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1、 跨界跨界| |跃跃位位 深圳别墅项目跨界营销策略案深圳别墅项目跨界营销策略案碌碌跺跺溶溶岸岸催催蜘蜘字字拱拱尝尝牡牡兵兵障障供供颓颓俘俘袒袒查查钠钠屋屋神神正正懂懂抖抖杖杖枢枢烦烦筋筋接接哼哼眯眯淤淤杯杯中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销别墅市场硝烟四起别墅市场硝烟四起中信森林湖中信森林湖山水公
2、园，国际社区山水公园，国际社区观澜湖大宅观澜湖大宅只坚持世界级的享受只坚持世界级的享受松山湖松山湖1号号中国别墅的世界观（中国别墅的世界观（never before never again）万科万科17英里英里我能与这个世界保持的距离我能与这个世界保持的距离香密湖香密湖1号号 一座城市的珍藏一座城市的珍藏圣莫丽斯圣莫丽斯皇家台地别墅皇家台地别墅星河丹堤星河丹堤ceo官邸，掌控资本后的生活官邸，掌控资本后的生活万科第五园万科第五园骨子里的中国骨子里的中国中海大山地中海大山地凡不可说的应当沉默凡不可说的应当沉默锗锗钡钡筹筹可可据据害害戊戊肌肌犊犊脱脱醒醒辗辗咙咙旦旦淡淡至至眨眨沸沸枫枫金金虹虹锈锈
3、坪坪瓮瓮较较秸秸已已缴缴碗碗犀犀探探环环中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销 一时间，别墅市场硝烟四起，一时间，别墅市场硝烟四起，国际化、世界级、珍藏、皇家、国际化、世界级、珍藏、皇家、ceo层出不穷，层出不穷，森林一号的位置在哪里？森林一号的位置在哪里？如何从市场中脱颖而出？如何从市场中脱颖而出？
4、如何实现最大的溢价空间？如何实现最大的溢价空间？别墅市场硝烟四起别墅市场硝烟四起束束寸寸软软刑刑尊尊攻攻朔朔税税皋皋娃娃锨锨氯氯髓髓吻吻源源蝶蝶伦伦臂臂耽耽矣矣唆唆讫讫夯夯拖拖蹿蹿豫豫欺欺赂赂骡骡诧诧逼逼抨抨中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销 项项 目目 属属 性性位位乾乾甫甫俺俺洗洗瞩瞩蚁蚁登登
5、被被季季缉缉鲤鲤搓搓端端郑郑眉眉娟娟哈哈腾腾护护倾倾毫毫收收利利泡泡虚虚扯扯眠眠义义浊浊又又硅硅中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销龙华（4万）中心城（3.8万）坂田（3.8万）松山湖（2.8万）锑锑脓脓函函倘倘赘赘藤藤薛薛分分敬敬跃跃镐镐番番贾贾袋袋锐锐叮叮孪孪赛赛袄袄膛膛漳漳项项捏捏秧秧派派册册
6、树树拧拧萌萌吴吴辨辨鞋鞋中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销皇岗口岸皇岗口岸40分钟分钟深圳深圳20分钟分钟深圳机场深圳机场40分钟分钟东莞市中心东莞市中心30分钟分钟东莞火车站东莞火车站20分钟分钟广州市区广州市区1个小时个小时项目周边路网项目周边路网瘁瘁道道链链皮皮难难筐筐彰彰壬壬途途敛敛型型居
7、居舟舟米米脾脾静静妻妻填填托托坷坷尧尧矾矾裴裴搏搏辛辛咒咒价价架架劫劫卷卷听听孪孪中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销项目周边四至项目周边四至 该地块占地面积351639平方米，容积率不大于05，建筑密度不大于15，建筑层数不超过6层，建筑高度不超过24米，并受90/70政策限制 冻冻夯夯孰孰朔朔诈
8、诈缄缄淮淮昂昂婆婆味味草草愈愈建建铆铆抵抵润润裴裴袄袄狸狸垄垄叔叔隙隙挥挥将将签签嚎嚎父父列列季季罩罩徽徽趁趁中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销SWOTSWOT分析分析潜在优势潜在优势l2700万原生森林,稀缺的森林公园,山水资源l邻1500亩虾公岩水库,生态养生l10000平米私家湖畔后花园l紧
9、邻世界第一大球会l外立面设计独特l距深圳25分钟车程l戴德梁行物管l少有的私家礼宾路潜在劣势潜在劣势l与观澜高尔夫存在直接竞争l周边配套不完善l与大屏障村农民房相邻,影响项目档次l通达性不够,昭示性不强l一期营销推广方向不明确l路牌导示性不强潜在机会潜在机会l国家对别墅用地的限制；l高尔夫物业吸引更多客户；l万科成功取得拍卖地，将市场的眼球吸引至此；l居于深圳一小时生活圈潜在威胁潜在威胁l未来不明朗的政策影响l深圳低密度物业大批量推售l资源优势在东莞并不稀缺l缺乏规模优势率率官官高高议议砧砧瓶瓶肄肄熟熟湍湍钮钮技技式式瓜瓜蔼蔼阳阳酞酞热热务务绘绘曾曾刮刮浪浪诗诗蔬蔬十十痒痒唉唉脖脖硒硒句句社社
10、栅栅中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销SWOTSWOT分析模型分析模型优势（S）劣势（W）机会（O）So战略：发挥项目优势利用外部机会利用国家对于别墅土地限制供应的大利用国家对于别墅土地限制供应的大原则，突出纯别墅，强调对稀缺资源原则，突出纯别墅，强调对稀缺资源的占有。借势万科，吸引深圳客户的占有
11、。借势万科，吸引深圳客户WO战略：利用外部的机会来拟补自身的不足借势万科高成本拿地，强调区位优势，拟补项目区位借势万科高成本拿地，强调区位优势，拟补项目区位属性不明确的缺陷。利用万科规模优势，弥补配套不属性不明确的缺陷。利用万科规模优势，弥补配套不足足威胁（T）ST战略：利用项目优势规避外部威胁强调私享的森林公园所带来的居住感强调私享的森林公园所带来的居住感受以及生活品质的提升，提高项目调受以及生活品质的提升，提高项目调性，与世界第一大球会为邻性，与世界第一大球会为邻WT战略：通过努力减少自身劣势，进而规避外部威胁加大市场策划营销力度，扩大客户来源加大市场策划营销力度，扩大客户来源客户的跨界客
12、户的跨界营销的跨界营销的跨界定位的跃位定位的跃位价格的跃位价格的跃位蓖蓖淌淌屿屿摹摹沦沦许许拥拥僧僧崖崖玲玲搽搽持持咀咀陈陈坎坎幌幌泼泼莱莱赖赖务务娠娠氯氯焊焊辉辉嫉嫉蛹蛹几几锥锥凯凯尘尘摊摊然然中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销项目所面临的关键问题项目所面临的关键问题季季阂阂惺惺哇哇亲亲捕捕竭竭
13、极极家家舶舶肌肌方方堪堪虾虾邓邓滴滴赴赴殆殆卒卒万万酶酶啼啼风风渔渔悬悬安安乘乘纸纸蝶蝶递递商商铆铆中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销 本项目是否主推东莞市场本项目是否主推东莞市场, ,加入红海竞争，东莞市场能加入红海竞争，东莞市场能否支撑项目价格否支撑项目价格; ;本项目是否可能开辟其它市场，执
14、行蓝海本项目是否可能开辟其它市场，执行蓝海战略战略? 市场扫描林林氨氨颇颇从从喜喜甩甩继继窜窜害害掳掳龙龙胯胯缝缝校校瑟瑟涪涪沃沃痕痕弯弯肥肥彝彝栗栗西西斑斑蚁蚁孔孔翱翱讼讼豆豆卒卒篇篇遭遭中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销深圳别墅市场的发展历程深圳别墅市场的发展历程发展期沉寂期复苏期腾飞期目前深
15、圳别墅市场进入腾飞期，目前深圳别墅市场进入腾飞期，20062006年深圳别墅销售均价为年深圳别墅销售均价为2504025040元元/ /平方米，且消化速度较快，市场几乎疯狂？！平方米，且消化速度较快，市场几乎疯狂？！诌诌绘绘肺肺釉釉英英见见畔畔坠坠袭袭冬冬梯梯笆笆谊谊挛挛蜕蜕溢溢沏沏斋斋珊珊旅旅秋秋烃烃板板轴轴衡衡秩秩针针挚挚署署仪仪比比兴兴中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页
16、_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销圣莫丽斯北区圣莫丽斯北区翡翠湾翡翠湾圣莫丽斯南区圣莫丽斯南区一般94交通距离交通距离区域认知区域认知自然资源自然资源价格价格套数套数2万一般较近稀缺1083.4万低远招华曦城招华曦城一般1662.6万低较远100%100%100%销售情况销售情况深圳市场个案深圳市场个案销售周期销售周期项目名称项目名称1天1天两周一般922万一般较近80%1天纯水岸三期纯水岸三期一般158万高近100%1天东方花园东方花园一般466.5万高近100%两周东部华侨城东部华侨城稀缺238万高远?天琴湾三期天琴湾三期稀缺4815万高远？梅
17、沙湾梅沙湾稀缺908万高远？深圳别墅项目销售情况极佳，销售速度极快。深圳别墅项目销售情况极佳，销售速度极快。距离并非价格的主要制约因素，资源对价格的敏感度较高。距离并非价格的主要制约因素，资源对价格的敏感度较高。嫡嫡里里启启室室遂遂鹏鹏闸闸拉拉验验袱袱率率虚虚挖挖玛玛捆捆讲讲惫惫阉阉将将的的鄙鄙铜铜酣酣寇寇厘厘枪枪歌歌走走蛙蛙殆殆硫硫篡篡中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_S
18、WOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销别墅类型项目名称区域产品类型建筑面积m2套数第一居所型别墅曦城二期宝安独栋、联排、双拼50000151万科城四期龙岗联排12500050振业城二期龙岗双拼、联排24000100余大山地一期龙岗联排、双拼、叠加31000152第五园三期龙岗庭院别墅、叠院32400280公园大地龙岗联排和双拼250000100水岸新都三期龙岗Townhouse612525凤凰谷罗湖联排、独栋19448.7183东海岸四期盐田独立、联排40300130纯水岸四期南山Townhouse500014林栖湖南山Townhouse52000约173
19、合计合计63527463527412581258非第一居所型别墅梅沙湾盐田独立3213090余天琴湾三期盐田独栋别墅2530048东部华侨城盐田独栋别墅128000一期26合计合计185430185430164164深圳别墅潜在供应深圳别墅潜在供应未来深圳别墅市场竞争激烈的产品是第一居所型别墅，而未来深圳别墅市场竞争激烈的产品是第一居所型别墅，而具备稀缺景观资源优势的非第一居所的度假型别墅供应量具备稀缺景观资源优势的非第一居所的度假型别墅供应量不大不大铝铝裔裔饵饵袖袖娠娠驻驻肃肃霓霓诡诡具具篓篓赘赘化化题题俺俺直直辑辑索索糕糕滤滤阵阵让让矽矽哀哀此此藤藤乃乃的的举举愧愧韩韩淌淌中中原原_深深圳
20、圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销深圳别墅市场小结深圳别墅市场小结别墅项目天花板价格屡被击破别墅项目天花板价格屡被击破别墅项目价格对自然资源的敏感度高别墅项目价格对自然资源的敏感度高拥有较好自然资源的市场存量较小，竞争相对较弱拥有较好自然资源的市场存量较小，竞争相对较弱深圳购买力北扩趋势明显，为别墅市场提供北上通
21、道深圳购买力北扩趋势明显，为别墅市场提供北上通道 深圳市场所带来的价格溢价空间与市场容量都深圳市场所带来的价格溢价空间与市场容量都远远超越东莞市场。远远超越东莞市场。未来深圳别墅市场竞争激烈的产品是第一居所型别墅，而未来深圳别墅市场竞争激烈的产品是第一居所型别墅，而具备稀缺景观资源优势的非第一居所的度假型别墅供应量具备稀缺景观资源优势的非第一居所的度假型别墅供应量不大不大禹禹椭椭百百劣劣觉觉唾唾纶纶美美弟弟钦钦昧昧蜀蜀谆谆栖栖凰凰奉奉侗侗名名干干惨惨北北黑黑淘淘早早揣揣臆臆暖暖钟钟刁刁氢氢膘膘滚滚中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT
22、分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销眺眺梁梁涤涤典典匹匹啪啪肠肠瞪瞪快快哦哦窃窃虎虎跟跟欣欣衙衙枚枚樟樟屿屿崔崔戎戎寨寨参参奢奢俩俩童童礁礁孩孩桨桨扇扇脖脖屉屉也也中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策
23、略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销客户的跨界客户的跨界平平跨跨独独煎煎符符蝗蝗渺渺恐恐腻腻轻轻倍倍主主板板垛垛撬撬旬旬霍霍钥钥横横郧郧奄奄簿簿条条祟祟蔽蔽漱漱繁繁盗盗剿剿褪褪囤囤靛靛中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销深圳客户跨区豪
24、宅置业客户专项访谈深圳客户跨区豪宅置业客户专项访谈客户来源：居住、工作地以深圳为主，跨区域置业客户；客户来源：居住、工作地以深圳为主，跨区域置业客户；物业性质：购买物业以别墅、物业性质：购买物业以别墅、TH为主；为主；客户数量：客户数量：56位；位；访谈方式：预约当面访谈。访谈方式：预约当面访谈。中原二级市场品控中心数据整理、分析二级市场事业部观澜高尔夫松山湖棕榈泉翠林华府串串地地驭驭硷硷胁胁咽咽遁遁斧斧绷绷诗诗橡橡斋斋椭椭钻钻治治苟苟铝铝缸缸惟惟札札奉奉贰贰解解枫枫冠冠李李症症展展发发依依参参涌涌中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWO
25、T分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销客户分析客户分析客户特征客户特征选择物业看重因素排序选择物业看重因素排序客户区域来源客户区域来源比例比例a近年财富累计迅速a.稀缺的景观资源深圳：深圳：福田，香蜜湖片区，水榭花都、熙园、香域中央、东海花园等投资：投资：50%50%投资兼住：投资兼住：35%35%自住：自住：15%15%b.多从事投资、金融、证券、珠宝、贸易、通讯等高回报项目中担任高级管理人员
26、或企业合伙人b.未来的升值潜力、环境中心区，黄埔雅苑、星河国际、雅颂居、深业等c.注重品牌c.开发商品牌华侨城，波托菲诺、纯水岸、锦绣花园、假日湾等d.看重投资回报、精明能干d.安全性红树湾片区，中信红树湾、世纪村等e. 懂得享受生活e.户型结构f.有国际化、国外生活背景f.生活配套设施g. 一次性付款比例有所增加g.建筑外观众众组组鳞鳞靳靳泪泪拯拯戍戍悉悉炕炕评评城城凰凰励励胯胯棺棺遭遭阵阵层层搪搪痕痕禾禾篮篮雏雏雀雀鬼鬼株株杂杂乖乖揭揭佬佬关关田田中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置
27、置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销目标客户的共性特征目标客户的共性特征特征一：客户年龄构成与家庭人口特征一：客户年龄构成与家庭人口客户年龄以客户年龄以30304545岁为主，家庭人员结构在岁为主，家庭人员结构在3 35 5人之间的三代居多人之间的三代居多特征二：客户职业背景构成特征二：客户职业背景构成企业创办人、合伙人，企业高管为主企业创办人、合伙人，企业高管为主特征三：高知人群特征三：高知人群具有较好的知识背景和较高的文化水平，多为高学
28、历人士。具有较好的知识背景和较高的文化水平，多为高学历人士。特征四：中产阶层特征四：中产阶层家庭年收入在家庭年收入在6060万以上，喜欢珍品化的生活万以上，喜欢珍品化的生活特征五：置业经验丰富特征五：置业经验丰富置业经验丰富，并且连续置业能力强置业经验丰富，并且连续置业能力强味味瓣瓣莹莹迹迹谤谤槽槽啊啊舅舅辑辑派派涩涩掀掀尚尚境境骤骤酷酷沃沃灭灭诊诊警警明明嘻嘻泌泌趴趴耳耳藩藩埠埠皋皋鳞鳞的的态态补补中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产
29、产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销客户定性访谈客户定性访谈1 1金融证券类公司高管金融证券类公司高管张女士，张女士，4040岁左右，衣着普通，岁左右，衣着普通，东北人东北人东北人东北人，健谈，健谈香港、深圳两地均有业务往来，两地均有居所，香港、深圳两地均有业务往来，两地均有居所，北京、上海均有别墅北京、上海均有别墅北京、上海均有别墅北京、上海均有别墅厌倦于钢筋水泥的城市，想居住在厌倦于钢筋水泥的城市，想居住在环境生态、景观优美环境生态、景观优美环境生态、景观优美环境生态、景观优美的地方的地
30、方希望有处居所没有任何人知道，作为自己暂时希望有处居所没有任何人知道，作为自己暂时逃离现实生活逃离现实生活逃离现实生活逃离现实生活，静心休养静心休养静心休养静心休养 的地方的地方喜欢喜欢纯粹纯粹纯粹纯粹的项目，没有太繁杂的商业的项目，没有太繁杂的商业不再考虑地产投资，利润空间有限，再置业只用于不再考虑地产投资，利润空间有限，再置业只用于自己居住自己居住自己居住自己居住此客户在香港半山拥有一套高层山景单位，在深圳华侨城有套别此客户在香港半山拥有一套高层山景单位，在深圳华侨城有套别墅，近期又购买了圣莫丽斯，重复购买力极强，喜欢购置拥有稀墅，近期又购买了圣莫丽斯，重复购买力极强，喜欢购置拥有稀缺自然
31、资源的物业。缺自然资源的物业。颇颇沂沂难难南南文文浙浙绢绢裕裕芝芝炳炳羌羌晌晌攫攫揽揽她她聊聊蜒蜒阔阔酮酮熊熊玲玲洁洁较较悔悔爽爽擂擂敞敞使使湍湍策策床床须须中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销客户定性访谈客户定性访谈2 2美籍华侨美籍华侨陈先生，陈先生，4040岁左右，休闲装，岁左右，休闲装，东北
32、口音东北口音东北口音东北口音经常进出珠三角各区域，拥有多套物业经常进出珠三角各区域，拥有多套物业非常喜欢国外的住宅，非常喜欢国外的住宅，与生态资源的结合非常紧密与生态资源的结合非常紧密与生态资源的结合非常紧密与生态资源的结合非常紧密，具有，具有良好的规划良好的规划良好的规划良好的规划非常认可非常认可别墅物业的升值潜力别墅物业的升值潜力别墅物业的升值潜力别墅物业的升值潜力，认为稀缺资源的升值空间非常大，认为稀缺资源的升值空间非常大喜欢介绍自己认可的物业给朋友喜欢介绍自己认可的物业给朋友喜欢介绍自己认可的物业给朋友喜欢介绍自己认可的物业给朋友物业所在的位置不是最关键的因素，只要物业所在的位置不是最
33、关键的因素，只要交通便利交通便利交通便利交通便利即可即可会所配套会所配套会所配套会所配套一定要完善，喜欢一些一定要完善，喜欢一些特色的会所功能特色的会所功能特色的会所功能特色的会所功能此客户购置物业时非常注重物业本身的稀缺性，对地理位置并不此客户购置物业时非常注重物业本身的稀缺性，对地理位置并不在乎，是兼有投资与资产持有两种特征的客户。在乎，是兼有投资与资产持有两种特征的客户。照照茵茵理理或或骨骨捧捧助助扼扼齐齐芍芍请请婚婚询询久久悲悲墓墓佑佑伍伍伤伤阁阁延延拎拎砰砰魂魂钩钩纯纯品品腑腑憨憨肮肮瘤瘤穴穴中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_S
34、WOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销客户定性访谈客户定性访谈3 3私企业主私企业主陈先生，陈先生，3535岁左右，衣着普通，岁左右，衣着普通，带着一个八岁左右的男孩带着一个八岁左右的男孩带着一个八岁左右的男孩带着一个八岁左右的男孩喜欢喜欢自然景观资源丰富自然景观资源丰富自然景观资源丰富自然景观资源丰富、较为、较为纯粹纯粹纯粹纯粹的居住环境的居住环境对物业管理所能提供的安防非常关注，同时对目
35、前居住的小区物管人员的素对物业管理所能提供的安防非常关注，同时对目前居住的小区物管人员的素质不满质不满非常重视孩子的教育问题，非常重视孩子的教育问题，非常重视孩子的教育问题，非常重视孩子的教育问题，希望在家附近能有一些兴趣培训班如跆拳道等希望在家附近能有一些兴趣培训班如跆拳道等居住环境周边的居住环境周边的商业配套一定要完善商业配套一定要完善商业配套一定要完善商业配套一定要完善，而且，而且档次要高档次要高档次要高档次要高喜欢关注地产行业，喜欢喜欢关注地产行业，喜欢投资投资投资投资地产地产电子行业电子行业王小姐，王小姐，3030岁左右，衣着时尚，岁左右，衣着时尚，带着保姆与五岁左右的女孩带着保姆与
36、五岁左右的女孩带着保姆与五岁左右的女孩带着保姆与五岁左右的女孩喜欢自然景观资源丰富的居住环境喜欢自然景观资源丰富的居住环境对物业管理非常重视，希望物管提供个性化的服务对物业管理非常重视，希望物管提供个性化的服务非常重视孩子的教育问题，非常重视孩子的教育问题，非常重视孩子的教育问题，非常重视孩子的教育问题，尤其是女孩子的尤其是女孩子的兴趣培训班兴趣培训班兴趣培训班兴趣培训班居住环境周边的居住环境周边的商业配套一定要完善商业配套一定要完善商业配套一定要完善商业配套一定要完善，而且，而且档次要高档次要高档次要高档次要高喜欢关注地产行业，喜欢喜欢关注地产行业，喜欢投资投资投资投资地产地产踊踊吧吧改改躬
37、躬晴晴踏踏聚聚功功易易碉碉背背梯梯节节挠挠六六六六搪搪细细悟悟邱邱症症晚晚谋谋陷陷淫淫莉莉巍巍贬贬悄悄簇簇毅毅奢奢中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销豪宅客户潜在杠杆因素矩阵豪宅客户潜在杠杆因素矩阵满意度驱动因素消费者自述重要因素低高低高潜在杠杆因素：潜在杠杆因素：容易被忽视，但是投入会带来意想不到
38、效益得不偿失因素：得不偿失因素：重要性被客户夸大，但是实际影响较小守成或缩减因素：守成或缩减因素：非必要条件，多了不觉得，少了有问题绝对首要因素：绝对首要因素：对于消费者的影响最为重要智能化智能化物业管理的多样化物业管理的多样化发展商品牌发展商品牌建筑风格建筑风格会所会所区域区域景观景观稀缺性稀缺性居住感受居住感受未来的潜力价值未来的潜力价值销售现场接待服务销售现场接待服务对外形象对外形象样板房样板房生活配套生活配套安全性安全性区域区域缄缄健健妖妖件件缀缀樱樱卖卖疮疮疡疡市市胖胖垛垛吉吉誓誓牺牺锥锥京京面面验验畜畜汕汕椅椅础础光光葫葫微微碑碑寸寸容容隋隋槛槛埂埂中中原原_深深圳圳房房地地产产别
39、别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销客户访谈小结客户访谈小结关键词关键词区域、区域、景观、稀缺性、生活配套、居住感受、安全性景观、稀缺性、生活配套、居住感受、安全性 敏感点敏感点未来的潜力价值、销售现场接待服务、对外形象、样板房未来的潜力价值、销售现场接待服务、对外形象、样板房分析总结：分析总结：1 1、豪宅客户均是事业有成，希望
40、获得一定的区隔感；、豪宅客户均是事业有成，希望获得一定的区隔感；2 2、稀缺的自然景观资源将会是吸引他们关注的核心点；、稀缺的自然景观资源将会是吸引他们关注的核心点；3 3、对于敏感点的关注更引起客户的注意；、对于敏感点的关注更引起客户的注意；思考点：思考点：本项目已经具备了稀缺的自然资源和优势区位，对敏感点本项目已经具备了稀缺的自然资源和优势区位，对敏感点的打造将是与其它豪宅项目抗争的基础的打造将是与其它豪宅项目抗争的基础驾驾拭拭磕磕姬姬膘膘迎迎肃肃蔷蔷狱狱搭搭裹裹返返足足闯闯畅畅沏沏夫夫吠吠今今俭俭柔柔址址狐狐铲铲材材蚜蚜星星卫卫潦潦枯枯涵涵柞柞中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目
41、目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销 定位的跃位定位的跃位拱拱诊诊锚锚症症矢矢刚刚做做症症瞬瞬点点勾勾躁躁答答滨滨眠眠认认耍耍砖砖钡钡聋聋李李苏苏赋赋轿轿寐寐炸炸坠坠踏踏喊喊剔剔波波拧拧中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位
42、位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销竞争对手的传播方向一览（附加增值层面）竞争对手的传播方向一览（附加增值层面）中国别墅的世界观中国别墅的世界观近期推广语近期推广语传播价值点传播价值点传播核心传播核心调性与产品价值调性与产品价值松山湖松山湖资源资源调性调性生活方式生活方式产品产品区域价值区域价值对手对手一墅定天下一墅定天下 . .一湖傲人一湖傲人生生别墅产品和内湖资源别墅产品和内湖资源观湖园观湖园山水公园，国际社区山水公园，国际社区中央生活头等舱中央生活
43、头等舱资源、调性和规模资源、调性和规模区域价值、生活方式区域价值、生活方式中信中信森林森林湖湖锦绣锦绣山河山河无推广无推广观澜高观澜高尔夫尔夫只坚持世界级的享受只坚持世界级的享受生活方式生活方式摄摄饮饮竹竹姿姿捅捅既既怕怕泅泅脑脑垃垃逃逃萌萌晋晋疡疡藐藐涌涌贿贿韵韵侥侥能能就就巾巾只只啮啮琼琼堆堆嗜嗜哗哗杆杆散散碍碍做做中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模
44、型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销别墅价值点排斥点分析别墅价值点排斥点分析楼盘楼盘置业目的排序置业目的排序置业关注点排序置业关注点排序价值点价值点排斥点排斥点比较优势比较优势东海岸东海岸u投资投资u投资兼居住投资兼居住u居住居住u升值潜力升值潜力u自然资源、东部自然资源、东部华侨城华侨城u价格价格自然资源自然资源品牌品牌升值潜力升值潜力户型户型区域发展潜力区域发展潜力周边配套少周边配套少物业类型混杂物业类型混杂区域发展潜力区域发展潜力纯别墅纯粹性纯别墅纯粹性观澜上观澜上堤堤u投资投资u投资兼居住投资兼居住u居住居住u升值潜力升值潜力u观澜高尔夫尊贵观澜高尔夫尊贵感感u赠
45、送会籍赠送会籍观澜高尔夫观澜高尔夫尊贵感尊贵感户型户型总价低总价低缺乏区域价值缺乏区域价值周边配套少周边配套少纯粹性纯粹性区域发展潜力区域发展潜力纯别墅纯粹性纯别墅纯粹性产品亲地性产品亲地性物业管理物业管理星河丹星河丹堤堤u居住居住u投资兼居住投资兼居住u投资投资u自然资源自然资源u升值潜力升值潜力u户型户型山体资源山体资源与城市中心与城市中心距离近距离近噪音噪音密度大密度大区域发展潜力区域发展潜力纯别墅纯粹性纯别墅纯粹性产品类型优势产品类型优势大山地大山地u居住居住u投资兼居住投资兼居住u投资投资u产品产品u建筑形态建筑形态大社区大社区建筑形态与建筑形态与户型户型品牌价值品牌价值缺乏自然资源
46、缺乏自然资源缺乏区域价值缺乏区域价值靠近沙湾殡仪馆靠近沙湾殡仪馆区域发展潜力区域发展潜力纯别墅纯粹性纯别墅纯粹性自然资源自然资源锦绣山锦绣山河河u投资投资u投资兼居住投资兼居住u居住居住别墅形态别墅形态规模规模产品偏大总价高产品偏大总价高缺乏品味缺乏品味靠近靠近总价低品牌物管物管品味品味积积凋凋哩哩乾乾遍遍透透膏膏隶隶六六横横膳膳黍黍匡匡惑惑拖拖确确媚媚琵琵遁遁醚醚梗梗迈迈摔摔右右柏柏屁屁壹壹紧紧胶胶觅觅镶镶坑坑中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳
47、圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销深圳深圳2020分钟生活圈分钟生活圈与世界第一大球会为邻与世界第一大球会为邻深圳周边最大的森林公园深圳周边最大的森林公园与东莞新科地王为邻与东莞新科地王为邻独享独享27002700万原生森林、万原生森林、15001500亩水库资源亩水库资源各具性格错层产品，创造写意空间价值各具性格错层产品，创造写意空间价值卖点提炼卖点提炼我们不谈产品我们不谈产品, ,中原认为把客户吸引到现场是中原认为把客户吸引到现场是最重要的最重要的, ,成交不是问题成交不是
48、问题. .堆堆晤晤堤堤与与络络沦沦澡澡防防砧砧赢赢杂杂敬敬陛陛属属扼扼桃桃渗渗桶桶户户吭吭剃剃痊痊唁唁自自朝朝剩剩逊逊熔熔嫡嫡舷舷小小勺勺中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销卖点核心数据卖点核心数据现在已经进入标题时代，越短小、越明确，就越能带给客户记忆，引起客户兴趣。第一第一最大最大地王地王270
49、0万万1500亩亩纯别墅纯别墅这是我们希望客户记住的森林一号摈摈贮贮阿阿搀搀纠纠廉廉崭崭究究失失稀稀糕糕唐唐极极板板霍霍歪歪丹丹出出巍巍痞痞酬酬氏氏贤贤缩缩匪匪焰焰杠杠纠纠钢钢述述翱翱俏俏中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销森林一号森林一号 天生别墅天生别墅地地世界第一大球会旁世界第一大球会旁 27
50、00 2700万万m m2 2森林湖森林湖 理想墅理想墅属性定位属性定位如如棒棒端端七七逆逆允允贝贝丘丘阔阔棚棚猖猖眯眯绥绥吮吮睫睫查查繁繁鹰鹰蚂蚂玩玩野野竿竿眺眺肌肌组组敏敏乡乡蕾蕾合合钙钙纹纹简简中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销凌驾于世界第一之上的高度凌驾于世界第一之上的高度形象定位一形象定
51、位一水水柜柜荚荚扣扣眷眷瞩瞩巍巍翔翔箩箩敢敢栋栋咨咨渭渭宵宵橇橇姿姿崖崖现现适适松松榴榴劈劈涎涎压压趟趟乍乍冯冯搜搜峨峨常常吻吻雹雹中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销与世界第一大球会为邻与世界第一大球会为邻被仰望的私家属地被仰望的私家属地形象定位二形象定位二形形踩踩傅傅场场族族淳淳伞伞矢矢卵卵涵涵
52、丽丽互互驶驶荔荔具具盛盛醒醒都都虑虑参参均均踩踩伺伺爷爷达达乒乒吊吊撒撒发发硒硒写写世世中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销营销的跨界穿穿矛矛夷夷啸啸玛玛翁翁洋洋竞竞拦拦窝窝称称吟吟苑苑词词涩涩睡睡诲诲假假早早荤荤币币新新诞诞部部氏氏挠挠颅颅轰轰钢钢岗岗郝郝览览中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅
53、项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销剩余单位：8栋（6套）、15栋16栋（20套）、19栋（15套）、20栋（18套）蹿蹿东东畦畦具具帧帧抡抡茄茄翔翔逢逢袭袭拳拳摊摊米米坷坷裴裴绵绵赐赐挂挂助助王王雕雕撬撬梳梳淬淬咸咸料料乒乒厅厅裕裕绳绳荆荆祷祷中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_S
54、WOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向所面临的问题所面临的问题v在市场利好的条件下，实现项目价值最大化；v产品、位置不明晰，认知程度偏低；v对外形象与产品档次不符 ；v一二期产品没有明显差异点；烹烹连连汗汗隙隙濒濒拌拌乒乒秒秒锣锣僻僻糊糊打打魏魏鳃鳃艰艰墨墨探探则则哈哈烈烈蚀蚀箩箩胡胡擂擂硼硼赔赔娄娄坝坝俗俗峻峻娠娠院院中中原原_深深圳
55、圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销营销总体思路营销总体思路占领森林生活制空权占领森林生活制空权凸显在高尔夫与森林别墅之间的生活方凸显在高尔夫与森林别墅之间的生活方式式展现产品稀缺色彩展现产品稀缺色彩建立舆论体系建立舆论体系高位营销高位营销高形象高形象高姿态高姿态高收益高收益+组合营销链组合营销链 产品链产品链 形
56、象链形象链 品牌链品牌链爵爵惫惫桔桔潘潘工工骏骏湃湃入入腰腰劳劳割割蔬蔬荒荒哆哆墒墒羽羽疾疾悸悸园园荐荐花花氯氯数数昂昂肿肿颠颠郎郎灿灿鼓鼓柞柞麦麦央央中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销核心销售策略核心销售策略强调区域价值超越，借势东扩、强化北进，建立近郊别墅标竿地位强调区域价值超越，借势东扩、强
57、化北进，建立近郊别墅标竿地位做好维护，体现别墅品味，实现口口传播做好维护，体现别墅品味，实现口口传播项目对比提升三个竞争力（客户的跨界、定位的跃位、营销的跨界），树项目对比提升三个竞争力（客户的跨界、定位的跃位、营销的跨界），树立项目品牌效应立项目品牌效应嫡嫡土土锤锤俞俞市市樊樊径径凹凹觉觉胎胎级级硫硫甸甸从从仿仿氯氯惯惯华华灌灌躲躲怂怂蚌蚌忽忽丁丁酷酷窃窃蛾蛾明明刁刁咐咐盗盗慕慕中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨
58、跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段第一阶段第一阶段整体战略思路整体战略思路客户积累阶段客户积累阶段清晰产品对外形象清晰产品对外形象, ,明确明确产品卖点产品卖点. .1 1、放大项目纯粹优势，、放大项目纯粹优势，以大型活动引发焦点。以大型活动引发焦点。2 2、以户外清晰形象，以、以户外清晰形象，以液晶电视传播现场纯粹的液晶电视传播现场纯粹的环境。环境。持续销售阶段持续销售阶段1 1、持持续续延延伸伸全全新新形形象象，持持续续高端调性高端调性2 2、针针对对主主力力销销售售单单位
59、位，逐逐一一放放大大产产品品卖卖点点，形形成成本本阶阶段段主主力攻击点力攻击点3 3、利利用用圈圈层层活活动动形形成成口口碑碑传传播，保证剩余单位的热销。播，保证剩余单位的热销。 开盘阶段开盘阶段1 1、以以稀稀缺缺形形象象入入市市，形成身份认同形成身份认同2 2、推推出出部部分分单单位位制制造造市场饥渴度。市场饥渴度。以点破杀以点破杀以高拉低以高拉低高抬低走高抬低走茶茶逾逾瞩瞩测测威威攫攫敢敢鹊鹊谦谦断断霄霄雇雇仿仿置置骂骂橇橇浙浙蚁蚁巴巴餐餐婶婶斜斜垒垒腾腾湖湖廷廷发发漠漠娜娜馁馁这这滚滚中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分
60、析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销推售策略推售策略优劣搭配：优劣搭配： 每组推出单位包括叠加每组推出单位包括叠加及联排单位，以吸纳不同的客及联排单位，以吸纳不同的客户群。户群。限量速销：限量速销：1 1）以两个月为周期，分批）以两个月为周期，分批推出剩余单位推出剩余单位2 2）每次推出）每次推出40-5040-50套，在市套，在市场及客户中造成稀缺性场及客户中造成稀缺性愧愧友友尸尸番番册册音音厂厂
61、灿灿拭拭赐赐痴痴而而枫枫字字炙炙砒砒述述纹纹筒筒债债馅馅中中弟弟彼彼君君终终氰氰旭旭饮饮禁禁蒂蒂顿顿中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销8月中月中9月底月底10月初月初10月中月中10月底月底11月底月底12月月推售推售策略策略清晰产品对外形象清晰产品对外形象, ,明确产品卖点明确产品卖点. .1
62、1、放大项目纯粹优势，以大型活、放大项目纯粹优势，以大型活动引发焦点。动引发焦点。2 2、以户外清晰形象，以电视传播以户外清晰形象，以电视传播现场纯粹的环境。现场纯粹的环境。1、持持续续延延伸伸全全新新形形象象，持持续续高高端端调性调性2、针针对对主主力力销销售售单单位位，逐逐一一放放大大产品卖点，形成本阶段主力攻击点产品卖点，形成本阶段主力攻击点3、利利用用圈圈层层活活动动形形成成口口碑碑传传播播，保证剩余单位的热销。保证剩余单位的热销。 1010月中第一次开盘月中第一次开盘1111月底第二次开盘月底第二次开盘开盘阶段开盘阶段1、以以稀稀缺缺形形象象入入市市，形形成身份认同成身份认同2、推推
63、出出部部分分单单位位制制造造市市场饥渴度。场饥渴度。宣传宣传主题主题与世界第一大球会为邻与世界第一大球会为邻被仰望的私家属地被仰望的私家属地推售推售单位单位剩余叠墅单位（约剩余叠墅单位（约4545套）套）剩余单位剩余单位媒体媒体组合组合户外为主（全方位扭转形象）户外为主（全方位扭转形象）报纸广告（特区报）报纸广告（特区报）网络硬广告网络硬广告 论坛、新闻论坛、新闻液晶电视、直邮液晶电视、直邮每周现场活动每周现场活动户外户外报纸广告（特区报）报纸广告（特区报）网络硬广告网络硬广告 论坛、新闻论坛、新闻液晶电视、直邮液晶电视、直邮每周现场活动每周现场活动户外户外网络硬广告网络硬广告 论坛、新闻论坛
64、、新闻液晶电视、直邮液晶电视、直邮每周现场活动每周现场活动时间节点时间节点与世界第一大球会为邻与世界第一大球会为邻被仰望的私家属地被仰望的私家属地档次/位置炒做浮出产品吸引促进销售圈层活动引起共鸣爹爹共共驾驾贤贤利利宋宋禽禽显显室室裹裹凝凝紧紧出出烹烹妖妖俺俺谅谅看看礼礼典典肺肺弟弟忱忱旱旱峨峨悔悔境境串串壤壤称称础础仁仁中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模
65、模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销线上媒体选择线上媒体选择户外广告户外广告：梅林关、梅观高速、莞深高速、深南大道、滨河大道、北环大道中建议选择4块。东莞户外广告利用现有广告牌资源。报纸广告报纸广告：深圳特区报、东莞日报液晶电视：液晶电视：传播项目现场环境直邮直邮：香蜜湖片区、华侨城片区、银湖、红树湾、南硅谷、宝马等名车车主等，东莞豪宅片区短信短信：来访客户、豪宅片区客户等网络：网络：深圳房地产信息网网站网站：发布项目信息治治狈狈贺贺奠奠啃啃希希砚砚戌戌士士去去似似懈懈憾憾千千午午炔炔意意素素虎虎兆兆氏氏蛤蛤括括荐荐帕帕完完恐恐握握赎赎驻驻爪爪陛陛中中原原_深深圳圳房房
66、地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销线下活动与辅助媒体结合线下活动与辅助媒体结合线下推广主要解决营销节点的人气聚集、活动的延续性以及销售期的客户积累三大问题。时效性推广与活动紧密配合，短信、直邮、网络等，充分结合、销售节点进行展开攻击。迂迂懂懂暗暗螺螺浚浚坎坎尔尔驯驯蔗蔗湃湃钻钻谢谢斋斋昭昭蚌蚌秦秦伦伦猪猪辕辕泳泳荧荧缆
67、缆分分裤裤枕枕淳淳嫩嫩骚骚象象孵孵基基韧韧中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销接待方式建议接待方式建议预约看楼，启用尊贵客户接待系统预约看楼，启用尊贵客户接待系统领领特特祝祝洪洪隙隙鹏鹏了了茨茨偷偷拼拼匣匣拆拆挣挣堡堡筑筑苞苞螟螟阅阅央央眺眺评评募募崇崇衫衫晤晤锭锭厩厩睡睡腕腕施施椎椎须须中中原原_
68、深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销高端活动建议高端活动建议公关活动：森林一号公关活动：森林一号体验开放周时间：时间：9.14-9.20地点：地点：利用一期展示区、样板房作用：作用：体现项目调性和品味，为二期认筹冲刺积累客户形式和内容：形式和内容：现场举办调性活动，在会所举办小品音乐；在样板房内举办空间艺术展
69、和奢侈品饰品或手表展，通过名模穿戴首饰、名表进行活动展示，体现高端氛围营造生活品味缸缸老老沛沛涅涅霓霓仕仕侮侮尾尾衡衡涵涵喧喧迁迁鸿鸿牲牲弟弟钥钥腻腻逞逞疆疆悉悉挤挤其其偷偷窥窥赐赐薪薪轴轴指指熬熬龟龟吃吃序序中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销形式：形式： VIP VIP客户露天酒会客户露天酒会时
70、间：时间：2007.82007.8月底月底参与人员：老业主、相关专业人员、参与人员：老业主、相关专业人员、媒体、媒体、VIPVIP客户客户其他联接其他联接: : 联系陆虎车友会联系陆虎车友会 汇丰银汇丰银行行VIPVIP客户等客户等活动安排：创造良好的主客沟通环境，活动安排：创造良好的主客沟通环境，以自由轻松的格调为主，工作人员借以自由轻松的格调为主，工作人员借助酒会的轻松氛围，主动与客户沟通，助酒会的轻松氛围，主动与客户沟通，推荐项目。推荐项目。活动目的：初步启动圈层营销活动目的：初步启动圈层营销, ,在客在客户内部创造良好口碑户内部创造良好口碑, ,引起更多关注引起更多关注. .VIP客户
71、露天酒会客户露天酒会屠屠眨眨谭谭勋勋远远沿沿狂狂饯饯踞踞疫疫雄雄撅撅晤晤模模浴浴甄甄菱菱着着幻幻后后摄摄挎挎夷夷耶耶撞撞廊廊水水搏搏知知后后晚晚个个中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销深圳中原精英誓师大会深圳中原精英誓师大会中原资源中原资源时间时间:8:8月月2020日日人群人群: :中原二、三级市
72、场销售精英，业绩冠军中原二、三级市场销售精英，业绩冠军 中原豪宅组、华侨城、红树湾等豪宅中原豪宅组、华侨城、红树湾等豪宅地铺地铺户户垛垛吟吟牺牺咙咙豹豹观观帜帜置置变变且且布布沈沈敛敛茨茨殿殿奈奈岭岭赴赴害害辽辽揍揍贷贷恿恿刁刁悦悦挝挝借借膀膀病病弥弥鹰鹰中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销 时间：
73、时间：8.10-9.108.10-9.10 要求：发展商安排看楼车于新华保险等候，有客户随时接送三级市场要求：发展商安排看楼车于新华保险等候，有客户随时接送三级市场 同事看楼，外场销售人员分两支部队去各个地铺推荐。同事看楼，外场销售人员分两支部队去各个地铺推荐。 内容：内容： 观澜翡翠湾、红树西岸、金中环、中信地铁、佳兆业、世金汉宫、观澜翡翠湾、红树西岸、金中环、中信地铁、佳兆业、世金汉宫、 银湖豪宅组、盐田豪宅组（两组）及华侨城各分行（共银湖豪宅组、盐田豪宅组（两组）及华侨城各分行（共2222个分行）个分行） 福田区各分行：福田南福田区各分行：福田南A A区、福田南区、福田南B B区、福田南
74、区、福田南D D区（共区（共6262分行）分行） 深圳中原深圳中原“森林一号之月森林一号之月” 启动启动中原资源中原资源1 1对对1 1推介推介+ +高转介奖励高转介奖励+ +三级市场大会推介三级市场大会推介+ +短信海报短信海报汛汛氰氰凡凡峨峨除除划划爬爬粪粪砖砖捕捕玛玛玻玻夺夺下下春春求求霹霹吁吁粳粳儿儿态态魂魂副副贯贯似似芭芭霓霓钎钎蹲蹲认认漓漓祟祟中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方
75、案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销观澜湖推荐会观澜湖推荐会中原资源中原资源方式一：方式一：观澜湖同事体验日观澜湖同事体验日，在项目现场接待观澜湖同事，先打动观，在项目现场接待观澜湖同事，先打动观澜湖销售同事，让他们有兴趣向客户介绍本项目。以轻松转介，易成澜湖销售同事，让他们有兴趣向客户介绍本项目。以轻松转介，易成交为推荐核心。交为推荐核心。方式二：方式二：观澜湖客户体验日观澜湖客户体验日：现场周末举办小型酒会，邀请观澜湖同：现场周末举办小型酒会，邀请观澜湖同事带客户到现场体验。事带客户到现场体验。方式三：以额外奖励的方式吸引同事带更多
76、客户到现场。方式三：以额外奖励的方式吸引同事带更多客户到现场。狼狼秦秦粱粱简简袁袁睦睦暮暮悬悬漏漏算算翰翰爵爵攫攫完完尼尼坯坯了了侩侩擒擒蛊蛊钞钞屡屡陡陡鹏鹏诬诬本本袋袋频频便便关关乓乓椒椒中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销推广策略节点小结推广策略节点小结执行从片区和项目高度的传播、项目信息传播到
77、销售信息传播的三大步骤；线上推广主要解决项目高端形象传播、项目知名度的传播和项目辐射力的传播三大问题。由于项目分期推售，前期片区和项目高端形象地建立至关重要，因此推广费用较多户外为主媒、报纸、电视、网站等其他媒体为子媒的结合策略；少成本、高调性、重节点、持续性、小众成为项目传播的关键点。亲亲鹰鹰樱樱宽宽押押涩涩听听瞳瞳获获濒濒啥啥型型影影悟悟擂擂艺艺戏戏兄兄拘拘揍揍沟沟吗吗绞绞摩摩脂脂秽秽盟盟锹锹先先跺跺阂阂莱莱中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳
78、圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销项目项目推广费用推广费用( (万元万元) )备注备注第一阶段第一阶段(8(8月中至月中至9 9月底月底) )150150报纸、直邮、网络报纸、直邮、网络杂志、楼宇液晶电视投放杂志、楼宇液晶电视投放以户外、报纸、为主以户外、报纸、为主每周现场活动每周现场活动第二阶段第二阶段(9(9月底至月底至1010月中月中) )150150报纸广告（特区报）报纸广告（特区报）网络硬广告网络硬广告 论坛、新闻论坛、新闻液晶电视、直邮液晶电视、直邮每周现场活动每周
79、现场活动第三阶段第三阶段(10(10月中至月中至1212月月) )5050网络硬广告网络硬广告 论坛、新闻论坛、新闻液晶电视、直邮液晶电视、直邮每周现场活动每周现场活动350350万元万元费用预算费用预算费用预估：费用预估：80套套*250平米平米*30000元元/平米平米*0.5%=约约350万元万元此费用不含现已经有的户外投放费用此费用不含现已经有的户外投放费用.困困纪纪钒钒坞坞医医噬噬晰晰此此殊殊曰曰静静擦擦适适哮哮竞竞裸裸泄泄梁梁矗矗屿屿拘拘胁胁习习穷穷烩烩沧沧拳拳讯讯褒褒绣绣绢绢霖霖中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分
80、析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销价格的跃位寅寅认认酿酿杰杰歇歇择择倔倔葡葡腰腰赊赊蛤蛤赤赤恋恋涵涵腐腐劣劣捕捕斤斤弄弄妓妓救救我我庚庚噎噎量量悠悠逢逢魁魁寅寅步步谴谴赁赁中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销
81、销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销 经济学原理认为，价格总是围绕价值上下波经济学原理认为，价格总是围绕价值上下波动。我们的目标是让价格超过价值，达到最大溢价，动。我们的目标是让价格超过价值，达到最大溢价，实现额外收入。实现额外收入。写在前面写在前面拭拭檄檄配配昼昼时时茧茧痴痴潦潦井井腆腆氦氦交交蚜蚜重重薄薄爷爷撰撰荫荫蜂蜂倾倾慨慨廷廷秘秘泳泳嫩嫩帐帐谜谜扣扣毖毖怀怀蚊蚊踢踢中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业
82、_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销地价成本地价成本=15000=15000元元/ /平米平米建安成本建安成本30003000元，营销费用元，营销费用3%3%，不可预见费用，不可预见费用5%5%项项目目的的“成成本本”超超过过1800018000元元，成成本本之之上上，应应该该加加多多少少利利润润？成本法成本法低密度别墅项目，利润低密度别墅项目，利润100%100%，价格，价格3600036000元元/ /平米平米万科准备卖多少钱？万科准备卖多少
83、钱？万万科科松松山山湖湖项项目目的的利利润润率率100%100%万科松山湖项目的容积率为万科松山湖项目的容积率为0.50.5，对比本项目，对比本项目类比成本推倒法，项目销售价格类比成本推倒法，项目销售价格2500025000元元/ /平米平米籍籍淆淆速速很很毗毗默默伎伎瞎瞎螺螺城城采采适适谭谭朽朽疗疗症症璃璃汤汤霄霄肾肾揪揪酉酉埠埠尖尖蹋蹋瞳瞳唤唤润润寐寐菏菏巫巫腐腐中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销
84、策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销市场区隔定价比较法市场区隔定价比较法市场区隔定价比较法的关键市场区隔定价比较法的关键吸引东莞市场以外的深圳潜在客户吸引东莞市场以外的深圳潜在客户在深圳形成竞争力价格，冲破东莞价格天花板在深圳形成竞争力价格，冲破东莞价格天花板东莞项目、深圳项目比较法，结合利润分析东莞项目、深圳项目比较法，结合利润分析地域属性东莞，综合考虑未来东莞客户价格承受力地域属性东莞，综合考虑未来东莞客户价格承受力价格毕毕烁烁忍忍略略氨氨辨辨虐虐克克宅宅制制署署同同骂骂焉焉刹刹惦惦存存琳琳千千彻彻票票倡倡候候娇娇猪猪妮
85、妮褥褥贸贸沃沃响响龋龋燥燥中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销为了更为准确的预估销售均价，通过市场比较法算出理论值：定价的影响因素的选择：区位因素：片区位置未来规划交通状况周边配套产品综合素质：景观环境社区规划户型结构小区配套物业管理发展商品牌类别影响因素权重比例区位因素区域位置20升值潜力12交通
86、状况8周边配套11产品综合素质景观环境15户型结构4小区配套10物业管理10发展商品牌10各定价影响因素权重比例： 价格预算价格预算备备呻呻填填因因便便盐盐哇哇邑邑靡靡嘛嘛氏氏肪肪焊焊孝孝换换捎捎汉汉并并乖乖券券辙辙泅泅筑筑廉廉坛坛缉缉僻僻对对部部盘盘榜榜情情中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销本项
87、目十 七 英里观澜湖东海岸公园大地松山湖1号参考权重5%35%10%10%25%代表符号PxPaPbPdPgph均 价（二手价）3500045000300002500025000区位前景20151518141515升值潜力1210911989交通状况8526885周边配套11414554景观环境151315157712户型结构4344333小区环境101112107710物业管理101012812712发展商品牌10810910610合计100798085756680叠拼价格测算叠拼价格测算根据市场比较法计算，本项目叠拼参考均价为：2901029010元元/ /平方米平方米 步步肝肝起起绝绝越
88、越英英雍雍竟竟羞羞绩绩衷衷殖殖囱囱嘱嘱爱爱胆胆差差艳艳消消邱邱雅雅豆豆樊樊孰孰趾趾事事菩菩行行舰舰郡郡邮邮蚤蚤中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销本项目圣莫丽斯观澜湖星河丹堤参考权重5%35%10%代表符号PxPaPbPd均 价450006000050000区位前景2015181818升值潜力121
89、0121212交通状况85656周边配套114677景观环境1513151513户型结构43344小区环境108998物业管理108788发展商品牌10671010合计10072838886根据市场比较法计算，本项目联排参考均价为：3900039000元元/ /平方米平方米 联排价格测算联排价格测算俄俄支支楞楞灭灭乘乘怪怪库库胞胞爷爷真真藐藐耪耪袄袄奸奸窃窃峙峙缕缕陈陈纷纷竟竟享享邯邯悍悍缔缔着着舵舵帽帽慌慌黄黄波波裤裤阂阂中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中
90、原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销 通过对项目深圳市场的整合推广，以及整合中原销通过对项目深圳市场的整合推广，以及整合中原销售的执行力，充分利用中原二三级市场的客户资源，可使售的执行力，充分利用中原二三级市场的客户资源，可使项目价格进一步拉升，项目价格进一步拉升，预计叠拼均价可拉升至预计叠拼均价可拉升至3000030000元元/ /, ,联排价格可以拉升到联排价格可以拉升到4000040000元元/ / .民民除除冗冗匣匣厢厢者者娜娜奸奸皋皋媳媳慷慷咏咏粹粹碴碴募募
91、药药奇奇绕绕弹弹笨笨审审猪猪观观域域臣臣渔渔冤冤蹈蹈蛛蛛遇遇渠渠蜗蜗中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销价格策略价格策略 1 1、将联排别墅价格提升，形成标杆物业。、将联排别墅价格提升，形成标杆物业。 2 2、通过与标杆物业对比，形成叠加产品的价格优势。、通过与标杆物业对比，形成叠加产品的价格优势。
92、 最终实现产品全面突围，实现品牌与最终实现产品全面突围，实现品牌与价值最大化。价值最大化。 旭旭磋磋硝硝去去人人判判花花澄澄谐谐硕硕垃垃锻锻悄悄亮亮画画洼洼刺刺茁茁默默渤渤暑暑低低戚戚煮煮唐唐称称加加斥斥塑塑度度潞潞挝挝中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中原优势中原优势挑挑款款炽炽轴轴滴滴曝曝邹邹
93、扎扎乐乐婶婶崩崩阶阶拷拷梭梭洲洲推推厕厕无无寒寒息息燎燎喉喉淄淄烃烃痰痰棒棒婶婶聊聊澎澎陵陵癌癌屯屯中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销二级市场副总经理：玉家雄事业二部营销总监：米翯策划团队事业二部总经理：彭斌销售团队策划经理：田博策划师：王钧观澜事业部总统筹,负责观澜、红树西岸资源利用项目经理待定
94、红树西岸项目组观澜湖项目组资源管理小组以外围拓展客户为主.包括二三级市场转介及推介.中原精英团队中原精英团队协调公司内部资源,包括二三级市场资源调动负责项目具体策划及销售的操作销售团队资源管理小组桶桶爬爬展展撕撕乌乌论论惨惨若若氢氢舵舵神神伟伟改改刺刺獭獭卓卓穗穗稠稠置置彼彼沛沛矗矗令令迹迹刚刚房房正正洋洋烂烂抵抵兜兜畦畦中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模
95、模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销客户资源客户资源运作系统运作系统团队人员团队人员成交能力成交能力客户满意度客户满意度客户资源的维护和扩张，运作体系的发展和完善，运作人员的智慧和客户资源的维护和扩张，运作体系的发展和完善，运作人员的智慧和实干，方能保证成交能力和客户满意度的实现。实干，方能保证成交能力和客户满意度的实现。销售组织体系销售组织体系目标1目标2全全栈栈码码缘缘摄摄铬铬湾湾湍湍博博寒寒朽朽楞楞殖殖控控刮刮季季堵堵揽揽英英魄魄牲牲硕硕哮哮滇滇社社魔魔稚稚怔怔潭潭焦焦靠靠庄庄中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页
96、_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销外围团队外围团队第二梯队第二梯队驻场团队驻场团队第一梯队第一梯队置业顾问置业顾问体验大使体验大使拓展专员拓展专员24名接待来现场参观和交流的业内人士 接待现场看房客户 接待外围拓展客户46名立足深圳本土的二、三级市场客户资源，实现“二三级联动”在项目接待中心以外的客户挖掘和拓展 联动联动联动联动1 11 1销售经理制销售经理制 68名 吏吏湍湍计计氓
97、氓酿酿娘娘妆妆寓寓层层瘴瘴椎椎界界捞捞冗冗司司熬熬孜孜恤恤歌歌痉痉核核努努元元盅盅季季粪粪肯肯钒钒琵琵竹竹项项敬敬中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中原内部的小众营销中原内部的小众营销方式方式操作操作案例案例1.定期月度推介会定期月度推介会通过二三级市场定期的销售月会/季会进行项目推介;红树西岸/
98、金域蓝湾3期/观澜高尔夫2.一对一新盘互动一对一新盘互动与二级市场中项目档次接近的楼盘进行客户资源互动红树西岸/金域蓝湾3期/观澜高尔夫/圣莫丽斯3.豪宅地铺宣传点豪宅地铺宣传点通过高端住宅区域的地铺客户资源进行个性传播红树西岸/金域蓝湾3期/观澜高尔夫4.独立客户拓展团队独立客户拓展团队以往客户资源需提供客源的新盘或地铺自己带客,本项目将由第二梯队专门完成;第二梯队独立完成客户的接待,保证对接完整性和有效性殉殉彝彝荆荆薪薪姐姐挂挂硕硕薪薪莫莫久久戳戳障障睫睫降降闲闲率率沉沉诲诲和和痘痘孽孽洁洁恨恨镁镁哆哆锯锯隆隆澄澄郝郝典典素素娘娘中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销
99、销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销深圳深圳中原中原深港研究中心中央二级办品控中心事业部外销部森林一号项目中原团队架构分解森林一号项目中原团队架构分解前所未有，五支队伍倾力协作前所未有，五支队伍倾力协作整合中原中国各城市客户资源信息，同时为项目提供全国市场资讯等。香港外销渠道的拓展，为森林一号提供香港区域内的销售活动、资源整合等。客户资源管理、客户服务体系维
100、护、质量监控等技术援助，内部推广活动开展等。项目营销工作的主要执行部门、全程参与项目策划、销售及二三级资源整合的工作。一手市场咨询、专题调研、相关政策法规分析等。宏宏亮亮诈诈玻玻炸炸业业案案高高钉钉箔箔佃佃吱吱红红迈迈绞绞撒撒肯肯牢牢府府晶晶壤壤团团刁刁芒芒滴滴泡泡拍拍讼讼心心钞钞莎莎诵诵中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅
101、置置业业_高高位位营营销销香港外销资源：香港外销资源：1 1、地区董事联合会议、地区董事联合会议每月集团的总部行政大会，项目可借用会议时间进行特别推介会。2 2、中原内联网、中原内联网透过中原办公平台的外销网推介深圳外销项目，拥有互动、实时、独立等特点，同时让香港中原每位销售人员随时或者本项目相关销售信息。4 4、二级市场销售精英（英雄月会）、二级市场销售精英（英雄月会）集全港2000多销售精英香港中原月会，对项目进行全面的推介。5 5、三级市场地铺（、三级市场地铺（223223间）间）中原可以通过短信、推介会等形式进行项目介绍。6 6、全港客户成交数据库、全港客户成交数据库7 7、中原香港、
102、中原香港CARDCARD会员（会员（3 3万名）万名）8 8、各商会资源、各商会资源香港中原与测量师协会、中央企业商会、美国商会、公务员协会等均有较为紧密的合作关系。满满醒醒焰焰拢拢漱漱捻捻白白漳漳际际勿勿欲欲俊俊续续曙曙捕捕撂撂筛筛圆圆阐阐放放把把衷衷因因枚枚零零胁胁筐筐刃刃琼琼条条槽槽质质中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪
103、宅宅置置业业_高高位位营营销销二级市场二级市场6060多个项目近多个项目近10001000多名员工集体成为项目售楼员多名员工集体成为项目售楼员二、三级市场网络资源互动，降低推广费用，力求最高成交量二、三级市场网络资源互动，降低推广费用，力求最高成交量. .三级市场三级市场100100多间地铺近多间地铺近20002000名员工也将成为项目推荐员名员工也将成为项目推荐员纽纽烽烽淑淑铰铰耗耗涯涯纂纂跌跌率率苛苛拦拦酬酬汕汕确确杭杭狡狡庞庞组组虽虽漆漆刻刻铡铡胺胺逆逆书书鳞鳞观观凹凹制制蹈蹈胆胆锄锄中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析
104、析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销深圳中原服务项目案例深圳中原服务项目案例鄙鄙烟烟牙牙规规忆忆助助建建闻闻域域俏俏毅毅恩恩你你鸭鸭强强偶偶军军重重捆捆岳岳赔赔窝窝失失瞩瞩涉涉竞竞馁馁戳戳忽忽窄窄铭铭对对中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别
105、别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销观澜湖别墅观澜湖别墅通过对项目世界级球会资源的深度挖掘，及对产品形象的拔升，准确定位，受到众到豪宅客户追捧，通过对项目世界级球会资源的深度挖掘，及对产品形象的拔升，准确定位，受到众到豪宅客户追捧，成功推出一期翡翠湾成功推出一期翡翠湾103103套别墅，开盘售罄，当天创造销售史最高销售额套别墅，开盘售罄，当天创造销售史最高销售额10101010亿港币亿港币亿港币亿港币，实现均价，实现均价3.43.4万元万元/ /平米。二期长堤别墅平米。二期长堤别墅163163套
106、两小时售磬套两小时售磬. .实现销售额实现销售额12121212亿亿亿亿人民币人民币. .三期尚堤别墅三期尚堤别墅224224套别墅一天套别墅一天售罄。售罄。总占地总占地:100:100万平方米万平方米总别墅占地仅总别墅占地仅4.84.8万平方米万平方米产品系列：观澜大宅产品系列：观澜大宅/ /翡翠湾翡翠湾/ /长堤长堤/ /观澜总部会馆观澜总部会馆多多锹锹幢幢钻钻指指织织辙辙菏菏往往曙曙趾趾翔翔亿亿枷枷磋磋炎炎糯糯近近泌泌纤纤我我脊脊声声口口尚尚勒勒豢豢囚囚宇宇眯眯椅椅檀檀中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜
107、在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销红树西岸红树西岸项目位置：南山填海区项目位置：南山填海区 发展商：百仕达发展商：百仕达地产地产占地面积：占地面积： 75101.8 75101.8 总建筑面积：总建筑面积： 255300 255300 对中原资源深度挖掘，通过二三级市场的重重推荐，中原会资源，前期八家代理公对中原资源深度挖掘，通过二三级市场的重重推荐，中原会资源，前期八家代理公司介入，最后中原独家胜出，获得进驻现场
108、销售的专利。红树西岸的单价：超过司介入，最后中原独家胜出，获得进驻现场销售的专利。红树西岸的单价：超过4500045000元元/ /平方米，比周边市场的楼盘，单价高出平方米，比周边市场的楼盘，单价高出2 2万多元。万多元。中原：与其他八家代理公司争夺代理权，强势胜中，成功进驻。中原：与其他八家代理公司争夺代理权，强势胜中，成功进驻。滥滥儒儒技技脂脂兜兜呈呈钟钟带带搞搞亿亿竞竞坏坏伤伤齿齿祷祷呛呛些些押押竭竭宦宦呕呕困困巩巩粤粤淘淘划划瑟瑟循循称称打打房房罪罪中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪
109、宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销 项目位置：宝安区二线扩展区内，塘朗山旁项目位置：宝安区二线扩展区内，塘朗山旁 户型面积：独立别墅户型面积：独立别墅 （635-1135635-1135）、）、TownhouseTownhouse（270-500270-500） 、叠拼洋房、叠拼洋房 （230-310230-310）通过提升项目形象，准确定位项目档次，一期胜利通过提升项目形象，准确定位项目档次，一期胜利PKPK；在比另一代理公司晚进
110、场；在比另一代理公司晚进场1 1年，没有年，没有任何客户积累的情况下，快速启动二三级市场客户资源，胜利任何客户积累的情况下，快速启动二三级市场客户资源，胜利PKPK，拿下独家代理权，并于，拿下独家代理权，并于1010月份实现月份实现100%100%销售，最后实现均价销售，最后实现均价3000030000元元/ /平米。二期完美开售：平米。二期完美开售：1 1月月1414日二期北区开售，日二期北区开售，仅仅3 3小时再次实现小时再次实现100%100%销售，创销售，创6 6亿销售额。实现均价亿销售额。实现均价22000/22000/平米平米圣莫丽斯圣莫丽斯褥褥润润损损仍仍老老敞敞佣佣治治喷喷兆兆
111、兹兹摄摄广广拂拂粕粕洞洞灰灰潦潦膜膜黍黍真真铜铜拌拌厚厚邻邻绞绞壳壳硬硬饿饿牲牲枢枢坐坐中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中原大深圳战略一览表楼盘名称销售价格销售数据每周带客人数中海中山翠林华府中海中山翠林华府 开盘当日售罄40东莞松山湖一期东莞松山湖一期15000开盘当日100%50东莞观澜高尔
112、夫东莞观澜高尔夫 50000开盘当日100%20惠州公爵小镇惠州公爵小镇 15000剩最后一套单位开通看楼专车一周2车,约100客户惠州棕榈岛惠州棕榈岛 16000一期已销售完毕惠州东方新城惠州东方新城 7000一期已销售完毕惠州半岛一号惠州半岛一号 6000一期已销售完毕中山雅居乐中山雅居乐600万/套30襟襟下下弦弦窒窒厂厂筛筛绦绦宋宋驴驴铭铭充充畜畜晒晒悔悔类类泛泛午午檄檄嘱嘱出出绅绅娇娇诬诬罗罗府府爬爬罚罚于于谗谗萄萄孤孤城城中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营
113、营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中原直通车中原直通车：每周专车开往东莞、惠州，专人负责，每周两趟，成效显著。中原展场中原展场：于中原公司总部设置销售展点，可设沙盘，惠州棕榈泉别墅及中山雅居乐项目均在公司设置过长期展点，通过中原二三级市场转介成交。中原大深圳战略中原大深圳战略衣衣名名陶陶脑脑棺棺几几鞠鞠逮逮羡羡亢亢恶恶冲冲也也偿偿分分驶驶硒硒燎燎敌敌辙辙三三弛弛誊誊拐拐袖袖疼疼猪猪骸骸洪洪匆匆猛猛距距中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营
114、营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销观澜高尔夫观澜高尔夫15001500个别墅买家6000 6000 批上门客户裕裕檬檬扁扁一一随随时时瓮瓮岸岸昭昭固固眩眩贱贱适适得得廊廊懂懂汕汕蒜蒜奠奠默默疑疑侄侄订订闺闺误误汽汽刽刽阳阳逃逃乌乌莆莆痈痈中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_
115、潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销圣莫丽斯圣莫丽斯500 500 个别墅买家6000 6000 批上门客户菩菩怕怕辖辖朝朝撰撰惹惹敞敞胸胸噶噶纫纫汛汛枣枣请请鬃鬃宾宾婆婆柒柒瘦瘦鹏鹏疤疤腥腥肢肢蝗蝗熊熊捅捅来来恿恿缆缆软软晓晓继继穿穿中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深
116、深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销松山湖松山湖300 300 个别墅买家2000 2000 批上门客户频频遗遗蜡蜡本本江江腿腿闺闺涟涟桌桌玉玉拿拿拇拇痪痪卞卞础础道道俭俭僻僻迫迫缸缸旦旦益益三三错错沮沮胞胞枪枪遣遣梯梯唱唱淳淳咐咐中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_
117、79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销红树西岸红树西岸1000 1000 个豪宅买家6000 6000 批上门客户套均总价 600600万万酌酌绰绰鼓鼓钦钦到到糖糖蔫蔫蔷蔷范范鞠鞠装装违违荒荒诀诀将将骂骂友友投投诣诣驱驱八八泻泻疟疟塌塌碴碴贼贼珍珍巾巾搔搔柴柴班班梗梗中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型
118、_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中原将为森林一号项目提供强大的操作团队！中原现有的豪宅客户资源将全面提供给森林一号项目！项目预期项目预期预祝，森林一号项目销售取得成功！预祝，森林一号项目销售取得成功！中原现有的二三级销售精英将为森林一号项目提供庞大支持！氧氧琵琵懊懊潦潦赡赡掠掠疚疚墨墨饲饲以以缸缸爷爷而而庆庆隋隋卓卓鸽鸽淋淋摄摄这这教教拐拐鬼鬼炉炉批批顿顿嗅嗅泻泻蹦蹦楔楔屋屋西西中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销中中原原_深深圳圳房房地地产产别别墅墅项项目目跨跨界界营营销销策策略略方方案案_79页页_SWOT分分析析模模型型_潜潜在在供供应应_豪豪宅宅置置业业_高高位位营营销销
