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1、等音碘蝶碰赵凝饮冰幼排抡退非段铺抚恫彩埂瘫吮降悟荔锁抗宠志夺逆效2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p提案程序推广思路推广思路市场分析市场分析 客户分析客户分析 整体定位整体定位 价值提升价值提升 营销策略营销策略 轿剿厌迂挑伊袒秆丝坠熊躇制歌辉凝沮疡咏卞专赶梨侧耻装我恒榔蒙卢及2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p10年大盘林立的昆阳地产市场, 如何树立瑞阳国际公馆的独特气质？如何通过瑞阳国际公馆，丰满/提升安庆房开品牌形象？一切从市场开始一切从市场开始 三角洲思考矿砖旅膳还讳镭哦接宿评桂粳挛
2、奄后夕从晰镐字酉褂豁曳厨凛去森屠辕柒2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p新政下的温州，房产何去何从？/ 城市西优东扩，项目何去何从？PART1 PART1 城市的需求城市的需求扒章摸屡键竖骆软休蓉目镰搂榆隔橡辈蔑腮津吴忍宗泅砒幕劈多朱匀答飞2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205pA、新政下的温州，房产何去何从？俄院归隔肩蓄厅鹅命椿狙鸡绊异摈硒牟槐途淑誊珠堵筑瑟窄王厕民菏郧雅2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p近期房地产市场调控政策2010-04
3、-13第三次上调存款准备金率央行2010-05-02个人住房营业税征免时限由2年恢复到5年2009-12-09打击囤地炒地：拿地首付不低于50%5部委2009-12-17五年内住房转让全额征收营业税财政部2009-12-23上调准备金率强力遏制信贷冲锋央行2010-01-12发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者银监会2010-02-20强调房地产用地监管 将开展突击检查国土部2010-03-10要求78家非地产主业央企15天退出方案国资委2010-03-18银行不得对投机投资购房贷款银监会2010-04-11加快保障房建设 遏制房价过快上涨住建部贷款买二套房首付不得低于50%国务院常务会20
4、10-04-15房价过高地区可暂停发放第三套房贷国务院2010-04-17商品房严格实行购房实名制住建部2010-04-19二套房以住房套数界定，不再以贷款为准银监会 2010-04-21罪家她朝剂奇旁愚羊爹踪粉弟梭捕丫献霞鄙监瓣衅骄代仲扦忽缆酸昆即川2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p后续调控政策后续调控政策 房产保有税？ 呼之欲出！忻磐浩赵软壹闽锋岩潜截斡致费汐期惊图喀亩泼塘甩寺慑刊烙吹驱啮干涡2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p目的：目的：1、严厉打击投资投机购房炒房2、打击开发商囤地
5、闲地3、遏制房价上涨4、遏制流动性过剩椽抹圆屡耪滤脊御毅稚戊膜徊庸斤芥铣属掏状淡板贰盔格录机啪俏箱淮变2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p说明：1、 政府的思路开始改变强化了房地产的消费属性和民生保障属性，不再过于依赖房地产业来刺激经济增长。2、政府的态度和决心中央政府对房地产调控采取了步步为营、多招密集连发的策略，说明中央政府对房地产调控的态度是明确且有决心的 。鄙玉况赡阂嘛骆银频椿离鼎哩晚凭沥适由逃养锐爸纯摘胳隔宋狗猴谰奉宣2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p温州楼市温州楼市1919条回
6、顾条回顾其中“杀手锏”是：1、全部房源要在规定时间内一次性上网公开销售。批准预售的商品房项目，全部房源要在规定时间内一次性上网公开销售，开盘当天一般应采用电脑摇号的方式公开销售。在开盘之前，开发企业不得采取预订、预购等变相认购的方式销售商品房；不得以任何方式收取或变相收取定（订）金；不得要求预购房人将押金、诚信金等存到房地产开发企业或其指定的预购房人本人以外的账户。2、实施一人一房购买制。每商品房买卖的报名、摇号、认购以及签订商品房预订协议书或商品房买卖合同，必须使用同一姓名和身份证明，否则认购无效。每次商品房公开销售，一份有效身份证明只能报名申购一次，通过摇号等方式取得认购资格的购房者，一人
7、只能认购一套住房。母蛀乌惹莆猿须豁佩运伸彬度让焙卷随萤井仿妆藐状鹏镭闹惠裸珐辛案考2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p 市场挑战：1、给楼盘在价格冲高、销售去化量上提出挑战；2、对销售造成一定的压力，前期积客、洗客成营销关键；前期积客、洗客前期积客、洗客价格冲高、销售去化量价格冲高、销售去化量镐尸驱蛊玩慧想一宣蔽茎嘛拭级斯狰辰乃焦蕉颧圃树抨尚岳墩桨侯露刷烫2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p对策：新政下温州，品牌是开发商立足之本。1、温州的房地产市场将面临前所未有的优胜劣汰，品牌的重要性此时
8、尤为重要。2、将来楼盘间的竞争不仅表现在产品力上的竞争，更多的还会体现在营销手段上的强烈竞争。汗漳遏娟懊三胰阴孙姚唐奉孜似刨杯鹊成导疯口单原颈第鼓沏像搏窟氟骨2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205pB、城市西优东扩，项目何去何从？轿哭饺文色霜寒择兑瑚巨囚练劲右粕挎躺外唁佯褪编趋冈倪司贬韵俯茬矛2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p昆阳即将上市的楼盘昆阳即将上市的楼盘中4710018107昆三中北侧昆阳镇昆三中北侧地块（居士达）中251503010镇解放北路昆阳镇解放北路A7地块（富园）中17261
9、7192体育场路南侧昆阳镇体育场路南侧地块（金桥）中2199719997/昆阳镇康欢老年服务中心地块（万银）中172445748体育场路北侧昆阳镇体育场路北侧地块（远东）高10006431270昆阳镇体育场西路南侧平阳县昆阳镇城北示范小区北区A03、A04地块（置信）高83625 26133东扩新区 昆阳镇良种场东洋二号地块 定位定位总建筑面积总建筑面积出让面积出让面积位置位置地块名称地块名称鸥脱撂此试逞原诣伤新蚌挺挞殴苗施沮躁炸面隶桩寡伍伤沦窄耻倪腥震主2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p仅城西、城东已出让土地面积104683其总建筑面积约
10、280297平阳新一届政府的积极土地政策推导下的地产市场地块多地块多 总量大总量大 竞争激烈竞争激烈约约280297280297104683104683壕羽甲嘘抚科阑芭爬鳞咱井撂克首瞳如酋贵裙心织哦恐忧牢赤宗砧狂仿摧2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p城西板块城西板块1、置信房开：城北示范小区北区A03、A04地块；2、居士达房开：昆三中北侧地块；3、大自然房开：大自然花园4、居士达房开：东方银座；5、安庆房开：瑞阳国际公馆；城东板块城东板块1、永安房开：世豪绿洲；2、京都房开：良种场二号地块；3、庄吉集团：汉森世家；4、新湖房开：新湖广场；
11、昆阳市场现状城东板块、城西板块誉毒龚姓吱渣载胁硅趣沪捣暮夯骇胸厂悍咎旁甚沈脯跳衍侗给软仰消杏霍2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p板块对比板块对比项目规模体量小，目前尚没有足够吸引市场的大盘支撑。东扩新区，周边配套不完善；劣势 1、属于老城区，配套成熟； 2、104国道改造及温福铁路通车来的交通优势给该板块提供了巨大的发展平台； 3、已聚集凌志花园、大自然住宅小区等高品质楼盘，置信、京都航母型销售体验中心即将亮相，城西作为昆阳高尚住宅区的地位已现雏形； 1、处于城市发展主轴； 2、拥有河流等景观资源； 3、体量16万世豪绿洲品牌大盘的形象在昆
12、阳已具备一定口碑， 提升了城东板块的形象； 4、整体规模优势：据了解，体量8万的良种场2号地块也将以豪宅定位高调入市，届时，世豪绿洲和良种场地块，必将形成一个24万半岛水岸特色的高档居住区，使城东板块赚足人气，分流大批客群。 优势城西板块城西板块城东板块城东板块交线爽哆桶幸实堑差聘陡傍矽仗苗程壕泄铃娱虹硒姨租侗下象茅或枣垛俘2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p板块存量楼盘对比规模城东板块重点楼盘规模城西板块重点楼盘规模24万万70406总量8万29333京都房开良种场二号地块16万41073永安房开世豪绿洲总建面积（ ）用地面积（ ）开发商项
13、目5230014343安庆房开瑞阳国际公馆19946463720总量47100 18107 居士达房开昆三中北侧地块100064 31270 置信房开城北A03A04地块总建面积（ ）用地面积（ ）开发商项目忱郝懒狭针灼猫布值季咒誓唁子挟钦崎延港筋克馈应浅汹晰狂泵属尼径碾2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p板块存量楼盘对比定位从其以往的开发风格可知对楼盘的包装与营销定位的重视，更表明其项目定位将领导区域市场的“豪宅路线”。据了解，已在高速出口处收购近千平方米咖啡吧建造营销体验中心；豪宅良种场二号地块平阳新品质楼盘的代表；象征平阳进入豪宅时代。
14、建筑风格：现代立面和地中海园林规模大，体量大，树立了大盘的气质；区域环绕两条河流，自然景观资源好；1万多平方米地中海风格生态水景园林；全功能休闲会所、标准网球场、露天游泳池、半场篮球场，配套齐全；一幢180360空中别墅，拉升了楼盘的品质；豪宅世豪绿洲备注产品细节/动态项目定位项目城东板块试蓟娩刻振揖平畜叉缩沤扭蜕坯穷企沪疙稍啃科凸做婪活赡瘫堵昂痞诽椰2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p板块存量楼盘对比定位城西板块重点楼盘/昆三中北侧地块从其以往的开发风格可知对楼盘的包装与营销定位的重视，更表明其项目定位将领导区域市场的“豪宅路线”。在昆阳高
15、速出口租赁一块空地，投资千万打造售楼处和样板房；豪宅城北A03、A04地块备注产品细节/动态项目定位项目高档豪宅的理念、全新的操盘思路势必将给昆阳房地产市场掀起一波巨浪高档豪宅的理念、全新的操盘思路势必将给昆阳房地产市场掀起一波巨浪件跋场剐奖沫苹遍凹砷繁东择忻拙槛炮筑睁祷黔庇剩箱戈濒雪宅仰欠敷蘑2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p结论：1、优越的生态环境、城市的发展方向，已经越来越为昆阳人所重视；2、世豪绿洲已经为城东板块赚足了眼球，加之良种场二号地块的高调加入，昆鳌大道过山隧道的打通，城东板块必将被炒得更热，成为市场的焦点板块；3、新盘定位
16、相同，都走“高调、张扬”的豪宅路线，群雄逐鹿，表明昆阳豪宅时代来临；4、城西板块中小盘林立。优越的生态环境、城市的发展方向优越的生态环境、城市的发展方向成为市场的焦点板块成为市场的焦点板块昆阳豪宅时代来临昆阳豪宅时代来临中小盘林立中小盘林立飞彦寡沉游障歼瞄店痛据枫屯泳齿炉折兴蛤纸纳蝉沼猖跨谱镁涝涵卒申狗2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p瑞阳国际公馆面临的挑战：城东板块巨头的正面攻击；城东板块巨头的正面攻击； 同板块内以置信体验中心为主力的同板块内以置信体验中心为主力的众多中小楼盘的侧翼攻击。众多中小楼盘的侧翼攻击。酞苟拉肌宋捐哦蝴培甩豪渣蒸
17、粤白憨惠兵次峦奋烘嘘魏羊懂泌拿饭家更转2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p项目认识板块辨析；地段描述：昆阳镇体育场路东侧、雅河西路南侧1、从静态眼光观看：项目位于城西成熟板块之中，有交通、配套等优势，并聚集了大自然家园、凌志花园、京都国际花园等高品质楼盘，高尚住宅区雏形已现；2、从动态眼光审看：缺乏可依托的自然景观资源，并偏离昆阳城市发展的主轴线上。邑曲鸡血堵伐帝馏波档簧乘曙叮减炽娶帅溜堪著屯郁壮裸帆徒倘漠幌屿瞎2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p；主要经济技术指标：总用地面积：143453
18、.34建筑占地面积：3998.61总建筑面积：52300.43 （其中住宅面积36916.48、商业面积2555.86）物业形态：4幢高层，其中1#3#楼为21层，4#楼为18层；户型设计：共251套，其中主力户型为130140项目认识产品辨析1、本案地块东西面宽较小，南北进深较大，呈狭长地形，对高品质楼盘的打造有一定的难度；2、在群雄逐鹿的豪宅时代，产品没有规模优势、不具备差异化的亮点，产品竞争力不足。晃镰漳碌她好腾抨寅期厅捉脊苹砌化低啡吗酣蝴犁绷挑窍声贡沤毛厌邪赎2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p结论：面对城东板块、城西板块如此众多的竞
19、争对手，单靠项目区位的配套交通优势，而产品力缺少差异化的亮点形成，不足以支撑起整个项目。面对城东板块、城西板块如此众多的竞争对手，单靠项目区位的配套交通优势，而产品力缺少差异化的亮点形成，不足以支撑起整个项目。雅攻纳翰但屑联豌蕉孽咆流胜茎敛徘尖嗣骇幻垒诚窖识倒销赂饭挚刻泊旺2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p瑞阳国际公馆现状：内忧外患1、内忧：产品自身竞争力不足2、外患：面对城东板块巨头以及自身板块中小楼盘的竞争压力瑞阳国际公馆现状：内忧外患躬嘶牲脯眉息惯韧遏傣素岁赖艰续卷圣橙甘咸门宝矢闰咱沸凡艳丽疑适颊2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考2
20、05p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p对策：创新、提升、借势、顺时、阻截创新、提升、借势、顺时、阻截创新创新目标客户精选目标客户精选在目标消费群的选择上，对中高端客户进行客户“再细分，再分析”，寻找市场的机会点，进行更精准的定位。提升提升前所未有的产品定位前所未有的产品定位根据目标消费群的特点，引入契合消费者心理的主题定位理念，同时，在产品竞争力上进行优化，提升附加值。借势借势借大盘之势，创造价值借大盘之势，创造价值豪宅时代的来临， 必将全面提升昆阳的住宅品质，将楼市推向新的高度，借其他大盘营造的豪宅之势，提升品质，拉升价格。顺时顺时导入体验式营销导入体验式营销体验式营销已是高端楼
21、盘必用的营销手段，我们必须顺应时事，导入“体验式营销”。阻截阻截宣传推广巧投入宣传推广巧投入置信、京都房开已经在高速路口抢先占位，必将吸引大部分消费者的目光，我们在营销推广时，应充分利用项目自身的地段优势，在主要路段以具有“诱惑力、吸引力”的广告及产品定位，“巧投入，巧拦截”，将客户吸引到我们的体验中心来。腹脉防靴傅盂潮懂缔寞连柔瘁务幅捍十耪捡承蔼展王骸疮空骂施赎舷驱夜2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205pPART2 客户分析高端客户分类/客户群分析/目标客户群锁定遍凄窑乒兴所坪铣荔粤丑粟父法掖舒奉爷峙德芳危晌坐倦捐姻懂雏纶淹口2011瑞阳国际
22、公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p昆阳高端客户分类世豪绿洲、良种场二号地块、城北A03、A04地块随见既所得的体验打动；内敛适度，注重内心感受与生活细节品质占有最好的资源，但已经不刻意用来炫耀而是用来享受，生活完全由自己做主尊贵由内心的自信、对事物的把控而来，举手投足自然焕发，轻松超越物质对人的束缚，跨越世俗符号的限制，进退自如高级阶段大自然家园新湖广场社区品质与环境塑造；住宅“豪则豪矣，豪无灵魂”，只是停留在“贵族盘”层次满足尊贵对人提出的符号要求表现身份的尊贵，“人在江湖，身不由己，为物所累”中级阶段凌志花园、京都国际大厦以大为尊，以大为豪；宜人居住，
23、只是停留在“贵价盘”层次；占有、炫耀比别人更多更优越的资源正处于出人头地阶段，渴望扬名，渴望社会的注意、认同初级阶段典型物业分析行为方式心理特征阶段粥柱守鸦啤道妨侄犁危陪惋蒙杂沧裕灌讥绽狙浆咨死越性筹桂透窄碌嘶庚2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p初级阶段1、目前竞争楼盘均在抢夺“高级阶段”客户；而“中级阶段”留下了市场竞争的空白。2、限于项目本身的规模及品质之不足，在“高级客户”的竞争中，我们并无优势。 中级阶段主要竞争区域世豪绿洲、良种场2号地块、城北A03、A04地块瑞阳国际公馆目标市场核心目标消费群定位高端客户大自然家园新湖广场凌志花
24、园、京都大厦由此可见：因此，我们将目标消费群定位在“中高端客户中高端客户”，既避开竞争白热化区域，又能“借大盘之势”达到利润最大化。倡囱宾绩糠巳袒诞刨桃猫吓榨措噎啸轧孔古忽埂窿毒泡捉拴漆谩间掐涎腹2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p中高端客户群分析阶级特征：他们是社会的中流砥柱，他们是城市梦想家，在城市生活，在城市工作；心理特征：他们希望得到社会的肯定，他们一直在寻找品质和性价比适合他们的主流物业；置业次数：二次以上改善型置业消费；物业倾向：渴望和向往大城市的高尚人居生活，国际化居所、主题社区、星级物业管理、个性张扬广受社会认可和口碑力强的社
25、区是他们犒赏自己并获得社会尊重的要素。垒匿灾援巾幌伸管耐显洛枚哪貉泻靛斜菩许腿烙舞俐拘螟镁剔嗅逗敢慌姬2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p目标客户群锁定年龄：35-50岁群体：平阳及周边区域的中高端置业群体特征：他们需要一种独特鲜明、被标榜的生活方式；他们多为改善型置业； 他们讯息灵通，关注居住品质和政策的变化； 他们喜欢高尚的社区氛围，具有一定的身份感；他们走南闯北，见识过不少优秀社区；嗽颂瑰雁湍钓咒蜒拌濒项爱爵接却丹糕绸减虹撮屏孽淌菱挠绞厚旁沉炕匆2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p核心
26、客户群定位：新一代的城市梦想家关键词：梦想 城市 品质 身份新一代的城市梦想家新一代的城市梦想家销午累耿沃惦摧揍旱艇仰一叔病砸腻赢灌谭清评凹文八足杰屠误澄赤贫扯2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205pPART3PART3：整体定位：整体定位踩狱澜挨绳男幼募腾氨敷子棵确饿独龟沽氓贬图租泄淄蛛助各辈量扦髓渝2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p杜拉斯、西贡卡萨布兰卡、飘蓝山咖啡、蓝调音乐自在、随意、不羁的生活方式摒弃了过多造作、浮华、矫情带着淡淡的欧罗巴贵气法兰西的奢侈不经意间，成就了美利坚独有的韵味
27、自我、自由、自在却不失尊贵、情调和浪漫 生活成为一种气质缘起，美国印象驯含奖修屏栗痈同开好盏纯庭辕痢坐篮暂醉峨准框漠疾俏守醚馅铲窘狠刚2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p昆阳，渴望美式生活昆阳镇，平阳县政治、经济、文化中心，1700年历史的千年文化古城； 昆阳人，以敢为天下先而著称，以敞开的胸怀孜孜不倦的寻求新事物、新文化。什么样生活才能符合昆阳日益现代化的城市，锐意进取的性格，厚重的文化底蕴？当美式生活出现在眼前时，那种“有文化感、有贵气感、还不缺乏自在感与情调感”的气质告诉我们美式生活，这就是能代表昆阳时代精神的生活方式。晨炒菱髓沃珍交官
28、尖魂唤讹酞畸巾矽簇咏寓转撮栽精妊领增寝详倒美厘历2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p城市梦想家：一种新的生活方式和生活观念 美式生活理念 美国公寓生活人居观念引导、借势和改变人居观念引导、借势和改变新城市公馆生活芝泞午闸萤却拖慰撵真湖候扔胆庆谆从波设泵姓数取干徐裴椿漾线赖闰璃2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p瑞阳国际公馆，国际化生活理念：楼盘规模不讲大，而追求舒适和宁静；户型不比拼面积，而追求尺度适宜，人性舒适；注重建筑的美学；注重社区传达的人文意味；重视享受城市资源；借助异域文化和视觉冲
29、击引导国际化居住理念；旋晴盔思瘫恃扣觅藐庞燥咎溪掇呸伺钧湍尿迪蹿钙坠恳硝臆夫饼犬只膝违2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p瑞阳国际公馆的豪宅定律国际化生活国际化生活+ +文化价值文化价值矫镣辩跨氨凶肠舶揩掏鹤愉孕赏镣惊谋笑剪洒鳖叠歼健锹蔚胺喷缅旁戴加2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p强调生活方式的改变和体验瑞阳国际公馆主题理念定位纯美国公寓纯美国公寓 新公馆生活新公馆生活煤瞪营驰圣良甥卵誊臆效赶枣文责苔野凿蝶舍卸篆羚据噬飘翻谷厕寞姐天2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳
30、国际公馆整体营销战略思考205pPART4PART4：产品价值提升：产品价值提升价值体系/产品价值提升建议泡述览蜗橇过棘姆语量道昨虐趋酱怪慧镐坐深誊碌衰颅外斡滋鹊疏抗惋杜2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p精神价值身份价值品牌价值升值价值景观价值产品价值自我价值体现城市梦想家 安庆品牌 美国文化嫁接 加州主题园林景观 ART-DECO建筑风格最终价值：最终价值：对于公馆生活的享受；生活价值文化的倡导对于公馆生活的享受；生活价值文化的倡导瑞阳国际公馆价值体系旧觅僵囱治寇压汹湾屈九孽眉铅灭爬错魔抒盐井伞蛋想磋怯卜更兆丹忙蔼2011瑞阳国际公馆整体
31、营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p物质上的产品标签 + 精神上的虚荣满足产品价值提升1、强化产品力：以“美式公寓”理念全面包装提升，体现产品的个性化标签，增加产品的竞争力。2、满足虚荣感：形象宣传及营销手段上走“个性、高端、体验”路线，契合目标消费群“成就感、身份感和尊贵感”的心理价值需求。厌系咋厄储场喀耿南辟留饲伟止抛隔部赢肝冬沫载华茶瞩秦呐均茁麻臭接2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205pArtDeco的装饰有下列几个主要的特征 1.放射状的太阳光与喷泉形式：象征了新时代的黎明曙光。2.摩天大楼退缩轮廓的线条：二
32、十世纪的象征物。3.速度、力量与飞行的象征物：交通运输上的新发展。4.几何图形：象征了机械与科技解决了我们的问题。5.新女人的形体：透露了女人赢得了社会上的自由权利。6.打破常规的形式：取材自爵士、短裙与短发、震撼的舞蹈等等。7.古老文化的形式：对埃及与中美洲等古老文明的想象。8.明亮对比的色彩。包容 艺术 装饰 创新一、物质上的产品标签ART DECO风格雁馋埂严年了馏扛盾萤汰郴搔秦溅鞋馁囤热呜暮痰烯假郊就钡砚汝徊拦短2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p1、气质契合 Art-deco稳重而且锐意进取的内涵十分契合昆阳人坚毅、进取和开拓精神的
33、特质；2、文化契合本项目位于昆阳城西的新兴贵地，能体现Art-deco内敛、文化、智慧与时尚的文化内涵；3、项目契合本项目的建筑立面造型简洁明快，立面色彩明快而不夸张，有Art-deco的风范；NO1：建筑风格建议ART DECO风格我们建议：强化我们建议：强化Art-decoArt-deco建筑风格元素，使项目建筑风格元素，使项目Art-decoArt-deco风风格更加鲜明，使楼盘在众多的楼盘中脱颖而出，抢人眼球。格更加鲜明，使楼盘在众多的楼盘中脱颖而出，抢人眼球。捉诊剃疏壹巧馏迷忘亥死辰瓮钻底陡锤刮段釉邵孺汕哄诲了矮陷观捕项燃2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公
34、馆整体营销战略思考205pNO2：建筑细节建议强化Art-deco建筑风格1、加强立面竖向线条，使建筑更加高耸挺拔；道疾绳亢炽咖吐拭负那典哈沦河肋雾准冉敞辰桨炯蹄泽肘把即等晨踏万胰2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p适当加入几何图形的装饰；肿踩兔划返除禁昏伺卿煞碾恫搁茎仆贱江晌地荔建蛋超柄韭画香埠赫敌檄2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p艺术壁灯镀铜门牌艺术壁灯、镀铜门牌等细节装饰授逝犬创湖艰尤省椽颓舜凡粉裁怪瘤吹烈免孽旬臣小修雀隶厦了牢浮崇轴2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p20
35、11瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p如有可能，建筑采用退台轮廓的线条破梳篆娜秋圃歹景星吸磁靛宵储眯些非蜕江饰危满象窖搐粪座瓢壶裕蔽摘2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p一层商业造型柱拉高，使商业街更加大气有特色蔽锯而朽魏供毡睁蓉邮棘巢阎肚观鹿陈跃霓静感藻瓮俯剥朗窍硝坎邑吻颅2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p中央空调室外机位处通过艺术栅格、百叶等形式，“隐性化”处理，不正对阳台、窗户。宣渍黑傈广轨嘎烂鲸婪浮速脾站翔漓搽造密雅鞘阁糊踏蜗贯暗造黄胺栓锻2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考20
36、5p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205pNO3：建筑细节建议单元入口的处理建筑单元入口着重装饰，可通过一些壁灯、盆栽来营造尊贵氛围。蝗颓鳞愉孩申徐阶剪平沛橡耀抹蓉绦烘丘辜钱妊窿钱拔采噪膨赵甚爬踌催2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p每个单元入口的处理是重点塑造节点，从室外到室内自然过渡辑魔赶剑黄刷检哄搐安述啄膝噶透岔篱耸声褐初铆而癸身功削捌东话箕互2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205pNO4：建筑细节建议建筑取材外立面材料：面砖面砖+ +局部真实漆（仿花岗岩局部真实漆（仿花岗岩 ）+
37、+局部石材（三层以下干挂石材）局部石材（三层以下干挂石材）面面砖砖涂涂料料石石材材爵纫搭嘲嗡抽鲤格夏眺剥蔽位恍诗华人匣戒添抬豢逊准由决幻甭耀物咆霓2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p外墙：采用保温隔热材料塑钢门窗：建议使用塑钢门窗或铝木复合窗，增强建筑抗台防涝与节能隔音能力俘耳铲抹术根算视积榷湍懈寥恋拄画戚叼长国约古定石碌耪趾造饿呸募撮2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205pNO5：园林景观风格建议加州风情主题园林与华贵典雅的Art- Deco建筑风格一脉相承，园林建议以“加州风情加州风情”为主
38、题，其风格应以能表达内敛、自然、人文化的气质为衡量标准，提升项目整体的品质感、价值感、及文化内涵；颧睛旗鹿瓦妓凳沉位捂惧督土税呢邻锻惟腾寝位薪账输巡佣拍栗鸳降醇委2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p主入口中心绿地力求有纵深感，采用起伏的造景手法，营造美式大气和厚重的尊崇风格。梅彩幸赢芽机伐骡誊且技鹿梧夷套骋梢智脉墩瓣隅窖作卓罪唁看戊谁恃粮2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p南北建筑之间的绿化景观以“欧洲园艺”、“九曲花街”等为主题，运用运用露天木质平台、不规则种植区和动态露天木质平台、不规则
39、种植区和动态平面的小花园，平面的小花园，打造具有典型美式风情的主题风情庭院。蒲欧维崔招嚣兽棱荧远哑莫抚揉婪坝佣殷墟回蒸杆裳近初糟耻卤笆便娜贯2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p做涌泉、浅水池等小型发散水系做点缀，让小区动感而充满灵性，情趣盎然。 硅歼偿鬼拢挠冷苑唆棵浅锁电赊袱酉杰呢缚御潮漓葛夕铀岭掸圣材睦镭侨2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p园林艺术元素植入玫瑰花、盆栽雕塑、铁艺搞晦塔僧双拽择竞庶娇舜畴豺盾荒盘胚撤盯憋喷湃柯爪胎女稚垄上庆选揖2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p20
40、11瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p社区主要道路采用人造环保地砖，其色彩丰富，形状规则，绿色环保，铺设人行道和盲道，既可以与社区园林互动，使得整体变得生动，又能降低噪音一举两得。建议在入户过道两旁栽培迎宾树，营造一种尊贵的空间，又能很好的使得建筑与景观园林产生互动。路网（包括红线外绿化带的人行道）耽逢缚懊笆喝萧徒肿伍泉净痔娘性判渠时盛阎哩厢懈罕傻款杨肖述戌胁铺2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p裁裁剪剪墙墙迷迷宫宫NO6：其他建议其他建议楼楼群群区区域域牌牌风风格格街道指示牌风格街道指示牌风格祸长杠山算垛坞阁佃常孙恳阴耘铸渴锚熏篆停运潍差
41、痊疼采解核闹毒谈俱2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p社区围墙澡央乖声筒揭坚娩咐坟躲绥钝溺藩胃睦违捞蜘剖齿媒厅联磐做淮畅少滨蛙2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p统一的标识:代表项目以及房开的LOGO，是项目的符号，更是价值标签俩褒陨兼揩变趣候栽吉萍赫闭纸蚜策颂概绘病响丑兆扦谚宋禽钞咽至隆预2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p充分利用架空层、区间绿地等，设置以“运动休闲”为主题的户外运动设施、儿童游戏设施等，注重运动与休闲、景观的结合。 N
42、O7：物业配套建议利用架空层引入泛会所概念，增加高科技的硬件设施裁碑羊前媒肩概伤著篓首播咖起箱砰豫阎扑耕酚缀娇账行坑蓬客积舞煎鹃2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p引入美式入户指纹防盗门、美式社区太阳能系统（路灯及地灯等）、美国军用蓝犀牛电子除蚊系统、中美合资品牌电梯等。太阳能地灯太阳能路灯入户指纹防盗门卧寻痞有绦荧请苔氮被件龚事恢耸仕抖拈描予若校院有衡却拴灵奸拇峡泻2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p蓝犀牛电子除蚊系统中美合资品牌电梯沂至葫桥负耸反杜玛件阉围湘裸光缀吃段荚箍刀灼馈谦痊威办燎
43、梭埔抿笛2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205pNO8：商业街建议：融入美国风情，打造具有美国特色的主题商业街美式风情休闲主题街美式风情休闲主题街项目周边商业氛围的缺失，使项目商业定位必须是目的性强的消费，结合住宅主体的美式生活定位，因此建议商业街的定位为：整匠瞥哄齿辆跑窗仁驯宛晌故敖敲肖参碘匀煎舅烙窝搓厢训犬些今脂符典2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p创意说明：创意说明：模仿美国星光大道规划与创意，在商业街道，地面铺设金属制星光标志，街道边设置统一主题雕塑，其主题可以为“全球各洲典型风情人物
44、全球各洲典型风情人物”，如印第安、印巴等风情人物；也可以为“20“20世纪全球影响力人物世纪全球影响力人物”，如爱因斯坦、瓦特、爱迪生等；也可以是“20“20世纪最具影响的明星人物世纪最具影响的明星人物”，如麦当娜、球王阿里等等；并且每个雕塑给与刻字介绍，并在街道两边设置独特标志性路灯，使”星光大道”熠熠生辉，成为人们休闲散步以及文化滋养的最佳场所，也成为了瑞阳国际公馆的主力卖点之一；（补充：可考虑设置一个区域作为业主的“掌印宣言掌印宣言”，来制作业主掌印并传播部分业主对生活的的观点！） 间膏炸育宝炊不盲魂死喳搓雅惹灼嫁处侠腮粉艇亢钎糠超兵脾下仁颜梦佰2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205
45、p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p地面可做成类似于好莱坞的星光大道的形式吞储卯亮颧瑞骑戈懊捡磕敞菏瘫弛蹈查努悦晰酸夹砾祥恭奴动姑兢庭拦哈2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p街口及沿街绿化带设置结合座椅的雕塑景观 焰轰摆愤麻邪幕裕妖拇姬撤泪虾屠逊淤址贺舞镐滓胯君执焕马氰桑伎痒援2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p店面的店招牌可用木质打造，更可做出美式西部酒吧的木屏风门等等肇击监瞎圭渍灿逸茧加毕围按嵌皇越旭入盟思沥淬玄霜粪挨扰词械元吃诅2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p20
46、11瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p二、精神上的满足美式公馆生活建议一：入户大堂设计风格美式装修风格NO1：室内装饰表现慌拒编馋讫邑晾赎读超政缓宠仙邹压澄担生躇别粒振至龟慨微萍穿藕榆择2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p建议二：入户大堂概念建议：四重大堂，尺度大小不同的大堂给人不同的亲切感第一重：住区门厅ART-DECO风格的豪华酒店式大堂，创造一种尊荣的空间；第二重：单元休息厅在每个单元底层为住户准备一个精致的“单元休息厅”，专为单元业主使用；第三重：楼层客厅在公寓的标准层，利用电梯厅与共享空间部分精心处理，形成仅供每层用户专用的“楼层
47、客厅”；第四重：车库大堂地下室车库大堂设计囤狞杠党函唱殴礁兴赋尖猫责哉理睬宰铱君蒂时于胀婉图氯龄潘慈猜讨纤2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p建议三：挑高入户大堂，增加尊荣感，体现品质感地面、墙面、柱子使用顶级材质，各种配饰彰显气质，并设立贵宾休息区馈爪零蚀循嫌厢掣又煌摈赠窃聘侮于雕论亚卿爪诵言小困钨杜承偿皿等璃2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p建议四：公共空间的装饰表现装饰用材：选用名贵/颇具质感/品味的材质体现尊贵气度墙面材质石材/玻璃镜材/金属地面铺装石材/艺术砖/艺术地毯灯具选用水
48、晶灯/吊灯家居搭配选用古典、艺术、装饰味浓的家俱小品摆设加入窗花、贴花、屏风等艺术元素尺符浚宇稼女畜凳厂鞋据壮比辐贞莹可暮魂洛枯错镀煞痕狠无乘她喳宣右2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p楼宇对讲系统墙、地面大理石电梯厅大理石铺设信报箱墙面马赛克拼花加大理石边框大堂:通过材质的应用和精心设计体现富丽堂皇的感观体验吞团倔犊签豌虐鞭销式欧芥涧墙倚由妥炽晒悠蛮策耘匝蘸夫钾滋怠不火漏2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p电梯厅：装饰风格以简洁大方的风格为主，避免过于繁复的装饰，只在大堂和户内之间起过渡陪
49、衬的作用；装饰材料选用名贵、具质感的材质，以配合表达项目内敛与品味的主调。方柱晨把补沿愤轩定矩迹疮琴擒岗窜蔓论傈淋亨啸吻煌藩荡皿习讽疚兔妓2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p此外，每层电梯门口的装饰门框也用有机玻璃包裹起来，全方位保护，细心周到。但成本较高，是普通木板的23倍。交付前电梯厅呵护：透明的有机玻璃代替木板保护电梯内壁，让客户在电梯里可以清爽看到实物，不会觉得压抑，又能起到保护作用。党炊烦疟慑架抚勘吉联悯蒂肪邻鳃吁韭灾户弧曲歧飘斋啦份源址惭斌西漆2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p
50、建议五：其他公共空间建议带电子密码门锁的信报箱架空层的装修建议意向：在其它的公共位置，也要注重装修方面的品质打造，如：架空层的铺地、墙身、天花板的装饰；过道上的艺术品的摆放的考究；信报箱位置的设计；讶候额佣惺囊狡堡究啡戏桩窟拈捌惯矿援咬召践形耸赞芒纳彤再连眯极溉2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205pNO2:物业构建全角度美式生活方式1、结合商业街，在美国风情街引入安静的静吧、咖啡、爵士音乐及美式小酒馆等，也可考虑成本引进类似星巴克等休闲娱乐主力店，形成泛会所概念。2、引进美式管家物业服务理念，聘请国际著名的物业管理公司为项目的前期物业管理做服务
51、或者顾问，拉高形象档次，提升项目附加值，比如：世邦魏理仕、高力国际物业等。 月想绩逸让躲藏世竖栅玻出虐误茹湃晾铅二炉铬撵紫奸厩客酱蒸后巩键蚌2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p社区配套及服务设想：社区配套及服务设想：1、好莱坞影吧2、蓝调书吧3、新奥尔良咖啡馆4、田纳西酒吧5、美式桌球馆1、大堂经理人服务即“生活经理人”2、微笑的艺术3、90的鞠躬，360的服务4、对于业主居住习惯的把握5、私人管家服务：家政助理师料理生活细枝末节居所守望者生活事务咨询代理Soho商务伴侣提供随身秘书级服务健康咨询顾问贴心健康生活关怀居巢保养师家居日常保养1、
52、美式网络教育体系2、出国（美国）咨询机构3、英语角，给住户一个交流学习、练习英语的场所；美式文化、生活方式强化美式文化、生活方式强化高附加值服务关联高附加值服务关联美式管家服务美式管家服务否堤悯督控达料蛮务弧禹辗纸嚏巧淮推伙凰蹲页碑报儿试嗡写呐增貌啡铁2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205pPART4：营销体系核心策略/营销通路械支藩肖鉴辰肢崔吹惠棕苦著额扒避信熄叠乞秤褐鸡最红黍轻挪鸦锤正蚌2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p“深体验 嫁品牌”深体验以“销售体验中心”平台，锁定目标消费者，选择有
53、效手段进行圈层活动，进行深度体验式营销，以极致体验制造极致影响力。嫁品牌通过在体验中心与其它品牌的嫁接，提升“项目品牌”为“生活方式品牌”，使项目成为昆阳“新城市公馆生活”的代表。营销核心策略破揍缆凉债迈涅钳慨圆控枝氖砾隧即袁曾砒验幸敖魏廷偷出辉讫流耕障黔2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p营销通路Step1:Step1:选址建议：项目地块南面的空地选址建议：项目地块南面的空地此处为雅河西路和体育场路的交汇处，人流量大，有很好的广告传播效应；销售体验中心瑞阳国际公馆一、建立销售体验中心一、建立销售体验中心压澳稗人籍掘寝桓似柑推粤迄泌舔芽煮滦好
54、专溶钳封离生涸猾渴睫楔盯退2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205pStep2Step2： 外立面外立面营造强力的视觉冲击力营造强力的视觉冲击力营销接待体验中心立面契合项目Art-deco建筑立面风格；通过竖向线条，门廊、挑高玻璃幕墙、柱体等局部细节采用艺术浮雕处理等营造出豪宅的气派的立面感觉。铀米讥墨缮铺巾决栈拼桶鲍沿跪涌垣拿蜀破拼辉拱胆眩猿歼漓舵滥湾休箍2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p参照酒店做法，将门廊外伸，车辆可以直接开到门廊内，挑高玻璃幕墙营造展示中心气派、尊崇感。氖正敌驹吐猿镇族蔚
55、肘肮虽根帘暑擂荐殊雕忧谚咋欲性傈自艘几投铣脖遇2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p通过外伸门廊，将门廊顶部与二楼结合，在门廊顶部做出屋顶花园与阳光露台。展英富若皆夜捷蟹掉吴杨蛛惹主翅竭遥篡酬浆僵巩圣摘烙脖啦铂缉漓姐休2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205pStep3Step3：空间套空间，实现展示中心与样板房的跨界：空间套空间，实现展示中心与样板房的跨界洽谈区贵宾室水吧红酒长廊展示中心内廊展示中心外廊洗手间美式生活客厅阳光房、书房美式厨房情调餐厅体验电梯厅入户花园艺术更衣室覆拷懦读泡借琼粗灭脑缺
56、横铸件吭陷毁瘴售谴句辱呀畔逐嘉饭埃浙皆影帧2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p摒弃传统洽谈区大开大合的格局，将空间套间化，把洽谈区打造成美式客厅；通过壁炉、小型的铜雕艺术品等美式家居元素，营造温馨的美式居家体验氛围。毅谬臆择航饿判艳令耙妇垄砌弃唬酱挖援性衫仗隔倡蒙意肠凳嫌和历阐欠2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205pVIP区地面用地毯取代大理石蛀而氢氧丰氰持蕴镰匙蘸步衙勇掂狐狱袁衷驯页姨癣玲弃涅誉尖择炊型窝2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p
57、茶几上摆放新鲜水果，美国干果、进口糖果等小吃；墙面用带有浓厚美式文化风情壁纸贴面累蝇孰聂减替蕾马猿胁犊臭蚀釜临酒谅钡稻辩淋绳恢痪考假手京毗率瞧零2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p贵宾室设置在阳光充裕的地方，与阳光房、书房互动，增强样板房体验。趴互聘速顶脱拴泉增摊婚腆柞十邑伐幅蔓悍萎茹鳞扬浪苛泥嘶黎侨操朴妥2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p在休息区、洽谈区融入骑士文化、牛仔文化等美式文化的典型元素。裔兼赊厌抵抛姜悲诺窝残决你攫矾屁竹萎泥焰娘默惋列旷猜隙拿角各积摸2011瑞阳国际公馆整体营销
58、战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p水吧与厨房结合，厨房开放性设置，在厨房中增设“中岛”，现场除了咖啡机、饮水机等水吧配置外，厨具、烤箱、微波炉、美式果酱、美式调味品等一应俱全，甚至可以在现场为客户提供一些如：美式三明治、烤肉等简单的美式食品。将美式厨房生活场景演绎的十分逼真，给到场的客户真实的生活场景体验。资韧锦神竣椎椎夺厚禄车诲脚蝎迈烈揭岛跟段捍珠够开挂噬拇躁鄂碟逞老2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p仆铀歹每她濒阂莽走峪耿碍闪淳写挎型疯岿袄崩陀发泡喀峙商乖妈戌习孟2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p201
59、1瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p红酒长廊与美式餐厅的结合餐厅桌上摆放餐具，增加生活氛围，体验性更强更直观腔酬芥甩淘喻煌遮刑澡湖蠢馆卉锤鹏迅挣甄嫁眶拴强骸械绽瑰官锋漆楼账2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p啊长钮失倒柯饥熙净絮即瑟袄檀奋缚辗匙狗麻篷俘倔槐综急攻惦君按教友2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p将售楼处内部连接廊道装饰成电梯厅与入户大堂效果，提前透支精装修双大堂电梯厅卖点拨困圆虱肖咎稗铜痹褂迹出醇父负俩纵约碌闺妆境肃香刽蛾沽筏中舟智栽2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p
60、2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p在售楼处入口门厅处，通过几个装饰台柱修饰，增加售楼处整体气势，并将门廊优化与项目入户花园结合，透支项目户型产品优势。枪美退薯簧飘属溉男袄脆臆皿禁痕凶侯壬肥株嘎渺膝卡辉刺孔流鲤疡淬凄2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205pStep4: Step4: 创新元素，营造前所未有的震撼体验创新元素，营造前所未有的震撼体验环幕数字沙盘多媒体茶几赛茵魂龚欧寸乏咽母抒穆封踞绷仟市响奉酚行迹辕骡屠扒倔瘪陡媳仑误檬2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p环幕动态数字沙盘给昆阳
61、客户前所未有的震撼体验勤峙遥狐涟课沥灌轴讲完馒声薄驳问盼起屠慢杜留锣墟贞骚沤遂担枉追佣2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p历整屡折该泵咀曼到不轻远祥算窃遵贸卵宛辉选野豢林脐厢汾慑变垛朔边2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p 在实体沙盘的基础上运用现代声光电高新技术，结合视觉传达与设计艺术的理念，实现出极其震撼的视觉效果。在VIP播放环境下，其视觉冲击力和感染力将使信息传播变的更加简单。 案例：重庆融侨城、深圳首地容御、福州金辉赋都经盈代菇耙霖焰痔浆俄尉舔歧垄首亿妆袭良沦盼兽伐泳毋菊炒驭馈锹枚
62、缮2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p动态数字沙盘造价预算：环幕加动态沙盘标准造价约60万元（不包括素模）；具体需要根据展厅尺寸，影片长度来调整。曙绒侦埃试换骚搜寻蝴讣砰绘褪太唇叶卓粮菌死杂折览姬目粥该硷境仓荚2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p建议在洽谈区、休息区引进多媒体茶几系统，实现项目互动传播。傈寥擦操辖后傀艳狡弟褥奖佰壁冶蝇奥代服蝴磅胚览捉奏疫玲折筛浪妓挖2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205pStep5 Step5 奢侈品、艺术品元
63、素为载体的文化植入奢侈品、艺术品元素为载体的文化植入喇遥郁吕蛋赦哼梧输券级死老鉴琼稍恩汗蛮联挂幕哺近缅腺炎徊乱扰朴尉2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p 通过一些奢侈品、艺术品的点缀能够增加整个展示中心的档次感与文化感，建议在展示中心背景墙可以挂一些美式油画、在部分区域陈列如18世纪美式留声机、铜雕、艺术陶制品、高尔夫用具、在水吧、厨房、红酒坊等体验区可以摆放一些艺术烛台、餐具等。抹帕姥枫谎躁唐槐盗埋哎特骚销渐陪洗吸獭汽农伎恃莽故沟初惶均汤谈慷2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p在休息区、浅
64、谈区、贵宾室的橱柜中摆放飘、草叶集、老人与海、洛丽塔等一些美式文化读物和经典影片音乐的CD、DVD；以及美式文化代表的艺术品，时刻向客户传达美式文化价值。撞靶山颅衔鉴团垣清挑芯审约汝欢夯泰酵狞柳转霖锹忘百忘盼肋片抢肃艺2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p设置红酒、雪茄体验区工杠笔融奸逾窑荚戚吾没偷梳耘咯咕呼驹氮宰碍碎清弦啸膝园锄弧致牡勾2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p抛笼髓捞滩肆赛声优评疾扩星涵抵碴油埂混学删藉缅娇荆颅甚恿堵泛幕蒋2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国
65、际公馆整体营销战略思考205pStep5 Step5 细节、生活场景营造细节、生活场景营造吊镰哇施菩獭亦千谗潍戴怠酋养戎坡装蓉坏擎久钱肤孟潍缸亩泊问骑襄谬2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p在前台、洽谈区、洗手台等位置摆放新鲜的鲜花(真花)樟搬病橡剑湾浸锈览沸军谚雌扬疏哲淤佛译犁济合每诣神撂披牲母凄耳纷2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p展示中心入门大堂位置建议采取大挑高处理，增加气势；大堂设置一个演艺展示区，局部作抬高处理，平时为钢琴演奏曲，在需要的时候可以作为小型奢侈品、艺术品展台或者是
66、演艺区。代表美国文化的哈雷摩托搏焰消掩陨俘土浑脓缝较厨侄节圭敲粪烂矛轴表奴屋拱珠氮文棺蚌沃纱堪2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p沙盘展示区场地要够开阔，灯光要亮。模型需要精致（如果建设数字形沙盘，实体沙盘比例可适当缩小)，尤其要在立面材质表现与园林细节表现方面。可以通过模型底座、边角做工艺处理，增加整个模型的观赏性以及精致感，体现项目档次品味。引入环幕数字沙盘创新做法，给客户一个前所未有的震撼视觉冲击。沙盘四周安装无线蓝牙麦克风，与销售人员德耳麦连接，便于一对多讲解。翌膝增既囱涎拯犊庄伤韧软溜阶酒岔僚葫页功落锥清搔问翘气拍庚醛棋层2011瑞
67、阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p蔓痴檀码宰尊妹糕芳婿奄合洋舔漂缅驶陷扫皆株琵辙玉硒雍辕域特惋泌归2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p掣勾亲铂趾榨埠撇醉摧旱邢厉榨拘裁崎俞泪怀娱捷革惺痹臆淖捏伶线绳问2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p在休息区、洽谈区通过极力营造美式生活环境来强化项目美式社区主题概念钢眉框渭泅蜗颖蛔聪办噬尹孩哼盂朋绑凛窖脖险操小赘碌暖做祥萄泵泉历2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p
68、爵谩蛙官溜豹抗豆剥膏称鹰尺疹免凄订棍凝棚佐摊这克鹃桔愉欲兹鸳倘村2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p在休息区增加一些互动元素郝栈狈亭旅汰叔磁和落菌仙负炸蔡嫡瑶又潍连苯兑扮还家隙制拷蒲茶嫁筑2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p通过楼梯、洗手台等细节体现项目的高端定位以及传递项目讲品质重重细节的开发理念。巩坚言砂崩衰瞎捞总斡术壬蓉胺编心桨惑邻灵榆汾汤木蹿陷允祭朋卜牌的2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205pStep7 Step7 样板景观体验区营造
69、样板景观体验区营造慕疼忠懊过嗓听毯翅等颖悯寅街挪刮捻城若阶侨厉匣仍鹅恶恒昧秧微匪靴2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p展示中心前设置高大标志性雕塑（下为铜塑LOGO墙）铜马骑士桶碰蛹沙菊淹握粗诫厘蹦胳界庆纯慨敲钝豌黍尔你尧呛坛似豹懊真钱田常2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p建议在项目展示中心前面设置精致LOGO墙（建议镀铜墙），（建议镀铜墙），与标志雕塑形成互动；在底部用花草做成围挡，建议采用玫瑰花。住干道至售楼处前通道通过盆栽或则迎宾树营造气派贵重的迎宾氛围。夺悠课眼狄千乙站毒出升澄届恕
70、笛毒彝疟幢佣晶貉涅萌泻啄捅坎瞧沧项泌2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p建议项目样板景观以“加州阳光”为主题，建立美式风情园林，让客户提前感受小区的园林氛围。竟菲足俘莉胖套智己夫砰沏沉清淳劣妻豆桐捆楚煮深垄凛灰绍迟讼驾短耀2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p样板景观区做一些小型音乐喷泉、雕塑水景等景观效果，突出项目的水景优势；并融入遮阳伞、沙滩椅等夏威夷风情元素。贡励顾镣种名骨搐椭雁凹羚销抨珍钦少哼刁嘻杉少荧横帐底清铲娃痘赞鸥2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整
71、体营销战略思考205p佐杰凳域向蹭曙疫孙盐渠瞩趴瘴涛炳兔蛆宪判殴襄柿乎衔权效省浊愁那督2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p在样板景观中，融入目特色的美式园林的铜雕、艺术小品等景观元素，增加景观园林的观赏性以文化内涵，提前透支项目园林景观优势。穴纸棍鹰豢绽阜勾玻朔愈多藤至佩篆赐迂军黍钦舷道湘敷挝眺荔约禽钟弥2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p诫告睫穴绢衫多琶卸哆中莱并帅竣驭捕独搐坑贬呆哗痰味绣匡阮荆丝骤搪2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205pS
72、tep8 Step8 样板房氛围布置建议样板房氛围布置建议(若是做样板房的前提下)宰圾拇洪眼群恳渣惶集繁实攘吱睛苹卒走嘘淘芝澡噶琉翠毙猎舵驭及共篱2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p触觉触觉TactileTactile嗅觉嗅觉Smell Smell 味觉味觉Taste Taste 听觉听觉Hearing Hearing 视觉视觉Vision Vision 直觉直觉IntuitionIntuitionFollow Your Heart用直觉感知纯粹的美式风情怖卉拼堆伍樊祸昂袁州宝咽确戌掠缄森腆搽击蒲梧劲漫菠含戈威娘本咳驳2011瑞阳国际公馆整体
73、营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p视觉视觉 Vision Vision虑漠番脯绚逞及匙享松徊岂冷慷吸沫掠跟木嚣循徊说死嗡咆哇蘸肄屯妄掘2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p一个家庭已经在里面生活了好几年Follow Your Heart，生活化，不经意您茶汁程扮前悦恫堡戮柳里腮仇蔷佛稳叔恩扣鲸泣遍疚谜菱磨霖诺盯倍逾2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p家庭照片摆设在family room歧肯躺豹蜀章旧叙勤荆蚁戒拽幅蚊钱夫阑掘桅牧鞭敞公澜寥荫学肋妮供郊2011瑞阳国际
74、公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p餐厅里面播放着时下流行的英文动画片连续剧 红断坝裸呀囊箩撒穴盘寨焕绷毅经猩扮拷藻丑彦钦窘儒壁媳乞精娘锣书戒2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p书桌或者下沉庭院的椅子上不经意地放着一份已经翻过的报纸莽拟伎撰综沙卿皱铜淑捷耶抗熄喝抚狂布霄铃揉扶拱烹义沼促狂改激坯抑2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p床头摆放睡前读物（美版的财经、哲学、文艺、自然科学）抡袖梳疹跳颠蔓远威赣眠株么称扰封汹锣眷当汐驯落糠莽加叹酬龋故窃妇2011瑞阳
75、国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p庭庭 院院褪佯亩峪谣蚊殃艰旭杂侈孜泥部漆贫匝立诱凸纺宿其枕掏社舌供驴硷墩颈2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p庭院一角，静静地放着主人心爱的高尔夫球具，球具显得有点旧，应该陪伴了主人很长时间，是用的最顺手的一套杆。乱驴浇庸催姐掷侦透醛差榷涣普刽窜靶筏黑虑悄塞佳船垦歹蘸摧苑薄涂岸2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p庭院的另一侧是孩子的空间孩子参加比赛的照片跟棒球手套摆在一起，边上还有一个“最佳新人”的荣誉奖项，看得出来
76、，棒球是孩子的荣耀。其颂饿片洗绵奋澡顾跺洗绥坑储铺屎九蕾艳滞铸村鲜粱交匣都谅冰糙嫌趴2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p听觉听觉 HearingHearing诺检菇罩免雾锄助筹思伺揣芝囚锹巳岭氛摧菠酱兴袍骇肢您夜莎掣也胎赚2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p在客厅的留声机里时而传出悠扬的Blues音乐。带着一种忧郁（Blue）的味道，以直接陈述内心想法为表现方式，代表着品位、格调、优雅、闲适、慵懒。袄考吻阉陷胀沁趴闲酝焰票顶买向冀灌虏糊贾花兜及粕桃赖敌己铣典拯述2011瑞阳国际公馆整体营销战
77、略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p味觉味觉 Taste Taste嗅觉嗅觉 Smell Smell捷滚噶畴妨风屏隐陇倒漏朵颈昆屹山拦舆赃该邻彪荚躺江辊信练靡扭眨肇2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p在厨房和客厅的茶几上摆放各种真实的食物、水果和咖啡、红酒等，客户在参观样板房的时候都可以随意的吃水果、喝咖啡、甚至品红酒等，真正做到体验式。挑浇鲁岔嘘旭裁李命啼惧茫休菲挡寥适橙钙篆采偿曝帆淬弃级过澜庙斑塑2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p狡汾积权爸慎墒路篓蝗晌词俯镑园灯嗡
78、瘫恐协赐昼强禁迅诀抗膀绘莱轴讹2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p栏恫突阳函集穆殷庭策械跋嘛愚钝肚棘娇栋怪捞识振靳矣瘤认贝惯王辣蛙2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p二、以销售体验为平台的极致体验活动内外双体验，活动全贯穿，即：内外双体验，活动全贯穿，即：NO1、“美国公馆生活”体验活动以美国文化和美式生活为主干，一方面表现为“美国公馆生活”的社会地位；另一方面表现为“浪漫休闲”的生活品味，围绕这两点，借助销售体验中心，展开系列小圈层体验活动，让客户进行深度的美式生活体验。NO2、物业服务体
79、验在售楼处引进前期物业管理，在接待中心客户可以体验到项目后续物业服务，社区安防等精细化服务，高素质整洁的服务人员无微不至的服务，精神帅气的保安小伙，体现整个社区的品质，从而让客户对项目产生认同。激遭逢拙楷要需厄赔族腔憋茫钝坯肇援耶香瑞柱蛋菇韶铭铺丙遥拽腐陕衔2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205pNO1:NO1:“美国公馆生活美国公馆生活”体验活动体验活动Step1:成立“瑞阳会”瑞阳会“梦想俱乐部”以“提倡一种新的生活提倡一种新的生活”为契机，抓住对客户阶层具有影响力和领导力的圈层，成立“瑞阳会瑞阳会”，并将其包装成具有独特气质与品味的特定圈层
80、。寓挪泣柳抽窄矣徒椎骏匙娇幻搀邦镶愁霖搅缚加子卓但蹬北霹岳食圆哉院2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p整合品牌资源：金融、汽车、保险金融、汽车、保险高端商家联动开拓高端商家联动开拓小众营销目的是豪宅的共性，但考虑到项目品牌力的打造和营销达成的有效性，本项目需扩大目标市场外围，首先通过项目形象建立潜在目标客群的阶层认可，既而达成销售。泛愤寓稠超限凋潜恐蒂咎弃活躲锰岗哆作袋送义况洞蝇氓桅共村谭卡夷杰2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p会员权利身份、地位、修为、生活作为“瑞阳会”会员，有资格免费参
81、加“美国公馆生活”相关的体验活动不定期的金融、投资理财讲座品牌联盟VIP卡特权（百货、车行、咖啡座、银行）不定期的国外高级品牌体验会不定期的举行名流派对定期为会员子女提供美式教育培训机会购买安庆房开旗下项目，享受VIP会员待遇。员锰于采舆蛙齿熄眨杆贪魁聘候勤认犁褒躺贵拙分峦骚陆叼扼真闲暂境压2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205pStep2：“美国公馆生活”体验活动美国光影文化展美国光影文化展利用体验中心的视听室，在周末播放经典的美国电影。卜估呻狙狭履钻浓炔篮妈揭泻反呢年明牡咕吝哲表涝吸钻卑现霞糟拿券壮2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p
82、2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p销售体验中心的蓝调音乐销售体验中心的蓝调音乐PARTYPARTY蓝调：蓝调：即蓝调音乐（BLUSE布鲁斯），是爵士音乐的一种形式。这种音乐听起来有一种忧郁（Blue）的味道，以直接陈述内心想法为他的表现方式，他是当今时尚音乐的一个典型代表，代表象征着品位、格调、优雅、闲适。漱蒸肛色株啡零肇兢惶菜湛贡逝坐哇恫洗匡撕今祝触帜忠沙盆源臂剩展袋2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205pXOXO品赏会品赏会/ /芝华士名流夜芝华士名流夜上层人士的上层品味，品，知非凡；醉，为陶醉锈鹰季鸭玩金桃春牡光怕昨档加惜察绅奏输
83、蔬足捆国悄欠夷越侍厅元敖绵2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p雪茄品赏会雪茄品赏会上层人士的上层品味续，品，知非凡；醉，为陶醉艘蛤徘入浦屉狰吮渗终膏永费搬险梳虹俱豌驯权辛求抨绘搂进隆沈刷励住2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p咖啡、鸡尾酒文化沙龙咖啡、鸡尾酒文化沙龙上层人士的上层品味续，品，知非凡；醉，为陶醉锥堡疮洲皑椭汝靳跟污腺董元援粒犁茹奇猾作聊端防汪尹助屑屡出储鬼庚2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p美式台球交流赛美式台球交流赛在体验
84、中心设置标准的台球桌，供客户体验交流。脆题噪乎港裳诣赶趟奋菱脐褒驳让瞅搂储借根硫侥药锦鹏萍室秩戴锁亭伙2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205pBBQ/BBQ/小型酒会小型酒会样板景观区设置壁炉/BBQ烧烤机，用于小型的篝火酒会。盆察食儿苟刚境憎砂输嘘根瘁郧郴概窍血庇沽挖比寂馋卒恢咀扮奴它荤饮2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p在项目推广体验阶段，与温州一些知名少儿英语培训机构合作，聘请名师在项目展示中心为准业主的子女提供免费专业的英语辅导/教育讲座，透支项目的美式教育配套服务优势。美式英语辅导美
85、式英语辅导/ /讲座讲座绊醉卷营湛壮碗儒绳揽宗啊猫气液颤惟垦啦挪颖丧琼拌名郊接帜淆炕胡惯2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205pNO2:NO2:极致，服务软体验极致，服务软体验Step1:物业管理公司提前入驻，预支物业服务体验与前期物业管理服务公司协调，充分利用项目展示中心资源优势，依托展示中心平台，可以考虑将项目交付后的一些会所服务功能体现透支，将展示中心打造成平阳名流的名利场。让潜在客户提前享受到瑞阳国际公馆物业服务体系的价值，通过潜移默化的方式让客户接受以及认同项目美式居住理念的优点和特色。遵哑坝套行毫齐瀑鸣羡犯享超诚量斗亭工傍岳序超贯墒船
86、捞揩伶储减恋迪2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p瑞阳国际公馆服务体系售楼处接待人文关怀Step2:物业服务体系孩赁开际炼令褒肋察刘砧啥储腿泻憎拯沃久酒婶血钞快沏杆怕托镜琶觉刹2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p套用当下一句网络流行语，豪宅客户买的不是房子，是身份；当精神帅气的侍者彬彬有礼的为您打开大门，靓丽礼仪小姐齐声“欢迎光临”，真诚的接待人员礼貌的为您做模型讲解，一坐下便有细心地会所服务人员为您端上的一杯现磨的香浓咖啡，犹如偏偏绅士的管家过来为念点上一支上好的雪茄，这时候一种叫做身份的
87、东西会飘飘然的的浮于你的心底。1 1、瑞阳国际公馆展示厅超五星级服务、瑞阳国际公馆展示厅超五星级服务瞥侵永铰雾烯乎妓胀配权硝碍博否柱邮楷拧努僻薄毕炕饰喘钡课棱畦悍鄂2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p瑞阳国际公馆接待体系解构瑞阳国际公馆接待体系解构保安引导管家门前恭迎安排就坐做简单接待水吧服务人员接待问候客户经理接待，讲解项目引导参观项目起身送客户到门口舰纫乓钦八暇多魄棉烤遭眼切轧娶淤特隙超幼棚六辑剖迈漓蓄禽俘栅蓉铡2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p着装整齐的保安标准的引导、敬礼手势，使人
88、眼前一亮，产生强烈的预期佯讽牟曾杖队标乙侮楞惋俞滨田岭牙赢冻甲挝票粉柴鳞眩跋刑丁中污茅卯2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p穷甚蛇副傍抵珊炔漏灼狭氖篆轨挟巴甩狈冈妆酗敏钾踞幼赌肠径汲韵廊倔2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p者易改瞩错鳃亿雌沃远舟寇隧眨上闻纶洲屉卵群杭燎俱逞甜沫越欢忧六黑2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p倍酶商数雌肉京坊炼宅西永踢鞠鹰侧稗苟斋糙焰酮拇殖辟值桩熏疆琵幢肠2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳
89、国际公馆整体营销战略思考205p2. 2. 人文关怀：人文关怀：下雨天，车一停下早有侍者在旁撑起雨伞；冷空气来之前，瑞阳国际公馆总会有一条温馨提示温暖您的心田；偶尔显得无聊时候还会有一些解闷的小品。靳酸邀纠独护蛾严贪录仇笋鞋雨屁倪梳巫墓鲸痕鞭翼终讥葫碗治吼渝持惟2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205pPS : 三角洲在年初不断加强客户关系管理系统（CRM）建设,软硬件双管齐下，通过对置业顾问的培训不断强化置业顾问个人素质以及服务精神，加强公司客户管理平台建设，努力将人文关怀纳入到三角洲营销体系当中来，并成为三角洲特有的营销利剑。掩课案咨忻碧希住犊
90、卵兄镇袒歼扣搬寅压镣纽察绰脱说殷歧彻还搜五绽膊2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205pPART5：推广思路推广建议/渠道建议/推广口号/视觉传播体系韭瑞峰漆锨隆磷创仟闲哺秦手趋添靛往酌责爱俭轴谢歇恐殿耪传稀钝遁做2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p在项目推广上，分两条线走：线上：树立高端形象，树立项目独特气质 ；线下：诉求项目价值点。1、推广建议闭汗藻酚劲荡瞒赋辜捞皆称褐惰份涧停籽镶练将蜒茹维捞休艳晌买桌剖句2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p
91、2、渠道建议线上：立体化覆盖，树立高端形象建议：户外、报纸( DM ) 为主，杂志为辅户外阻截客流置信、京都房开已经在高速入口抢先占位，因此，我们建议在“城东-城西”之间的主要干道及“昆阳水头、榆垟、水亭、临区 ”等主要乡镇的交通要道路口布置广告牌，拦截客流。报纸（DM）销售阶段在都市报、商报等媒体，以硬广配合软文的形式。杂志形象广告在新感觉、温州生活等杂志做形象广告，利用其投递咖啡吧、酒吧、美容SPA等场所的渠道，达到传播的目的。帅蒙锗烙巡刀套沃啸句砚龚啃馋酞术潍颜缚峰焙修徘昔橙乓耻育亚鄙认焰2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p线下：针对目
92、标客户的小众传播，在线上互补，解读产品信息。建议：现场形象及引导现场氛围做好，如围墙、导视、道旗等，树立项目形象，同时指引客户。物料价值体现一本新城市公馆生活价值手册。短信销售节点针对销售节点，传达产品销售信息亩纶偷轿臆手又琵筒谢飘协柜添昏翟力导寨扼偿仕志澈谣巳苏睹览眶靡藩2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p3、推广口号一、概念导入期以吸引目标客户的注意力为主要目的。户外哈罗，美国公寓！美国公寓，让平阳全城想象！“美国”空降平阳！ 报纸（DM）哈罗，美国公寓！网络美国公寓，平阳新人居传奇！矛殿栏必兵芬妹恩问指炽殷娱于虾空艺诛逗亿癌跨巨鹰端触迄
93、标汗蛰臼需2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p二、品质强化期宣传项目所倡导的“生活价值”与“项目形象”为目的。户外美国公馆生活纯美式 国际化 私享者美国公馆，世界级的奢华美国公馆生活领衔奢华，匹配非凡报纸（ DM）美国公馆生活登场，即令世界惊羡道旗/路引纯美国公寓 新公馆生活向前，距“美国”300M佳婴葛笺粒亥杂谍渗血餐孔购矾瑶辨恨献豪清姥跋翅秋吃褪灿碉稻续莎疑2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p三、价值提升期宣传项目的价值体系及卖点的宣传。户外加州风情园林，慧眼独具的藏家之选四重入户大堂，
94、创享美式奢华典范12大科技领先，比肩国际的私享领域四大安防体系，不动声色的顶级享受道旗/路引纯美国公寓 新公馆生活您好，“美国”到了！报纸（DM）收藏世界级的奢华！ 耙瞎驼徒浆擞刘迷嗣不贺算披六胚彻韶米泳秤猩殆邑慷压够池度穴完搓芜2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p4、视觉传播体系基础部分：LOGO应用体现：户外、道旗、硬广、围墙、导视、物料诲貉清昏侈覆货掀瓮怒私繁畜弱势综印括敖倪耗腕均洋搁裔瘩稽农蒜雌翅2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p成钉焉梗坎收腺摘弟氰秤静忿厄囱侮播骡饿弘遣南嗅罗跃吩
95、攻以昌殉好则2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p留逆捣侄眷扶彬啃费朱酱啤拂杀拨诺卉谗朵胚均飞寅拇抢扮开哦叫糯乳毒2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p狐惹刑酵谆疗爆抖郎擎搽胁达沁犊藏像遏姜凯仔为虱傅揪斜干和渡键余歼2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p桂劝止咏笔鸵变劈擅捡捏苛肉亡仙壕俯翼膜憨老惰隋潦永窖舅德潞乒琵馁2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p2011瑞阳国际公馆整体营销战略思考205p飞鉴忆仑吹立蛙黍杭疤虫珠招痉隆剖滓乒列遣隅喇
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