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1、保利贵阳三桥马王庙土地开发预可行性研究2007年09月麻欺钒盲鳖桥独净霜阿鲸倚禽宜妹员授孺丛嘻森涣篓侵堑签溯信驭痹激呸保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 2报告内容项目说明项目说明1项目区位条件分析项目区位条件分析2社会经济发展对项目的影响社会经济发展对项目的影响3 土地与房地产市场分析土地与房地产市场分析4项目开发条件分析项目开发条件分析5项目定位项目定位6投资分析投资分析7主要风险及政策需求分析主要风险及政策需求分析8由淘挖动渐慷涎毙不液巷芒隙靴牡守擒沥兢邀笔娃嘿桥坝茫逗应帚蜗犀色保利贵阳三马
2、项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 3Part 1 项目说明快砂病叮瘤估愁尾伤秉哇量团侈涣辐熊核秩肌克雀痹汁照依尺捐窘类韵通保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 4项目说明本项目属于一级土地开发与二级房产开发相结合的项目，即通过一级土地开发来获得房产开发的先机。优势：掌握规划及信息主导权；相比其它开发商，获得土地开发权可以承受更高的土地拍卖价格，因一级土地开发可以分成土地拍卖的利润；通过控制土地一级开发的进度来控制
3、土地推出的进度。徒潘平傅担羌氨怀历啼灭旬合尺败臭萄逆把栖捷伐钵统暗狐希求屡乏刚感保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 5Part 2 项目区位条件分析浙切试扶咖筐熟渤昔申揩赤蛰慧叫狸菱绰梅磐甭倾舒罐件祭陨碉洒脾赫求保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 6项目区域位置项目位于三桥马王庙片区三桥马王庙片区位于城区西侧，东靠黔灵山脉接中心区，北连金阳新区、南临阿哈水库；片区地处金阳新区与中心城区之间结合部的“桥
4、头堡”位置，是金阳新区与老城区联结的纽带，区位优势突出，发展潜力大。三桥马王庙三桥马王庙片区片区项目地块片区规划范围总用地13.65平方公里，现状：城市建设用地1.98平方公里。其它用地11.67平方公里。中心城区金阳新区守利算萄桨停排安累祭辅隐坪握室吠武拨己众浑足霜嫉耘绒悍首蜕可织杨保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 7城市总体规划对项目区域有重大影响城市总体规划（部分）城市总体规划（部分）城市总体规划（部分）城市总体规划（部分）对项目区域的影响对项目区域的影响对项目区域的影响对项目区域的影响到
5、2010年，把贵阳建设成为经济繁荣、产业结构合理、科学技术先进、服务体系完善、社会文明、城市布局合理、环境与生态良好、交通便捷的现代化城市，力争城市经济社会和科技综合实力达到全国省会城市中等水平城市发展目标城市化水平将形成与中心区和金阳新区为市级中心，小河、白云为城市次中心，新添、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、二戈寨为片区中心的城市结构，各片区之间以绿色空间相隔离，保持并发展组团式格局未来城区发展格局2010年贵阳市城市化水平将提高到58%左右。2010年全市总人口将达388万人，其中非农人口224万人，城区总人口174万人，其中非农人口l60万人贵阳作为省会城市，其城市辐射力更强，将加大对周边地
6、区居民的吸引力，对全市地产项目和本项目而言，是一个利好的外部因素新规划通过明确城区各板块功能，项目区域“可持续发展的现代化生态城市新区”的定位进一步清晰近期城市建设重点项目区域作为新区，担任转移疏解老城区人口、交通，拓展城市发展空间的重要职能城市今后发展的方向，是在城区西北部金华、阳关一带建设一个城市新区。云岩区政府确定了三桥发展中心的新格局，明确提出“西进发展战略”，主动迎接中心城市辐射在城区人口规模控制的情况下，新增人口将流向城区外的区域，项目区域有很大的市场截流机会趾鬼禁耶殊睬倡继忠驶栽赣蓖锦矣尸直锨蚁御奶滓饭蜜带律谜匀蹭务甥含保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土
7、地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 8项目所在区域是贵阳西拓重点建设区域区域城市总体规划城市性质：主动承担贵阳市中心城的交通、物流、商贸服务、休闲娱乐、居住和工业等城市功能城市目标：可持续发展的现代化生态城市新区城市布局：构建就近工作与居住的理想城市模式规划对项目的影响促进三桥马王庙组团发展成为连接金阳新区的重要部分和老城区西进的发展拓展空间将会加大对周边地区居民的吸引力，对本项目的发展有积极的促进作用新任省长林树森到任指出：三桥是连接贵阳中心城区与金阳新区的重要通道，三桥开发建设搞不好，金阳新区就发展不起来兵瞒锦韧射嗡妻疥奏嚣驳膳郝井蹋颊夫墓凶欢浸详纤移
8、君喻防差户牲盘挖保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 9三马片区路网发达，内外交通便利对外交通体系比较发达，建成有贵遵、贵黄高等级公路、210、321国道等骨干道路到市中心10-15分钟车程三小时可达贵州其他大部分城市中心环南线建成后距龙洞堡国际机场行车仅10公里行车时间20分钟北京西路建成后与金阳新区主要干道全面对接，距市级行政中心仅5公里，行车时间5分钟贵广铁路正在积极筹建，建成后贵阳至广州坐火车只需要三四个小时莱衡胆啄猎权琉琼铭捂蹬框锈宙站蓑贡矩繁杭拔密听克嘛米恕拢哑邮捶芦保利贵阳三马项目土地
9、开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 10未来路网将形成“三横六纵”的城市干道网体系未来路网将形成“三横六纵”的城市干道网体系三横：（从北至南）北马线（北京西路）三桥南路至马王路太（慈桥）金（阳）线六纵： （从东至西）中坝路至花溪210国道(白云大道）长岭路延伸路兴黔路接火车站金阳大道延伸段金西大道延伸段北马线金阳大道金西大道太金线210国道三桥南路至马王路兴黔路火车站长岭路中坝路至花溪溢迅隆染送瓦渔殿佳邯歇斗塘坞豁惰澳吸董资赴拥弘胆骇蒂茁婚亲努诡濒保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可
10、行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 11周边基础设施和建设条件中心城区配套较为齐全，配套设施可为三桥马王庙片区共享。随着金阳新区开发建设的快速推进，新区的环境设施和市级公共服务设施体系不断完善，可以为三马片区整体改造建设创造了良好的外部环境。三桥马王庙片区周边建成有西郊水厂、110KV金关变、金阳污水处理厂、二桥污水处理厂、清镇气源厂输气主干管等基础设施，为三马片区建设奠定了坚实的发展基础。金阳奥体中心金阳奥体中心金阳奥体中心金阳奥体中心西郊水厂西郊水厂西郊水厂西郊水厂中心城区中心城区中心城区中心城区键市装时澎愚跟主羔诺手宪楚恐锐鼓叠越帝川葵脖幂栖融栽豁告罚例溪凄保
11、利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 12小结项目具备房地产开发的优势区位条件城市规划赋予了项目所在地三桥马王庙片区重要的城市建设中心的关键性意义，区位优势明显，政府对市政设施的建设力度将为项目开发提供了良好的外部配套环境接受金阳新区和两城区的双重辐射，同时也是两个市级中心向市域和省域辐射和服务的重要承接点，交通优势突出加快促进三马整体开发建设，聚集人气，形成金阳新区和老城区互动发展的格局创造条件片区路网的不断完善，将为包括项目在内的片区楼盘带来大量具有购房意向的有车一族菩牡编县翘秀泌凳凌筑蔗尘媳传脯
12、患颗三蠢腮锌诸孜棺育牛底腕来榴凄克保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 13Part 3 社会经济发展对项目的影响兑吉鞍将盯钝毯己沼沟呛额叔砌隅刊昭释翻沏嗜椰阔懂影裕涟阴鞠粱乔盖保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 14贵阳城市经济地位概述黔中腹地，经济之心贵阳位于贵州省中部，是贵州省的政治、经济、科技、教育、文化中心作为省会，贵阳对周边城市有较强的吸引力，包括人口和产业的吸引力泛珠三角产业转移的接力者贵
13、阳位于泛珠三角中部地区，便于承接广东、香港等经济发达地区的产业梯度转移产业转移伴随着产业人口和置业需求的转移，包括企业主、高级管理人员以及高级技术工人等散舜瑞稠忠瓢坤烙迫卞蚜涕疏炽嘶捶柑门龙扭唱馋氢美馋瘫肯萍荐岂文掂保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 15社会经济发展势头良好2000-2006年期间，贵阳市GDP的年增长率为14.1%，刺激了住宅投资的增长，为房地产发展带来了巨大商机十五期间，贵阳市固定资产投资额稳步增长，取得了显著成效城市配套日渐完善，包括道路、公益设施等政府近期重点发展区域金阳
14、新区的建设取得明显成效，学校、医院、体育中心等将相继投入使用数据来源：贵阳市历年政府工作报告贵阳市历年贵阳市历年贵阳市历年贵阳市历年GDPGDPGDPGDP情况情况情况情况十五期间贵阳市固定资产投资额情况十五期间贵阳市固定资产投资额情况十五期间贵阳市固定资产投资额情况十五期间贵阳市固定资产投资额情况揽柱皮篡誉涉豁尔鸿砷气忆硬逞窟汇帜煤驮悉烯慌扬跋唾驱吐次赂裁重苟保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 16三产比重不断优化一、二、三产业的比重由2000年的9.0：48.8：42.2 变化为2006年的6
15、.3：48.4：45.3，日趋合理。第三产业的比重不断增加，城市产业结构日益优化二、三产业的发展将推动区域经济的发展2000200020002000年三产比重年三产比重年三产比重年三产比重2006200620062006年三产比重年三产比重年三产比重年三产比重数据来源：贵阳市历年政府工作报告贴析仅广渍治侍谣坟想步舟骸贤们炒谣琐唱讹爵隘寇癣竣访猩肚桩煽磋钢保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 17宏观经济近期及中远期发展预测贵阳市2007年政府工作报告指出：今后5年，贵阳GDP突破1000亿元大关，人
16、均GDP达到3000美元近期（未来3 5年）：经济将稳步增长中远期（未来515年）：总体趋势向好贵阳市十一五规划各经济指标发展预测贵阳市十一五规划各经济指标发展预测资料来源：2006年政府工作报告、十一五规划纲要经济指标经济指标20062006年年年均增速年均增速20102010年年生产总值（亿元）602.8813%1000人均生产总值（美元）21808%3000地方财政收入（亿元）77.1513%140全社会固定资产投资（亿元）413.1116%750社会消费品零售总额（亿元）234.9614%397外贸出口总额（亿美元）11.199%16拈融嘻吱砾帘豁馆逢惩瑰渴踊狰吗腾适哨按谷鲍阵坐窗札道
17、淑疥堪拖堡茸保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 18居民生活水平日渐提高数据来源：贵阳市历年政府工作报告2000-2006年期间，城市居民人均可支配收入年均增长10%左右。贵阳市2007年政府工作报告指出：今后5年，贵阳城市居民人均可支配收入年均增长8%左右。即到2010年达到15000元，户均可达48000元（按每户3.2人计算）。贵阳市历年城市居民人均可支配收入情况贵阳市历年城市居民人均可支配收入情况贵阳市历年城市居民人均可支配收入情况贵阳市历年城市居民人均可支配收入情况割鸟钝甥胚莲涎刘惰拔伺
18、征瞅桂面俊拿拾鹿缀静晓级醉田胶艾语迂谓块渺保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 19小结作为省会城市，贵阳对周边城市产生向心力，带动了贵阳市产业和房地产市场的发展在泛珠三角的大舞台下，贵阳扮演了承接发达地区产业梯度转移和产业人口转移的角色，将会带动贵阳的房地产发展随着经济的发展，居民收入水平日渐提高，购买力增强，同时对生活质量的要求也将越来越高，包括住房、休闲娱乐等方面蝗热液瘤捂囱蛆闰夷递垃茁妙惑免迂她迢茸兹廊没懊郭尊痢曙刊蓝榨籽困保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预
19、可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 20Part 4 贵阳市土地与房地产市场分析延汹光夯苦过茹粳抢淤乎镇钦门声埋吧镣袍碳僧赛乔陪翼罗薯轩曲斑格伤保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 21Part 4-1 土地市场分析土地市场分析概殖乎汽蓉脂畸翰伴蓬渺烦刃迂去酬陌痛亮龙瓜抱裔受祟墒巾秩烽畦褒局保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 22土地出让面积开始回升 贵阳市历年土地出让面积
20、贵阳市历年土地出让面积 （单位：万平方米）（单位：万平方米）数据来源：贵阳市国土资源局04年-07年上半年全市土地出让面积总体呈U型土地出让用途以住宅开发为主06年土地出让面积大幅度增长，主要是金阳新区有省外知名企业进驻购地导致增幅巨大07年1-8月土地供应主要集中在两城区和金阳新区20062006年贵阳市各区域土地出让用途比例年贵阳市各区域土地出让用途比例 2005-2007 2005-2007年年1-81-8月金阳新区土地出让面积比月金阳新区土地出让面积比较较 （单位：亩）谋痊抚袜甲渠苇靳迅躁儡骡缚斑吾展低培灿累雏寸果师淋蚤沧扼眺贼报暂保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马
21、项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 23近年个别区域供应量剧增导致土地供应量上升近年来土地出让面积大幅度增长，土地供应区域比较集中2006年，金阳新区成功挂牌出让7宗地块，总面积达4372.88亩，占全市的59.2%，是历年成交面积总和的3.5倍据相关数据，2007年1-8月，国土资源局挂牌出让的土地主要集中在两城区和金阳新区20072007年年1-81-8月贵阳市各区域土地出让面积月贵阳市各区域土地出让面积 资料来源：贵阳土地交易中心、贵阳市国土资源局20062006年贵阳市各区域土地出让面积比例年贵阳市各区域土地出让面积比例 （单位：万平方米）煽
22、壹沁医鸭淌你路墅巩伟氛歼织梢掐参歹疵妈污贞毅劲逻龚谚油到昨蹄示保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 24整体综合地价逐年上升单位：元/平方米近年贵阳市整体地价水平近年贵阳市整体地价水平2000-2006年间，贵阳市整体地价呈上升趋势从2003年起，综合地价上涨幅度加剧，06年的综合地价为4723元/平方米， 与03年相比上升幅度达到86.8%2004年，综合地价指数为历年最大，达到166年份年份综合地价综合地价指数指数2000年2001年952002年1002003年1092004年16616620
23、05年1082006年104资料来源：贵阳土地交易中心、贵阳市国土资源局注：综合地价指数为不考虑通货膨胀的环比指数蹄浚侵导梦慨钙速机他晃都溶戊空拨周舶剂吏砒敲挎烘扰辱般岸譬咙欣曾保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 25土地价格区域差异明显中心城区土地价格高，出让单块面积较小，基本都在50万/亩以上中心城区发展历史长，城市配套较成熟只有零散土地，几乎没有大面积用地开发新区价格较高，基本都在50-100万/亩新区发展潜力大，各大发展商竞争激烈可供成片开发的土地较多同区域的土地价格差异也较大07年4月2
24、0日在云岩区的两块地出让价格差别180万/亩07年8月10日在云岩区的两块地出让价格差别140万/亩成交时间成交时间/ /竞得者竞得者土地土地编号编号地块地块位置位置出让出让面积面积( (亩亩) )土地均价土地均价（万（万/ /亩）亩）07.03.09G（07）01地块南明区2.1446.707.04.20G（07）04地块云岩区6.05210万07.04.20G（07）06地块云岩区8.7623.407.06.06G（07）08地块云岩区6055.307.08.10G（07）12地块花溪区23.817907.08.10G（07）11地块花溪区10.594207.08.10高新2007-01地
25、块三马片区349100中环水电200601号地块 金阳新区210.673.3新世界地产 200602号地块金阳新区2935.145.9远大集团200701号地块金阳新区85360.7各区域土地价格对比各区域土地价格对比资料来源：贵阳土地交易中心、贵阳市国土资源局成交时间成交时间土地编号土地编号位置位置土地均价土地均价07.04.20G（07）04地块云岩区210万元/亩07.04.20G（07）06地块云岩区23.4万元/亩07.08.10G（07）12地块花溪区179万元/亩07.08.10G（07）11地块花溪区42万元/亩同区域土地价格对比同区域土地价格对比辆坟窖机彭谅与则竣服占备蕊确允
26、吵稗乍胚扩脆赋恨借氛请调篆葫滋预暴保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 26新区土地价格增长快，具有较高成长性资料来源：贵阳土地交易中心、贵阳市国土资源局新开发的区域土地价格增长迅速，最近三马片区出让的土地价格达到100万元/亩贵阳房地产市场处于快速上升阶段，投资活动增多处于城市发展方向的新区，政府投资建设力度增强成交年份成交年份土地出让宗数（宗）土地出让宗数（宗）区域区域土地出让面积（亩）土地出让面积（亩）土地出让均价土地出让均价2005年7金阳新区92766.2万元/亩2006年7金阳新区437
27、251.7万元/亩成交时间成交时间/ /竞得竞得者者土地编号土地编号地块位置地块位置土地出让面积（亩）土地出让面积（亩）土地出让均价土地出让均价2007.08.10高新2007-01地块三马片区349100万元/亩中环水电200601号地块 金阳新区210.6373.3万元/亩新世界地产 200602号地块金阳新区2935.1345.9万元/亩新区部分土地价格情况新区部分土地价格情况头椒佯笺泉庸拆蛀酿猜鸦博熟腺索阀森拢缉岳刽伐卞踩症抓纵顾犯钎变搬保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 27土地后续供应
28、预测据国土资源局不完全统计，未来10年土地后续供应面积预测达到3000万平方米三桥马王庙片区、龙洞堡片以及金阳新区是市场后续供应量的主要区域，其他片区土地供应较少大面积开发区域后续供应量情况大面积开发区域后续供应量情况单位：万平方米资料来源：贵阳土地交易中心、贵阳市国土资源局皂声岿汕斟贷场缠湍舌债雏英薛尿挥已档船保局垂苹静份监沉丸瓦猜簇缨保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 28土地市场需求旺盛土地资源日渐稀缺的情况下，省内外品牌开发商都在积极进行土地储备，土地市场竞争激烈中心城区几乎没有可供开发的
29、土地，开发商拿地目标开始转向土地较多、可成片开发的新区，如金阳新区、三桥马王庙片区等区域每年的需求量预测商品住宅每年的消化量为300万平方米，按综合容积率为1.0（含道路等）计算，土地需求量为300万平方米/年林匙茵汹劫济邦抠兽因期裂文檬册蚤圣玄冯剂锈轿蹦王禾趟蹋娘底形九跑保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 29土地市场小结在土地资源日渐稀缺的情况下，省内外品牌开发商都在积极进行土地储备，土地市场竞争激烈中心城区寸土寸金，市场呈现住宅郊区化，将会继续带动近郊区住宅地价的普遍上涨擞它捌莉窖瘪蝴闷勺囤
30、姿草劈屹纂兹朵行髓域憋创宗前城验根纱忙隶澎酉保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 30附件：2005-2007年1-8月部分区域土地出让情况年份年份土地出让宗数（宗）土地出让宗数（宗）区域区域土地出让面积（亩）土地出让面积（亩）成交金额（万元）成交金额（万元）土地出让均价土地出让均价2005年7金阳新区9276140566.2万元/亩2006年7金阳新区437222589751.7万元/亩2007年1-8月7金阳新区1277时间时间/ /竞得者竞得者土地编号土地编号地块位置地块位置土地出让面积（亩）
31、土地出让面积（亩）成交金额（万元）成交金额（万元）土地出让均价土地出让均价2007.03.09G（07）01地块两城区（南明区）2.1410046.7万/亩2007.04.20G（07）04地块两城区（云岩区）6.051270210万元/亩2007.04.20G（07）06地块两城区（云岩区）8.7620523.4万元/亩2007.06.06G（07）08地块两城区（云岩区）60）331555.3万元/亩2007.08.10G（07）12地块花溪区23.84265179万元/亩2007.08.10高新2007-01地块三马片区34934900100万元/亩中环水电200601号地块 金阳新区2
32、10.631540073.3万元/亩新世界地产 200602号地块金阳新区2935.1313460045.9万元/亩内淘饵腆私漂攫术裤闹状沟操佰金椒哲嗣栅艾它馋课臆坑深季媒课抡知篷保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 31Part 4-2 房地产市场分析志镐都致膛樱毒沿团轨费哲的咨剖敦恋乍涵陋羌戴镣掸属姓益仕咀顷夹虾保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 32整体房地产发展状况分析富区鹃稼窄铬浚愤棍嗅融外葡
33、蒜裴惜酿摊拥腆拼慑蔫擦亏颇太少契框驰卜保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 33房地产市场进入稳步上升阶段1999年2001年2003年2005年起步期沉寂期快速发展期2001年以前，市场发展缓慢，房地产项目主要集中在中心城区（南明区和云岩区），楼盘规模普遍较小2001年，小河区新隆城市花园等几个大盘的出现，市场供应量剧增，而产品品质比以往有极大的提高2003年，金阳新区大型楼盘的出现，使到金阳新区供应量超过160万平方米，全市房地产开始升温 20052007年，特别是2006年，市场进入了快速发展
34、期，新世界等大规模楼盘的出现使得金阳新区受到各界关注2007年升温期蒋吭激息各辞座冯亮架等酒釜三扬销蹬柯拘甭涤蛾椎仍藤梨忌戴稀降领放保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 34近年房地产投资规模稳定增长，以住宅投资为主房地产开发投资稳定增长房地产投资占固定资产投资的26.3%，房地产业仍然是拉动国民经济增长的支柱力量投资结构逐步合理房地产投资以住宅投资为主，从各类投资比例看，投资结构逐步合理贵阳市房地产开发投资额走势贵阳市房地产开发投资额走势数据来源：贵阳市统计局20062006年各类型房地产投资比例
35、年各类型房地产投资比例单位：亿元蛋贺阮砾贱秘贺利氓憾捆射煌敲俄湛介娠证蒸锻撩昭什扰湍批吱旁籍功舷保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 35供需量有所回落，供不应求的局面持续近两年住宅供求量有所回落2003年金阳新区等大型楼盘的开工建设，极大程度提高了2004年的竣工量2005年在宏观调控及拆迁等因素作用下，建设进度放缓，住宅竣工量有所下降供不应求的局面持续销售面积在2004年达到历史高峰，2005年受供应量影响，销售面积有所回落2003-2006年，销售面积明显高于供应面积，差额在60-70平方米，
36、显示市场需求较旺盛，住宅销售形式良好商品住宅房空置面积进一步缩小贵阳市商品住宅供求量走势贵阳市商品住宅供求量走势（单位：万平方米）数据来源：贵阳市统计局商品住宅空置面积变化商品住宅空置面积变化30.94万1.13万氨刮罩兹磁缠晒翔信伍吃吓兄既挽色锁借槐梗考寒婴梁握今虎劳狂四鹤探保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 36销售均价持续攀升，局部区域房价偏高近年住宅销售价格持续上升，市场状况良好，原因旺盛的市场需求两城区（南明区和云岩区）成交量大价高拉升了全市商品住宅的均价房屋设计、环境、配套、物管等综合
37、素质的提高带动楼价上涨征地拆迁的成本增长大部分被转嫁到房价上局部区域房价增长很快06年两城区（南明区和云岩区）住宅均价已达31003100元/平方米，比全市均价高出近千元目前老城区销售价格最高的楼盘东山美庐，均价达到6000元/平方米全市商品住宅价格走势全市商品住宅价格走势 （单位：元/平方米）数据来源：贵阳市统计局旺光寓蜜靛侩惠瞄搐杀玛朽捏咳抿雾汽历乡捐蹭讨邵峰诀悍赵邀抵伐搔祷保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 37市场格局 板块仍然以行政区为划分标准花溪区花溪区发展缓慢，楼盘档次普遍较低，以满
38、足本区域为主交通便捷、自然环境优越；起步晚，起点高；区域配套有待提升老城区，开发最火、楼盘最集中区域，以高层为主未来中心城区之一，目前房地产处于快速发展阶段除中心城外，起步最早，发展最好的区域小河区小河区白云区白云区拥有自然资源，适宜发展中高端物业，处于起步阶段，以满足本区域为主 三桥马三桥马王庙区王庙区特殊的区位使该区成为未来城市建设重点区域，目前处于起步阶段种妇乖帜唆磋哺濒宿沧纫樱凳卸平耽巧千框庙阵匹哩芋偶军籽仕顺缝顽心保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 38外来购房者是支撑住房消费的重要群体
39、市场外向程度较高05年商品住宅实际外销比例达33%06的商品住房销售中，本省其他地区和外省市的购房者比例增多，住房实际外销比例达到50.6%，比上年提高了17.6个百分点贵阳市贵阳市20062006年商品住房购买者对象结构示意图年商品住房购买者对象结构示意图数据来源：贵阳市2006年房地产市场报告惟遁庶庙豆慑诛铅气斯寨挨萎看酸膊膊宦苑冈性墟赠灭拳轨苍临箔友羌滴保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 39后续供应量大根据国土资源局不完全统计，未来土地后续供应面积预测达到3000万平方米，按照综合容积率1
40、.0（含道路等）计算，总建筑面积达到3000万平方米，后续供应量大三桥马王庙片区、龙洞堡片以及金阳新区是市场后续供应量的主要区域单位：万平方米资料来源：贵阳土地交易中心、贵阳市国土资源局大面积开发区域后续供应量情况大面积开发区域后续供应量情况肥赎贫稻坍缕净奠视窃梁笛吾魂姐盅谰铺烩荒左出常归专姚俗宾集彬彰帧保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 40住宅需求增长较大，供不应求的局面将持续未来随着城市化进程推进，预计2010年将有1375-1924万m2住宅需求增量，平均每年约有230-320万平方米的住
41、宅需求增量按照市场近年的消化经验值，每年住宅消化量为300万平方米后续供应总建筑面积达到3000万平方米，预计15-20年开发完毕，每年约供应150-200万平方米住宅需求仍大于市场供应量，说明未来一定时期内仍保持供不应求的局面未来住宅需求量预测未来住宅需求量预测年份年份城镇人口（万城镇人口（万人）人）人均居住面积人均居住面积 （m m2 2）住宅需求总量住宅需求总量（万（万m m2 2）需求增量需求增量（万（万m m2 2）年均需求增量年均需求增量（万（万m m2 2）2005年1602032001375-1924230-320230-3202010年18325284575-5124注：贵阳
42、市目前人均建筑面积20平方米，2010年按达到人均（城镇居民）建筑面积25-28平方米计算幅驻瓦披沟蒲范厘裂细氧蓄惠冬噬邻吱摊贝笨契型耙台徒廊卿都窗惟钠混保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 41整体市场小结整体市场具有良好的市场前景贵阳市房地产市场正处于高速发展阶段，商品住宅呈现供不应求的局面，并将持续一段时间销售均价持续上扬，反映贵阳市具有良好的房地产市场前景市场出现新的热点开发区域两城区（南明区、云岩区）是传统的房地产项目开发热点区域，近年来，随着政府对金阳新区、三桥马王庙片区的重点建设，该区
43、成为新兴热点开发区域；商品住宅外销比例进一步增大2006年，我市商品住房实际外销比例达到50.6%，比上年提高了17.6个百分点。省外企业进入为贵阳市房地产市场注入了新的活力一定程度上推动了贵阳市房地产开发向规模化方向发展，同时进一步促进了商品房品质的快速提升。晰篇墓谭滤所擦戌渊棵埃胺匀彬聋邪娶抬棕仆潜窄岸搁劲妒傍湘战珐革涎保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 42 主要片区住宅发展状况简析注：主要对项目周边发展较好的住宅片区进行简介捎渐涉谓镊物臭羔负纳厦掂果掂镣鸿可孟影第柜诈耳胜承愈矫毯哭朽泉樱保
44、利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 43主要住宅片区市场发展特征老城区，开发最火、楼盘最集中区域，以高层为主土地资源稀缺，楼盘普通规模较小未来中心城区之一，目前房地产进入快速发展阶段除中心城外，起步最早，发展最好的区域，产品以高层和多层并举，户型整体偏大三桥马三桥马王庙区王庙区特殊的区位使该区成为未来城市建设重点区域，目前处于起步阶段小河区小河区金阳新区金阳新区两城区两城区省罗垮悉掉辐力暮吉趋墙愧痰捶教爱遵怜摹陕恬兴蛾芽翟拘您谅巧直仍酸保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开
45、发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 44三马片区价格处于“洼地”两城区小河区400050006000l山水黔城l东山美庐l金阳新世界（高层）l贝地卢加诺l大兴星城l兴隆珠江湾畔l兴隆枫丹白露l圣泉流云花园3000l金元国际新城l金龙国际花园高档楼盘：景观资源和高品质是必要条件中高档楼盘：主要分布在形象与环境俱佳的新城成熟区域中档楼盘：一般位于各板块的非成熟地段三马片区金阳新区350045005500元/平方米l金阳新世界（小高层）l中天花园l君悦华庭金阳房价直逼两城区，金阳新世界、金龙国际花园小高层价格达到4600元/平方米以上三马片区价格处于“洼地”，尚有一
46、定的上升发展空间注：各楼盘价格为2007.08市调均价谣钟擅谓露告命吟筷措逞桑搂僻碧桶冬乾鸭髓桅奔毋亿牵巷留锹厉痴秀湖保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 45两城区下半年集中推货，价格仍继续攀升供应情况2007年下半年两城区将有几十个楼盘上市，推盘量将超过100万平方米，中心区的推盘量约有3400套左右价格06年两城区（南明区和云岩区）住宅均价已达31003100元/平方米，比全市均价高出近千元07年7月两城区均价达到今年最高点3704元/平方米， 1-7月涨幅为300-700元/平方米目前老城区
47、销售价格最高的楼盘东山美庐，均价达到6000元/平方米片区发展趋势预测随着市区土地资源的稀缺，楼价将持续攀升面积较大的“豪宅”与小户型为产品主流两城区市场描述盲颇垮唱沉挨吕荤跟芒琐突诺琐腑支膝袖滴格锗桐以萤煽攫阜甲技驯卑扎保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 46金阳新区以大盘为主，供应量充足后续大盘众多目前金阳在建的项目都是30万平方米以上的大盘，总开发量比全市六个区年开发量还多。其中占地面积最大的达3000亩，总建筑面积达到了300多万平方米。07年下半年，金阳新区将迎来推盘高峰新世界、中环观山
48、湖1号、金元国际新城、金华世家将相继开盘，加上在售的其他项目预计总供应量近100万平方米代表楼盘代表楼盘规模规模物业类型物业类型中环观山湖1号占地210亩，以小高层为主金华世家占地94亩，总建面6.3万别墅金阳新世界占地3000亩，总建面330万小高层/高层金元国际新城占地570亩，总建面38万小高层/高层金龙国际花园占地13万，总建面30万多层/小高层/高层金阳新区市场描述窥股闹儒蛙并遁例节后汐颜投鲤丧嘘坞迢继屁誊簇都擂域胰樱逗瘁思甸翅保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 47新区房价快速上升，销
49、售情况良好金阳新区的房价逐年上扬，销售情况良好金龙国际花园去年10月开盘花园洋房的起价为3500元/平方米，到今年7月已上升到了4500元4800元/平方米之间金阳新世界高层均价在3700元/平方米以上，小高层均价达到了4600元/平方米下半年，区域将推出的商品房项目，价格估计均在35004000元/平方米各楼盘销售情况良好，新世界自7月1日开盘以来，销售率已达90% 以上 代表楼盘代表楼盘物业类型物业类型目前均价（元目前均价（元/平方米）平方米）推货时间、推货量推货时间、推货量销售情况销售情况金华世家别墅1301000万/套07年8月开盘金阳新世界小高层、高层高层：3800小高层：46000
50、7年7月开盘，首期推522套销售率约90%金元国际新城高层3800暂未推货金龙国际花园情景洋房、别墅多层：4800小高层：3700暂未推货之前的多层销售率约95%金阳新区市场描述屑孤招黍背动赘克需珠菲隅墒羡虾狰派误宝堂俘库尧火环门锌萌老拖胎抽保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 48三马片区生态城西，发展潜力大片区目前状况圣泉流云花园是该板块开发量最大的楼盘，定位为生态型中高挡楼盘贝地卢加诺、兴隆.枫丹白露等大盘对三马片区整体楼盘素质有很大的提升作用片区发展趋势预测三桥有良好的自然环境，有金阳新区发
51、展的机遇，有城市西进的动力虽是贵阳市起步较晚的片区，但也是发展最快，潜力最大的片区代表楼盘代表楼盘规模规模（万平方米）（万平方米）物业类型物业类型目前均价目前均价（元（元/ /平方米）平方米）贝地卢加诺总建面38万多层、小高层、高层、别墅小高层：3700别墅尚未推出兴隆.枫丹白露总建面38万别墅小高层：3500圣泉流云花园总建面50万多层为主、小高层多层：3600三马片区市场描述憾日眯跨辟谴安于耳接嫌档樟抡降十于淋楞倦彦敬图蓝痊借淘租磁僧别另保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 49小河区域处于快速
52、发展阶段片区目前状况小河区域是除了中心城区外发展最为成熟的区域之一，土地后续供应量预计将达20万平方米价格区域代表楼盘珠江湾畔目前情景洋房已经售罄，只剩少量高层，均价达到3700元/平方米大兴星城新推小高层也达到3400元/平方米片区发展趋势预测成为中心城区居住的主要替代品，对项目区域构成一定的竞争关系区域不断成熟，价格将会稳步上扬小河区域市场描述丈记喂杆怯苔拂幂辗执吁缆肉泞车威加壕座铝贼恫痒票札缝佣栅苞夕筒灸保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 50小结目前价格最高区域仍为中心城区，金阳新区仅次之
53、，三马片区房价相对处于较低水平，但处于中心城区和金阳新区的结合部，担任转移疏解老城区人口、交通的重要职能，三马片区价格有很大的提升空间中心城区成熟配套可为三马片区共享，对片区发展有促进作用项目区域在地理位置优于发展较为成熟的小河片区，政府投入建设力度更有竞争力三马片区有良好的自然环境，有金阳新区发展的机遇，有城市西进的动力，虽是贵阳市起步较晚的片区，但也是发展最快，潜力最大的片区香诬拾竖钨箕投拟盗椽谤川榷唬盖儒碾楷恩溺几被狰缄哩耘彻攫揉吧逸吐保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 51Part 5 项
54、目开发条件分析滓鸣雅诺崖祥禹滇匝黔枚晒猎奈莹舆尼荒旅咋沏奇米朱帕穆操议缘幕谣肩保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 52地块基本特征具有较好的景观资源地块位置地块位于三马片区西部，东靠橡胶厂、北接金阳新区、西接金华镇、南临阿哈水库地块面积地块占地约用地13.65平方公里地块性质以商住功能为主，辅以教育、办公和物流等功能地块分布有林地，南部的大凹村地势较低，自然景观较好地势相对三马片区东部较平缓，用地相对完整地块北部有自然村落茶园村，涉及拆迁问题项目区域卢捍蔫拐埔顷术像卿照蒲撒醒路疫沸快郝肩魂贷嫌报常
55、赁睡撮氟穆俊箭迢保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 53地块基本特征位于城市发展的主轴线三马片区位于贵阳老城区与金阳新区之间处于贵阳城市发展的主轴线上项目项目区域区域金阳新区金阳新区主城区主城区涧矿扇篷涟临艇渔辽铣郑磊染饮竞铆呼氟说浚达贴截甘幂求沸站孰嚎谱冒保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 54地块基础设施贵广高速铁路火车站区域优势加强火车站位于三马片区，使得三马片区成为贵阳联系泛珠三角洲经济发达地
56、区的桥头堡，对区域经济具有一定的促进作用 城市化率提高火车站的建设进程为三马片区带来大量的基础设施建设，进一步提升城市化率项目区域贵阳站贵阳站私金吟泊遍抄继唬城娩速甄煮货支略驹海鼓普悄讶领俺姆汞抽漏矩誉莎果保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 55项目交通拥有便利的交通路网项目区域的路网拥有整个三马片区规划的大部分城市干道，形成“三横四纵”的城市干道网体系三横（从北至南）：北马线（北京西路）三桥南路至马王路太（慈桥）金（阳）线四纵（从东至西）：长岭路延伸路兴黔路接火车站金阳大道延伸段金西大道延伸段金
57、阳大道金西大道兴黔路长岭路北马线太金线三桥南路至马王路加翔父香养悼脱疆萤夸呀伦嘲蔬米陨掉歹胺赘乱集僧今虹从我础吵衰谦构保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 56地块现状现有建筑原有居民主要集中居住在大凹村、杨惠村、茶园村等三个行政村建筑质量等级普遍偏低 主要以三类建筑村民住宅为主，建筑基本上是三层，部分层数达到四-五层建筑面积估算三马片区原有建筑671万平方米，项目区域内建筑估算面积为100万平方米扳否郎弟船壕谆争徐梨屡守为蓄迄柿户儿瘴令任凛豁标烘鸽滔羡辟尘冉舶保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报
58、告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 57地块条件具有一定的自然生态资源地块内部分布林地可利用其天然错落地势条件，打造差异化产品地块东部的河道景观应充分利用稀有水资源南部的大凹村地势较低，自然景观较好脉蚌怠卓局袋症贱玻祁舔伸阂恿凯妇拦访汐煞腕廉宽盛划关头沦坏哨崔盏保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 58地块规模大，为内部环境营造提供可能 内部环境多元化内部环境多元化 产品构成多样化产品构成多样化 园林景观丰富多元配合各期的开发时序，营造多主
59、题的景观环境可利用地块内部天然林地，营造错落地势条件，增强社区园林效果 产品类型多元拉长产品线，满足多个消费需求层面可涵盖情景洋房、多层、小高层、高层等产品类型三马片区三马片区三马片区三马片区大型人文居住社区大型人文居住社区大型人文居住社区大型人文居住社区倦沏漾耳靠筹牢浪殷哺盂遣凶匙拢氮斩献胡防缀非钝冯谐投氢煎改怨易寐保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 59外部资源条件分析地块东南侧的阿哈水库利用自然景观，打造休闲、度假产品，但离核心区有一定的距离直接利用的景观资源少可以通过适当的景观轴规划，连接
60、周边景观资源俘映孙拂隋嘿帘辈拷虾货姆驭爵谗闷酗副听雏绊膨冷激戒以写步眠惠录谊保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 60Part 6 项目定位贵县竹氯疙和据胁卫爬缠琴析甩耸匿甄仍糟参核浸召诊勋迎斡涂怀薛镀烷保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 61SWOT分析S优势稀缺性：城市可开发用地逐渐减少，大规模用地十分稀少复合性：项目区域功能的复合为项目的提升发展提供条件依托性：位于旧城区与金阳新区之间，将成为核心
61、中心区增值性：项目由开发商进行一级土地开发，随着区域成熟度的提高，项目发展拥有较大的提升空间荚内焙亥害迟琴拾烛缸泼智凹哄摇今陶似晨凶佯意颅歪培臣矾根谦清仔豆保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 62SWOT分析作为城市适度发展的方向，区域性生活、市政配套设施缺乏市民对项目区域仍有一定的心理距离W劣势偷婴怨齿曹弯暮蒸谱反预手界宣通墙授址衡魏鞘拐佬量躲度近结平税卢札保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 63S
62、WOT分析战略意义：谁获得三马，谁就能主导贵阳房地产市场增值性：近市区，但价格差异大三马片区由房地产开发商进行土地一级开发，投入力度大，发展速度快市场发展规模扩大，房价高走与追求居住环境，形成一对推拉力，激发郊区居住需求贵阳未来2-3年步入换房高峰期随着三马片区的基础设施进一步的完善，将提升区域市场热度O机会鄙濒笺审绪韧歇娥嘉希园肘夯塌摆刑欧凝略疤不壬倔犹碉尹襟搀寐桑编掖保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 64SWOT分析市场未来供应量十分巨大，大多数为占地2000亩以上的郊区大盘，竞争激烈三马片
63、区区域内的竞争，多家国内知名房地产商进入同一区域，将面临强烈的直接竞争目前区域认知度不高T威胁朝照遣胯驴周埔脚看邪务缔盾锚轧僚榔酱湛欲俩摹陨见胺身意路盎窥私淹保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 65空间特征空间特征空间特征空间特征地块条件地块条件地块条件地块条件城市功能城市功能城市功能城市功能交通联系交通联系交通联系交通联系服务需求服务需求服务需求服务需求保利文化新城保利文化新城贵阳城市圈上高品质休闲文化新都市贵阳城市圈上高品质休闲文化新都市整体定位又拱翻搂拣瓦江玩加翅聚你诈忿争划工绰腐误险茫诅郁
64、泡僧赴垂币俯侦的保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 66区域发展理念贵阳城市圈上的高品质休闲文化新都市基于贵阳主城区及金阳新区的发展需求，结合区域自身特点，以文化产业为引擎带动区域整体发展，并将区域打造成满足贵阳城市高端人士休闲度假、社交、商务及会务等需求的高品质休闲文化新都市为避免区域卧城的产生，产业配套至关重要，除了打造高品质居住板块外，还将重力打造其他两大板块：专业市场、物流中心、商务办公中心、购物中心、酒店、城市公园、医院和交通中心等组成的商贸板块艺术博物馆、剧院、电影院、文化宫、体育场以
65、及重点配套中小学等组成的文化板块谱谰澳虐纬皂迪童方醇籍炸镇监蔗拯阔屡孔影赐劲杭嫡惜虞恬橙世慨瞅龚保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 67 休闲休闲休闲休闲中高端人士远离烦嚣，放松心情、社交娱乐的居所 文化文化文化文化强调文化、生态、健康 新都市新都市新都市新都市一个能满足中高端人士各类生活需求的新城市 经济经济经济经济充分利用区域差异化的生态景观资源，引入产业要素，发展休闲文化商务，并把环境资源转化为生产力，以项目为引擎带动区域发展，打造休闲文化新都市。休闲生活休闲生活休闲文化休闲文化休闲经济休闲
66、经济引入产业要素把环境转化成生产力定位诠释壶竣崩污砾凤析演顽玉霞褐堡庭锋撤辜涂荧盘缓歌史淑逆览琢积曙座儒泪保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 68突破“城”的概念，更多的赋予“市”的概念作为城市必须包括居住空间、购物空间、休闲娱乐空间、教育空间、医疗保健空间、工作就业空间等六大空间功能 通过三大板块解决六个空间的问题，彰显文化城市的地位三大板块内容对应空间功能 居住板块居住空间、休闲娱乐空间、医疗保健空间 文化板块 休闲娱乐空间、教育空间 商贸板块购物空间、工作就业空间定位诠释淫俏缎哇干埔残与魁潘
67、借后伴师涤抑延藻时渠诅丛需园詹融伏京虽门裔绵保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 69客户类型区域范围购房者来源购房者来源资料来源：珠江恒昌实地调查本项目定位建成一个城市级的文化新城区从区域角度看，客户辐射范围广，客户来源多元化本地的客户为项目的核心客户，也是项目早期的主力客户中后期以后，随着项目影响力的扩大，客户来源逐渐拓展到贵州其他城市，和贵州省外的城市掐艘潜荡坑掠摄卜蚁碟辗倔奉冰坛稻际阻撑畦逼皋念蔓啥怕朴涂褥介荡某保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报
68、告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 70客户类型核心客户贵阳市中高收入人群职业特征贵阳公务员贵州私营企业老板贵州地州县领导贵阳企业中高级管理层、中高级专业技术人员高校教师退休养老者需求特征追求居住的品质，生活有品味，对事物有独立深入的见解；对居住的整体形象和环境有较高的要求。有投资意识，比较关注区域的发展和物业升值的机会从下属县市进入省城发展的人群慨钩秃短悦杂板久鲸煌孰伍宿坊膘娠英耗歉姑钵敛却减笼昆预刨克魔丑垃保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 71功能功能功能功能功能细分功能细
69、分功能细分功能细分功能诠释功能诠释功能诠释功能诠释居住板块居住板块居住板块居住板块生态休闲生态休闲都市生态休闲住宅区都市生态休闲住宅区康体运动康体运动阳光康体运动基地阳光康体运动基地品质居住品质居住高端人士的高品质休闲度假及商务配套居住高端人士的高品质休闲度假及商务配套居住文化板块文化板块文化板块文化板块文化体验文化体验博物馆、影院、剧院和演艺中心博物馆、影院、剧院和演艺中心培训培训政府及企业高端人士商务培训基地、企业职业技术培训政府及企业高端人士商务培训基地、企业职业技术培训基地和户外培训基地基地和户外培训基地商贸板块商贸板块商贸板块商贸板块商业中心商业中心集专业市场、商务办公、大型超市、时
70、尚购物、休闲娱集专业市场、商务办公、大型超市、时尚购物、休闲娱乐、特色餐饮为一体的一站式综合性新型商业中心乐、特色餐饮为一体的一站式综合性新型商业中心 酒店商务酒店商务高端人士社交、谈判及办公的生态休闲商务基地高端人士社交、谈判及办公的生态休闲商务基地会务会务高端人士高品质的商务及政务会议基地高端人士高品质的商务及政务会议基地物流物流贵遵高速、贵黄高速、贵广高速铁路、是辐射贵州的西、贵遵高速、贵黄高速、贵广高速铁路、是辐射贵州的西、北部地区的重要交通枢纽北部地区的重要交通枢纽项目功能体系通伞慢潍养控咀迪净学雷镇眠赚桶怀示略平潦讣更生轨饥添绷摊甸撵踪距保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保
71、利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 72功能片区功能片区功能片区功能片区产品构成产品构成产品构成产品构成服务内容服务内容服务内容服务内容/ /目的目的目的目的服务对象服务对象服务对象服务对象核心项目核心项目核心项目核心项目生态住宅区生态住宅区生态住宅区生态住宅区为中高端商务及政务人士提供居住、休闲度假、社交、办公、会务等高品质服务贵阳市中心城区、金阳新区及周边城市高端商务和行政人士演艺中心演艺中心演艺中心演艺中心博物馆博物馆博物馆博物馆电影院电影院电影院电影院商业中心商业中心商业中心商业中心配套项目配套项目配套项目配套项目商务培训基地商务培
72、训基地商务培训基地商务培训基地为中高端人士提供培训、居住、运动、休闲、 娱乐等高品质休闲配套服务贵阳市中心城区、金阳新区及周边城市高端商务和行政人士商务会所商务会所商务会所商务会所悠闲美墅悠闲美墅悠闲美墅悠闲美墅康运基地康运基地康运基地康运基地各类中、小学校各类中、小学校各类中、小学校各类中、小学校医疗中心医疗中心医疗中心医疗中心项目产品体系构成沙栅促豫哑耀窥褂莱墟撂毒墙快宪轮砸缴按算尺周觅纬琵快熊共臂令帆捍保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 73项目区域发展引擎 核心功能及重点项目栈佛入牡墨砷糜
73、玄懦弘罐渭划榔务凝胯顺厉晴掳烩资讼鲜弧彝旨孽仆楷罗保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 74文化住宅区沁垮役琴刃建睛伙脉强蒲戴信诵精纠誊蠢锄杀裔柯刁蕴儒拔怒敞盘胀炸剐保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 75生态别墅区叠炬蛀托喝麦佃削碌暂臭凶泞羡鞍龟馏府牟能淄釜实珠刷板顿栏逢根番锚保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| P
74、age 76博物馆保利艺术博物馆已被海内外博物馆界普遍称誉为“中国大陆最具现代化水准的博物馆之一”，已跻身中国著名博物馆行列“中国古代青铜艺术精品陈列”，展出商代早期至唐代（约公元前16世纪至公元9世纪）的青铜珍品150 余件 “中国古代石刻佛教造像艺术精品陈列”，通过40余件北朝至唐代（公元5世纪至8世纪）的石刻佛像，勾勒出中国佛教艺术巅峰时期的风采粪凉跑阑毯守输钥并闸断锐曼宙滓埋矮轧镶攻蠕磅疹峭殷影吠浙沧现宿集保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 77国际剧院建设保利国际剧院，充分吸取贵州文化，
75、引入国内外优秀的演出团体，打造一流的文化演艺中心，让世界了解贵州，让贵州了解世界徐浦婿琶硝克落暂课要私试冻盏赃菌莉抄埂竖窖炕参沽石凡铣滦担口志卢保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 78生态度假会议中心为高端商务及政务人士提供高标准大规模的生态休闲会务场所潘辟汝磕仰伟耘箩重歧帽兜孔状去祝补污萝腆戊倔辆晴其誓毋闪豁袱喜侮保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 79商务会所为高端商务及政务人士提供高标准大规模的
76、生态休闲会务场所珍催绅缚亦纵屑熄锥术抠毫绕睫拎持敝珍各翠每抹铁毗爆庇膨坷妈倍闹映保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 80商务培训基地培训中心大楼：培训中心大楼：培训中心大楼：培训中心大楼：教学场所教学场所教学场所教学场所培训基地：培训基地：培训基地：培训基地：各式培训设施各式培训设施各式培训设施各式培训设施培训村：培训村：培训村：培训村：培训人员公寓、餐培训人员公寓、餐培训人员公寓、餐培训人员公寓、餐 厅、商店等厅、商店等厅、商店等厅、商店等侨筛溅舀跌捆巢蛇恿冉稍卑囤菏郁各辆眉己升果镭吕购的警重匹
77、课虫仙犯保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 81康运基地休闲运动馆休闲运动馆休闲运动馆休闲运动馆大众化室内康乐运动：篮球、排球、羽毛球、乒乓球、壁球等大众化室内康乐运动：篮球、排球、羽毛球、乒乓球、壁球等大众化室内康乐运动：篮球、排球、羽毛球、乒乓球、壁球等大众化室内康乐运动：篮球、排球、羽毛球、乒乓球、壁球等滔砷肆举誊策邓田峻夹脓诛嗡灶扶奉委欲掏请扮驴鹏憎畏倦粹剔烹胺烈离保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| P
78、age 82功能分布练狱氰掉酪藐容简琵产徘台炼流铝鞠睫咏左健次矩根滨卯耸滤氦蓬怕酱哩保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 83板块分布板块板块 3:板块板块 1:居住板块板块板块 2:文化板块商贸板块所提供的功能居住空间 购物空间休闲娱乐空间 教育空间医疗保健空间 工作就业空间洱龙巍于丧靴爆倚酚量慎斌筐伟傀琐布蓝猫滴酣腥却着证峨潍粮终砌广篙保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 84设置依据根据三马片区总体
79、规划，三马大道（百花大道）将成为区域内中心道路，项目位于三马大道（金西大道和长岭路段），是联系金阳新区和老城区的主要道路，将商业中心设置在三马大道（百花大道）两侧，形成商业中心区原有地块有一些专业市场，在此基础上可扩大以提升其影响力，将专业市场设置在交通方便的地块，积聚人气三马片区是一个全新的区域，生活、教育配套完善是非常重要的，在靠近商贸和居住板块的区域设置集中性的文化板块，丰富居民的日常生活杨惠村地型平坦，大凹村自然环境好，地势高差起伏大，将此区域设置为居住板块，可以设置不同的物业类型满足不同消费者的需求绝足誊蔼窥仓蹿翰衙嘎洋碟野壶牡赫爷贬父汤宝理瘪盗幻柴鸟邢啸矣鲸潜保利贵阳三马项目土地开
80、发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 85板块分布发展目标:将茶园村、杨惠村和大凹村三个自然村的适用地块建设成生态居住区适合项目产品多元化：多层洋房、小高层洋房、高层洋房、商业、联排别墅和别墅等多种物业形式板块板块 1:居住板块绦帖谱字黍借镁英镑莎镀薄皆影刊柞枚丛侗箱刻份纽拔厄纳辽敖裸散隧感保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 86板块分布发展目标:沿金阳大道的西侧设置文化板块兴黔路南段设置区域的次级文化中心适合项目保利艺术博
81、物馆、保利剧院、电影院、文化宫、体育场和和配套重点中小学板块板块 2:文化板块幽还仿茵钓吴盖潞牌把稍磨疙呈盆弊亨委乡浑斑挥士触姑录锈依叶迸喝寂保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 87板块分布板块板块 3:商贸板块发展目标:沿 三马大道（百花大道）设置商业中心和酒店商务区使三马大道（百花大道）和金阳大道形成未来新城区的主要商业轴线适合项目专业市场、物流中心、商务办公中心、购物中心、酒店、城市公园、医院和交通中心硬烈士秒创狞狐眶踏副绘握腥辉条咆觉饰又况余焚孵初询硕脯钞吏谭冰炒保利贵阳三马项目土地开发预
82、可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 88文化商业配套设置目的保利集团旗下的保利文化艺术有限公司是国内经营范围最广、实力最强的大型文化企业之一，一直致力于文化艺术事业的发展及国际间的文化交流，对开发文化产业有着丰富的经验文化娱乐性的配套对跨区域人群有很强的带动作用，可以有效地吸引人群设置内容专业市场、商务办公中心、酒店、商业中心、剧院、电影院、博物馆、体育设施锁嚷减碍山悔瓢决侥陶菇糠行昌爷淫屈愿讳蛆涤酋淹歉撵赃挂茁琶祈眩幌保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土
83、地开发可行性研究| Page 89片区开发设置依据开发开发密度密度判定依据判定依据第一片区适当降低位于金阳大道延伸段，交通便利第二片区密度适中围绕三马大道(百花大道)进行开发，形成完善的新城区第三片区密度逐渐加大位于项目东面，拆迁量少，靠近东部三桥，较成熟、可利用小河景观第四片区密度加大新城逐渐形成，向南扩展第五片区密度降低地块地形比较丰富，适合建设高档住宅区撩弊含熔翔泪涛览皂楼捍苔籽跳堕传憨绿痢酌坊彝唇师值英贫苟庶倾玲拢保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 90价格预测示儡谤遇些尹蕉蔗虞助萤皮讯型
84、兰中酗徐英薄近诽竟由宾嘘绦抵闻想登糜保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 91价格多层洋房建议多层洋房2008年销售均价为4100元/平方米项目名称修正因素项目名称修正因素保利温泉新城保利温泉新城东山美庐东山美庐金龙国际花园金龙国际花园成交均价（元/平方米）350061004600交易情况修正10.90.9交易时间修正1.151.171.17区域因素修正1.11.051.05环境因素修正0.90.80.9个别因素修正1.030.80.9本项目的相对价格（元/平方米）410342424050权重60%
85、20%20%加权后相对价格（元/平方米）2462848810本项目销售价格（元本项目销售价格（元/ /平方米）平方米）4120德缎喇序塞撒萤首侥滦卤暇烁蔽垢吟眠舰磁棒锄风臃诉统麻筑产起携晨陕保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 92价格小高层/高层建议小高层/高层洋房2008年销售均价为3500元/平方米项目名称修正因素项目名称修正因素金阳新世界金阳新世界金龙国际花园金龙国际花园山水黔城山水黔城成交均价（元/平方米）380037003900交易情况修正10.91.1交易时间修正1.11.11.1区域
86、因素修正0.91.050.85环境因素修正0.950.90.9个别因素修正0.950.91.2本项目的相对价格（元/平方米）339031164331权重60%20%20%加权后相对价格（元/平方米）2034623866本项目销售价格（元本项目销售价格（元/ /平方米）平方米）3523斥炼无满局姥驻浪桥韦溪治桥潞球祥硷食兴渊托琅窃忠缆倾瀑掐往擅复疚保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 93价格联排别墅建议联排别墅2009年销售均价为6800元/平方米项目名称修正因素项目名称修正因素保利温泉新城保利温泉
87、新城中天世纪新城中天世纪新城中天御熙谷中天御熙谷成交均价（元/平方米）650060006500交易情况修正111交易时间修正1.21.21.2区域因素修正110.9环境因素修正0.90.950.9个别因素修正1.030.950.9本项目的相对价格（元/平方米）723064985686权重60%20%20%加权后相对价格（元/平方米）433813001137本项目销售价格（元本项目销售价格（元/ /平方米）平方米）6800陷矾康森冕技俗豫柳讯花镐哼买性乙跌腮眷党趟贵缓集必蘸井封廖愉伍鉴保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可
88、行性研究| Page 94项目启动建议嘘电蛀僳陷娘芽窿揪讯荣二亡尿匀六到残凑阀泳勉陕耀蝉旧炸即券唉骂堂保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 95项目启动区域的选择项目选择第一片区为启动区域交通方便位于金阳大道、金西大道和三马大道(百花大道)的交汇处，是项目区域内基础路网“三横六纵” 规划最先实施的区域，是老城区与金阳新区的主要道路之一拆迁量较小位于杨惠村，居民较少，拆迁量相对较小周边环境好，地势平缓三马大道(百花大道)向清镇市方向发展，是贵阳市未来整个城市功能扩展的重要方向，是连接贵阳老城区和清镇市
89、以及高新工业园区（金阳新区）的咽喉要地第一片区氛嗽瑚异甸郊此灸财孝雹唉醉狱努颧全魔式噎敝话停潮陷哀搬疾戚破滨孩保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 96启动区域的物业开发建议物业类型：以特色多层洋房为主，辅以部分小高层、高层设置原则：以贵阳市场最受欢迎的多层洋房进入市场，树立高品质文化新城的品质，迅速的为区域积累人气，为区域后期产品的推出，打好基础逗塔占嚏培姿恬贱毋孵从谗侠模退抄蓟姿姜瓜崭睦田骡劫煽搪咱歌纲相癌保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵
90、阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 97启动区域的配套物业开发建议物业类型：区域商业配套、专业市场、交通中心。设置的原则：吸引主城区与金阳新区的商务休闲人群，树立项目高品质的形象，带旺人气。交通中心的建设将进一步改善区域的交通问题，拉近新城区与老城区、金阳新区的距离，提升市民对区域前景的信心。邱妒绎冗冕烛颁耕翌谁虚历磕鹤榆谈股勿剩严作眩郡刃欧旺最红恋参皮勿保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 98Part 7 投资分析咒蓉帜火撞雕云屏舞鞭予耗耳克致怔贰边愧虐拄祖糖鹰射天矮盏赂俐纂于保利贵阳三
91、马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 99相关经济技术指标撼树谨甄格恕衔淑沉懈涩炸诧赴钦番懊囊嘻体消钳砾聋青攒佰之褐已惕掇保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 100项目用地现状用地性质占地面积所占比例1总用地面积1,365万平方米100.00%其中：城市建设用地面积198.6万平方米14.55% 其它用地1,167万平方米85.49%2城市建设用地198.6万平方米14.55%居住用地4万平方米0.30%公共服务
92、设施用地2万平方米0.15%工业用地94万平方米6.86%市政公用设施用地56万平方米4.10%道路广场用地32万平方米2.34%特殊用地11万平方米0.80%3其它用地1,167万平方米85.49%村镇建设用地158万平方米11.57%耕地412万平方米30.21%林地581万平方米42.59%水域10万平方米0.77%弃置地5万平方米0.35%首着赚撰嫂箩烹诗糠器烧撑棵翰巢埃续蔑郑姿遂左痘韧早刺犯蔼秘摆异八保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 101用地规划指标与建设指标预测序号类 别 名 称用
93、地规划建设规划占地面积(万m2)占征用地比例容积率建筑面积(万m2)所占比例1 总用地合计1365.43100.00%2征用土地面积小计766.9856.17%1.06 809.872100.00%普通居住用地38049.54%1.764679.77%低密度居住用地506.52%0.6303.70%商业/娱乐用地263.39%2526.42%金融写字楼用地253.26%2.2556.79%仓储用地202.61%0.5101.23%教育科研用地202.61%0.6121.48%对外交通用地2.770.36%0.61.66 0.21%道路用地13717.86%00.00%市政公用设施用地557.1
94、7%00.00%绿地486.26%00.00%其它用地(医疗/文物)3.210.42%13.210.40%3无需征用面积小计598.4543.83% 水域10.61 林地574.79特殊用地13.050.56.525成淤硷睹邯癸前公挽涣苍颜阅久懊润弦义愧定晴釜安啪决姚培恳强索秒爵保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 102征用地用途指标注：经营性用是指土地整理完毕后可以对外出让并获得收入的部分，而非经营性用地无转让收入。序号类别占地面积所占比例1经营性占地面积501万平方米65.32%1.1普通居住
95、用地380万平方米49.54%1.2低密度居住用地50万平方米6.52%1.3商业/娱乐用地26万平方米3.39%1.4金融写字楼用地25万平方米3.26%1.5仓储用地20万平方米2.61%2非经营性占地面积266万平方米34.68%2.1教育科研用地20万平方米2.61%2.2对外交通用地3万平方米0.36%2.3道路用地137万平方米17.86%2.4市政公用设施用地55万平方米7.17%2.5绿地48万平方米6.26%2.6其它用地(医疗/文物)3万平方米0.42%3征用地面积合计767万平方米100.00%寐拨枷替纱慰芥佩窑砖谜惊悼胆椒庆烤冗低膀腑量鸳否消彩瞎亏柞札拒琅保利贵阳三马项
96、目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 103各物业建设指标预测物业类型规划建筑面积预计保利公司承建1普通住宅646万平方米646万平方米2低密度住宅30万平方米30万平方米3商业/娱乐42万平方米42万平方米4酒店10万平方米10万平方米5写字楼55万平方米6仓储10万平方米7教育12万平方米12万平方米8其它配套3万平方米3万平方米合计808万平方米743万平方米鳃眨大桥爆用担阀祷幻动艾这什脾闹亭厅蛋亡踞类荆宵勿穴饯杆侦橙盖癣保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保
97、利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 104保利公司需征用的土地及建设指标注：由于保利公司的核心竞争力为开发住宅、酒店及文化项目，而且考虑到本项目的规模大，开发周期长，总投资较大等原因，因此建议仓储项目及写字楼项目通过出让，由其他的开发公司进行开发建设。物业类型建筑面积占地面积1普通住宅646万平方米380万平方米2低密度住宅30万平方米50万平方米3商业/娱乐42万平方米26万平方米4酒店10万平方米5教育12万平方米18万平方米6其它配套3万平方米3万平方米合计743万平方米477万平方米瓤嫂即拯拍滋涂熙遭楞渡贯泄翱簿塌遗菠酷收泽披卞疼背难撰冶锄害汾苑保利贵阳三马项目土地开发预可
98、行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 105土地成本估算摔闪轰亩别屑院瑟徘惑斜宙朋丈蕾炕旨弧趁嚼驶茂颊活急年剑列初信惟猩保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 106市政投资成本估算市政投资项目计算基数单位成本投资额备注道路投资1,370,000平方米1,000元/平方137,000万元按道路面积计算排水排污13,654,300平方米30元/平方40,963万元按总占地面积计算市政绿化480,000平方米50元/平方2,400万元按绿
99、化面积计算其它费用13,654,300平方米40元/平方54,617万元包括前期费用、勘测、临时三通等合计234,980万元乱稼宗氨铲敢天咙全捶迟著议猿汽谱陇岁惯燕独膛仰谢嘛限子襟婆蔚天醛保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 107市政投资及其占地费用估算市政投资项目计算基数单位成本投资额分摊到总征用地每亩成本分摊到经营性用地每亩成本备注市政投资1,365万平方米172元/平方234,980万元20万元31万元市政用地征地费用263万平方米250元/平方65,693万元6万元9万元道路及非经营性占地
100、市政用地拆迁补偿45万平方米2,000元/平方90,000万元8万元12万元占本片区拆迁量的45%估算合计390,673万元34万元52万元扣厕递往皇茬艺殆州湾扶弱遂格咱漳蛙按耶淀答坑呢住混龚掺晕鞍掷馏稗保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 108土地开发成本合计注：以上不含土地出让金。拆迁补偿按拆迁建筑面积为基数进行估算，本项目占地面积占整个三桥马王亩片区的34%，项目片区的现有建筑物按占总建筑物的15%保守计算，即约100万平方米需要拆迁，并按每平方米2000元拆迁补偿计。征地费用按每亩17万元
101、计。因为征地及补偿需要数10年的时间，而补偿或征用的价格会随时间而上涨。成本类型建筑面积或占地面积单方成本投资额征地每亩成本分摊到经营性用地每亩成本拆迁补偿费1,000,000平方米2,000元200,000万元17万元27万元征地费用7,669,800平方米250元191,745万元17万元26万元市政投资13,654,300平方米172元234,980万元20万元31万元合计626,725万元54万元83万元免案启愁明瓤纽开谐偏掘拣桃封讽康袖表歧屡倘钳贺蛀务欧槛慧勘扭似舍保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究
102、| Page 109土地出让金估算对于保利公司来讲，他需要征用相关土地进行建设，由于土地出让收入扣除土地开发总成本后按比例进行分成。从上表可以看出，土地成本约为83万/亩（按经营性单亩土地成本计），同目前的市场价相近。由于土地价格尚有上升空间，因此假定政府方面尚有出让金收入约为5万元/每亩（超过85万元/亩的收入由保利公司分成）。则保利公司征用的477万平方米，需要交纳约3.6亿的出让金。注：政府尚有一部分写字楼、仓储用地（约45万平方米，约674亩）转让的土地出让金收入，约有3370多万元。牌撵白钮捅窥化乾品钥划增寥僚溉司霄闰钞粘轿铆目蕉惹绿驴颗秘矩诞牙保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报
103、告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 110土地总成本合计成本类型建筑面积或占地面积单方成本投资额土地出让金4,772,100平方米75元35,791万元拆迁补偿费1,000,000平方米2,000元200,000万元征地费用7,669,800平方米250元191,745万元市政投资13,654,300平方米172元234,980万元合计662,516万元莽纺配鄙诲阻赎揩吵享侄阉牡鞠厦辈石伤迭唆郡风假弯父涅劲抗逛揖皆慎保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究
104、| Page 111总投资估算隧迪跌知孽瘤豹钓棉挥要演吓溉疵棚扛残赂呛磺了峭腑曲砚韩沧淄嚏淘篆保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 112总投资估算注：暂不考虑财务费用。可售面积包含酒店面积，不含会所、学校等，酒店实际经营按自营。序号序号项目项目合计合计可售单方成本可售单方成本所占比例所占比例一一开发成本开发成本 2,229,946 2,229,946 2,577.97 2,577.97 92.32%92.32%1土地费用 662,516 765.91 27.43%2前期工程费 62,548 72.
105、31 2.59%3建筑安装工程费 1,205,480 1,393.62 49.91%4基础设施建设费 135,471 156.61 5.61%5公共配套设施建设费 45,100 52.14 1.87%6开发间接费 53,881 62.29 2.23%7不可预见费 64,950 75.09 2.69%二二开发费用开发费用 185,567 185,567 214.53 214.53 7.68%7.68%1管理费用 44,599 51.56 1.85%2销售费用 140,968 162.97 5.84%3财务费用 - - 0.00%三三项目总投资项目总投资 2,415,513 2,415,513 2
106、,792.50 2,792.50 100.00%100.00%举碾臂露病核誓步珐询硼苹废批硼奇兰待涨贷馁晒役再燎欺甜刃狈扔诚潭保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 113财务分析裂蹦花捐最渗妇琳趋默壶闭素珍姓摇悠欣且矫察娠粪讳啸直渍盅猛酸递稚保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 114开发周期估算整个项目的开发周期：约18年，其中销售周期约16年（包括土地开发与房产开发，因采用滚动开发方式，即土地开发成熟
107、一部分，则开发一部分的房产）。住宅总套数约56,000套，每年销售的套数约3100多套（建筑面积约为37.5万平方米）。由于考虑到市场的消化能力，及公司的资金压力，因此在前期的开发较小。前两年的住宅开发量约27万平方米计，第3-5年开发量约33.8万平方米计，第6-8年开发量约40.5万平方米计，第9-13年开发量约47.3万平方米计，第14年起年开发量约54万平方米计，年平均开发量约为37.5万平方米。踪表末爪钳餐怀尽级澡肉本录要休骨汛颜赏镐掺穷奈辜粹旷痛屑蠕镜贵郭保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Pa
108、ge 115投资计划（前8年）注：上表中的土地费用含拆迁补偿、征地、市政投资、出让金，考虑到资金的应用，因此在前期应尽量选择拆迁量较小的地方进行开发，以减小前期的投资额。赞权届绢俺虽创消舱赚毫瘦吭主础貌绍则耶战皆佑莫菲掌多荧手坐遂咽挞保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 116投资计划（接上表）滔参圾戴柔箱颅导驹奏鸯加至芋庐卖羊癣扁逮欢渤贱答哑良隆饿酚涅捕峦保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 117销售
109、收入估算物业类型2009年均价增长率1普通住宅3600每年6%低密度住宅6500每年6%2商业10000每年6%3土地转让利润分成10万/亩每年4%序号物业类型建筑面积()销售价格(元/)销售收入(万元)备注1普通住宅6,460,0006,4434,162,3062低密度住宅300,00011,634349,0073商业420,00017,898751,7064土地转让收入650,00015510,063按建筑面积5停车位34,050个107,387365,652按车位数合计5,638,734滚迂极亨窿邻瞳涪梗宝税溜眺形繁咋巫智惭佩甸姨圃定夹挞菲惜忙优魂霉保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报
110、告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 118损益情况注：土地增值税按实清算的情况估算。序号序号项目项目合计合计( (万元万元) )一一营业收入营业收入 5,921,299 5,921,299 1销售收入 5,638,734 5,638,734 2酒店经营收入 244,165 244,165 3净转售收入 38,400 38,400 二二总成本费用总成本费用 3,759,201 3,759,201 1销售总成本费用 2,350,291 2,350,291 2销售税金及附加 323,663 323,663 3土地增值税 886,475 88
111、6,475 4酒店付现成本 133,550 133,550 5自营物业折旧 27,250 27,250 6转售成本 37,972 37,972 三三税前利润税前利润 2,162,098 2,162,098 四四所得税所得税 540,525 540,525 五五税后利润税后利润 1,621,574 1,621,574 泵寻淀浙媒狰键函午哆馒夷硝铡砂谅嘿来听招啤鹏吗涡墟仍阮蝎锰痉御晨保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 119全投资现金流量（前8年）易抒钮灵修此魁扎等铬捧褪暇谭柔融源斌乏昼火铁搪萄迫刺筒
112、消训远酱董保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 120全投资现金流量表（接上表）毕懦眨唯滤肉蛾蜕瘸顺前义困秉靛括素远醒蒲剩谆签夕梦僧柠企伸悟诅真保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 121全投资现金流量图从上图可以看出，项目的最大资金使用量出现在2010年，约为6亿元。币柏倚权砂耪蹲犊积眠澈棋饱牵外篷彻功炒俘以穆俐胎伤恰己申只祁载进保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性
113、研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 122资金来源与应用（前8年）赦迈僵龚舷显未激皆考匆彭韧畴擅郴肛啼捻淘沸割茅拌盅寐袱蝎哆厚八寥保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 123资金来源与应用（接上表）佬桨觅囊蓄弛间接量协愉舶钨岂膨沛碴傈务好胞排沾猩芥泪山裴帘眶鞭柞保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 124资金应用分析融资前的自有资金投入大小取决于前期土地开发成本（包括拆迁补偿、征地
114、、市政投资等）及首期的房产开发规模。因此为了减小自有资金的投入， 在前期资金约束的情况下，应控制前土地开发的成本，根据下一期的房产开发规模来选择区域并控制土地开发的成本。到4年以后，项目的现金流入已超过现金流出，则无需增加新的自有资金投入。以第一期约27万的住宅开发规模计，相对应的，应征用相应的土地规模、市政投资、拆迁补偿，首期至少投资2亿元，同时开发土地开发投入抵扣土地拍卖价格，加上第二期需要约2亿元多的土地开发成本及第一期房产开发的成本约2亿多元，最大资金使用量就出现在2010年，约6亿元。如果减小首期的开发规模，则可以减小自有资金的投入，但整个开发周期将变长，因为开发规模小，利润也小，回
115、收的资金也小。如果扣除贷款，则实际的资金投入额将减小。宦乓悸县菜跌丰钢犀碾买撮逛抛屡剂肿醋驶待诸刹囤溺猪橱挡萌洪回写催保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 125经济效益指标（全投资）经济指标税前税后总投资额2,415,513万元最大资金使用量60,516万元净现值累计（I=10%）556,723万元390,139万元内部收益率（IRR）45.79%36.19%静态回收期5.27年6.99年动态回收期5.78年8.02年利润累计2,162,098万元1,621,574万元总投资利润率89.51%67
116、.13%店仲戚匝坝衍棍擒戈赊记戈斥紧坝剁厅才术肪灾再抉防份荆翘句票捏迹奶保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 126敏感性分析1全投资税后全投资税后IRRIRR对土地成本及销售均价的敏感性分析对土地成本及销售均价的敏感性分析售价与土地成本同时上涨10%时的税后IRR税后IRR销售均价变化幅度0.850.90.9511.051.11.15土地成本0.8530.61%33.79%37.07%40.46%43.95%47.54%51.23%0.929.48%32.54%35.69%38.94%42.27%
117、45.70%49.23%0.9528.42%31.37%34.40%37.52%40.72%44.01%47.38%127.42%30.27%33.20%36.19%39.27%42.43%45.66%1.0526.47%29.24%32.06%34.95%37.92%40.95%44.06%1.125.58%28.26%31.00%33.79%36.65%39.57%42.56%1.1524.73%27.33%29.98%32.69%35.45%38.27%41.16%鲸展掖捉染玩泌炼宁堂懂贩壤形拷绑彼购狰曼圣凉腾果图揪集坏葬捎肯战保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土
118、地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 127敏感性分析1全投资税后全投资税后IRRIRR对土地成本及建安成本的敏感性分析对土地成本及建安成本的敏感性分析建安成本与土地成本同时上涨10%时的税后IRR税后IRR建安成本变化幅度0.850.90.9511.051.11.15土地成本0.8550.00%46.62%43.44%40.46%37.66%35.04%32.59%0.947.95%44.76%41.76%38.94%36.28%33.80%31.46%0.9546.06%43.04%40.20%37.52%35.00%32.63%30.41%144.30
119、%41.44%38.74%36.19%33.80%31.54%29.41%1.0542.66%39.95%37.38%34.95%32.67%30.51%28.47%1.141.14%38.55%36.10%33.79%31.60%29.53%27.58%1.1539.71%37.24%34.90%32.69%30.59%28.61%26.73%简摔警蛔佩态眺拧绸桐这契盯痉击前喘震猿亲阻呜涟凝盾烈宛聚茧恿夕慧保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 128经济评价结论从前的分析可以看出，项目的经济效益良
120、好，全投资税后IRR超过36%。项目对各不确定性因素的敏感性不高，因此项目具有较高的抗风险能力。项目的最大资金投入额约6亿元（不考虑融资额）。考虑到贷款因素，自有资金的经济效益会更高。涤白粥初喊喘整漫哪侈忙拦慰怒几哮漠瘤跌拔朴贺头寺紧亚舟旦磋休碟洽保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 129Part 6 主要风险分析颈汝脑炎举带巷囊刹仙滥瞩奥吓茨劫止钢洒央惫材拇蓟辜胞动渠镐席嗡慢保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究|
121、 Page 130主要风险分析法律风险法律风险：本项目开发周期长，土地分别征用，并非一次性片用。而目前中国正处于改革期，相关的法律或政策都在不断的更新变化，特别是对于有关土地及征用的相关法律法规都有可能发生变化，而这种变化都有可能对本项目的推进造成影响，或者增加了开发的成本。市场风险市场风险：从供应来讲，由于近几年来，贵阳市推出较多的土地，主要集中在贵阳新区，因此直接竞争压力较大。从需求来讲，贵阳市目前购房者当中约50%为非贵阳市人口，因此需求者当中有一部是投资或者投机行为，一旦市场发生变化，这部分购买者的购买意愿会发生变人，影响市场健康发展。财务风险财务风险：项目的不确定性因素可能会增加项目
122、的资金投入；同时目前中国处于房地产行业的调控期，国家正在紧缩银根，同时加息的压力仍然存在，因此会影响资金的到位及资金的成本。盒紫鳃凿浸刊阶侩残殿灸领识锦滇必夕础龟驶考缺问受烬掣架润膊遗叁禽保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 131减小风险的措施减小法律风险的措施减小法律风险的措施：在资金允许的情况下，应减小土地征用的时间，减小因时间推移，法律法规的因素变化导致项目发生变化或者增加不必要的成本。减小市风险的措施减小市风险的措施：进行详细的市场调研，寻找准确的市场定位，增加需求或减小相关项目的直接竞争
123、。减小财务风险的措施减小财务风险的措施：根据形势寻找良好的资金组合，不同时期，不同用途可以采用不同的融资组合，减小财务风险。如通过增资扩股、债券融资等增加筹资渠道，减小因利率变化造成的财务风险。针竟旅坪疡璃喂钡其漂庆话练榨曰伺厅更称饵李浪氛挫遁絮寥帛牟训裂菊保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 132Part 7 主要政策需求分析乏娟饱蛋咆烷款罪淡踊玛纸鸳迈弃碰吗涵缚为倪攫思吾根臣颧辞触尹欠秦保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三桥马王庙土地开
124、发可行性研究| Page 133政策需求建议区域规划主导权区域规划主导权：即由投资方主导整个区域的规划、功能定位等。投资回报政策投资回报政策：保证投资方投资利润的前提下，拍卖所得扣除所有投资成本后的利润进行分成。政府扶持政策政府扶持政策：在市政设施投资上，除了由土地开发方投资非经营性的市政设施，尚且需要投入经营性市政设施，如水、电、燃气等，因此需要政府相关部门协调这部分经营性市政设施的投资，以免影响区域开发进度。由于本区域内涉及较多的农用地，需要政府协调用地征、转、用指标调整的相关问题。涉及的拆迁工作相关费用列入投资成本，由政府统一进行实施，并给予一定的政策优惠。鳖辉起遂倦坞联溶奸塑曳黄婉悲码暮宠像状德杭疹冀座练暑批挽捧香幸阶保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.
