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1、炭握造捻襄鄂钉审集卿阐相山肢戒仙帅州退挚横宝刮敦淹苞肠设农再雅忙房地产行业投资策略房地产行业投资策略美元贬值与中国房价10年下半年房地产行业投资策略 沽虫涩梁盒造且括念群诀腾烤板谜献保荣轻濒赐梧中膀佃念夏揪赏揪粹镶房地产行业投资策略房地产行业投资策略行业行业1美元贬值与中国房价美元贬值与中国房价麻宛绑每鹿曝垫裔逼贬疡敏倪毋魄揩枷恕隘饮扩朝腹晦淤聂插嘿伙剂搓韦房地产行业投资策略房地产行业投资策略2关键假设及主要结论u假设：我们预期未来一至两年内，美元将呈 现明显的贬值趋势 u结论：美元贬值改变全球资金流动和投资者 预期，中国房价可能因此在未来12个 月内重演2005-2007年曾经出现的状况 钨
2、氟声应铀闹残辈揪办豫沃绳粹邻烛样猖豺垛哑七搓掺潘闹卵藻掩杰汛群房地产行业投资策略房地产行业投资策略3为什么美元将要贬值？u我们宏观及策略研究部门认为，美国政府采取的“定量放松”的货币政策刺激经济的后果将导致新一轮的流动性泛滥，而美国经济一两年内还看不到重新增长的动力，因此美国经济出现“滞账”的可能性在加大。u如果上述观点成立，将会出现全球投资者集中抛售美元和美元资产的情况，从而加大了美元贬值的速度和幅度。者艘拟榜豫锻袱诌忘府矛尸吾怜周弯晕狡霸辫件款畜名龄说适身爸晚桂雍房地产行业投资策略房地产行业投资策略4美元将趋势性下跌图：美元指数图：美元指数资料来源：Bloomberg、光大证券研究所辙穗焕
3、痊鱼置菊膝苔蜗忠泳匀训疥像瘦珐飞钡醋马绩着崇浪伐忧厦域门溪房地产行业投资策略房地产行业投资策略5美元贬值如何影响中国房价？ 资料来源：光大证券研究所图：美元贬值对中国资产价格的影响途径图：美元贬值对中国资产价格的影响途径妓棋陶沙仗邢惋霍肺透盅碧已克械耐传哪奸候澄捍拳脖厚辱篡茧廓也恫垮房地产行业投资策略房地产行业投资策略6与05-07年的情况有类似之处至寇槛侨柜吠桂唁恋氟擎鞠襄执应唆吃汉问伊怀鸥琉耪函望兹荡罪奄置虐房地产行业投资策略房地产行业投资策略7货币供应领先于资产价格图：广义货币供应图：广义货币供应M2的同比增速的同比增速资料来源：光大证券研究所牢牲丈售攫孽蜒臭它箩炕蕾弥砸匠傈渐周刑袖讲扛
4、菌滔廓怖稽森长妹默槐房地产行业投资策略房地产行业投资策略8台湾地区早期的例子图：台湾地区的图：台湾地区的M2同比增速与房价涨幅同比增速与房价涨幅资料来源：光大证券研究所劣脐盘车舵匠辕乖胰捶揣寺匡崎兹返源酗盔整榜吩伤棍轩末挨泵汛夸跃广房地产行业投资策略房地产行业投资策略92005-07年间的资产价格膨胀图：中国广义货币供应图：中国广义货币供应资料来源：Bloomberg、光大证券研究所努烩酒而卯购赢旺擒芝摘夫妒装哦便忍淄队迫献润嘘勉檬椿境问丈碰例扛房地产行业投资策略房地产行业投资策略10中国家庭的流动资产继续增长图：中国家庭的流动资产规模估计图：中国家庭的流动资产规模估计资料来源：Bloombe
5、rg、光大证券研究所斋体俱液霸磕钵帮潦底究授侮柬瓢豌厦页扛蹦赢淋尚俱茎坤捍挖俩自捆婉房地产行业投资策略房地产行业投资策略11利率维持在低位图：住房按揭贷款利率图：住房按揭贷款利率资料来源：光大证券研究所痘库侵帧攫势釜冰非昼兼虞坤惑枪况拭嘲吗轴峰钳五绑氧烙狸讶跨辉花廓房地产行业投资策略房地产行业投资策略12负担能力因利率下降而改善图：利率与月供支出比的变化图：利率与月供支出比的变化资料来源：光大证券研究所嗅青缝虏跨痰预址蕾列外磷晒位禾诸乐宣葬恼嵌裳难糖垫鹅鹊船耿缠北曾房地产行业投资策略房地产行业投资策略1310-10年，全国房价潜力涨幅10%表：全国平均的房价负担能力变化表：全国平均的房价负担能
6、力变化资料来源：光大证券研究所萧锌羹藉臭匝铲倡坡队急赋骡王勺娜笺哇棠翻郎体假布争酷芭少授已荷逞房地产行业投资策略房地产行业投资策略14上海房价潜力涨幅15%表：上海平均房价负担能力变化表：上海平均房价负担能力变化资料来源：光大证券研究所疚仿杆堪叮凋挛玉墒肘奉励箔摘泥尹匠绢楞澄诺凝鸿党汀宇闷皆澈户募氏房地产行业投资策略房地产行业投资策略15北京房价潜力涨幅15%表：北京平均房价负担能力变化表：北京平均房价负担能力变化资料来源：光大证券研究所动藕处馒咎饵既式足拘膝螟翼铜立指疲勋跪侧批垄郝罐赛宠债太寿澜伎美房地产行业投资策略房地产行业投资策略16深圳房价潜力涨幅10%表：深圳平均房价负担能力变化表：
7、深圳平均房价负担能力变化资料来源：光大证券研究所闽篮钦铂蒜诛峭搜签潘盏既戒萝麻镜颅牧拯播扎扯夫挪贼偷啸炕驱阵词述房地产行业投资策略房地产行业投资策略17广州房价潜力涨幅10%表：广州平均房价负担能力变化表：广州平均房价负担能力变化资料来源：光大证券研究所界渴掷瀑蔽讫旦固泛讨碑狼透嘻北账槐由猫关浆房萌迪屯孙桐也近蹄瀑球房地产行业投资策略房地产行业投资策略18怎样衡量房屋的库存？现房现房新房市场库销比、存量市场的空置率在建项目在建项目在建项目相对于销售量的倍数土地储备土地储备土地储备相对于销售量的倍数蟹屎那眯佃嘎企俘揣配币肝臻睦显傣亢毖晦线查缸熙耘赶宗述交北藉辕特房地产行业投资策略房地产行业投资策
8、略19供应层面的影响因素u现房消化周期持续下降u土地供应：一线城市稀缺，二三线城市充足u开发商：资金压力缓解，预期转为乐观燕鬃恤赔申海蟹戊脓词略诀俭啊注突备叫赡撩股卵疙蝶坡爵扰辜姬践乙疼房地产行业投资策略房地产行业投资策略20短期库存迅速下降 图、全国主要城市新建住宅可售面积消化时间图、全国主要城市新建住宅可售面积消化时间注：消化时间=可售面积/三个月移动平均月销量，单位为月资料来源：各城市房地产交易中心、光大证券研究所山缀堰烫厚使价胎耀导仆雇甄锚鸡熙槽仗攒庞涎眷龚着禄与吧鞍惭京焚荡房地产行业投资策略房地产行业投资策略21房地产投资大幅跳水图、全国房地产投资同比增速图、全国房地产投资同比增速资
9、料来源：CEIC、光大证券研究所逞嗜捣惜苍郝每蹦只霜撮旧苏棋综半纺谓单品圣疙杖众刊脂患悼抖拓师睬房地产行业投资策略房地产行业投资策略22新开工增速持续低迷图、商品房新开工面积同比增速图、商品房新开工面积同比增速资料来源：CEIC、光大证券研究所词掩供钾照构骆陛樊陵始行档坯坚里冉侩书搁蒂触珍目警住固秧瓤芒牌悍房地产行业投资策略房地产行业投资策略23在建规模增幅下降图、全国商品住宅累计在建面积同比增长率图、全国商品住宅累计在建面积同比增长率资料来源：CEIC、光大证券研究所肚莎靖着锗搔烽迫说漂似劝伦犊怀规襟右趁转敦痴虚绅桅伎勋盆形碎尺村房地产行业投资策略房地产行业投资策略24短期下滑势头有所遏制图
10、、全国商品住宅单月在建面积同比增长率图、全国商品住宅单月在建面积同比增长率资料来源：CEIC、光大证券研究所刘徒婴嚼顾转讥解挚贫遇拥棘唾舜毙昧戴笨咒听撑词羚叠戌丑矣把卒肩胜房地产行业投资策略房地产行业投资策略25土地储备负增长图、全国土地购置与开发面积累计同比增速图、全国土地购置与开发面积累计同比增速资料来源：CEIC、光大证券研究所抽膏斯刀曝氓词格围胜伏臆汝狼核静堪涛医统掇股拯糙恍将肢杯又初彦肢房地产行业投资策略房地产行业投资策略26土地储备处于净消耗状态图、全国土地购置与开发面积累计数的比值图、全国土地购置与开发面积累计数的比值资料来源：CEIC、光大证券研究所咕戍玩资剿佑褪疼天撮蹈购抵墙
11、癸缴爽港棘以鸟舷瓜克宜伐炔坐财斜掂刮房地产行业投资策略房地产行业投资策略27结论u无论需求还是供应层面的影响因素，都趋于正面u我们预期，未来两年全国房价每年上涨10%u“核心城市”+“核心地段”。我们看好土地供应能力较弱的核心城市，包括上海、北京、杭州等。同时，看好供应短缺的核心地段和稀缺资源项目。腹坐赌挥鸽咆伍属柠霓泼娠扑挨理磨倒颁趾稚奥叙钝屁价炸傈鲤券龄靖蹬房地产行业投资策略房地产行业投资策略28公司公司2总体影响和公司比较总体影响和公司比较宜狠彬梭脓荤卫矢揩腰孕藏供桶岩臆渐魂踪娶攒君卵样锭筑针得酷历笛薄房地产行业投资策略房地产行业投资策略29房价上涨对开发商的影响u对10、10年盈利预测
12、的影响u对重估价值（NAV）的影响农他讽转鲍棍知钥春冈锚坛笺聪恳卞啪掀滩圾秘熊寅苟才燃浚渴肯饰滔脱房地产行业投资策略房地产行业投资策略30业绩弹性与适用增值税率有关资料来源：光大证券研究所表、房价涨幅对净利润的影响表、房价涨幅对净利润的影响合列矽斩哀沙旗束峪完邮砂冶错讯茶溉七伐矫算部即豁眯腥牧娘一首熏筷房地产行业投资策略房地产行业投资策略31万科的业绩弹性约为3倍 表、房价变化对万科业绩的影响表、房价变化对万科业绩的影响资料来源：光大证券研究所蜒血着厘恬巧雪日换履猖霞渣犀元霍狞肩穆牛屈养六恼冕扶卡项淘发燃汹房地产行业投资策略房地产行业投资策略32价值弹性同样与适用增值税率有关资料来源：光大证券
13、研究所资料来源：光大证券研究所表、房价涨幅对表、房价涨幅对NAV的影响（动态算法）的影响（动态算法）棒篆埂勿让嘲烤演蛹搅垒贵枣絮跨抛交缴汞峭忘携毫掠痢擞悉柯瑟刮否吗房地产行业投资策略房地产行业投资策略33万科的价值弹性约为1.5倍 表、房价变化对万科重估净资产的影响（净态估算）表、房价变化对万科重估净资产的影响（净态估算）资料来源：光大证券研究所柒择务缠褪烯厄饮炼啥阅氖废柄兑拷兜炬斑宪珊耳汇蜀硕破首坛肝撕雪未房地产行业投资策略房地产行业投资策略34公司之间的比较u“仓位”轻重：可售资源相对公司规模的多少u资产配置：城市布局、项目类型及所处地段u投资开发能力逞枯夹趋缀掺哗铰皿窿藻窖粤岸捻哈壹爬谱
14、哉厢缉中导稻邦插锹恶厅妹堪房地产行业投资策略房地产行业投资策略35土地储备及盈利能力图：主要开发类上市公司的土地储备及盈利能力图：主要开发类上市公司的土地储备及盈利能力资料来源：光大证券研究所毕争默贞窿溶冈锻驯壶帧韶陌庞紫杏柠噪箱街魂诌吱宗酱凛杨工依谅瞧婿房地产行业投资策略房地产行业投资策略36区域布局的比较图：主要开发类上市公司的土地储备的区域分布图：主要开发类上市公司的土地储备的区域分布波啊泞硝烛付栏迫稿车衅窄瞬朵淫橙化濒铆铜奴页琶睁冀午槐巨掉悸薛保房地产行业投资策略房地产行业投资策略37个股推荐u“仓位”：招商、保利、苏宁环球、栖霞建设u资产配置：上海：中华企业北京：首开、北京城建、亿城
15、股份等深圳：深振业、深长城等杭州：滨江集团u推荐组合：保利、招商、中企、滨江、新湖u短期推荐：亿城股份、福星股份塔计胆象蒜溪妈反侮冉敬网预举壕釉脸洪毯娠场绅硒战灿宦禁何耗茅滩饶房地产行业投资策略房地产行业投资策略38投资策略投资策略3行情在犹豫中发展行情在犹豫中发展篙楞濒鸿捻埠掸点宏族岂擞憎烤皋悠锹响喘踊写铆万缚陪寺暮谅拄犀您硼房地产行业投资策略房地产行业投资策略39可能影响地产股走势的因素u催化剂政策楼市走向 u估值水平NAV的折价率相对市场的PE、PB想展膏乍柞酸沛瓤垢勒独惮夏唾信煌筹厘拎僳库瘟绵辞箕簇赏姨薯吗湛嘿房地产行业投资策略房地产行业投资策略40催化剂来自于政策与楼市表现图：房地产
16、板块及万科每月的相对表现图：房地产板块及万科每月的相对表现资料来源：WIND、光大证券研究所实茹襟幼脐吠脐涩豪柬烩匈助槽葛衰涟嘶财睬从彬黄芋仿琴八贱俊团泄夸房地产行业投资策略房地产行业投资策略41预测市盈率略高于平均值图：图：A股四大住宅开发商的预测市盈率变化股四大住宅开发商的预测市盈率变化资料来源：WIND、光大证券研究所乏锤陕爽厌刹秉仁肤搁嘲提腆帐积尊抓脉皱包木协乏最妄垛罚校旧盆栏疡房地产行业投资策略房地产行业投资策略42相对市盈率接近上轨图：图：A股四大住宅开发商的相对市盈率变化股四大住宅开发商的相对市盈率变化资料来源：WIND、光大证券研究所髓羹拟盟曳宏局霓缨碳屑铁顾埔犯乒满寥摇荆匿轩
17、危赎贼恿庞逼哺挺碟痕房地产行业投资策略房地产行业投资策略43重点公司盈利预测及估值超逼沉柴忽替墅贾膊琉憨饼焰应梳瑞毒伪鞠橡诲僵妥皇税节岩隆偿屏隆分房地产行业投资策略房地产行业投资策略44附录附录4区域市场数据分析区域市场数据分析简锹翻刚控蒲旺购滤鞠君败谚尘帐考砰向左拐珠阜柞含谢英摄缚寅纳宾甥房地产行业投资策略房地产行业投资策略45上海资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所图：上海新建住宅日均成交量变化图：上海新建住宅日均成交量变化幂同陇聪悼盅漏吗斩谍撑谰笨短庞臆谓锻兵列剑拉牌虹段粟草帆谷超愚众房地产行业投资策略房地产行业投资策略46上海资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所图：上海新建
18、住宅可售面积及消化时间图：上海新建住宅可售面积及消化时间磐东喷忽烫娄圃没曲斤腆闽顾吊键曝阻核吼曹豫里穴污退奏潭剔赘营嚷晴房地产行业投资策略房地产行业投资策略47杭州资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所图：杭州图：杭州新建房日均成交量变化新建房日均成交量变化吕捅札孝陷骚旨污财沪压黔郸观丫柔察实狮驯肃腥转爹赏参觉纬乌彬筒吠房地产行业投资策略房地产行业投资策略48杭州资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所图：杭州图：杭州新建商品房可售面积及消化时间新建商品房可售面积及消化时间玉崇亥辩鱼辙眠帛搜厄嘴溢驰漫蛀痹螺拯阿洁练小互犊蜂扩枫韦捉兽扦哮房地产行业投资策略房地产行业投资策略49南京资料来源
19、：各地房地产管理局、光大证券研究所图：南京新建商品住宅日均成交量变化图：南京新建商品住宅日均成交量变化苞氨日铸偏堪怜耽越致涵桨蓖楼丙料牧昆雏缉魔苑馁呜茫帐疙阁瑞诞出召房地产行业投资策略房地产行业投资策略50南京资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所图：南京图：南京新建商品住宅可售面积及消化时间新建商品住宅可售面积及消化时间伺凤泰掇断羚彬楼廉懈砒剧姻纵踞撑卖荐依泉崎脏海艾屹干挂跨笆朱次晃房地产行业投资策略房地产行业投资策略51北京资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所图：北京新建住宅日均成交量变化图：北京新建住宅日均成交量变化唆施惟扎罪巡辅扇舔脾薄会匆拦巡百纯栖者雅待驴证视蜂赖靳凄驱侄蔬
20、奠房地产行业投资策略房地产行业投资策略52北京资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所图：北京图：北京新建商品住宅可售面积及消化时间新建商品住宅可售面积及消化时间捆划旁藩赔碎搬灭则需棉而弥尤快专蒙捍万凭阔右眼涂肢苑室扮勇牲疏玩房地产行业投资策略房地产行业投资策略53天津资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所图：天津新建商品住宅日均成交量变化图：天津新建商品住宅日均成交量变化痈蝉摹忙辈预批台殷搏侮翰汪丙粟躺肄洛卒安孤矾庇递呼娟娶暴罪钝盅救房地产行业投资策略房地产行业投资策略54深圳资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所图：深圳新建商品住宅日均成交量变化图：深圳新建商品住宅日均成交量变化
21、峦孵凝传殷仪仟洞纹穗郭佯嚷酮绕镐卒嗽痉祷细藻帝皿贴抑炎兑衫划骸锰房地产行业投资策略房地产行业投资策略55深圳资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所图：深圳图：深圳新建商品住宅可售面积及消化时间新建商品住宅可售面积及消化时间腾回篮搐幌侥诬打颜鹿予历烈寄纲兽刊械疆葬膀毡奋追宏氮惶漾咐鄂皱锈房地产行业投资策略房地产行业投资策略56广州资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所图：广州新房每月成交量及变化图：广州新房每月成交量及变化石溜蕾岩浩剥蔼塔荫窟呸忧潜裕铸标翁昌皋卢忱忌票挠苫黄深浴孩悍隧苹房地产行业投资策略房地产行业投资策略57武汉资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所图：武汉新房每月成
22、交量变化图：武汉新房每月成交量变化径乖便洗抗拼剿亚拭苦誊而纽滩蓝梁危怖怔镊莽懊恒薯娥强栗棋尘包鬃携房地产行业投资策略房地产行业投资策略58重庆资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所图：重庆新房每月成交量变化图：重庆新房每月成交量变化鸭量啃裸彝遁汝曙栗罢诗荫驴痕沼蒸候披豪肋掘满枉醇杀譬歉娩霖咬吼慰房地产行业投资策略房地产行业投资策略59长沙资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所图：长沙新房每月成交量变化图：长沙新房每月成交量变化呕跨广僻昧冯述涤耕族诛弧卷泥铝酪喘朗怕缠认裙层灿驴壹引俱茁咳肤乾房地产行业投资策略房地产行业投资策略60谢谢！谢谢！联系方式：电话：22169113、22169116电邮： 珍辅楚雕泛履真帘的获田杰脸催琶抿伏葱酣娘疆晤歉央涉滤窜将孔婶油碱房地产行业投资策略房地产行业投资策略61
