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1、一期价格报告概要一期价格报告概要20042004年年7 7月月8 8日日深圳地产市场现状与可预见趋势深圳地产市场现状与可预见趋势20032003年深圳全市房地产开发投资达到年深圳全市房地产开发投资达到449.05449.05亿元，比上年增长了亿元，比上年增长了9.49.4，在基本，在基本合理的比例区间内，投资过速问题得到明显缓解。今后，随着政府对房地产市场合理的比例区间内，投资过速问题得到明显缓解。今后，随着政府对房地产市场调控的进一步加强以及业界的不断理性，深圳房地产业将进一步保持平稳、协调调控的进一步加强以及业界的不断理性，深圳房地产业将进一步保持平稳、协调的发展。的发展。 2003年各月
2、份住宅销售面积图（单位：平方米）从从20032003年各月份的住宅销售情况年各月份的住宅销售情况来看，住宅需求持续旺盛，销售来看，住宅需求持续旺盛，销售面积持续增长。面积持续增长。20032003年年9 9月月1 1日国日国务院下发的务院下发的关于促进房地产市关于促进房地产市场持续健康发展的通知场持续健康发展的通知（国发（国发【20032003】1818号），使房地产行业号），使房地产行业及消费者的信心明显增强，促进及消费者的信心明显增强，促进了年末房地产市场的快速发展，了年末房地产市场的快速发展，并使全年住宅销售保持较高的增并使全年住宅销售保持较高的增长。长。 1-121-12月住宅销售市场
3、均价为月住宅销售市场均价为5898.85898.8元元/ /平米，与去年平米，与去年1-121-12月月相比上涨了相比上涨了4.08%4.08%。小幅上涨受。小幅上涨受到一定记价面积（套内面积）到一定记价面积（套内面积）变化的影响，实际意义上价格变化的影响，实际意义上价格是相当平稳的。结合局部供给是相当平稳的。结合局部供给不足、成本上升、需求持续稳不足、成本上升、需求持续稳定增加等情况来看，预示着深定增加等情况来看，预示着深圳市场的价格潜力并未充分发圳市场的价格潜力并未充分发挥，尤其是中高档住宅的价格。挥，尤其是中高档住宅的价格。区域区域土地出让土地出让20022002年年20032003年年
4、关关内内罗湖区罗湖区6080.86080.839704.939704.9福田区福田区14051.914051.922721.222721.2南山区南山区96336.496336.4139953.7139953.7盐田区盐田区43173.643173.670347.3270347.32小计小计159642.7159642.7272727.12272727.12关关外外宝安区宝安区730730.3730730.3870530.8870530.8龙岗龙岗287877.8287877.814078301407830小计小计1018608.11018608.12278360.82278360.8合计合计
5、1178250.81178250.82551088255108820032003年关内土地的供年关内土地的供应量都在应量都在2020万平米以万平米以下，宝安龙岗则持续下，宝安龙岗则持续增长，以龙岗最为典增长，以龙岗最为典型，预示型，预示20042004年房地年房地产销售已向关外扩张。产销售已向关外扩张。 南山半岛南山半岛前后海前后海+ +老城区老城区460460万万填填海海区区+ +华华侨侨城城+ +科科技技园园 550550万万中中心心区区+ +香香蜜蜜湖湖+ +红红树树林林 190190万万 深深圳圳传传统统核核心心区区域域改改造造 200200万万 蓝色盐田蓝色盐田 5050万万 深圳市
6、全市目前可供开发的新地中，特区内、宝安、龙岗总量格局为深圳市全市目前可供开发的新地中，特区内、宝安、龙岗总量格局为1 1：12.512.5：1515。罗。罗湖、福田两个行政区可出让土地仅湖、福田两个行政区可出让土地仅6363万平方米，南山区主要集中在红树湾填海区内。深万平方米，南山区主要集中在红树湾填海区内。深圳未来的土地供应将转移到城郊，关外将成为深圳开发商投资重点区域，这种趋势与目圳未来的土地供应将转移到城郊，关外将成为深圳开发商投资重点区域，这种趋势与目前深圳城市郊区化和卫星城规划趋势保持一致。前深圳城市郊区化和卫星城规划趋势保持一致。项目竞争分析项目竞争分析兰溪谷硅谷别墅红树西岸瑞河耶
7、纳熙园天二I天二II世纪村本项目本项目红树东方水榭花都项目建面容积率总套数主力户型面积均价推出时间在售楼盘天鹅堡二期II区11.1万3.662342240-260四房98007月3日兰溪谷9.3万1.65539143-163四房98004月17日世纪村日月府10.6万3.51564150-200三房200-220四房76004月18日后续项目瑞河耶纳11.1万1.4400多TOHO：220-270多层：200-250小高层：130-170100009月底红树西岸25万3.4116795-100两房120-200三房200007月认筹8月开盘硅谷别墅三期11万2.04300240平米四房水榭花都
8、三期9万总体1.491-30504年年底香域中央18万2.08720159-172四房900010月御景东园19万5.91021120-150三房90006月20日重点竞争项目调查重点竞争项目调查红树西岸红树西岸红树西岸红树西岸户型面积区间（m2 ）套数套数比2房经济2房63292.49%舒适2房95-10023720.3%3房实用3房120-13025421.77%舒适3房140-16537432.1%复式3房180-200262.23%4房170-22015012.8%大平面250-300484.11%大复式240-400494.2%合计1167本项目与红树西岸比较，最大的优势在于产品设计
9、，红树西岸是个性化的产品，大进深小开间，户型本身存在一定的弱点，而本项目是实用型居家户型，更以人为本。百仕达比项目早启动，但从目前形式和了解到的情况分析，它势必比本项目晚入市，预计在9月下旬，目前对外宣称均价为15000元/平米，可见其必然在观望整个片区市场，通过本项目入市时的市场反映及时采取应对策略。重点竞争项目调查重点竞争项目调查瑞河耶纳瑞河耶纳瑞河耶纳瑞河耶纳瑞河耶纳户型设计中规中矩，方正实用，户型本身没有重大缺陷，但同时也没有太多特点，它的设计正好与百仕达相反，是一个非常稳妥的方案。与瑞河耶纳相比，本项目在容积率上没有优势，产品类型不及瑞河耶纳，但产品设计还是具备一定的优势，但如果瑞河
10、耶纳以8500入市，将给项目造成很大的压力。产品类型面积区间所占比例预计均价Town House220-2703085009层洋房22020小高层130-18050中信红树湾一期价格形成基础中信红树湾一期价格形成基础对比楼盘选择对比楼盘选择对比楼盘选择对比楼盘选择因素因素权重权重相应楼盘相应楼盘比重比重存在存在竞争竞争7575天鹅堡二期天鹅堡二期IIII区区4040红树东方红树东方1515熙园熙园1010兰溪谷兰溪谷1010无竞无竞争争2525世纪村世纪村1010天鹅堡二期天鹅堡二期区区1010水榭花都二期水榭花都二期5 5选择原则选择原则区域相关性产品同质性（建筑形式、户型范围、品质档次）竞
11、争关联性（热点竞争区域、销售时间重叠性）位置相位置相近近2020同同质产品品2525竞争关争关系系5555总分分天天鹅堡二期堡二期IIII区区1515202055559090红树东方方151515155 53535熙园熙园5 515155 52525兰溪谷溪谷101010105 52525世世纪村王府村王府20205 50 02525天天鹅堡二期堡二期区区151510100 02525水榭花都二水榭花都二期期5 510100 01515中信红树湾一期价格形成基础中信红树湾一期价格形成基础核心均价比准核心均价比准核心均价比准核心均价比准项目实收均价(元/M2)销售调整市场调整均价(元/M2)折算
12、率比准均价(元/M2)权重值折算价格(元/M2)天鹅堡二期区980098001 19604960498%98%9417941740%40%37673767红树东方860086000.970.9783428342107%107%8963 8963 15%15%1345 1345 熙园980098000.990.9997029702100.55100.55% %9755 9755 10%10%976 976 兰溪谷960096001.021.0297929792102%102%9998 9998 10%10%1000 1000 世纪村王府870087000.930.9380918091110.30
13、110.30% %8924 8924 10%10%892 892 天鹅堡二期区10000100001 1100001000097%97%9670 9670 10%10%967 967 水榭花都二期11000110001.021.02112201122098%98%10945 10945 5%5%547 547 合计100%100%9570 9570 通过与对比楼盘内外在各方面素质的比较打分，折算到价格，再乘以权重，得出市场比准均价为9570元 /平方米，经过点对点分析，项目一期高层实收均价建议为9600元/平方米。1 1250025005 5186518657 7163516351717777
14、716163853853 3228822882 2232723274 42087208710101337133714149629628 8146214621111132713279 9136513651818585820200 06 6169216921212128812881313115411541515500500181858582 21 13 35 51212层朝向差层朝向差中信红树湾一期价格形成基础中信红树湾一期价格形成基础平面差确定平面差确定平面差确定平面差确定分项景观户型亮点视野朝向噪音权重45%30%10%10%5%VIPVIP客户意向客户意向4747303015159 9464
15、65959363629290 0242418189 917173838151532325 53 39 920202 21 13 35 5TOHOTOHO：3 3说明：由于目前阶段户型资料不全，信息不对称，客户的意向受销售员的个人喜好影响较大，基本上是销售员向客户推哪个户型，客户就接受那个户型，因此意向统计仅作参考，不能成为定价的主要依据。中信红树湾一期价格形成基础中信红树湾一期价格形成基础竖向差确定竖向差确定竖向差确定竖向差确定l针对四栋而言，均采用12层作为打分基准层，故12层层差设为0；l最底层的户型由于下面是架空层，因此与上一层会有一个较大的层差，设为150元；l一、二栋低层受到TOHO
16、的影响，到6层视野突然开阔，会有一个跳差；l13-19层，随着楼层的逐渐上升，看到的外景观层次逐渐丰富，视线更长，因此层差设为50元；l突破20层，人的心理会有一个变化，跳差100元；l20层以上，景观变化逐渐变小，层差设为30元。109381093896179617942294228144814483408340105181051810418104181018210182929992999176917694249424943894389952995281148114805580551017910179925392539264926487528752811381131 13 32 25 5中信
17、红树湾一期价格形成基础中信红树湾一期价格形成基础分单位均价分单位均价分单位均价分单位均价注 ：不含1栋顶层复式价格中信红树湾一期价格形成基础中信红树湾一期价格形成基础分栋均价分栋均价分栋均价分栋均价959695961 13 32 25 511691116919187918788498849中信红树湾一期价格策略中信红树湾一期价格策略参考案例参考案例参考案例参考案例3-419分期规模物业类型时间轴2002.12002.92002.72004上半年第一期6-72003-117.642.71.6高层250001500012000900085009000高层豪宅、多层花远洋房、townhouse、ho
18、use首期开发周边生活配套不足，居住气氛不浓，项目三条产品线开发规模均较小。随着一期社区环境成功营造，项目三条产品线同时放量增长一倍。万M2第二期多层House天鹅堡纯水岸天鹅堡纯水岸首期配置：会所波托菲诺的开发策略波托菲诺的开发策略波托菲诺项目开发均价走势图波托菲诺项目开发均价走势图2004 20052003 20022001800090001000011000120001300020000均价（元/平方米）时间（年）2001.10天鹅堡一期启动A、B、C栋推出8500元入市2002.1天鹅堡一期D、E栋推出8800元入市2002.7纯水岸一期TH启动16000入市2002.7纯水岸一期多层
19、启动9300入市2003.12天鹅堡二期1区启动9800元入市2004.10纯水岸别墅计划启动30000入市2004.6天鹅堡二期2区启动9800元入市各期项目价格变化及销售周期项目整体价格变化项目整体价格变化中信红树湾一期价格策略中信红树湾一期价格策略策略形成策略形成策略形成策略形成1.价格平开高走，确保入市热销，实现项目资金回笼目标，为一期顺利销售奠定基础；2.分批推售，保证每一批客户都有升值空间，形成良好口碑传播l 避免相同户型房号的内部竞争，选择性推出；l 同时确保每一批都有亮点户型树立价格标杆。3.采取新的营销方式，有效的消化诚意客户，降低销售风险。1.1.计划将一期高层部分房号分三
20、批推出；计划将一期高层部分房号分三批推出；2.2.价格表根据每次推售的房号，分三次公布，每次价格表上仅显示当次所推价格表根据每次推售的房号，分三次公布，每次价格表上仅显示当次所推之房号的价格；之房号的价格；3.3.考虑到考虑到2004200520042005年深圳关内市场的供应情况，根据价格表试算结果，年深圳关内市场的供应情况，根据价格表试算结果，结合目前市场形势及客户关注度，项目整体的均衡销售和最大限度挖掘物结合目前市场形势及客户关注度，项目整体的均衡销售和最大限度挖掘物业价值，在对市场前景审慎乐观的预期下，我司建议以目标均价的业价值，在对市场前景审慎乐观的预期下，我司建议以目标均价的0.9
21、80.98入入市，即市，即94009400元元/ /左右入市，确保开盘胜局和合理控制风险，但随着展示的左右入市，确保开盘胜局和合理控制风险，但随着展示的不断完善，结合推售策略，项目均价呈逐步攀升趋势，第二批房号推出时不断完善，结合推售策略，项目均价呈逐步攀升趋势，第二批房号推出时的入市均价为目标均价的的入市均价为目标均价的0.990.99，即，即95009500元元/ /平方米均价体系，第三批为目标平方米均价体系，第三批为目标均价的均价的1.031.03，即，即98889888元元/ /平方米均价体系，项目高层整体最终实现均价平方米均价体系，项目高层整体最终实现均价96009600元元/ /。
22、中信红树湾一期价格策略中信红树湾一期价格策略推售策略安排推售策略安排推售策略安排推售策略安排第一批公开房号200套左右，考虑到5栋的户型和3栋基本一致，前三栋已经包含所有户型种类，同时参考贵宾卡客户意向和实际工程展示情况，因此前两批暂不推5栋，在首批房号推出时，由销售员主推这部分房号，着重引导客户消化，同时未公开推出房号可以隐性推出（价格上调），确保所有户型的均衡消化； 对于TOHO，不列入分批推售的房号范围内，确立价格标杆，采用自然消化的方式。推出推出时间时间套套数数均价（元均价（元/ /）房号分布房号分布8.288.28200200980398031 1栋的栋的1/21/2，2 2栋的栋的1/21/2，3 3栋的栋的1/21/29.199.19开盘开盘142142953995391 1栋的栋的1/41/4，2 2栋的栋的1/41/4，3 3栋的栋的1/21/2圣诞圣诞前后前后229229943994391 1栋的栋的1/41/4，2 2栋的栋的1/41/4，5 5栋的全部栋的全部
