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1、海吉星临街商业项目市场环境调研分析海吉星临街商业项目市场环境调研分析广西海吉星 营销管理部 &卓盎广告策划 2015.08.202u分析原理研究商业综合体设立前景的主要考量因素城市经济水平人口结构和基数普遍生活习惯城市规划设置地区内供需和同类竞争地段选择商业定位建筑和环境设施合理性业态结构运营特色外在（决定性因素）内在（自身可操控因素）贯穿内外（差异性因素）满足城市消费者的普遍需求与不同生活背景消费者之差异化需求两者的效益权衡3一、城市经济特性和城市规划趋势1.1.城市经济背景“一带一路”发展战略引爆中国第4次投资热潮，南宁作为中国对接东盟的区域化国际性城市，正处于这一概念的热区。因此具有国际
2、经济文化商贸交流内涵的商业概念正成为南宁新兴商业综合体的选择发展主题的焦点，能得到较高的消费者和投资者关注，以及政府支持的重视。“一带一路”贯穿亚欧非大陆，一头是活跃的东亚经济圈，一头是发达的欧洲经济圈，中间广大腹地国家经济发展潜力巨大。丝绸之路经济带重点畅通中国经中亚、俄罗斯至欧洲（波罗的海）；中国经中亚、西亚至波斯湾、地中海；中国至东南亚、南亚、印度洋。21世纪海上丝绸之路重点方向是从中国沿海港口过南海到印度洋，延伸至欧洲；从中国沿海港口过南海到南太平洋。强化多边合作机制作用，发挥上海合作组织（SCO）、中国东盟“10+1”、亚太经合组织（APEC）、亚欧会议（ASEM）、亚洲合作对话（A
3、CD）、亚信会议（CICA）、中阿合作论坛、中国海合会战略对话、大湄公河次区域（GMS）经济合作、中亚区域经济合作（CAREC）等现有多边合作机制作用，相关国家加强沟通，让更多国家和地区参与“一带一路”建设。4一、城市经济特性和城市规划趋势1.2.城市人口结构南宁市户籍总人口为724万，市区常住人口为279万，占总人口38%，2013年户籍人口及市区人口增长分别为1.89%、1.53%，呈稳步上升趋势。5一、城市经济特性和城市规划趋势1.3.城市人均消费水平2014年南宁市人均GDP达4.43万元，消费需求正处于由丰富型向提升型过渡的发展阶段。对商业项目的提示是：对购物环境、业态组合、服务水平
4、、品牌引进改善和提升，满足消费者的个性需求。7000210004900070000西南城市中部城市沿海城市核心城市人均GDP与消费需求变化（单位：元）第二阶段第三阶段第四阶段第一阶段1234l第一阶段生活必需型消费阶段满足生活基本需要，以吃、穿、用为主要消费内容1l第二阶段丰富型消费阶段较好解决基本生活后的消费阶段，延展基础消费内容2l第三阶段提升型消费阶段体现个性特点的消费阶段，关注品质、讲究品牌消费3l第四阶段享受型消费阶段物质消费后，满足精神需求，倾向于休闲、享乐型消费46一、城市经济特性和城市规划趋势1.4.城市经济特点一省之经济文化行政中心，一国之跨地区合作中心。在南宁发展商业地产所
5、必须的要素条件如人口基数、人口素质、人口流动性、人文环境、可支配收入水平，城市商业组织环境均是区域内最理想条件。城市名片：全国文明城市联合国人居奖中国绿城广西北部湾经济区核心城市中国-东盟博览会永久举办地南宁国际民歌艺术节l南宁面向东南亚，背靠大西南，东邻粤港澳，南临北部湾，西接中南半岛，处于泛北部湾、泛珠三角和大西南3个经济圈的结合部。l是大西南出海通道的枢纽城市、中国与东盟合作的前沿城市。南宁会务会展多，文化活动多，商务型消费水平较高，生活品质型消费水平较低，生活必需品和服务物价基本平稳，服务型消费繁荣程度高于购物型消费。南宁市行政区划图南宁市与周边区域经济联系示意图7一、城市经济特性和城
6、市规划趋势1.5.城市产业结构南宁市以第三产业为主，产业结构不断优化，有利于房地产业、商贸业等相关行业发展。三大产业结构与经济发展阶段关系三大产业GDP结构（%）时期经济发展阶段一产比重二产比重三产比重大于33.7小于28.6小于37.7工业化准备期初级产品生产阶段小于33.7大于28.6大于37.7工业化初期工业化阶段小于15.1大于39.4大于45.5工业化中期小于14.0大于50.9大于35.1工业化成熟期小于14.0小于50.0大于36.0工业化后期经济稳定增长阶段l南宁市2014年第三产业比重为11.2839.7548.97，一产比重比上年回落1.2个百分点，二产比重提高0.13个百
7、分点,三产比重提高1.07个百分点。第二和第三产业的快速发展，产业结构和消费结构发生了巨大变化，使南宁非农产业比重不断提高；l这一阶段主要大城市优先发展是主要的发展特征，该阶段第三产业的占比日益提高，城市聚集效应呈现，省内农村、二级城市向南宁转移。8一、城市经济特性和城市规划趋势1.6.城市经济趋势南宁市经济发展势头良好，居民消费水平较高，为城市商贸业及房地产业发展提供坚实基础。l国民经济：南宁市近几年GDP稳步增长，增长率保持在10%左右。2014年，南宁市地区生产总值3148.3亿元，增长8.5%，总量列5个自治区首府城市的第一位，但同比其他全国二线省会城市经济水平偏低；l城市消费力：南宁
8、市人口收入水平同比同类城市为最低，但其社会消费品零售总额不低，说明南宁市城市消费力不低；时间类别城市属性户籍人口（万人）GDP总值（亿元）人均GDP（万元）固定资产投资（亿元）全年社会消费品零售总额（亿元）城镇人均可支配收入（万元）2014年南宁二线省会城市7243148.34.342933.871616.92.70济南二线省会城市613.45770.69.43063.42964.43.87南昌二线省会城市524.023667.966.993434.251429.612.90长沙二线省会城市720.007824.8110.75435.753162.073.68昆明二线省会城市657.93712
9、.995.643138.171905.893.129一、城市经济特性和城市规划趋势1.7.城市固定资产投资南宁市房地产投资快速增长，增速高出固定投资13.87%，将迎来新的机遇。指数正常区间南宁相关指数评价房地产开发投资额/固定资产投资额0.22-0.282014年南宁该指数为0.18，低于正常区间房地产开发投资/GDP0.1-0.142014年南宁该指数为0.17，属于正常区间房地产投资增速/GDP增速1.50-2.00南宁市2014年房地产投资增长32.53%，超于正常值2014年全市南宁市房地产开发投资完成额为551.82亿元，同比增长32.53%，比上年同期提高了17.74个百分点。比
10、固定资产投资的增速高出13.87个百分点，其占固定资产投资比重也由上年的16.82%提高到2014年的18.81%。10一、城市经济特性和城市规划趋势1.8.城市收入水平14年南宁市城镇居民人均可支配收入为27075元，增长9.1%，且稳步上升为商业发展及消费增长提供保障。11一、城市经济特性和城市规划趋势1.9.城市零售市场规模14年南宁社会消费品总额为1616.9亿元，增长12.10%，呈逐年上升的趋势，商业发展环境较好。12一、城市经济特性和城市规划趋势1.10.城市规划趋势突出“一轴两带多中心，整体向东重点向南。作为城市辅助中心片区，江南区的经济职能为城市重点产业区，土地供应主要趋势是
11、首先满足物流仓储办公商贸发展所需配合招商引资，社区布局模式是连点造链，产业商贸和新型制造业布局模式是集中造片。在此城规战略下，江南发展城市一般消费型商业的空间有限，人口基数和分布特性均不利支持，区域产业特性也使得该区域人居条件不会作为具有高层次消费力者的居住首选，因此整体上影响江南的商业档次和容量。l“一轴”：沿江城市发展轴。l“两带”：西部北部生态保护带和南部生态保护带。中心城内的18条内河（邕江一级支流）形成生态廊道，沟通“一轴”与“两带”之间的联系。l“多中心”：以城市中心为极核、片区中心为主体、组团中心为骨干、社区中心为基础的多层次、网络型的城市公共中心体系。l城市布局：建设邕江北岸生
12、态型城区发展带。同时将向南建设邕江南边发展带，实现江南、江北“比翼齐飞”“并驾齐驱”。l城市发展方向：城市的主导发展方向：整体向东，重点向南。13一、城市经济特性和城市规划趋势1.11.城市交通配套前景南宁规划的6条高铁，目前开通三条，可快速连接城市内外。未来云贵桂湘粤五省省会直连构成3.5-4小时圈，南宁北海桂林柳州直连构成1-2.5小时圈，区内客流进一步趋向稳定，区外客流源源不断，商旅客的循环输入将形成城市特色商业的极大利好，届时具有丰富目的地型业态、主题特色鲜明、与城市人文经济背景有高度契合的名片式商业项目将具有较好的生存力。规划范围：东起湘桂线邕宁站，西至南昆线杨美站，南至南防线吴圩站
13、。枢纽共有车站13个，其中南宁站、南宁东站、五象站为客运站，南宁南站为编组站。铁路发展规划：完成柳南线（柳州至南宁客运专线）、南广线（南宁至广州）、云桂线（云南至广西）、金南线（贵阳金城江南宁线）、南钦新建双线（南宁至钦州、北海、防城港），增建南宁至凭祥二线等六条高速铁路线，引入南宁铁路枢纽。规划至2020年，铁路营运里程超过800公里，形成南宁到周边省会城市3小时左右、到广西各主要中心城市2小时左右、到北部湾经济区1小时以内的快速城际铁路网。14一、城市经济特性和城市规划趋势南宁轨道交通建设后期速度会越来越快，一号线近完工，二三号线同时施工，四五号线同时施工，其中5号线有望在5年内兑现开通，
14、壮锦大道、亭洪西路站均可为项目有效集客，需要注意的是，5号线直接承载的客流主要来自于老城区、学区、城中村集中片，是典型的城郊对流线。此外沿途链接了多个客运站，担当一定的商旅客集散的功能。因此沿线的一般休闲购物娱乐消费类商业项目不宜过于期待5号线的带客效应。但如果是主题很鲜明，体验性很强业态极具特色能辐射全城消费者及对商旅客有相当吸引力的目的地型业态，则5号线为项目提供了绝佳的通达利好。城市轨道交通规划：2015年加快南宁轨道交通1号线、2号线建设，争取16年完工，加快推进3号线、4号线动工。南宁地铁五号线南起经开区那洪，北至兴宁区三塘，全长32公里，共设25座车站，其中6座高架站，19座地下站
15、。建设内容：五号线为邕江南岸的东西方向的骨干线，有力的支持昆仑大道组团的发展。5号线站点：那洪-壮锦大道-金凯路-南站大道-亭洪西路-旱塘-新阳路-广西大学-财经学院-友爱-北湖北路-虎邱村-狮山公园-南梧路-邕宾立交南-邕宾立交北-广西药用植物园-南宁金桥客运站-那合-九曲湾南-九曲湾-嘉和城南-嘉和城-三塘客运站-三塘。南宁市轨道交通规划线路示意图15分项总结城市经济特性和城市规划趋势城市涉商业开发土地市场情况城市商业物业供需情况城市商圈分布及经营情况城市商圈主要业态结构南宁消费者逛商场行为调研A1商业定位建议A1单体动线系统规划建议u海吉星临街商业商业市场环境分析及定位建议16二、城市涉
16、商业开发土地市场情况2.1.2014年涉及商业开发题材的土地供需状况2014年，南宁市商住办公用地供应403.9万，同比增长19%，经营性用地供应占比48%，比重上升3个百分点。2014年南宁市商住用地供应338.4万，占商住办公用地供应总量的84%，同比增长22%。商业办公用地供应65.5万，同比增长9%。17二、城市涉商业开发土地市场情况2014年，从各区域分布来看，五象新区（邕宁区和良庆区）仍是南宁市商住办公用地供应的主力区域，全年供应商住办公用地292.5万，同比增加117万，占到整体供应量的73%。兴宁区2014年供应商住办公用地56万，而青秀区2014年仅供应一幅地块约1.7万，同
17、比下降96%。江南区同比下降21%。从各区域商住办公用地的增速来看，全年仅良庆和兴宁区供应保持增长，其中良庆区同比增速达到143%，兴宁区同比增长51%。其他四区均出现不同程度下降，2012年以来江南区一直处于低成交并逐步下降阶段。区域供应面积（万/）占比同比增速江南区32.428%-21%良庆区217.3554%143%青秀区1.740%-96%西乡塘区21.075%-45%兴宁区56.1314%51%邕宁区75.1919%-12%合计403.90100%19%2014年南宁市商住办公用地供应区域分布18二、城市涉商业开发土地市场情况2014年南宁市商住办公用地成交总面积约338万，同比增长
18、18%；成交金额为164亿元，比去年同期减少了近17亿元，降幅为9%；成交楼面单价为1505元/，比2013年同期的1641元/下降了8%。分类别来看，商住用地量升价跌、商办用地量跌价升。2014年南宁市商住用地成交约282万，同比增24%，总建筑面积约918万，同比增12%；成交金额约142亿元，同比微降2%，成交楼面价1543元/，同比跌13%。商办用地成交面积、成交建筑面积和成交金额同比去年均下降，成交楼面均价1305元/，比去年同期增3%，商办用地成交下降的主要原因是因为五象新区总部基地内商办地块出让从2012-13年的高峰已经接近尾声阶段，导致供应下降。项目商住用地同比增速商办用地同
19、比增速合计同比增速成交面积（万/）28224%56-5%33818%建筑面积（万/）91812%174-39% 1092-1%成交金额（亿元）141.6-2%22.7-37% 164.3-9%楼面单价（元/）1543-13%13053%1505-8%2014年南宁市商住办公用地成交分布2.2.2014年商住用地成交量升价跌，商业办公用地量跌价升19二、城市涉商业开发土地市场情况从区域成交情况来看，良庆区、邕宁区和兴宁区是成交的主力区域，其中良庆区成交174.3万，同比增幅达146%，兴宁区成交56万，同比增幅达51%。其他区域成交量均有不程度下降，其中青秀区成交量降幅达到95%，西乡塘区降幅达
20、到55%，江南区至2012年以来逐年降幅10%以上。从各区域经营性用地的成交楼面价来看，青秀区地价最高（由于仅有一块地以4969元/成为南宁年度单价地王）。综合来看，兴宁、青秀、良庆和邕宁区的成交楼面价同比上升，其中兴宁区本年平均成交楼面价为1624元/，同比增幅达到125%，其次是青秀区，同比增长74%，良庆区今年平均楼面价1373元/，同比增长31%。西乡塘区和江南区平均楼面价均下降，其中西乡塘区降幅最大，达到33%，江南区由去年的2109元/的高位回落至1896元/，降幅为10%。区域成交面积（万/）同比增幅建筑面积（万/）成交金额（亿）楼面单价(元/)同比增幅江南区26-16%1021
21、9.41896-10%良庆区174146%59781.9137331%青秀区2-95%62.8496974%西乡塘区17-55%7612.31630-33%兴宁区5651%16927.51624 125%邕宁区63-12%14320.4142813%合计33818%1092164.31505-8%2014年南宁市商住办公用地成交区域分布2.3.良庆区、兴宁区成交量大涨，江南区逐年下降20二、城市涉商业开发土地市场情况区域商住用地成交（万/）商办用地成交（万/）江南区260良庆区12449.9青秀区20西乡塘区125.2兴宁区560邕宁区620.5江南区：2014年成交全部为商住用地，除青秀区外
22、，江南区一直是商住办公用地成交中楼面单价较高的区域之一。最近两年区域内的土地供应主要以工业和仓储为主。良庆区：最近两年南宁市的主力供应与成交区域，由于是五象新区总部基地所在地，商业办公用地的供应与成交占据了南宁70%以上的比重。未来一两年，该区域的商住用地供应仍将处于高位，但增速将放缓，并仍将成为大型外来房企拿地的主要区域，而随着总部基地地块储备的减少，预计未来商业办公用地供应和成交将会出现回落。青秀区：热门区域如东盟商务区等地段的商住办公用地储备较少，地块楼面单价高、房企在该区域拿地热情较高是该区域的主要特点。未来两年估计青秀区域内的土地供应仍将维持低位，南宁东站周边的地块有望受到房企的关注
23、。西乡塘：2014年成交的地块主要为旧城改造用地，区域内配套相对完善的商住办公用地储备不多，偏远区域内（如金陵）的地块很难受到房企关注，预计未来的土地供应仍以旧城改造用地为主，安吉-石埠区域的地块关注度或将提升。兴宁区：2014年成交的地块主要为厢竹大道外和昆仑大道周边地块，其中中海拿地面积占到了大部分比重。预计未来两年，该区域的商住办公用地供应将主要来自昆仑大道沿线和城区内的旧城改造地块。邕宁区：2014年成交面积同比出现下降，但该区域内的商住办公用地储备较多，且未来的潜力较好，目前该区域已有众多品牌房企拿地进驻，未来该区域内的商住办公用地供需走势预计要根据现有项目的市场表现才能预判。2.3
24、.良庆、邕宁潜力巨大，青秀地块仍将是热点21分项总结城市经济特性和城市规划趋势城市涉商业开发土地市场情况城市商业物业供需情况城市商圈分布及经营情况城市商圈主要业态结构南宁消费者逛商场行为调研A1商业定位建议A1单体动线系统规划建议u海吉星临街商业商业市场环境分析及定位建议22三、城市物业供需情况3.1.住宅供应占比超过七成，商业和办公楼供应增速均超50%2014年南宁市共供应住宅734.8万，同比2013年增长18%，占到商品房供应总面积的76%；其次是商业物业，2014年共新增供应面积达80.8万，同比增长51%；2014年南宁市共新增写字楼供应约61万，同比增速达58%。此外，车库、车位供
25、应73.8万，也有着44%的高增长速度。2014年，商业和写字楼产品供应速度均超过50%，处于较高的增长速度。其中，写字楼的供应增长主要来自五象新区总部基地和青秀东盟商务区内几处大型写字楼项目（海尔青啤联合广场、绿地中心、万科大厦和万达广场等）供应的推动；而商业的提供快速增长，主要来自霖峰壹號、德利AICC等大量综合体项目入市的推动。物业类型供应面积（万）同比增速住宅734.818%商业80.851%办公楼61.058%车库、车位73.816%其他11.542%合计961.922%注：住宅包括了别墅、经济适用房、拆迁安置房和限价房等23三、城市物业供需情况3.2.住宅增长缓慢，办公楼成交倍增，
26、商业物业成交同比下滑从2014年南宁市商品房成交的物业类型分布来看，全年商品房住宅共成交58508套，同比增长3.9%，成交面积603万，同比增长5.2%，商品房住宅（含经济适用房3129套22.7万）成交面积占到总量的82%的比重。2014年商品房住宅的成交量增速要低于全年南宁市商品房9.2%的增幅4个百分点。办公楼（写字楼）成交3992套合计50万，同比增长近145%，是南宁市2014年成交增速最快的物业类型，这主要得益于南宁市经济贸易的稳健发展和大型写字楼项目的集中上市（青秀与安吉万达广场、五象新区总部基地项目）推动。2014年商业用房遇冷，全年共成交25万，相比。2013年下降20.3
27、%。物业类型成交面积（万）同比增速 成交套数 同比增速商品房住宅6035.2%585083.9%商业用房25-20.3%412039.8%办公楼50144.8%3992139.5%其他6018.7%1088316.4%合计7399.2%7750310.3%注：商品房住宅包括经济适用房，其他物业主要为车库、车位、杂物房、储物房等。24三、城市物业供需情况3.3.成交面积创近4年新高，成交价格却一再回落，库存面积大增2014年南宁市商业物业用房（含商铺及商业用房）供应量为61万，成交24万，同比去年增长20%；全年成交总金额58.8亿元，均价为24260元/，同比2013年下降近15%。从成交分布
28、来看，商业物业成交主要来自商铺，2014年共成交3886套，成交面积约21万，成交均价为25001元/。随着商业市场的稳步发展，全市商品房供需将保持稳中有升的趋势，但由于目前库存量较大，各个区域商业环境发展的不均衡性，预计未来南宁市各大区域商业市场的发展仍存在较大差距。类别成交面积（万）成交套数成交金额（亿元）成交均价（元/）商场2161.88910商铺21388652.325001商业用房164.736128合计24.2390858.8242602014年南宁市商业物业成交分布25三、城市物业供需情况3.4.商业物业供应以西乡塘、青秀和兴宁区为主，60以下商铺户型为主力产品2014年，南宁市
29、商业物业（包括商铺、商业及商场）供应的主力面积段为60以下户型，供应套数达到4259套，占到全年供应总套数的58%。此外，100-200面积段的商业物业供应也占据相当比例，2014年供应1151套，500以上户型供应套数较小。从区域分布来看，西乡塘、青秀和兴宁区为商业物业供应的三大主力城区，其中西乡塘区供应数量最多合计达到2173套约24万，其次是青秀区，共供应1633套约13万，兴宁区1612套合计约9万。2014年南宁市商业物业面积段供应分布26三、城市物业供需情况3.5.全年第四季度成交表现最佳，商铺成交面积大都集中在60以下从2014年南宁市商品房成交的物业类型分布来看，全年商品房住宅
30、共成交58508套，同比增长3.9%，成交面积603万，同比增长5.2%，商品房住宅（含经济适用房3129套22.7万）成交面积占到总量的82%的比重。2014年商品房住宅的成交量增速要低于全年南宁市商品房9.2%的增幅4个百分点。办公楼（写字楼）成交3992套合计50万，同比增长近145%，是南宁市2014年成交增速最快的物业类型，这主要得益于南宁市经济贸易的稳健发展和大型写字楼项目的集中上市（青秀与安吉万达广场、五象新区总部基地项目）推动。2014年商业用房遇冷，全年共成交25万，相比。2013年下降20.3%。面积段成交套数 占比成交面积（万）成交金额（亿元）40以下171444%4.0
31、11.74060101726%5.013.3608044812%3.07.5801002827%2.56.510020039110%5.011.1200500271%0.71.5500以上70%0.70.7合计3886100%20.952.32014年南宁市商铺成交面积段分布27三、城市物业供需情况3.6.江南和青秀区成交套数最多，兴宁和青秀区成交均价较高2014年，江南区成交商铺套数最多，青秀区次之，两区成交套数均超过1000套；青秀区和西乡塘区商铺成交面积最大，均超过6万；2014年良庆区和邕宁区商铺成交量较少，其主要原因是2014年及2013年该两个区域的商品房供应以住宅为主，而商铺、车
32、位等物业一般都会在住宅销售到一定阶段后才开始入市，预计，2015年这两个区域的商铺成交将可能上涨，但仍将位于低位。2014年南宁市各城区商铺成交均价差别较大，其中兴宁区成交均价最高，达到29732元/，青秀区其次，成交均价为27880元/；其他四城区成交均价均低于23000元/，邕宁区成交均价最低，仅19187元/。2014年南宁市商铺成交区域分布数据来源：南宁市房管局28分项总结城市经济特性和城市规划趋势城市涉商业开发土地市场情况城市商业物业供需情况城市商圈分布及经营情况城市商圈主要业态结构南宁消费者逛商场行为调研A1商业定位建议A1单体动线系统规划建议u海吉星临街商业商业市场环境分析及定位
33、建议29四、城市商圈分布及经营情况4.1.南宁商业市场格局南宁是一个商贸消费主导型城市，目前已形成以老城商业中心为主的多商圈格局，以五象新区为首的新商业区处于快速发展阶段。规划目标：l把南宁打造成为在全区、西南地区乃至东盟具有更大影响力的区域消费中心城市。规划要点：l规划建设和改造专业市场、交易中心等平台性商贸服务设施；l重点提升和发展朝阳商圈、凤岭商业区、相思湖商业区、五象新区商业区、江南五一商圈等商贸服务业集中区；l着力打造邕江沿岸、快速环道环城高速等商贸经济带，积极进行社区商业服务网点建设；l提升农村商品流通网络服务水平，不断扩大和形成南宁消费服务辐射圈。南宁市国民经济和社会发展第十二个
34、五年规划纲要南宁市主要大型商业网点规划示意图南宁市主要市场组团规划示意图30四、城市商圈分布及经营情况4.1.南宁各商圈分析朝阳商圈南宁最核心的商业中心，辐射全区各市、县消费人群。商业形态以百货为主，档次迎合普通市民消费水平，商业总体量大。项目名称建筑面积（万）开业时间商业形式 档次租金（元/*月）悦荟广场132002购物中心 中高 400-500新朝阳商业广场8.872005百货中低300西南商都5.62009百货中低提点2025南宁百货0.87（南楼）8（北楼）1956百货中低提点体量：36.34万（百货部分）；定位：中档大众化；业态：IT、鞋帽、服饰、家居、超市、美食、影院、配套服务。A
35、CBIEFGHD悦荟广场新朝阳商业广场西南商都南宁百货ACBIEFGHDD31四、城市商圈分布及经营情况民族广场商圈以中高档百货为主要业态，属于老城区的第二大商圈，商圈以梦之岛和九一天地为中心辐射整个区域。梦之岛古城店梦之岛七星店梦之岛七星店九一天地九一天地项目名称建筑面积（万）开业时间商业形式档次租金（元/*天）梦之岛七星店3.31995百货中高 扣点：22%九一天地32009百货中高600梦之岛百货（古城路店）5.32008百货中未知体量：12万（百货）；定位：中产阶级消费；业态：鞋帽、服饰、国际潮流品牌、电子商品、超市、美食、休闲娱乐。ACBIEFGHDD32四、城市商圈分布及经营情况金
36、湖广场商圈商业业态丰富，涵盖百货、餐饮、休闲娱乐等，主要迎合周边白领阶层、中高端居住人群，定位较高。体量：14万（百货）；定位：中产阶级消费；业态：鞋帽、服饰、家居、超市、美食、休闲娱乐、商务配套服务。项目名称建筑面积（万）开业时间商业形式 档次租金（元/*月）南宁百货（金湖店）71995地下商场（百货）中低900梦之岛水晶城3.32005百货中高700-900广州友谊百货22006百货中高700-900南宁百货广州友谊百货梦之岛水晶城ACBIEFGHDD33四、城市商圈分布及经营情况琅东琅西商圈服务于以国际会展中心为核心的中心商务区，消费客群高端，但目前处于发展和培育阶段。体量：40万（购物
37、中心）；定位：中档大众化；业态：IT、鞋帽、服饰、家居、超市、美食、影院、配套服务。项目名称建筑面积（万）开业时间商业形式 档次租金（元/*月）万象城购物中心292012购物中心中高档 600-750航洋国际购物中心132006购物中心 中档提点华润万象城航洋国际MALL34四、城市商圈分布及经营情况江南淡村商圈目前以基础商业居多，消费客群偏中低端。主要分布在星光大道、五一路等主干道上。体量：8万（购物中心）；定位：中低档大众化；业态：IT、鞋帽、服饰、家居、超市、美食、影院、配套服务。项目名称建筑面积（万）开业时间商业形式档次租金（元/*月）梦之岛百货江南店32011购物中心中低档提点南城百
38、货亭江店52012购物中心中低档提点35四、城市商圈分布及经营情况4.2.南宁各商圈分析小结未来南宁城市向东进南拓，江南区商圈不在城市发展的主线上，要靠特色和业态组合创新来自强。各商圈经营稳定：l以朝阳广场商圈为代表，南宁市各商圈的发展都有稳定的消费客群基础，清晰的业态组合方向，经营效果稳定良好，租金水平都保持在600-900元/月/m2的合理水平；东“人气”西“财气”的发展趋势：l以民族大道为中轴，南宁市商圈发展呈现出明显的东“人气”西“财气”趋势，西面以朝阳广场为代表的人流聚集效果明显，越往东定位越高端，租金水平也随之提升；不在城市主发展轴上，另辟蹊径更重要：l主流购物百货商场不建议考虑，
39、新颖差异化目的地采购型市场更符合片区定位及发展。36分项总结城市经济特性和城市规划趋势城市涉商业开发土地市场情况城市商业物业供需情况城市商圈分布及经营情况城市商圈主要业态结构南宁消费者逛商场行为调研A1商业定位建议A1单体动线系统规划建议u海吉星临街商业商业市场环境分析及定位建议37五、城市商圈分布及经营情况5.1.行业趋势大百货卖场做不过轻百货概念店基于南宁城市消费者普遍的收入水平和消费习惯，服装、鞋帽、美容化妆、珠宝首饰、家电、IT数码、家居用品等依然是百货类业态主要的品种构成内容。但在电商冲击，同质化竞争，城镇化速度推升的地价和人力成本逼迫下，百货业传统卖场做法前途黯淡。新出现的经营面积
40、更小，场景体验感更强，商品搭配组合和展示方式更跨界，售卖的产品更具有特色但价格档次齐全，更迎合小众化细分市场顾客口味的专题性百货品牌店让人眼前一亮，生存前景看好。您认为家附近的商场什么样的变化更令您高兴？您最常去商场选购哪些商品？38五、城市商圈分布及经营情况如传统的书店变成了推介阅读生活方式或某些兴趣主题的新型百货店，可以靠主题活动旺场整合咖啡、数码、饰品、时装，护肤品进行场景式售卖，情境化的营销。如全国连锁的“方所”、“西西弗书店”“HI百货”。如传统的首饰店卖起款式丰富的晚装、包包、鞋和各种配饰、护肤品、化妆品，甚至是手机，手提电脑，做成专业的关于“美姿装扮”“自信之美”生活方式的专业百
41、货店。39五、城市商圈分布及经营情况5.2.行业趋势大酒楼做不过主题小餐吧近年南宁餐饮行业发展趋势变化明显，由规模大、座次多转变为菜品更精致、服务更周到、主题更有特色的中小型主题餐吧式形式。在街边小型主题餐厅（如武侠风格餐厅风波庄、动物主题餐厅：M_Club动物俱乐部）与外来特色菜品餐厅（如蓉李记、菲越新马泰）。在主题小餐吧餐饮环境与菜品特色双注重的情况下，南宁餐饮市场受到冲击，传统的大酒楼不及有特色重休闲，更迎合小众细分市场客群的主题小餐吧。以海洋为主题的餐厅足球主题餐厅川菜主题餐厅40五、城市商圈分布及经营情况5.3.行业趋势快时尚品牌敢拿实体店去拼电商服装业在电商冲击剧烈，传统服装零售市
42、场日益萧条的情况下，商场内的HM 、ZARA、优衣库等快时尚品牌专柜不减反增，保持着强势的增长势头。快时尚品牌之所以能在愈演愈烈的门店倒闭浪潮中仍然取得不俗成绩，原因是其清晰的定位、始终保持的时尚设计、源源不断的补货和场景化陈列方式。如H&MH&M的线下实体店在全球保持在10%15%的增长速度，而中国是其增长最快的市场。自2007年以来，H&M在中国已经拥有200余家门店。41五、城市商圈分布及经营情况如优衣库目前优衣库在中国的80多个城市已有374家门店，他们的发展计划是每年再增加80个门店。优衣库将实体门店打造成消费者体验服务及实现与商家持续沟通交流的中心，并不断通过科技化设备有效提升门店
43、的科技感、体验感和场景感，拉近与消费者的距离。42五、城市商圈分布及经营情况5.4.南宁各商圈典型商业项目业态结构青秀万达广场楼层主题层级主力板块布局描述5F休闲娱乐IMAX影院目标客群：年轻一族，追求时尚这、情侣居多4F休闲娱乐大歌星诺伯曼运动会馆万达百货目标客群：追求时尚者、办公室消费群体3F餐饮大玩家餐饮万达百货目标客群：追求时尚者、中产家庭、办公室消费群体、部分旅游客群2F精品购物UNIQLO服装精品体验万达百货目标客群：吸引中产阶级消费者及年轻客户群。店铺数量较多，在电梯等工具的帮助下，较易到达。主要采取“中间零售店+动线端头休闲餐饮/主力店”的模式来拉动人流量1F精品购物大玩家服装
44、精品万达百货B1生活便利华润万家精品店与停车场相连通，人流量大，因此业态安排主要考虑满足生活便利需求1、不同的楼层有不同的对应消费群体，根据各店铺的产品档次和目标客户划定不同的楼层和区域，目标性较强；2、采取“主力店+次主力店+室内商业街+开放空间”的业态构成，以室内商业街为核心，在室内商业街的节点位置布置主力店或次主力店，带动人气；其他店铺则负责过渡和衔接，贡献租金收益；3、纵向来看，随着楼层的升高，业态的消费目的性越来越强，很好的引导客流上升，形成人气互动。43五、城市商圈分布及经营情况各主力分业态占比（按面积）44五、城市商圈分布及经营情况5.4.南宁各商圈典型商业项目业态结构南宁万象城
45、楼层主题层级主力板块布局描述6F家居美食及娱乐沃美影院佰迪乐家居及影音美食广场百盛目标客群：各年龄段的家庭消费群体及朋友聚会娱乐需求包括在内。利用特色业态、目的性消费、餐饮娱乐拉动人流到达高楼层5F儿童休闲沃美影院儿童娱乐冰纷万象百盛4F潮流休闲品牌四海一家稻香潮流休闲百盛目标客群：吸引中产阶级消费者及年轻客户群。店铺数量较多，在电梯等工具的帮助下，较易到达。主要采取“中间零售店+动线端头休闲餐饮/美容美发”的模式来拉动人流量。3F国内一线及国际快速时尚品牌休闲时尚UNIQLOH&M百盛2F国际二线品牌NOVO国际精品H&M百盛1F国际一线品牌国际奢华百盛目标客群：吸引有一定经济能力的35-4
46、5岁的高端消费群体。确立了万象城整体定位高度，及区域内商业标杆的领导地位，使南宁万象城的辐射范围扩大到整个西南地区B1生活便利Ole家具生活用品苏宁精品店与停车场、地铁相连通，人流量大，因此业态安排主要考虑满足生活便利需求1、不同的楼层有不同的对应消费群体，根据各店铺的产品档次和目标客户划定不同的楼层和区域，目标性较强；2、遵循相对成行成市、互惠共赢的原则，而不是互相干扰、削弱，避免相近店铺之间的恶性竞争；3、采取“主力店+次主力店+专门店”的业态组合方式，主力店负责在动线端头拉动人流，带动人气；其他店铺则负责过渡和衔接，贡献租金收益，4、纵向来看，从一楼至六楼，随着楼层的升高，在确保各楼层主
47、题也从最高端的国际一线品牌向大众化品牌逐步过渡的同时，也保证了租金收益的最大化。45五、城市商圈分布及经营情况46五、城市商圈分布及经营情况消费提升服装零售消费提升品牌百货纽带与灵魂室内步行街个性打造精品体验生活配套超市聚集人流休闲娱乐KTV游艺厅运动会所人流驱动餐饮多种类多地域新品牌儿童成人写字楼写字楼住宅住宅酒店酒店围绕室内步行街这一纽带与灵魂，来进行业态布局。业态布局总体上来讲搭配较为简单明了：主要由百货购物、娱乐、餐饮三大业态组成，其中百货购物还包含了百货商场、生活超市、精品店、服装零售店等；业态的选择与客群定位紧密贴合，紧紧围绕年轻时尚一族、商务消费群体、中产家庭群体来布局业态。5.
48、4.南宁典型商业项目业态结构47五、城市商圈分布及经营情况根据对航洋购物广场、江南梦之岛、南城百货江南购物广场、正恒国际广场、荣和中央公园的蹲点调研，通过跟踪消费者、记录其购物行为、分析其消费偏好，得出右图：可知消费者产生购买行为的业态主要集中在餐饮、服装、娱乐、超市等低价消费业态上。5.4.南宁各商圈典型商业项目业态结构各业态对项目的贡献度48五、城市商圈分布及经营情况通过汇总上述情报进行分析总结，会发现业态的差异化并不大，重复度很高，只是靠商场本身的装修形成一定的购物环境差异，一些商家往往在各个商圈开多家店同时经营以最大化抢客的做法很普遍，说明这些商场客群都是没有太大差异的，也看不出商场运
49、营方有对店与店之间的组合搭配，业态的分布落位做太精心的设计安排，按商家的需要先来后到地落位，和能招到什么就放进什么的情况很普遍。华润和万达有做业态排布规划的痕迹，但是其组合方式包括引进的品牌档次，商家的经营模式，都与南宁消费水平和消费习惯有一定差异，导致参观者多而买单客少。改造后的航洋虽然更紧凑地重新规划了场所空间，使得空间局促感增强。但与此同时增配了更多公共休闲设施，大手笔美化了商场装修环境使之能被年轻人和中年人兼容接受，优化了垂直面的人流动线，大幅缩短了过去很长的直通视距内的行走长度，增加楼层间的折返线路，引入了很多快时尚品牌和跨界商品主题店，利用较实惠的折扣商品店和风格独特的轻餐饮做吸引
50、客群走完商场全动线的诱惑等等高水平的规划手法，让人觉得这里的空间虽然局促但是恰到好处，而不会有强烈的排斥心理。分析分析49分项总结城市经济特性和城市规划趋势城市涉商业开发土地市场情况城市商业物业供需情况城市商圈分布及经营情况城市商圈主要业态结构南宁消费者逛商场行为调研A1商业定位建议A1单体动线系统规划建议u海吉星临街商业商业市场环境分析及定位建议50六、南宁消费者逛商场行为调研6.1.南宁消费者结构分析2、消费者年龄结构20岁至40岁之间的人群是南宁商场的人群组成主力，占比为74%；1、消费者性别比例逛商场的人群中，女性居多，但差距不大；51六、南宁消费者逛商场行为调研4、消费者伴行情况独自
51、逛街的人群占比最高，其次是家庭群体；3、消费者职业分布上班族是各大商场的主力，但也跟地段和商场定位有一定关系；52六、南宁消费者逛商场行为调研6、上午年龄段特征30-39岁的年龄段是上午商场出现的主力，说明这些群体比20-29岁的上班族更自由；5、上午群体特征个人群体是上午最多的群体；相对来讲，上午的情侣比例较高，而家庭群体主要是超市采购；53六、南宁消费者逛商场行为调研8、中午年龄段特征中午的主力群体年龄段变成20-29岁，总体上仍然以中青年为主；7、中午群体特征中午进商场的主力群体是朋友相约进商场，更多的是餐饮消费；54六、南宁消费者逛商场行为调研10、下午年龄段特征下午的主力群体年龄段又
52、变成30-39岁，而且活动更频繁；9、下午群体特征下午进商场的主力群体依然是朋友相约逛商场，更多的商务约请开始出现；55六、南宁消费者逛商场行为调研10、下午年龄段特征晚上的主力群体年龄段又变成20-29岁的年轻人；11、晚上群体特征晚上逛商场的群体相对比较均衡，家庭群体占比最大；56六、南宁消费者逛商场行为调研6.2.南宁消费者需求分析1、消费者进入商场方式商场正门进入的人群最多，这也与年轻一族爱逛商场对应；2、消费者行为诉求餐饮需求是消费者逛商场的第一大需求，其次是逛店购物，接下来是交际聚会、休闲娱乐、闲逛休息等；57六、南宁消费者逛商场行为调研4、消费者产生消费的业态情况餐饮业态是消费频
53、次最高的业态，其次是超市等提供日用品的业态，此类业态能提供稳定的人流保障；3、消费者的消费类型体验消费成了最大的消费板块，说明了现在商场都是以体验消费来拉动人流，合理布局体验消费是商场成功的关键；58六、南宁消费者逛商场行为调研6.3.项目周边小区消费者情况问卷调研1、性别结构就问卷填写的比例来看，女性稍多，约占54%；2、年龄结构年龄结构依然是20-40岁之间的人群居多，这与调研方式有一定关系，但正好能反映逛商场的情况；59六、南宁消费者逛商场行为调研3、职业分布项目周边小区上班族较多，会造成上班时间有空闲时间的人偏少；4、学历分布学历偏低，一定程度上会影响消费档次；60六、南宁消费者逛商场
54、行为调研5、收入情况收入情况能直接反映周边人群购买力，而周边人群中，高收入人群偏少；6、家庭组成家庭成员在3-4人的占大多数，与周边的刚需住房形成对应，这些家庭可能还在还贷中，同时还需要供养小孩；61六、南宁消费者逛商场行为调研7、住房情况买房的人群约占65%，租房的约占30%；8、购房方式已购住房的人群中有41%的人还在还贷中；62六、南宁消费者逛商场行为调研9、所购房子面积情况面积在60-120的刚需房型占多数；10、逛商场频率逛商场的频率偏中高，说明周边人群存在逛商场的习惯；63六、南宁消费者逛商场行为调研11、逛商场的时间段选择傍晚至晚上是周边人群逛商场的高峰时段；12、商场内逗留时间
55、逗留1-3小时的人群较多，这种时间段可以选择就餐、娱乐、逛店购物等；64六、南宁消费者逛商场行为调研13、逛商场的商圈选择朝阳商圈是首选，其次是琅东商圈，五一路也吸引了一定的人群；民族宫附近的高端商圈较少人逛；14、选择商场的影响因素逗留1-3小时的人群较多，这种时间段可以选择就餐、娱乐、逛店购物等；65六、南宁消费者逛商场行为调研15、交通方式选择电动车交通方式较多，私家车出行的也占到了一定比例；16、逛商场的动因对于逛商场大多数人都有明确的目标；66六、南宁消费者逛商场行为调研17、一般和谁逛？主观意识里，超过半数的人习惯和同性朋友一起逛，另外也习惯和家人恋人等同逛；18、购物决策习惯65
56、%的人购物过程比较慢，喜欢比较，享受选购的过程；67六、南宁消费者逛商场行为调研19、最常光顾的业态有哪些？服装鞋帽是最多人光顾的业态，但是产生购买的概率较低，另外较多会选择“大和平”等市场选购服装；约半数的人最常去商场采购日用品；1/3的人习惯去商场中的餐厅用餐，比较实在的反映了消费者的需求；68六、南宁消费者逛商场行为调研20、周边商场能否满足需求？认为周边商场不能满足需求的人数超过了85%；21、希望周边商场的改变超过半数的人，希望周边商场能更有特色，不少人希望档次更高；69六、南宁消费者逛商场行为调研6.4.典型商场分析航洋国际购物中心6.4.1.航洋国际购物中心概况航洋毗邻会展中心、
57、人民会堂，与万象城遥相呼应，距金湖广场1.5公里；位于城市一级主干道民族大道上，盘踞地铁一号线之上，是前往琅东车站的必经之路；是东盟商务区较早形成的商业中心，周边住宅小区林立，商务办公氛围浓厚，人口密集，公共配套设施齐全，交通发达；商场外观现代感强，构造恢弘大气，动线规划新颖，业态设置合理，很好的对接了周边的消费人群，满足一站式购物体验需求。航洋国际购物中心南宁国际会展中心凤岭雅苑东林阁小区红河花园小区水电公寓皇巢世家小区南宁人民会堂红林大酒店铂宫国际竹溪嘉园展厦景湾百花园小区人民检察院香榭里花园蓝山上城平安家园永凯大厦人寿保险绿洲花园水电大厦水电中心东景花园永凯春晖花园龙居苑永凯春晖花园香域
58、中央70六、南宁消费者逛商场行为调研楼层主题层级业态板块布局描述5F休闲娱乐娱乐健身美容餐饮满足休闲娱乐需求4F美食体验餐饮大众餐饮为主，同时满足上班族、家庭、商务、朋友、情侣的用餐需求3F亲子乐园儿童购物儿童教育儿童娱乐餐饮家居生活吸引周边家庭群体，提供儿童、亲自、教育的一站式空间2F时尚品牌服装/鞋包家居生活精品/饰品餐饮布局时尚品牌，提升商场档次，同时吸引具有一定品味的年轻时尚群体1F时尚品牌服装/鞋包餐饮洗护/药品钟表/饰品功能服务B1便利街区服装/鞋包洗护/药品超市便利家居生活餐饮饰品街区式室内购物空间，吸引年轻时尚一族，集购物、休闲、观光为一体，颇有情调B2便利街区服装/鞋包洗护/
59、药品超市便利家居生活餐饮饰品6.4.2.1.不同的楼层有不同的对应消费群体，根据各店铺的产品档次和目标客户划定不同的楼层和区域，目标性较强；6.4.2.2.采取“主力店+次主力店+室内商业街+开放空间”的业态构成，以室内商业街为核心，在室内商业街的节点位置布置主力店或次主力店，带动人气；其他店铺则负责过渡和衔接，贡献租金收益；6.4.2.3.纵向来看，随着楼层的升高，业态的目的性消费属性越来越明显，拉动人流上升，形成商场的人气流动。6.4.2.航洋国际购物中心业态布局71六、南宁消费者逛商场行为调研6.4.3.人流变化趋势人流量时间10:0012:0014:0016:0018:0020:002
60、2:005001000150020002500周末周内男女比例约为4:6。人流量的大小直观的反映了商场的人气火爆程度，而人流变化趋势反映了消费者到访特性和商场业态布局的合理性，航洋的人流量变化趋于合理，说明航洋的业态布局较为合理，充分考虑了早中晚各时段的不同需求，形成业态互补，相互促进；72六、南宁消费者逛商场行为调研6.4.4.人群结构20-29岁、30-39岁的年龄段的上班族是航洋购物中心的主力；其中30-39岁年龄段的人略多，购买力更强，消费目的性也更强，强有力的支撑了航洋的中高端消费；与之相匹配的业态涵盖了时尚品牌、餐饮、娱乐、洗护、饰品、家居生活等各大业态品类。73六、南宁消费者逛商场行为调研独自进入商场的人群较多，较大部分是路过型或是进入写字楼的；家庭群体数量较大，此类群体目的性较强，消费概率高。正、侧门进入商场的多是周边商务办公一族，公交、步行居多；后门进入商场的多是周边小区居民；而从地下进入商场的大多是有车一族。74六、南宁消费者逛商场行为调研蹲点调研过程中，通过对86组消费者跟踪调研，统计了其消费习惯和特征：6.4.5.消费特征
