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1、在房地产领域我们一直在帮助客户成功1在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功20212021年年1111月月商商业地地产开开发根底知根底知识与筹划定位与筹划定位实操操在房地产领域我们一直在帮助客户成功商商业地地产开开发根底知根底知识商商业地地产的盈利模式和利的盈利模式和利润密密码如何如何进行行商商业市市场定位定位如何如何进行行商商业业态定位定位如何如何进行行商商业价格价格定位定位如何如何进行行商商业体量体量定位定位商商业地地产与住宅的开与住宅的开发行行为比比较如何如何进行商行商业地地产定位？定位？在房地产领域我们一直在帮助客户成功商商业地地产开开发根底知根底知识一一所谓商业地产，就是为商业流通领
2、域搭建一个实体平台在房地产领域我们一直在帮助客户成功一、商一、商业地地产根底知根底知识按按行行业类别分分类健身效健身效劳及休及休闲功能房地功能房地产健身中心、美容院健身中心、美容院商品批商品批发商商业地地产义乌小商品批小商品批发市市场居住以及居住以及办公用商公用商业地地产写字楼、酒店式公寓、写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、式酒店、老年公寓老年公寓餐餐饮功能房地功能房地产大型大型饭庄、快餐小吃、冷庄、快餐小吃、冷饮店店娱乐功能房地功能房地产电影城、影城、娱乐城、城、KTV零售功能房地零售功能房地产百百货商商场、商、商业街、超市、家居建材，以及街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于一身的大型将上
3、述多种功能于一身的大型购物中心和物中心和SHOPPING MALLSHOPPING MALL在房地产领域我们一直在帮助客户成功一、商一、商业地地产根底知根底知识按按市市场范范围分分类超区域型出租面超区域型出租面积在在7万平方米以上，入万平方米以上，入驻商商户数量数量150200家，主力店如大型百家，主力店如大型百货公司或批公司或批发店店35家，商圈人口在家，商圈人口在50万以上，停万以上，停车位数量在位数量在5000辆以上。以上。超超级型出租面型出租面积在在10万平方米以上，入万平方米以上，入驻商商户数量在数量在250700家，主力店如百家，主力店如百货公司、超市、家店等公司、超市、家店等36
4、家，商圈人口家，商圈人口辐射几百万人，甚至千万人不等，停射几百万人，甚至千万人不等，停车位数量在位数量在1万个左右或更多。万个左右或更多。如如1992年开年开业的美国第一大的美国第一大SHOPPING MALLMall of America,就是超就是超级商商业地地产的典范。的典范。区域型出租面区域型出租面积在万在万7万平方米，入万平方米，入驻商商户数量数量100家以上，家以上，主力店主力店为大型百大型百货公司或批公司或批发店，商圈人口在店，商圈人口在20万以上，停万以上，停车位在位在10005000辆。社区型出租面社区型出租面积平均平均为万平方米，入万平方米，入驻商商户20100家，商家，商
5、圈半径在圈半径在30分分钟车程以内，主力店程以内，主力店为大型超市或从事批大型超市或从事批发的商的商店，停店，停车位位约500辆。近近邻型出租面型出租面积平均平均为70007000平方米，入平方米，入驻商商户10201020家，商家，商圈内人口圈内人口为510510万，商圈半径在万，商圈半径在1010分分钟车程内，主要程内，主要经营日用日用品和一般食品，停品和一般食品，停车位位约100100辆。在房地产领域我们一直在帮助客户成功一、商一、商业地地产根底知根底知识按按照照消消费行行为分分类体体验业态房地房地产娱乐、休、休闲类房地房地产效效劳业态房地房地产餐餐饮、写字楼、效、写字楼、效劳性公寓性公
6、寓物品物品业态房地房地产SHOPPING MALLSHOPPING MALL，大型，大型购物中心，百物中心，百货商商场，超市，家居建材店，以及各种超市，家居建材店，以及各种类型型产品旗品旗舰店和店和专业店店按按照照建建筑筑形形式式分分类综合建筑多种房地合建筑多种房地产形式的形式的统一一规划划工程工程规划划计阶段段还面面临多种房地多种房地产形式的形式的统一一规划划问题，如，如果果规划不合理，会影响整个工程的成功运划不合理，会影响整个工程的成功运营。单体建筑商体建筑商业工程独立在特定地工程独立在特定地块上建上建设，无其它房地，无其它房地产存在存在面面临纯商商业问题在房地产领域我们一直在帮助客户成功
7、一、商一、商业地地产根底知根底知识五种最具前景的商五种最具前景的商业地地产业态l中等中等规模的模的购物中心将是国内商物中心将是国内商业地地产的开的开发重点重点l以零售以零售为主，商品档次中档偏高甚至更高，一般体重主，商品档次中档偏高甚至更高，一般体重较大，超大，超级购物中心又称物中心又称MALLMALL，中等，中等购物中心的效物中心的效劳半径半径是区域型的，地是区域型的，地铁和地面公共交通将是疏和地面公共交通将是疏导购物人流的物人流的主要方式。主要方式。l室内外相室内外相结合的合的购物空物空间：商：商业步行街步行街以零售商业为主，由一条城市主干辅道，辅之以广场、街巷，形成一个相对的固定区域。l
8、社区商社区商业地地产消费群体锁定于社区住户。l流通型商流通型商业地地产、专业市市场、批、批发市市场l一般位置一般位置较好，常成行成市开展，以商品流通好，常成行成市开展，以商品流通为主要功能。主要功能。l资源型商源型商业地地产新新业态：旅游地：旅游地产泛指在旅游景点开发的经营性物业，也指用于旅游用途的物业开发。选择一个有前景的商业地产投资类型，需要开展商前瞻的眼光在房地产领域我们一直在帮助客户成功商商业地地产与住宅开与住宅开发的行的行为比比较二二在房地产领域我们一直在帮助客户成功二、商二、商业地地产与住宅开与住宅开发的行的行为比比较规划划层面的区面的区别开开发流程流程层面的区面的区别利益利益层面
9、的区面的区别规划划设计决定商决定商业地地产工程的存亡工程的存亡大型商大型商业地立工程地立工程业态和功能均和功能均较住宅物住宅物业复复杂，各种人流、物流、水平、，各种人流、物流、水平、垂直交通与消防疏散的垂直交通与消防疏散的组织相当繁相当繁琐；在；在满足功能要求的前提下，如何足功能要求的前提下，如何满足足未来大量商家的需求，特未来大量商家的需求，特别是可是可视性和可达性，以性和可达性，以获得最大的商得最大的商业利益，利益，进而而为开展商开展商获得最大的出租和出售回得最大的出租和出售回报，是，是规划划设计至关重要的至关重要的问题。各种各种业态对商商铺的要求具有不可替代性，商的要求具有不可替代性，商
10、业地地产的的规划必划必须在招商的根底在招商的根底上上进行并伴随着整个招商行并伴随着整个招商过程，才能防止因程，才能防止因规划不当划不当带来的投来的投资损失。失。在房地产领域我们一直在帮助客户成功二、商二、商业地地产与住宅开与住宅开发的行的行为比比较商商业地地产工程的工程的选址址过程更程更严谨；商商业地地产的的调研比住宅复研比住宅复杂；商商业地地产开开发定位比住宅开定位比住宅开发定位系定位系统化；化；商商业地地产的推广比住宅的推广更具的推广比住宅的推广更具针对性；性；商商业地地产开开发比住宅开比住宅开发多出开多出开业、运、运营、管理三个、管理三个环节。规划划层面的区面的区别开开发流程流程层面的区
11、面的区别利益利益层面的区面的区别在房地产领域我们一直在帮助客户成功商商业地地产与与住住宅宅开开发的的区区别土地开土地开发流程流程土地土地获取取市市场调研研项目定位目定位规划划设计销售售组织营销策划策划营销策划策划商商业地地产开开发地段选择是关键经济环境分析和生活结构研究区域结构调查与城市发展规划研究商业发展规划及政策研究区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析典型性调查与研究地区未来商业地产供应量分析消费者消费行为调查与研究项目立地条件研究商圈的确定和研究目标市场定位目标客户定位目标消费群定位目标投资小业主定位目标经营客户定位项目经营特色定位项目经营方式定位项目业态定位项目功能定位项
12、目规模定位项目形象定位整体规划设计建筑风格与立面设计商铺结构与内部分割方案景观设计方案交通组织设计方案销售招商销售交楼开业清盘持续经营住宅开住宅开发地段选择是关键客观市场调研微观市场调研消费者调研形象定位市场定位目标客户群定位产品定位整体规划设计建筑风格与立面设计景观设计销售团队组建营销方式多样化销售团队组建招商团队组建以活动营销为主，较少投放广告，广告诉求以投资理念为主在房地产领域我们一直在帮助客户成功租金收入自营收入销售收入其他收入二、商二、商业地地产与住宅开与住宅开发的行的行为比比较商商业地地产的利的利润产生模型更生模型更为复复杂规划划层面的区面的区别开开发流程流程层面的区面的区别利益利
13、益层面的区面的区别商商业地地产开开发要平衡多种要平衡多种权益关系益关系开开发商商小小业主主经营者者管理者管理者 消消费者者出售出售出租出租出租出租商商业地地产开开发生生态链商商业地地产开开发经济效益效益产生模型生模型住宅开住宅开发经济效益效益产生模型生模型总销售收入售收入销售售额总本本钱利利润总收入收入总本本钱利利润在房地产领域我们一直在帮助客户成功商商业地地产的三种盈利模式及五个的三种盈利模式及五个利利润密密码三三在房地产领域我们一直在帮助客户成功三、商三、商业地地产的三种盈利模式及五个利的三种盈利模式及五个利润密密码只租不售只租不售只售不租只售不租又租又售，且租且售又租又售，且租且售SOH
14、OSOHO地地产六佰本六佰本大成国大成国际购物中心物中心万达广万达广场中粮大悦城中粮大悦城在房地产领域我们一直在帮助客户成功三、商三、商业地地产的三种盈利模式及五个利的三种盈利模式及五个利润密密码盈利模式盈利模式优点点缺点缺点适用适用类型型盈利模式优点缺点适用类型只租不售分散出租租金高，开发商收益可最大化，物业升值空间大，容易出售表现租期短，容易改变功能或调整经营需充分重视前期的市场定位、功能定位、业态定位的策划工作，设立专业的经营管理公司负责经营管理，对招商能力、日常经营管理能力的要求极高，同时经营风险较大商业区域城郊的大型商业物业、有足够大的停车场及卸货区的商业物业。整体出租不需设立专门的
15、经营公司和配备专业的商业人员，交易简单，结算方便；物业可进行抵押贷款，升值空间较大，有利开发新项目，带租约更有利于日后整体销售收益低、在35%之间的回报率，即使物业升值，其套现的难度很大，采取这种方式还要加强对租户的评估。没有商业专才、资金实力雄厚、经营相对保守的开发商，其物业面积一般不超过3万m2只售不租相对省力且风险较低失去了更大收益前景的可能性，商业经营不稳定资金实力不够、融资渠道有限、急于变现的开发商又租又售，且租且售分层或分片出租模式租金相对整体出现要高一些，风险分散、租金相对有一定保证物业可进行抵押贷款，比整体出租更适合日后带租约出售物业，如果某一层经营失败时，开发商能掌握主动权，
16、并进行重新招租需重视前期的商业策划（业态组合、功能定位、市场定位等），需设立相应的管理部门及配备相关的商业专才；要求开发商建立储备租户资源库，并具备极强的招商能力资金实力雄厚的开发商层（或片）与散结合出租模式主力店的进驻有助于带动其它小商铺的销售，大小租户的结构使项目稳定性提高，有利建立完整的租户资源库，为以后开发商业地产项目创造成功动作的条件要求开发商具备很雄厚的自有资金；需设立专业的经营管理公司和配备相关的商业专才，对主力店的招租能力极高5万m2以上的商场三种商三种商业地地产的盈利模式比照的盈利模式比照在房地产领域我们一直在帮助客户成功三、商三、商业地地产的三种盈利模式及五个利的三种盈利模
17、式及五个利润密密码商商业地地产的利的利润密密码心心态融融资外外脑共同利益共同利益主主题定位定位商商业地地发开开发商要具商要具备长线赢利心利心态：例：例如：上海正大广如：上海正大广场、金源茂，成功商、金源茂，成功商业地地产的利的利润远远高于住宅开高于住宅开发的利的利润商商业地地产开开发商商应具具备正正视风险心心态：防：防范物范物业管理中存在的管理中存在的风险、防范市、防范市场环境境风险长线赢利与正视风险，就是应了“说得容易做到难的老话在房地产领域我们一直在帮助客户成功三、商三、商业地地产的三种盈利模式及五个利的三种盈利模式及五个利润密密码商商业地地产的利的利润密密码心心态融融资外外脑共同利益共同
18、利益主主题定位定位一个大型商业工程需要一次投资建成才能形成商业气氛，因而所有的前期投入都来自开发商的积累，而且在租售过程中，为了吸引主力店加盟，开发商不得不采取前几年租期内低租金，甚至局部免租金的形式。成熟的商业地产工程通常是由基金作为工程的主要投资人，或是开发完成后由基金购置，再进行统一的租赁经营等。中国典型的融资比例是：50权益/50贷款。在房地产领域我们一直在帮助客户成功三、商三、商业地地产的三种盈利模式及五个利的三种盈利模式及五个利润密密码商商业地地产的利的利润密密码心心态融融资外外脑共同利益共同利益主主题定位定位一个商业工程在前期的筹划、招商中期的规划设计、以及后期的经营管理三个阶段
19、都需要有高度专业化水准的操作能力。开展商需要在专业商业投资、管理与参谋公司以及商业工程规划设计公司的协助下，才能使一个大型商业工程到达专业化的高度。在房地产领域我们一直在帮助客户成功商商业地地产的利的利润密密码支持管理者的专业意见开开发商商投投资者者经营者者消消费者者管理者管理者站在城市建设的高度带动城市经济的开展保证投资者的租金收入预留经营者的增值空间符合消费者的消费取向商商业地地产开开发经营的利益共同体的利益共同体心心态融融资外外脑共同利益共同利益主主题定位定位政府政府三、商三、商业地地产的三种盈利模式及五个利的三种盈利模式及五个利润密密码智者说：赚钱的买卖不一定是成功的买卖，成功的买卖是
20、双方都满意的买卖。在房地产领域我们一直在帮助客户成功三、商三、商业地地产的三种盈利模式及五个利的三种盈利模式及五个利润密密码商商业地地产的利的利润密密码分析历史悠久的商业街与当代成功的商业工程发现：商业地产的开展具有“向心格局，一个灵魂人物工程，具有强烈的磁场效应；商业地产开展具有“集群效应，成行成市更有利于商业地产的可持续开展。无论是向心格局，还是集群效应，商业地产的相生相旺最终归为一点成功的主题定位用系统的理论来分析，包括市场定位、消费者定位、业态定位等。心心态融融资外外脑共同利益共同利益主主题定位定位在房地产领域我们一直在帮助客户成功如何如何进行商行商业定位定位四四l 如何如何进行商行商
21、业体量定位体量定位l 如何如何进行商行商业市市场定位定位l 如何如何进行商行商业业态定位定位l 如何如何进行商行商业价格定位价格定位在房地产领域我们一直在帮助客户成功在确定工程以配套为主题的方向下1、如何、如何进行商行商业体量定位体量定位外向型的社区商业面积与住宅面积之比在511之间；中间型的商业面积和住宅面积之比在25之间；内向型商业面积与住宅面积的2以下。商商业与住宅面与住宅面积配比法配比法在房地产领域我们一直在帮助客户成功1、如何、如何进行商行商业体量定位体量定位社区配套商业规模= 工程人口* 人均商业面积 社区商业人均商业规模控制在平方米/人人均面人均面积推算法推算法在房地产领域我们一
22、直在帮助客户成功1、如何、如何进行商行商业体量定位体量定位根据生活配套类商业业态商家开店规模所需及工程适合引进的店铺个数推算汇总商业规模下表举例 业态组合反推法合反推法在房地产领域我们一直在帮助客户成功鼓鼓 掌掌在房地产领域我们一直在帮助客户成功如何如何进行商行商业定位定位四四l 如何如何进行商行商业体量定位体量定位l 如何如何进行商行商业市市场定位定位l 如何如何进行商行商业业态定位定位l 如何如何进行商行商业价格定位价格定位在房地产领域我们一直在帮助客户成功2、如何、如何进行商行商业市市场定位定位工工程程立立地地条条件件研研究究工工程程经济环境境的的分分析析和和生生活活结构构研研究究区区域
23、域城城市市结构构调查与与城城市市开开展展规划划调查商商业开开展展规划划和和政政策策研研究究辐射射区区域域确确实定定和和零零售售业结构构研研究究竞品品及及典典型型性性案案例例研研究究市市场定位的推定位的推导思路思路消消费者者消消费行行业的的调查与与研研究究在房地产领域我们一直在帮助客户成功2、如何、如何进行商行商业市市场定位定位 工程立地条件研究工程立地条件研究 工程根本指标决定工程的产品形式 道路类别研究依用途分交通枢纽、连接通道、交通干道、商业干道，如王府井大街商业干道，朝外大街兼具商业干道和交通干道双重功能，商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道； 交通易达性研究是否有障碍
24、物如交通栏隔，消费人群本工程的车行和人行来外部交通动线； 周边环境和目前商业设施研究利用可借鉴资源，进行业态错位经营或互补性；在房地产领域我们一直在帮助客户成功2、如何、如何进行商行商业市市场定位定位1. 工程工程经济环经济环境的分析和生活境的分析和生活结结构研究构研究 总人口及地区人口人口及地区人口结构、构、职业构成、家庭构成、家庭户数构成、收入水平、消数构成、收入水平、消费水平等水平等 GDP GDP开展状况及开展状况及产业结构情况构情况 全社会消全社会消费品零售品零售总额 全市商全市商业增加增加值 城城乡居民的人均可支配收入居民的人均可支配收入 城城乡居民居民储蓄存款余蓄存款余额开发任何
25、一个工程都涉及经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产工程，其开发周期长、投资大，受经济开展和政策的影响大。在房地产领域我们一直在帮助客户成功2、如何、如何进行商行商业市市场定位定位1. 商商业业开展开展规规划和政策研究划和政策研究 城市商城市商业开展目开展目标 城市商城市商业网点网点规划划2004年初，国家经济贸易委员会国内贸易局下发了?关于城市商业网点规划工作的指导意见?关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知?关于加强城市商业网点规划的通知?三个文件，要求直辖市、方案单列市、省会城市尽快制定商业网点规划，未制定的不得上报外商投资商业企业工程。目前包括北京等省会城市和方案单列市已经完成了
26、该项工作，在对大型商业房地产开发过程中，开发商及时了解商业网点的布局规划非常关键，防止政策性的风险和重复建设。在房地产领域我们一直在帮助客户成功2、如何、如何进行商行商业市市场定位定位1. 区域城市区域城市结结构构调查调查与城市开展与城市开展规规划划调查调查 公共公共设施状况施状况 交通体系状况交通体系状况 道路状况、通行量道路状况、通行量 城市性城市性质与功能特点与功能特点 各各项城市的机能城市的机能 城市城市规划划在房地产领域我们一直在帮助客户成功2、如何、如何进行商行商业市市场定位定位1. 辐辐射区域确射区域确实实定和零售定和零售业结业结构研究构研究 地区地区间的的销售售动向向 商商业地
27、区地区间的的竞争状况争状况 业种种间的的销售售动向向 大型主力店的大型主力店的动向向以上综合反映的各项指标和内容为工程的市场定位、业态设计、经济效益预测提供定性的参考分析。在房地产领域我们一直在帮助客户成功2、如何、如何进行商行商业市市场定位定位1. 竞品及典型性案例研究品及典型性案例研究 规模模 客流量客流量 提供的提供的产品或效品或效劳、收益情况、收益情况 交通来源交通来源 优劣和劣劣和劣势从以上几个方面分析其现状及结构特点，以便做竞争分析，进行差异化的定位，同时提炼出本工程可借鉴和需要躲避的因素。在房地产领域我们一直在帮助客户成功2、如何、如何进行商行商业市市场定位定位 消消费者消者消费
28、行行为的的调查与研究与研究 人口人口结构构 消消费水平水平 购置行置行为分析分析 收入水平收入水平 交通和出行方式交通和出行方式通过以上方面对消费者消费行业进行定量和定性研究。在房地产领域我们一直在帮助客户成功2、如何、如何进行商行商业市市场定位定位市市场定位定位传达的是工程的精髓、工程的宗旨达的是工程的精髓、工程的宗旨群众化定位群众化定位 VS VS 特色化定位特色化定位群众化定位法适合商群众化定位法适合商业地地产工程所在地有足工程所在地有足够消消费群、没有群、没有剧烈烈竞争，争，采用采用该定位方式可以取得定位方式可以取得稳定收益，市定收益，市场风险小；小；特色化定位法表特色化定位法表现在两
29、方面：特色主在两方面：特色主题、特色效、特色效劳。该定位方式市定位方式市场风险较大，但一旦成功，大，但一旦成功，较易形成品牌。有了特色才具有不可替易形成品牌。有了特色才具有不可替代性，从而具有代性，从而具有竞争。争。在房地产领域我们一直在帮助客户成功2、如何、如何进行商行商业市市场定位定位大型商业地产工程的目标市场是不断培育、不断开展的，在原有工程的根底上，开展商可以再度开发有竞争力的商业地产工程。在房地产领域我们一直在帮助客户成功如何如何进行商行商业定位定位四四l 如何如何进行商行商业体量定位体量定位l 如何如何进行商行商业市市场定位定位l 如何如何进行商行商业业态定位定位l 如何如何进行商
30、行商业价格定位价格定位在房地产领域我们一直在帮助客户成功3、如何、如何进行商行商业业态定位定位商商业地地产工程的工程的业态组合定位不是一成不合定位不是一成不变的，随着客的，随着客观市市场条件的条件的变化，工程的化，工程的业态组合会合会发生一定的生一定的变化，从最初的化，从最初的业态组合到合到稳定定的的业态组合，必定要合，必定要经过一个一个阵痛期。痛期。在房地产领域我们一直在帮助客户成功3、如何、如何进行商行商业业态定位定位l 初步初步业态规划划根据商业地产工程所辐射的商圈消费群的特性，消费习性及潜力后，评选集客力强且具市场竞争力的业态组合。初步初步业态组合定位合定位商圈商圈业态普普查供供给面面
31、调查消消费者意者意见调查需求面需求面调查根据商业地产工程所辐射的商圈范围的业态普查结果，选出商业机能较强的业态，并兼顾涵盖各类型的业态。参照国内外标杆商业地产项目的经验，并配合租赁管理，使店铺均能在效的经营管理制度下运作，可以达到绩效相互补充的功能。国内外国内外标杆杆项目目经验参照参照在房地产领域我们一直在帮助客户成功3、如何、如何进行商行商业业态定位定位工程初步工程初步经营业态比例比例试算方法：算方法：供供给面商圈各面商圈各业态营业额的比例，与需求面的消的比例，与需求面的消费者最常去的者最常去的业态的消的消费比比例，再加上消例，再加上消费者最希望增加者最希望增加业态的消的消费金金额的比例，三
32、的比例，三项比例平均之后，比例平均之后，得出商得出商业地地产工程工程业态开展开展规划比例及面划比例及面积分配比例。分配比例。在房地产领域我们一直在帮助客户成功3、如何、如何进行商行商业业态定位定位工程工程业态定位最定位最终确定：确定：初步初步业态定位定位主力店招商反响主力店招商反响调整整业态组合合确定确定设计方案、政府方案、政府报批批在房地产领域我们一直在帮助客户成功在房地产领域我们一直在帮助客户成功如何如何进行商行商业定位定位四四l 如何如何进行商行商业体量定位体量定位l 如何如何进行商行商业市市场定位定位l 如何如何进行商行商业业态定位定位l 如何如何进行商行商业价格定位价格定位在房地产领
33、域我们一直在帮助客户成功l 价格定位的重要性价格定位的重要性地段与价格是影响商地段与价格是影响商业物物业销售成交的两大因素，售成交的两大因素，而其中地段是一个固定不而其中地段是一个固定不变的因素，可塑性程度的因素，可塑性程度不高，价格那么是一个可不高，价格那么是一个可变因素，在市因素，在市场竞争中争中可根据可根据对手的情况手的情况进行行调整，在地段因素根本一整，在地段因素根本一定的情况下，价格因素定的情况下，价格因素对商商铺成交将起决定作用。成交将起决定作用。在很多开展商看来，建在很多开展商看来，建设一个好的商一个好的商场并不并不难，判断判断“商商铺卖多少多少钱市市场才能接受也并不才能接受也并
34、不难，难的是怎的是怎样才能在最短的才能在最短的时间内完成工程的内完成工程的销售，售，迅速回迅速回笼开开发资金，降低投金，降低投资风险，争取更大的，争取更大的利利润，这就取决于价格策略。有就取决于价格策略。有竞争争优势的价格，的价格，有符合市有符合市场需要的需要的间隔、配套、商隔、配套、商业气氛，促气氛，促进工程工程销售自然水到渠成。售自然水到渠成。4、如何、如何进行商行商业价格定位价格定位在房地产领域我们一直在帮助客户成功市市场比比较法法本本钱定价法定价法销售价格售价格=开开发本本钱+开展商目开展商目标利利润租金反推法租金反推法可以看出，销售价格的确实定，在很大程度上受开展商的综合开发实力如开
35、发能力、开发经验、开发水平等制约。从理论上看，这个定价方法能够到达开展商收回投资、赚取利润的开发目的，但站在投资者的角度来说，这个定价只能作为参考价格，销售价格确实定必须符合商业物业市场需求状况和租金水平。由于开发本钱和目标利润两个方面都是由开展商决定，以本钱来衡量和拟定商铺价格是不科学和不全面的，很容易会造成销售价格与市场需求脱节，综合开发实力较强的开发商，本钱控制能力也相对较强，当开展商的利润率水平一致的时候，开发本钱较低的工程售价将较低。4、如何、如何进行商行商业价格定位价格定位在房地产领域我们一直在帮助客户成功区域商区域商铺价格平均水平价格平均水平 + + 工程硬件条件特征工程硬件条件
36、特征 + + 类比工程商比工程商铺售价售价市市场比比较法法本本钱定价法定价法租金反推法租金反推法4、如何、如何进行商行商业价格定位价格定位在房地产领域我们一直在帮助客户成功1地理位置2交通通达性3周边消费者覆盖能力/客流通达性4区域商业发展及竞争态势5项目物业条件基础规划布局商铺层数业态限制6项目物业结构进深面宽设施配备情况内部交通差及视野差问题市市场比比较法影响租售价格因素法影响租售价格因素4、如何、如何进行商行商业价格定位价格定位在房地产领域我们一直在帮助客户成功市市场比比较法确定工程价格均法确定工程价格均值：因素因素地段地段外部交外部交通条件通条件周周边住住宅及人宅及人流量流量商商业竞争
37、争环境境项目物目物业条件条件项目物目物业结构构总分分售价售价分数分数2620710730100*对比比项目目*本案本案楼楼层差价的考差价的考虑：楼层价格关系对比首层项目均价水平的110%-130%二层项目首层价格的65%-75%三层项目首层价格的40%-60%4、如何、如何进行商行商业价格定位价格定位在房地产领域我们一直在帮助客户成功1. 1. 精确精确测算算2. 2. 简易易测算算售价售价=日租金日租金360天物天物业费相关税收相关税收12年年维修基金相关税修基金相关税费 注：注：360天天为国国际通用的年通用的年营业收租收租时间 12年年为国国际通用投通用投资回回报年限年限市市场比比较法法本本钱定价法定价法租金反推法租金反推法售价售价=日租金日租金 365天天 12年年注：收租时间改为365天； 12年为国际通用投资回报年限 去掉物业费和营业性税收； 忽略购房时的维修基金、契税和印花税等。4、如何、如何进行商行商业价格定位价格定位在房地产领域我们一直在帮助客户成功最最 后后 希希 望望 大大 家家在房地产领域我们一直在帮助客户成功思源研究院思源研究院商商业部部
