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1、公园里项目介绍公园里项目介绍罗湖福田区位区位中部物流组团中部物流组团项目处于深圳组团规划中的中部物流组团，其功能定位为特区综合服务功能外溢区，是全市重要的物流基地；项目紧贴城市中心组团，是城市向外发展的首要受益地带。东湖水库俊园俊园沙湾关沙湾关沙湾路沙湾路东湖水库万科公园里万科公园里交通条件交通条件交通路网枢纽，辐射范围大交通路网枢纽，辐射范围大万科公园里万科公园里布沙路布沙路深惠路深惠路丹沙路丹沙路沙湾路沙湾路丹坪快速丹坪快速公园里位于路网交汇处，周边既有快速路，又有主干路，通达性非常强：向南：向南：通过丹坪快速、沙湾路连接向北：向北：通过丹沙路连接向东：向东：通过深惠路-盐排高速连接向西：
2、向西：通过布沙路连接快速路：快速路：丹坪快速主干路：主干路：深惠路布沙路丹沙路沙湾路土地指标土地指标4747万平米大型生态高尚社区万平米大型生态高尚社区项目总占地：约项目总占地：约10.510.5万平米万平米总建面：约总建面：约4747万平米万平米住宅面积：约住宅面积：约3939万平米万平米容积率：约容积率：约4.5(4.5(含樟树布公园在含樟树布公园在内为内为3.4)3.4)总共分为总共分为4 4期开发，约期开发，约20002000余户余户项目景观资源丰富，围合公园而项目景观资源丰富，围合公园而建建地块地块一期一期二期二期三期三期四期四期合计合计建设用地面积26819189752954529
3、531104870总建筑面积13910092700126035114080471915其中住宅1014008750092415112900394215商业3450052001300100042000商务公寓3000030000幼儿园32003200其它配套23201802500容积率5.19 4.89 4.27 3.86 4.50 覆盖率5025262030绿化率1030404030配建车位8202508209102800一一期期二期二期三期三期四期四期樟树布公园樟树布公园公园资源公园资源有利于带动周边人流的聚集有利于带动周边人流的聚集本项目围合着公园而建本项目围合着公园而建公园有利于带动周边
4、人流的聚集公园有利于带动周边人流的聚集公园独有的景观资源和一定的体育设施公园独有的景观资源和一定的体育设施有利于提升项目形象和价值有利于提升项目形象和价值商业配套商业配套总面积总面积4.24.2万平米万平米，主要，主要集中集中在在一期，约一期，约3.53.5万平米万平米；本项目本项目商业面积商业面积/ /住宅面积住宅面积10%10%，商业在服务本社区居民的同时，商业在服务本社区居民的同时，亦需外部消费群来消费支撑，将商业辐射范围扩至周边区域亦需外部消费群来消费支撑，将商业辐射范围扩至周边区域; ;项目分期开发，各期指标已定，无法合并；项目分期开发，各期指标已定，无法合并；其它各期商业面积详见下
5、表：其它各期商业面积详见下表：建设用地面积：建设用地面积：104,900 建筑面积：建筑面积：472,000 其中：其中：商业面积：42,000一期：34,500二期：5,200三期：1,300四期：1,000 容积率：容积率：4.5建筑覆盖率：建筑覆盖率：30% 绿地率：绿地率：35% 配建车位：配建车位：2,800个商铺土地指标商铺土地指标1 1期期2 2期期3 3期期4 4期期公园公园樟富北路片区集中商业数量较少，大型集中商业片区集中商业数量较少，大型集中商业1 1家家( (万福佳百货万福佳百货) )，体量约为，体量约为3,0003,000；商业主要以街铺形式存在，整体档次较低，主要以满
6、足人们日常生商业主要以街铺形式存在，整体档次较低，主要以满足人们日常生活消费的活消费的餐饮、服务配套和休闲娱乐为主餐饮、服务配套和休闲娱乐为主。布沙路沙湾检查站沙湾检查站万福佳百万福佳百货货30003000名称名称位置位置楼层楼层面积（）面积（）代表商家代表商家经营状况经营状况万福佳百货万福佳百货布沙路与樟富北路交汇处33,000以非品牌服饰为主较好周边商业环境周边商业环境商业氛围浓厚，档次有待提升商业氛围浓厚，档次有待提升周边商业示意图：项目位于南湾街道，项目位于南湾街道，共有常住人口约共有常住人口约2929万，其中户籍人口约有万，其中户籍人口约有2.32.3万，约占万，约占8.0%8.0%
7、，以非户籍人口为主以非户籍人口为主；南湾街道地处沙湾关口，与罗湖区及布吉、平湖、横岗街道相邻，交通便利；南湾街道辖区面积为24.68平方公里，下辖12个社区，包括沙湾、南龙、宝岭、康乐4个纯居委社区，以及南岭村、沙塘布、樟树布等8个“村改居”社区。片区消费人群片区消费人群常住人口约常住人口约2929万万未来商业主力消费群：未来商业主力消费群：樟树布、沙塘布、沙湾、南岭等项目周边社区的消费人群（白领、中高层管理人员、公务员、私营业主、本地村民等）2311223112人人2272322723人人1665816658人人1823318233人人99049904人人2184021840人人253222
8、5322人人1497914979人人深惠路次级商圈约16万人核心商圈约6万人核心商圈核心商圈6 6万人万人次级商圈次级商圈1616万人万人片区消费人群片区消费人群核心消费人群核心消费人群6 6万，次核心万，次核心1616万万商业市场定位商业市场定位片区生活消费中心片区生活消费中心一期总面积一期总面积34500m234500m2：其中其中3 3万平米（万平米（如图中红线部分），已经承包给），已经承包给华润华润；华润会参照旗下华润会参照旗下欢乐颂的模式欢乐颂的模式来做，主营有超市、餐饮、服装及来做，主营有超市、餐饮、服装及日常生活用品类日常生活用品类万科万科+ +华润，强强联手，打造华润，强强联手
9、，打造“片区生活消费中心片区生活消费中心”1 1期期2 2期期3 3期期4 4期期公园公园樟富北路另外另外50005000米的米的5 5层小商业（层小商业（如图中蓝线部分），已经转交给村委，），已经转交给村委，由由万科协助村委招商中万科协助村委招商中，主要以大型餐饮、美容健身为主，主要以大型餐饮、美容健身为主 本项目依托现有公园景观资源及未来快速交通的便利，规划突出餐饮、休闲等辐射力强的业态，打造成集购物、美食、休闲、娱乐等功能于一体的生活消费中心，吸引片区、布吉其他区域及罗湖部分人群前往消费。商业市场定位商业市场定位片区生活消费中心片区生活消费中心“欢乐颂”是华润万家业态多元化大家庭中重要的
10、一员，属于华润集团旗下的以经营以经营零售、大卖场为主的购物中心零售、大卖场为主的购物中心。“欢乐颂”是华润万家未来重点扩张的新业态，其市场辐射范围为区域性的购物中心区域性的购物中心，主要满足家庭的日常玩乐购满足家庭的日常玩乐购。“欢乐颂” 的特点在于，通过这个平台，华润万家可以将旗下超市、百货、咖啡店等近1010个零售业整合个零售业整合其中，实现同时扩张。与购物中心大幅招募外来品牌入驻不同，“欢乐颂欢乐颂”内内60%60%的体量将由华润旗下业态的体量将由华润旗下业态以及紧密合作品牌实现一级控制以及紧密合作品牌实现一级控制，余下40%则由外来品牌入驻。华润华润“欢乐颂欢乐颂”欢乐颂深圳南山店欢乐
11、颂深圳南山店n以满足本社区及周边居民的日常生活需求为主，兼顾部分外来消费群的休闲娱乐消费；以满足本社区及周边居民的日常生活需求为主，兼顾部分外来消费群的休闲娱乐消费；n满足消费群餐饮、休闲、娱乐、购物等多元化需求，成为片区休闲购物的集合中心；满足消费群餐饮、休闲、娱乐、购物等多元化需求，成为片区休闲购物的集合中心；项目需具备的基本功能项目需具备的基本功能购物功能购物功能餐饮功能餐饮功能娱乐功能娱乐功能休闲功能休闲功能服务功能服务功能商业市场定位商业市场定位功能定位功能定位n本项目未来目标消费群主要以本社区本项目未来目标消费群主要以本社区、周边、周边及部分罗湖区居民的家庭性消费为主，辅以少及部分
12、罗湖区居民的家庭性消费为主，辅以少量量商务人士商务人士、公务员等公务性消费，、公务员等公务性消费，主要消费业态包括日常购物、餐饮及休闲娱乐等主要消费业态包括日常购物、餐饮及休闲娱乐等；消费者类型消费者类型收入水平收入水平消费特点消费特点消费类型消费类型商务人士较高收入相对较高，以公务性消费为主。餐饮、休闲娱乐公司职员中等/较高收入较稳定，消费频率较高，喜欢追求时尚、潮流，偏向冲动型消费。流行服饰精品、数码产品、餐饮、休闲娱乐年轻人群一般/中等收入相对不高，消费能力不强，购物频率不高。日常生活用品、快餐、休闲娱乐家庭家庭中等中等/ /较高较高收入较高，消费能力较强，消费较理收入较高，消费能力较强
13、，消费较理性，喜欢品质感强的商品，以家庭性性，喜欢品质感强的商品，以家庭性消费为主。消费为主。日常生活用品、品牌服日常生活用品、品牌服饰精品、餐饮、休闲娱饰精品、餐饮、休闲娱乐乐公务员中等公务性消费。餐饮、休闲娱乐商业市场定位商业市场定位消费群定位消费群定位34500m34500m2 2; ;规划精致生活区精致生活区，业态主要以大型超市、服务配套、品大型超市、服务配套、品牌餐饮、大中型酒楼、精品服饰、牌餐饮、大中型酒楼、精品服饰、珠宝首饰珠宝首饰为主，满足片区及周边居民时尚购物的需求。5200m5200m2 2; ;规划美食区美食区，业态主要以特色餐饮、银行、酒吧茶座等特色餐饮、银行、酒吧茶座等业态为主，满足片区居民日常生活所需。2300m2300m2 2; ;规划御园会馆区御园会馆区，业态主要以美容美容SPASPA、健身会、咖啡、健身会、咖啡、休闲餐饮等休闲餐饮等业态为主，丰富片区居民业余休闲活动。一期一期二期二期 三、四期三、四期 业态功能布局业态功能布局业态整体布局业态整体布局
