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1、重庆房地产双福洋房项目城市区域规划及市场调研报告双福项目提案晟城地晟城地产SURER提案之前，先提案之前，先讲一个故事一个故事有一天，一个云南有一天，一个云南边境的小村庄来了两个陌生人，他境的小村庄来了两个陌生人，他们分分别是两是两家家东莞灯具公司的市莞灯具公司的市场员，到，到这里里对灯具市灯具市场进行考察。行考察。考察两天后，他考察两天后，他们都分都分别打打 给公司做考察公司做考察汇报。其中一个市其中一个市场员灰心的灰心的说：“我准我准备坐坐车返回返回东莞啦，莞啦，这里根本就是个没有希望的市里根本就是个没有希望的市场，这里里连电都没通，居民家全部是煤油灯。都没通，居民家全部是煤油灯。”而，另
2、一名市而，另一名市场员却却兴奋的向上司的向上司汇报：“领导，赶，赶紧做好前期准做好前期准备，我看到了一个前途无量的市，我看到了一个前途无量的市场，因因为这里的居民里的居民还没有开始用灯。没有开始用灯。”看待事物的角度不同，得出的看待事物的角度不同，得出的结果也不同。果也不同。一个故事又一个故事又说明了什么？明了什么？不做第一，只做唯一一个关于西班牙的居住梦想在升起！找到一个空间，在那里，消费者的欲望没有被满足，而那个空间，也是期待中的市场定位市市场定位定位找出市找出市场的空白点的空白点第一部分市场调研一、重庆房地产市场现状二、江津及双福区域规划解读三、双福房地产市场调研一、重庆房地产市场现状2
3、009年平均月成交面积约在200万，2010年前两月成交量有所下滑。成交篇成交量我司近期市场监测分析：3月市场成交量相对1、2月有所回升有所回升从09年1月到2010年2月，成交均价上涨幅度高达38.4%，就从实际市场监测看：大多数楼盘涨幅均高达70%左右。今年1月以来，调控政策密集出台，部分开发商持谨慎态度，房价上涨幅度减慢。成交篇成交均价供应篇重庆房地产市场整体供应量不足。别墅和花园洋房供应量更是少之又少，花园洋房项目缺口很大，在西区目前仅有金科阳光小镇、同天依云郡，有极少量房源在售。中国经济尚不稳定、房地产行业仍是支柱性产业之一，政策出台意旨稳定房价，促进楼市健康发展。但如果未来继续高房
4、价的走势，不排除政府会出台更严厉的调控政策。楼市关楼市关键词：稳定、保障定、保障政策篇稳定楼市重要的手段之一就是增加保障房的供应，目前，政府从增加保障房用地、加大投资等手段加快保障房的建设。但不但不论从从经济和居住品和居住品质的的层面看，目前楼市面看，目前楼市对于中高端物于中高端物业影响甚少影响甚少因因为稀缺，所以更有价稀缺，所以更有价值。结论：政策决定走向政策决定走向 稀缺决定价稀缺决定价值二、 江 津 规 划 解 读区域区域简介介 城市城市发展展重要重要资源源 重要重要规划划 重庆市区域中心城市之一，现代制造业基地、物流基地，区域性商业中心和旅游服务中心，宜居宜业的森林城市。总面积约343
5、平方公里。常住人口127.51万人，其中城镇人口68.6万人，城镇化率53.8%； 2009年全年完成GDP249亿元，全区社会消费品零售总额90.5亿元。江津江津重重庆市区域中心城市之一市区域中心城市之一根据重庆市一小时经济圈城乡总体规划（2007-2020年），规划明确五大城乡统筹发展区下的核心发展区：江津是重庆“一小时经济圈”核心区域，是成渝经济区的重要承接点。 城市城市发展展 交通配套交通配套 重要重要规划划 区域概况区域概况 重重庆江津、交通江津、交通1 1小小时主城主城粉房湾长江大桥起于江津长江大桥南桥头，跨江后在小湾处与外环高速公路衔接 。西江大道起于津马路改线的独石堡附近，通过
6、西彭互通接重庆外环高速公路。结论：交通大：交通大变革，革，让江津房地江津房地产开开发的的机会点更多。机会点更多。只要只要资源和交通条件允源和交通条件允许，“一切皆有可一切皆有可能能”区域区域简介介 重要重要规划划 城市城市发展展 交通道路交通道路区域区域简介介 交通配套交通配套 重要重要资源源 重要重要规划划 多条快速通道的多条快速通道的发展，促展，促进江津融入主城速度江津融入主城速度多条快速通道如：迎宾长江大桥、津马横线、轻轨五号线的建设，使江津与主城区的车程缩短至30分钟。拉近主城与江津的物理和心里距离，拉近主城与江津的物理和心里距离，增加江津房地增加江津房地产对外外辐射力。射力。区域区域
7、简介介 交通配套交通配套 重要重要资源源 重要重要规划划 江津江津组团定位定位双福成双福成为副中心副中心几江几江-德感主中心、双福副中德感主中心、双福副中心、支坪心、支坪组团几江行政、文化、旅游服务中心德感定位现代制造业基地支坪组团定位居住为主双福副中心制造业、信息电子、新材料、生物工程等高新技术产业基地； 双福双福几江几江德感德感支坪支坪结论：随着江津城市化率的不断提高、未来交通的不断完善，房地房地产业需求需求及及对主城主城辐射力不断提高。射力不断提高。双 福 规 划 解 读双福概况双福概况 交通布局交通布局 周周边配套配套 产业发展展 紧邻与九与九龙园园C C区，定位市区，定位市级工工业园
8、区园区房地房地产开开发状状况况工业园区总面积66平方公里。重点培育以新型汽摩制造业、电子信息为主的现代工业，大型仓储物流业，生态旅游及大型地产业。双福概况双福概况 交通道路交通道路 周周边配套配套 产业发展展 远景景规划划 与九龙园C区接壤与九龙园A区B区C区西彭工业园双福工业园工业园区呈现“带状发展”的趋势。双福园区距重庆内环仅10分钟车程、重庆九龙坡区18公里，距重庆陈家坪21公里，距重庆大学城、西永微电子工业园16公里，距重庆高新区16公里，距江北机场仅35分钟车程。位于新兴的重庆西部新城核心区，纳入重庆“半小时经济圈”范围 。双福概况双福概况 交通道路交通道路 周周边配套配套 产业发展
9、展 区域区域优势明明显，西部新城核心，西部新城核心远景景规划划 绕城高速通城高速通车，双福，双福进入外入外环时代代双福概况双福概况 交通道路交通道路 周周边配套配套 产业发展展 远景景规划划 外环时代，既是一个规划和区划的概念，更意味着居住观念和理念将发生重大改变。重庆而庞大的城镇化人口住宅问题不仅仅靠环内解决，更需环外承担。而有66平方公里的双福新区，是重庆外环时代的排头兵，将成将成为重重庆重要的重要的产业聚集区和重聚集区和重庆主城区外移的重主城区外移的重要居住区承接地之一。要居住区承接地之一。走九江大道走九江大道至江津至江津外外环收收费站站双福概况双福概况 交通道路交通道路 周周边配套配套
10、 产业发展展 现状：多条快速干道状：多条快速干道纵横交横交错九江大道、重庆绕城高速(二环)、津马大道等快捷交通干线在新区纵横交错；虽然道路畅通，但目前双福至主城少有公交车路线，仅有至九龙C区路线。远景景规划划 双福概况双福概况 交通道路交通道路 周周边配套配套 产业发展展 房地房地产开开发状状况况双福概况双福概况 交通道路交通道路 周周边配套配套 产业发展展 重庆市规划轻轨5 5号号线、7 7号号线经过新区并定点设站；交通瓶颈彻底打通；虽然然5 5号号线和和7 7号号线，对双福当前的房地双福当前的房地产积极影响不大，极影响不大，但能提升客但能提升客户对该区域房地区域房地产的地段、成熟度和价格的
11、的地段、成熟度和价格的期望期望值。未来：未来：轻轨带来期望来期望值提升提升远景景规划划 双福概况双福概况 交通布局交通布局 周周边配配套套 产业发展展 房地房地产开开发状状况况配套配套设施施内容内容医院江津区中医院、双福医院酒店恒大和中天元等项目4个五星级休闲旅游酒店；银行农业银行、重庆农村商业银行等网点；教育、科研津福小学、双福中小学、双福初中；双福园区规划有双福示范小学、重庆科技信息学院、重庆斌鑫学院重庆公共交通技工学校、重庆交通大学西南水运科研所、重庆汽车研究所等；市政公共机构双福管委会、电信、移动、联通、邮政等基本配套基本配套设施施齐全全双福概况双福概况 交通道路交通道路 周周边配套配
12、套 产业发展展 远景景规划划 以上以上单位将是本位将是本项目重点客目重点客户群之一群之一双福概况双福概况 交通布局交通布局 周周边配套配套 产业发展展 房地房地产开开发状状况况双福概况双福概况 交通道路交通道路 周周边配套配套 产业发展展 远景景规划划 关关键词：7070家企事家企事业单位入位入驻启示：启示：带来大量中高端人群需求，本来大量中高端人群需求，本项目重点挖据客目重点挖据客户群体群体龙煜精密铜管公司员工在600人左右，按25%的中高管理层比例，对中高端物业的需求也有150套。重庆交通科技职业学院,在校学生15000人，师资团队数量也有150人，对中高端物业需求也有150套。高尚住区和
13、高尚住区和会会议度假区度假区双福概况双福概况 交通道路交通道路 周周边配套配套 产业发展展 远景景规划划 依据双福园区规划：沿缙云山麓，利用良好的自然环境，建设低密度、中低层为主的高尚生高尚生态社区社区，发展现代服务业。远景景规划利于房地划利于房地产业发展展晋渝晋渝协信信恒大恒大外外环的双福：的双福：为什么会吸引地什么会吸引地产大大鳄竞相开相开发高端物高端物业？原因：明天的双福，就是今天的原因：明天的双福，就是今天的“北北部新区部新区”重要重要组成部分之一成部分之一20052005年：重年：重庆向北向北 20062006年：主城西年：主城西进北区开发土地日渐稀缺，西进的西区是各大开发商争夺土地
14、又一热点，随着金科、恒大的“在造一个未来”、晋愉、协信、和泓紧跟西进。本项目所在地双福规划高尚住宅区、拥有缙云山资源、轻轨交通，多项利好是开发企业重点版块。不论从之前未完全成熟的北部新区看，或者从目前九龙园区正在开发的常青藤缇香小镇看，更或从目前双福恒大金碧天下看：我们均发现一个问题：距离是中高端物业的特性，更是他们的标志。这种特性已经在购房者心中形成共鸣。结论：对于中高端物于中高端物业而言而言 距离就是美距离就是美小小结：双福园区成熟成熟时间还需35年，但二产业带来了大量的商业及住宅需求需求；当城市化的脉络已被客户掌握，当醒悟后的客户开始去追求城市化带来的增值机遇时，距离也不再是问题，而是机
15、会！三、双福及九龙园C区房地产市场调研项目名称目名称总体量体量( (万万) )容容积率率物物业形形态均价（元均价（元/）金科阳光小镇57.891.74花园洋房、高层6500-7200斌鑫西城绿锦432.72高层、小高层4900海兰云天畔山林语10.111.8高层 小高层5000和泓项目542.5花园洋房 高层/恒大项目约1003高层、小高层花园洋房 /九龙园C区在售和潜在项目一览表在售项目潜在项目关关键词：品牌、：品牌、规模、潜力模、潜力物业构成高层、酒店会所、幼儿园、花园洋房占地面积268612总建筑面积578945 容积率1.74绿化率34.43%开发周期六期开发，一期16栋风情洋房，户型
16、面积约86-170 ;二期22栋花园洋房，户型面积73-130 配套运动配套：网球场、羽毛球场、室外游泳池、酒店内设恒温游泳池。商业配套：酒店、会所、3层独立风情商业街 公园配套：近4000平米的休闲公园在售在售项目之金科阳光小目之金科阳光小镇立面立面风格格: :欧式欧式宫廷廷洋房洋房高高层+酒店及配酒店及配套套主干道主干道规划布局划布局行列式行列式1楼户型 四房三厅三卫 套内面积149.11户型型设计1层赠送入户私家花园，赠送地下室。2楼户型 四房三厅双卫 套内面积139.54 二层送地下室，送入户私家花园。设计手法为：与一层反向设置4楼户型 三房双厅双卫 套内105.41 三三楼楼 四四楼
17、楼 3楼户型 四房双厅双卫 套内128.74二期顶楼户型 五房双厅三卫 套内面积151.98 一期顶楼户型 两室两厅 套内面积80露台露台客客户群分析群分析客客户群区域来源：大石群区域来源：大石杨片区片区为主，主，辅以少以少量南坪、沙坪量南坪、沙坪坝等区域客等区域客户；客客户购买原因：金科品牌、区域未来升原因：金科品牌、区域未来升值潜潜力、力、轻轨。金科阳光小金科阳光小镇对本本项目的目的启示启示产品启示：1.74的容积率，配以花园洋房、小高花园洋房、小高层和高和高层。面积区间：即使是金科，在该区域尚不成熟的情况下，一期仍先以花园洋房入市花园洋房入市且有部分两室两室和和紧凑型面凑型面积。客户群：
18、客户来源区域性较强，以主城西区为主。对于本项目的主城客户而言，西区客西区客户仍是主要客户群来源。客户购买原因：除金科品牌外，区域未来升升值潜力潜力及轻轨的建设占据了很大的原因，而本项目也同样处于不成熟区域和轻轨5 5号号线沿线处，对于主城客户也同样具有吸引力。配套：对于周边配套不成熟，自身配套配套的打造十分重要。在售项目调研之西城绿锦建筑形态高层总建筑面积20.94万容积率2.57面积区间65-105销售均价4900元/物业构成17栋高层客户来源一期未涨价之前主要以周边拆迁客户为主。二期涨价后失去了价格优势，客户主要以杨家坪片区为主，辅以沙坪坝和南坪客户。基本经济指标从立面、园林、客户等方面均
19、表现出中低端定位在售项目调研之畔山林语 占地面积5.6万建筑形态高层/小高层总建筑面积10万容积率1.8面积区间53-87套内价格5100客户来源华岩新城周边居民无自然景观资源做支撑，或靠产品的稀缺性品的稀缺性，或靠赠送面积达到高性价比的方式来吸引客户。高层：周边原著居民；主城追求低总价的一次置业者；花园洋房：九九龙坡区、大渡口区二次置坡区、大渡口区二次置业者者；高层和花园洋房有少量江津客户。在售在售项目小目小结产品品客客户产品品面面积所占比重所占比重户型型单套套内面套套内面积（）（）套数比套数比备注注花园花园洋房洋房约10%三房110-12550%5+1或6+1，户型以舒适性为主四房135-
20、15040%跃层160-17010%11F11F小高小高层约10%三房100-11570%一梯两户，户型以舒适性为主四房120-12530%18F18F小高小高层约15%两房70-7540%两梯四户，户型以紧凑型为主三房90-10550%四房110-12010%高高层65%一房35-4015%两梯六户，两房60-7050%三房80-9535%潜在潜在项目之目之恒大恒大华岩岩项目目潜在潜在项目之目之恒大恒大华岩岩项目目目目标客客户定位定位中高端物业：主城各区中高中高收入人群、周边的私私营企业主以及企事业中高中高层管理管理人员。物物业形形态定位定位商业+花园洋房（清水，5+1或6+1）+11F小高
21、层（精装）+18F小高层（精装）+高层（精装）九九龙园园C C区区调研研对本本项目的启示目的启示中高端及高端客户被恒大、金科阳光小镇项目截留低端客户被高层项目截留那么：本本项目目对于主城客于主城客户的机会点的机会点中中端端客客户双福园区及周双福园区及周边在售及潜在在售及潜在项目一目一览表表项目名称占地面积（亩）项目名称占地面积（亩）恒大金碧天下3000海洲时代65晋愉项目3000协信项目3000双福园区配套小区237渝西半岛534双福园区还建房294中天元项目500隆鑫双福配套224水岸花都3栋小高层+4栋高层在售在售项目，其余目，其余为潜在潜在项目目在售在售项目品目品质两两级分化分化未来中高
22、端物未来中高端物业增加增加在售在售项目分析之目分析之恒大金碧天下恒大金碧天下容积率： 1.39 建筑密度：20% 绿地率：30%30630730830931031131231331431531631731831932032132229329429529629729829930030130230330430529229029128928828728628528428328228028127927727827627527427327227127026826926726626526426326226126025925825725525625425225325124925024824724624524
23、324424224124023923823723523623423323023123222922821322722622522422722322222122021921821721621521421221120921020820720520620420320220120019919819719619519419319219119018918818718618518418318218118017917817717617517417317217117016916816716616516416316216116015915815715615515415215315015114914814714614
24、5143144142141140139138137136134135133132131130129128323324325326327328329330331332333334349338340335336337341342343344345346347348349350354358353352351362361360359355356357363364365366367368369370371374 375378372373376377379380382383385386387388389390391392393394 395 39638739839940040140240340440540
25、6407408409410411412413414415416417418419420421422103104105106107108109110111112113114115116117118119120121122123124125126127381384在售在售项目分析之目分析之恒大金碧天下恒大金碧天下类型户型楼层高度单套面积总户数总面积联排别墅C1-1-82两边149.280114382中间140.9C1-2-62两边157.95243708.42中间152.8C2-1-82两边198.96412465.62中间193.4C2-2-62两边191.676612472.462中间187.
26、63C3-1-82两边231.3163483.62中间213.2C3-2-82一边255.4409868.452一边266.82中间241.91合计29053437三种别墅合计673135540产品分析品分析类型户型楼层高度单套面积总户数总面积小高层户型楼层高度单栋面积总户数总面积D1112466.47889909.16D2112640.1772687483合计81497392.16高层户型楼层高度单栋面积总户数总面积一梯六户33暂未销售784183.98.23一梯六户33暂未销售293216408.25一梯六户33暂未销售78419262.99合计4500396769高层合计53144941
27、61别墅、高层合计5987629701配套分析配套分析娱乐中心：KTV、电影院等商业中心：超市、药房等日常生活配套运动中心：羽毛球、篮球、网球、游泳池、沙滩排球等会议中心：会议室等健康中心：门诊部、SPA宴饮中心：中西餐等各类餐饮6 6大商大商业中心中心+ +五星五星级配套酒店配套酒店产品开盘售价当前售价涨幅独栋别墅8000双拼别墅65009000-1万38%联排别墅4600板式小高层3900480025%交房交房标准准1200元元/的精装修的精装修产品价格恒大恒大项目留目留给本本项目目的机会点？的机会点？联排别墅单套最小面积141平方米，小高层单套面积最大121平方米。洋房在哪里？130平方
28、米左右的洋房在哪里？别墅产品未送大面积的地下私家会所，没有停车位考虑，次主卧功能不突出。前面没有好产品铺垫，预留本项目产品亮点空间。机会点之机会点之 产品品金碧天下让六大配套中心提前呈现，也弱化了本项目的配套劣势，但六大配套全为集中式大型商业，且位置处于项目内部那么：特色和亲邻的商业在哪里？哪里有小面馆？青蛙、麻辣鱼？机会点之机会点之 商商业这些都是本项目商业的机会点另外：金碧天下的小高层已售95%,我司预计33层的高层产品将达到4500元/平方米。金碧天下的价格不断拉高,也间接拉高了本项目客户的心理价位，预示价格可利用空间大,更利于快销开发战略的实施。机会点之机会点之 交房交房标准、价格准、
29、价格金碧天下1200元/平方米的精装标准，实质间接提升了售价，如本项目采用清水房，相比金碧天下售价减去精装修价格，本项目价格价格更具竞争优势。物业形态：4栋18层+3栋32层高层+商业+办公；住宅面积区间：60-102平方米；商业面积区间：32平方米以上；客户群定位：本地及周边中低客户群。典型典型项目之目之水岸花都水岸花都潜在项目之晋愉大岭湖项目为休闲渡假定位，以主题公园、商业和渡假洋房、渡假别墅为主。渡假定位预视开发周期很漫长，价格和产品属于高端打造。洋房有可能为渡假小洋房。本项目与大岭湖之间的竞争，关键要形成开发时间上的错位。地产大鳄拉升区域形象促进区域房地产发展双福园区房地双福园区房地产
30、市市场小小结产品两级分化严重缺乏中间形态产品客户差异化明显未来竞争激烈物业形态花园洋房商业形态中型商业和小型商业通过对双福竞争对手的分析，我们找到本项目的机会点第二部分第二部分项目定位目定位一、项目地块分析二、客户定位三、项目整体定位读懂一块土地建筑是土地里生长出来的，读懂一块土地，是开发商最先要思考的。这包含着土地看得见的物理价值和看不见的埋在地下的历史人文价值，读地人的眼光、水平、能力等因素将直接决定这片土地的最终命运。基本基本经济指指标 项目地目地质地貌地貌项目四至目四至SWOT分析分析占地：180亩用途：综合用地容积率：1.6建筑密度:30%绿地率：30%地地块价价值挖掘挖掘基本基本经
31、济指指标 项目地形地貌目地形地貌项目四至目四至SWOT分析分析地地块地貌以浅丘地貌地貌以浅丘地貌为主，内部高差主，内部高差较小，地小，地形改造成本形改造成本较小。小。内有溪水内有溪水资源、源、原生植被保持原生植被保持良好良好地地块内有内有电线穿穿过地地块内部内部还有有预制板制板厂和众多厂和众多农房待拆迁。房待拆迁。地地块价价值挖掘挖掘基本基本经济指指标 项目地目地质地貌地貌项目四至目四至SWOT分析分析恒大小高恒大小高层主主 干干 道道恒大恒大项目大目大门暂未未规划划N NS S地地块价价值挖掘挖掘基本基本经济指指标 项目地目地质地貌地貌项目四至目四至SWOT分析分析S优势1、具有一定资源源占
32、有；2、工业园区带来大量商业及住宅需求需求；3、版块内房地产初具影响影响力；4、低容积率适合多多业态开发。W劣劣势1、噪音大；2、交通等配套劣势较明显。O机会机会1、未来良好良好规划划带动房地产业的需求和发展；2、区域房地产有市场空白点空白点;3、轻轨交通打通交通瓶颈；4、龙头开开发商商入驻，提升区域形象。T威威胁1、拆迁仍未完成，影响开发进度；2、未来供应量比较大；3、宏观政策存在较大不确定。地地块价价值挖掘挖掘SWOT交叉分析S2+S3+O2：抓住市场机会点，充分消化消化周边市场，抢夺主城市场。O3+W2：利用轻轨交通拉近与主城的距离S2+O1+T2利用未来规划的利好扩大客户层面，以抵消较
33、高供应量。S4+T3打造中高段稀缺物业，体现物物业价价值，增加抗政策风险性。基本基本经济指指标 项目地目地质地貌地貌项目四至目四至SWOT分析分析地地块价价值挖掘挖掘价价值1：景：景观本项目具有缙云山景和地块内溪景的价值价价值2：借：借势 借恒大项目品牌、配套和产品打造的优势价价值3：政府：政府办公公政府办公大楼在项目旁，是双福园区未来中心位置的象征，且 促进商业发展。消消费者分析者分析透透视目目标消消费者的欲望者的欲望这个城市有一群人的愿望没有得到满足，因为没有满足，所以有着强大的，一触即发的消费动能！以铜为镜,可以正衣冠;以古为镜,可以知兴替;以人为镜,可以明得失. 二、客二、客户定位定位
34、从是否投从是否投资的角度，成交客的角度，成交客户购房的用途是？房的用途是？ 金碧天下山水资源、景观园林较好，生活配套齐全，成交客户主要用于居住，占到几乎一半的比例，但项目离主城距离较远，地块成熟尚需时间，所以居住兼投资的客户比例也较大，占了约三分之一。（一）恒大金碧天下购买客户对本项目的借鉴分析：客户认为该区域的产品，购买主要用途主要用途为居住居住，但如果不用来居住，用来投资也可！从居住角度看，成交客从居住角度看，成交客户所所购房的用途是：房的用途是：从居住角度看，成交客户购房的主要用途为当前居所，占了约45%，主要是由于别墅客户所占比例过高，而小高层一般都为未来居所，为父母购买或子女购买等所
35、占比例大致相当。分析：小高分析：小高层作作为未来居所，是指客未来居所，是指客户自身有房，自身有房，购买后用于后用于周末居住、父母退休居住、子女分居！周末居住、父母退休居住、子女分居！以下哪些以下哪些购房原因符合成交客房原因符合成交客户购房房时的情形：的情形：本项目成交客户主要是想增值保值，所占比例约27%，其次是为了更好的小区环境，约占24%，再次是为了更好的小区管理和生活配套，各占19%和16%，其他原因所占比例较小。保保值增增值是客户最为看重的因素，看重保值增值有别于单纯投资的角度看重，是满足居住要求之上的保值增值。这是成交客是成交客户第几次第几次购买商品房？商品房？ 本项目成交客户基本都
36、是二至三次购房，这部分主要为主城的购房客户，各占30%，而第一次购房的比例占到25%主要是因为父母为子女购房的原因，其实绝大部分依旧是二次以上置业。分析：主城主城购房客户占60%（二次和三次置业各占30%），说明本区域对主城购房客户有较大吸引力。成交客成交客户的年的年龄构成？构成？ 由于金碧天下项目位置偏远，且涵盖大量别墅高端物业，所以成交客户一般都是事业有成或准备退休或已经退休的中老年客户群体，年龄相对较大，35岁以上的占到了75%，其中主要集中在35-50岁，占到了66%的比例。业主以中老年客群为主，说明客户是以渡假渡假和对未来未来生活作准备。成交客成交客户的工作背景？的工作背景？由于主力
37、产品为别墅及小高层，所以成交客户的职业主要为民营/私营企业主及个体老板，占到44%，其次是企事业单位、党政机关及退休人员，大概各占10%左右金碧天下高端客金碧天下高端客户主要主要针对别墅，墅，小高小高层客客户为公公务员,企事企事业单位和退休人位和退休人员。成交客成交客户是否是否拥有家用汽有家用汽车 ？由于金碧天下位置偏远，成交客户目前绝大部分拥有汽车，占了约86%，其中2-3辆的约31%。汽车自有率达86%，是克服地段偏远，公交不便的主要因素。也说明，就算小高小高层客户的购买，均为有车的中高端的中老年中老年客户，作为未来居所，用于未来居住。当前居所当前居所别墅墅低低总价小高价小高层未来居所未来
38、居所主城客主城客户用于退休用于退休和子女成年分居和子女成年分居金碧天下客金碧天下客户本本项目借目借鉴恒大恒大项目的客目的客户定位定位对本本项目的目的借借鉴（二）九（二）九龙园区园区项目的客目的客户定位定位对本本项目的借目的借鉴主城客主城客户能够克服约15KM的距离去购买九龙园的中高端产品，作为未来置未来置业；本地块离九龙园项目约18KM，只要本项目的价格具有价格具有竞争力争力，也完全有可能再克服18KM去购买相同品质，但价格会便宜1000元的洋房，作为第二居所。恒大金碧天下小高层卖给主城客户，作为未来居所，用于渡假和退养生活、子女独立生活。九龙园项目卖给九龙园和大渡口区的二次置业者和追求低价置
39、业者。客户总结主力客群主力客群主城用于未来居所的主城用于未来居所的中端客中端客户园区园区本地本地企企业的的中高管理中高管理层和公和公务员及行政管理及行政管理层。本本项目要目要卖给谁？他（她）他（她）们是是辅助客群助客群园区本地园区本地的当前居住者和的当前居住者和主城追求低价但又主城追求低价但又想追求高品想追求高品质物物业的当前居住者。的当前居住者。三、三、项目整体定位目整体定位重重庆双福双福 别墅区洋房墅区洋房项目整体形象定位目整体形象定位诠释：站在重庆西区高度，借势金碧天下，地块远眺山景，近享河景，还可享受金碧天下六大配套和别墅环境，成就别墅区洋房。本项目：处于各别墅区和高尚住宅的版块内理理
40、 由由？现状：恒大别墅已成型未来：区域规划定位为高尚住宅区，协信、晋愉等项目会有别墅相继面世重重庆双福双福 别墅区洋房墅区洋房产品开品开发定位定位关键语：客户定位、短平快开发策略打造双福本地打造双福本地中高端物中高端物业物物业形形态定位定位花园洋房（花园洋房（5+15+1电梯）梯）+ +廊院洋房廊院洋房定位关键词：1.6、中高端、差异化、价值最大化、产品亮点不谋全局者，不足谋一域总是先有了土地，然后才有了规划和设想整体规划如同一盘棋，而棋应载道“和谐相依方成棋局”，只有首尾相顾、攻守兼备、审时度势、总揽全局，方是明智之举！第三部分产品设计建议一、地块分析与规划布局二、风格定位三、景观建议四、商
41、业定位及建议五、户型建议六、配套建议七、开发节奏建议一、地一、地块分析与分析与规划布局划布局整体规划理念“以大社区与组团设计在住宅区内部进行环境、景观及宁静居住氛围的营造，与外围的商业及步行街区的开放式布局形成鲜明的对比。”道路规划布局规划景观设计户型设计地地块块价价值值最大化最大化规规避噪音等劣避噪音等劣势势商业合理体量及布局道路分级人人车车分流分流系统合理流畅资源景观最大化风风格小品突出格小品突出景景观观品品质质感感附加值体现控制控制总总价价规划原划原则地块分级楼栋测算住宅规划建议紧邻主干道地块：是商业价值较高，可全部打造为商商业。A、B区:为纯住宅用地，建议与商业形成退让，保持居住纯粹。
42、建议该处打造为花园洋房花园洋房。C区:紧邻政府办公，地块优势相对较差，适宜做足项目整体容积率。建议打造成廊院洋房廊院洋房，且配备一定的小区小区辅助助用房用房。A A 区区B区区C区区规划原则地地块分分级楼栋测算住宅规划建议占地面占地面积建筑面建筑面积容容积率率绿地率地率建筑密度建筑密度180亩19.2万1.630%30%根据常规用地测算方法，及本地块规划指标，相关数据概算如下：为保证本项目的利润最大化，因此我们建议将花园洋房栋数尽量达到最多数，在这种情况下，唯有加高廊院洋房的高度以做足容积率。我们建议：物业形态搭配采用5+1花园洋房和11层廊院洋房搭配方式。规划原则地块分级楼楼栋测算算住宅规划
43、建议商商业面面积的比例和的比例和测算思考算思考1、临街面过长，做临街商业为洋房遮挡灰尘和噪音。2、充分利用临街面，将商业价值发挥到最大化。3、开发商的资金回收战略，决定本项目的商业更多是以快销为主，所以不能做大型集中式商业。4、恒大城的六大配套中心，全部为集中式大型商业，所引进的业态肯定是以大型超市、大型餐饮，健身和休闲等业态，所缺乏的小型和社区型业态，为本项目留出了临街商铺的市场空间.考虑后期商业销售的风险性，应控制单层商业面积在60平方米左右，建议商业楼层采用2F和3F相结合的方式,商业进深为14米。经过测量，地块临主干道商业的长度约为810米；大门、通道及两端退让长度约为200米，因此商
44、业净使用长度约为500米-600米。商业总面积约为19600，局部商业采用3层楼,大部分采用2层楼,商业占地约为8000,商业总体量约为19000，约占本项目总体量的10%。商商业面面积具体具体测算算商业体量：共计19000与总建面的比例在10%左右国际会议中心(先期为售房部)1万平方米运动中心(占地20亩)1.3万平方米健康中心(占地6亩)3000平方米餐饮中心 (占地16亩)1万平方米娱乐中心 (占地10亩)7000平方米现代时尚购物街 (占地14亩)4400平方米金碧天下的商金碧天下的商业面面积与本与本项目商目商业面面积对比比本项目商业的进深在14米,开间按4.2米计算,则标准商铺为60
45、平方米。如局部做3层商业,则中型商业的面积在150平方米左右。本项目临街商业，商铺面积适中，占总建筑面积比例为10%，金碧天下商业均为集中式商业，不能分割对外销售。本项目商业与金碧天下的商业呈现互补关系，添补了区域商业的市场空白。关关键词:价价值、景、景观、最大化、最大化住宅住宅规划建划建议廊院洋房花园洋房廊院洋房花园洋房地地块规划划初步初步设想想示意示意图思考一：如何使得本思考一：如何使得本项目各物目各物业形形态的价的价值最大化？最大化？A、B两区，两区，位置相对C区较好，建议打造项目主力产品即花园洋房花园洋房。C区，由于受到政府办公大楼的影响，位置相对较次，打造廊院洋房廊院洋房产品。此种产
46、品一方面可以做足项目容积率，另一方面可以从建筑高度上让办公大楼与花园洋房有一个缓冲度。大大门大大门设在目前政府办公处的C区，以避免对花园洋房等物业的影响。思考二：如何避免公路噪音及与思考二：如何避免公路噪音及与恒大恒大项目的相互影响？目的相互影响？为本本项目楼目楼栋建议将单体楼栋与公路之间呈9090度度左右摆放，使山墙直对马路，最大化的减少马路噪音。单体楼栋与恒大项目呈9090度度关系，相互对视影响最小。在商业和住宅之间设计绿化化带，用高大的数目遮挡马路噪音及商业对住宅带来的影响。关键词：90度、绿化带绿化化带示意示意图：高大乔木、绿化带、消防通道、不仅可有效有效隔绝商业和主干道对小区的影响。
47、还可以适当配置少量运可以适当配置少量运动休休闲设施。施。思考三：如何最大化利用各项景观资源？关键词：错开景观视线将楼栋尽量的摆放至恒大恒大单体楼体楼栋山山墙之之间；可增加缙云山景的视线开开阔视野野开开阔视野野楼栋左右左右错开布局，达到视野效果最大化。临近小溪的一排楼栋，主景主景观面朝向水景方向面朝向水景方向，二排楼栋摆放尽量错开摆放，在前排建筑的山墙之间处。组团景观组团景观组团景观组团景观楼栋左右错开布局后，可以形成多组团景观，避免避免了传统行列式布局景景观单一性一性的劣势。思考四：思考四：车库的的设计位置位置方案一：考虑人车分流，将车库集中设计在廊院花园在廊院花园地下地下处。方案二：如开发公
48、司从控制成本方向上考虑不做地下车库，那么建议在地上设计集中停集中停车位位，尽量保持小区人人车分流。分流。二、风 格 定 位关键语：与周边项目协调性、客户喜好喜好、洋房特质西西 班班 牙牙 风 格格风格为什么是西班牙？把这个问题回答漂亮了，我们的西班牙风情就能从万千风情中脱颖而出，并深入人心。喜爱艺术，一定向往西拔牙，因为毕加索、高迪、米罗；喜爱足球，西甲不会错过；醉心历史文化，可以去感受西班牙的古罗马痕迹；缘起西拔牙无限的憧憬，向往那片土地的热情奔放以及种种飘散在空气里的风情。说起西班牙总是令人浮想联翩热情、狂野、神秘、浪漫、自由、勇敢西班牙给人的总是无穷的想象。如果太阳有老家，那一定是在西班
49、牙!关于“外立面”的说明文本建筑的外立面使用了很多的西班牙式建筑符号，并配以西班牙式的弧形窗，使建筑外立面更富动感。外墙局部使用文化石和涂料，露台上采用木质花架、铁艺栏杆等。外墙面的色调则选用最单纯的淡黄色和白色，再以独特的铁花饰品构件装饰墙面，不仅显现出建筑形体结构的逻辑性，同时还通过木色格栅、凹凸有致的檐口等建筑符号与外墙的分层得到巧妙的处理，显示出建筑立面与室内空间密切的联系，使每栋房子都具有强烈的可读性。整个社区内的建筑形态上有很多圆弧形结构，包括墙体、拱门、弧形窗框，以及屋顶上使用的筒瓦，局部弧线与外立面的结合等细节的处理，将虚实相间的处理手法很好地结合在一起。色建筑的色彩之舞Col
50、or红与黄的搭配，红顶、黄墙构成外立面的基本色彩体系。味最美味的“原料”娴熟的运用各种石材，大量的木材、铁艺和陶艺等不同的材质，这些元素力图展现出西班牙的建筑风格淳朴、粗犷、自然。Taste外墙局部的文化石防腐木装防腐木装饰木格木格栅，西班牙，西班牙风格格标志性元素志性元素防锈铁艺阳台装装饰性的烟囱性的烟囱形线条是构造建筑形态的基础，它是建筑中重要的设计元素，西班牙风格的建筑线条不只是直来直去的线条，同时有比较自然的曲线过渡，使建筑在视觉上形成一种简洁不单调的独特造型。Shape自然的曲线过渡拱门、外廊设计，给人以原汁原味的感受社区社区发发展展畅畅想：想：醇正原味的西班牙醇正原味的西班牙风情情
51、城市在渴求我们的社区人们在渴求我们的社区但最终，能让人们安居于此的理由，还是这里实实在在的创造着一种超越西区人居的高尚生活关于关于“前庭前庭“的的说明文本明文本最先迎接阳光的最先迎接阳光的地方地方视觉愉悦和心理舒适来自前庭总体布局的变化多端，它是建筑中最具灵性的空间，庭院围墙由窗洞来完成私家庭院与公共绿地的空间转换与延续，让居者与自然更接近。同时，前庭也是主人进入家门前的半私密性质的过渡空间，景观小品的创意灵动、花木绿植的郁郁葱葱、高低错落的灌木、个性十足的剪修风格、日光月影的斑驳错落不但户户不同，而且步随景移，不会让居者走错家门。前庭花园前庭花园一楼采光天井前庭花园前庭花园关于关于“后院后院
52、“的的说明文本明文本智者能在自己的精神田地里种植智者能在自己的精神田地里种植智慧和思想智慧和思想后院的功能是非正式的公共活动场所，为居家休闲娱乐的室外空间。它作为居所的延展空间，我们一方面强调了它“贴人”、“贴地”的特性，让居者能在自然和谐中享受生活；另一方面，后院的围合成就了一种闲适的生活态度。colorful day院落以亲密邻里社群理论为指导思想，着力于创造良好的公共和私密空间。在建筑排布上强调适度的组团规模和良好的空间环境，为产生亲密邻里提供条件，从而形成一个守望相助的居住群体，达到“家”的私密性和“院”的共享性兼备。打造一种交流、安全感、彼此的欣赏和信任的院落精神。后院上二楼楼梯上二
53、楼楼梯二楼入二楼入户后院后院 二二楼花园楼花园庭院如瓶，生活如酒，庭院愈久，生活弥醇。关于关于“情趣阳台情趣阳台”的的说明文本明文本让愉悦的心情从阳台开始蔓延阳台和内庭院形成一个立体化的交流空间，轻松达到风景入室、视野出户的效果。似静止而又流动的渗透性空间，好像国画中的晕染，具有无穷美妙的意境。露露 台台露露 台台露露 台台关于关于“半地下室半地下室”的的说明文本明文本地下室，一个时间无法留痕的地方，不仅仅是因为它通常都脱离阳光，更因为很多人选择这里就是为了暂时的逃离，所以它通常都没有窗。如果进了社区的门就已经与别人拉开了距离，那么就无所谓逃离，只是享受。在阳光从屋顶天窗直射而下的瞬间，在窗前
54、被花草梳理过的阳光片段中，游弋在个人世界里。地下室，私我的演绎场在colorfulday，地下室不只是停车场和设备房，而是可采光通风并带有下沉式花园的半地下娱乐空间，也是私我的演绎场。超大空间、采光设计，无论是展示还是收藏，都游刃有余。关于提升品关于提升品质的的说明明关键词：电梯、入梯、入户大堂大堂挑空6m的入户大堂，本项目可只做挑空4米即可电梯关于廊院洋房的关于廊院洋房的说明明关键词：连廊、前庭后院、挑高纯板式跃层结构的大尺度，挑高6米的洋房式户前院落及后院花园，客厅上空的6米挑空等等，洋房级的空间阔度，尊崇感油然而生。何何为廊院洋房？廊院洋房？空中廊庭空中廊庭电梯梯6米挑空的入户前院入户前
55、廊备用风格新新亚洲洲风格格为什么要备用风格？重庆新出台“重庆市城市风貌特色规划设计暂行规定”，主城已不允许再建欧式风格，新亚洲风格容易通过规划。何为新亚洲风格？将传统意境和现代风格对称运用，融入西方文化，用现代设计来隐喻中国的传统。在色泽上保持自然材质的原色调，大多为褐色、核桃色等深色系，以实木、石材材质为基础，在视觉上给人以质朴的气息；是种混搭风格，以浓郁的亚洲区域文化为支撑，将日式崇尚的极简、东南亚风情万种的浓烈色彩氛围、中式雍容而内敛融合而成。 能够保留洋房的退台和地下室优势屋顶花园的使用会受到影响。原木，石材和涂料混搭，能保证本项目洋房的品质感。三、景观建议景景观规划理念划理念整体性：
56、整体性：与重庆城市文脉、自然条件、园林植物、城市机理相结合，力求使项目的景观设计于与城市气质、人文品位相吻合；与江北地区的环境气质、人文背景相结合，体现出与区域大环境的协调感，构筑婉约灵动的城市天际线；生生态性：性：所谓的生态就是尽可能少的消耗，最大化尊重原生地貌、保留原生物种，景观设计的根本原则为创造自然的景观空间，而非人工痕迹过重的设计手法；采用节约的小区组织结构，使用生态的，贴近家庭活动的建筑材料和建设技术以及适宜的植物生长的铺地材料，最大化的扩大软质景观的比例。符号性：符号性：colorful day以不同的景观符号营造出一种生活氛围，利用小品来进行表达，塑造出浪漫优雅的西班牙风情。生
57、活性：生活性：本着“以人为本”的设计原则，场景、环境、小品的功能的塑造都以生活氛围的营造为目的，将本设计方案所提炼出的西班牙风格理念贯穿景观设计的全过程，不仅有物质表现，更重要的是在环境中体现场所精神所带来的生活感受。开放性：开放性：社区舒展的规划体系与开放共融的规划理念使项目与城市、与自然、社区之外的环境沟通共融，构成城市景观中不可或缺的一部分。其中的院落空间和街区是比较明确的空间界定，也是一种有效的开放性沟通场所。主入口：地中海式水系结合大面积绿地与棕榈树；展示浓郁地中海风情充分利用溪景充分利用溪景资源，成源，成为小区中小区中轴景景观带之一之一草坪、草坪、鲜花花灌木灌木乔木木园林搭配体现层
58、次感；从下到上应有草坪、鲜花、灌木、乔木三个层级在楼在楼栋错开式布局中形成的小开式布局中形成的小组团景景观中，建中，建议以不同以不同花种花种打造多个以打造多个以“花花”为主主题的的组团景景观。花和花的院子花和花的院子景景观小品，演小品，演绎十足十足西班牙西班牙风情味情味楼楼栋之之间种植种植树木，以木，以规避避行列式布局的行列式布局的对视情情况况生态环境营造：控制软硬质景观比例，强调绿色带来的亲和感；铺装装细节变化化四、商业定位及建议商商业定位梳理定位梳理 商商业定位定位商商业定位定位诠释 恒大金碧天下商恒大金碧天下商业业态定位借定位借鉴六大商业中心定位：会议、健康、饮宴、运动、国际商业、娱乐。
59、留给本项目的商业业态：小型餐饮、便利店、药房、门诊、建材装修、面包房、水果、美发等，以上业态均为社区型商社区型商业业态。商商业规模模带来的新来的新问题19000平方米的临街商业（非集中式商业），占总建筑面积10%，如果只是社区型商业定位，很难全部消化；因此，本项目需要再把业态定位提高定位提高，满足招商和销售要求。商商业演演绎在商在商业业态的的选择上，上，不能任由自然的不能任由自然的发展，必展，必须有效地引有效地引导，以，以留住我留住我们想要留住的人想要留住的人为目的目的 譬如譬如 提升商提升商业业态，引，引领商商业潮流，消化商潮流，消化商业规模模从社区型商从社区型商业 到区域型商到区域型商业区
60、域商业物业，是在社区商业的基础之上，加上独具特色的商业中心，尽管这一类商业中心规模小于购物中心，但其业态分布广泛，完全能够满足区域居民的日常消费需求。这些购物中心的成功通常经历了一段客户培育期，在两到三年后成为该社区内的主要生活消费场所。与其相类似的商业物业形态，被称之为“邻里中心里中心”。 商商业定位梳理定位梳理 商商业定位定位商商业定位定位诠释 邻里中心里中心 社区型商社区型商业 + + 特色的区域型商特色的区域型商业商商业演演绎“邻里中心”是社区商铺和特色商业集合而成的一种商业形态。它是以特色商特色商业为主主体体，众多专业店、多功能商业服务设施为辅助业态所形成的聚合体。 从辐射范围来说，
61、邻里中心周边一般都有大型居住区，客源上是以吸引周边社区居民为主。相对于其他小规模的社区商铺来说，邻里中心所辐射的范围不是项目周边的一个或几个小区，而是整个区域内的居民区。 邻里中心设计目的阅读邻里中心里中心邻里中心既是购物、休闲、娱乐的理想去处，具有文化性、平民性、休闲性的特色。邻里中心具有商业特色，实现物业整体商业价值的优点，也具有商业街灵活、分散、多变的优点，同时又兼有放松、休闲、舒适的特征。吃吃喝喝玩玩乐邻里中心里中心商商业业态定位定位 吃喝双福特色餐饮中心园区办公楼在这里，双福的餐饮特色中心就在这里当前双福镇上的餐饮均为老旧的商铺，形象差，配套差，本项目正好升级双福餐饮。玩乐双福商务休
62、闲中心园区办公楼在这里，双福的商务休闲中心就在这里周边众多的工业企业，需要良好的，上档次的商务场所，本项目正好弥补商业空缺。按摩、足浴等。双福其他项目商业启示海洲时代临街小型商街小型商业弧形中型商弧形中型商业临街退出广街退出广场,作作为人流的聚集地和引人流的聚集地和引进人流人流商商业定位梳理定位梳理 商商业定位定位商商业定位定位诠释 商商业演演绎其他项目商业启示浩立碧海湾以以2层临街商街商业为主主局部局部3层精神堡精神堡垒作作为地地标和和风情情标志志项目商业设计建议商业楼层采用2层楼和楼和3层楼的楼的组合合，控制商业销售面积，又满足商业面积需求。临街全部退出广场，通通过小广小广场和中型广和中型
63、广场的的组合合，利于车辆停放和人流聚集。每隔一段距离，设置商置商业通道通道，增加商业的展示面，弱化商业的进深。商商业定位梳理定位梳理 商商业定位定位商商业定位定位诠释 商商业演演绎商商业定位梳理定位梳理 商商业定位定位商商业定位定位诠释 商商业演演绎风格演格演绎西班牙西班牙与住宅风格保持一致性形形态演演绎拼拼连、两、两层半半建筑形态主要为拼连式商业，然后通过道路、间距等把商业分成分段式局部做三层商业，以增加天际线及西班牙风情味演演绎元素元素木格木格栅拱拱门、廊、廊三三层五、户型建议户型型设计之之原原则关键语：附加值最大化控制总价面积梯度户型型设计之之元素元素花园洋房：退、露、错、前庭、后院、地
64、下室、屋顶廊园洋房：前廊、入户花园、挑空送面积、跃层花园洋房之户型配比和面积建议花园洋房花园洋房层数建筑面积一楼130二楼115三楼105四楼92五楼（5+1）125花园洋房户型设计之具体建议一楼：二楼：赠送下沉式花园与地下室本项目可以考虑做地上前庭花园，局部开天井保证地下采光赠送后院三楼：四楼：通过4楼在阳台处的退让形成露台通过5层在餐厅处的退让形成露台五楼五楼赠送多个露台廊园洋房户型设计之户型配比和面积建议户型建筑面积比例两房可变三房（客厅挑空）9070%一房可变两房（客厅挑空）7020%单配可变一房（客厅挑空）5010%廊院洋房之具体建议六、六、配配套套建建议本项目已有商业能满足日常配套
65、配套之生活与休生活与休闲本项目可利用恒大金碧天下大型商业，解决高品质生活需求。配套之社区运社区运动网球场、羽毛球、篮球半场、老年康体设施、儿童娱乐设施七、项目价格初步估算市市场基基础价格价格产品品综合加分合加分市市场动态递增比增比品牌附加分品牌附加分花园洋房套内均价：花园洋房套内均价：5500元元/商商业建面均价：建面均价：8500元元/廊园洋房套内价格：廊园洋房套内价格：4800元元/价格思考:金碧天下联排价格7600元/平方米,小高层价格5000元/平方米.考虑项目洋房品质,产品的附加值,园区加快成熟和重庆价格上涨速度,我司预计,2011年上半年,本项目的价格:八、项目分期开发战略一期(花
66、园洋房树立别墅区洋房形象)如A区为公务员团购房，可先启动该区。利用团购达到项目首期热销。如团购不确定，可考虑C区洋房，该区地块进深短洋房品质相对A、B区要低，利用有吸引力价格，拉动热销。二期：启动D、E区廊园洋房，利用一期洋房热销和形象树立,以及价格上的支撑,拉动廊园洋房快速热销。三期:最后开发B区或A、B区洋房,该区地块纵深长,园林绿化有打造空间,项目已较成熟,价格逐渐拉高能保证利润最大化。第四部分营销推广建议营销推广策略：推广策略：创造并造并满足城市的欲望足城市的欲望我们深知，我们创造的是消费者欲望的依归，但如何让消费者也从内心产生共鸣与认同，其间的纽带便是我们的营销与推广寻找属于城市的欲
67、望，找属于城市的欲望，让欲望欲望为我我们赢得市得市场！ 这个城市，我们也许生活得很满足，也许生活得很不满足，但我们都还存在着对生活的欲望，有些我们知道，有些我们不知道。城市的上空，左冲右突的欲望。找到了一群人，于是找到了一股欲望。我们要做的是，透视他们的欲望，引导他们的欲望。营销推广策略推广策略 ：当置业的欲望属于一个人，满足它只能导致一个人的购买，当置业的欲望属于一群人，满足它只能导致一群人的购买，当欲望属于整个城市，满足它必然将带来整个城市的追随。推广目的：推广目的：让社区生活模式上升社区生活模式上升为城市的理想模式，城市的理想模式，让整个城市成整个城市成为我我们的口碑，的口碑，让一群人在
68、一群人在这里找到心灵与生活的依里找到心灵与生活的依归案名建议莎士比亚曾经说过：”一朵玫瑰你叫它其他任何名字，听起来就不那么芬芳“。由于以上核心价值点带来热情,张扬的西班牙浪漫气息，为了更加忠实地还原项目自身浓郁的西班牙风尚,我们建议将案名改为：建议案名卡卡仑弗特是弗特是Colorful DayColorful Day的音的音译，直，直译为色彩斑色彩斑斓的的时光。光。通通过对现代西班牙代西班牙风情生活的提情生活的提炼，Colorful DayColorful Day是我是我们对项目最直目最直观最切最切合的感受。西班牙是一个合的感受。西班牙是一个热情的国度，情的国度，现代西班牙保留了奔放的生活色彩
69、，代西班牙保留了奔放的生活色彩，也包含了也包含了对多元生活多元生活艺术的解的解读，结合合项目所追求的高度目所追求的高度创新新细节打造，以打造，以及前庭后院及前庭后院错致的致的规划划设计，居住在，居住在Colorful DayColorful Day，意味着每个人心中的姿，意味着每个人心中的姿彩生活被完美地复活。彩生活被完美地复活。此外，卡此外，卡仑弗特是一个琅琅上口的名称，且能弗特是一个琅琅上口的名称，且能够第一第一时间将将项目所打造的异目所打造的异域域风情特色情特色传达达给受众。受众。金城金城卡卡仑弗弗特特建筑形态立面户型结构风格价值体系地段园林建筑服务居者*地段基础价值*园林成本价值、时间
70、价值*建筑即时价值*服务成长价值*居者决定价值重识产品价值体系*地段不可复制的别墅地段*居者高度统一的同质客群*园林首屈一指的风情园林*服务十年成就的服务口碑*建筑高度差异的宜居空间我在哪里？（区域破我在哪里？（区域破势）亮相篇）亮相篇我怎么我怎么样？（？（产品定位）品定位）Colorful Day新新现代，西班牙代，西班牙风情洋房情洋房金城地金城地产出品，出品，重重庆双福双福别墅区洋房墅区洋房，即将面世！，即将面世！我有什么？（价我有什么？（价值引入）引入）我主我主张什么？（品牌主什么？（品牌主张）或去西班牙一次，或去西班牙一次，或在或在Colorful Day浪漫一生。浪漫一生。金城金城卡
71、卡伦弗特，弗特，重重庆双福双福别墅区洋房墅区洋房。开开盘广告广告西班牙很西班牙很远，Colorful Day却很近却很近。金城金城卡卡伦弗特弗特，重重庆双福双福别墅区洋房，墅区洋房，8 8月月8 8日开日开盘发售！售！营销核心传播策略A.差异区隔，差异区隔，绝对影响影响视觉系统公关活动销售道具样板区B.户外外领军，活，活动造造势户外为推广主通路定向路演大客户策略大西区拓展C.攘外安内，定向爆破攘外安内，定向爆破聚焦双福新区，建立红色根据地诺曼底登陆占领九龙园城市公寓D.实景体验，现场打击会所提前开放物业服务提前体验E.高举高打，精准制导猛烈、高调入市集中火力爆发F.网络侵略，新闻助澜三大主流网站全面席卷新闻炒作推波助澜G.资源共享，源共享，联动借借势圈层营销品牌联动区域联动如果如果营销是一是一场战争！争！战旗：colorfulday主战场：双福新区和九龙园，占领后，成为红色根据地进攻号角：事件引爆，并配合大范围公关传播，重构竞争秩序空军：区域内密集的户外广告；网络广告；平面广告海军：以样板区为作战航母，成为主攻基地陆军：系列圈层式公关活动与营销团队一线作战并举END谢谢聆听聆听
