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1、用益物权用益物权1一、用益物权概述一、用益物权概述1 1、用益物权的含义、用益物权的含义2 2、用益物权的体系、用益物权的体系3 3、准物权、准物权21 1、用益物权的含义、用益物权的含义o含含义义：对对他他人人之之物物在在一一定定范范围围内内使使用用、收益的定限物权。收益的定限物权。o法法条条：物物权权法法第第117117条条：用用益益物物权权人人对对他他人人所所有有的的不不动动产产或或者者动动产产，依依法法享享有占有、使用和收益的权利。有占有、使用和收益的权利。o客体：动产、不动产、不动产权利。客体：动产、不动产、不动产权利。32 2、用益物权的体系（我国）、用益物权的体系（我国）用用益益
2、物物权权土地土地承包承包经营经营权权建设建设用地用地使用使用权权宅基宅基地地使用使用权权地地役役权权准准物物权权养殖权养殖权取水权取水权采矿权采矿权探矿权探矿权海域海域使用权使用权捕捞权捕捞权准物权准物权4二二 、土地承包经营权、土地承包经营权1 1、土地承包经营权概述、土地承包经营权概述2 2、土地承包经营权的取得、土地承包经营权的取得5 o含含义义：农农村村集集体体经经济济组组织织实实行行家家庭庭承承包包经经营营为为基基础础、统统分分结结合合的的双双层层经经营营体体制制。农农民民集集体体所所有有和和国国家家所所有有由由农农民民集集体体使使用用的的耕耕地地、林林地地、草草地地以以及及其其他他
3、用用于于农农业业的的土土地地，依依法法实实行行土土地地承承包包经经营营制制度度。（物权法第（物权法第124124条）条）o理解：主体是农业生产经营者。理解：主体是农业生产经营者。1 1、概述、概述62 2、取得、取得1 1）流流转转：土土地地承承包包经经营营权权人人依依照照农农村村土土地地承承包包法法的的规规定定，有有权权将将土土地地承承包包经经营营权权采采取取转转包包、互互换换、转转让让等等方方式式流流转转。流流转转的的期期限限不不得得超超过过承承包包期期的的剩剩余余期期限限。未未经经依依法法批批准准，不不得得将将承承包包地地用用于于非非农农建设。（物权法第建设。（物权法第128128条）条
4、）72 2）继继承承：承承包包人人应应得得的的承承包包收收益益，依依照照继继承承法法的的规规定定继继承承。对对于于家家庭庭承承包包的的，林林地地承承包包的的承承包包人人死死亡亡，其其继继承承人人可可以以在在承承包包期内继续承包。（农村土地承包法第期内继续承包。（农村土地承包法第3131条）条）l土土地地承承包包经经营营权权通通过过招招标标、拍拍卖卖、公公开开协协商商等等方方式式取取得得的的，该该承承包包人人死死亡亡，其其应应得得的的承承包包收收益益，依依照照继继承承法法的的规规定定继继承承；在在承承包包期期内内，其其继继承承人人可可以以继继续续承承包包。（农农村土地承包法第村土地承包法第505
5、0条）条）8l引例引例：某甲承包乙村耕用土地：某甲承包乙村耕用土地50亩地，投资亩地，投资40万元建造葡萄园，承包期万元建造葡萄园，承包期30年。葡萄园建成，年。葡萄园建成，经营经营3年以后，国家征用该土地，补偿费用是：年以后，国家征用该土地，补偿费用是：征地补偿款征地补偿款323万元，地上物补偿万元，地上物补偿217万元，万元，青苗补偿款青苗补偿款4万元，水利设施补偿款万元，水利设施补偿款2万元。村万元。村委会将委会将4万元青苗补偿款和万元青苗补偿款和2万元水利设施补偿万元水利设施补偿款交给某甲，其余全部归村委会所有。款交给某甲，其余全部归村委会所有。9l某甲认为村委会侵害了他的合法权益。某
6、甲认为村委会侵害了他的合法权益。l 问题：问题： l（1）乙村村委会对于该）乙村村委会对于该50亩土地享有的是何亩土地享有的是何种物权？种物权？l（2）某甲对该）某甲对该50亩土地享有的是何种物权？亩土地享有的是何种物权？l（3）该）该50亩土地补偿款应怎样分配？亩土地补偿款应怎样分配？10l 分析分析：l（1）乙村村委会对该）乙村村委会对该50亩土地享有的是物权，亩土地享有的是物权，其性质是自物权。其性质是自物权。l（2）某甲对）某甲对50亩土地享有的是土地承包经营亩土地享有的是土地承包经营权，其性质是用益物权。权，其性质是用益物权。l（3）征地补偿款应当归村委会所有，地上物）征地补偿款应当
7、归村委会所有，地上物补偿款、青苗补偿款和水利设施补偿款应当归补偿款、青苗补偿款和水利设施补偿款应当归某甲所有。某甲所有。l 11三、建设用地使用权三、建设用地使用权1 1、建设用地使用权的含义、建设用地使用权的含义2 2、建设用地使用权的设立、建设用地使用权的设立3 3、建设用地所有权的流转、建设用地所有权的流转4 4、房地一体原则、房地一体原则121 1、含义、含义o含含义义：自自然然人人、法法人人或或其其他他组组织织依依法法享享有有的的在在国国有有土土地地及及其其上上下下建建造造建建筑筑物物、构构筑筑物物及及其其附附属设施的用益物权。属设施的用益物权。o限限制制：时时间间上上有有限限制。制
8、。132 2、设立：、设立：出让、划拨（一级市场）出让、划拨（一级市场）出让出让协议协议出让出让招标招标出让出让挂牌挂牌出让出让拍卖拍卖出让出让14o建建设设用用地地使使用用权权人人有有权权将将建建设设用用地地使使用用权权转转让让、互互换换、出出资资、赠赠与与或或者者抵抵押押，但但法法律律另另有有规规定定的的除除外外。（物物权权法第法第143143条）条）3 3、流转（二级市场）、流转（二级市场）154 4、房地一体原则：、房地一体原则：o建建设设用用地地使使用用权权转转让让、互互换换、出出资资或或者者赠赠与与的的，附附着着于于该该土土地地上上的的建建筑筑物物、构构筑筑物物及及其其附附属属设设
9、施施一一并并处处分分。（物物权权法法第第146146条条）建建筑筑物物、构构筑筑物物及及其其附附属属设设施施转转让让、互互换换、出出资资或或者者赠赠与与的的，该该建建筑筑物物、构构筑筑物物及及其其附附属属设设施施占占用用范范围围内内的的建建设设用用地地使使用用权权一一并处分。（并处分。（147147）16l以以建建筑筑物物抵抵押押的的，该该建建筑筑物物占占用用范范围围内内的的建建设设用用地地使使用用权权一一并并抵抵押押。以以建建设设用用地地使使用用权权抵抵押押的的，该该土土地地上上的的建建筑筑物物一一并并抵抵押押。抵抵押押人人未未依依照照前前款款规规定定一一并并抵抵押押的的，未未抵抵押押的的财
10、财产产视视为为一一并抵押。（物权法第并抵押。（物权法第182182条）条）17四、宅基地使用权四、宅基地使用权1 1、主体：限于农村居民。、主体：限于农村居民。2 2、设设立立：一一户户只只能能拥拥有有一一处处宅宅基基地地，其其面面积积不不得超过省自治区直辖市规定的标准。得超过省自治区直辖市规定的标准。3 3、流流转转：不不允允许许宅宅基基地地使使用用权权的的单单独独流流转转，但但可可以以通通过过房房屋屋的的转转让让而而一一并并转转让让。转转让让后后，原原权利人不得再次申请宅基地。权利人不得再次申请宅基地。18五、地役权五、地役权1 1、地役权概述、地役权概述2 2、地役权的取得、地役权的取得
11、3 3、地役权的效力、地役权的效力4 4、地役权的消灭、地役权的消灭19o含含义义：不不动动产产权权利利人人为为某某特特定定不不动动产产的的便便利利而使用他人不动产，使其负一定负担的物权。而使用他人不动产，使其负一定负担的物权。o特征：从属性、不可分性。特征：从属性、不可分性。o价价值值：一一是是对对物物权权法法定定原原则则的的补补充充；二二是是可可经经济济地地利利用用不不动动产产，提提高高土土地地资资源源的的利利用用效效率率；三三是是可可弥弥补补相相邻邻关关系系的的不不足足。总总之之，是是满满足足具具体体情情况况下下个个别别不不动动产产的的特特殊殊需需要要，提提高个别不动产权利人的不动产利益
12、。高个别不动产权利人的不动产利益。1 1、地役权概述、地役权概述20l地役权与相邻权的区别：地役权与相邻权的区别：区区别别产生产生对抗对抗调整调整 限度限度 对价对价价值价值相相邻邻权权基于法基于法律的直律的直接规定接规定而产生而产生无须登无须登记就可记就可对抗第对抗第三人三人注重注重习惯习惯的运的运用用可利可利用空用空间很间很有限有限通常通常是无是无偿的偿的谋求实现不动产谋求实现不动产相邻各方冲突之相邻各方冲突之际的利害的衡平际的利害的衡平调整，其价值取调整，其价值取向在于社会利益向在于社会利益地地役役权权基于合基于合同关系同关系产生产生合同生合同生效时设效时设立立未经登未经登记不得记不得对
13、抗善对抗善意第三意第三人人侧重侧重当事当事人的人的自治自治可利可利用空用空间要间要更大更大有偿有偿无偿无偿均可均可在相邻不动产权在相邻不动产权利人关系平和的利人关系平和的基础上，满足具基础上，满足具体情况下个别不体情况下个别不动产的特殊需要动产的特殊需要和提高个别不动和提高个别不动产权利人的不动产权利人的不动产利益产利益21请看问题：请看问题：l下列纠纷属于相邻权纠纷还是地役权纠纷？下列纠纷属于相邻权纠纷还是地役权纠纷？1 1、甲甲在在乙乙的的房房屋屋后后挖挖菜菜窖窖，造造成成乙乙的的房房屋屋基础下沉，墙体裂缝，引起纠纷。基础下沉，墙体裂缝，引起纠纷。2 2、甲甲村村为为了了取取水水浇浇地地，
14、在在乙乙丙丙丁丁村村的的土土地地上修建引水渠，引起纠纷。上修建引水渠，引起纠纷。3 3、甲甲新新建建的的房房屋屋滴滴水水滴滴在在乙乙的的房房屋屋上上，引引起纠纷。起纠纷。4 4、甲甲村村在在河河流流上上游游修修建建拦拦河河坝坝，使使乙乙村村用用水量骤减，引起纠纷。水量骤减，引起纠纷。22答案及解析：答案及解析：1 1、相相邻邻权权纠纠纷纷。属属于于因因挖挖掘掘土土地地、建建造造建建筑筑物等发生的相邻关系。物等发生的相邻关系。2 2、地地役役权权纠纠纷纷。相相邻邻关关系系是是在在自自己己的的土土地地上上为为别别人人提提供供便便利利，是是权权利利的的限限制制。而而甲甲村村的的行为则是利用别人的土地
15、。行为则是利用别人的土地。3 3、相邻权纠纷。属于因排水产生的相邻关系。、相邻权纠纷。属于因排水产生的相邻关系。4 4、相邻权纠纷。属于因用水产生的相邻关系。、相邻权纠纷。属于因用水产生的相邻关系。23 o设设立立：设设立立地地役役权权，当当事事人人应应当当采采取取书书面面形形式式订订立立地地役役权权合合同同。（物物权权法法第第157157条条）地地役役权权自自地地役役权权合合同同生生效效时时设设立立。当当事事人人要要求求登登记记的的，可可以以向向登登记记机机构构申申请请地地役役权权登登记记；未未经经登登记记，不得对抗善意第三人。（不得对抗善意第三人。（158158）o问问题题：地地役役权权的
16、的设设立立为为什什么么采采用用登登记记对抗主义？对抗主义？2 2、取得、取得24l转转让让：地地役役权权不不得得单单独独转转让让。土土地地承承包包经经营营权权、建建设设用用地地使使用用权权等等转转让让的的，地地役役权权一一并并转转让让，但但合合同同另另有有约约定定的的除除外外。（物物权权法法第第164164条条）地地役役权权不不得得单单独独抵抵押押。土土地地承承包包经经营营权权、建建设设用用地地使使用用权权等等抵抵押押的的，在在实实现现抵抵押押权权时时，地地役役权权一一并并转转让让。（165165）需需役役地地以以及及需需役役地地上上的的土土地地承承包包经经营营权权、建建设设用用地地使使用用权
17、权部部分分转转让让时时，转转让让部部分分涉涉及及地地役役权权的的，受受让让人人同同时享有地役权。（时享有地役权。（166166）25o供供役役地地权权利利人人应应当当按按照照合合同同约约定定，允允许许地地役役权权人人利利用用其其土土地地，不不得得妨妨害害地地役役权权人人行行使权利。（物权法第使权利。（物权法第159159条）条）o地地役役权权人人应应当当按按照照合合同同约约定定的的利利用用目目的的和和方方法法利利用用供供役役地地，尽尽量量减减少少对对供供役役地地权权利利人物权的限制。（人物权的限制。（160160）3 3、效力、效力264 4、消灭、消灭o一一般般事事由由：期期限限届届满满、抛
18、抛弃弃、混混同同、约约定定的的消消灭灭事由发生。事由发生。o特特殊殊事事由由：供供役役地地或或需需役役地地的的灭灭失失、地地役役权权的的目目的的事事实实上上已已不不能能实实现现、供供役役地地人人依依法法解解除除合合同同（地地役役权权人人有有下下列列情情形形之之一一的的，供供役役地地权权利利人人有有权权解解除除地地役役权权合合同同：一一是是违违反反法法律律规规定定或或者者合合同同约约定定，滥滥用用地地役役权权；二二是是有有偿偿利利用用供供役役地地，约约定定的的付付款款期期间间届届满满后后在在合合理理期期限限内内经经两两次次催催告告未未支支付费用。付费用。 ）。）。27看案例看案例: :（一）案情
19、：（一）案情：o房房地地产产公公司司甲甲从从他他人人手手中中购购得得土土地地一一块块，以以 “观观景景”为为理理念念设设计计并并建建造造观观景景商商品品住住宅宅楼楼。该该地地块块前前有有一一学学校校乙乙，双双方方协协议议约约定定：乙乙在在2020年年内内不不得得在在该该处处兴兴建建高高层层建建筑筑，为为此此甲甲每每年年向向乙乙支支付付1010万元作为补偿。万元作为补偿。28l协协议议签签订订后后一一年年内内，甲甲建建造造好好商商品品房房并并全全部部出出售售给给众众多多业业主主，一一年年后后学学校校乙乙迁迁址址，将将学学校校土土地地和和房房屋屋全全部部转转让让给给房房地地产产公公司司丙丙，乙乙未
20、未向向丙丙提提及及其其与与甲甲之之间间的的协协议议约约定定。丙丙购购得得该该地地块块后后建建高高层层住住宅宅。众众多多业业主主得得知知后后要要求求丙丙立立即即停停止止兴兴建建，遭遭到到拒拒绝绝便便向向法法院院提提起起诉诉讼讼，请请求求确确认认乙乙与与丙丙之之间间转转让让土土地地合合同同无无效效，并要求赔偿损失。并要求赔偿损失。29（二）问题：（二）问题：1 1、甲甲是是否否能能够够要要求求丙丙停停止止兴兴建建，赔赔偿偿自自己的损失？己的损失？2 2、众众多多业业主主是是否否能能够够要要求求丙丙停停止止兴兴建建，赔偿自己的损失？赔偿自己的损失？3 3、众多业主应当如何保护自己的权益？、众多业主应
21、当如何保护自己的权益？30（三）评析：（三）评析：1 1、甲甲出出售售了了全全部部房房屋屋，甲甲已已不不是是地地役役权权人人了了。因因此此甲甲无无权权要求丙停止兴建并赔偿损失。要求丙停止兴建并赔偿损失。2 2、物物权权法法第第158158条条规规定定: :“地地役役权权自自地地役役权权合合同同生生效效时时成成立立。当当事事人人要要求求登登记记的的，可可以以向向登登记记机机构构申申请请地地役役权权登登记记；未未经经登登记记，不不得得对对抗抗善善意意第第三三人人。”本本案案中中甲甲与与乙乙之之间间虽虽然然根根据据合合同同已已经经设设立立了了地地役役权权，但但没没有有进进行行登登记记，因因此此该该地地役役权权不不具具有有对对抗抗善善意意第第三三人人丙丙的的效效力力，所所以以众众多多业主不能要求丙承担责任。业主不能要求丙承担责任。3 3、甲甲乙乙之之间间的的合合同同是是有有效效的的，众众多多业业主主是是地地役役权权人人，众众多多业主可向乙追究赔偿责任。业主可向乙追究赔偿责任。31下下 次次 再再 见见 ！32
