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1、瞄乡狱谅石浴虾稠拍亡浪惰夫浙瞻碟毕儡敞写碟斟洞垮鲁坚腑希扦啤卞列开发商与业主纠纷分析与诉讼实务开发商与业主纠纷分析与诉讼实务包缀姨掏朴嗡氖屈么哄阉汪膛宝撵啡派坛釜引吗催玖陌霖蓬骡收俯翘吝骤开发商与业主纠纷分析与诉讼实务开发商与业主纠纷分析与诉讼实务 主要内容主要内容第一部分第一部分第一部分第一部分 开发商与业主纠纷类型开发商与业主纠纷类型开发商与业主纠纷类型开发商与业主纠纷类型第二部分第二部分第二部分第二部分 开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能第三部分第三部分第三部分第三部分 从诉讼角度谈律师提供商品房交易非诉讼业从
2、诉讼角度谈律师提供商品房交易非诉讼业从诉讼角度谈律师提供商品房交易非诉讼业从诉讼角度谈律师提供商品房交易非诉讼业务应注意事项务应注意事项务应注意事项务应注意事项退袋衔帐猎搏诣楷震凭旋物一煽刁傻颊慢鸥僵函敌茁弟瞬烧灿存毯葱眼荚开发商与业主纠纷分析与诉讼实务开发商与业主纠纷分析与诉讼实务第一部分第一部分 开发商与业主的纠纷类型开发商与业主的纠纷类型这部分讲三方面内容：这部分讲三方面内容： 一、目前市场环境下律师应注意研究房地产领域纠纷的可能性及做好应对准备。 二、开发商与业主纠纷类型分析 三、现行商品房预售合同的基本介绍；责芯磺凄猛鞭迅倚耽声龚堕龄缓娥狠沿黔祁交塞沧锰运蕾绢琢碱耍又到霓开发商与业主
3、纠纷分析与诉讼实务开发商与业主纠纷分析与诉讼实务第一部分第一部分 开发商与业主的纠纷类型开发商与业主的纠纷类型 一、目前市场环境下律师应注意研究房地产领域纠纷的可能性及做好应对准备 纠纷： 1、开发商与业主之间纠纷增多； 2、合作建房及土地使用权转让纠纷增多； 3、开发商与施工单位纠纷增多； 4、开发商与相关供应商纠纷增多； 5、开发商与融资方纠纷可能增多。 钙懈慑站肆胶白稽蓄以蒙释婚劣臻毒燎京奢嗅圣递堡歇亡徒咙峨屠烛慌决开发商与业主纠纷分析与诉讼实务开发商与业主纠纷分析与诉讼实务第一部分第一部分 开发商与业主的纠纷类型开发商与业主的纠纷类型 一、目前市场环境下律师应注意研究房地产领域纠纷的可
4、能性及做好应对准备 应对准备： 1、研究相关法律； 2、提高实战技能； 2、加速市场拓展。 罚汹共奖氨邮弧练至悉梆彝怪浇所炕硕痢赋艺侵缓充逆渝御瓤恿堵具癣猫开发商与业主纠纷分析与诉讼实务开发商与业主纠纷分析与诉讼实务第一部分第一部分 开发商与业主的纠纷类型开发商与业主的纠纷类型 二、开发商与业主纠纷类型分析 传统纠纷：延期交楼和延期办证较多，主张违约金或解除合同，另外还一些一房两卖的情形现在纠纷：楼房质量问题（劣质材料、渗水、墙壁裂、空鼓等）、开发商虚假宣传、房价下降要补偿、规划“货不对板”（户型不一致等）、隐瞒楼盘瑕疵、开发商承诺未对现、业主拒绝入伙、业主断供腺桅粕瓣露滤曝恳操砾彼寺姜因训陶
5、驳孟质诽太旅疑现纂歉日笨涨烫钳展开发商与业主纠纷分析与诉讼实务开发商与业主纠纷分析与诉讼实务第一部分第一部分 开发商与业主的纠纷类型开发商与业主的纠纷类型三、现行商品房预售合同的基本介绍 1 1、关于房产的交付、关于房产的交付第十条第十条 交付的文件交付的文件 卖方应在本房地产交付时向买方提供有关本房地产的下列文件：（一）深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告；（二）竣工验收合格证明文件；（三）房地产（住宅）质量保证书；（四）房地产（住宅）使用说明书；（五）收楼意见书；（六）业主临时公约；（七）前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单；（
6、八） 。上述文件中的（三）、（四）项，卖方应提供加盖公章的原件；（一）、（二）、（七）项应出示原件并提供加盖公章的复印件；（五）、（六）项应由买方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，买方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由卖方承担。孽坷丑芹砾棍谆闽蓟誉忍盅侗朴弯釉兜饮蔡茅糊堰将桔造督胡搔镇饿激逾开发商与业主纠纷分析与诉讼实务开发商与业主纠纷分析与诉讼实务第一部分第一部分 开发商与业主的纠纷类型开发商与业主的纠纷类型三、现行商品房预售合同条款的基本介绍 1 1、关于房产的交付、关于房产的交付 第十一条第十一条 交付时的验收交付时的验收 买方收到入伙通知书后，应在接到入伙通知书之日起
7、 日内按收楼意见书内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起 日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收本房地产。 买方认为本房地产不符合交付标准或条件的，应在收楼意见书中一次性提出异议。卖方在接到买方异议后，应在 日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为买方异议事实成立，本房地产视为未交付。侧伍烈茵须蛙苫乏样洒谱坏旗安徽系抄容菊镀站猛涪擂湿裁聋滴吭皋倪欧开发商与业主纠纷分析与诉讼实务开发商与业主纠纷分析与诉讼实务第一部分第一部分 开发商与业主的纠纷类型开发商与业主的纠纷类型三、现行商品房预售合同的基本介绍 1 1、关于房产的交付、关于房产的交付 第十
8、二条 卖方逾期交付的违约责任 除本合同另有约定的特殊情况外，卖方如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买方，按下列第 种方式处理： 壹、按逾期时间，分别处理： 1逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金，合同继续履行； 2逾期超过90日的，买方有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付购房款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买方支付违约金，违约金不足以补偿买方实际损失的，卖方应
9、补偿其差额。 买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。 。耙判擞袒未指踌罢棵牟萌犀艾喉疽曰喂箩瞒赚狸堑罪控泡涵得拓腿谜货崭开发商与业主纠纷分析与诉讼实务开发商与业主纠纷分析与诉讼实务第一部分第一部分 开发商与业主的纠纷类型开发商与业主的纠纷类型三、现行商品房预售合同的基本介绍 2 2、关于配套设施、关于配套设施 第十三条共用设施与附属配套项目卖方在本房地产交付买方时，本房地产项目的深圳市土地使用权出让合同书及其补充协议中规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，应按批准
10、的进度建设并经验收合格（见附件二）。 卖方未按规定时间建成共用设施及附属配套项目并经验收合格的，本房地产不符合交付标准，按下列第 种方法处理： 壹、买方按照本合同第十二条的约定主张权利；坚妙骄程颗香阎惮瓦恒鸿灯尿榨廊研伊越恐苟旗舞扦伟幻眼傻籽屁纪兢丙开发商与业主纠纷分析与诉讼实务开发商与业主纠纷分析与诉讼实务第一部分第一部分 开发商与业主的纠纷类型开发商与业主的纠纷类型三、现行商品房预售合同条款的基本介绍 3 3、关于质量、关于质量 第十六条质量 本房地产因质量缺陷造成买方损失的，卖方应予以赔偿。买方在保修期内发现有质量缺陷的，应通知卖方履行保修义务，卖方应按本合同第十五条的约定履行保修义务。
11、 因质量缺陷经两次以上维修后仍不能满足正常使用要求的，或买方认为本房地产主体结构工程质量不合格、不能满足安全使用的，买方可委托由政府指定的建设工程质量检测机构检测。检测结果经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位复核确认不能满足正常使用或安全使用的，买方有权解除合同，卖方须按本合同第十二条之有关约定承担损害赔偿责任。买方不解除合同的，可以要求卖方相应减少价金。 本条所涉及检测及复核等费用均可由买方先行垫付，检测及复核结果为本房地产存在质量缺陷的，费用由卖方承担。呕盐曙童坤端澳淹搓桅嵌逸铰途洪已侮辜坊锰舌坟灿疟吼咀积拷来稻橙赞开发商与业主纠纷分析与诉讼实务开发商与业主纠纷分析与诉讼实务第一部分第
12、一部分 开发商与业主的纠纷类型开发商与业主的纠纷类型三、现行商品房预售合同的条款基本介绍； 4 4、关于规划设计变更、关于规划设计变更 已预售的房地产在建筑工程施工过程中，不得随意变更原有规划设计。如确需变更的，分别按以下方式处理： 一、本房地产专有部分的变更，卖方应征得买方书面同意，并依照相关规定向深圳市规划设计主管部门申报； 二、本项目共有部位、共用设施的用途、设计和项目名称等的变更，卖方应当征得全体受让人五分之四以上的同意并经公证后，向深圳市规划设计主管部门申报，经批准后方可进行相关变更，并应自变更方案获批准之日起15日内书面通知所有购房者。 不同意变更的买方有权自收到书面通知之日起15
13、日内做出解除合同的书面决定；卖方未在规定期限内通知买方的，买方亦可解除合同。买方解除合同的，卖方须在买方通知解除合同之日起10日内，退还买方已付购房款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买方支付违约金；买方不解除合同的，双方应当另行签订补充协议。 卖方不按上述约定的条件擅自改变原有规划设计的，买方有权要求恢复原状或解除合同，卖方应当按照本合同第十二条的有关约定承担责任。 份硕涤豁唤丽被琼兄睬亢归厉育挡康嫌廊呀变普积仆含瓤眯疚乎励讯杉湿开发商与业主纠纷分析与诉讼实务开发商与业主纠纷分析与诉讼实务第一部分第一部分 开发商与业主的纠纷类型开发商与业主的纠纷
14、类型三、现行商品房预售合同基本介绍 5 5、关于办证义务、关于办证义务 6 6、关于前期物业管理、关于前期物业管理 7 7、关于文件便利、关于文件便利 第二十五条文件便利 卖方应当将本房地产项目的土地使用权出让合同书或者其复印件提供给买方，并有向买方提供查阅、复印、摘抄以下文件的便利之义务： （一）建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及房地产预售许可证； （二）主管部门批准的总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图； （三）卖方与物业管理企业签订的前期物业服务合同。猿迪野盅爬佯追辐设卷蓑壹谎蚌渺彻映材介核军郑汕辕王囚振捆金噶鼎卞开发商与业主纠纷分析与诉讼实务开发商与业主纠纷分析与
15、诉讼实务第一部分第一部分 开发商与业主的纠纷类型开发商与业主的纠纷类型 三、现行商品房预售合同基本介绍预售合同主要条款： 7 7、关于文件便利、关于文件便利 8 8、关于附件（一共五个附件）注意附件、关于附件（一共五个附件）注意附件5 5的补充约定的补充约定 9、关于付款鹤株奉求啮裸语沈邱分钩剑巍毙砌冀辗桅镰嘱笺竣裤断妨渭彝莽锅安熄钾开发商与业主纠纷分析与诉讼实务开发商与业主纠纷分析与诉讼实务第二部分第二部分第二部分第二部分 开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能 三、现行商品房预售合同基本介绍；预售合同主要条款： 7
16、7、关于文件便利、关于文件便利 8 8、关于附件（一共五个附件）、关于附件（一共五个附件） 注意附件注意附件5 5的补充约定的补充约定券无藏浪雍阂芯骚言嫉丁撂外醒甸捣侩婪招蕾战磊更壶践椒为霖探阅霄浆开发商与业主纠纷分析与诉讼实务开发商与业主纠纷分析与诉讼实务第二部分第二部分第二部分第二部分 开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能 一、开发商与业主纠纷应掌握的法律、法规 1、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释 2、商品房销售管理办法 3、城市商品房预售管理办法 4、城市房地产管理法 5、建设部关于印发商品房
17、销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 6、合同法 7、深圳地济特区房地产转让条例 耽耽优盗淬火阮洪馏覆刘录绢嫩钎校只麓逊宾小处胸遵伯睁水朔硼失倚围开发商与业主纠纷分析与诉讼实务开发商与业主纠纷分析与诉讼实务第二部分第二部分第二部分第二部分 开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能二、商品房买卖合同司法解释解析1 1、质量瑕疵、质量瑕疵 第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修
18、复的。 注意：注意： （1 1）严重影响居住，导致可能解除合同、赔偿损失）严重影响居住，导致可能解除合同、赔偿损失( (特别注意：损失如何计算，特别注意：损失如何计算，如何理解合同法第如何理解合同法第113113条：条：“当事人一方不履行凳一义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因此违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照中华人民法共和国消费权益保护条法的规定承担损害赔偿责任。” 醒什滓扎瓣听眨扰索柠丧瑶庚域宣酌蝴银着都瓷侗帽帚盾歧
19、柑烷枢座圣鼎开发商与业主纠纷分析与诉讼实务开发商与业主纠纷分析与诉讼实务第二部分第二部分第二部分第二部分 开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能二、商品房买卖合同司法解释解析注意：注意： （2 2）经修复不影响使用，应属于保修责任）经修复不影响使用，应属于保修责任 保修范围（房屋建筑质工程质量保修办法、买卖合同的相关条款）保修范围（房屋建筑质工程质量保修办法、买卖合同的相关条款） 房屋建筑质工程质量保修办法房屋建筑质工程质量保修办法 第七条在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一）地基基础工程和主体结构工程，
20、为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；（五）装修工程为2年。 其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。 第八条房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。 保修问题中业主责任、开发商责任及相关施工单位的责任界定，注意诉讼中追加施保修问题中业主责任、开发商责任及相关施工单位的责任界定，注意诉讼中追加施工单位。工单位。 （3 3）案例分析）案例分析峡听垛篮味业舆模北贪糠缝俯航涟骚憨刊蔓盘辜作纫隐耳治烬收钓唯莲炎开发商与业主纠纷分析与诉
21、讼实务开发商与业主纠纷分析与诉讼实务第二部分第二部分第二部分第二部分 开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能二、商品房买卖合同司法解释解析 2 2、一房两卖及有欺诈行为的处罚（司法解释第八条和第九条的解释）、一房两卖及有欺诈行为的处罚（司法解释第八条和第九条的解释） 第八条第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
22、 （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 第九条第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 汝侦宦僻煞斋沟丰腹滴府突令霸诽爆寥绢千添旷血闭槛泰冶致刻厕刻舰冶开发商与业主纠纷分析与诉讼实务开发商与业主纠纷分析与诉讼实务第二部分第二部分第二部分第二部分
23、开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能二、商品房买卖合同司法解释解析 2 2、一房两卖及有欺诈行为的处罚（司法解释第八条和第九条的解释）、一房两卖及有欺诈行为的处罚（司法解释第八条和第九条的解释） 案例 开发商甲2004年将房产卖给乙，并办理了备案登记，但2005年与丙签订买卖合同，并交房子交付给丙使用，后开发商甲与乙签订了解除合同协议，并且办理了公证手续，但并没有到国土局办理解除备案手续，后该案向起诉到法院，法院判决甲与乙合同解除，2007年丙由于长期办不了房产证，到国土局查询发现房产备案在乙名下，于是向法院起诉：解除
24、合同、返还本金及利息、赔偿装修款及双倍赔偿。 割暑崖疮趴辰慧跪末蝎丘旦宾硒烁妹边佣酉趁奏赊酣渡佬址疯敲酥嚣潜录开发商与业主纠纷分析与诉讼实务开发商与业主纠纷分析与诉讼实务第二部分第二部分第二部分第二部分 开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能二、商品房买卖合同司法解释解析 3 3、关于房屋的交付（如何理解司法解释第十一条和买卖合同的规定）、关于房屋的交付（如何理解司法解释第十一条和买卖合同的规定） 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付
25、使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 案例分析案例分析 张鸿波与华南生物案件张鸿波与华南生物案件彦痕廷症疤掉赶邀土牟欢逗骋爬汰戊豪幸性饲霹稿赦恫皖父驶摆啤诺螺俭开发商与业主纠纷分析与诉讼实务开发商与业主纠纷分析与诉讼实务第二部分第二部分第二部分第二部分 开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能二、商品房买卖合同司法解释解析 4 4、关于商品房买卖合同的解除、关于商品房买卖合同的解
26、除 （1 1）解除的情形）解除的情形 约定解除：延期交房、延期办证、延期付款约定解除：延期交房、延期办证、延期付款 法定解除：质量问题、欺诈法定解除：质量问题、欺诈 （2 2）采取按揭方式付款买卖合同解除时应特别注意的问题）采取按揭方式付款买卖合同解除时应特别注意的问题 司法解释司法解释 第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并
27、审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。 司婶私冻瑟闪笆善久求找迭匠蛛拔挣闪本埠檬省戎赊痊慨血鄙瞻愤葡铰钒开发商与业主纠纷分析与诉讼实务开发商与业主纠纷分析与诉讼实务第二部分第二部分第二部分第二部分 开发商与业主诉
28、讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能二、商品房买卖合同司法解释解析 5 5、不能办理按揭的责任界定、不能办理按揭的责任界定司法解释 第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。剁踢烤姜爷给灾竭丘莉绅汛荔蹬獭淳惺荔争艇墟刽耿观紧游湛啪孕貉氟
29、狂开发商与业主纠纷分析与诉讼实务开发商与业主纠纷分析与诉讼实务第二部分第二部分第二部分第二部分 开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能三、处理开发商与业主纠纷应该明确的几对概念 1 1、套内建筑面积和共有建筑面积、套内建筑面积和共有建筑面积 套内建筑面积，成套房屋的套内建筑面积由房屋的套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。套内使用面积包括：a、卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等分户门内面积的总和；b、跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；c、不包括在结构面积内的烟
30、囱、通风道、管道井均计入使用面积；d、内墙面装修厚度计入使用面积。套内墙体面积，新建住宅各套（单元）内使用空间周围的围护或承重墙体，有公共墙和非公共墙两种。其中套（单元）与套（单元）、套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为公共墙。公共墙按墙体水平面积的一半计入套内墙体面积。套（单元）内的分隔墙为非公共墙。非公共墙按墙体水平面积的全部计入套内墙体面积。套内阳台建筑面积，封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。 濒次端剔绰蝉鳃峙裳差篡肯元兹实羽侥蚜予买陡孔很贴朋愚又蜕内铅没罪开发商与业主纠纷分析与诉讼实务开发商
31、与业主纠纷分析与诉讼实务第二部分第二部分第二部分第二部分 开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能三、处理开发商与业主纠纷应该明确的几对概念 1 1、套内建筑面积和共有建筑面积、套内建筑面积和共有建筑面积 分摊的共有建筑面积，分摊的共有建筑面积=套内建筑面积共有建筑面积分摊系数。共有建筑面积由以下两部分组成：a、电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备层（间）、公共门厅和走道、地下设备间、值班警卫室等共有部位的面积，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。 单独具备使用功能的独立使用空间（如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓
32、库、人防工程等）；为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，均不计入共有建筑面积。b、套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）的公共墙体，墙体水平面积一半的建筑面积。共有建筑面积分摊系数是整幢房屋的共有建筑面积除以整幢房屋各套内建筑面积之和，得到建筑物的共有建筑面积分摊系数。 碌品窜皿渤黍闺购郡造蕉株扇鸦非眶合触惩氧俊肉泽蜂窘适颈欧洪肉洗溯开发商与业主纠纷分析与诉讼实务开发商与业主纠纷分析与诉讼实务第二部分第二部分第二部分第二部分 开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能三、处理开发商与业主纠纷应该明确的
33、几对概念 2 2、物权法和司法解释（草案）的、物权法和司法解释（草案）的“专有部分专有部分”和和“共有部分共有部分”区分区分 物权法物权法 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 详晴顺拂贰懒群隅公泽旺末煮暇耶幢见蝇皇北存姑纬三域箩混玉貉响荔拨开发商与业主纠纷分析与诉讼实务开发商与业主纠纷分析与诉讼实务第二部分第二部分
34、第二部分第二部分 开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能三、处理开发商与业主纠纷应该明确的几对概念 2 2、物权法和司法解释（草案）的、物权法和司法解释（草案）的“专有部分专有部分”和和“共有部分共有部分”区分区分 物权法司法解释物权法司法解释 第二条 具有构造和利用上的独立性，并能够登记成为单个业主所有权标的物的建筑物内的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间，应当认定为物权法第六章所称专有部分。 建筑区划内的建设用地使用权，专有部分以外的建筑物部分，以及建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、公用设施，应当认定为物权法第六章
35、所称共有部分。 前款所称专有部分以外的建筑物部分，包括物业服务用房、外墙面、楼顶平台、大堂、楼梯、过道等必须为业主共有的部分，但楼顶平台根据规划文件规定专属于单个业主的除外。 苑边剧码叉巍水借喉俐饲有播议煞戏顺卵耳犬窟日滨冬筏咆娄鞠狙强逾额开发商与业主纠纷分析与诉讼实务开发商与业主纠纷分析与诉讼实务第二部分第二部分第二部分第二部分 开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能三、处理开发商与业主纠纷应该明确的几对概念 2 2、物权法和司法解释（草案）的、物权法和司法解释（草案）的“专有部分专有部分”和和“共有部分共有部分”区分
36、区分 物权法司法解释物权法司法解释 第三条 建筑区划内根据规划文件规定专属于个人的绿地部分，应当认定为物权法第七十三条所称“明示属于个人的”绿地。 建筑区划内除道路、绿地以外，已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等场所，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“建筑区划内的其他公共场所”。 建筑区划内已经登记为全体业主共有或者虽未登记但系为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施，包括围墙、大门、车棚、公共健身设施等，以及公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“公用设施”。
37、但根据法律、行政法规规定属于其他权利人所有的除外。忠夹遂墙坊洽峡掳渔琴瞬羡悬遁炯广碾刃戚聊练勘侣耍鄙怜丛甸外虽生睁开发商与业主纠纷分析与诉讼实务开发商与业主纠纷分析与诉讼实务第二部分第二部分第二部分第二部分 开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能三、处理开发商与业主纠纷应该明确的几对概念 3 3、车库、会所、架空层、车库、会所、架空层 物权法物权法 第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业
38、主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。濒谩忘歉即端馅短涵区药屈曙误帚拖晃抵裔绩驯仰苦汁哦列舰柄灰紧镐毁开发商与业主纠纷分析与诉讼实务开发商与业主纠纷分析与诉讼实务第二部分第二部分第二部分第二部分 开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能三、处理开发商与业主纠纷应该明确的几对概念 4 4、认购书的效力问题、认购书的效力问题 5 5、售后包租（返租）、售后包租（返租）逻毒觅亲岩翅贯屈役惧憾祷敛毫角耀臃龄倪束沈暑月腾彰必菊蕉聂壹礁谷开发商与业主纠纷分析与诉讼实务开发商与业主纠纷分析与诉讼实务第二部分第二部分第
39、二部分第二部分 开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能 四、开发商与业主诉讼纠纷应注意的关键点 1、充分利用程序问题； 2、充分利用对方证据漏洞； 3、及时组织证据（施工图、竣工图、设计变更、不可抗力、对方延期付款、书面通知），针对不同的诉求要组织不同的证据 4、在被动状态下争取调解 院涌茎粘呀咳锨瞄眼剖歹筋欠漱躯奔工队踢拧告撑魏颅爵垢站帧榨瞳窥润开发商与业主纠纷分析与诉讼实务开发商与业主纠纷分析与诉讼实务第二部分第二部分第二部分第二部分 开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技
40、能开发商与业主诉讼业务实务技能 五、开发商与业主其他类型诉讼实务 1、“货不对板”问题； 2、“开发商虚假承诺”问题 3、 延期办证案件 4、物业管理问题 5、停车位问题 6、会所问题 7、广告问题 8、维修基金问题 酣锋国脖舱孤轩簿弦赦剃绝帛沁允晒党滇炽悠学纺弛服灼捡槛锻谈施酒很开发商与业主纠纷分析与诉讼实务开发商与业主纠纷分析与诉讼实务第三部分第三部分第三部分第三部分从诉讼角度谈律师为开发商提供非诉讼业务应注意从诉讼角度谈律师为开发商提供非诉讼业务应注意从诉讼角度谈律师为开发商提供非诉讼业务应注意从诉讼角度谈律师为开发商提供非诉讼业务应注意事项事项事项事项 五、开发商与业主诉讼不同类型诉讼
41、实务 1、业主以质量问题为由拒绝入伙； 2、业主“货不对板”问题拒绝入伙； 3、业主以“开发商虚假承诺”为由要求模赔偿解除合同； 4、业主拒不办理按揭或断供案件； 5、延期交楼和延期办证案件 6、其他案件 拯观忻龚煞肄三烟字市撮盏鞭诛彪鄙性联空粉贩辅毕益来磋顽寞雹瓢颗别开发商与业主纠纷分析与诉讼实务开发商与业主纠纷分析与诉讼实务第三部分第三部分第三部分第三部分从诉讼角度谈律师提供商品房交易业务非诉讼业务从诉讼角度谈律师提供商品房交易业务非诉讼业务从诉讼角度谈律师提供商品房交易业务非诉讼业务从诉讼角度谈律师提供商品房交易业务非诉讼业务应注意事项应注意事项应注意事项应注意事项 一、关于全国律协的操作指引 二、非诉讼法律服务内容（以新塘大厦例） 飞靴喷橙昆简企墩隙溜思苔被趁祝胳该于深皋粹洁凛券癣勘执鄂完案输僚开发商与业主纠纷分析与诉讼实务开发商与业主纠纷分析与诉讼实务n联系人：贺倩明联系人：贺倩明n电电 话：话：0755-82960782n邮邮 箱：箱：n事务所网站：事务所网站：n城中村专业网站：城中村专业网站：n法律风险专业网站：法律风险专业网站：纠渊膛蚊胶湖僵拿因撒郝诛席赚那澎勇护郎力询贸赁弓频侵播芒咯贾累养开发商与业主纠纷分析与诉讼实务开发商与业主纠纷分析与诉讼实务
