2022年花边岭南物业管理专业技术方案

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1、花边岭南花园花园物业管理方案第一章物业简况花边岭南花园花园位于惠州市花边岭西南端CBD中心繁华区域，周边商业、办公、住宅云集 , ,交通便利，商业氛围浓郁, 区域位置优越。花边岭南花园花园工程设计为框架结构。地上二十五层，地下二层，是集商业、住宅为一体的高档次商住楼。地下一、二层为停车场和设备用房，一、二层为商场，三层为架空层，四二十五层为住宅。大楼计划于 2008 年 6 月初陆续交付使用。大楼工程总占地面积为 5946M2，总建筑面积为34942M2，其中地下室建筑面积为 6247 平方 M ；商场建筑面积为3018 平方 M ；住宅建筑面积为 24701 平方 M ；住宅定位为中小户型，

2、户数为276 户。地下车库停车位为 96 辆。住宅电梯可达地下一、二层，在地下一、二层设有电梯厅。建筑容积率为 6.59 ，建筑密度为 35.5%，绿地率为 25% 。花边岭南花园花园为全封闭式管理住宅小区，其安防系统设计包括彩色闭路监控系统、智能门禁系统、彩色可视对讲系统、智能停车场管理系统、电梯五方对讲、保安巡更系统、背景音乐广播系统七大部分，安防系统中控室设于裙楼西侧一层消防控制室内。1、监控系统监控系统采用彩色闭路监控系统，主要为：1、住宅及建筑周边的监控。2、地下一、二层、一层住宅大堂及电梯轿厢的监控。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - -

3、 - -第 1 页，共 29 页3、小区内部架空层、住宅天面等的监控。4、地下一、二层停车库及车道的监控。2、智能门禁系统：1、在小区一层大堂门、三层电梯厅门、地下室电梯厅门设置门禁系统，门禁系统读卡器与对讲系统门口机设为一体，采取IC 卡刷卡进入，不设钥匙开门。业主须刷卡方可进入。2、门禁卡与住宅停车场卡做成一卡通系统。且具有信息发布功能。3、门口机能对不同卡进行识别，并作出相应的提示；访客在门口机呼叫业主有记录，业主对访客开门也有记录可查。4、因有2 部疏散楼梯间可由商场上至三层架空层，为安全起见及考虑商场具体使用情况，疏散楼梯门根据具体使用情况加设楼梯通道专用锁。3、彩色可视对讲系统：1

4、、在小区一层大堂门、三层电梯厅门、地下室电梯厅门设置门口机，门口机也可独立作立式设计，与每户住宅的对讲。访客须经业主同意方可进入。2、每户住宅室内分机能与小区管理处通话（含报警按钮）。3、室内分机采用 5.6 寸彩色液晶屏对讲分机。4、小区大堂值班室、保安宿舍、消防控制室与小区管理处通话。4、停车场管理系统地下一、二层车库停放小区业主的汽车、摩托（单）车，出入口坡精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 29 页道宽均为 5.0M，采用北进南出的方式管理，摩托（单）车不另设道闸。5、小区电子巡更系统：在小区内每个单元的一楼、楼顶及

5、小区外围、重要设施设电子巡更点，供小区保安人员巡逻检查使用。确保保安巡逻的质量，保障了小区内业主的安全。大楼主要机电设备：安防系统、消防控制系统、发电机、水泵设备、配电设备、电梯6 台（其中：客梯5 台、货梯 3 台、消防梯 2 台）、自动扶手奥的斯电梯18 台（1-6 楼商场内专用），大堂及地下车库IC 系统等。大楼主要配套设施有：地下室内专用汽车库、给水系统、排水系统、供电系统、消防系统、智能IC 系统等。第二章目的和范围一、管理目的：1、保持物业的完好程度。通过加强对整体物业的维护、养护和对业主(租户)提供的服务，防止因使用不当而损坏物业。2、维护全体业主 (租户)的利益，加强宣传，与业

6、主(租户)一起，共同营造一个安全、舒适、和谐的购物及居住环境。3、加强宣传和管理，引导广大业主(租户 )正确使用物业、公共设施设备和场地。4、加强对花园实行社会化、专业化、一体化管理，不断提高服务管理质量，维护和提高隆生物业公司的社会声誉。5、以良好的服务维护和提高隆生地产的社会声誉和隆生物业的管理品牌，促进房产开发、销售、物业管理的良性循环，使该花园物业保值精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 29 页升值。二、管理范围： 花边岭南花园花园第三章管理原则、方式和内容一、管理原则：本着“优质、诚信、创新”的管理方针，实行“以人

7、为本、真诚服务、报效社群、创物业品牌”为服务宗旨，把花边岭南花园花园管理成惠州一流的商住旺地。二、管理方式：隆生企业集团有限公司依据国家物业管理条例及相关法律法规，全权委托惠州隆生物业管理有限公司对花边岭南花园花园实行综合一体化管理。隆生物业管理有限公司在管理合同期内对花边岭南花园花园负责制订年度管理目标和签订经济目标管理责任书，独立核算，实现社会效益、经济效益和环境效益的同步发展。三、管理内容：1、对发展商委托的物业负责收取租金及管理费等。2、大楼房屋建筑本体共用部位（天面、梁、柱，内外墙体和基础等承重结构部位，外墙面，楼梯间，走廊通道、门厅等）的维修养护和管理。3、花边岭南花园花园及外围公

8、共部分的公共秩序维护。4、公共绿化、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物公用部位及外墙）的清洁卫生，垃圾的收集，清运（不含商场内的垃圾和管理）。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 29 页5、室内外停车场的管理。6、大楼房屋建筑本体共用设备设施（共用的上下管道，共用照明，供水设施，商业配电系统、消防控制中心及办公楼的设施设备等）的维修、养护、运行和管理。7、大楼规划红线内属物业管理范围的公共设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、沙井、绿化、地下泵房、路灯、室内外停车场等）的维修、养护和管理。8、大楼内的各项配套服务设施的维

9、修，养护和管理（不含商场内部设备设施）。9、物业及物业管理档案、资料。第四章总体目标和分项指标一、 总体目标：在委托管理合同期内按照“安全、清洁、优美、舒适、方便”目标进行管理服务，并承诺花边岭南花园所有建筑物及配套设施完善、竣工验收合格，交付使用一年内达到惠州市物业管理优秀大楼的管理标准，二年内达到省优标准，三年内达到国家示范大楼的管理标准。二、 分项指标：1 顾客满意率 95% 以上；2) 管理服务年有效投诉率5以下，处理率、回访率100% ；3) 房屋完好率、公共设施完好率98% 以上；4)卫生、消杀、环境绿化市级达标率100% 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳

10、总结 - - - - - - -第 5 页，共 29 页5) 维修及时率、合格率100% ；6) 因管理责任造成的重大刑事案件、进场进库机动车被盗事故为零；7) 杜绝因管理责任造成的重大火灾事故、安全事故；8) 费用年收缴率在98% 以上；9) 保证提供充足的资源；第五章组织和资源一、 组织架构及人员配备：如下图所示：维修班3人环保班7人护卫班20人花边岭南花园管理处34人经理 1 人收费员一人惠州隆生物业公司管理员一人精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 29 页备注：具体各岗位人员安排见如下说明。二、人员安排说明序号岗位编

11、制说明1 经 理1 负责大楼工作的全面管理。2 管理员1 负责大楼的房屋、环境、绿化及安全管理工作。3 收费员1 负责大楼各项费用的收缴及催款工作。4 维修工3 负责花边岭南花园花园所有公共设备设施的维修、维护、保养工作， 24 小时轮流值班对商场、商铺、住宅的水电供应提供有力的保障. 5 厨工1 5 护卫员固定岗12 分别有：室外入口、出口各1 人，首层大堂1 人，监控室（消防控制中心） 1 人。巡逻岗6 班长 1 人，住宅楼兼车库巡逻岗1人。机动岗2 用于换休和请假顶岗6 环保班绿化工1 外围绿化、空中花园兼清洁工作清洁工6 按区域进行工作分工，其中，外围2 人，地下车库2人，住宅楼 2

12、人。7 合计34 说明：护卫员三个班，每班8 小时。三、管理处各岗位职责四、任职资格：精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 29 页职位任 职 资 格经理1、大专或以上学历， 45 岁以下， 5 年以上物业管理经验。2、具备财务、建筑、小区环艺基础知识和行政管理知识。3、掌握经济法、合同法及物业管理相应的法规知识。4、熟悉 ISO9001 及 ISO14001 体系运作，具备处理突发事件及协调、沟通能力。5、有较强的服务意识和良好的职业道德，取得全国物业管理经理上岗证。机电工程师1、大专或以上学历， 40 岁以下，机电专业毕业

13、，三年以上物业管理经验。2、有较强的服务意识和良好的职业道德、协调、沟通能力和团队精神。3、懂电脑操作和弱电系统相关知识。4、熟悉 ISO9001及 ISO14001体系运作。5、取得全国物业管理经理上岗证。管理员1、大专以上学历，退伍军人，36 岁以下，三年以上相关经验。2、有较强的服务意识和良好的职业道德，懂得房屋结构及环境管理的基础知识，有处理突发事件的能力。3、熟悉 ISO9001及 ISO14001体系运作。4、取得全国物业管理上岗证收费员1、中专或以上毕业，财务相关专业，2 年以上财务管理经验。2、30 岁以下，女性，有惠州市户口担保，取得财会上岗证3、有较强的服务意识和良好的职业

14、道德。维修班长1、中专以上学历， 25 岁以上，两年以上物业管理经验。2、有中级以上电工证，小区智能控制系统管理经验，有弱电系统维修经验。3、有较强的服务意识和良好的职业道德。护卫员1、退伍军人，高中以上学历，25 岁以下。2、身体素质良好，遵章守纪。3、有较强的服务意识和良好的职业道德。环保1、初中以上毕业， 40 岁以下，相貌端正。2、身体健康，踏实肯干。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 29 页员第七章服务承诺和质量保证花边岭南花园服务承诺一览表部门服务承诺质量目标护卫班设立 24 小时服务电话： XXXXXXX 1

15、00%发生盗警， 2 分钟内到达100%发生火警， 2 分钟内到达100%环卫班日常垃圾每日至少收集2 次100%走廊、大堂、梯道、电梯轿箱等每日拖、扫3 次以上100%除“四害”每月 1 次100%维修班故障处理：供水：5 分钟内派技术人员到现场处理电力：5 分钟内派技术人员到现场处理维修：5 分钟内派技术人员到现场处理98%98%98%预先知道停水停电， 24 小时前发出通告突发停水停电， 10分钟内发出通告100% 100% 简单照明系统装置于收到报告后1 小时内更换需要特别工具更换的照明系统于收到通知后24 小时内办妥95% 办公室开通办公时间内投诉电话：XXXXXXX 100% 咨询

16、事项，即日处理一般事项， 24 小时内处理复杂事项， 3 个工作天内解决或转到相关部门、机构并回复98% 业主( 租户) 意见调查，每年至少进行1 次，并于 2 周内回复100% 书信于 3 日内回应100%精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 29 页电话于 3 次声响内接听100%约晤于 2 个工作天内会晤100%文娱活动每年元旦、五一、中秋、国庆等传统节日举行95%工程问题2 个工作天内协调并回复95% 第八章移交接管一、 移交接管前的准备工作：1、成立花边岭南花园管理处，委派管理处经理、机电工程师，管理员、水电维修工到

17、位，其他管理人员分步到岗，落实管理用房和员工宿舍，了解隐蔽工程及管线的走向，做好各项筹备工作。2、成立验收小组 ，了解大楼的设备设施，熟悉设备的构造、性能、强弱电、给排水的走向及存在问题，填写有关质量记录，以便尽快得到解决。A、移交接管验收遗留问题统计表。B、公共配套设施接管验收表。C、公共配套设施接管验收遗留问题统计表。D、机电设备接管验收遗留问题统计表。3、花边岭南花园资料的移交接管。1）产权资料（复印件）：A、工程批准文件B、用地批准文件2）政府职能部门验收合格资料：A、市政部门验收意见；B、环保部门验收意见；精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - -

18、 - - -第 10 页，共 29 页C、供电部门验收意见；D、质量监理部门验收意见；E、园林绿化部门验收意见；F、供水部门验收意见；G、房产管理部门验收意见；H、消防部门验收意见；I、规划设计部门验收意见；J、有线电视工程验收合格证；K、煤气管道工程合格证；L、其它有关资料。3）工程技术资料（原件）：A、小区竣工总平面图。B、道路绿化竣工图。C、电力竣工图。D、给、排水、消防竣工图。E、电话电视线路竣工总平面图。F、路灯竣工图。G、建筑、结构、电气、水道竣工图。H、泵房及水池建筑、结构、电气、水道竣工图。I、其它相关图纸。4）设备资料（原件或复印件）：精选学习资料 - - - - - - -

19、 - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 29 页A、水泵房设备有关合格资料；B、闭路监控系统合格证、线路图。C、发电机合格使用说明书；D、消防控制系统资料；E、电梯设备有关合格资料；F、其它必要的有关资料。4、接管验收程序：1）隆生企业集团有限公司通知物业公司接管验收；2）本公司验收小组按程序文件接管入伙控制程序核对所接收的资料，签发验收复函。3）本公司验收小组同移交人对房屋质量，使用功能、外观质量，公共配套设施设备等进行接管验收。4）对验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类质量遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核。5）对室内物件无明显不全，符

20、合检验标准要求的房屋由管理处接收锁匙，承担保管责任。5、房屋接管验收工程及标准。1）验收工程梁、柱、板主体，墙体，分户铁门，阳台护栏、供水系统、排污管道、地漏、窗户、水表、电表、有线电视系统等。2）验收标准：参照建设部颁布的房屋接管验收标准及满足使用要求。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，共 29 页6、公共设施接管验收工程及标准1）验收工程：基础设施：天面、有线电视系统、消防设施、照明灯具、绿化、道路、车库、沙井、检查井、化粪池、围墙设施等。2）验收标准：参照建设部颁布的房屋接管验收标准以及达到设计要求。7、公共设备接管验

21、收工程及标准1）验收工程：供水、消防、电梯、闭路监控、发电机、变压器等2）验收标准：各项设备验收合格证及达到设计使用要求。8、接管前的准备工作：1）编制业主 (租户)入住的工作方案；2）核实拟定的各类人员的配备和到位情况；3）了解员工宿舍的落实情况；4）准备的业主 (租户 )相关资料，作好各种表格和资料的印刷。如业主(租户 )手册、业主 (租户 )登记表、档案袋、装修申请表、装修巡查表、各种标示牌，装修管理守则等。5）拟定物品采购计划。9、业主(租户)管理：业主 (租户)流程图：看房洽谈签订合同发相关资料抄水电表交费发放锁匙归档。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结

22、- - - - - - -第 13 页，共 29 页1）看房：房屋管理员陪同业主(租户)查看房屋，并填写房屋租赁登记表；2）洽谈：价格、期限、注意事项等。3）发放资料：A、业主 (租户)手册；B、业主 (租户)登记表；5）抄水电表：水电维修工与业主(租户)抄水电表底数；6）收费：按合同约定计收租金及管理费；7）发放锁匙：发放给业主(租户)该房锁匙。8）归档：把业主 (租户)的有关资料进行归档，并存入电脑。10、房屋维修工作的管理：维修工作流程：人为或业主 (租户 )责任损坏自然老化业主(租户)报修现场查看管 理 处 维 修 ，业主 (租户 )支管理处维修，保修期内，费用由施工队支付，非保修期，

23、费用由管理处列精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页，共 29 页第八章花边岭南花园日常管理运作原则：全面推行隆生物业公司通过国际、国内质量认证机构认证的ISO 管理体系。大楼内日常机电运行、房管事务、治安、车辆、清洁、绿化、社区文化、设施维护保养统一纳入公司ISO 规范运作范畴，严格执行安全护卫工作手册环境管理工作手册、消防工作手册办公室工作手册管理处工作手册财务工作手册维修保养工作手册，注重每一个服务工程的人员培训、考评，加强日检、周检、月检。1、 房管事务管理处的日常房管事务管理，按照公司ISO 管理体系维修保养工作手册规范

24、运作。如下表：工 作安 排8：00-8：30 处理租客申报投诉；8：30-9：30 巡视； 9：30-12：00 跟踪监督； 14：00-15：30 整理档案； 15：30-16：30巡视； 16：30-18：30走访、回访。考核标准工 作跟踪监督日常： 3遍天；巡 视日常： 2遍天；验收归档精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页，共 29 页内 容走 访3次周；回 访处理率： 100，回访记录 100。检 查内 容及 处理 方法日 检项 目1装修巡视 2投诉接待 3违章检查 4车辆管理5治安6清洁7绿 化 8维修9机电设备 10

25、员工宿舍 11内务巡视。处 理方 法1记录巡视发现的问题，搜集租客的反馈意见； 2对巡视中发现的问题，分类进行处理；1)填写管理日记表；2)发现的维修不合格，填写维修记录，安排维修；3) 即行关闭轻微不合格项；4)发现违章行为按“违章处理规定”执行；5)发现严重不合格，填写纠正措施报告。周 检项 目全面检查大楼各项工作，着重对房管日检中发现的不合格项进行检查处理。处 理办 法管理处经理对发现的不合格项及时整改，严重不合格项填写纠正措施报告，并上报公司工程维修部。考 核标 准平时日检、周检、月检按ISO管理体系考核标准。2机电运行与保养：大楼及公用设施机电运行、养护运作按照公司IS0 管理体系维

26、修保养工作手册规范运作。如下表：日常机电设备管理运作主 要内 容值班：保障大楼供水供电、电梯等正常运作并做好记录；巡视：巡视设备房和设备运行情况，做好巡查记录；精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页，共 29 页维 修 组秩序：搞好设备房的物品管理，加强安全防范工作。负责机电设施、设备的各项维修、保养工作，并做好记录；定期清洁所管设备和设备房；负责对设备设施进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。检 查项 目及 处理 方法检 查项 目1低压配电柜2干式变压器3柴油发电机4水泵 5水池、水箱 6风机 7闭路督控系统8对讲报警系统9 火

27、灾报警控制系统10、气体自动灭火系统11 消火栓 12疏散出口批示灯 13自动喷水灭火系统14烟、感系统 15干粉灭火器。处理方法按照公司ISO 标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项填写纠正措施报告上报公司工程维修部。考 核标 准日常周检、月检考核按ISO 质量标准；年终考核按国家建设部考核标准3日常维修养护： 大楼及公用设施维修、养护运作按照公司IS0 管理体系维修保养工作手册规范运作。如下表：维修管理运作工 作安 排机电运行： 24小时8：00-8：30处理申报投诉； 8：3010：00 跟踪监督；10：30-12：00 维修养护； 14：00-15：30 巡视维修养护；15：30-

28、17：00整理记录； 17：00-18：30回访。主要工作房屋本体室内：小修 30 分钟，般故障2 小时，不超过8 小时，较难故障 3 天内。 48小时跟踪验证。楼梯、墙面：发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次， 45年全面修补刷漆一次天面：每年全面检查一次，每年雨季前须检查一次，发现破损及时修补。公共室内污水系统：每月检查一次，发现问题及时修补。道路车场：每天检查1 遍，随坏随修；天线：每月检查 l 遍，随坏随修；精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页，共 29 页设施明暗沟：每周检查I 遍，随坏随修；供水电气：每月细查1

29、遍，即坏即修，中大型维修通报公司修缮部协作；楼道灯：每月检查1 遍，即坏即修。检查工程及处理方法检查工程1地基基础 2梁柱板主体3墙体 4顶棚 5楼梯扶手 6公共门窗7隔热层、防水层8水箱水池 9天面扶栏 10；消防设施 11信报箱 12标识13 楼 板 地 面砖 14上 下雨 污水 管 15.设 备 房16道路17电缆沟盖板18路牙19给排水20路灯 21清洁设备 22娱乐设施。处理方法按照公司ISO 标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项填写纠正措施报告，并上报经理处理。考核标准日常周检、月检考核按ISO 管理体系标准；年终考核按国家建设部考核标准。4治安、消防、车辆管理：按照公司IS

30、O 质量体系安全护卫工作手册、消防工作手册规范运作。如下表：工作安排定岗检查进出口、停车场： 24 小时；流动巡查消防设施： l 遍月大楼安全、违章行为、车辆停放24小时车辆保管： 24 小时突发事件： 90120秒，责任保安或车辆管理员到达现场；学习训练训练： 1 次天；演练： 1 次年。培训：按公司制订的培训计划。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页，共 29 页检查项日及处理方法检查工程1查可疑人员、外来人员；2查违章停车、违章装修；3查室外施工、搭建情况；4查乱摆卖现象；5查高空抛物、乱扔垃圾现象；6查破坏绿化、占用绿地

31、现象；7查漏水、漏电、漏气现象；8查房屋本体设施和公共设施情况。处理方法按照公司 ISO管理体系标准，对轻微不合格项即时纠正或报相关主管处理，严重不合格项填写纠正措施报告，并上报经理处理。考核标准平时按 ISO 管理体系考核标准；年终按国家建设部规定的考核标准。 5 清洁保洁管理：按照公司ISO 管理体系环境管理工作手册规范运作。 如下表：工 作安 排6:007:30 通道清扫； 7:308:00 垃圾清运； 8:009:00 道路清扫； 9:0012:00 大堂、电梯轿厢清洁；14:0014:30 垃圾清运； 14:30-17:00 楼面保洁。工作内容道路清洁2 次天；每月用水冲刷一次；保

32、洁12小时天；楼间保洁清扫 3遍周；清洗 2遍月；垃圾清运清运 2遍天；洗车 1遍天；电梯轿厢保洁 2次/天；通道大堂每小时拖扫 1次；外 墙清洗 1次/年；消 杀1 遍月；检查检1马路、人行道、绿化地、排水沟；2停车场、岗亭；3垃圾箱、垃圾中转站、化粪池；4污、雨水井和沙井；5电梯、楼道、楼梯、走廊、楼道灯精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页，共 29 页工程及处理办法查项目具；6墙面、窗、扶手、电子门、消防栓、管、电表箱、信报箱等；7天面；8值班室、办公室、卫生间；11、除四害。处理办法按公司 ISO 管理体系标准，对轻微不

33、合格项自行关闭，严重不合格项上报主管房管员和经理并提出整改方案加以纠正。考 核标准日常日检、周检、月检按ISO 质量考核标准；年终按国家建设部标准考核。 6 绿化养护管理：按照公司ISO 质量体系环境管理工作手册规范运作。如下：工作安排6：309：30 浇水、施肥； 9：3012：00 除杂草、整形、造型、保洁、剔除枯枝叶； 14：00-16：00 杀虫、补缺、保洁；16：田 18：30 浇水、施肥。工作内容整形造型2 次月；施 肥春秋各 1遍浇 水因时因地制宜按需供水；浇水时间夏季早晚为宜，冬季中午为宜；除杂草中耕 1遍季；平时 1遍天，下雨天除外；补 缺视缺苗情况及时补缺杀 虫1 遍月，发

34、现害虫立即消灭保 洁12小时天精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 20 页，共 29 页检查工程及处理方法检 查项 目1乔木整枝、造型修剪；花卉、树木施肥；2灌木、绿蓠、树木、草地、花卉浇水；3除杂草；4补栽补种；5治病杀虫；6清理枯枝落叶、绿地石块；7松土；8防风防涝处 理办 法按照公司ISO 管理体系标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项汇报公司质管部部，并提出纠正措施。考 核标准日常按 ISO 质量考核标准；年终按国家建设部标准考核。第九章采取的主要管理措施1系统培训为确保花边岭南花园花园管理早日走上正轨，实现管理目标的承诺，

35、公司将严格按照ISO 质量体系文件的培训规定，科学系统地对管理人员进行全面培训，确保管理人员100持证上岗，全员年培训率达100，合格率达 100。（年度培训计划表另附）2、从接管开始在花边岭南花园推行ISO 质量管理体系实施管理，在半年内建立运行体系并达到认证的条件。3安全防范。采取人防、技防和宣传相结合的原则，确保花边岭南花园随时处于安全状态。1)加强制度落实。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 21 页，共 29 页A根据地理位置、周边环境，合理布岗，由各护卫班轮流换防，责任承包。B要求护卫员严格按照公司IS0 物业管理体系文件安

36、全护卫工作手册规范运作，文明执勤，规范上岗。对照护卫员日常行为，严格执行由安全管理员负责护卫员的日检、管理处经理负责周检、公司管理者代表组织月检的逐级检查制度，确保护卫员队伍的素质和服务水准。C专人负责调控中心，确保24 小时全方位监控。D加强岗位。护卫员拟设固定岗、巡逻队，整个大楼24 小时全方位检查，明确责任区，划分责任人。E坚持查岗制度。护卫队长、管理员、管理处经理、公司质管部按公司 IS0 程序文件规定的频率不定期夜间查岗，并根据查岗情况给予通报，漏岗、脱岗者按公司规定处罚。F加强大楼内流动人员及外来人员管理和防范，建立商户和流动人员档案，并定期核查。G落实安全责任制，明确责任人。公司

37、与管理处、管理处与护卫队长签订治安目标管理责任书，明确责任和工作标准，并分级跟踪验证、考评。同时，各级领导又是防火责任人，全体护卫员、车辆管理员都是义务消防员和治安应急分队队员。2)加强车辆管理。花边岭南花园是集商业、娱乐、办公为一体的综合大楼，今后的车辆停放、车辆管理难度较大。我们将采用防盗、防劫车辆的 IC 管理系统进行严格管理，确保在场在库车辆被盗为零。 4 清洁卫生。 为维护花边岭南花园良好的硬件设施，尤其是搞好精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 22 页，共 29 页各层大堂的设施及部分高档办公室的保养，拟购置意大利超宝机、刨

38、光机、打蜡机各一台，从先进的设备配置着手，并外送培训操作人员，从而达到最佳的维护、保养。5加强与业主 (租户)之间的联系和沟通，多渠道开展宣传活动。编制花边岭南花园花园住户手册，详细介绍隆生物业管理公司的服务宗旨，企业精神以及公司与管理处可以提供的服务工程，物业管理各项法规、业主 (租户 )须遵守的管理规定等。主要内容有：隆生物业公司介绍、花边岭南花园花园简况、管理处的人员分工、如何投诉和提出建议、管理费缴交注意事项、装修规定、保洁规定及措施、安全措施；水、电、气的使用和管理规定、物业管理用途的限制、电视接收管理规定、公共设施管理规定、宠物管理规定、安装空调机的规定、防火须知、噪音限制、泊车、

39、常用电话号码以及处罚规定等。手册一户一册并签字领取。6从管理花边岭南花园前期开始即导入企业形象视觉识别系统，建立统一的标识、标牌系列。包括：大楼平面图、公共设施指示牌、宣传栏、卫生、绿化、消防警示牌等，塑造花边岭南花园高尚、文明的文化氛围。 IS0 的规范运作和VI 的有效结合所产生的良好的物业管理效应必将提高花边岭南花园的知名度，从而达到提高隆生物业管理公司的知名度，促进花边岭南花园花园物业的保值和升值。7接管后，拟在花边岭南花园设立互联网，接通国际互联网，运用物业管理系统、企业内部管理网络，迅速与公司各职能部门及其它住宅区管理处进行信息交流，从而使大楼的管理水平达到智能化的高度。精选学习资

40、料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 23 页，共 29 页第十章收费内容、标准及需说明的事项一、收费内容及标准收费内容管理费（元/ . 月）停车费（元/ 月）水费电费商场住宅汽车室外汽车室内摩托车收费标准2-3 1.39 200 300 80 271元/ 吨115元/ 度二、说明事项商场车辆停放费的收取标准另行协商。第十一章需完善及购置设备费用一、管理用房和管理经费来源1管理用房开发商应提供管理用房，并具备基本办公及居住条件。2管理经费来源 1)管理服务费花边岭南花园管理服务费收费标准按物价部门批准的价格收取，即：商场、3 元平方 M月；住宅 3

41、.5元/平方 M月收取。 2) 车辆停放费、车辆场地使用费。 3) 向业主 (租户)提供多种有偿便民服务费。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 24 页，共 29 页 4) 其它政策规定应收取的费用。3、增收节支措施 1）增设一些业主 (租户)欢迎的便民有偿服务工程，以弥补管理经费。 2）根据“精干、高效”原则，推行IS0 国际标准规范管理。在保证IS0人力、财力、物力资源的同时，选拔一专多能型管理人才，精简人员，提高工作效益。 3）抓好小区的综合管理，加强巡视监督，杜绝违章和人为破坏公共设施现象，尽量减少维修费用的支出，从而降低管理成

42、本。二、设备购置A、办公用品费用明细表名称数量单价金额备注摩托罗拉对讲机7部1500元10500元含两电一充电脑3部4500元13500元打印机（激光）1台1800元1800元复印机1台8000元8000元沙发2套2500元5000元会议桌1套6000元6000元印刷各种表格1批5000元5000元文件柜2个450元900元经理办公桌1套2500元2500元办公桌10张250元2500元办公椅15张30元450元衣柜17个250元4250元铁架床20张 230元4600元其他1批500 500 小计65500元精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - -

43、- -第 25 页，共 29 页B、环保工具名称数量单价金额备注电动喷雾器1台2,000元2,000元垃圾桶17 套900元15300元多功能垃圾车1辆500元500元果皮箱30 个250元7500元其它易耗品1批500元小计25800元C、维修工具名称数量单价金额备注冲击钻1把2000 2000 磨机1台500 1000 台钻1套2000 2000 手电钻1把300 1000 套筒扳手1套300 300 开口扳手1套150 150 梅花扳手1套200 200 活动扳手1套150 150 大活动扳手2把100 200 液压钳1套500 500 12级铝合金梯1把500 500 电焊机1部100

44、0 1000 万用表2个190 380 钳形电流表1个150 150 切割机1台1200 1200 管钳4把500 500 红外测温仪1套600 600 台虎钳1套300 300 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 26 页，共 29 页货架200 工具袋3个40 120 绝缘手套300 转速表1个300 300 500V 兆欧表1个500 500 其它2500 小计16050 合计：A+B+C= 154550元第十二章经济指标测算花边岭南花园总建筑面积为34942 平方 M ，其中地下室建筑面积为 6247 平方 M ；商场建筑面积为

45、3018 平方 M ；住宅建筑面积为24701 平方 M ；商场管理费按3 元/M2.月收取；住宅楼管理费按1.39元/M2.月；根据深圳天虹商场与隆生企业已签约（1-6 楼）的实际情况，凭借隆生企业的品牌效应和知名度，可测算出隆生物业公司在不同时期出租率的收支情况（以下测算以一年为一个核算单位）。出租率营业收入营 业 支出税费营业节余备注写 字 楼管理费餐 饮 管理费商场管理费停车费30% 236628 103086 54000 89855 75070 276066（空）120267（空）425493 （含空管）40% 315504 137448 72000 96417 199746 236

46、628（空）103086（空）539460 （含空管）50% 394380 171810 90000 102979 324422 197190（空）85905（空）607517 （含空管）精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 27 页，共 29 页60% 473256 206172 1403400 108000 1632189 109541 441898 157752（空）68724（空）675574 （含空管）70% 552132 240534 126000 116103 573774 118314（空）51543（空）743631 （

47、含空管）80% 631008 274896 144000 122665 698450 78876（空）34362（空）811688 （含空管）90% 709884 309258 162000 129227 823126 39438（空）17181（空）879745 （含空管）100% 788760 343620 180000 135789 947802 说明：1、上表的出租率不含商场的出租面积。2、不论出租率多少，营业支出按出租率100%的支出计算。另附花边岭南花园营业支出测算明细表。3、车辆的测算：由于是写字楼，只白天有车辆停放，晚上基本没有车辆停放；同时，本大楼较难估算共有几家商家，因此，

48、这里按出租率100%每月停车费为 15000元。4、空管费指空置房管理费。按50%计5、营业支出已含分摊公司管理费。6、2005、2006、2007年度平均入住率分别为15%、50%、80%。花边岭南花园营业支出测算明细表（管理处共 43 人，其中管理人员3 人、操作层 40 人）项 目预计发生额备 注办公费25440 按 40元/人.月计算电费（公共）212573 电梯： 3台 15KV 9t 30 天 12 月 0.976=142300 水泵、照明等：6000KV0.976 12 月=70272精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2

49、8 页，共 29 页营业费用水费（公共）29856 包括清洁、绿化、公共场所用水等，按每月800T 计，即：800T3.11 元/T12 月 =37320绿化卫生费46500 含每年清洗一次外墙费用，大楼立面约15000M2，清洁费按1.5元/ M2；日常清洁绿化费按每月2000 元计。劳动保障费25440 按 40元/人.月计算物料消耗24000 按每月 2000元计保险费5000 含公共管理责任保其他20000 含电梯日常维修费房租19200 租两套员工宿舍房的费用小计408009 营业成本工资774000 按人计算折旧费5000 电梯保养年审费43740 维护保养费按 280 元/月.部计，年审费 1500元/年.部福利费180600 按 350元/人.月计算，含员工社保费。小计1003340 分摊公司管理费250000 按收取管理费比例分摊。总计1661349 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 29 页，共 29 页