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1、专题讲座：我国房地产市场宏观调控政策评析一、房地产价格构成分析一、房地产价格构成分析二、房价上涨原因分析二、房价上涨原因分析三、三种房地产市场宏观调控政策比较三、三种房地产市场宏观调控政策比较四、房地产宏观调控的根本出路四、房地产宏观调控的根本出路五、政策的顾虑五、政策的顾虑 一、房地产价格构成分析房房房房地地地地产产产产价价价价格格格格构构构构成成成成建建建建设设设设成成成成本本本本土地取得成本土地取得成本土地取得成本土地取得成本 开发建设成本开发建设成本开发建设成本开发建设成本 银行利息银行利息银行利息银行利息 销售税费销售税费销售税费销售税费利利利利润润润润主要由供求关系和房地产市场结构
2、决定主要由供求关系和房地产市场结构决定主要由供求关系和房地产市场结构决定主要由供求关系和房地产市场结构决定二、房价上涨原因分析地价上涨地价上涨建建材材价价格格上上涨涨利率提高利率提高土地成本增加土地成本增加建安成本增加建安成本增加投资利息增加投资利息增加真实需求真实需求虚假需求虚假需求巨巨大大总总需需求求，房房地地产产供供不不应应求求房房地地产产市市场场高垄断性高垄断性开开发发商商操操纵纵房房价价建设成本增加建设成本增加开发利润增加开发利润增加房价快速上涨房价快速上涨房价的不合理上涨的三个点：房价的不合理上涨的三个点： 从成本角度：地价过快上涨从成本角度：地价过快上涨 从需求角度：投机需求从需
3、求角度：投机需求 从开发商角度：暴利行业从开发商角度：暴利行业三、三种房地产市场宏观调控政策比较1、土地政策、土地政策 土地供应量土地供应量 土地供应结构土地供应结构 a:别墅别墅 b:普通商品房普通商品房 c:保障性住房：保障性住房： 限价房限价房 经济适用房经济适用房 廉租房廉租房 2、货币政策、货币政策 货币政策货币政策 :货币供应量货币供应量 紧缩货币政策紧缩货币政策 当前紧缩性货币政策评析当前紧缩性货币政策评析3、财政政策：开征物业税财政政策：开征物业税四、房地产宏观调控的根本出路 （1） 物业税的内涵物业税的内涵 （2）计税依据）计税依据 （3）开征对象：）开征对象： 城市住宅城市
4、住宅 城市已出让土地城市已出让土地 农村住宅农村住宅 (4) 税率结构税率结构（4）税收归属：地方财政）税收归属：地方财政（5）土地出让金分成问题）土地出让金分成问题政策顾虑：美国次贷危机的启示一、美国次贷危机概况（一）美国住房抵押贷款市场（二）住房抵押贷款证券化（二）住房抵押贷款证券化 由于多数贷款的期限较长，一般为房地产金融机构要经过很长时间才能收回资金进行再贷款，严重影响了住房贷款的经营效果。因此，20世纪70年代发展起来的住房抵押贷款证券化应运而生（二）住房抵押贷款证券化（二）住房抵押贷款证券化 由于多数贷款的期限较长，一般为房地产金融机构要经过很长时间才能收回资金进行再贷款，严重影响
5、了住房贷款的经营效果。因此，20世纪70年代发展起来的住房抵押贷款证券化应运而生 住房抵押贷款证券化是指金融机构把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券。 购房人房贷机构投资银行对冲基金养老基金保险公司购买债券资金金月供区分两个概念商业银行：低利率吸收存款，高利率发放贷款，获取利差投资银行：投资银行是主要从事证券发行、承销、交易、投资分析、风险投资、项目融资等业务的
6、非银行金融机构，是资本市场上的主要金融中介。 最初，优级住房抵押贷款证券能够获高风险评级，同时其收益率显著高于同风险评级的国债或公司债。因此，优级住房抵押贷款证券获得了机构投资者的广泛追捧，发行规模也迅速扩大。当优质抵押贷款被充分证券化之后。逐利者开始将眼光投向了级别较低的次级抵押贷款市场。（三）美国次贷危机的原因（三）美国次贷危机的原因1、宽松的次级抵押贷款标准 首付款比例优惠：次级住房抵押贷款的首付款比例只有5， 2003年布什总统签署了美国梦首付款法案，推出了每年2亿美元的首付款资助计划，规定将为购房的中低收人家庭提供1万元或住房购买价格6的首付款资助。贷款利率优惠：针对次级债申请者大多
7、收入水平较低的特点，房地产金融机构开发出多种抵押贷款品种。90%左右是可调整利率抵押贷款；其中大约2/3属于228混合利率产品，即偿还期限30年，头两年以明显低于市场利率的固定利率计息，第三年利率开始浮动，前两年只计算利息，从第三年开始计算本金和利息2、基准利率上升和房价下跌基准利率上升和房价下跌 2000年年末美国IT泡沫破裂，特别是9.11事件以后，美国经济衰退严重，为了拯救美国经济，美联储降低银行利率。 美联储的低利率政策直接刺激了经济发展，房价快速上涨。20032006年4年间美国平均房价涨幅超过5O。 在2004年6月以后美国经济出现过热的倾向，美联储变更了利率政策，将方向转到缩小流
8、动性上。此后l7个月连续加息，房价出现下跌。高利率的次级抵押贷款用户因无法承受增长的利息而开始破产，成为此次次级债危机的起源。 当房价不断下跌、利息不断上升的时候，越来越多的次级贷款者不堪重负，无法按时还贷，次级抵押贷款违约风出现 经 济衰退降 低利率房 价上涨经 济过热提高利率房 价下跌（四）美国次贷危机的爆发（四）美国次贷危机的爆发2007年2月，美国抵押贷款风险开始浮出水面，欧美主要次级债的房贷机构，尤其是对冲基金受到冲击。第一波：一些不吸收公众存款、资本充足率水平低的次级债房地产金融倒闭。3月13日，美国第二大次级抵押贷款公司新世纪金融宣告濒临破产，次级债危机被引爆 第二波冲击:购买信用级别较低的次级债对冲基金和投资银行。6月22日，受次级房贷违约风暴重刨影响，贝尔斯登旗下两只对冲基金投资的次级抵押贷款支持的组合证券受到沉重打击，这两只基金双双陷入巨额亏损的困境。 第三波冲击:购买信用评级较高的次级债的保险公司、共同基金和养老基金、商业银行等。 第四波:2008年7月房利美和房地美陷入困境，其股价被“腰斩” 。美国财政部和美联储提出了救援计划，包括提供贷款以及部分国有化 第五波:即破产高潮和政府救市，雷曼兄弟和AIG（美国国际集团）公司宣布破产
