款等。贷款种类不同，利率也不同，期限也有可能不同。v生活性借贷生活性借贷v生存型生活借贷（比如病灾生存型生活借贷（比如病灾典当质押贷款）典当质押贷款）v享受型生活借贷享受型生活借贷(超前消费买车买房旅游超前消费买车买房旅游现金流贷款现金流贷款)v发展型生活借贷发展型生活借贷(比如教育贷款比如教育贷款)v经营性借贷经营性借贷v流动资金贷款流动资金贷款v技改贷款技改贷款v转贷问题（拖拉机问题）
13、转贷问题（拖拉机问题）v贷款用途违法问题贷款用途违法问题v借款人涉嫌非法集资问题借款人涉嫌非法集资问题借款金额v小于等于净资产原则小于等于净资产原则v不超过自有资产不超过自有资产10%原则原则v掺沙子原则掺沙子原则借款期限v15天内、天内、15天到天到3个月、个月、3个月到个月到6个月、个月、6个个月到一年内、一年以上。月到一年内、一年以上。v借款期限稍大于或等于现金周期原则。借款期限稍大于或等于现金周期原则。v临门一脚原则。临门一脚原则。v还款期限没有约定情况下的处理原则。还款期限没有约定情况下的处理原则。借款利率v银行同类贷款基准利率的银行同类贷款基准利率的4倍问题。倍问题。v利息预收问题
14、。借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预利息预收问题。借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息（利息（200）v是否可以计算复利问题。是否可以计算复利问题。v贷新还旧方法。贷新还旧方法。v保证金、服务费、管理费、咨询费、中介费、担保费。保证金、服务费、管理费、咨询费、中介费、担保费。还款方式与地点v等额本息还款法等额本息还款法v现金、汇款、支票现金、汇款、支票v借款人所在地还是贷款人所在地借款人所在地还是贷款人所在地v借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没借款人应当按照约定的
15、期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付（不满一年的，应当在返还借款时一并支付（203）。）。等额本息还款法v某小企业向民间放贷人借款某小企业向民间放贷人借款100万，月息万，月息2份，借款份，借款期限期限5个月。个月。v传统还款有三种模式，一种是借款到期后本
16、息一次传统还款有三种模式，一种是借款到期后本息一次还清，则在第五个月末还款还清，则在第五个月末还款110万；第二种还款模万；第二种还款模式是每个月末还本月利息式是每个月末还本月利息2万；第三种还款模式为万；第三种还款模式为在借款通知直接去掉利息在借款通知直接去掉利息10万，只支付万，只支付90万，但是万，但是到期后要还款到期后要还款100万。万。v等额本息还款法为每个月还款额为每个月还款等额本息还款法为每个月还款额为每个月还款（110万除万除5个月）个月）22万。万。还款方式与期限借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，
17、依照本法第六十一条的规有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还（以催告借款人在合理期限内返还（206）。）。借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息（或者国家有关规定支付逾期利息（207）。）。借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定的以外，借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息（应当按照实际借款的期间计算利息（208）。）。违约责任v按天计算方式按天计算方式v
18、按未还款总金额一定比例方式按未还款总金额一定比例方式v违约金和利息合计能否超过银行同期贷款基违约金和利息合计能否超过银行同期贷款基准利率四倍问题。准利率四倍问题。借贷合同生效要件v实践性合同和诺成性合同的区别实践性合同和诺成性合同的区别v书面形式也实际履行书面形式也实际履行v借据借据借条借条收条收条欠条欠条担保风控篇v保证保证v抵押抵押v质押质押v定金定金v留置留置v应收帐款质押应收帐款质押保理保理v浮动抵押浮动抵押v让与担保让与担保v股权质押股权质押股权过户股权过户债权加期权债权加期权巴塞尔协议确认的银行类机构风险巴塞尔协议确认的银行类机构风险v信用风险信用风险v市场风险市场风险v操作风险操
19、作风险v流动性风险流动性风险v国家风险国家风险v声誉风险声誉风险v法律风险法律风险v战略风险战略风险金融机构风险管理流程v风险识别风险识别v风险计量风险计量v风险监测风险监测v风险控制风险控制金融机构风险控制的主要策略v风险分散风险分散v风险对冲风险对冲v风险转移风险转移v风险规避风险规避v风险补偿风险补偿担保的益处v获得债务人信用和财产信息获得债务人信用和财产信息v还款激励功能还款激励功能v代偿补偿功能代偿补偿功能担保代偿发生的情况v贷款款项挪作他用贷款款项挪作他用,借款人存在恶意欺诈借款人存在恶意欺诈.v贷款项目延误贷款项目延误,借款人不能履行到期债务借款人不能履行到期债务.v贷款项目失败
20、贷款项目失败,借款人无力偿还债务借款人无力偿还债务.v由于主观认识错误贷款资金使用周期小于项由于主观认识错误贷款资金使用周期小于项目周期目周期,导致借款人不能履行到期债务导致借款人不能履行到期债务.房地产抵押贷款v经营扩建型贷款经营扩建型贷款v居住消费型贷款居住消费型贷款v房产开发型贷款房产开发型贷款v房产支持型贷款房产支持型贷款经营扩建型抵押贷款案例v某国有金属镀件厂，厂址为国家划拨土地某国有金属镀件厂，厂址为国家划拨土地.该厂址被该厂址被某房地产商看上，游说金属镀件厂的上级主管单位某房地产商看上，游说金属镀件厂的上级主管单位希望其搬迁。上级主管单位考虑到金属镀件老厂面希望其搬迁。上级主管单
21、位考虑到金属镀件老厂面临环保问题和其他人情因素，决定在城市经济技术临环保问题和其他人情因素，决定在城市经济技术开发区建设有更高环保设施的新工厂。金属镀件厂开发区建设有更高环保设施的新工厂。金属镀件厂通过出让方式在经济技术开发区获得了通过出让方式在经济技术开发区获得了100亩厂房亩厂房用地，施工过半，由于立项匆忙，财务预算没有做用地，施工过半，由于立项匆忙，财务预算没有做好，环保建设超支，所以造成资金困难，急需贷款好，环保建设超支，所以造成资金困难，急需贷款1000万元。万元。加工厂抵押贷款案例v在建工程抵押在建工程抵押v划拨土地使用权和附属厂房抵押划拨土地使用权和附属厂房抵押风险：在建工程上有
22、优先权风险：在建工程上有优先权旧厂房有租赁权旧厂房有租赁权旧厂房已经抵押给他人旧厂房已经抵押给他人划拨土地使用权抵押使用权人必须是企划拨土地使用权抵押使用权人必须是企业、并且领取划拨土地使用权证和附属房屋所有权业、并且领取划拨土地使用权证和附属房屋所有权证书、此外在变现的时候需要交纳土地出让金。证书、此外在变现的时候需要交纳土地出让金。如果企业破产，清算费用和共益费用如果企业破产，清算费用和共益费用过高的话能够导致抵押权不能实现。过高的话能够导致抵押权不能实现。在建工程优先权v2002年年6月，月，最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复
23、（法释（法释200216号）中明确，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债号）中明确，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但其行使优先权的期限为权，但其行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。同时，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，定的竣工之日起计算。同时，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。如果借款人既欠承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。如果借款人既欠贷款，又欠建筑工程款，那么按照上述法律规定
24、建筑工程款优先于银行抵押贷款贷款，又欠建筑工程款，那么按照上述法律规定建筑工程款优先于银行抵押贷款受偿。如果在建工程阶段开发商对房屋进行了预售，则按照上述规定，消费者购受偿。如果在建工程阶段开发商对房屋进行了预售，则按照上述规定，消费者购房款及权属的优先权优于工程价款优先权，更优于抵押权人。因此，如果开发商房款及权属的优先权优于工程价款优先权，更优于抵押权人。因此，如果开发商将抵押给银行的预售房产卖给了消费者，而消费者又支付了全部或大部分购房款将抵押给银行的预售房产卖给了消费者，而消费者又支付了全部或大部分购房款的，则银行的在建工程抵押权根本无法对抗消费者。的，则银行的在建工程抵押权根本无法对
25、抗消费者。v北京法院的认定，要符合三个条件，第一属于个人自住消费性购买，第二交纳全北京法院的认定，要符合三个条件，第一属于个人自住消费性购买，第二交纳全款，第三已经交接入住款，第三已经交接入住居住消费型抵押贷款案例v赵先生从农村考学进入北京工作，工资收入不错，三年前赵赵先生从农村考学进入北京工作，工资收入不错，三年前赵先生在单位附近按揭贷款购买了小户型住房一套，还欠银行先生在单位附近按揭贷款购买了小户型住房一套，还欠银行按揭款按揭款20万，该房屋已经升值到万，该房屋已经升值到100万。万。v赵先生所在的单位两个月前搬迁到北京城的另一边，赵先生赵先生所在的单位两个月前搬迁到北京城的另一边，赵先生
26、考虑上班方便，就在单位附近又看好了一套住房，如果购买考虑上班方便，就在单位附近又看好了一套住房，如果购买该房屋赵先生还差该房屋赵先生还差40万元。赵先生本来想买新房后把原来的万元。赵先生本来想买新房后把原来的房子留给父母，但是由于资金紧张，所以又犹豫是否将原来房子留给父母，但是由于资金紧张，所以又犹豫是否将原来房子卖掉购买新的房屋。举棋不定的情况下，赵先生找到担房子卖掉购买新的房屋。举棋不定的情况下，赵先生找到担保公司询问解决方案。保公司询问解决方案。解决方案v担保公司通过委托贷款方式或者以提供担保担保公司通过委托贷款方式或者以提供担保方式帮助赵先生贷款方式帮助赵先生贷款20万，赵先生用该款支
27、万，赵先生用该款支付给按揭银行，解除抵押。解除抵押的房屋付给按揭银行，解除抵押。解除抵押的房屋再反担保抵押给担保公司，担保公司帮助其再反担保抵押给担保公司，担保公司帮助其从银行获得贷款从银行获得贷款60万，归还前期的贷款万，归还前期的贷款20万，万，剩余剩余40万用于购买新的住房。万用于购买新的住房。v前前20万贷款，用再抵押或者租赁方式控制风万贷款，用再抵押或者租赁方式控制风险。险。房产开发型抵押贷款案例房产开发型抵押贷款案例v河北廊坊某房地产公司河北廊坊某房地产公司,经营多年，开发过多个住宅经营多年，开发过多个住宅项目和商业项目，近期由于国家对房地产行业进行项目和商业项目，近期由于国家对房
28、地产行业进行宏观调控，导致资金困难，不得不通过民间借贷筹宏观调控，导致资金困难，不得不通过民间借贷筹集资金，贷款人希望房地产公司寻找当地具有融资集资金，贷款人希望房地产公司寻找当地具有融资性担保经营许可证的担保公司提供担保。性担保经营许可证的担保公司提供担保。v目前其资产包括囤积的土地目前其资产包括囤积的土地3000亩亩,但是因贷款已经但是因贷款已经按照按照50%的打折率抵押给银行。在售商品房的打折率抵押给银行。在售商品房200套套,由建筑商垫款的城市商业用地在建工程三处由建筑商垫款的城市商业用地在建工程三处,农村集农村集体建设用地上的旧村改造封顶楼房体建设用地上的旧村改造封顶楼房400套，农
29、村集套，农村集体建设用地上盖好正出租经营的五层大型商场一个。体建设用地上盖好正出租经营的五层大型商场一个。反担保方式v土地抵押土地抵押v在建工程抵押在建工程抵押v商品房抵押商品房抵押v符合规划的小产权房抵押符合规划的小产权房抵押v商场权利抵押和质押（商场自动扶梯抵押、商场权利抵押和质押（商场自动扶梯抵押、租金应收帐款质押、商场房屋让与担保）租金应收帐款质押、商场房屋让与担保）v预留保证金预留保证金v人的保证担保人的保证担保土地抵押风险v土地不存在或者与土地使用权证记载不符（虚构项目）土地不存在或者与土地使用权证记载不符（虚构项目）v土地不属于担保义务人所有（冒名）土地不属于担保义务人所有（冒名
30、）v土地出让金未交或只交纳了部分（借地套现）土地出让金未交或只交纳了部分（借地套现）v整块土地划成小块土地抵押，小块土地被规划为绿地或整块土地划成小块土地抵押，小块土地被规划为绿地或者道路等公共设施用地者道路等公共设施用地v土地评估过高土地评估过高在建工程与商品房抵押风险v在建工程或者商品房不存在在建工程或者商品房不存在v在建工程或者商品房存在建设工程价款、房屋预售和消在建工程或者商品房存在建设工程价款、房屋预售和消费者购房优先权费者购房优先权v商品房属于犯罪所得（盗赃物一追到底的法律规定）商品房属于犯罪所得（盗赃物一追到底的法律规定）（山西某县公安局长购买（山西某县公安局长购买37套商品房贷
31、款担保案件）套商品房贷款担保案件）小产权房建设担保融资模式分析v某房地产公司承建某城市郊区旧村改造项目某房地产公司承建某城市郊区旧村改造项目,房屋主体封顶后房屋主体封顶后,资金出现问题资金出现问题,找到担保公司找到担保公司希望融资希望融资1000万万.担保公司为其从某城市商业担保公司为其从某城市商业银行贷款担保融资银行贷款担保融资1000万元万元,并要求房地产公并要求房地产公司以价值两千万的房产提供让与担保司以价值两千万的房产提供让与担保.2000万万房产的所有权过户到担保公司关联方名下房产的所有权过户到担保公司关联方名下.房房地产公司归还贷款后地产公司归还贷款后,房产再过户回房地产公房产再过
32、户回房地产公司名下司名下.如果发生拖欠如果发生拖欠,则担保公司直接将房产则担保公司直接将房产变卖抵偿银行贷款变卖抵偿银行贷款.房产支持型抵押贷款案例v李某开办了一个床上用品批发公司，最近接了一个李某开办了一个床上用品批发公司，最近接了一个大订单，备货还有大订单，备货还有300万的流动资金缺口。李某找万的流动资金缺口。李某找到某小额贷款公司希望贷到款项。到某小额贷款公司希望贷到款项。v小额贷款公司的客户经理接待了李某，询问批发公小额贷款公司的客户经理接待了李某，询问批发公司有何资产可供抵押，李某讲公司办公室是租来的，司有何资产可供抵押，李某讲公司办公室是租来的，只有办公桌和电脑复印机，值不了几个
33、钱。客户经只有办公桌和电脑复印机，值不了几个钱。客户经理便问李某个人有什么资产，李某讲自己有价值理便问李某个人有什么资产，李某讲自己有价值200万的公寓房一套，目前自己还没有搬进去住。万的公寓房一套，目前自己还没有搬进去住。李某还讲自己有几个拜把兄弟做公务员，有什么需李某还讲自己有几个拜把兄弟做公务员，有什么需要他们也可以帮忙。要他们也可以帮忙。小微企业商位使用权抵押贷款案例v乐先生是浙江台州人，几年前在家乡开了一个领带乐先生是浙江台州人，几年前在家乡开了一个领带厂，为了便于销售，他在义乌的国际商贸城承包了厂，为了便于销售，他在义乌的国际商贸城承包了一个一个10平方米的商位。由于经营需要，乐先
34、生急需平方米的商位。由于经营需要，乐先生急需流动资金流动资金100万，但是家在外地的乐先生在义乌没万，但是家在外地的乐先生在义乌没有其他资产。有其他资产。v某担保公司评估其商位价值为某担保公司评估其商位价值为120万元，某担保公万元，某担保公司便为其设计了商位使用权抵押加同市场经营户保司便为其设计了商位使用权抵押加同市场经营户保证的担保方案顺利从银行贷到证的担保方案顺利从银行贷到100万元。万元。商位使用权抵押v同市场企业经营户提供一个保证担保。同市场企业经营户提供一个保证担保。v在市场管理公司办理抵押登记，并获得其在在市场管理公司办理抵押登记，并获得其在商位变现时候的协助。商位变现时候的协助
35、。v（一种房地产贷款变通方式就是使用商位使（一种房地产贷款变通方式就是使用商位使用权抵押贷款给开发市场的房地产公司。）用权抵押贷款给开发市场的房地产公司。）农村土地承包经营权抵押贷款农村土地承包经营权抵押贷款v山东东桥农村合作社是由山东东桥农村合作社是由30户农民将承包的户农民将承包的农村耕地农村耕地200亩入股构成，承包期限为亩入股构成，承包期限为20年年到到25年不等。目前合作社接到北京某大型超年不等。目前合作社接到北京某大型超市长期订单，订购蓝莓。市长期订单，订购蓝莓。v全体社员决定盖大棚种无公害蓝莓，但是资全体社员决定盖大棚种无公害蓝莓，但是资金缺口达金缺口达60万多元。经全体社员商议
36、，合作万多元。经全体社员商议，合作社以社以200亩土地亩土地6年的经营权作抵押，向山东年的经营权作抵押，向山东某城市商业银行贷款，成功获得银行贷款某城市商业银行贷款，成功获得银行贷款60万元。万元。农村土地承包经营权抵押贷款金融机农村土地承包经营权抵押贷款金融机构需要的资料构需要的资料v（一）借款人个人情况及有效身份证明；（一）借款人个人情况及有效身份证明；（二）家庭年经济收入情况；（二）家庭年经济收入情况；（三）借款用途及效益分析；（三）借款用途及效益分析；（四）当地政府颁发的土地承包经营权证书和村委与农户签（四）当地政府颁发的土地承包经营权证书和村委与农户签订的土地承包合同；订的土地承包合
37、同；（五）抵押人对抵押物的权属状况、抵押状况、同意处置抵（五）抵押人对抵押物的权属状况、抵押状况、同意处置抵押物等作出的承诺；押物等作出的承诺；（六）所在地村集体经济组织出具的同意抵押的书面证明；（六）所在地村集体经济组织出具的同意抵押的书面证明；（七）土地合作社等以农村土地承包经营权入股成立的经济（七）土地合作社等以农村土地承包经营权入股成立的经济组织还须提供工商注册登记文件、组织机构代码证书、组织组织还须提供工商注册登记文件、组织机构代码证书、组织章程等文件。章程等文件。农村经营扩建贷款担保某规模养猪户已有10年的经营历史，退伍军人，从6头猪起家，目前已有250头的规模。由于现有的猪场距城
38、区太近，须异地新建猪舍，准备扩建为1000头猪的规模，需要贷款50万元。是否能做信用贷款？有哪些可用担保品？土地租赁/经营/承包权质押？ 存货抵押/质押？未来应收款质押？第三方保证(担保公司、供应企业、收购企业、个人) 家庭房屋、财产、农用运输车等资产担保 保单、存单、理财产品质押如何缓释系统性风险？中国的农村资产中国的农村资产动产动产不动产不动产农机具、农用设备、农用车辆；土地相关权益（使用权、经营权、租赁权、承包权）耕地、集体公用地、荒地、林地、水面农作物及农产品、生产资料、仓单、提单宅基地、房屋树木、林产品、果林、花木及药材产品乡村企业不动产牲畜、家禽水养生物、水产品、船舶存单/保单、权
39、利、应收帐款、补贴款、股权等家俱、家用电器及其他家庭财产、交通工具乡村企业动产(设备、存货、应收帐款、权利等)采矿权抵押贷款采矿权抵押贷款v内蒙古某煤炭矿业企业由于进行技术改造，内蒙古某煤炭矿业企业由于进行技术改造，产生产生5000万资金缺口，找到某担保公司希望万资金缺口，找到某担保公司希望其帮助融资。担保公司信贷经理发现，该企其帮助融资。担保公司信贷经理发现，该企业资产负债率不高，并拥有业资产负债率不高，并拥有1亿吨煤炭采矿权亿吨煤炭采矿权证，担保公司便为其设计了采矿权抵押贷款证，担保公司便为其设计了采矿权抵押贷款方案，并顺利获得了银行贷款。方案，并顺利获得了银行贷款。林权抵押贷款案例v林某
40、某退休，众多亲朋好友举债承包了某面粉加工林某某退休，众多亲朋好友举债承包了某面粉加工厂，但是超过厂，但是超过200万的巨额投资使林某某已经没有万的巨额投资使林某某已经没有了购买加工粮食设备和储备粮食的资金。了购买加工粮食设备和储备粮食的资金。v林某某找到某担保公司总经理询问有什么好的办法林某某找到某担保公司总经理询问有什么好的办法能解决资金问题。担保公司总经理询问得知，林某能解决资金问题。担保公司总经理询问得知，林某某以前在厂子里工作时，有了工资就会到自己承包某以前在厂子里工作时，有了工资就会到自己承包的的300亩林地上去种树，目前这亩林地上去种树，目前这300亩树木已经基本亩树木已经基本成材
41、。当年林某某的想法是老了以后卖树养老。担成材。当年林某某的想法是老了以后卖树养老。担保公司总经理去看过林地后马上为其设计出了林权保公司总经理去看过林地后马上为其设计出了林权抵押贷款方案，为其从银行顺利获得贷款抵押贷款方案，为其从银行顺利获得贷款100万元。万元。林权抵押v在林业相关部门登记（如广东四会市在市林在林业相关部门登记（如广东四会市在市林业服务交易中心）。业服务交易中心）。v控制采伐许可证。控制采伐许可证。v抵押物成材周期短、市场需求大、单位价值抵押物成材周期短、市场需求大、单位价值高、容易流转变现。高、容易流转变现。v监督乱砍滥伐情况、火灾和病虫害。监督乱砍滥伐情况、火灾和病虫害。海
42、域使用权抵押贷款案例v几年前，几年前，41岁的高某某从莱州市海洋渔业局获得了岁的高某某从莱州市海洋渔业局获得了260亩海域使用权证书。高某某看到近些年来海参亩海域使用权证书。高某某看到近些年来海参销售旺盛，利润很高，便想围海建造一个销售旺盛，利润很高，便想围海建造一个30亩的海亩的海参养殖场。但是石料投资款差了参养殖场。但是石料投资款差了50万。万。v某担保公司听说后，告诉高某某莱州市农商行可以某担保公司听说后，告诉高某某莱州市农商行可以办理海域使用权抵押贷款业务，并协助其办理手续，办理海域使用权抵押贷款业务，并协助其办理手续，使高某某顺利获得银行贷款使高某某顺利获得银行贷款50万元。万元。黄
43、金饰品浮动抵押案例v某公司是深圳市一家从事黄金首饰生产加工及销售某公司是深圳市一家从事黄金首饰生产加工及销售企业，企业规模较大，业绩良好。为采购黄金原材企业，企业规模较大，业绩良好。为采购黄金原材料，产生流动资金缺口料，产生流动资金缺口4000万，企业无不动产可供万，企业无不动产可供抵押担保。抵押担保。v某担保公司为其设计了黄金饰品浮动抵押担保贷款某担保公司为其设计了黄金饰品浮动抵押担保贷款方案，抵押率不高于方案，抵押率不高于90%，并办理了抵押登记手续，并办理了抵押登记手续，抵押物存放于某公司的销售展厅，由第三方监管人抵押物存放于某公司的销售展厅，由第三方监管人代为监管。代为监管。浮动抵押的
44、约定技巧v合同名称约定为反担保（浮动抵押）合同v抵押物名称处约定为浮动抵押物包括抵押人现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品等不动产和动产。金融仓储加浮动抵押案例v童某某从事银行工作童某某从事银行工作28年，历任会计结算部总经理及支行长年，历任会计结算部总经理及支行长职务。后下海成立了浙江涌金仓储股份有限公司，该公司专职务。后下海成立了浙江涌金仓储股份有限公司，该公司专业为银行信贷提供第三方动产抵押质押管理的金融仓储服务。业为银行信贷提供第三方动产抵押质押管理的金融仓储服务。v杭州某金属材料厂由于需要资金进货找到银行贷款，但是银杭州某金属材料厂由于需要资金进货找到银行贷款，但是银行调查
45、后发现，该企业无不动产可供抵押，也不原意找其他行调查后发现，该企业无不动产可供抵押，也不原意找其他企业担保，可供担保的仅有当时价格企业担保，可供担保的仅有当时价格1667万元的冷轧钢板。万元的冷轧钢板。既要逐日紧盯冷轧钢板市场行情，又要将钢板拉到自备仓库，既要逐日紧盯冷轧钢板市场行情，又要将钢板拉到自备仓库，雇专人看管，考虑这些难题，银行颇为挠头。雇专人看管，考虑这些难题，银行颇为挠头。v浙江涌金仓储闻讯赶来，三方签订浙江涌金仓储闻讯赶来，三方签订“浮动抵押仓储监管三方浮动抵押仓储监管三方协议协议”。浙江涌金接管钢板后，银行就给企业按照抵押物的。浙江涌金接管钢板后，银行就给企业按照抵押物的六折
46、发放了贷款六折发放了贷款1000万元。万元。55担保信担保信贷贷所有信贷所有信贷动产担保信动产担保信贷贷担保信贷无担保信贷动产担保不动产担保动产+不动产担保权利混合设备应收帐款/存贷动产融资在信贷市场中的地位动产融资在信贷市场中的地位担保融资的实质在一个正常的经济体中，在一个正常的经济体中，8080左右的贷款是有担保的左右的贷款是有担保的在中小企业的信贷中，这一比例更高；以应收帐款和存货为主要基础在中小企业的信贷中，这一比例更高；以应收帐款和存货为主要基础“担保信贷担保信贷 当铺当铺”对吗？对吗？问题不在要不要担保品，而是要什么样的担保品？问题不在要不要担保品，而是要什么样的担保品？问题不在要
47、不要担保品，而是担保交易的效率和成本问题不在要不要担保品，而是担保交易的效率和成本担保融资的实质不在于要担保品本身，而在于通过担保交易了解和控制担保融资的实质不在于要担保品本身，而在于通过担保交易了解和控制借款人，收集信息借款人，收集信息中国机构今后很长一个历史时期的一个任务是：学会做动产融资，学会中国机构今后很长一个历史时期的一个任务是：学会做动产融资，学会做不同方式的担保交易！做不同方式的担保交易！担保融资的实质在一个正常的经济体中，在一个正常的经济体中，8080左右的贷款是有担保的左右的贷款是有担保的在中小企业的信贷中，这一比例更高；以应收帐款和存货为主要基础在中小企业的信贷中，这一比例
48、更高；以应收帐款和存货为主要基础“担保信贷担保信贷 当铺当铺”对吗？对吗？问题不在要不要担保品，而是要什么样的担保品？问题不在要不要担保品，而是要什么样的担保品？问题不在要不要担保品，而是担保交易的效率和成本问题不在要不要担保品，而是担保交易的效率和成本担保融资的实质不在于要担保品本身，而在于通过担保交易了解和控担保融资的实质不在于要担保品本身，而在于通过担保交易了解和控制借款人，收集信息制借款人，收集信息中国机构今后很长一个历史时期的一个任务是：学会做动产融资，学中国机构今后很长一个历史时期的一个任务是：学会做动产融资，学会做不同方式的担保交易！会做不同方式的担保交易！股权质押案例分析v某软
49、件开发企业连续两年净利润在某软件开发企业连续两年净利润在300万以上，主万以上，主营收入和净利润三年复合增长率均在营收入和净利润三年复合增长率均在40%到到50%之之间，企业负债率在间，企业负债率在50%以下，企业目前希望贷款以下，企业目前希望贷款600万，但是企业没有什么可供抵押的房地产和设万，但是企业没有什么可供抵押的房地产和设备，企业也不愿意用软件知识产权进行质押。备，企业也不愿意用软件知识产权进行质押。v某担保公司听说这种情况后，主动出击，为该企业某担保公司听说这种情况后，主动出击，为该企业设计了股权质押方案，使企业顺利获得了贷款。设计了股权质押方案，使企业顺利获得了贷款。排污权质押案
50、例v嘉兴某食品加工厂，需要引进一条新的生产嘉兴某食品加工厂，需要引进一条新的生产线，因此需要技改贷款线，因此需要技改贷款100万元。但是该企业万元。但是该企业的厂房已经抵押给了银行。的厂房已经抵押给了银行。v情急之下，厂长吴某想起企业去年花费情急之下，厂长吴某想起企业去年花费170万万购买了购买了20吨吨COD排放权。抱着试试看的态度，排放权。抱着试试看的态度，吴某来到某担保公司，研究用排污权进行质吴某来到某担保公司，研究用排污权进行质押贷款。押贷款。高新技术企业的担保贷款案例高新技术企业的担保贷款案例v江苏某数控设备厂经营良好，过去的三年中江苏某数控设备厂经营良好，过去的三年中年复合增长率年
51、复合增长率45%。已经取得。已经取得6项发明专利、项发明专利、18项实用新型专利、项实用新型专利、20项外观设计专利，其项外观设计专利，其商标被评选为江苏省著名商标。公司开发的商标被评选为江苏省著名商标。公司开发的数控软件，获得国家软件创新一等奖。公司数控软件，获得国家软件创新一等奖。公司刚刚接到一笔刚刚接到一笔5000万的采购订单，目前资金万的采购订单，目前资金缺口为缺口为1500万，需要找担保机构担保贷款。万，需要找担保机构担保贷款。反担保方式及可能的风险v商标质押v专利质押v著作权质押v股权质押（股权质押加期权、股权过户）v应收账款质押v保证金v人的保证担保担保公司担保业务的四大合同v某
52、公司向市商业银行申请提贷款某公司向市商业银行申请提贷款300万元用于购买原材料。万元用于购买原材料。商业银行看过某公司书面材料后，建议某公司去找一家进入商业银行看过某公司书面材料后，建议某公司去找一家进入银行入围名单的融资性担保公司提供担保。银行入围名单的融资性担保公司提供担保。v某公司带着材料去了当地口碑最好的融资性担保公司，洽谈某公司带着材料去了当地口碑最好的融资性担保公司，洽谈担保贷款事宜。担保公司经过尽职调查，认为可以给该公司担保贷款事宜。担保公司经过尽职调查，认为可以给该公司提供担保，便与该公司签订委托担保合同。随后在某公司的提供担保，便与该公司签订委托担保合同。随后在某公司的实际控
53、制人和关联公司丁企业提供反担保保证的情况下，与实际控制人和关联公司丁企业提供反担保保证的情况下，与银行签定了贷款保证担保合同，银行放款。银行签定了贷款保证担保合同，银行放款。v四大合同：借款合同四大合同：借款合同委托担保合同委托担保合同反担保合同反担保合同担保合同担保合同联保+担保融资案例分析v江苏银行南通支行将本辖区内的最少三户，最多十江苏银行南通支行将本辖区内的最少三户，最多十户同行业企业组成一个联贷联保业务联合体；银行户同行业企业组成一个联贷联保业务联合体；银行将这一联合体介绍给合作的担保公司；担保公司对将这一联合体介绍给合作的担保公司；担保公司对联合体中的每户企业进行尽职调查，并形成担
54、保意联合体中的每户企业进行尽职调查，并形成担保意向。向。v银行走贷款审批流程；担保公司和每户企业签署委银行走贷款审批流程；担保公司和每户企业签署委托担保合同和联贷联保责任反担保合同，并与银行托担保合同和联贷联保责任反担保合同，并与银行签署为联合体担保的保证书，银行与企业签订借款签署为联合体担保的保证书，银行与企业签订借款合同，并向企业放款。合同，并向企业放款。独立担保案例vA食品批发公司向小额贷款公司食品批发公司向小额贷款公司B申请贷款申请贷款500万元万元由于炒卖外汇，利息按月息由于炒卖外汇，利息按月息2%计算，期限计算，期限1年，年，C厂为厂为A公司提供担保，并在贷款合同的担保条款中公司提
55、供担保，并在贷款合同的担保条款中约定：约定：“保证合同独立存在。贷款合同无效，保证保证合同独立存在。贷款合同无效，保证合同仍然有效合同仍然有效”。v事后因事后因A公司违规炒汇发生巨额亏损，不到公司违规炒汇发生巨额亏损，不到1年就面年就面临破产。该小额贷款公司临破产。该小额贷款公司B便以便以A公司和公司和C厂为共同厂为共同被告，向法院提起诉讼。被告，向法院提起诉讼。v主合同无效下责任约定技巧v在贷款合同有效的前提下，保证人为借款人的还款义务担保，在贷款合同有效的前提下，保证人为借款人的还款义务担保，一般异议不大。其异议多发生在贷款合同无效的情况下，而一般异议不大。其异议多发生在贷款合同无效的情况
56、下，而且保证人也往往通过主张贷款合同无效来达到逃避保证责任且保证人也往往通过主张贷款合同无效来达到逃避保证责任的目的。的目的。v在贷款合同无效或者被撤销以后，要使保证人仍然承担保证在贷款合同无效或者被撤销以后，要使保证人仍然承担保证责任，要么是保证人在订立贷款合同或保证合同中有过错，责任，要么是保证人在订立贷款合同或保证合同中有过错，即其缔约过失责任；即其缔约过失责任；v要么是在贷款合同中的担保条款或者保证合同中对保证责任要么是在贷款合同中的担保条款或者保证合同中对保证责任作出了相应的明确具体的约定，如作出了相应的明确具体的约定，如“主合同无效或者被撤销主合同无效或者被撤销以后，保证人仍对债务
57、人给债权人造成的损害承担连带赔偿以后，保证人仍对债务人给债权人造成的损害承担连带赔偿责任。损害包括借款本金、利息以及为实现债权而支付的费责任。损害包括借款本金、利息以及为实现债权而支付的费用用”。保证期间的约定技巧vA担保公司为担保公司为B公司向农信社贷款提供担保，公司向农信社贷款提供担保，C企业向企业向A担保担保公司提供了连带保证责任的反担保，反担保合同约定，保证公司提供了连带保证责任的反担保，反担保合同约定，保证期间自本反担保保证合同生效之日到贷款到期后两年止。借期间自本反担保保证合同生效之日到贷款到期后两年止。借款到期，农信社为了吃复息没有马上向款到期，农信社为了吃复息没有马上向B公司追
58、要本金，公司追要本金，B公司也没有去主动偿还该欠款本金，只是按月支付利息。借公司也没有去主动偿还该欠款本金，只是按月支付利息。借款到期日后快满两年的时候，款到期日后快满两年的时候，B公司突然破产，农信社直接公司突然破产，农信社直接扣划了扣划了A担保公司在该行的欠款用于补偿担保公司在该行的欠款用于补偿B公司的欠款。公司的欠款。A公司再去向公司再去向C公司主张权利，发现反担保保证期间已经过了。公司主张权利，发现反担保保证期间已经过了。v保证期间为自本反担保保证合同生效之日起至保证期间为自本反担保保证合同生效之日起至担保公司代偿担保公司代偿借款人债务之日后两年止借款人债务之日后两年止。股东会决议问题
59、导致担保无效v某企业负责人到某担保公司咨询时，表示希望通过担保公司某企业负责人到某担保公司咨询时，表示希望通过担保公司借款贰佰万元用于经营周转，经过担保公司专业人员现场调借款贰佰万元用于经营周转，经过担保公司专业人员现场调查核实后的初步判断，认为企业发展势头良好，符合担保条查核实后的初步判断，认为企业发展势头良好，符合担保条件，随即要求该企业负责人提供企业的基本资料，在对这些件，随即要求该企业负责人提供企业的基本资料，在对这些基本资料的审核中，担保公司工作人员在该企业提供的基本资料的审核中，担保公司工作人员在该企业提供的章章程程中，发现了一些细小的问题，即实际股东人数与企业提中，发现了一些细小
60、的问题，即实际股东人数与企业提供的供的“股东决议书上股东决议书上”签名人数并不一致。签名人数并不一致。v在经过深入的走访和调查之后，发现实际情况是该企业负责在经过深入的走访和调查之后，发现实际情况是该企业负责人是以该企业的名义借款贰佰万用于个人高风险的股票投机人是以该企业的名义借款贰佰万用于个人高风险的股票投机目的，并非用于企业生产，企业一些其他股东并不知情了解，目的，并非用于企业生产，企业一些其他股东并不知情了解，如果这笔担保业务发生的话，将会带来巨大的风险，担保公如果这笔担保业务发生的话，将会带来巨大的风险，担保公司工作人员用细心与专业发现了这一看似细小而实则为巨大司工作人员用细心与专业发
61、现了这一看似细小而实则为巨大风险的问题。风险的问题。新希望六和普惠担保供应链融资案例新希望六和普惠担保供应链融资案例v2013年全年六和集团金融担保体系累计担保贷款年全年六和集团金融担保体系累计担保贷款40亿元，亿元，单月担保贷款余额突破单月担保贷款余额突破10个亿，平均每笔个亿，平均每笔30万，累计贷款户万，累计贷款户7万个农户。万个农户。v普惠农牧投资担保公司做为母公司承担金融担保体系的后台普惠农牧投资担保公司做为母公司承担金融担保体系的后台支持与新产品研发等职能，分公司主要分布在山东及周边养支持与新产品研发等职能，分公司主要分布在山东及周边养殖业较发达地区，借助六和集团强大的产业链系统做
62、支撑，殖业较发达地区，借助六和集团强大的产业链系统做支撑，按照高效的运营管理体制和风险控制体系，对接金融部门，按照高效的运营管理体制和风险控制体系，对接金融部门，及相关企业等多方资源，开展担保业务，服务广大农牧业客及相关企业等多方资源，开展担保业务，服务广大农牧业客户。户。v旨在开拓农村金融经营新模式，解决广大农民特别是养殖户旨在开拓农村金融经营新模式，解决广大农民特别是养殖户融资难问题，推动农牧业标准化、现代化进程，实现食品安融资难问题，推动农牧业标准化、现代化进程，实现食品安全生产和农民快速致富。全生产和农民快速致富。新希望六和普惠担保供应链融资案例新希望六和普惠担保供应链融资案例饲料生产
63、饲料生产养殖基地养殖基地肉食加工肉食加工良种繁育良种繁育动物保健动物保健担保公司担保公司服务公司服务公司追溯体系追溯体系检测体系检测体系原料贸易原料贸易熟食终端熟食终端检测体系检测体系肉鸡、肉鸭两大产业链肉鸡、肉鸭两大产业链“全产业链全产业链”概念，上下贯通，互为保障概念，上下贯通，互为保障普惠风险管理的五个特征（普惠风险管理的五个特征（80%权重）权重）v一、减少资金流转环节一、减少资金流转环节（30%权重）权重）v二、信息特殊获取渠道二、信息特殊获取渠道（25%权重）权重）v三、核心企业优先权保证（三、核心企业优先权保证（15%权重）权重）v四、货权特殊控制方法四、货权特殊控制方法（15%
64、权重）权重）v五、全面养殖服务提供五、全面养殖服务提供（15%权重）权重）普惠供应链金融的资金流动与商品流动普惠供应链金融的资金流动与商品流动v普惠联合银行将款项支付给养殖户的上游核普惠联合银行将款项支付给养殖户的上游核心企业。心企业。v养殖户获得养殖生产资料。养殖户获得养殖生产资料。v养殖户将养殖物交付冷藏厂。养殖户将养殖物交付冷藏厂。v普惠联合银行从养殖户的下游冷藏厂获得养普惠联合银行从养殖户的下游冷藏厂获得养殖物收购款。殖物收购款。普惠供应链金融风险管理要点（担保法）普惠供应链金融风险管理要点（担保法）v货权控制（浮动抵押法、物流仓储法、让与担保法、货权控制（浮动抵押法、物流仓储法、让与
65、担保法、所有权转移法）所有权转移法）v应收账款质押应收账款质押v核心企业保证核心企业保证(借款人付款保证、收购价保底保证、借款人付款保证、收购价保底保证、供货最优价格保证）供货最优价格保证）v保证金质押（资金互助入股）保证金质押（资金互助入股）普惠金融的全方位服务对风险管理的帮助普惠金融的全方位服务对风险管理的帮助v提供养殖技术提供养殖技术v提供购销服务提供购销服务v提供记账服务提供记账服务v提供市场信息提供市场信息v变不合格借款人为合格借款人，降低贷款风险，扩变不合格借款人为合格借款人，降低贷款风险，扩大客户范围、粘合稳定客户。大客户范围、粘合稳定客户。v增加社会财富、提供农业效率、增加就业机会，从增加社会财富、提供农业效率、增加就业机会，从而利己利他，利国利民。而利己利他，利国利民。
