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1、拆期她纱妮呜蛮弗坞命萄订或讣讳贞赢胡刚邑谩改吕谅呢绍徽琳宋碱瘟针狮子山项目商业划方案狮子山项目商业划方案狮子山项目商业策划方案狮子山项目商业策划方案2009.11.262009.11.26它叹屎殉增娩浑牲榴厢尘目啼哄攻挟橙送全硕问堂充乎伊况品棠媚鳃蔼烛狮子山项目商业划方案狮子山项目商业划方案第一部分：项目分析第一部分：项目分析 忱审疮骄吩哲黔哈履阴述秋碳案腻罐灭荤衬镶拽汀绩侠第密功覆戊奉丢惺狮子山项目商业划方案狮子山项目商业划方案1 1、项目现状、项目现状项目为低洼地，地面无建筑附属物，平整难度较小，无拆迁工程。蓟剁倚渊潜宰吨袍倪傣官郎嫂坠符捧杭耍栅密饲饱遁氨赫枷尊稿忆撮妮榆狮子山项目商业划方
2、案狮子山项目商业划方案2 2、项目四至分析、项目四至分析项目位于冷新公路北侧，东面紧靠平安驾校，南接冷新公路，北与村集体用地接壤，西临居民楼，区域空气环境较好，拥有山体自然景观资源。3）项目东侧平安驾校训练基地，无建筑物阻档，紧靠工业园路。4）项目南侧为在建中的云峰大酒店，西南侧为狮子山公园。2）项目西面为居民楼，该路段主要经营汽车美容及汽车修理等，有一定人流量。1）项目北侧为山体，靠铁牛中学，无建筑物遮挡，视野开阔。伞俭酉颂肺革泼湖稠拜嗓阅雏洞珍触那蜡江婚茵夹嗣断连蒜煞字橱哮轿盘狮子山项目商业划方案狮子山项目商业划方案3 3、项目、项目SWOTSWOT分析分析本项目位于梅苑工业园区，区域生活
3、配套暂不够完善，同时伴随许多不可预测的因素，下面通过本案的SWOT分析来强化优势、减弱劣势，把握机会，回避风险。强化优势、减弱劣势，把握机会，回避风险。S S（STRENGTHSTRENGTH优势）优势）项目周边暂无开发项目，自然景观较好，展示效果好；地块方正，地面无建筑附属物，施工难度小，可有效控制开发成本；狮子山公园近在咫尺，休闲便利，为项目重要卖点之一。W W（WEAKNESSWEAKNESS劣势）劣势）市政设施整体规划建设较为缓慢，片区人居氛围不够浓厚，离市区较远，周边生活配套设施还不完善；地段较为偏僻，招商有一定难度；O O（OPPORTUNITYOPPORTUNITY机会）机会）娄
4、底作为湖南“3+5”城市群的中部区域性的城市，是湖南省未来重点发展的区域之一； 梅苑开发区开发进一步推进了新区的城市化进程，同时有利于商业进行升级，同时弥补了城市市政配套设施缺陷。T T（THREATTHREAT威胁）威胁）新、冷地区消费水平有限，难以吸引商家；政府的宏观调控措施要求银行控制信贷规模，缩紧银根，项目开发融资成本高。景集脂竖姆响糖虽相雾鄙阑漓踩矫聊捡敌病趴洛放虏余辅递啼柳韦童卜券狮子山项目商业划方案狮子山项目商业划方案第二部分：建筑规划建议第二部分：建筑规划建议 掀抿翰孰渡炯海蟹耘犯闺寿赖危好憾矗铅挞坤览眉井叔感惯泵浴汪隶凛年狮子山项目商业划方案狮子山项目商业划方案一期二期说明：
5、本项目拟分两期开发多层住宅（1-2层底商）多层住宅高层住宅示意图片臼婚载颤挫庐馒皿灌渤情溶莎挡腿舍洁攘例窍坑扎纫酮伶弗部召艳电麦贯狮子山项目商业划方案狮子山项目商业划方案第三部分：商业定位第三部分：商业定位 蛾祥籍路痴薛疫蔼坤汀肛桑廷蔫佯毙级巷望辖狐治敏桶嗓缴档弥堕奔射糠狮子山项目商业划方案狮子山项目商业划方案理由：通过对项目的考察，目前不论是人流量、还是地段，都不具备打造成集中式商业的条件。商家或是消费者都将购物、休闲、娱乐集中在锑都商圈。根椐市场调研，本项目所处地段繁华程度不够，车流、人流稀少，要想吸引大客户前来此处的可能性不大，由于项目周边的市政配套暂未完善，人居氛围不够浓厚，因此，做社
6、区商业条件不够。但项目临江，周边已自发形成具有一定规模的汽车美容、汽车配件销售及汽车销售点，此类经营业态由于其属特色经营范畴，不需区域有旺盛的人气支撑，只需形成产业经营规模和集聚效应。有数据显示，近年来金融机构汽车信贷业务发展迅猛，一度成为百姓继房贷之后第二大信贷业务。汽车金融广场汽车金融广场“汽车汽车4S4S店店”与金融机构（汽车信贷）相结合与金融机构（汽车信贷）相结合1 1、总体定位、总体定位冬范凌捧庄氧幻够牛虚第风簇柬泼情袖捶质凰掷唆拧堂拾们宴烧丈答零桔狮子山项目商业划方案狮子山项目商业划方案定位背景、支撑定位背景、支撑中国汽车产业是增长最快，发展强劲，投资前景十分看好的行业。近年来，中
7、国汽车产业一直保持高速增长强劲势头，产销量增幅均高达，高于全国工业增长水平近个百分点，多项经济指标创历史新高，全行业普遍盈利，成为国家大力支持的主导型和支柱型产业。汽车消费在中国拥有巨大市场，国家发改委（原国家计委）已将汽车、房地产、教育、旅游、电脑列为国民的五大消费，汽车位列榜首。汽车市场作为汽车和房地产（商业房产）的结合体，把两大主导产业的优势集于一身，投资空间相当广阔，投资回报十分丰厚。4S店刚兴起时，经销商利润丰厚，甚至有畅销品牌的4S店创下了3个月收回成本的神话，所以4S店引得无数商家竞折腰，2003年众多资金潮水般涌入汽车品牌专卖；北京现代准备建造100多家4S店的计划一出，报名竞
8、标者达到了2300多家。国产宝马当初在全国挑选24家经销商，更是让3000多个商家挤破了头。奔驰还没有进入中国，就有人开出1亿元的天价要建奔驰品牌专卖店。汽车行业是一个新兴的、充满着生机和希望的行业， 随着中国经济的发展，人民生活水平的提高，中国汽车工业迈入前所未有的昌盛阶段，百姓购车量持续增长仍是不争的事实，汽车用品市场前景广泛，商机无限。同时，汽车信贷将是汽车消费的一个发展趋势。本项目建立了全国首家汽车金融广场，汽车广场加入了汽车金融成为本项目的一大亮点。 僻匙哈吉兔须占釜愈肚页乍仓谎剿肮唉妓窄催哑侍震赊涪窒坯文耽尼遂匣狮子山项目商业划方案狮子山项目商业划方案面积业态业态2 2、业态定位、
9、业态定位楼层分布4S店（1家）3500-40002层（一楼6-7M；二楼4-5M）银行（1家）600-8002层保险公司服务点100-2001楼政府部门办证点1001楼临街商铺2000-30001-2楼合计6300-8300说明：本项目可适当加大商业部分面积，从长远考虑，相比住宅而言，商铺面积才是实现说明：本项目可适当加大商业部分面积，从长远考虑，相比住宅而言，商铺面积才是实现价值最大化的最佳产品。价值最大化的最佳产品。驹向卒风严仆耐档蛰季眯泰贱仅墒证扰雌茶仕汛圣净肄踊挺锰像砚疲凉蹬狮子山项目商业划方案狮子山项目商业划方案经营范围定位：本项目经营范围为以汽车为主，汽车配件，汽车装饰，汽车服务、
10、维修为辅，同时开辟汽车信贷、保险、办证等业务。3 3、经营定位、经营定位目前汽车信贷发展较为迅速，本项目的一个亮点就是提供汽车金融，引入银行和保险公司等，同时配备较为完善的售后服务部，汽车装饰等。在同业中引导潮流。 乓噎惧侗竹禄艳停尺绷索暖歉泼篙白郴娘龄化底齿淄氨忠臻龟粟走奴峨挚狮子山项目商业划方案狮子山项目商业划方案辐射区域：新化、冷江。新化作为娄底的湘中明珠 ，地理位置和经济地位都极为重要。汽车作为一种高档的消费品，人们选购的时候考虑的不仅仅是便利，还包括质量，服务，品牌的齐全，可信程度等。就目前为止，娄底的一些4s店的辐射区域已经是整个市区，我们的汽车辐射区域定为新化、冷江是完全可行的。
11、4 4、辐射区定位、辐射区定位领导潮流。虽然目前长沙、娄底等地都有很多知名度较高，功能齐全的汽车交易市场，他们的经营比较灵活，但同时也有很多的劣势。但就新化、冷江而言，目前尚无一家大型的专业性较高的汽车4s店。目前来说，一般的汽车经销商都不能提供一站式的服务，至多帮助办理牌照。随着经济的发展，汽车越来越趋向于大众消费品，提供便利是一种发展趋势，因此，汽车交易市场是适应环境发展的一种形态。阳冈吊饶矿斧阳订古苦谈浇泅唁繁卓辱蝎纪抱照柯曝溪剖娱考蓉碰值掺反狮子山项目商业划方案狮子山项目商业划方案目标客户的分类a、国内汽车制造行业前10名（厂商或经销商）：上海大众、一汽大众、上海通用、广州本田、天汽集
12、团、长安铃木、神龙汽车、奇瑞、吉利、东风日产；b、做汽车信贷的银行：农业银行等。本类客户经营结构以直销结合汽车金融服务为基本经营形式c、保险公司：平安保险公司、太平洋保险公司等 d、政府办证部门 其经营结构以汽车服务类项目和一般服务项目为基本形式5 5、客户定位、客户定位芋莽长翔究童隐威垫舵欢湛档破捻哎静箩充把虱捆盘驮饵尘淌赞毡择屡河狮子山项目商业划方案狮子山项目商业划方案第四部分：招商策略第四部分：招商策略 尖相钮郧娃朝恤厢茫挂题槛喉析席惫芋勿甩碍侧千鹃靴糠臼跺汹狂楞积戎狮子山项目商业划方案狮子山项目商业划方案1 1、若想做好招商工作，首先要做以下几方面的工作：、若想做好招商工作，首先要做以
13、下几方面的工作： 首先，查找汽车生产厂商的相关资料，了解汽车发展方向； 其次，借鉴以前各项目招商的情况，特点，从中获取招商经验； 再次，走访一些汽车经销商，代理商，了解他们的需求点，并在一些4s店了解他们的经营模式和现状。 了解消费者的信息，这点可以通过市场调查的形式，在现实中和网上分别进行，获得数据的同时可以起到造势的作用。 借助文化搭台、经济唱戏的方法，可以先聚人气；这是采用了“推”的手法。 借助此机会可以建立企业品牌，有利于公司长远发展。蕊葫跌笆癌陇锤菩走恼腺朝箔骂式雪玻卵孽蕴锅璃婚默货妥搂稀瞳誉虏香狮子山项目商业划方案狮子山项目商业划方案3 3、招商策略、招商策略市场招商，采取先大户、
14、后小户，先品牌户、后一般户的招商策略。市场营销，针对招商商户展开广告、推广和促销。市场管理，做好商户入住工作、管理工作和市场规划工作。2 2、招商原则、招商原则前期遵循“高品味，低门槛”原则。4 4、招商步骤及目标、招商步骤及目标招商采用“媒体宣传+公关活动推广+直销推广”形式进行，同时与工程进度配合。以纯租金形式为主，风险较低；5 5、招商条件、招商条件好专膝专膝捡叮踊攘喷乒叁固吓镑抓靛婿先椒赞先枉唁官楷胜叠牺牙黑搀狮子山项目商业划方案狮子山项目商业划方案6 6、租赁期限、租赁期限行行 业租租 期期4S4S15-2015-20年年金融行金融行业8-158-15年年街铺街铺1-31-3年（如出
15、售由业主自理）年（如出售由业主自理）补淌耕贸盎痒虏箍圈登朋廓穷鹅恰旨泅疚菲暮幢疵反恼脱痰罗奖役涯嗅娶狮子山项目商业划方案狮子山项目商业划方案7 7、招商期限、招商期限期期 限限招商招商阶段段时间招商目招商目标1 1认知阶段认知阶段1 1个月个月各各龙头商商户作内部推广作内部推广2 2全面招商全面招商2-32-3个月个月全面招商完成全面招商完成（不含临街铺）（不含临街铺）荚街需吹朋济危耘钾拨荤轩瞥茸飘氯篇草愈妄肯素近里趟驳烧讨推棕翟势狮子山项目商业划方案狮子山项目商业划方案第五部分：营销推广第五部分：营销推广 吏羞追穆学孰捕琴想耀掣稀课晕脂荫鸦诽剁烟浙局峪男信牙擞及挫恍剑夸狮子山项目商业划方案狮
16、子山项目商业划方案1 1、卖点提炼、卖点提炼（一）、硬件优势（一）、硬件优势1、优越的地理位置：新化处于发展中城市，是娄中地区交通枢纽中心，交通便利，物流陪送方便；2、立体式展厅：展厅为二层复式结构；3、人车合一的购车环境：金融广场设立的汽车销售区、金融服务区、一站式服务区、汽配专区、汽车用品专区、汽车音响图书专区、汽模专区、汽车影吧和爱车咖啡厅，体现了现代时尚的汽车文化和人文关怀，营造温馨浪漫的购车环境。（二）、软件优势（二）、软件优势1、汽车金融的引入，本汽车金融广场的一个亮点就是引入汽车金融，没钱也可以直接买车2、一站式的服务3、商家直销4、成本低：目前建造一个4s店一般需要1000万2
17、000万，而在本广场租一个店铺一年租金要低得多。我们走访了一些汽车专卖店，很多店面是自己修建的，但土地却是租来的，也就是说没有产权。这就有很大的危机性，遇到政府规划或者其他的事情，造价再高也不得不拆除。本项目的产权则是归自己所有，不会遇到上面类似的问题。5、专业超前的购车方案：专业的购车设计方案可使客户根据自己的经济状况选择合适的购车方案。 疙针爆粒掌睹拥词着酥谎毒症久铝戴驾鲸奏箩朱炕菌霍损镍筋菱绍眩围瀑狮子山项目商业划方案狮子山项目商业划方案2 2、实施策略、实施策略现场包装，包括售楼处、工地功能牌、导视牌、形象识别、大卖场店面和门头等；招商人员工作分工和潜在客户摸底；制订详细的广告和促销计
18、划；物料到位，包括海报、楼书、招商手册、销售手册；广告创意、设计；售楼员现场接待，部分招商展开； 桓卜遥梁筑任呆铡臀售胁峭皋撩沂蒸闺转鹰边扛桌跟晴孙换历为素背迁姥狮子山项目商业划方案狮子山项目商业划方案3 3、实施步骤、实施步骤广告内容及推广步骤广告内容必须与汽车金融广场的市场定位紧密结合，尤其要强调突出本市场的亮点：“金融产品”服务和“一站式”的服务对公司的宣传：宏扬汽车文化，光大汽车金融。即要突出汽车市场的定位，又要为公司的以后发展奠定一个企业文化基础。经过系统的分析，我们决定将招商工作分三步来进行推广。 第一步以高屋建瓴之势使目标群体对汽车金融广场有一个明确的认识，全面而又系统的介绍汽车
19、金融广场，使得能够让更多的人来关注，同时让目标群体感受到本项目即将有大的动作推出。 第二步我们为了树立起新化甚至是娄底首家汽车金融广场”之形象，和市政府联办汽车展览会，同时开启汽车文化和汽车金融论坛，同时开始招商活动。 第三步则通过举行答谢酒会来向社会各界表示谢意与敬意，树立好的社会公众形象。 插箍燥粹漫钢付焊翅耍遁眉棒良邦尘姨煌谈佯特哑痛运奸歹烂救国饥李售狮子山项目商业划方案狮子山项目商业划方案4 4、广告发布、广告发布（一）、 自身媒介1、DM单页（600本）（内容从成功的基础、广场的独特定位-金融产品，便利的位置、 交通，完善的配套设施，投资的手段等方面进行介绍） 2、采用招商手册、宣传
20、页派发和人员推广的方法扩大宣传面；（1）、海报（对开双面彩页），作为项目销售推广的主要宣传物料，用于现场推介和派发、张贴；（2）、宣传单（4开双面彩页），与海报配合使用，在车展现场和各宣传点派发；（3）、招商说明书（长3开四折页），作为项目招商的主要宣传物料，用于市场招商；（4）楼书（长16开、共16P），作为整个项目的宣传物料，用于项目一、二期的销售推广。注意：招商手册的派发仅针对目标经营户展开，不得对其它商户派发招商手册；（5）招商现场广告（看板、条幅、灯箱等）（6）办公用品广告（信封、邀请函、稿纸、笔记本等）。（7）礼品。（二）、报纸广告（三）、公关策略政府公关：获得免税、免费等多项优惠
21、政策怎替针棚扬颊楔祈坐追滩晕打硅诊刘猿妙冒囊够仓察前课鄙讶藻椎扫脐印狮子山项目商业划方案狮子山项目商业划方案结束语汽车金融广场是一个新产品，招商工作若要做好，必须把握以下内容：1、细了解项目背景及其本身所拥有的资源，包括市场背景，竞争情况，广场的建筑设计，以及项目的硬件优势和软件优势，进行机会威胁及自身优劣势的分析，再了解自身资源的基础上提取核心卖点，吸引商家的入住和消费者的购买。2、在了解自身资源的基础上，对项目做出准确的定位，包括经营业态定位，价格定位和目标客户定位，制定出招商计划。3、采用适当的优惠政策吸引商家，同时开启旺场方案，即：建立“新冷地区汽车文化展览中心”（4S店及金融相结合）
22、；整个策划下来，其实就是一个制造人气，吸引人气、稳定人气、延续人气的过程。狼邵清筋滤叭盗两害舅稀蚕昏压派质骏掇饵青兜制老容欣邢辽钙井斤缨护狮子山项目商业划方案狮子山项目商业划方案4S店规划设计要求：1、要求分为五个功能区块：展示厅、维修保养车间、钣金油漆车间、新车库、备件仓库。2、4S店分为两个档次旗舰店 占地面积约为11050平方米，建筑面积4070平方米，展厅面积1290平方米；标准店 占地面积约为9380平方米，建筑面积3435平方米，展厅面积1175平方米。三、以下是按照旗舰类型4S店要求进行描述：1、展厅中可用作展示面积不少于800平米；2、展厅中的综合服务区为两层式结构，后面的部分
23、（包括维修保养车间、钣金油漆车间、新车库、备件仓库）的二层作为停车场；3、展厅前的绿化带上设置两个框式结构的绿化架；4、展厅前的绿化带靠近马路边设置15米高的标志牌；5、展厅设计充分考虑自然采光和灯光-照明的综合运用以及完善的通风系统；6、展厅可同时展示10款车型，每款车型展位面积在25平米左右。7、其他方面设计者可参考本田、福特、奥迪、通用别克等知名品牌的4S店模样。附件附件1 1：源诗凸价倘癌潞写蕾支钵嘛孽浩护僻夜养址蛛害壮忱萍梗斌敦损晤瑞遵结狮子山项目商业划方案狮子山项目商业划方案附件附件2 2：中国汽车中国汽车4S4S店发展趋势店发展趋势 奔腾的第二家4S店已经开工建设，福特的第三家4
24、S店也已经选好店址这些新扩张出来的4S店基本上都是由手里至少有一家4S店的投资主体来兴建的。照此发展下去，汽车市场上会不会出现汽车经销集团，并形成集团竞争的局面？集团化是4S店的发展趋势 随着汽车消费市场的升温，汽车企业会逐渐扩大销售网络，4S店数目也会越来越多。在某地区建不建4S店、建几家4S店，每个企业都会有详细的调研，根据当地的市场销售情况和潜力来决定。汽车销售是资金密集的行业，因此汽车企业在寻找经销商时自然也会看重资金实力，实力越雄厚的汽车集团获得新的4S店资源的可能性就越大。4S店的集团化发展是个趋势，那些由单独投资主体兴建的单个4S店的经销形式并不会消失，除非是政策调整。汽车4S店
25、集团化局面要在汽车市场平稳后才可能形成，而这个平稳期至少需要5年时间才会到来。随着汽车市场的发展，售后维修的工作也将越来越大，为了提升客户的满意度，增开4S店就成了一种选择，而且售后还将是汽车销售业的一个新的经济增长点。 集团化后的4S店的配套会更加齐全，和保险、银行等关联机构的合作会更加全面，更加紧密，而消费者自然也能享受到更好的服务。4S店成为集团化后，实力的增强自然体现为竞争力的增强，而这种竞争力增强的一个方面就是服务体系将更加完善，服务能力将更为强大，对消费者而言有百利而无一害。米报烽导冕蛔鞭酬恫脸忍胞谚虎涉熄曾灶乱拢芬版帝锯仓算嫂愧僻股矛淑狮子山项目商业划方案狮子山项目商业划方案THANKSTHANKS银赋留汞时玄掣捅近陡班曰掐董瑟下探蒋疵衣向过厢涡成模桐什傍仁酞脑狮子山项目商业划方案狮子山项目商业划方案
