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1、 商业定位与招商执行报告用心，创造价值用心，创造价值东方龙域招商定位招商执行报告汇东方龙域招商定位招商执行报告汇总总用心，创造价值目录经营定位前言主题定位 业态定位形象定位业态组合价值定位商业定位招商策略与执行招商策略招商执行步骤招商流程表商铺租赁条件招商进度表众厦招商优势商业策划专业能力资深的招商团队丰富的招商资源强大的后台支撑高度重视，饱满自信做足功课，用心创造价值强大的社会/媒体资源东方龙域招商定位招商执行报告汇东方龙域招商定位招商执行报告汇总总用心，创造价值前言n结合众厦多年商业操作经验，并由多名资深商业专家进行过针对性分析，结合本项目实际情况及只租不售的要求，我们认为可达到如下招商实
2、现目标：n充分满足与乐购超市业态的互补n实现商铺租金收益最大化，保证至少能够实现年均租金收益不低于1200万元，并带动住宅高价售出及带动茶都商业经营收益提高n招商业态及品牌具有持续经营的能力，为未来能够实现高的销售价值做铺垫n与乐购同时开业，并在10个月内至少能够实现90%以上的面积成功招商，力争实现100%成功招商东方龙域招商定位招商执行报告汇东方龙域招商定位招商执行报告汇总总用心，创造价值商业定位主题定位因素分析论证定位合作伙伴合作伙伴已有伙伴是综合型大型商业乐购，中档次，满足日常生活的需求要与乐购形成差异化互补，满足特定消费需求，满足中高端消费需求特定消费需求，满足中高端消费需求商业市场
3、竞争市场竞争大片区低端商业饱和竞争，高端商业初始起步；小片区低端商业经营惨淡，常住人口少，购买力弱，商业氛围差；龙岗现有商业业态主要以大中型shoppingmall、综合百货、超市、社区综合商业/商业街为主要与本项目1.5公里的商业辐射范围的商业形成差异，提高档次，提升商业价值，部分专业市场已经历了多年的艰苦经营，现已逐渐成熟，本项目应尽量避免与其竞争着眼与未来的价值潜力，本项目在专营青春一族时尚消费、专营婚嫁专营区、专营旅游与运动一族消费等方面有市场前景；物业条件物业条件面积小且分散，柱网与利用率均不佳，缺乏餐饮项目需要的排烟系统；找到适合小面积经营的专营业态，避免有烟餐饮项目的出现；专业店
4、模式商业业态适合本项目的物业条件，在考虑上必须考虑无排烟系统的情况；开发经济与品牌目标开发经济与品牌目标年租金收益1200万元以上；1F-3F租金分别达到100；60；35，并使本项目增强发展项目与企业的品牌效应；部分业态无法实现既定的资金收益，也达不到开发商品牌目标塑造良好的商业品牌形象，租金承受能力强可操作性：注重团队与商业资源现状情况，招商引入合适商家有效规避无拓展计划商家，招商团队操作难度极大的商家以华南商业资源为主进行招商，底成本高效率的实施有效招商东方龙域招商定位招商执行报告汇东方龙域招商定位招商执行报告汇总总用心，创造价值结构论证市场机遇市场机遇市场竞争度市场竞争度物业条件物业条
5、件开发商目标开发商目标本项目选择本项目选择高档/大型零售百货技术条件技术条件超市高端专卖店电子/五金等低形象专业市场有烟餐饮/KTV大型仓储式商业影院电子游戏服饰折扣低端古董市场低人气卖场桑拿/足浴低档业态青春一族对时尚商品的需求婚嫁喜庆消费的需求旅游、运动消费的需求其他完善社区功能的商业需求单一业态、统一管理的商业组合模式低租金低回报合作伙伴合作伙伴乐购已有的中档日常消费商业乐购已有的中档食品消费商业无拓展计划与高难度的商业资源东方龙域招商定位招商执行报告汇东方龙域招商定位招商执行报告汇总总用心，创造价值商业定位业态定位品牌超市主题二：爱情伊甸园主题三：动感活力营 + =纯熟生活链区主题一：
6、青春时尚馆社区其他配套东方龙域招商定位招商执行报告汇东方龙域招商定位招商执行报告汇总总用心，创造价值品牌超市青春时尚馆爱情伊甸园塑造充满浪漫与情调的婚嫁生活相关商业服务中心，满足本区域庞大的婚嫁市场需求动感活力营以满足龙岗区域各年龄阶层，喜爱体育运动、热爱生活、感受动感的消费需求满足区域内青春少年与少女群追求时尚与高品质的消费需求，塑造龙岗区域青春一族最热爱的区域；满足社区及周边群体日常生活必须需求社区其他配套补充乐购没有的,可最大限度满足社区及临近常住人口的生活需要的商业设施商业定位业态论证东方龙域招商定位招商执行报告汇东方龙域招商定位招商执行报告汇总总用心，创造价值商业定位业态组合国际二线
7、和国内一二线品牌连锁商家，力争以本土现有资源为主，外地资源为辅A区主题一:青春时尚馆-针对年轻一族时尚用品消费需求 1F:品牌快餐、咖啡、面包屋、手机、音像、数码 2F:少女装、少男装、女性饰品、网吧、图书文具B区爱情伊甸园-针对结婚相关的上下游需求 1F:钻石、珠宝、女性饰品、化妆品、花店、皮具、洋服定做 2F:婚庆礼仪公司、美容美发美甲、婚庆车出租公司 3F:婚纱摄影C区动感活力营-针对旅游与运动的相关需求 1F:好家庭，户外旅游用品，旅行社 2F:美体瘦身、茶艺、桌球 3F:健身会馆 社区其他配套 药店、银行、便利店、冲印、干洗店、旅行社、地产中介东方龙域招商定位招商执行报告汇东方龙域招
8、商定位招商执行报告汇总总用心，创造价值一层商业业态及铺位划分建议一楼：一楼：1100011000平方米平方米自有：自有：72007200平方米平方米东方龙域招商定位招商执行报告汇东方龙域招商定位招商执行报告汇总总用心，创造价值二层商业业态及铺位划分建议一楼：一楼：1100011000平方米平方米自有：自有：72007200平方米平方米东方龙域招商定位招商执行报告汇东方龙域招商定位招商执行报告汇总总用心，创造价值三层商业业态及铺位划分建议三楼：三楼：1125011250平方米平方米自有：自有：21502150平方米平方米东方龙域招商定位招商执行报告汇东方龙域招商定位招商执行报告汇总总用心，创造价
9、值商业定位经营定位1 12 2商业管理公司管理范畴为本项目商业部分，不与茶都发生管理交叉确定邀请专业商业管理公司对本项目商业进行管理3 3商业管理公司管理职能仅为本项目的商业管理，不涉及物业管理内容东方龙域招商定位招商执行报告汇东方龙域招商定位招商执行报告汇总总用心，创造价值商业定位形象定位n推荐案名： 东方东方欢腾城市中心欢腾城市中心n备选案名： 酷酷流行街 欢乐街 东方国际风情街 哈街 红城绿叶国际风情广场 诚商广场 皇朝商业街 龙域商业广场 兰城花街 东方龙域招商定位招商执行报告汇东方龙域招商定位招商执行报告汇总总用心，创造价值形象定位内外装修及外部包装一、裙楼装修：每栋楼外立面均保持统
10、一的装修形象与风格，高雅、整洁，具有现代化城市标志性风貌。二、街铺装修： 1、相邻街铺之间永久性隔墙分隔 2、街铺外立面与整体裙楼风格相当一直 3、街铺大门及招牌经统一设计制作 4、水电、电话、网络设施接驳到位 5、消防完成一次接驳 6、中央空调安装到户（二、三层特殊情况另定） 7、每层设公共洗手间，不在各商铺内设专用洗手间三、内铺装修 1、商场内部统一设计装修，最好统一铺设高级地砖 2、天花做好吊顶并设置自动喷林，烟感器 3、中央空调送排风口设置适当 4、公共通道及区域安装适量照明灯 5、商场大门及中庭统一设计装修 6、水电、电话、网络设施接驳到位 7、每个铺位独立电源 8、每层设公共洗手间
11、 9、相邻铺位之间永久性隔墙分隔（大面积出租视情况而定）东方龙域招商定位招商执行报告汇东方龙域招商定位招商执行报告汇总总用心，创造价值商业定位价值定位n本项目物业价值：属于中高档区域型的社区物业，其良好的地理位置、便利的交通、完善的物业条件以及人文环境等在龙岗首屈一指。本项目品牌价值：公司连锁开发带来品牌效应。n本项目收益价值：可实现出租收益。 即： 内容层数面积（平方米）租金范围（元/平方米.月）租金均价（元/平方米.月）月租金收益（万元）首年租金收益（万元）租金递增率第四年起15年租金收益（万元）一层720080-120100728645%17032二层515050-706030.9370
12、.85%7309.6三层215030-40357.52590.35%1780.1合计14500110.4251325.126121.7备注：商业可出租建筑面积数据由甲方提供备注：商业可出租建筑面积数据由甲方提供东方龙域招商定位招商执行报告汇东方龙域招商定位招商执行报告汇总总用心，创造价值n据众厦对龙岗众多商业项目的深入了解与研究，结合本商业总体定位与规划，为实现招商成功、经营者稳定持续的经营，达到商业旺场，物业增值。我们的招商策略是：n领头羊群聚效应策略n发挥规模优势策略（1-4期庞大商业规模）n充分发挥城市规划优势策略（地铁，东深圳城市中心）n降低租金门槛及免租期，放水养鱼策略n主力店先行，
13、辅助店后续跟进策略n形象造势，吸引商家策略n主动出击，全面招商策略招商策略东方龙域招商定位招商执行报告汇东方龙域招商定位招商执行报告汇总总用心，创造价值招商执行步骤招商筹备客户拜访招商阶段一招商阶段二招商阶段三项目策划论证人员人员安排培训提交招商执行方案设计招商手册摸底信息反馈反馈筛选看现场主动推介意向洽谈招商员驻场联系客户预约跟进洽谈筛选客户定铺签入驻意向书交定金结束招商商户进场二次装修开业签正式租赁合同交纳押金建档提交装修方案商户进场装修物业工程汇审评估总结开业活动东方龙域招商定位招商执行报告汇东方龙域招商定位招商执行报告汇总总用心，创造价值第一阶段：洽谈阶段第一阶段：洽谈阶段接待接待看场
14、看场洽谈洽谈第二阶段：意向阶段第二阶段：意向阶段定铺定铺交定金交定金签意向书签意向书报审批表报审批表第三阶段：签约阶段第三阶段：签约阶段审批审批反馈审批表反馈审批表通知签单通知签单办理签订手续办理签订手续第四阶段：合同审批阶段第四阶段：合同审批阶段交款交款上报合同上报合同审批合同审批合同返回合同返回合同第五阶段：商家入住阶段第五阶段：商家入住阶段申请专修申请专修审批审批进场装修进场装修商家装修验收商家装修验收开业开业招商人员招商人员商家招商人员商家招商人员商家招商人员商家招商人员商家招商人员甲方领导甲方业务招商人员招商人员商家招商人员商家招商人员甲方领导招商人员商家招商人员、工程 商家甲方领导
15、商家甲方物业、工程 商家招商流程表东方龙域招商定位招商执行报告汇东方龙域招商定位招商执行报告汇总总用心，创造价值序号序号类别类别招商条件招商条件1标准租金一层：80-120元/*月； 二层：50-70元/*月；三层：30-40元/*月。2面积一层7200平方米；二层5150平方米；三层2150平方米。合计14500平方米。3租期均按1-3年，可优先续租。特殊业态可考虑延长租期，但一般不超过5-10年。4租金优惠及免租期优惠：首层前10名签约进驻的商家，租金打8折；1120名签约进驻的商家，租金打9折；免租期：首层免租期（含装修期）原则上免租6个月内，二层和三层免租（含装修期） 6个月内，具体视
16、商家品牌、租赁面积、招商进度等因素灵活掌握。5租金递增率从第4年开始逐年递增5%。6管理费及空调费均按月包干20-25元/*月。不需中央空调均按月10元/*月最后以物管公司确定为准7水电费均按当地水电局收费标准由租户承担。8履约保证金签订正式合同时，租户均须交纳二个月标准租金为履约保证金，另预交一个月租金。9二次装修要求及装修期商户提供租赁铺位标准装修效果图和招牌效果图：由物业与工程部审批，装修期内不计租金。10保险租户自行保险11税费租户承担经营所产生的所有税费，并向相关部门缴纳。商铺基本租赁条件建议东方龙域招商定位招商执行报告汇东方龙域招商定位招商执行报告汇总总用心，创造价值招商进度表楼层
17、业态2006年8月1日-9月底2006年10-12月底2007年1-3月底2007年4-5月底2007年6月2007年7-9月底2007年10月（暂定）完成签约率（）完成签约率（）完成签约率（）完成签约率（）完成签约率（）A区：青春时尚馆1F：便利店、音像店、手机、面包、蛋塔、咖啡馆、冲印、干洗、品牌西式快餐预约、招商准备205095力争100完成装修开业2F：青春装、女士饰品、网吧、图书文具B区：爱情伊甸园1F：化妆品、钻石珠宝、女性饰品、皮具、银行、洋服订做、药店2F:婚庆礼仪、美容美甲、美发3F:婚纱艺术摄影C区：活力运动营1F：好家庭、旅行社、户外用品、中介2F：美容瘦身、桌球、茶艺3
18、F：健身会馆备注：预计筹备期为2个月，总的招商完成时间为9个月，进场装修期为3个月，具体情况视施工进度情况而定。东方龙域招商定位招商执行报告汇东方龙域招商定位招商执行报告汇总总用心，创造价值众厦招商优势高度重视，饱满自信专业的商业策划能力 丰富的招商资源强大的后台支撑资深的招商团队强大的社会及媒体资源做足功课，用心创造价值东方龙域招商定位招商执行报告汇东方龙域招商定位招商执行报告汇总总用心，创造价值专业的商业策划能力n完成招商策划报告100余份n公司已成功策划并完成50万平方米的商业招商、销售（含长春市沃尔玛）n现有6个项目已完成招商策划报告并正在执行，包括双城世纪、春风家园、怡康家园、蜜园、
19、清华同方、西丽众冠等n整理并提炼了一整套招商的技术资料及管理制度东方龙域招商定位招商执行报告汇东方龙域招商定位招商执行报告汇总总用心，创造价值资深的招商团队n完成招商策划报告100余份n有招商经验的人员超过30名n具有2年以上招商专业人士有10个n具有5年以上招商经验的有5个n具有8年以上招商经验的有2个东方龙域招商定位招商执行报告汇东方龙域招商定位招商执行报告汇总总用心，创造价值丰富的招商资源 青春时尚馆的招商资源n男女服装类：淑女屋、艾格、爱特爱、那帕佳、欧泊兰奴、以纯、凡思.贝西、汝嘉儿、尤玛.非、薰衣草、B*J99、言.稀、伊可爱、堡狮龙、班尼路、阿迪达斯、李宁、安踏、巴特龙n女性饰品
20、：日.月.石、点.卡连芳、富翔.尼西、 佩丝特.依慧达、锦绣花、ALAn快餐：麦当劳、肯德基、必胜客、棒.约翰n咖啡：万象咖啡、品尚品、名典、 KOSMOn面包：可颂坊、自然派、优之良品、麦露佳n音像/图书/手机/文具：中视音像、博恩凯、聆听、求知书屋、方点园、都都文具、弘文文具、中域、协亨、中国电信、广东移动、天音、迪信通、恒波东方龙域招商定位招商执行报告汇东方龙域招商定位招商执行报告汇总总用心，创造价值丰富的招商资源 爱情伊甸园招商资源n美容美发：纯剪一派、东方魅力、浪涛、卡顿、型男索女n钻石/珠宝/玉器：富丽、万丽、DKD、山盟、周大福、六福、兆亮n手表/眼镜：卡西欧、GUESS、时运达
21、、鹰牌、博士、高登、亚洲、明廊、眼镜88n化妆品：姿生堂、雅芳、美宝莲、兰蔻、欧莱雅、倩碧、羽西、玉兰油东方龙域招商定位招商执行报告汇东方龙域招商定位招商执行报告汇总总用心，创造价值丰富的招商资源 动感活力营招商资源n健身房：金朝阳、中航n运动鞋：龙浩、锐步、安踏、李宁、阿迪达斯、耐克、星期六、鳄鱼仔n东方龙域招商定位招商执行报告汇东方龙域招商定位招商执行报告汇总总用心，创造价值丰富的招商资源 生活配套类资源n六、社区配套： 1、便利店：7-11、万店通、百里、千色店、万宁、屈臣氏 2、药店：一致、海王星辰、亚洲、一得堂、三九、万泽、中联、南北、友和、二天堂 3、银行：光大银行、民生银行、招商
22、银行 4、冲印：可达冲印、美忆冲印、集雅冲印、秀纳数 码影像 5、中介地产、旅行社、干洗店东方龙域招商定位招商执行报告汇东方龙域招商定位招商执行报告汇总总用心，创造价值强大的后台支撑n行政行政 能够提供完善的后勤机制，支撑前台业务工作n信息信息 能够在现有的客户信息基础上，进一步加大客户资源的采集n人力资源人力资源 能够为本项目及时并充分地调动适用型人才n策划策划 专业而强大东方龙域招商定位招商执行报告汇东方龙域招商定位招商执行报告汇总总用心，创造价值企业的高度重视，饱满的自信心n从人力资源、后勤支持、高层关注均向本项目倾斜，全面确保项目的顺利实施n敢于为自身制定量化指标（招商完成率90%以上，年租金收益1200万以上），不达目的甘受处罚n为执行团队制定量化的奖罚机制，从体制上确保团队高度的积极性东方龙域招商定位招商执行报告汇东方龙域招商定位招商执行报告汇总总用心，创造价值做足功课，用心创造价值众厦精神C因团队而强大C因实干诚信而认同C因做足功课和充分挖掘价值而专业C为您，我们做到最好东方龙域招商定位招商执行报告汇东方龙域招商定位招商执行报告汇总总
