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1、海晶兴龙湾2013年4月营销计划REFLECTIONS ON THE POSITIONING OF ZHECHENG PROJECT2013年3月推广策略推广策略项目现状分析项目现状分析市场环境解析市场环境解析目目 录录区域市场竞品解析区域市场竞品解析3市场环境解析市场环境解析2013年宏观调控政策年宏观调控政策在2012底中国楼市整体的情况下，国务院在2013年2月底相继出台楼市调控新政及细则，2013年3月31日郑州出台调控细则国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知-2013年2月20“新国五条”日五项措施包括，
2、要求地方政府完善稳定房价工作责任制。严格执行商品房限购措施，坚决抑制投机投资性购房。增加普通商品住房及用地供应。加快保障性安居工程规划建设。加强市场监管，推进个人住房信息系统建设关于继续做好房地产市场调控工作的通知关于继续做好房地产市场调控工作的通知-2013年2月20“新国五条”限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值
3、的，应依法严格按转让所得的20%计征。限购令限贷令房产税所得税郑州版郑州版“国五条国五条” 3大群众关切问题未提及大群众关切问题未提及3月月31，郑州市政府向省内媒体发布，郑州市政府向省内媒体发布郑州市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场郑州市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知调控工作的通知。第一，努力保持住房价格基本稳定。“我市2013年度新建商品住房价格增幅不高于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅。”第二，保证普通商品住房及用地供应。要求2013年住房用地供应总量高于前五年平均实际供应量。另外，将中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%的普通商品住房项目纳入行政审批快速
4、通道，尽快形成有效供应。第三，继续加大保障性住房建设。要求12月5日前完成开工建设保障性住房45848套、基本建成45672套的建设任务。第四，加强商品房价格管理。在商品房预售审批时，对商品房预售方案中商品住房价格明显高于该项目上一期实际成交价格或本区域同品质楼盘实际成交价格，且不接受物价、房管部门指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证。第五，进一步加强房地产市场监管。第六，加强市场信息引导。建立市房管部门牵头，国土、规划、建设、统计、工商、地税等部门参与的信息公开和市场监测分析研究机制，动态监控房地产市场走势，分析住房供求结构变化和存在的问题，定期发布住房土地供应等方面的权威信息，根据市场变
5、化及时发布住房消费警示，引导理性投资和合理消费。 在这份总共1649字的文件中，只字未提老百姓最关心的三大问题。第一，20%个税政策。在之前发布的北京、上海、重庆、广东版“国五条”细则中，都或多或少对“20%个税”政策有所涉及，但郑州版“国五条”细则对此只字未提。第二，二套房利率。国务院3月1日公布“国五条”细则明确要求，“对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”。然而，郑州版的“国五条”细则对此只字未提。第三，限购。根据国务院“国五条”细则，“限购区域应覆盖城市全部行政区域”。然而，郑州版
6、“国五条”细则对此没有提及。郑州版郑州版“国五条国五条”细则内容细则内容 大多似曾相识大多似曾相识 仔细对照郑州版仔细对照郑州版“国五条国五条”细则与国务院细则与国务院“国五条国五条”细则，不难发现，郑州市未提细则，不难发现，郑州市未提及的及的“20%个税个税”以及以及“二套房利率二套房利率”、“限购是否扩大限购是否扩大”等老百姓最关心的政策等老百姓最关心的政策。 宏观调控政策影响分析宏观调控政策影响分析总结本轮调控，政策对市场的影响主要集中在以下几个方面：征收20%的差额税，直接导致3月初期交易量暴增，购房者陷入恐慌阶段，市场销量将明显大增首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套
7、（及以上）住房信贷，二套房购房门槛即将增加新政将直接影响二手房市场交易量，4月份之后挂牌量将急剧减少“末班车末班车”心理助推房价上扬心理助推房价上扬 3月以来，“两会”召开期间有关房地产调控政策升级的争论不断出现，北京、上海、深圳等地赶在月底出台“国五条”细则，但二手房交易从严征收20%个人所得税如何执行、二套房首付和利率提高等具体问题未完全明确。在政策走向不明的背景下，大量购房者赶“末班车”入市，多个城市二手住宅交易量井喷，担心税费增加的恐慌心理挤压部分需求涌入新房市场并加快购房进程；另一方面，开发企业借助“金三银四”的传统旺季，紧抓“国五条”执行时间差，部分楼盘收紧或取消原有优惠政策，价格
8、继续上扬。受此影响，本月住宅市场继续延续回暖态势，新建住宅价格上涨城市个数增多，全国均价环比涨幅再次突破1%，十大城市主城区二手住宅均价环比涨幅接近3%。3月份郑州房价涨幅居全国第四月份郑州房价涨幅居全国第四 2013年3月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为每平方米9998元，比 2月环比上涨1.06%，自2012年6月连续第10个月环比上涨，其中84个城市环比上涨，16个城市环比下跌。郑州市当月房价为每平方米8519元，比2月份环比上涨了3.04%，涨幅居全国第涨幅居全国第四四。 3月份全国100个城市住宅均价与2012年同期相比上涨3.90%，涨幅相对2月扩大1.42个百分点。这次郑
9、州市严格按照国家规定在3月份的最后一天出台地方版的“国五条”实施细则，公布了房价调控目标，相对于京、沪等城市的细则，郑州的政策比较温和，这一方面表明京、沪等房地产一线城市房价上涨压力较大、调控难度较大，另一方面表明郑州房地产市场存在的问题还不严重，整体上涨空间比较。 目标：国内生产总值增长7.8%左右；经济结构进一步优化；居民消费价格总水平涨幅控制在4%左右货币政策：实施稳健的货币政策，保持合理的社会融资规模，广义货币增长目标为16% 1.存款准备金率已创历史新高，仍存在上调空间但可能性不大；2.三月份的CPI再创新高，加大了4月份上调利率的可能性；3.货币紧缩政策仍将继续但趋稳，政策组合在“
10、新国五条”没有取到预期调控目标的情况下，有可能进一步推出更严厉的房地产调控政策强化房地产调控定位，建立住宅双轨制的住房供应模式1.首先是要进一步扩大保障性住房建设规模和供应量2.其次就是用行政手段落实和完善调控政策，遏制部分城市房价过快上涨势头；3. 建立健全考核问责机制，逼迫地方政府实行严厉的住宅调控。10近期宏观政策近期宏观政策 聚焦两会坚定不移地搞好房地产市场调控稳定房价总水平成为今年宏观调控的首要任务，货币紧缩政策仍将继续但趋稳经济形势的复杂性加大了后期政策的不确定性 保障性住房建设升到前所未有的政治高度保障性住房建设升到前所未有的政治高度规模空前规模空前今明两年每年1000万套，五年
11、3600万套保障性住房，“十二五”末保障性住房将覆盖20%人口。 对低端商品房市场的冲击不可小觑对低端商品房市场的冲击不可小觑2010-2015年间，共计建设保障性住房590万套+3600万套=4190万套，保障性住房建设规模将达到商品房销售规模的50%，保障房所针对人群与商品房客户有较大错位，但其对于低端商品房的影响仍不可小觑资金及土地供应仍是保障性住房建设瓶颈资金及土地供应仍是保障性住房建设瓶颈虽然已经不断在扩宽保障房建设融资渠道，但政策导向与利润导向及土地财政间的博弈仍令该政策的全面落实存在疑问。参建保障房应纳入公司决策范畴参建保障房应纳入公司决策范畴参建保障房的开发商可以在信贷、税收等
12、多方面获得开发优惠条件，便于获得信贷、证券融资的政策支持。作为政绩工程，承接保障房有利于建立良好的政府关系，为区域拓展奠定基础。地方政府房地产的调控态度地方政府房地产的调控态度 耐人寻味14城市出台限购细则城市出台限购细则截止4.1，新国五条要求在3月底之前出台，北京、上海、深圳等地赶在月底出台“国五条”细则，但二手房交易从严征收20%个人所得税如何执行、二套房首付和利率提高等具体问题未完全明确。房价调控目标仍在难产中房价调控目标仍在难产中住建部要求35 个城市在3 月底出台。截止上周末，仅有北京、上海、深圳等部分一线城市出台了国五条执行细则地方国五条细则打擦边球动作明显地方国五条细则打擦边球
13、动作明显缩小限购范围缩小限购范围设定限购期限设定限购期限放松限购标准放松限购标准上有政策，下有对策上有政策，下有对策 调控的市场反应仍有待观察上上有有政政策策下下有有对对策策限购令限购令真夫妻假离婚；真夫妻假离婚；假夫妻真结婚；假夫妻真结婚；父母与子女分家单独立户；父母与子女分家单独立户；与中介合作，虚构社保或个与中介合作，虚构社保或个税或银行流水；税或银行流水；借亲戚朋友名义买房；借亲戚朋友名义买房；先签约，一段时间后备案；先签约，一段时间后备案；三套房停贷三套房停贷以他人名义贷款；以他人名义贷款；押旧买新曲线贷；押旧买新曲线贷；开发商垫付，垫付款在交开发商垫付，垫付款在交房前还完；房前还完
14、；调高住宅申报价格，调高住宅申报价格，以折扣价格开盘，以优以折扣价格开盘，以优惠递减方式提价；惠递减方式提价；征收征收20%20%差额税差额税政府边砌墙边补洞，有些城市银行或地方政府规定，需离婚三月以上方可贷款或购房。深圳则规定补缴社保及税款同样在限购之列地方政府调控楼市态度不够坚决，执行层面不够彻底，老百姓钻政策地方政府调控楼市态度不够坚决，执行层面不够彻底，老百姓钻政策漏洞的智慧无限，究其根本只是加大了交易成本而已漏洞的智慧无限，究其根本只是加大了交易成本而已调控影响预期调控影响预期 需求井喷，房价上调，行业整体回暖需求井喷，房价上调，行业整体回暖新一轮新一轮调控调控房企房企购房者购房者楼
15、市成交楼市成交楼市供应楼市供应房价时有波动，房价时有波动，但整体小幅上涨但整体小幅上涨1.开发商经过两年的挤压，房价有出现报复性反弹的可能；2. 资金压力逐渐减轻；3.资金成本减弱；1.个人住房抵押贷款额度减少，成本上升；2.购房门槛大幅上升；3.观望情绪结束，加速出手；1.短期内楼市成交量显著上升；2. 楼市需求经过2年的压抑“井喷”形成；1.短期内，加速出货，新增供应量快速递增；2. 新开工面积增大及年度销售目标影响，后期供应大幅增加；1.预售资金规模增大；2.预售资金回笼显著上升；3.楼市需求旺盛，行业整体回暖速；1.新增高档住房供应量在政策导向下加紧出货；2.房企主动调整产品供应结构以
16、契合楼市刚性需求；3.资金影响，房企逐步放慢优惠促销力度，价格抬升明显；1.短期内首置需求主导市场，中小户型及中低价住宅成交比重上升；2.楼市成交量攀升，房价抬升较为明显；1.1.房价下调成为新一届政府博取政治资房价下调成为新一届政府博取政治资本的主要切入点本的主要切入点房价不降，政策不房价不降，政策不止！止！2.22.2月月2121日，国务院将日，国务院将“新国五条新国五条”放入放入房地产调控目标，明确了房地产调控的房地产调控目标，明确了房地产调控的持续性！持续性！15区域市场竞品解析区域市场竞品解析 鹿邑房地产市场近段市场情况鹿邑房地产市场近段市场情况春节过后，整体市场进入淡季，成交量持续
17、低迷万家灯火万家灯火位于我项目南约300米处，是对我项目构成直接竞争的楼盘，目前在售的是二期在建房源及一期准现房，以小高层和高层为主，面积从90多到140多的都有，其中以110到140多的大面积居多，户型以偏大为主，销售均价在3100左右，优惠方式目前与我项目一样，一次性97折，按揭99折，位置相对我项目有些偏，且楼间距较窄，万家灯火相对我项目的优势是广告力度投入较大，建筑全框架结构，建筑成本较我项目高出300-400元左右。且有双气双暖（如后期实现承诺，成本在每平米200元左右，但我项目的位置及建筑户型设计上更符合县城置业者的需求，在销售业绩上相对它项目更胜一筹，售楼部配备置业顾问5名，人员
18、素质一般，日均客流量4-5组，与我项目持平。主力竞争对手分析主力竞争对手分析2#3#5#8#7#2#3#5#6#8#2#3#5#6#8#2#3#5#6#8#7#1#9#10# 法姬娜法姬娜项目位于鹿邑县博德大道中段，目前在售的有多层，小高层和高层，销售面积从90多到130多的都有，销售均价多层在3000左右，高层在3200左右，优惠方式是按揭一次性均立减15888，如果一次性另外99折。由于法姬娜开发商雄厚的实力，相对其他项目优质的产品赢得了广大鹿邑消费者的亲睐，法姬娜的销售业绩近几年一直在鹿邑名列前茅。在售房源在售房源在售房源在售房源已售房源已售房源已售房源已售房源已售房源已售房源l评价评价
19、：法姬娜欧洲城从质量、口碑、规模、引领着鹿邑的房地产市场，目前价格与兴龙湾持平，但三期的建筑质量是框架剪力墙结构、双层中空玻璃、外墙外保温等，会让客户感觉物有所值。华展华展星耀东方星耀东方位于真源大道与涡河交汇处，目前在售的有多层的现房，小高层和高层的期房，面积从90多到130多的都有，以110多的居多，销售均价在3000-3100左右，优惠方式是按揭优惠一万，一次性优惠两万，华展由于前期征地的丑闻，工程进度的缓慢及营销策略的失败，导致华展的名声很不好，销售业绩也一直上不去，但华展会不定期做特价房活动，优惠力度相当大，起到了一定的效果，目前售楼部配备置业顾问3-4名，人员素质较差。在售在售在售
20、在售在售在售在售在售春节新入市的楼盘叫辅仁森林湖畔，目前售楼部还没有建好，3月底售楼部3层主体已经封顶，内部已经在装修，现在有个临时咨询处在售楼部对面鸣鹿路计生办二楼，经了解，销售面积从109到160多的都有，开盘时间预计在4月底，目前已经排号200组左右，前期对客户承诺价格在2700-2800左右，项目由于位置的优越性及开发商的资金短缺，自己操盘，整体营销不系统，造成价格波动较大，后期投入销售后估计对我项目也会造成很大的冲击。 在西区又投入利润一个新的纯商业项目中棉农批港，项目位于207省道鹿邑车管所北50米，是一个农贸批发市场，目前正在做推广，在紫气大道两旁拉了有几十个条幅，在老子文化广场
21、也竖起了广告牌，推广的内容是招商引资这一块，由于项目主要做的是商业，估计后期对我们项目没有多大影响 新入市项目新入市项目辅仁新林湖畔、中棉农需港辅仁新林湖畔、中棉农需港鹿邑土地出让信息鹿邑土地出让信息主要宗地出让信息 进入2013年整个鹿邑市场土地供应量大增，整个土地供应近1000亩，会造成2013年底整个市场投放逐渐饱和，后续竞争压力增大，项目操作难度会更大市场竞争结论市场竞争结论项目主要面临两个项目竞争，万家灯火、法姬娜欧洲城；春节过后，整个市场进入了疲软期，考虑到竟品项目的2013年预计上市量，兴龙湾构成较大竞争关系，就短期市场竞争而言，辅仁森林湖畔、万家灯火的为本项目造成的竞争压力会更
22、大。2013年下半年的即将启动的顾家置业项目、新疆九天河置业项目、谷阳路东段项目都将为鹿邑地产市场带来较大的市场供应量。项目现状分析项目现状分析3月份来电来访成交情况情况(截至到3月20日):截至4月1日项目总销售套数：339套，剩余房源121套，简约面积：3773.57平米，签约金额：112120801元，3月份销售6套，销售金额：217万元剩余房源统计剩余房源统计目前剩余房源119套，其中2#、9#、10楼剩余房源最多，2#楼31套，9#楼49套，10#楼17套，下一步要针对此3栋楼有针对性地做活动。面户型剩余套数88平米两房两厅一卫35套117.96平米三房两厅两卫35套116.98平米
23、三房两厅两卫24套107.69平米三房两厅两卫10套目前剩余房源最多的88平米以及117平米户型,一方面因为两房在县城里不是主流产品，117平米的三房多分布在楼王位置，单价高，面积大，造成总款高，客户承受能力有限目前海晶兴龙湾88平米去化上存在着较大抗性，9#楼王的销售也存在一定抗性而看中小套型如H户型的房屋销售较好，清盘比较成功。因素数量比例预期降价因素1618.18%位置因素1415.91%楼层因素1719.32%价格因素1517.05%户型因素1618.18%周边对比1011.36%88剩余房源统计剩余房源统计来访客户未成交分析销售回顾销售回顾 二期海晶兴龙湾项目总占地面积33余亩，总建
24、筑面积 5万多平方米，共有 484 套房源，其中住宅460套，商铺21套，目前销售的是住宅，商铺暂时不售，共分三期开盘，目前所有房源已全部开盘完毕，其中一期5、6、7、8#楼共186套是去年8月13号开盘，由于开盘时间较早，且价格相对便宜，截止到目前已销售176套，剩余10套，剩余房源大部分是8#楼一层和七层的，销售率94.62%。二期1#楼1、2、3单元，2#、10#楼共128套是去年12月2号开盘，截止到目前已销售81套，剩余47套，销售率63.28%，剩余房源主要分布在1#楼最西边的1单元，2#楼靠西边的1单元，10#楼最西边的一单元，客户主要抗性主要是位置靠西且西边有一条水质不好的河，
25、三期1#楼4、5、6单元，3#、9#楼共146套是今年1月31号开盘，截止到目前已销售81套，剩余房源65套，销售率55.48%，剩余房源主要集中在9#楼，客户主要抗性是9#楼位置靠北且有些冲路，户型相对其他户型也不是很好。综上海晶兴龙湾共有住宅460套，已售339套，剩余121套，总销售率73.48%，2012海海晶晶兴兴龙龙湾湾的的销销售售业业绩绩在在整整个个鹿鹿邑邑都都是是较较好好的的，达达到到开开发发商的目的和要求。商的目的和要求。小结:一:房源问题近期来访客户中,近81%的客户需求的为靠东的房屋,目前靠东的房屋基本售罄,导致客户需求户型不足,是导致成交率低的原因之一二:户型问题113
26、平米的客户意向度较高,但该类户型基本售罄,后期也无量供应,可能会导致该面积段客户的流失，特别是2#楼户型开发商更改户型后，造成户型滞销。三:淡季效应由于目前很多务工人员外出，留在家里的多为老人和孩子,导致目前成交率及来访量低的根本原因英联方建议:由于目前所剩房源参差不齐，目前9#楼、2#楼剩余房源较多，2房户型较多，我方提出以下建议：1.专门针对9#楼，进行楼王包装，并推出特定优惠，利用新形象刺激市场2.针对2房户型专门包装和推广，2房户型给予特殊优惠。3.除9#楼，2房户型以外，其它户型全部涨价，并且全部销控，不再主动推出。企划推广策略企划推广策略目前鹿邑房地产市场处于淡季，所有楼盘都目前鹿
27、邑房地产市场处于淡季，所有楼盘都销售较慢销售较慢项目周边在售楼盘较多，竞争较为激烈项目周边在售楼盘较多，竞争较为激烈后续市场投放量大，整体压力较大后续市场投放量大，整体压力较大项目爆点淡化，处于销售疲惫期，市场追捧项目爆点淡化，处于销售疲惫期，市场追捧热情不足，存在流失客户的危险热情不足，存在流失客户的危险营销前瞻营销前瞻营销前瞻营销前瞻本项目作为2012年鹿邑的高端热销盘，拥有地段、品牌、景观、户型等有利条件，无疑是具有先天优势，但与此同时，也该看到：差异化营销之道是解决方法差异化营销之道是解决方法总策略总策略根据目标剩余房源进行针对性制导根据目标剩余房源进行针对性制导采取特定时间段、给予特
28、定房源特定的采取特定时间段、给予特定房源特定的优惠优惠分产品、分阶段集中爆破，挖掘客户新分产品、分阶段集中爆破，挖掘客户新需求。需求。策略依据策略依据策略依据策略依据采取价格差异化策略，去化滞销房源采取价格差异化策略，去化滞销房源总体策略总体策略重新梳理卖点重新梳理卖点 给市场新鲜爆点给市场新鲜爆点9#楼王品质升级，及重新包装楼王品质升级，及重新包装2房的婚房核心推广概念房的婚房核心推广概念滞销户型样板房的实景营销概念滞销户型样板房的实景营销概念总体策略总体策略多元媒体轰炸多元媒体轰炸 立体营销打击立体营销打击多层次整合精准营销攻击手法多层次整合精准营销攻击手法化被动为主动，拓展客源化被动为主
29、动，拓展客源售楼部暖场活动增加客户购买信心售楼部暖场活动增加客户购买信心1、总体原则、总体原则本项目做为鹿邑县冠军楼盘，本次推出的景观楼王，代表了鹿邑县高端住宅的标准，决定了项目在市场的主导性。项目的市场主导性决定了项目采取的营销策略-引领式营销。引领式营销。 u以高端形象切入，奠定项目市场高度u蓄势造势，塑造项目品牌u通过点面结合的立体推广，重点突破u连续递进，逐步提升推广策略推广策略如何符合目标客户的心智趋同？如何符合目标客户的心智趋同？关键词三：关键词三：景观楼王景观楼王“正中级正中级”景观礼遇景观礼遇景观中央，尽享阔绰栋距，景观楼王，品质登顶。卖点提炼卖点提炼品质两房品质两房城市领导城
30、市领导景观楼王景观楼王u五一结婚，两房刚刚好居城市核心，与大都市接轨u小房子，大配套生态景观河，滨河公园的中心生活u新城市、新科技规划推广u占据城市核心，与公园为邻u品牌标杆，十大高科技建材u3000平米中央景观，正中享受核心景致u75米超宽栋距u入户花园豪阔赠送u国际团队品质的再度升级u智能化小区管理系统推广主题推广主题下阶段推广执行建议下阶段推广执行建议推广思路推广思路开盘前将推广分为3个阶段:第一阶段:3月31日-4月8日第二阶段:4月8日-4月15日第三阶段:4月15日-4月30日第一阶段:3月31日-4月8日:”品质单页派发，为项目下阶段推广做准备”第二阶段:4月8日-4月20日:”
31、突出产品卖点优势,拉高9#楼王产品调性以及独享受的优惠”五一期间，买买9#楼王，加送楼王，加送1万装修基金万装修基金。第三阶段:4月20日-4月31日:” 推出2房产品专题，结合五一结婚传统，两房卖点挖掘等，买两房额外加送价值买两房额外加送价值5000黄金首饰黄金首饰”1. 1. 多元交叉，一夜成名多元交叉，一夜成名 多种推广渠道并举，以道旗广告、户外、短信、单页、多种推广渠道并举，以道旗广告、户外、短信、单页、作为主要武器，在四月中旬全部更换，以楼王拔高形象，宣作为主要武器，在四月中旬全部更换，以楼王拔高形象，宣传攻势，强势爆破。传攻势，强势爆破。2. 2. 集中优势，重点攻击集中优势，重点
32、攻击 用好每一分弹药，针对性重点攻击，有的放矢，特定用好每一分弹药，针对性重点攻击，有的放矢，特定房源给予限时特定优惠，分产品类型来清。房源给予限时特定优惠，分产品类型来清。推广渠道推广渠道43第一阶段（第一周第一阶段（第一周3.28-4.10）阶段名：筹备期阶段名：筹备期战略说明：建造海晶战略说明：建造海晶兴龙湾兴龙湾2期景观楼王新形象工程期景观楼王新形象工程 为销售做好铺垫为销售做好铺垫工作分解：工作分解：企划类确定新的推广策略和营销方案设计类新单页稿（讲究品质感）样板房对88平方米的样板房装修，以婚房为主题，并结合五一的结婚的传统。电视字幕楼王包装44第二阶段（第二周第二阶段（第二周4.
33、10-4.20）阶段名：正式宣传阶段名：正式宣传战略说明：景观楼王全面推广战略说明：景观楼王全面推广 结合五一结婚传统，宣传结合五一结婚传统，宣传2房婚房房婚房工作分解：工作分解：道旗楼王信息短信楼王信息及两房信息单页楼王信息样板间F户型及L户型着手装修45第三阶段（第三周第三阶段（第三周4.20-4.30）阶段名：推出婚房概念阶段名：推出婚房概念战略说明：主打战略说明：主打88平方米婚房房型平方米婚房房型 辅以辅以117平方米舒适房型平方米舒适房型 五重优惠五重优惠工作分解：工作分解：企划类针对婚房的广告语设计类（88平方米样板房实景图）婚房诉求设计稿短信以117平方米为主，强调舒适大户概念。DM以88平方米为主，强调婚房概念。46二房婚房装修建议二房婚房装修建议建议装修出一套建议装修出一套L户型和一套户型和一套F户型户型大户型则考虑体现出高雅、大户型则考虑体现出高雅、尊贵和品味的特征。尊贵和品味的特征。样板房-大户型大户型与小户型整体风格保持一致；建议通过家具、灯光效果、家电以及小饰品等形成不同的生活主题。48THANKS
